Защита прав собственника при незаконной перепланировке квартиры

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), – от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей , которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников : из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2020, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2020. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех .

Недвижимость итоги года

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки – бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта “строительная” эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Читайте также:  Вселение в квартиру маневренного жилого фонда, в судебном порядке

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид – снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда – ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в “Юридической консультации” на сайте “РГ”

Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Ответственность за самовольную перепланировку квартиры, как узаконить переустройство

Несогласованное изменение границ или внутренняя перепланировка жилого помещения без разрешительных документов хоть и позволяет на начальном этапе сэкономить время и деньги, в дальнейшем может обернуться множеством неприятностей. Если изменения не узаконены, то жилье нельзя ни продать, ни поменять, а если об этом станет известно представителям Жилищной комиссии, то потом придется платить штрафы, и это еще не самое большое, что может грозить.

Трудно представить, что могут быть какие-то исключения из правил. Разве что если человек живет где-то вдали от цивилизации, не собирается осуществлять никаких сделок, связанных с жильем, и не ждет никаких проверок, то в этом случае, может быть, самовольная перепланировка квартиры и не требует узаконивания. Во всех остальных случаях следует как можно скорее утвердить внесенные изменения, тем более что размеры штрафов в будущем могут значительно увеличить.

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Читайте также:  Признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением в связи со сменой собственника квартиры

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

  • снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
  • объединение смежных комнат;
  • несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
  • изменение местоположения инженерных коммуникаций;
  • переоснащение вентиляционных каналов;
  • подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
  • увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
  • изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
  • строительство лестниц;
  • замена двух и более слоев напольных покрытий;
  • строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
  • изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
  • прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
  • практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
  • соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
  • установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
  • нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Ответственность, штрафы, последствия

​Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами. Основанием для проверки может быть любая жалоба: от соседей, представителей домового комитета и т.д.

Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.

Собственников и нанимателей (которые также сильно рискуют расторжением на законных основаниях договора социального найма, заключенного ранее с муниципалитетом) жилья за нарушения могут оштрафовать по двум статьям КОАП РФ:

  • за самовольную перепланировку (штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей);
  • за порчу жилого помещения (до 1,5 тысяч рублей).

После уплаты штрафа разумнее всего будет узаконить переустройство путем обращения в суд, который должен признать, что изменения не нарушают строительные стандарты и не ухудшают качество жилого помещения, или решить вопрос согласования в административном порядке. Есть и второй путь – все изменения ликвидировать, вернуть квартире прежний вид. В таком случае конфликт будет улажен.

Однако если уклоняться от уплаты штрафов и узаконивания переделок, суд после обращения жилищной инспекции вправе (это предусмотрено частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса) лишить собственника права распоряжаться объектом. В таком случае квартира будет выставлена на публичные торги. После ее продажи собственнику выплатят часть вырученной суммы. Другая часть будет изъята в качестве возмещения расходов на судебные разбирательства и приведение помещения в прежнее, не нарушающее строительные нормы состояние.

Лишение собственника прав на недвижимость – это крайняя мера, к которой редко прибегает суд (для этого должны быть на лицо факты возникновения угрожающей ситуации для окружающих, возникшей после ремонта). Гораздо чаще человеку, уклоняющемуся от уплаты штрафов, запрещают покидать страну до окончания периода действия правонарушения. Ну и стоит добавить, что сумма штрафов у неплательщиков будет расти. Жилищная комиссия сегодня напрямую работает со службой судебных приставов, которые могут также накладывать арест на имущество нарушителя закона. Во многих городах страны сегодня стала распространенной практика выездных проверок ГИБДД и УФССП. Они останавливают автомобили в произвольном порядке, проверяют водителей по базе, и в случае обнаружения неуплаченных штрафов накладывают арест на машину, если человек не рассчитается с долгами в течение пяти дней.

Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:

  • к единовременному штрафу в размере до 4 тысяч рублей (2,5 тысячи за переустройство и 1,5 тысячи за порчу помещения), в дальнейшем штраф может выписываться неоднократно, известны случаи, когда в Москве нарушителям выписывали штраф ежемесячно по максимальному размеру;
  • к запрету покидать пределы Российской Федерации;
  • к аресту имущества;
  • к выплате судебных издержек;
  • к лишению прав распоряжаться недвижимостью, более того, к продаже квартиры с торгов и получению за реализацию только части средств.

Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.

Как узаконить переустройство?

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

Как решить вопрос в административном порядке:

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2. Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла. Эскиз составляется на плане квартиры фломастером (используются два цвета, красным подчеркивают детали под снос, зеленым – планируемые к возведению). В юридическом оформлении эскиз не нуждается, посредник берется согласовать его со всеми необходимыми службами.

Как добиться узаконивания через суд?

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа). Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства не убедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.

Какие справки и документы понадобятся в суде:

  • заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор с муниципалитетом о социальном найме;
  • проект квартиры;
  • технический паспорт;
  • заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость узаконивания

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

  • изготовление технического и кадастрового паспортов – до 2 тысяч рублей;
  • изготовление проекта – до 8 тысяч рублей;
  • услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях – около 10 тысяч рублей;
  • внесение новых данных в Росреестр – 200 рублей.

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Что такое незаконная перепланировка квартиры и чем грозит

Время чтения: 7 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной и функциональной. Однако незаконная перепланировка квартиры способна привести только к одним трудностям. Рано или поздно ее может выявить Жилищная инспекция, могут возникнуть сложности при продаже. В данной статье мы рассмотрим, какие действия нужно провести собственнику, чтобы узаконить самовольную перепланировку, а также какая ответственность предусмотрена для владельцев таких квартир.

Общие сведения о перепланировке

Что относится к перепланировке:

  • Возведение перегородок.
  • Перенос, демонтаж стен и перегородок.
  • Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой.
  • Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
  • Ликвидация кладовки.
  • Увеличение коридора за счет комнаты.
  • Замена газовой плиты на электрическую.
  • Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
  • Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
  • Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
  • Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.

К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях (ст. 26 ЖК РФ).

Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.

Например, в Москве требования к переустройству и перепланировке устанавливает Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.

Чем эскиз отличается от Проекта

В Москве разрешение на перепланировку получают не только по Проекту, но и по эскизу.

Использование одного из санузлов под кладовку со стиральной машиной, перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов санузла – простейшие изменения в плане квартиры в Москве допускается согласовывать по эскизу. Такие работы собственник сначала осуществляет в натуре, а потом занимается оформлением документов.

Однако большинство изменений в плане квартиры разрешено проводить исключительно после согласования Проекта, иначе – штрафы и суд. Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.

Действия, перечисленные в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, требуют подготовки Проекта, а мероприятия, не указанные в этих пунктах, допускается согласовывать по Эскизу.

Однако не во всех регионах действует подобный порядок. Общее правило подразумевает сначала получение разрешения на перепланировку, а потом выполнение строительных работ.

Проведение перепланировки и переустройства без согласования с уполномоченными органами является серьезным нарушением ЖК РФ. За такие действия можно не только получить штраф, но и лишиться собственной квартиры – наказание статьей 29 ЖК РФ предусмотрено серьезное.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки, а главное, о возможностях ее узаконения, читайте далее.

Читайте также:  Расторжение договора купли-продажи коттеджа и взыскание денежных средств с застройщика ООО Мега-мечта

Способы устранения незаконной перепланировки по ЖК РФ

Согласно ст. 29 ЖК РФ, к самовольной перепланировке относятся мероприятия, выполненные:

  1. Без подготовки и согласования Проекта.
  2. При наличии утвержденного Проекта, но с отклонением от него.

Законодатель предполагает только два варианта исправления сложившейся ситуации:

  1. Возврат помещения в прежнее состояние, чтобы фактическая планировка соответствовала документам БТИ, выписке из ЕГРН. Если самовольная перепланировка была выявлена жилищным инспектором (администрацией), вам выдадут предписание по устранению изменений с указанием срока, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы.
  2. Сохранение квартиры в перепланированном состоянии только при наличии соответствующего решения суда.

Последствия незаконной перепланировки

Собственник квартиры и наниматели помещения по договору социального найма несут ответственность за самовольное изменение планировки в квартире. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой полная ответственность перейдет на покупателя.

Если владельцы бездействуют и в установленный срок не вернули квартиру в исходное состояние, а также не заручились положительным решением суда, ст. 29 ЖК РФ определяет следующие последствия:

  1. Продажа квартиры с публичных торгов . По иску органа, отвечающего за согласование, инициируется судебный процесс в отношении имущества собственника. Решение о реализации имущества через торги вправе принять только суд.

Как известно, таким способом недвижимость отчуждается по существенно меньшей цене, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Вдобавок из вырученных средств изымается часть, которая пойдет на исполнение решения суда по возврату квартиры в исходное состояние. Данное обязательство возлагается на нового владельца имущества. Остаток средств передается собственнику, чья квартира была продана через торги.

  1. Расторжение договора социального найма . Если самовольная перепланировка произошла в отношении квартиры, находящейся в найме, ремонт для возврата квартиры в прежнее состояние обязан будет провести наймодатель.

Узаконение самовольной перепланировки через суд

Для рассмотрения дела в суде вам понадобятся:

  1. Технический паспорт на квартиру или другой документ БТИ, свидетельствующий о состоянии помещения до проведенных изменений и обновленный техпаспорт.
  2. Проект перепланировки.
  3. Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
  4. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
  5. Правовой документ на квартиру.
  6. Квитанция об оплате судебной пошлины.

Суд будет рассматривать дело в рамках нескольких заседаний и может обязать вас предоставить иные документы.

Варианты решения суда:

  • Положительное решение, если самовольные изменения в плане квартиры не нарушают законодательные нормы и права проживающих в многоквартирном доме людей, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
  • Положительное решение, если проведенная перепланировка запрещена законодательными нормами, однако суд принял во внимание техническое заключение, выполненное компетентной организацией и обозначившей безопасность и допустимость подобных работ.

Существует практика, что судебный орган сохраняет перепланировку, которую запретила бы жилищная инспекция при попытке согласования Проекта.

Но на такую ситуацию надеяться не стоит: в идеале действия суда не должны противоречить нормам закона, такая практика существует скорее как исключение.

  • Отказ, так как перепланировка подобного рода нарушает Постановления Правительства, СНиПы, СаНПины и относится к запрещенным мероприятиям. В таком случае суд обязывает собственника вернуть квартиру в прежнее состояние.

Варианты перепланировок, которые не подлежат согласованию, читайте ниже.

Какую перепланировку нельзя узаконить даже через суд

Что нельзя делать в квартире:

  • Кухню запрещено расширять за счет санузлов (через согласование Проекта такие работы допускаются только на последнем этаже многоквартирного дома).
  • Кухню нельзя расширять за счет жилой комнаты, за исключением случая, если этажом ниже располагаются нежилые помещения (кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу). При этом демонтировать перегородку между кухней и комнатой можно через согласование Проекта.
  • Балкон или лоджию объединять с кухней или комнатой путем демонтажа дверного проема между ними нельзя. Допускаются подобные работы только при установке французского окна.
  • Запрещено расширять санузел за счет кухни.
  • Запрещено устраивать кухню-нишу на территории санузла, если только квартира не на последнем этаже.
  • Объединение кухни, оборудованной газом, и жилой комнаты невозможно.

Кроме того, под запретом являются:

  • Демонтаж несущих стен без соответствующего разрешения.
  • Уменьшение сечения, демонтаж вентиляционных каналов.
  • Устройство лоджий (разрешено только для первого этажа).
  • Перепланировка чердака или технического этажа.
  • Любое затрагивание несущих колонн, несущих стен, наружных стен без соответствующих разрешений.

Это не весь список запрещенных мероприятий. Следует помнить, что некоторые типы перепланировок требуют проведения дополнительных расчетов (затрагивание полов с деревянными перекрытиями, наружных и несущих стен), а некоторые запрещены региональными нормативными документами, требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм.

Как узаконить самовольную перепланировку

  1. Получить решение суда, разрешающее сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
  2. Заказать технический план на квартиру, на основании судебного документа.
  3. Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в сведения ЕГРН о квартире (через МФЦ).
  4. Получить выписку из ЕГРН с измененным планом квартиры.

Внесение изменений в Росреестр – окончательный этап в процедуре узаконения самовольной перепланировки.

Штрафы за самовольную перепланировку

Штраф за самовольную перепланировку для физических лиц составляет 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Для юридических лиц – 300-350 тыс. рублей.

Перепланировка может быть выявлена жилищным инспектором, техником БТИ, по жалобе соседей.

Подведем итоги

Чтобы узаконить перепланировку, на которую не были получены необходимые согласования в госструктурах, нужно обращаться в суд. Другой вариант – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если собственником квартиры получено предписание о возврате квартиры в исходное состояние, а он не провел соответствующие действия в определенный срок, квартира должна быть реализована с торгов.

Также нельзя забывать о том, что самовольная перепланировка может ухудшить состояние многоквартирного дома, поэтому в целях безопасности здания рекомендуется проводить предварительное согласование Проекта.

Видео о том, чем грозит самовольная перепланировка

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Содержание статьи:

Введение

Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье. Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Понятие перепланировки отображено в статье 25 ЖК РФ (жилищный кодекс). Любые изменения в конструкции сооружения согласно ст. 19 п. 5 должны быть отображены в технической документации на недвижимость.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Список разрешенных видоизменений жилья:

  1. Перенос дополнительных перегородок.
  2. Разбор части не несущих стен.
  3. Внедрение дверных проемов и окон.
  4. Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  5. Выделение дополнительного помещения.
  6. Расширение жилого помещения.
  7. Видоизменение коридора и прихожей.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Самовольная перепланировка

Определение самовольной перепланировки содержится в ст.29 ЖК РФ. Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным.

Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия. Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму.

Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан. Поэтому, если не нужна продажа квартиры, и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно.

В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки.

В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд. Решение судебных органов может быть следующим:

  • В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  • В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.
  • Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной.
Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Отказ от выполнения предписания повлечет судебный процесс с вынесением решения в виде оплаты штрафа. Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2017 году в России составил 2000-2500 рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта сумма составит около 500 тыс. рублей.

Порядок продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно. Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна. Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной.

Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке. Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку.

Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  1. Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  2. В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  3. Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  4. Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  5. После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  6. В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  7. Уплатить госпошлину (300 рублей).
  8. Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  9. Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  10. В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.

Список документов для узаконивания перепланировки

  • Технический паспорт жилья.
  • Одобрительное решение эксперта.
  • План подведенных коммуникаций.
  • Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина. При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте. Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться. Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Пример по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера. Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку.

После ремонта на квартиру нашелся покупатель. Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр. Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее.

Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

Ссылка на основную публикацию