Обязание судом ответчика исполнить условия предварительного договора купли-продажи доли дома и земельного участка

Решение суда об обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, взыскании денежных средств, процентов № 2-807/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2017 года г. Ульяновск

Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Тарановой А.О.,

при секретаре Халиуловой И.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогова В.А. к Некрасовой О.В. об обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, взыскании денежных средств, процентов,

Рогов В.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Некрасовой О.В. об обязании заключить договор купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов.

Определением судьи Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 19.05.2017 требования о взыскании сумм по договорам займа были выделены в отдельное производство.

Требования мотивированы тем, что в ноябре 2014 года к истцу обратилась его знакомая Некрасова О.В. с предложением приобрести доли принадлежащего ей дома, расположенного по адресу: г. . После осмотра жилого помещения Некрасова О.В. определила продажную стоимость доли дома в размере 1020320 руб., которая была передана ей Роговым В.А. в полном объеме, что следует из расписки от 28.11.2014. Таким образом, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 28.11.2014 на доли жилого дома по названному адресу, оформленный в виде расписки, при этом основной договор должен был быть заключен после проведения небольшого ремонта, а именно: после проведения канализации ответчиком. На проведение канализации Некрасова О.В. взяла 33000 руб., что подтверждается распиской от 17.07.2015.

По причине того, что ответчик до настоящего времени не предпринял попыток к заключению договора купли-продажи доли домовладения по адресу: , просит обязать Некрасову О.В. заключить договор купли-продажи с Роговым В.А. на доли в праве собственности на домовладение на условиях предварительного договора купли-продажи от 28.11.2014 с установлением стоимости в размере 1020320 руб., а также взыскать с Некрасовой О.В. сумму неосновательного обогащения в размере 33000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1410 руб. 85 коп. по расписке от 17.07.2015.

Истец Рогов В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть данное дело без его участия.

Представители истца Рогова В.А. – Грачев А.А., Мингачев А.Р. поддержали уточненное исковое заявление, привели доводы аналогичные тем, что изложены в иске. Пояснили, что распиской от 28.11.2014 подтвержден факт заключения предварительного договора купли – продажи жилого дома, распиской от 17.07.2015 подтвержден факт неосновательного обогащения Некрасовой О.В. на сумму в размере 33000 руб. Учитывая, что сумму по расписке от 17.07.2015 ответчик не вернул до настоящего времени, просит взыскать в том числе проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.02.2017 (дата направления претензии в адрес ответчика) по 26.04.2017 (дата предшествующая дате подачи иска в суд). Расчет оставили на усмотрение суда.

Ответчик Некрасова О.В. и ее представитель по ордеру Анюрова Н.Н. исковые требования признали частично, а именно, сумму неосновательного обогащения в размере 33000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 61 руб. В остальной части исковых требований просили отказать, поскольку доказательств заключения предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, намерения продать указанную часть жилого дома не имеется. Не отрицала, что брала у Рогова В.А. денежные средства на приобретение доли жилого дома и земельного участка по праву преимущественной покупки. Не отрицала, что расписки от 28.11.2014 и от 17.07.2015 она писала собственноручно.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, Некрасов И.А., Кузнецов Д.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения данного дела извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что ответчику Некрасовой О.В. ранее принадлежало долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: г. что следует из свидетельств о праве собственности от 09.06.2009.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 01 декабря 2014 года на Некрасову О.В. переведены права и обязанности по договору купли-продажи от 05 сентября 2014 года и дополнительному соглашению от 01 октября 2014 года доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу:

Кроме того, суд решил взыскать с Некрасовой О.В. за счет средств, внесенных ею на залоговый счет Управления Судебного департамента в Ульяновской области, денежную сумму в размере 881 200 руб.

Данным решением суда было восстановлено право преимущественной покупки Некрасовой О.В. на доли жилого дома и земельного участка.

28 ноября 2014 года Некрасовой О.В. была оформлена расписка, из текста которой следует, что она взяла у Рогова В.А. деньги на покупку дома по адресу: , долевая собственность , сумма 1020320 руб.

Факт написания данной расписки Некрасова О.В. не отрицала.

Из выписки из ЕГРН о правах, предоставленной Управлением Росреестра по Ульяновской области, в настоящее время Некрасовой О.В. принадлежат указанные земельный участок и жилой дом в полном объеме.

Считая свои права нарушенными, в частности, уклонение Некрасовой О.В. от заключения договора купли-продажи жилого дома, учитывая наличие расписки, Рогов В.А. обратился в суд с требованием об обязании ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи на доли в праве собственности на домовладение на условиях предварительного договора купли-продажи от 28.11.2014 с установлением стоимости в размере 1020320 руб.

Частью 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу ст. 398 ГК РФ право требовать отобрания у должника предмета обязательства прекращается передачей вещи третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на вещь.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как пояснил ответчик Некрасова О.В., она брала денежные средства у Рогова В.А. для приобретения долей по праву преимущественной покупки в размере 880000 руб., и у нее отсутствует воля и намерения, направленные на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Из текста расписки от 28 ноября 2014 года не усматривается намерение продать доли спорного дома, наоборот, Некрасова О.В. указала, что взяла у Рогова В.А. деньги на покупку дома по адресу: долевая собственность

Стороной истца требований об убытках по расписке от 28.11.2014 не заявлено.

Учитывая изложенное, а также что к совершению сделки по отчуждению имущества Некрасова О.В. не может быть принуждена, что соответствует закрепленному в ст. 1 ГК РФ принципу свободы в приобретении и осуществлении гражданских прав, какие-либо обстоятельства, обязывающие ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Наряду с требованием об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома Рогов В.А. просит взыскать сумму в размере 33000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также проценты за пользование данными денежными средствами с 06.02.2017 (дата направления претензии в адрес ответчика) по 26.04.2017 (дата предшествующая дате подачи иска в суд).

Как пояснили представители истца, расчет оставляют на усмотрение суда.

Из расписки от 17 июля 2015 года усматривается, что Некрасова О.В. взяла у Рогова В.А. деньги в сумме 33000 руб. на проведение канализации по адресу: , в долг, так как общая сумма проведения 65000 руб. доли Рогова В.В.

Факт написания расписки от 17.07.2015 Некрасова О.В. не оспаривала. Также ответчик в судебном заседании признал сумму неосновательного обогащения в размере 33000 руб. Что касается процентов, рассчитанных по ч. 1 ст. 395 ГК РФ, Некрасова О.В. признала их частично в размере 61 руб.

Согласно ч. 7 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Принципом главы 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» является следующее: никто не должен получить имущественную выгоду без надлежащего правового основания.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1109 Гражданского кодекса РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в том числе: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 2 ст. 401 ГК РФ ГК РФ отсутствие вины за нарушение обязательства доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Учитывая требования ст. 173 ГПК РФ, признание исковых требований о взыскании денежных средств в размере 33000 руб., суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в данной части.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Воспользовавшись своим правом на защиту, Рогов В.А. направил в адрес Некрасовой О.В. претензию 06.02.2017.

09.03.2017 истек срок хранения и данное письмо выслано обратно отправителю, что следует из выписки с сайта ФГУП «Почта России».

Из текста претензии усматривается предоставление Некрасовой О.В. 10-дневного срока для рассмотрения требований.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что расчет задолженности процентов по ч. 1 ст. 395 ГК РФ рассчитывается за период с 20.03.2017 по 26.04.2017 и составляет 336 руб. 56 коп. (с 20.03.2017 по 26.03.2017 – 63 руб. 29 коп. (33000 х 7 дн. х 10%/365); с 27.03.2017 по 26.04.2017 – 273 руб. 27 коп. (33000 х 31 дн. х 9,75%/365).

При изложенных обстоятельствах, суд считает возможным взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 336 руб. 56 коп., то есть данные требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

исковые требования Рогова В.А. к Некрасовой О.В. об обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, взыскании денежных средств, процентов удовлетворить частично.

Взыскать с Некрасовой О.В. в пользу Рогова В.А. денежные средства в размере 33000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 238 руб. 56 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд города Ульяновска в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья А.О. Таранова

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Пономарев А.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Лукичеву Е.А. о возмещении материального ущерба, причиненного преступлением. В обоснование заявленных требований указал, что в результате преступных действий Лукичева Е.А. истцу и его семье при.

Назарова Х.Н. обратилась в суд с иском к ООО «СтройТехИнвест 25» о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 22 июня 2016 года между Назаровой Х.Н. и ООО «СтройТехИнвест 25» был заключен договор № участия в долевом строительстве м.

Обязание судом ответчика исполнить условия предварительного договора купли-продажи доли дома и земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-3071/2015 (ключевые темы: предварительный договор – жилой дом – задаток – расписка – заключение договора купли-продажи)

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-3071/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Саломатиной Л.А.,

судей Александровой М.В., Дегтяревой Л.Б.,

при секретаре Щур А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дёмина К.А. к Головневой В.И. о взыскании денежных средств, встречному иску Головневой В.И. к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения по апелляционной жалобе Головневой В.И. на решение Дальнегорского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования Дёмина К.А. к Головневой В.И. о взыскании денежных средств удовлетворены в части.

С Головневой В.И. в пользу Дёмина К.А. взыскана сумма в размере 270 000 рублей, судебные расходы в размере 6 000 рублей. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Головневой В.И. к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Александровой М.В., судебная коллегия

Дёмин К.А. обратился в суд с иском к Головневой В.И. о взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику Головневой В.И. денежные средства в качестве задатка за продажу жилого дома, расположенного по адресу: “адрес”, в сумме 320 000 рублей, что подтверждено распиской ответчика. Однако договор купли-продажи ими не составлялся, не подписывался, сделка не была заключена, так как Головневой В.И. так и не были оформлены правоустанавливающие документы на данный жилой дом, что и не сделано ей и до настоящего времени. Просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 320 000 рублей; судебные расходы, по оплате госпошлины в размере 6 400 рублей.

Головнева В.И. подала встречное исковое заявление к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения, в котором указала, что ей принадлежит на праве собственности домовладение, расположенное по адресу: “адрес”, которое состоит из земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между Головневой В.И. и Дёминым К.А. достигнута договоренность о том, что она за 700 000 рублей продает ответчику дом вместе с земельным участком. Домовладение продавалось дешевле рыночной стоимости, поскольку на вновь возведенное строение – жилой дом не было документов. Ответчик был осведомлен о том, что земля находится в собственности Головневой В.И., на месте старого дома выстроен новый жилой дом, право собственности на который в установленном законом порядке не оформлено. Объект недвижимости ответчика полностью устраивал. Дёмин К.А. передал Головневой В.И. в качестве задатка денежные средства в размере 320 000 рублей, поскольку всей суммы 700 000 рублей у него не было. Между Головневой В.И. и ответчиком в форме простой расписки был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения. Согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между сторонами, Головнева В.И. обязалась продать Дёмину К.А. домовладение, находящееся по адресу: “адрес”. Поскольку при достижении соглашения с Дёминым К.А. речь шла о продажи жилого дома и земельного участка, то в расписке предмет предстоящей сделки назван общим понятием “Дом”. Договоренности о том, что договор купли-продажи домовладения возможен только после оформления Головневой В.И. жилого дома в собственность не было. Таким образом, Дёмину К.А. препятствовало заключить договор купли-продажи только отсутствие у него денежных средств.

Головнева В.И. неоднократно приглашала ответчика на заключение сделки, но тот на протяжении длительного периода времени уклонялся, просил подождать, пояснял, что денег для заключения договора купли-продажи у него нет, но он обязательно домовладение купит. О том, что ответчик не будет покупать домовладение Головневой В.И. стало известно только после того, как она получила из суда г. Дальнегорска Приморского края копию иска Дёмина К.А. Просила понудить Дёмина К.А. к заключению с ней договора купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: “адрес”, на первоначальных условиях за 700 000 рублей с учетом переданного ДД.ММ.ГГГГ задатка в размере 320 000 рублей.

В судебном заседании истец Дёмин К.А. и его представитель поддержали свои требования в полном объеме, встречные исковые требования не признали.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что Дёмин К.А. вел все переговоры по продаже дома с представителем ответчика Г.Р. В дальнейшем, когда выяснилось, что жилой дом не оформлен в собственность, по требованию Демина А.В. Г.Р. возвращал истцу 50 000 рублей в счет погашения долга из ранее полученных 320 000 рублей.

Ответчик Головнева В.И. в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела была уведомлена надлежащим образом. Заявлений, ходатайств об отложении слушания дела от неё в адрес суда не поступало.

Представители Головневой В.И. в судебном заседании исковые требования Дёмина К.А. не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнили, что документы на новое домовладение оформлены. Оформлено свидетельство о праве собственности.

Читайте также:  Исправление кадастровой ошибки в судебном порядке

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилась Головнева В.И., ею подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований. Считает, что судом дана неверная оценка обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Указывает, что ни ей, ни ответчику, ни что не препятствовало заключить договор купли-продажи домовладения. Кроме того, действия Дёмина К.А. неправомерны, нарушают ее права и законные интересы, поскольку задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Однако Дёмин К.А. в одностороннем порядке отказывается от заключения договора.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о законности вынесенного по делу решения.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу требований ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное ( ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса ( ст. 429 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Дёминым К.А. передал Головневой В.И. денежные средства в сумме 320 000 рублей в качестве задатка за продажу жилого дома, расположенного по адресу: “адрес”, что подтверждается распиской Головневой В.И., заверенной нотариально (л.д.9).

Использование в расписке слова “задаток” само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ. Головнева В.И. является собственником земельного участка площадью 1035,00 кв.м. под жилым домом и для его обслуживания по адресу: “адрес” (л.д.40).

Из технического паспорта на жилой дом, составленный на ДД.ММ.ГГГГ., следует, что процент готовности дома составляет 45 % (л.д.42-49).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Головневой В.И. не оспаривается, что на момент написания расписки, строение являлось объектом незавершенного строительства. В тоже время в расписке Головневой В.И. денежные средства получены в счет будущей покупки жилого дома.

Однако договор купли-продажи сторонами не составлялся, не подписывался, сделка заключена не была, так как Головневой В.И. не были оформлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, из содержания вышеприведенных норм права в их системной взаимосвязи следует, что соглашение о задатке заключенное в обеспечение договора купли-продажи недвижимого имущества может быть заключено одновременно с заключением соответствующего договора купли- продажи, в обеспечение которого заключается соглашение, или после его заключения, а соглашение о задатке заключенное до заключения договора, в обеспечение которого оно заключается, недействительно в силу его несоответствия закону, поэтому денежная сумма, переданная по такому соглашению может расцениваться только как аванс, но не как задаток.

Согласно представленной суду расписке Демина К.А. от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что им получено от Головневой В.И. деньги в счет возврата задатка за покупку жилого дома, расположенного по адресу: “адрес” в сумме 50 000 рублей (л.д.50).

Суд верно пришел к выводу, что поскольку договор купли-продажи домовладения заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, а наоборот Головневой В.И. была частично возвращена сумма полученная по расписке, то обязательства, предусмотренные договором, следует признать прекращенными, а полученные денежные средства по договору – авансом, который подлежат возврату истцу, за вычетом ранее возвращенной суммы.

В удовлетворении встречных требований Головневой В.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи домовладения судом обоснованно отказано, поскольку не представлено доказательств заключения предварительного договора купли-продажи и о согласовании между сторонами существенных условий основного договора.

При разрешении спора судом в полном объеме установлены и исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, судом правильно применен материальный закон. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

Доводы жалобы в целом не содержат правовых оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. 328 , ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

решение Дальнегорского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Головневой В.И. – без удовлетворения.

Обязание судом ответчика исполнить условия предварительного договора купли-продажи доли дома и земельного участка

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Положения указанной главы ГК РФ (ст.455 ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключения сторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”).

Согласно ч.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе продаже недвижимости, применяются положения гл.30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Для договора купли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключения и составление его в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательна государственная регистрация (в соответствии со ст.558 ГК РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Правило о государственной регистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся в ст.558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч.1, 8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).

С 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (ст.ст.8.1, 131 ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными (существенными условиями), являются:

– условие о его предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

– условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);

– условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);

– условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

– государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);

– продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);

– при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2 ст.35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Некоторые спорные вопросы при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости отражены в следующих документах:

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, а именно:

– признание договора незаключенным;

– признание договора недействительным;

– государственная регистрация договора;

– права на земельный участок, на котором находится недвижимость;

– непередача недвижимости по договору;

– недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью;

– передано некачественное недвижимое имущество;

– обязательства по договору не исполнены.

II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости

1. Признание договора незаключенным

1.1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2013 по делу N А27-476/2012

Исковые требования:

Общество с ограниченной ответственностью “Каскад Финанс” обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью “Киселевскжилпром” о признании права собственности на помещение и подсобное помещение (офис), расположенные на первом этаже в составе объекта недвижимости – блок гаражей.

Решение суда:

Суд отказал в удовлетворении иска.

Позиция суда:

Как разъяснил суд, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор купли-продажи имущества содержит четкое указание на предмет договора, следовательно, является заключенным. Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие переписки по вопросу состава имущества и представления необходимой документации, спорные помещения не являлись предметом договора купли-продажи и не передавались ответчиком истцу.

Указание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что выводы проведенной экспертизы правового характера для разрешения спора не имеют, является обоснованным, так как заключение эксперта содержит выводы только относительно технической эксплуатации имущества.

1.2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28.03.2013 N 33-1406/2013

Исковые требования:

Т. (А.) обратилась в суд с иском к ООО о признании права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру, вселении ее в квартиру, обязании ответчика произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, обязать передать ей все документы, необходимые для государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.

Решение суда:

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Позиция суда:

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что стороны при заключении предварительного договора не договорились о предмете договора, в связи с чем предварительный договор нельзя признать заключенным.

Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры. Судом установлено, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО не поступали, что подтверждается выписками по лицевому счету ООО по расчетным счетам, открытым в ЗАО и филиале. Как указал суд, представленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.

Компания “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” обратилась в суд с иском к компании “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности.

Компания “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” заявила встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.

Решение суда:

Суд в удовлетворении первоначального иска отказал, а встречный иск удовлетворил. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признал незаключенным.

Позиция суда:

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ст.558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п.2 ст.558 ГК РФ), в п.1 ст.558 установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора. В п.1 ст.558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.


Как установлено судом, на момент заключения договора между компаниями “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” и “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства пять физических лиц, имеющих право пользования вышеуказанной квартирой, что подтверждается выпиской из домовой книги. Однако из содержания договора купли-продажи спорной квартиры следует, что в указанном договоре отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Читайте также:  Признание недействительными сделок по приобретению у КТ СУ-155 квартиры по вексельной схеме

Суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи. При этом факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” и бывшим собственником спорной квартиры Тоболиной Э.Н. не имеет правового значения, поскольку договор найма был заключен после государственной регистрации договора купли-продажи.

П. обратилась в суд с иском к ООО “Арсенал-Девелопмент” о признании права собственности на земельный участок.

Решение суда:

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Позиция суда:

Как разъяснил суд, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст.554 ГК РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что в предварительном договоре не нашли отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора, а также данные, определяющие его расположение на принадлежащем ответчику земельном участке. С учетом данного обстоятельства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке и, следовательно, предварительный договор является незаключенным.

1.5.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2013 по делу N А74-4448/2012

Исковые требования:

Закрытое акционерное общество “Артель старателей “Хакасия” обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Артель старателей “Хакасия”: о признании договора купли-продажи незаключенным и об истребовании из чужого незаконного владения объектов.

Решение суда:

Суд отказал в удовлетворении заявленных ЗАО “Артель старателей “Хакасия” требований.

Позиция суда:

Как указал суд вышестоящей инстанции, истцом не доказано заключение договора сторонами в редакции, представленной истцом, а представленный ответчиком договор содержит все существенные условия.

Суды нижестоящих инстанций установили, что в предоставленном ответчиком подлиннике договора купли-продажи сооружений предмет договора индивидуально определен, стоимость объекта продажи обозначена, имущество фактически передано и находится во владении ответчика с 2010 года, в связи с чем, правомерно отклонен довод истца о том, что договор купли-продажи сооружений не может быть признан заключенным, поскольку не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст.432, 554 и 555 ГК РФ).


Также суд обоснованно указал, что вопрос о незаключенности договора купли-продажи (ввиду неопределенности его предмета) следует обсуждать до его исполнения, поскольку несогласованность данного условия сделки может повлечь невозможность ее исполнения. Имеющиеся в материалах дела документы (подлинник договора купли-продажи сооружений с приложениями, дополнительное соглашение) содержат данные, позволяющие установить состав и стоимость отчуждаемого ЗАО “Артель старателей “Хакасия” имущества.

В случае наличия спора о заключенности исполненного договора суд, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

Совершение действий по исполнению сделки (при отсутствии в деле каких-либо сведений о том, что в процессе ее исполнения имелись разногласия относительно предмета договора и цены имущества), а также отсутствие каких-либо возражений со стороны ЗАО “Артель старателей “Хакасия” на протяжении длительного периода времени свидетельствуют о том, что стороны не имели разногласий относительно применения условий сделки и ее исполнения. При таких обстоятельствах не имеется оснований считать условия договора купли-продажи сооружений несогласованными, а сам договор – незаключенным.

2. Признание договора недействительным

2.1. Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-54969/2011

Исковые требования:

Открытое акционерное общество “Русский каравай” обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Русский каравай” о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания – многофункциональный комплекс и применении последствий его недействительности.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Встречный иск о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома, обязании произвести регистрацию перехода права собственности на дом удовлетворен правомерно, так как ответчик в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома оформил на него и на земельный участок правоустанавливающие документы, стороны в соответствии с условиями, определенными решением суда, заключили договор купли-продажи дома, фактически исполнили сделку, ответчик уклоняется от регистрации.

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 22.07.2014 N 33-3870

Судья Никишова С.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Гладченко А.Н.,

судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,

при секретаре Ш.,

с участием прокурора Плетнева Б.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к П.Н., П.А. об отсутствии права пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску П.Н. к К. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, понуждении к регистрации перехода права собственности, выдаче свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом по апелляционной жалобе К. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года, которым в удовлетворении иска К. отказано, встречный иск П.Н. удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., объяснения представителя истца К. — Л., ответчика П.А., ее представителя Р., заключение прокурора Плетнева Б.Б., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения на нее, судебная коллегия

установила:

К. обратилась с указанным иском к П.Н., П.А., указав, что между К. и П.Н. был заключен предварительный договор о продаже жилого дома, расположенного по адресу: , по которому П.Н. передала Л. в качестве аванса руб. В связи с несвоевременным возвращением оставшейся части денежных средств в размере руб. сумма, подлежащая возврату истцом, увеличена до руб. и должна быть передана ей до . Однако данное обязательство ответчиком исполнено не было. Решением Энгельсского районного суда от по иску К. к П.Н. договор купли-продажи спорного жилого дома признан незаключенным. Поскольку ответчики проживают в доме без законных оснований, коммунальные услуги не оплачивают, добровольно освободить жилое помещение отказываются, истец просит признать у них отсутствие права пользования жилым домом и выселить без предоставления другого жилого помещения.

П.Н. обратилась в суд со встречным иском к К., в котором с учетом уточнений просила признать состоявшейся сделку купли-продажи спорного жилого дома, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с выдачей ей свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указала, что решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 марта 2009 года К. отказано в удовлетворении требований об отсутствии права пользования у П.Н. и П.А. на спорное жилое помещение и выселении и одновременно удовлетворено исковое требование П.Н. о понуждении К. к заключению договора купли-продажи спорного домовладения на условиях, содержащихся в предварительном договоре. На основании данного решения было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого П.Н. и представителем К. — Л. был подписан договор купли-продажи жилого дома.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года сделка купли-продажи жилого дома общей площадью 58,4 кв. м (литер Ааа1) по адресу: на основании договора купли-продажи от , подписанного К. и П.Н., признана состоявшейся. Постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный жилой дом от К. к П.Н., с выдачей ей свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Дополнительным решением от в удовлетворении исковых требований К. к П.Н. и П.А. об отсутствии права пользования жилым домом и выселении отказано. С К. в пользу П.Н. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.

В апелляционной жалобе на решение суда от К. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым ее требования удовлетворить и отказать в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при удовлетворении исковых требований П.Н. о признании договора купли-продажи состоявшимся суд первой инстанции не учел, что П.Н. не выполнила своих обязательств по выплате денежных средств в сумме 70000 руб. в срок до . Перечисление указанной суммы на счет К. в сентябре 2013 года, по мнению автора жалобы, не может говорить о том, что договор купли-продажи состоялся, так как за время, прошедшее со дня заключения предварительного договора деньги обесценились и цены за дом изменились.

В судебном заседании представитель К. — Л. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Ответчик П.Н., ее представитель Р. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

В заключении прокурор отдела прокуратуры Саратовской области Плетнев Б.Б. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между К. и П.Н. был заключен предварительный договор, согласно которому стороны взяли на себя обязательство в срок до заключить договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: . Цена договора купли-продажи дома определена сторонами в размере руб. Согласно положениям п. 6.1 предварительного договора продавец К. обязалась передать покупателю П.Н. все правоустанавливающие документы, зарегистрировать право собственности на дом в установленном порядке. Покупатель П.Н. по названному договору передала продавцу в качестве аванса денежные средства в размере руб. с условием полной оплаты договора после оформления в регистрационной палате (п. 6.3, п. 7.1 предварительного договора). Из данного договора также следует, что указанный дом освобожден продавцом, покупателем производится в нем ремонт.

Дополнительным соглашением к предварительному договору от было предусмотрено, что Л., как представитель К., обязался получить свидетельство о праве собственности на весь дом — предмет договора, оформить документы на землю по этому же адресу в срок до , а также прописать покупателя П.Н. и П.А. в указанном доме.

Решением Энгельсского городского суда Саратовской области от 19 сентября 2007 года в связи с прекращением права общей долевой собственности ЛАК на долю в праве общей долевой собственности на домовладение по указанному адресу (в связи с уничтожением ее доли) за К. признано право собственности на жилой дом (литера Ааа1) с двумя сараями и ограждениями и прекращено ранее возникшее ее право собственности на … долю в праве общей долевой собственности на домовладение.

На основании указанного решения К. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

П.Н. выдала Л. расписку, в соответствии с которой обязалась к передать деньги в сумме руб.

В соответствии с договором купли-продажи от за К. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью кв. м под индивидуальную жилую застройку по вышеуказанному адресу.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи дома о получении свидетельства о праве собственности на весь дом и оформлении документов на землю были исполнены К.

Решением Энгельсского районного суда от 06 марта 2009 года К. было отказано в удовлетворении требований об отсутствии права пользования у П.Н. и П.А. на спорное жилое помещение и выселении и одновременно удовлетворено исковое требование П.Н. о понуждении К. к заключению договора купли-продажи спорного домовладения на условиях, содержащихся в предварительном договоре и дополнении к нему, по цене с учетом суммы, указанной в расписке от .

На основании указанного решения суда Энгельсским РОСП было возбуждено исполнительное производство.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела видно, что П.Н. перевела на счет К., открытый в Сбербанке России, денежные средства в сумме руб.

между К. в лице представителя Л. и П.Н. был подписан договор купли-продажи жилого дома общей площадью кв. м (литера Ааа1) по адресу: с указанием кадастрового номера на условиях указанных в вышеназванном решении суда.

судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением исполнительного документа.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 574 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание данного принципа реализуется также в других нормативных положениях ЗК РФ и положениях ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен с принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Из п. 2 ст. 552 ГК РФ следует, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как видно из сообщения государственного регистратора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 21 мая 2014 года на имя П.Н., ей отказано в государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом, документы на которую были представлены 07 апреля 2014 года. Из указанного сообщения следует, что К. либо уполномоченное ею лицо с заявлением о переходе права собственности на названный объект недвижимого имущества в регистрирующий орган не обращалась, решение о прекращении права собственности на жилой дом в регистрирующий орган не поступало.

Принимая во внимание, что К. в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома оформила на него и на земельный участок под данный жилой дом правоустанавливающие документы, стороны в соответствии с условиями, определенными вступившем в законную силу решением суда в надлежащей форме заключили договор купли-продажи жилого дома и фактически исполнили сделку (покупатель передал продавцу денежные средства по договору, предмет сделки передан покупателю, который проживает в данном доме и произвел в нем ремонт), а также учитывая, что К. уклоняется от регистрации перехода права собственности на жилой дом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований П.Н. о признании сделка купли-продажи жилого дома состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Доводы апелляционной жалобы о несвоевременной передаче П.Н. денежных средств в сумме руб. и обесценивании данных денежных средств правового значения не имеют, поскольку договор купли-продажи подписан уполномоченными лицами и соответствует достигнутой между сторонами договоренности и вступившему в законную силу решению суда.

При рассмотрении дела суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении спора, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела.

Читайте также:  Защита прав очередников при переселении из сносимого жилья

В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1 — 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Приобретаемой или продаваемой недвижимостью может быть доля дома и земли. Оформление сделки предполагает заключение договора. Документ составляется соответственно правилам, прописанным в Гражданском кодексе. Накануне оформления сделки необходимо узнать, какие документы необходимы для составления договора купли-продажи доли дома, земли, порядок действий до подписания документа.

Особенности продаваемой доли дома, земли

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

  1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
  2. Разделить имущество для образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Согласие остальных дольщиков на продажу доли дома, земли

Если в доме проживает несколько человек, все они являются владельцами доли имущества, ключевой вопрос – нужно ли их согласие на продажу. Согласно ст. 246 ГК РФ, при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

В случае продажи недвижимости в виде дома и земли, необходимо соблюдать требование ст. 250 ГК РФ. По закону остальные владельцы имеют право на преимущественную покупку. До момента составления договора купли-продажи необходимо:

  1. Провести работы по оценке имущества. Стоимость объекта должна быть зафиксирована. Ее указывают в оповещении о продаже. Собственник доли не имеет права продать ее по цене отличной от той, которая указана в уведомлении.
  2. Оповестить всех дольщиков о продаже. На принятие решения о приобретении дается срок в 1 месяц. После этого продавец имеет право предложить свою долю дома и земли третьим лица. Чтобы продать имущество раньше месячного срока, необходимо запросить у остальных владельцев письменные отказы от приобретения недвижимости.

Оповещение необходимо составить в письменной форме. Допускается отправка документа письмом с уведомлением. Во избежание недоразумений рекомендуется привлечь нотариуса.

Образец оповещения о продаже доли дома

Дольщики могут всячески избегать оповещения о продаже: не выходить на связь, отказываться поставить подпись в уведомлении о получении письма. Обязанность по оповещению может взять на себя нотариус. Он выдаст документ, свидетельствующий о том, что собственником продаваемого имущества были предприняты меры по оповещению остальных владельцев.

Если дольщики — люди, не вызывающие доверия, в оповещении можно указать срок выкупа. Иногда собственники долей дают согласие на приобретение, и процесс «зависает» на годы, поскольку в законе нет оговорки, когда именно доля должна быть выкуплена.

Как составить договор купли-продажи доли дома и доли земли

Продать дом, землю может только их собственник. Если «на руках» имеется правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство по завещанию, но правопреемник не зарегистрировал право собственности в Росреестре, для продажи доли необходимо обратиться в госорган, где будут внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Необходимость заверения договора нотариусом не установлена ГК РФ, то есть документ будет действителен и без заверения. Однако чтобы оформить право собственности на объект, новый владелец обратится в Росреестр. Там его попросят предоставить документ, заверенный нотариусом. Основание — закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г., где говорится о необходимости нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей.

Также вопросы могут вызвать сделки с несовершеннолетними. Для подтверждения их законности также требуется привлечение нотариуса.

Содержание договора

Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:

  • Наименование, отражающее суть договора.
  • Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
  • Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
  • Характеристики дома — его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
  • Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
  • Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
  • Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
  • Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
  • Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
  • Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
  • Подпись с расшифровкой.
  • Нотариальное заверение (желательно, но не обязательно).

Вступление договора в силу

Договор считается заключенным с момента соглашения обеих сторон по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а после вступает в силу (ст. 425 ГК РФ). Однако при этом не осуществляется переход права собственности.

Необходимые документы

Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:

  • Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
  • Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
  • Кадастровый паспорт на землю, дом.
  • Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
  • Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
  • Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Действия покупателя для обретения права собственности

Чтобы стать собственником недвижимости, получить право на распоряжение приобретенной долей, новому собственнику необходимо обратиться в УФСГР.

При этом в госорган предоставляются документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • копии договора (не менее 2) для передачи в госорган;
  • паспорта обеих сторон или поверенных, если документы передаются по доверенности;
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • квитанции об оплате госпошлины (для физлиц регистрация доли недвижимости составит 2000 тыс. руб.; госрегистрация земли — 350 руб. ст. 333.33 НК РФ);
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • документ о согласии (отказе) остальных дольщиков приобрести имущество по указанной в договоре стоимости.

После осуществления госрегистрации новый владелец становится собственником на основании договора купли-продажи.

Приобретение или продажа доли дома, земли, сопряжена с рядом трудностей. Остальные дольщики могут всячески препятствовать заключению сделки.

Покупатель, в свою очередь, не застрахован от недобросовестных действий продавца, который может подделать документы, нарушить порядок оформления документа, и тогда договор будет недействителен. Кроме того, к оформлению сделки необходимо подготовить пакет документов, что требует координации специалиста. Нужна помощь юриста? Обращайтесь к специалисту сайта ros.nasledstvo.ru прямо сейчас. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Наша победа! Суд понудил заключить договор купли-продажи доли жилого помещения, квартиры

Петрова обратилась в суд с исковым заявлением к Сидоровой о понуждении к заключению договора купли-продажи доли жилого помещения (квартиры), расположенной в городе Сочи.
Мотивом обращения в суд послужило то, обстоятельство, что между Петровой (истцом) и Сидоровой (ответчиком), была достигнута договоренность о продаже принадлежащей Сидоровой доли в праве собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: г. Сочи; согласованы все условия, позволяющие установить существенные условия основною договора.
Во исполнение указанной договорённости, между ними был заключён Предварительный договор купли-продажи долей квартиры.
В соответствии с условиями данного предварительного Договора стороны приняли на себя следующие обязательства:
Сидорова (Продавец) приняла на себя обязательства продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: и долю в праве собственности на общее имущество указанной квартиры и жилого дома Петровой (Покупателю) в собственность за денежную сумму в размере;
Покупатель оплачивает в качестве первоначального взноса за указанную квартиру до подписания Предварительного договора.
Оставшуюся сумму в размере Покупатель обязуется оплатить Продавцу до подписания основного договора купли продажи.
Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в срок до…
Во исполнение условий Предварительного договора истица (Петрова), при его заключении передала ответчику денежные средства в размере …, рублей в качестве первоначального взноса за долю в спорной квартире.
Впоследствии, с момента заключения Предварительного договора, она (истица) неоднократно обращалась к ответчику с предложением о заключении основного договора купли продажи доли квартиры.
Однако, начиная с середины ….201_г., ответчик уклоняется от заключения основного договора, никак не обосновывая свой отказ.
Истицей в адрес ответчика было направлено письменное предложение о заключении основного договора, однако до настоящего момента ответчик уклоняется от обсуждения условий основного договора.
В связи с этим, просит суд:
Обязать ответчицу (Сидорову) заключить с ней договор купли-продажи соответствующей доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи долей квартиры от….201_г.
Взыскать с ответчицы (Сидоровой) в ее пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере … рублей.
Представитель истицы адвокат Абидонян Арутюн Андроникович, действующий на основании доверенности и ордера №…, исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердил изложенное в заявлении и просил его удовлетворить.
Ответчица Сидорова в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему:
В соответствии со ст.307 ГК РФ – 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе»,
В соответствии со от. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
В соответствии со ст.310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также.в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства».
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации),
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в Составе другого недвижимого имущества
(статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации),
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, что:
что спорная …, доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: принадлежит ответчице (Сидоровой) на основании завещания от …, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа.
Между истицей Петровой и ответчицей Сидоровой был заключён предварительный договор купли-продажи …, доли квартиры в праве собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу:
Пунктом … указанного предварительного договора, …, доля квартиры, расположенной по адресу: и принадлежащей на праве собственности …, сторонами была определена стоимость указанной … доли в праве в размере … рублей. Этим же пунктом договора установлено, что …, рублей покупатель Петрова оплачивает в качестве первоначального взноса, до подписания предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере …. рублей обязуется оплатить продавцу (Сидоровой) до подписания основного договора купли-продажи.
Пунктом 8 указанного предварительного договора, установлено. Что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в срок до….
В ходе рассмотрения дела установлено, что при заключении предварительного договора, истица передала ответчице денежную сумму в размере …, рублей в качестве первоначального взноса за долю в спорной квартире, что подтверждается пояснениями представителя истицы, и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что истицей соблюдены условия предварительного договора, т.е. обязательства с ее стороны перед ответчицей выполнены в полном объеме, однако основной договор купли-продажи доли спорного жилого помещения сторонами до настоящего времени не заключен.
Суд также установил, что …. 201_г. истицей в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она указывает на то, что основной договор купли-продажи доли спорной квартиры не заключен, которая ответчиком была оставлена без ответа.
Буквальное толкование условий предварительного договора купли-продажи долей спорной квартиры, а также совокупность имеющихся в материалах дела доказательств позволяет определить, что предварительный договор купли продажи, заключенный между истицей и ответчицей …..201_г. содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требует п.1 ст. 549, ст.554, ст.555 ГК РФ,
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истицы в полном объеме.
Установлено, что истицей при подаче искового заявления, была уплачена госпошлина в размере … рублей.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с учетом удовлетворения исковых требований истицы, с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме …. рублей.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Петровой – удовлетворить.
Обязать ответчицу (Сидорову) заключить с Петровой договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по адресу:, на условиях определенных в предварительном договоре купли-продажи доли квартиры от ….201_г.;
Взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы по оплате государственной пошлины в размере ….рублей.

(примечание): Обратившаяся к Нам гражданка оказалась в ситуации, когда оплатив часть денег продавцу, не смогла добиться от продавца ни добровольного возврата денег, ни должного оформления доли в праве собственности на квартиру. Поэтому в данной сложившейся ситуации возникла необходимость подачи в суд искового требований о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение (квартиру).
Одновременно была проведена должная работа – для наложения ареста на любые регистрационные действия на соответствующую долю в праве на квартиру, с целью обеспечить исполнение решения суда в будущем, так как недобросовестная продавец, могла произвести отчуждение принадлежащей ей доли в квартире до вынесения судом решения по предъявленному иску о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (жилое помещение).

Written by admin

I am a professional blogger interested in everything taking place in cyberspace. I am running this website and try my best to make it a better place to visit. I post only the articles that are related to the topic and thoroughly analyze all visitors’ comments to cater to their needs better.

Консультация

Хотите получить консультацию по нашим услугам? Оставьте вашу почту.

Последние новости

К адвокату по вопросам возврата долгов обратился гражданин Т. с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе взыскания денежных средств…

Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…

Ссылка на основную публикацию