Защита прокурором прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОКУРОРСКОГО НАДЗОРА ЗА ИСПОЛНЕНИЕМ ЗАКОНОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.

магистрант ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия»,

Проблема обеспеченности населения жильем является одной из острых социальных проблем современной России. Доступным способом решения жилищного вопроса для граждан стало долевое участие в строительстве многоквартирных домов с целью последующего приобретения в собственность жилых помещений в них.

Однако, несмотря на то, что специальное федеральное законодательство в сфере долевого строительства действует еще с 2005 г., до настоящего времени государство не гарантировало гражданам в полной мере защиту от риска потери вложенных в строительство денежных средств.

В 2018 году в Российской Федерации насчитывается 849 «проблемных» объектов долевого строительства. В частности, на территории Саратовской области в 2017-2018 годах число «проблемных» объектов выросло с 25 до 38[2, с. 3].

В рамках системного надзора в сфере долевого строительства органами прокуратуры обеспечен мониторинг складывающейся ситуации, оперативно организуются проверочные и надзорные мероприятия, нацеленные на своевременное выявление и пресечение правонарушений, соблюдение прав граждан, интересов государства, общества и добросовестных хозяйствующих субъектов.

Результативность надзорной деятельности прокурора определяется, в первую очередь, уровнем организации работы, которая непосредственно связана с качеством информационного обеспечения.

Способами получения информации при осуществлении надзора в данной сфере могут являться: изучение муниципальных правовых актов в сфере градостроительства, в том числе правил землепользования и застройки, административных регламентов предоставления муниципальных услуг в указанной сфере и др.; обобщение поступивших в прокуратуру, правоохранительные и контролирующие органы, органы местного самоуправления жалоб (обращений) граждан по вопросам жилищного строительства; анализ сведений по итогам мониторинга объектов многоквартирного жилищного строительства; получение сообщений от органов власти по вопросам выделения земельных участков под строительство многоквартирных домов, заключения инвестиционных контрактов, выдачи разрешений на строительство и ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, в том числе предоставления их гражданам, переселяемым из аварийного жилья; анализ сведений из правоохранительных органов об итогах проведенных проверок; количестве возбужденных уголовных дел анализируемой категории, в том числе по результатам общенадзорных проверок прокурора и обращениям дольщиков, результатах предварительного расследования уголовных дел; анализ судебной и административной статистики о результатах рассмотрения гражданских и административных дел, в том числе по жалобам граждан и должностных лиц; истребование в соответствии с положениями ст. 22 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» информации, необходимой для осуществления надзора и проведения проверки.

Так, исходя из накопленной информации в целях восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков прокурором Саратовской области Филипенко С.В. в апреле 2017 года была инициирована разработка министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области «дорожной карты» возобновления строительства «проблемных домов»[3, с. 23].

Кроме того, при планировании проверочных мероприятий решается вопрос о привлечении специалиста контролирующего органа, например, должностных лиц органов и ведомств, вошедших в состав межведомственных рабочих групп, работников органов финансового контроля и налоговых органов, специалистов в области строительства и ценообразования, сотрудников полиции, представителей муниципалитетов, а также контролирующих органов.

В целях организации взаимодействия и контроля осуществления совместных мероприятий в каждом городе (районе, районе города), где возводятся многоквартирные жилые дома, прокурором организуется создание и руководство межведомственной рабочей группы по пресечению правонарушений в сфере многоквартирного жилищного строительства и защите прав граждан – участников долевого строительства.

Особенностью межведомственного взаимодействия в августе 2017 года стало инициирование Председателем Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Володиным В.В. и губернатором Саратовской области Радаевым В.В. ускорения разрешения региональной проблемы обманутых дольщиков, снятие препятствий строительству проблемных домов посредством действующей с августа 2017 года рабочей группы при Губернаторе –Председателе Правительства Саратовской области. Она еженедельно и более оперативно решает на межведомственной основе с участием дольщиков, застройщиков, арбитражных управляющих вопросы возобновления строительства каждого «проблемного» дома согласно «дорожной карте» [3, с. 23].

В соответствии с региональным законодательством органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, формируют реестры (сводные перечни) проблемных жилищных объектов на территории субъекта Российской Федерации [4]. Например, реестр “проблемных” многоквартирных жилых домов, расположенных на территории Саратовской области размещен на официальном сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области.

Статьей 16.8 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (введена Федеральным законом от 30.12.2012 № 290-ФЗ) предусмотрено ведение реестра недобросовестных застройщиков федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (уполномоченный орган не определен). В августе 2017 года с инициативой создания реестра недобросовестных застройщиков Саратовской области в региональном правительстве выступил спикер Государственной Думы В.В. Володин, который курирует вопрос обманутых дольщиков в Саратовской области [1].

При выявлении правовых актов, противоречащих федеральному законодательству, прокурор в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре) приносит протест в орган или должностному лицу, которые издали эти акты, либо обращается в суд с заявлением об оспаривании незаконного акта. В силу того, что решения суда обеспечены силой принудительного исполнения, действенной мерой прокурорского реагирования является направление заявлений в суд в целях прекращения нарушения прав публичных образований, неопределенного круга лиц либо восстановления нарушенных прав граждан. При направлении заявлений в защиту прав участников долевого строительства необходимо учитывать ограничения на применение данной меры реагирования, установленные ст. 45 ГПК РФ в отношении круга лиц, в защиту которых может выступить прокурор.

Вместе с тем, необходимо учитывать возможные негативные последствия исполнения требований прокуроров. Например, инициирование процедуры сноса заселенного дома, в отношении которого не оформлена разрешительная документация, может повлечь нарушение прав граждан, являющихся добросовестными участниками правоотношений. В соответствии с п. 1.1 указания Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.05.2013 № 179/7 «Об устранении недостатков в практике прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере строительства жилых домов, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан» прокуроры должны исключить предъявление в суд исков о сносе многоквартирных и иных жилых домов, кроме случаев их некачественного строительства и опасности для жизни жильцов [4].

Во исполнение требований п. 16 приказа Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» прокурорам необходимо принимать обязательное участие в рассмотрении представлений, в ходе чего предлагать конструктивные способы решения проблемных ситуаций (например, способы обеспечения прав дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в тех случаях, когда возможность достройки проблемного жилищного объекта отсутствует) [2, с. 12].

В соответствии со ст. 25.1 Закона о прокуратуре в целях предупреждения правонарушений и при наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях прокурор направляет должностному лицу в письменной форме предостережение о недопустимости нарушения законов. Например, объявление прокурором предостережения руководителю организации-застройщика в случае выявления отставания от графика строительства [4].

При наличии признаков состава преступления прокурор выносит постановление о направлении соответствующих материалов в следственный орган или орган дознания для решения вопроса об уголовном преследовании. К наиболее распространенным преступлениям в сфере долевого строительства относятся: мошенничество (ст. 159 УК РФ), присвоение и растрата (ст. 160 УК РФ), привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3 УК РФ), незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ), легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1 УК РФ), злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ), злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), превышение должностных полномочий (ст. 286 УК РФ).

Таким образом, организация прокурорского надзора за законностью в сфере долевого строительства многоквартирных домов является на современном этапе приоритетным направлением в надзорной деятельности органов прокуратуры.

Обеспечение права на жилище участников долевого строительства осуществляется путем исполнения сформированного в федеральном и региональном законодательстве межотраслевого института долевого строительства и защиты прав дольщиков участниками долевого строительства, органами власти, муниципалитетами, контрольно-надзорными и правоохранительными органами.

Вместе с тем, именно правильная организация прокурорского надзор в сфере долевого строительства позволяет своевременно выявлять в процессе систематического наблюдения и сбора информации или мониторинга, состояние законности долевого строительства, препятствующих ей правонарушений и принимать меры прокурорского реагирования для их устранения.

Защита прокурором прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов

Отправить письмо

Дополнительная информация

Защита прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов. Что нужно знать.

В настоящее время гражданами активно реализуется возможность на улучшение жилищных условий посредством участия в долевом строительстве жилья.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон допускает привлечение денежных средств граждан в строительство жилья только двумя способами:

– путем заключения непосредственно с застройщиком договора участия в долевом строительстве;

– путем участия в жилищно-строительном кооперативе.

При заключении договора долевого участия гражданам необходимо в первую очередь убедиться, что они имеют дело с надлежащим застройщиком, в связи с чем, потенциальные дольщики имеют право потребовать у застройщика предоставить для ознакомления следующие документы:

– свидетельство о государственной регистрации;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период;

– разрешение на строительство;

– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик представляет вышеуказанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Их изучение поможет определить финансовое состояние застройщика и сделать вывод о целесообразности предоставления ему для строительства своих денежных средств.

Если гражданин определился с выбором застройщика, квартиры в будущем доме, необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия, предлагаемого застройщиком к подписанию. В нем обязательно должны быть оговорены следующие существенные условия:

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства, назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

Читайте также:  Страховое дело в России

-способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

При отсутствии в договоре вышеуказанных обязательных условий такой договор считается незаключенным.

Далее подписанный с двух сторон договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

И только после того, как договор будет зарегистрирован, застройщик вправе получить от потенциального дольщика денежные средства.

Старший помощник прокурора юрист 1 класса Д.В. Бородинов

Прокуратура Московской области

Отношения, связанные с привлечением застройщиками денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан на указанные цели допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Привлечение денежных средств граждан для строительства домов иными способами законом запрещено.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок его передачи, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Законодателем установлено, что проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и проекте строительства, требования к содержанию которой установлены ст.ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ, опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В целях соблюдения прав граждан Федеральным законом № 214-ФЗ установлена материальная ответственность застройщика в случае привлечения денежных средства граждан для строительства в нарушение требований законодательства (ч. 3 ст. 3), нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6), строительства объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками (ч. 2 ст. 7).

Порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав их собственников установлен Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами и жилищными накопительными кооперативами регламентировано главой 11 Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Участие граждан в указанных кооперативах с целью строительства домов осуществляется путем принятия их в члены кооператива и внесения гражданами паевых взносов.

В силу ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, жилищно-строительный кооператив вправе выступать в качестве застройщика только при наличии прав в отношении предназначенного для строительства земельного участка и разрешения на строительство. При этом жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

За привлечение застройщиком денежных средств граждан с нарушением требований законодательства для юридического лица и его должностных лиц установлена административная ответственность, предусмотренная ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, предусматривающая наказание в виде штрафа в размере до 1 млн. рублей.

За аналогичные действия, совершенные должностными лицами застройщика в крупном и особо крупном размерах, ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность, предусматривающая максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до пяти лет.

Законом Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» установлены дополнительные меры защиты граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов, предусматривающие ведение Министерством строительного комплекса Московской области Сводного перечня проблемных объектов и Реестра проблемных застройщиков, которые размещены на официальном сайте Министерства в сети «Интернет» в разделе «Документы».

Муниципальный район “Сунтарский улус (район)”

Прокуратура – на защите прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных жилых домов

Надзор за соблюдением прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является одним из приоритетных направлений деятельности органов прокуратуры республики.

По данным прокуроров по состоянию на 01.09.2018 в республике 65 застройщиками возводятся 111 объектов долевого строительства, заключено 8 874 договора участия в долевом строительстве.

На сегодня на территории республики остается 7 «проблемных» многоквартирных домов, в реестре пострадавших дольщиков состоят более 100 граждан. Три из указанных объектов расположены в Чурапчинском районе, застройщиком по ним являлось ООО «Макрос», четыре находятся на территории г. Якутска – это 14-ти этажный жилой дом с нежилыми помещениями в квартале 69 г. Якутска (вторая очередь), застройщиком по которому являлось ООО «Северная строительная компания», а также блоки Г-1, Г-2 и Г-3 32-х квартирного жилого дома в микрорайоне «Ильинка» г. Якутска, строительство по которым осуществлялось ООО СПФ «Черов и К».

На контроле прокуроров также находятся 11 объектов долевого строительства, по которым застройщиками переносились сроки введения объектов в эксплуатацию, в том числе на территории г. Якутска – 8, г. Мирного – 1, Нюрбинского района – 1, Чурапчинского района – 1.

В частности это такие объекты как: «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Ленина д. 32 в с. Чурапча Чурапчинского улуса», строительство по которому осуществляется Региональным общественным фондом поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ», «Многоквартирный жилой дом. 9-ти этажный. 1 очередь в 11 квартале, ул. Автодорожная, 19», застройщик ООО «Монолит Строй», «Жилой комплекс в квартале 16 г. Якутска. Жилой дом № 1 – 1 очередь», застройщик ООО «Симиир», «Многоквартирный жилой дом с соцкультбытом в 72 квартале г. Якутска. 16 этажей», застройщик ООО «Товары Саха Якутместпрома» и др..

Работа, проведенная прокурорами в целях стабилизации ситуации, защите прав участников долевого строительства

Приведенные выше данные свидетельствуют о том, что ситуация в сфере соблюдения прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости остается сложной.

В связи с этим, вопросы обеспечения законности в деятельности застройщиков, органов исполнительной власти и контролирующих органов при соблюдении прав граждан-участников долевого строительства, а также в деятельности правоохранительных органов при выявлении, раскрытии и расследовании преступлений в данной сфере находятся у прокуроров на постоянном контроле.

В 2017 году, прошедшем периоде 2018 года прокурорами в рассматриваемой сфере выявлено более 100 нарушений, по которым принято более 70 мер прокурорского реагирования, к установленной законом ответственностью привлечено 30 должностных лиц.

В частности, по отмеченным 7 «проблемным» объектам прокурорами в деятельности застройщиков выявлены факты привлечения денежных средств граждан по договорам, не прошедшим регистрацию, нецелевого использования средств на сумму более 81 млн.рублей, непринятия мер по заключению договоров страхования гражданской ответственности застройщика и др. По фактам хищения денежных средств дольщиков данных объектов, возбуждены уголовные дела по ч.4 ст.159 и ч.1 ст.201 УК РФ, по двум из которых ведется следствие, по 1 вынесен приговор с назначением наказания в виде реального лишения свободы.

Кроме того, в том числе по материалам прокурорских проверок возбуждены уголовные дела по ч.2 ст.200.3, ч.1 ст.201 УК РФ по фактам незаконного привлечения денежных средств участников долевого строительства, злоупотребления полномочиями по объектам строившимся ООО «Симиир», ООО «Товары Саха Якутместпрома», Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ». К 10 годам лишения свободы осужден гр. Д, который не имея намерений взять на себя обязательству по строительству гаражных боксов с жилыми надстройками и многоквартирных каркасных домов в микрорайоне Новопортовской г.Якутска, заключил договора на строительство с 46 гражданами на общую сумму 34 845 000 рублей, которые похищены.

Влияние мероприятий на изменение ситуации в сфере долевого строительства

В результате принятых мер и межведомственного взаимодействия с органами власти и контроля восстановлены права более 300 участников долевого строительства по объектам, возводимым застройщиками ООО «Северная строительная компания», ООО «СеверТеплоСтройСервис», ООО «Теплосервис», ООО «Макрос», ЖСПК «Стерх», ООО «Дальстрой», МУП «АРТ» ГО «город Якутск», ООО ПКФ «Ормикс» и др.

Вместе с тем, с учетом оставшихся «проблемных» объектов, данных о переносе сроков ввода в эксплуатацию более 10 объектов долевого строительства, прокурорами работа в данном направлении продолжается.

В августе 2018 года органами прокуратуры республики проведен единый день приема граждан, организована работа горячей линии по вопросам соблюдения прав участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В единый день приема в аппарат прокуратуры республики граждане обратились по вопросам неисполнения обязательств со стороны застройщиков ООО «Теплосервис», ООО «Симиир», ООО «Монолитстрой», ООО «Товары Саха Якутместпрома», ООО СПК «Черов и К» и др., в том числе по вопросам нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию, получения страховых и социальных выплат в случаях банкротства застройщика до завершения строительства объектов и т.д.

В ходе данного приема гражданам разъяснены нормы федерального законодательства, получены от них письменные заявления, по которым организованы проверочные мероприятия.

В том числе по результатам проведенного приема прокуратурой республики Правительство республики проинформировано о необходимости совершенствования механизма правового регулирования поддержки обманутых дольщиков, выделении финансирования на оказание мер социальной поддержки указанной категории граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. В целях устранения нарушений связанных с ненадлежащей реализацией полномочий по восстановлению прав участников ряда объектов долевого строительства, внесено представление в Министерство архитектуры и строительного комплекса республики.

Читайте также:  Споры о наложении границ земельных участков

Рекомендации гражданам, которые намерены вступить в долевое строительство, чтобы им не оказаться в числе пострадавших дольщиков

Гражданам, которые намерены вступить в долевое строительство, в целях сокращения риска попадания в число пострадавших дольщиков, в первую очередь нужно изучить нормативную базу, в частности Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Необходимо при этом иметь ввиду, что с 1 июля 2018 года в данный закон внесены кардинальные изменения по правилам продажи строящегося жилья, которые направлены на защиту прав граждан- участников долевого строительства.

В частности по новым требованиям, застройщик на начальном этапе строительства обязан иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства домов. Не менее чем за три дня до регистрации договора долевого участия, застройщик обязан перечислить в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости каждой квартиры. В ином случае договор не зарегистрируется. В отношения по строительству объектов по договорам долевого участия вводятся банки, которые должны быть аккредитованы государством. Смысл участия банков заключается в том, что денежные средства покупателей передаются в банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства резервируются на счете банка и переводятся застройщику после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик свои обязательства не выполнит, то денежные средства возвращаются покупателям. Указанная схема окончательно должна быть введена в следующем году и пока не является обязательной.

Помимо изучения требований законодательства, гражданам необходимо проявить бдительность и осторожность в выборе застройщика. Нужно внимательно изучить информацию о застройщике, размещенную в сети «Интернет», средствах массовой информации.

К примеру, выяснить, сколько застройщик находится на рынке долевого строительства, какие объекты им уже возведены, имели ли место проблемы при строительстве им объектов, в том числе переносились ли сроки строительства. Внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, при этом сама проектная декларация, так же как и разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок, должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

Особое внимание необходимо обратить на договор участия в долевом строительстве, в котором в обязательном порядке должны найти отражение существенные условия. Это:

– конкретный объект долевого строительства – многоквартирный дом или иной объект недвижимости;

– срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

– цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства;

-способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре названных условий он считается незаключенным.

Важно знать, что предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры и т.д. не являются договором участия в долевом строительстве.

Защита прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов

02 июня 2018 г., 10:08

Вопросы соблюдения прав участников долевого строительства находятся на постоянном контроле в Егорьевской городской прокуратуре.

Анализ состояния законности при осуществлении строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан показывает, что в данной сфере допускаются грубейшие нарушения закона.

Порядок привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства урегулирован Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно положениям указанного закона, привлекать денежные средства граждан вправе только непосредственно застройщики объекта (лица, которым земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного дома) путем заключения с гражданами договоров долевого участия в строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительные кооперативы путем приема граждан в члены кооператива.

Нарушением требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ является привлечение денежных средств граждан-участников долевого строительства до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Денежные средства граждан подлежат привлечению застройщиком только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Широко распространены случаи незаконного привлечения денежных средств граждан не застройщиками, а иными юридическими лицами (инвесторами, подрядными организациями, агентами и др.).

При этом используются иные, не предусмотренные законом схемы привлечения денежных средств граждан. К примеру, «вексельная схема», когда с гражданами заключаются договоры с названием «договор инвестирования строительства жилья», согласно условиям которых граждан обязывают за денежные средства приобрести вексель организации, затем передать его застройщику в счет оплаты по договору.

Имеют место случаи заключения договоров займа, «предварительных договоров купли-продажи создаваемого имущества», согласно которым застройщик обязуется до определенного периода оформить документы, необходимые для регистрации права собственности на создаваемое имущество. До момента заключения основных договоров купли-продажи и передачи прав собственности на квартиру застройщик не имеет никаких обязательств перед гражданином, в том числе и по выплате неустойки за нарушение указанных в договоре сроков.

Указанные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречат требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и влекут для лиц, привлекающих таким образом денежные средства граждан, административную ответственность по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Также установлены случаи навязывания застройщиками участникам долевого строительства условий, нарушающих их права, к примеру, обязанность дольщиков (потребителей) нести расходы по оплате коммунальных услуг, оплате услуг ресурсоснабжающей организации до получения дольщиком квартиры по акту приема-передачи и оформления права собственности на нее, незаконная выплата застройщику неустойки при расторжении договора по инициативе дольщика, навязывание способа управления многоквартирным домом (ТСЖ), внесение денежных средств за квартиру на расчетный счет застройщика с оплатой дополнительных банковских услуг, незаконное освобождение застройщика от выплаты неустойки в случае незапланированного прекращения строительства ввиду отсутствия денежных средств и других факторов, не относящихся к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор), и др. При этом с гражданами зачастую заключаются договоры неопределенного содержания, в которых отсутствуют существенные условия о сроках передачи объекта, не оговариваются гарантийные сроки на объекты строительства, увеличиваются сроки для возврата денег в случае досрочного расторжения договора.

По фактам включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, виновные лица несут административную ответственность по ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ.

В связи с изложенным просим граждан быть внимательными при вложении денежных средств в строительство жилых помещений.

Кроме того, в случае нарушения прав граждан последние вправе обратится в Егорьевскую городскую прокуратуру с соответствующим заявлением к любому сотруднику, осуществляющему прием в соответствии с графиком.

Прием граждан в Егорьевской городской прокуратуре осуществляется в с 09.00 до 18.00 часов, с перерывом на обед – с 13.00 до 13.40 часов.

Заявителям при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. При обращении рекомендуется подготовить письменное заявление, содержащее необходимые для его рассмотрения сведения.

Также в Егорьевской городской прокуратуре действует телефон доверия 8 (49640) 4-07-13, по которому граждане также могут обратится и сообщить сведения о нарушениях действующего законодательства.

Адрес Егорьевской городской прокуратуры: 140300, Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 108/16.

Тел.: 8 (49640) 4-07-13, Факс: 8 (49640) 4-06-38,

Помощник Егорьевского городского прокурора О.В. Совенко

“Слово прокурору”: Соблюдение прав участников долевого строительства

Выступление старшего помощника прокурора Приморского края по правовому обеспечению Дорожкиной Виолетты Александровны
на радиопередаче «Слово прокурору» на «Радио России. Приморье».

Т Е М А: «Соблюдение прав участников долевого строительства»

Вопрос: насколько актуальны вопросы долевого участия у нас в Приморье? Сколько таких домов с привлечением денежных средств граждан строится?
Ответ: В настоящее время на территории Приморского края с привлечением денежных средств участников долевого строительства силами 55 застройщиков строится 104 жилых дома, из них 55 – в г. Владивостоке, 20 – в г. Уссурийске, 7 – в г. Артеме, остальные единичные в Находке, Партизанске, Арсеньеве, Лесозаводске, в Надеждинском районе и др.
В целях организации прокурорского надзора в сфере долевого строительства многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан надзирающим прокурорам поручено осуществлять постоянный мониторинг состояния законности в сфере долевого строительства.
Вопрос: какие нарушения в основном выявляются прокурорами?
Ответ: Основные требования, направленные на защиту прав дольщиков установлены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
К числу наиболее распространенных нарушений можно отнести факты строительства многоквартирных домов с нарушением законодательства о градостроительной деятельности; непринятия застройщиком мер по постановке объекта долевого строительства на кадастровый учет; неразмещения в сети Интернет проектной декларации и внесения в неё соответствующих изменений; неисполнения обязанностей по своевременному информированию участников долевого строительства об изменении срока передачи объекта долевого строительства гражданам, а также подписания актов приема-передачи объектов долевого строительства до получения в установленном законом порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Прокурорами такие факты выявлялись и пресекались, также реализовывались меры превентивной направленности.
К примеру, прокурором Первореченского района г.Владивостока руководителю застройщика объявлено предостережение по факту недопустимости несвоевременного информирования участников долевого строительства об изменении срока передачи жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, расположенном по ул. Завойко, д. 4 «а» в г. Владивостоке.
Прокурором г. Находки установлено, что одной из инвестиционных компаний не исполнена предусмотренная законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов обязанность по размещению в сети Интернет проектной декларации. Также вопреки требованиям закона в декларацию не вносятся ежеквартальные изменения.
По принятым прокурором г. Находки мерам прокурорского реагирования необходимые сведения опубликованы на официальном сайте.
Прокурором г. Артема установлено, что в нарушение положений названного закона Компания Турмалин-ДВ не направила в адрес участников долевого строительства информацию с предложением об изменении срока передачи объекта долевого строительства, во исполнение требований прокурора г. Артема выявленные нарушения закона устранены.

Вопрос: как можно оценить состояние законности в названной сфере на сегодняшний день?
Ответ: в целом соблюдение прав участников долевого строительства на сегодняшний день в полном объеме не обеспечивается. Анализ состояния законности в данной сфере свидетельствует о нестабильности ситуации.
С учётом изложенного прокуроры вынуждены обеспечивать личный контроль за фактическим устранением выявленных нарушений закона, особенно в деятельности контролирующих органов. Прокуратурой повышается уровень межведомственного взаимодействия путем обмена информацией с органами местного самоуправления, правоохранительными органами, проведения заседаний соответствующих межведомственных групп с приглашением застройщиков и граждан, с привлечением денежных средств которых ведется строительство многоквартирных домов, с принятием конкретных решений и последующим контролем их исполнения.

Читайте также:  Повторная строительная экспертиза. Основания и последствия

Вопрос: кто такой застройщик и какие требования к нему предъявляются?
Ответ: Застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
То есть не может привлекать денежные средства дольщиков индивидуальный предприниматель, равно как и лицо, не получившее в установленном законом порядке земельный участок для строительства.
На слуху некоторое время назад были случаи выявления таких «лжезастройщиков», которые начинали привлекать денежные средства граждан, не имея даже земельного участка.

Вопрос: как гражданам в процессе долевого участия в строительстве обезопасить себя, особенно на стадии заключения договора? На что обратить внимание при подписании сделки?
Ответ: все существенные условия договора участия в долевом строительстве строго прописаны законом.
К их числу относятся:
1) Подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения;
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (это положение было «лозейкой» застройщиков, старающихся обходить такое требование). Например, в судебной практике имел место случай, когда застройщик указал в качестве срока срок окончания строительства «по достижении цели». Суд признал такое условие ничтожным.
3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Это, например, указание цены за кв.метр жилья, общей площади объекта, условие в какие сроки должна быть оплачена полная стоимость. Причем с 01.01.2017 оплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Кстати, условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны.
5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
– залог. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
– поручительство банка;
– страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Следует отметить, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре названных мной условий, такой договор считается незаключенным.
Также обязательным требованием к таким сделкам является необходимость их государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Вопрос: Законно ли включать в договор долевого участия условия, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять сроки строительства многоквартирного дома или передачи объекта дольщику, в стоимость жилья включать налоги?
Ответ: Нет, незаконно. Участник долевого строительства не обязан оплачивать налог за застройщика. Изменение сроков строительства или передачи объекта самостоятельно прямо противоречит Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку условия договора, ущемляющие права потребителя, недействительны.
Учитывая изложенное, указанные факты служат основанием для прокурорского вмешательства, в том числе в целях приведения условий договоров участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями закона и привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Вопрос: что такое проектная декларация и для чего она нужна?
Ответ: В целом хочу сказать, что одной из основных гарантий защиты прав граждан-участников долевого строительства является надлежащее исполнение организациями-застройщиками законодательно регламентированной обязанности по размещению в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации.
Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
В силу действующего законодательства проектная декларация включает в себя:
– информацию о застройщике (о фирменном наименовании, о государственной регистрации застройщика, об учредителе застройщика, о виде лицензируемой деятельности);
– информацию о проекте строительства, в том числе о целях проекта, этапах, сроках реализации, результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся многоквартирных домов.
Проектная декларация определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.
Сама форма проектной декларации установлена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в сети Интернет не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган. Застройщик вправе не исполнять эту обязанность, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.
Прокуратурой выявлялись факты нарушений срока размещения застройщиками проектной декларации в сети Интернет, факты размещения проектной декларации в отсутствие обязательных сведений, обязанности по ежеквартальному внесению в проектную декларацию изменений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вопрос: Какие сведения должны быть размещены на сайте застройщика?
Ответ: на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов капитального строительства;
2) аудиторское заключение за прошедший год, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного органа – Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
7) договор поручительства с застройщиком, заключенный в случае недостаточности размера уставного капитала;
8) фотографии, отражающие текущее состояние строительства.
Такая информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение 5 рабочих дней после ее получения или обновления. Фотографии подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящей статьей.

Вопрос: а какая вообще ответственность предусмотрена для застройщиков?
Ответ: за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность, установленная ст. 14.28 КоАП РФ, включает в себя:
– ответственность в связи с привлечением средств лицами, не имеющими соответствующих прав, либо с нарушением установленных требований (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ);
– нарушение порядка опубликования проектной декларации, в том числе размещение неполных или недостоверных сведений (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ);
– за предоставление застройщиками в инспекцию ежеквартальной отчетности не в полном объеме, предоставление недостоверной отчетности (ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ).
Штрафы значительные и для юридических лиц достигают до 1 миллиона.
Также предусмотрена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (статья 200.3 УК РФ). Максимальная санкция данной нормы предусматривает ответственность в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Вопрос: самый, наверное, злободневный вопрос о сроках передачи застройщиком квартир дольщикам. Какие обязанности в этой части возложены на застройщика?
Ответ: общее правило такое – застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения названного срока застройщик обязан выплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Кстати, есть и нововведения относительно возможности освобождения от такой ответственности – если сам дольщик по каким-либо причинам уклоняется от подписания акта приема-передачи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Это означает, что в случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения к договору, а в случае отказа, застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Также участник договора долевого строительства может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. В случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Размер такой же 1/150 ставки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Ссылка на основную публикацию