Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

Договор найма в устной и письменной формах

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся последствий заключения договора найма в устной форме, а также общих положений, которые предусмотрены ГК РФ для данного вида договора.

Прежде всего, необходимо дать определение договора найма. Так, по договору найма одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить другой стороне жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Важно отметить, что юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найму в связи с чем стороной договора будет только гражданин.

По правилу, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, договор найма заключается в простой письменной форме, а в случае если он заключен на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Обязанности наймодателя.

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение пригодное для проживания. В его обязанности так же входит надлежащая эксплуатация дома, предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг.

В договоре указываются все граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, когда наниматель решит вселить граждан после заключения договора найма, то такое вселение может производится только с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Данные правила, изложенные в абзаце, будут применяться по умолчанию в случае заключения договора найма от одного года, но договором может быть предусмотрено иное.

При вселении временных жильцов (на срок не более 6 месяцев) требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этом случае не требуется разрешения наймодателя, а требуется только уведомление его о вселении временных жильцов, однако единственным основанием, по которому наймодатель может запретить такое вселение-это не соблюдение законодательства о норме общей площади жилого помещения.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за вселенных им жильцов, за исключением, наличия договора таких жильцов с наймодателем о солидарной ответственности всех жильцов. В этом случае такие лица будут считаться сонанимателями.

При переходе права собственности на квартиру договор найма сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем по тем же условиям.

Ремонт жилого помещения, а также капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя по умолчанию, если иное не предусмотрено договором.

Переоборудовать жилое помещение в случае, если оно существенно изменяет пользование в нем, наймодатель может осуществить только с разрешения нанимателя.

Обязанности нанимателя.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить своевременно плату, а также если договором не предусмотрено иное, то коммунальные платежи.

Замена нанимателя в договоре найма может быть произведена с согласия наймодателя, а также лиц проживающих с ним.

В случае смерти нанимателя или его выбытия договор найма продолжает действовать, нанимателем становится лицо, которое проживало с умершим нанимателем с согласия всех проживающих. Если такого согласия не достигнуто, то проживающие в жилом помещения лица будут считаться сонанемателями.

Поднаем жилого помещения может производиться в случае если договор найма заключен на срок более одного года (если иное не предусмотрено договором). Заключение такого договора допускается только с согласия наймодателя, при этом, ответственность несет по прежнему наниматель помещения.

Должны быть соблюдены условия о норме площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Срок заключения договора найма.

Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если договором срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Расторжение договора найма.

Наниматель с согласия всех проживающих может в любое время, предупредив наймодателя за три месяца расторгнуть договор найма.

Наймодатель вправе расторгнуть договор до окончания срока только в судебном порядке. При этом только по определенным основаниям, в частности: 1) Если наниматель не вносит плату более 6 месяцев (при найме жилого помещения более одного года), если наниматель не вносит плату более 2 раз по истечении установленного договором платежа (при найме помещения менее одного года).
2) Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает.
При этом суд вправе предоставить срок для устранения вышеуказанных нарушений. В таком случае если нарушения устранены не будут в установленный срок, то при повторном обращении наймодателя в суд, такой договор будет расторгнут.
3) Наниматели и (или) проживающие с ним граждане систематически нарушают права и интересы соседей.
4) Используют жилое помещение не по назначению.
При этом, в случае расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 и 4, наймодатель обязан предупредить нанимателя об устранении нарушений и только в случае не исполнения такого предупреждения, он вправе обратиться в суд.
5) Любая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении договора если жилое помещение стало непригодно для проживания.

Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке и только по основаниям изложенными выше.

Договор найма, заключенный устно.

Как и любую другую сделку лучше всего заключать в письменной форме, однако, граждане не всегда хотят прибегать к формальностям, особенно когда дело касается их знакомых, в связи с чем, заключают сделку в устной форме.

Важно отметить, что законодательство предусматривает заключение сделок, как в письменной форме, так и в устной. При этом некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации, а для других достаточно простой письменной формы.

Но все же основным вопросом будет являться действительность договора найма, совершенной устно.

Как уже было сказано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в простой письменной форме, однако это не означает, что сделка будет недействительна при несоблюдении формы сделки.

Так, сделка будет недействительной только в случае если положениями, касающимися определенного вида сделки, прямо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).

Таким образом, поскольку положениями о договоре найма не предусмотрена недействительность вследствие не соблюдения формы сделки, то такой договор может быть заключен и устно.

Заключая такие договоры устно, надо не забывать о сложности докаывания самого факта заключения сделки, а также какие условия она предусматривала. При споре в суде, стороны смогут руководствоваться письменными и иными доказательствами (платежи за коммунальные услуги, платежи за наем квартиры и т.д.), однако законодательство запрещает использовать в качестве доказательства свидетельские показания, если не соблюдена предусмотренная законом форма о простой письменной сделки.

Таким образом, при споре в суде, предметом которого выступает заключенный устно договор найма, существования и его условия можно будет доказывать при помощи любых доказательств, за исключением свидетельских показаний.

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

Автор: К. Балакин

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.

— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?

— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

— Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

— Кому более выгоден договор?

— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

— С чьей стороны больше встречается нарушений договора?

— Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.

— На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам?

— Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.

Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

— опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;

— порядок возмещения ущерба в случае его причинения;

— условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;

— условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.

Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

Читайте также:  Институт недостойных наследников в российском праве: законодательство и тенденции судебной практики

Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.

— Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станет средством защиты интересов каждой из сторон.

— Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей — родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может предоставить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.

— Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы?

— Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

— Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риэлторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:

1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.

2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).

3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).

Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т.д.).

В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.

Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т.е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

— Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма?

— Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.

Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.

— Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики?

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Форма заключения и порядок оформления договора найма жилого помещения

Законодательством РФ предусмотрены правила и порядки заключения различных официальных бумаг. Каждая из них имеет свои существенные условия и правила составления.

Договор коммерческого найма – тот, который составляется при сдаче жилья и закрепляет главные условия сделки. Что в нем должно быть, чтобы он имел юридическую силу?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно написать объявление о съеме квартиры, а также, как снять жилье без посредников и агентств.

Основания

В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.

Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения?

После устного обсуждения всех нюансов и выяснения интересующих моментов, участники могут зафиксировать соглашение в письменной форме, закрепив все нюансы.

О том, как составить договор, вы можете узнать из нашей статьи.

Стороны соглашения

С кем он заключается?

Традиционно участниками являются:

  • наниматель – лицо, которое выражает желание проживать временно в предоставляемом помещении на определенных основании и условиях;
  • наймодатель – собственник жилья или иное уполномоченное им лицо на совершение действий по сдаче жилья.

Каждая из них имеет права, обязанности и выгоду в заключении сделки. Узнайте из наших статей о правах и обязанностях собственника жилья и квартирантов.

Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.

Читайте также о том, что включает в себя оплата за найм, а также о том, за что должен платить квартиросъемщик.

Необходимые документы

Каков порядок оформления? Соглашение заключается в форме простого письменного документа. Чтобы оно было составлено верно и справедливо, необходимо наличие нескольких документов:

  • бумаги, которые достоверно подтверждают наличие права собственности на объект недвижимости. Например, свидетельство государственной регистрации права на квартиру. Кроме того, выписка из реестра недвижимости может показать, кто именно является законным владельцем объекта на данный момент;
  • паспорта участников сделки.

Этот набор бумаг – обязательный. В большинстве случаев их достаточно, чтобы закрепить соглашение в письменной форме.

Место сделки

Где его заключить?

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

Сроки

На какой период он заключается? Согласно ГК РФ срок аренды квартиры или найма не ограничен в целом ни максимальной, ни минимальной границей. Однако существует оговорка для некоторых видов арендуемых объектов, в соответствии с корой максимальный срок сдачи ограничивается периодом 5 лет. Отсюда следует, что договор может быть:

  • краткосрочным. Предполагает сдачу квартиры на срок от 1 суток до 1 года;
  • долгосрочным. Согласно ему соглашение заключается на период свыше 1 года до 5 лет.

Если соглашение заключается на срок, не превышающий 1 года, его регистрация не нужна.

Не смотря на это, если в тексте не указан конкретный период времени его действия, он не может быть признан недействительным. При отсутствии четко определенного срока, он считается заключенным на 5 лет.

Госпошлина и стоимость

Сколько придется заплатить? Если срок сдачи составляет более 1 года, то регистрацию обязательно придется произвести.

Это не бесплатная процедура, которая предусматривает совершение как минимум одного обязательного платежа – государственной пошлины за регистрацию.

НК РФ устанавливает соответствующую плату в размере 2000 рублей. Без квитанции, подтверждающей ее совершение, компетентный орган откажет в проведении регистрации.

Скорее всего, только этим платежом ограничится статья расходов на оформление соглашения. Однако в процессе могут возникнуть какие-либо проблемы с документами, потребуется их восстановление, тогда и могут возникнуть дополнительные расходы.

Особенности

Среди нюансов, которые следует учесть обеим сторонам, выделяются:

  • дополнительные документы. Кроме основного текста стоит предусмотреть приложения: акт передачи квартиры, расписку о получении денег, опись имущества внутри помещения. Эти бумаги помогут зафиксировать все существенные моменты сделки;
  • наличие иных владельцев. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, это может создать определенные проблемы нанимателю, поэтому лучше выяснить это заранее;
  • дополнительные пункты. Кроме обязательных, нужно предусмотреть те положения, которые принципиальны для обеих сторон. Например: частота визитов собственника, правила повышения оплаты и другие.

Таким образом, договор заключается на срок до 5 лет участниками сделки, не требуя присутствия нотариуса при этом.

Заключение письменного соглашения обязательно, так как только таким способом можно снизить риски для обеих сторон и свести их к минимуму.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Договор найма жилого помещения

Скачать бланк в формате docx:
dogovor-naima-zhilogo-pomescheniya.docx [25,56 Kb] (cкачиваний: 63958)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor-naima-zhilogo-pomescheniya.pdf [290,24 Kb] (cкачиваний: 18363)

ДОГОВОР НАЙМА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным ниже лицам: жилое помещение, представляющее собой: , расположенное по адресу: , состоящее из: комнат, общей площадью – кв.м., жилой площадью – кв.м., кухня – кв.м., (далее – «Объект») во временное возмездное владение и пользование для проживания.

1.2. Наличие телефона: тел. № .

1.3. Характеристика Объекта на момент его передачи Нанимателю указывается в Приложении №1 к Договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.4. Объект принадлежит гр. гр. (Ф.И.О.): на праве на основании .

1.5. Наймодатель передает Объект с имуществом, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору.

1.6. Срок найма Объекта устанавливается с « » 2020 г. по « » 2020 г.

1.7. Наниматель осмотрел «Объект» до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2. При выезде Нанимателя из Объекта, возвратить ему страховой депозит (п.6.1 настоящего Договора) после предъявления Нанимателем Наймодателю оплаченных счетов, квитанций, согласно п.4.5 Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей Нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда.

Читайте также:  Верховный Суд РФ уточнил правила наследования жилья

2.1.3. Письменно предупредить Нанимателя не позднее, чем за дней до истечения срока действия настоящего Договора о своем намерении перезаключить Договор на новых условиях или об отказе от заключения нового договора, а также о готовящемся отчуждении Объекта (мене, продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного в наем Объекта и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора Наймодатель не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в Объекте в течение календарных дней со дня получения Нанимателем от Наймодателя извещения о досрочном прекращении настоящего Договора. Извещение должно быть оформлено письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора: распоряжается Объектом на законном основании – документа о праве, указанного в п.1.4 настоящего Договора. Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора; получено необходимое в соответствии с законодательством согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение настоящего Договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать Объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.1 Договора.

3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование Объектом (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п.4.5 настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

3.1.3. Содержать Объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность Объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в Объекте.

3.1.5. Устранять последствия аварий, произошедших в Объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц.

3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Объектом.

3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Объект в соответствии с п.2.2 настоящего Договора.

3.1.8. Возвратить Наймодателю Объект, находящееся в нем имущество, ключи от Объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.

3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

3.1.10. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в Объекте (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

3.2.2. Передавать Объект третьим лицам, а также сдавать Объект в поднаем.

3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию Объекта.

3.2.4. Вселять в Объект иных лиц, не указанных в п.1.1 настоящего Договора.

4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Плата за наем Объекта в месяц составляет рублей.

4.2. Плата за наем Объекта производится: не позднее числа текущего месяца за вперед.

4.3. Установленная плата за наем Объекта не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

4.4. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.5 Договора, осуществляет Наймодатель.

4.5. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии осуществляет Наниматель, согласно тарифам соответствующих организаций.

4.6. При наличии на момент выезда Нанимателя из Объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения оплаты которых, в соответствии с Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 настоящего Договора).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.

5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.6 Договора, может быть произведен любой Стороной при систематическом нарушении другой Стороной условий настоящего Договора.

5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из Сторон Договора другой Стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за календарных дней до даты расторжения Договора.

5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.

5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку, в размере месячной платы за наем Объекта.

5.4. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещении, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Наниматели и или лиц, с ним проживающих.

5.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.5 настоящего Договора.

5.7. Если в ходе исполнения настоящего Договора будет выявлен факт нарушения Наймодателем п.2.3 Договора, а именно факт сообщения им недостоверных сведений, препятствующих либо делающих невозможным использование Объекта, Наймодатель обязан уплатить Нанимателю штраф в размере, месячной ставки арендной платы Объекта.

5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Объект, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе, самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем Объекта.

5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможнымисполнение принятых по Договору обязательств.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется передать ему страховой депозит в обеспечение оплаты междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе интернета, оказанных на телефонный номер Наймодателя, иных платных услуг, по обслуживанию Объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества, имущества владельцев прилегающих помещений. Страховой депозит составляет сумму рублей.

6.2. В целях получения правовых гарантий по настоящему Договору Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем документов о праве на Объект и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора.

6.3. Перечисленные в п.1.1 настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему Договору наравне с Нанимателем.

6.4. Неотделимые улучшения, произведенные в Объекте Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Стороны ознакомлены с текстом настоящего Договора и полностью с ним согласны.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

7.4. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

7.5. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Заключать или нет договор найма квартиры

Заключать или нет договор аренды квартиры (а если быть точным, то правильнее – договор найма) – это вопрос, который в равной степени важен как собственнику квартиры, так и съемщику жилья. Если хозяин и наниматель произвели друг на друга хорошее впечатление, то возникает соблазн просто ударить по рукам и положиться на слово друг друга, не заключая никаких договоров и не посвящая лишних людей в свои отношения. С другой стороны, всегда присутствует опасение, что другая сторона может данное слово нарушить.

Рассмотрим аспекты договорных отношений арендодателя и съёмщика с точки зрения буквы закона. Предельно лаконичная статья 674 ГК РФ гласит:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несмотря на лаконизм статьи, из неё вытекают исключительно важные следствия. Во-первых, это значит, что никакие устные договоренности не будут приняты во внимание судом, если у нанимателя и наймодателя возникнут разногласия. Все отношения должны быть закреплены письменно.

Во-вторых (и, может быть, в-главных) – данное положение является единственным требованием, которое предъявляет закон к форме договора. Это означает, что договор должен быть написан на бумаге и подписан сторонами – и не более. Следовательно, договор найма не нужно заверять у нотариуса (это можно сделать по желанию). Договор найма квартиры между гражданами (в отличие от аренды юридическими лицами) не нужно нигде регистрировать.

Эти замечания существенны, поскольку сплошь и рядом Вы можете увидеть предложения от “солидных агентств”, которые, “тщательно оберегая интересы клиентов”, “помогут заключить договор у нотариуса”, а также “зарегистрировать” его. Подобная борьба за безопасность клиентов есть не что иное, как вздувание стоимости своих посреднических услуг – ведь за такие хлопоты агентству придётся заплатить. А как выглядит на практике, например, “регистрация”? Разумеется это не регистрация в органах Федеральной регистрационной службы. Просто агентство ставит на договоре свою печать и пишет “зарегистрировано” (имея в виду, что документ зарегистрирован в делах агентства). Это, с одной стороны, абсолютная правда:) А с другой – никаким официальным инстанциям факт подобной “регистрации” совершенно неинтересен, поскольку он не основан на законе.

Как снять квартиру без посредников и не ошибиться

Поэтому, просто имейте в виду, что главная роль посредников – это свести вместе людей, желающих сдать и снять квартиру и при обоюдном желании предложить им воспользоваться образцом договора для урегулирования взаимоотношений. Собственно, ничего сверх того от посредников не требуется. Это хорошо понимают опытные съёмщики, которые ищут экономию не в том, чтобы снять квартиру в Мытищах без посредников, а в том, чтобы найти посредников, работающих с разумной комиссией. Если же вам предлагают “большой комплекс услуг” при посредничестве в таком относительно простом деле – что ж, будьте готовы много заплатить за этот большой комплекс.

Но вернемся к началу обсуждения.
Заключать или нет договор найма в принципе? Для начала отметим, что отсутствие договора найма никаким нарушением юридических норм не является. Единственное что – отсутствие письменного договора не позволит в случае чего отстоять свои интересы в суде.

Не стоит скрывать, что часть собственников квартир раздумывает над вопросом заключать договор или нет (склоняясь к тому, что лучше бы не заключать) по тем соображениям, чтобы не платить 13%-ный налог на доход от сдачи жилья. Они считают, что отсутствие договора позволит слукавить при уплате налогов, а наличие договора безусловно обяжет платить. На самом деле это не так.

Задекларировать свой доход и уплатить государству налог следует в любом случае. Неуплата налогов – это в обоих случаях личный риск арендодателя. Не следует думать, что отсутствие договора позволит сделать невинные глаза и сказать, что ничего не было. Если Вас возьмут в оборот, это не предотвратит санкции налоговиков – они найдут свидетелей и своё докажут. В то же время, наличие договора, который, как мы уже установили, нигде регистрировать не нужно, не накладывает само по себе никаких обязательств.

Более неприятными для хозяев квартир могут оказаться юридические аспекты, вытекающие из действующего законодательства. Можно констатировать, что что наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения менее защищен, чем съёмщик.

Например, расторжение договора по инициативе нанимателя возможна по его личному желанию – главное, предупредить об этом хозяина квартиры за 3 месяца. Хозяин же не может расторгнуть договор по своему желанию, это делается только в судебном порядке и при наличии к тому оснований.

Во-вторых, если наниматель не хочет аккуратно платить, то он может безнаказанно это делать на протяжении срока до 6 месяцев и лишь после этого хозяин квартиры имеет право обращаться в суд. Но и суд не разрешит ситуацию мгновенно в пользу хозяина – он будет исследовать причины образовавшейся задолжности и если посчитает их уважительными, то договор не расторгается, а съемщику будет дан срок для “исправления” ситуации.

В-третьих, при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

В-четвертых, съёмщик получает преимущественное право найма этого же помещения на следующий срок. Это означает, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю перезаключить договор, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Но если в течение года со дня истечения срока договора владелец квартиры заключит новый договор найма с другим человеком, то прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).

Юридические тонкости при аренде недвижимости

В-пятых, согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В переводе это значит, что если у собственника внезапно так сложились жизненные обстоятельства, что ему необходимо срочно продать квартиру, то реально это сделать ему будет очень сложно (или продавать придётся с огромным дисконтом). Ведь мало кто из потенциальных покупателей имеет желание купить квартиру “с жильцами”, обремененную всеми вышеперечисленными правами этих жильцов.

Читайте также:  Смешанный иск по определению порядка пользования

В-шестых. Впрочем, перечислять можно долго. Такое впечатление, что закон писал человек, сам живущий в съёмной квартире и озабоченный, главным образом, правами съёмщиков:) В результате, может сложиться ситуация, когда собственнику квартиры будет представляться более выгодным сдавать площадь без заключения договора. Это иногда вызывает подозрения у новичка в деле съёма жилплощади, но следует признать, что у хозяина есть для этого и по-человечески понятные основания, не обязательно связанные с коварным намерением как-то ущемить нанимателя в будущем. С другой стороны, опытный наниматель, знакомый с юридическими тонкостями, может “нажимать” на хозяина с целью заключения договора, чтобы извлечь для себя максимум пользы в сложившейся ситуации.

Поэтому, как мы уже отмечали не раз, идея сдать квартиру без посредников, в действительности, не сулит хозяину существенной выгоды. Присутствие третьего лица, посредника, при выработке условий соглашения о проживании на самом деле выгодно обоим – и хозяину и съёмщику. Особенно, если стороны приняли решение не заключать письменный договор. В этом случае, внесудебные споры между собой обычно разрешаются ссылкой на свидетельство третьего лица, которое при том присутствовало. А в случае заключения договора посредник в состоянии предложить сторонам такие юридические формулировки, которые помогут в значительной степени учесть интересы обоих.

Договор найма жилья (аренды): образец и как правильно составить без ущерба для себя

Договор аренды на жилье это документ, юридически закрепляющий передачу жилого помещения, принадлежащего одному лицу во временное пользование другого лица. По своей сути договор аренды квартиры – это некая расписка в том, что жилье передано и принято сторонами в согласованном виде, а также в том, какие обязательства взяла на себя каждая из сторон. Такой договор не нуждается в удостоверении нотариусом и государственной регистрации, однако имеет достаточную юридическую силу и может служить доказательством совершения сделки по аренде жилья в суде или других государственных органах. Документ вступает в силу с момента его подписания всеми участниками сделки, с указанием их полных паспортных данных.

Если аренда квартиры осуществляется через риелторов, то они, как правило, могут предложить свою форму договора, а также заверить его заключение своей печатью и подписью представителя. Такое заверение не несет особого смысла, так как не влияет на юридическую значимость этого документа. Более того, использование универсального бланка договора не всегда отвечает интересам сторон, поскольку в нем не могут быть учтены индивидуальные особенности сделки. Рекомендуется использовать договор аренды, составленный с учетом всех нюансов именно вашей сделки.

Надо отметить, что бланк договора аренды не представляет собой ничего сложного. Его можно составить по образцу, однако, делать это нужно очень внимательно. Поскольку, в случае возникновения спорных ситуаций, может быть важна каждая мелочь. Кстати сказать, выражение “аренда квартиры или жилья” является не совсем правильным, ведь юридически понятие “аренда” относится к хозяйственному использованию недвижимости. Помещения, предназначенные для проживания обычно сдаются в наем, поэтому уместнее использовать именно этот термин. Но неверное название документа в принципе ни на что не влияет. Главное точно прописать все существенные условия, а к ним относятся права и обязанности сторон договора, срок его действия и ряд других пунктов.

Из чего состоит договор аренды на жилье

1. Пункт “Предмет договора”.

В нем необходимо указать, что Арендодатель передает Арендатору в наем объект – квартиру во временное пользование на определенный срок. Нужно подробно описать все характеристики квартиры и ее адрес. По желанию, можно указать в договоре максимальное количество лиц, которые могут проживать в арендованном жилье. Этих граждан даже можно перечислить поименно. Тогда, проживание в квартире других лиц будет расцениваться, как нарушение условий договора.

2. Пункт “Права и обязанности арендодателя”.

В данном пункте необходимо описать условия аренды, состояние жилья. Можно (и нужно) включить в договор перечень предметов меблировки и бытовой техники, которые есть в квартире и их состояние. Также можно прописать сроки аренды и обязательство контролировать все вопросы предоставления коммунальных услуг жильцам. Здесь же нужно обязательно указать возможность проверки состояния квартиры и периодичность таких проверок. Для того, чтобы обезопасить нанимателей жилья можно прописать в договоре аренды фразу “Арендодатель обязуется обеспечить Арендатору беспрепятственное и круглосуточное использование квартиры”, но при условии соблюдения оговоренных требований.

Помимо этого, в договоре можно указать обязанность арендодателя самостоятельно улаживать возможные конфликтные ситуации с другими собственниками квартиры. Ведь достаточно распространенными являются мошеннические схемы, когда квартиру сдает один собственник, а потом второй приходит и выселяет жильцов, на том основании, что он не знал об аренде. Поэтому, желательно еще на стадии заключения договора аренды жилья, заручится согласием всех собственников и прописать в договоре такую ситуацию.

3. Пункт “Права и обязанности арендатора”.

В этом пункте нужно обеспечить полный перечень всех обязанностей арендатора, а именно: запрет на содержание в квартире животных, запрет на организацию вечеринок и другие важные требования арендодателя. Важно указать ответственность за сохранность всех вещей, которые сдаются в аренду вместе с квартирой. Кроме того, можно отдельно указать на отношения с соседями, обязать жильцов подавать показания счетчиков и допускать в квартиру уполномоченных лиц из УК или ТСЖ для контроля. Здесь же можно прописать необходимость внесения залога и обязанность делать косметический ремонт, с определенной периодичностью. Или, наоборот, не делать ремонт без согласования с хозяином жилья.

4. Пункт “Порядок расчетов”

В этом пункте следует указать точную сумму арендной платы и все дополнительные платежи, которые обязаны делать жильцы. Необходимо четко описать график внесения платежей арендодателю и за коммунальные услуги. А также порядок осуществления таких платежей – наличными или на банковскую карту. Кроме того, в этом пункте следует указать сумму залога, переданного арендодателю арендатором. А также прописать все условия по этой сумме, в частности, право хозяина удержать из нее стоимость поврежденного имущества или задолженности по арендной плате, или коммунальным услугам. в качестве залога или первого платежа. В этом же пункте следует указать показания все приборов учета на момент передачи квартиры в наем. Это могут быть, показания водомера, электрического счетчика, газового счетчика.

5. Пункт “Порядок расторжения договора и ответственность сторон”.

В этом пункте необходимо описать все условия при которых сделка по аренде жилья прекращается. Если речь идет о расторжении договора по окончанию договора, необходимо прописать действия сторон договор. Также следует определить условия и порядок действий при досрочном расторжении договора. В частности, необходимо указать, что владелец квартиры имеет право досрочно расторгнуть договор в случае жалоб соседей, ненадлежащего содержания жилья, порчи имущества или нарушения жильцами общественного порядка. Жильцы могут захотеть съехать досрочно в случае нарушения хозяевами порядка контроля и необоснованного повышения арендной платы.

В договоре следует указать порядок действий при расторжении договора, а именно об уведомлении стороны о расторжении аренды досрочно и сроках освобождения жилья в этом случае.

6. Пункт “Рассмотрение споров и урегулирование разногласий”.

В этом пункте указываем, что “стороны будут стараться решить все возникающие между ними разногласия путем переговоров”, но если достичь договоренности не получится, то “споры будут решаться в соответствии с законодательством Российской Федерации, в судебном порядке”. Важно указать, что все понесенные стороной, которую суд признает правой в споре, будет обязана возместить проигравшая сторона. А кроме того, такая сторона обязана будет выплатить неустойку по договору (можно указать размер неустойки).

7. Пункт “Реквизиты и адреса сторон договора”.

В этом пункте следует указать паспортные данные и адреса регистрации и фактического проживания арендатора, и арендодателя.

Очевидно, что текст договора аренды вполне может составить любой человек без юридического образования. Законодательство требует, чтоб в договоре обязательно были указаны его предмет, цена сделки, реквизиты сторон и их подписи. Все остальные условия законами не ограничены и зависят только от фантазии сторон. Чем более подробным будет документ, тем меньше вопросов будет возникать при разрешении спорных вопросов, в случае их возникновения. Типовой договор аренды жилья можно взять за образец, но его обязательно следует наполнить индивидуальными особенностями сделки. Кроме того, к договору нужно приложить акт приема-передачи квартиры с описью имущества. Этот акт желательно заверить подписями двух свидетелей. Таким образом, стороны будут избавлены от недоверия к друг другу в части оценки состояния тех или иных предметов.

Отдельно нужно отметить, что в договоре аренды жилья необходимо указать основание, на котором арендодатель владеет квартирой, а также отсутствие обременений на жилье, например, ареста. Если квартира находится в ипотеке и фактически под залогом у банка, это тоже следует указать в договоре найма.

Образец договора найма жилья:

ДОГОВОР

Аренды жилья

город ______________ “______” ________________ ________г

Мы, нижеподписавшиеся: _______________________________________________________________________ , далее именуемый “Аренодатель”, с одной стороны, и________________________________________________________ , далее именуемый “Арендатор”, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору квартиру, состоящую из ____ комнат (ы), расположенную

по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом ____ корпус ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное круглосуточное пользование в целях личного проживания. Субаренда квартиры не допускается.

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на основании:

1.3. В течение всего срока аренды совместно с Арендатором в квартире будут проживать:______________________________________________________________________________

1.4. Срок аренды указанной квартиры устанавливается с _____ _____________200 ___ г.по _____ ____________200___г.

1.5. Если стороны не возражают, то срок Договора продлевается автоматически.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендодатель обязан:

Предоставить указанную квартиру Арендатору в пользование с _____ ____________ 200 __ года.

  • Обеспечить свободный доступ Арендатору в квартиру;
  • Посещать квартиру с целью проверки не более одного раза в месяц, и уведомлять о своих визитах Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого визита;
  • Оградить Арендатора от имущественных и прочих претензий третьих лиц, обладающих правами собственности на арендуемую квартиру.

Арендодатель подтверждает, что квартира не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и он является ее полноправным собственником на основании _______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________

2.2. Арендатор обязуется:

  • Использовать квартиру только по назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.
  • Не сдавать квартиру в субаренду и не передавать права пользования на нее третьим лицам, а также не подселять других лиц без согласия Арендодателя;
  • Получить письменное разрешение Арендодателя на содержание животных в квартире, при этом Арендодатель лично должен нести полную ответственность за ущерб, который могут нанести квартире его домашние животные.
  • Не производить перепланировку и ремонт в квартире без письменного согласия Арендодателя;
  • Не устанавливать любое стационарное оборудование в квартире (в том числе осуществлять замену дверных замков, укрепление дверей и установку сигнализации) без согласования с Арендодателем;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за взятую в аренду квартиру и за все возможные последствия данной аренды или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в квартиреи, содержать его в исправности и чистоте.
  • Соблюдать правила пожарной безопасности;
  • Не нарушать общественный порядок и правила проживания в доме;
  • Своевременно вносить арендную плату в размере __________________ по сроку ______________ и оплачивать коммунальные услуги, а именно:____________________________________________________________________________________
  • ___________________________________________________________________________________________.

Вторая страница

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

3.1. Ежемесячная оплата за использование квартиры Арендатором составляет____________________________

рублей РФ, все расчеты производятся в рублях РФ.

3.2. Оплата будет производиться Арендатором ежемесячно за месяц вперед, далее не позднее____ числа каждого текущего месяца.

3.3. В момент подписания настоящего договора, Арендодатель передал Арендатору залог в сумме ___________________________ рублей РФ

3.4. Размер арендной платы не может быть изменен без письменного согласования обеих сторон.

3.5. Коммунальные платежи осуществляет____________________.

3.6. Оплату платных услуг телефонной связи, интернета и кабельного телевидения осуществляет _____________________

3.7. Электроэнергию по счетчику оплачивает _________________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ДОГОВОРА

4.1. Прижелании досрочно прекратить аренду квартиры и расторгнуть настоящий договор, каждая из сторон обязана письменно предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого прекращения аренды.

4.2. Досрочное прекращение аренды и расторжение договора возможно в случаях нарушения Арендатором или Арендодателем своих обязательств.

4.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя, раннее определенного в нем срока, по причине его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Арендатором всех обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Арендодатель обязан вернуть Арендатору часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением, при этом Арендодатель обязан предоставить Арендатору время в количестве пятнадцати календарных дней на безвозмездной основе для поисков другого жилья и переезда.

4.4. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, но при соблюдении Арендодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, арендная плата, внесенная заранее, а так же залог, возврату не подлежат.

4.5. За несвоевременную оплату аренды квартиры Арендатор оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться арендованной квартирой.

4.7. Арендодатель подтверждает согласие других лиц, зарегистрированных в квартире или имеющих право

распоряжаться ей на праве собственности с условиями договора, а так же, что квартира не продана и не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8.Стороны договора подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями данного договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

Ссылка на основную публикацию