Самострой: проблемы настоящего и будущего

Комментарий к статье А. Жирова «Самострой: проблемы настоящего и будущего»

(Возисов К.) («Жилищное право», 2012, N 6)

КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ А. ЖИРОВА «САМОСТРОЙ: ПРОБЛЕМЫ НАСТОЯЩЕГО И БУДУЩЕГО»

Возисов К., партнер, юридическая компания «Инмар».

КИОСК: КАПИТАЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ ИЛИ САМОСТРОЙ?

В настоящее время уровень актуальности проблемы установления капитальности или самовольности строений не уменьшается. Более того, с развитием законодательства и, в особенности, практики его применения подход к решению вопросов в данной сфере видоизменяется. Поэтому специалистам в области недвижимости и земельного права нужно быть «на волне» последних тенденций и новелл. В целях информативности настоящая работа будет содержать свод правил, необходимых в использовании при проверке установления капитальности приобретаемого объекта (например, киоска) в рамках первичного due diligence пакета документов, представляемых на проверку юристу. Итак, для установления наличия рисков и их конкретизации с учетом Преамбулы статьи необходимо установить, что является объектом исследования. Другими словами, является ли Киоск объектом недвижимости или нет для конкретного случая? Соответственно, последовательно отвечая на обозначенные ниже вопросы, специалист сможет прийти к выводу о самовольности относительно того или иного объекта. Основными признаками недвижимости являются: 1. Неразрывная связь имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба (например, фундамент, стяжки и пр.). 2. Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ). Так, ФАС СЗО Постановлением от 29.11.2004 N А13-5384/03-09 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина Г. на открытую площадку со щебеночным покрытием, указав, что суд первой и апелляционной инстанций правомерно исходил из того, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Как указано в Постановлении, для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. 3. Для объектов недвижимости законодатель установил специальный порядок государственного учета (БТИ) и регистрации прав (ФРС). Вопрос об отнесении объекта к недвижимости должен решаться при постановке его на кадастровый учет не под влиянием субъективных факторов, а на основании представленных для кадастрового учета документов, состав которых определен Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившим в силу 1 марта 2008 г. В случае, когда имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого производится в соответствии с Законом N 221-ФЗ, в осуществлении кадастрового учета должно быть отказано (пп. 2 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ). Судебная практика: ФАС СЗО Постановлением от 21.10.2008 по делу N А56-5650/2008. При этом само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости: отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр., в связи с чем следует разграничивать киоск в качестве ОКС и временный киоск, не являющийся недвижимостью (см. Постановление ФАС Московского округа от 4 октября 2005 г. N КГ-41/9448-05). ——————————— Примеч. Объект капитального строительства.

4. Право построить объект недвижимости на земельном участке и возникновение права собственности на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право возводить на нем здания и сооружения или разрешить строительство другим лицам. Право застройщика на осуществление строительства — создание нового объекта недвижимости — обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что прямо закреплено в п. 16 ст. 1 ГрСК РФ. Между тем для осуществления строительства объекта недвижимости недостаточно наличия у застройщика права на земельный участок, необходимо, чтобы правовой режим земельного участка допускал возможность возведения на нем объекта недвижимости определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т. п.). Считаем целесообразным сослаться на судебную практику: ФАС МО Постановлением от 03.07.2008 N КГ-А40/5763-08 оставил в силе судебные решения по делу N А40-43601/07-6-275 о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на сорок зданий-павильонов. В своем решении суд указал, что «понятие «недвижимость» является правовой категорией, а потому признание имущества недвижимым как объекта гражданских прав устанавливается не только фактом его создания в определенном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости». 5. Дополнительные доказательства в виде экспертных оценок и пр. Необходимо помнить, что такие дополнительные доказательства рассматриваются судом совместно с иными представленными доказательствами, более того, оценки, заключения экспертов имеют второстепенный характер в случае несоблюдения первый четырех условий. Так, суд, установив, что спорное сооружение — быстровозводимый торговый павильон — не отвечает установленным нормативно-правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешения на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной. А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло (Постановление ФАС Московского округа от 5 июля 2006 г. N КГ-А40/5041-06 по делу N А40-50476/05-50-462). Общие выводы. Для понимания, является ли киоск объектом недвижимости, необходимо не только принимать во внимание вышеуказанные признаки (1 — 5), но и учитывать, что контролирующие/судебные органы принимают то или иное решение под влиянием субъективных факторов, к числу которых относятся уровень юридической грамотности лица, принимающего решение, его способность применить общие представления о недвижимости к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета. В случае если киоски являются объектом недвижимости, необходимо установить наличие вышеуказанных признаков, подтверждающих легальность их возведения и оформления прав на них. Если сам объект является самовольной постройкой, по общему правилу он подлежит сносу силами и за счет застройщика (ст. 222 ГК РФ) . ——————————— Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если киоск не является объектом недвижимости, так, например, общее правило, указанное в ГрСК РФ, говорит именно об этом, относя киоск к временным постройкам: — объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрСК РФ), — и, соответственно, не надо разрешения на строительство (п. 17 ст. 51), и права на такой объект не подлежат государственной регистрации, но — нарушены иные правила его возведения и эксплуатации (в частности, отсутствуют права на земельный участок), тогда — такой объект будет демонтирован, но не в рамках ст. 222 ГК РФ , а на основании негаторного иска в порядке ст. 304 ГК РФ: ——————————— Примеч. Так как не является самовольной постройкой по причине неотнесения данного временного объекта к объектам капитального строительства.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. Необходимо помнить следующие правила в случае оспаривания права собственности на киоски и предъявления требований об их сносе/демонтаже. Правило N 1. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, в иных случаях общий срок — 3 года, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Правило N 2. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. Правило N 3. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Правило N 4. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 14057/10 по делу N А32-11090/2008-22/116). Правило N 5. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку . ——————————— См. подробнее: Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Интересно мнение законодателя, указанное в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п. 3.4.4) в рамках самовольных построек: ——————————— Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

«Следует либерализовать правовой режим самовольной постройки (статья 222 ГК), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Необходимо также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам». Правило N 6. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010 ). ——————————— Примеч. Рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Ситуация объясняется тем, что ст. 222 ГК РФ не применяется к «самоволкам», возведенным до 1995 года, а действовавшие на тот момент нормативные акты входят в конфликт с действующим законодательством. Так, п. 7 Постановления СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольными строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»? посвященная возможности сносу самовольного строения в административном порядке, противоречит ст. 11 ГК РФ и ст. 35 Конституции РФ, ст. 4 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2007 N Ф08-6960/2006 по делу N А32-9816/2006-45/242, от 25.10.2005 N Ф08-5125/2005). Обращаем внимание, что возможность демонтажа самовольных строений до 1995 г. возможна на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ, что подтверждает абз. 3 п. 29 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым в случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. Правило N 7. Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки не только обеспечивает освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество, если запись об этом праве уже была внесена в реестр. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего целью исправление сведений в реестре, не требуется (см. Постановление от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010; п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 23 Постановления N 10/22. Правило N 8. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Применительно к рассматриваемому делу Президиум ВАС РФ отметил следующее. Зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях ст. 222 ГК РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных п. 52 Постановления N 10/22. Однако одновременное удовлетворение таких требований не представляется возможным. В качестве примера иск о признании права отсутствующим можно предъявлять в отношении движимого имущества, права на которое зарегистрированы как на недвижимое имущество. Принимая во внимание все вышеперечисленное, необходимо отметить динамичность меняющихся подходов в разрешении проблем установления капитальности или самовольности построек. Полагаем, что рассмотренные правила с учетом их последовательного применения и расставленные акценты приведенных выводов должны способствовать защите интересов приобретателя либо собственника того или иного объекта в частности и стабильности гражданского оборота в целом.

Увидеть лес за самостроем: системный анализ тенденций законотворчества

История 1: в ретроспективе

Законодателем регулярно и планомерно предпринимаются попытки по урегулированию проблем, связанных с самовольными постройками. 2017 год не стал исключением, так, 1 ноября в Государственную Думу Российской Федерации поступил разработанный правительством Российской Федерации во исполнение поручения президента Российской Федерации законопроект, направленный на достижение амбициозной задачи, – утвердить более либеральный подход в сторону защиты интересов добросовестных застройщиков и приобретателей.

Читайте также:  Что такое цокольный этаж и подвальный этаж

В целом такая логика согласуется с тенденциями из обозримого прошлого. При перемещении от «Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» к «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» можно наблюдать, хотя и с небольшими изменениями, движение в сторону концепта институционального уточнения как самого понятия «самовольной постройки», так и условий, опосредствующих признание права собственности на объекты самовольного строительства.

Наиболее частые вопросы, возникающие на практике, не новы и остаются актуальными до сих пор:

1. Являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения «существенными»;

2. Возможно ли удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку при указанных нарушениях;

3. При каких условиях и в каком порядке можно легализовать самовольную постройку.

В 2015 году Федеральным законом № 258-ФЗ в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации были внесены масштабные изменения, касающиеся внесудебного порядка сноса самовольных построек органами местного самоуправления. Тогда в Определении № 1748-O от 27 сентября 2016 года Конституционный суд Российской Федерации обратил внимание, что у лица, осуществившего самовольную постройку, есть возможность оспаривания решения органа МСУ о сносе в суде, в связи с чем административный порядок сноса самовольно возведенных зданий и сооружений не противоречит законодательству. Вместе с тем в современных условиях складывается понимание необходимости разумного ограничения границ применимости внесудебного порядка сноса некоторой критической массы факторов. Данное обстоятельство в значительной мере было учтено разработчиками проекта № 301924-7.

История 2: на суд старцам

По смыслу нового законопроекта вопрос о сносе объектов ИЖС, садовых и жилых домов на садовых участках, зарегистрированных до 1 марта 2018 года, будет разрешаться только в судебном порядке. Для реализации сноса самовольной постройки по инициативе органа МСУ обязательным условием является выявление «существенных обстоятельств». При этом уточняется, что отсутствие правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов или разрешения на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных до дня вступления в силу «Градостроительного кодекса Российской Федерации» № 73-Ф3, неверно истолковывать в качестве безусловных признаков наличия самовольной постройки.

Законопроект № 301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) как результат длительных дискуссий и борьбы разнонаправленных точек зрения предусматривает ряд дополнений, отличающихся от предыдущей реформы содержательной комплексностью. Вкупе с изменением самого понятия «самовольной постройки» в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается механизм возмещения для добросовестных приобретателей в связи с утратой права собственности. Помимо прочего, с процедурной стороны законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки.

Панорамный обзор предлагаемых изменений:

1. Уточнен перечень критериев отнесения здания к самовольным постройкам. Под категорию «самовольной» будут подпадать: а) здания, возведённые на земельном участке, предоставленном в незаконном порядке, или на участке, разрешение строительства на котором не допускает возведения данного объекта; б) здания, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Законодатель этим не ограничился и прописал «обратные» ситуации, когда правила о самовольных постройках неприменимы. В частности, объекты, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если они возведены на основании необходимых для этого согласований, а собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, не могут быть признаны объектами самостроя.

2. Компенсация за счет казны для добросовестных приобретателей. Согласно пунктам 6–8 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Проекта: в случае принятия решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными законом требованиями, лицо, которое приобрело здание, сооружение или другое строение, право собственности на которое ранее было зарегистрировано, имеет право на возмещение убытков за счет казны Российской Федерации.

Сама концепция единовременной компенсации из бюджета в качестве дополнительной гарантии защиты имущественных интересов лиц была воспринята из позиции Конституционного суда РФ, высказанной в Постановление от 22 июня 2018 г. № 16-П.

В последующем у Российской Федерации есть право регрессных требований к государственному регистратору, по вине которого в ЕГРН были внесены недостоверные данные.

3. Штрафы за отказ от сноса. Поправки, разработанные в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, предлагают с 1 июля 2018 года следующие санкции за отказ от сноса самовольно возведенных строений или за пропуск положенного срока для приведения в порядок документов:

– для граждан – штраф от 20 000 до 50 000 руб. или обязательные работы на срок 50 часов;

– для юридических лиц – штраф от 100 000 до 300 000 руб.

Примечание: норма не распространяется на здания, возведенные до вступления в силу Градостроительного (2001) или Земельного кодексов (2004) Российской Федерации.

Еще одна важная поправка закрепляет обязанность правообладателя земельного участка по сносу самовольной постройки в срок от 3 до 12 месяцев, если информация о лице, осуществившем самовольную постройку, отсутствует.

История 3: в трансформационном ключе строительного леса

Обозначенные выше изменения по большей части должны способствовать положительной динамике в регулировании строительной отрасли, систематичности судебной практики в сфере признания права собственности на объекты самовольного строительства и устранению законодательных пробелов. Формально, если положения законопроекта будут приняты и вступят в силу, это гарантирует более высокий уровень защиты прав застройщиков и собственников. Однако отметим, что приведенные положения законопроекта не всегда доведены до логического завершения и в последующем по мере проработки законопроекта должны быть скорректированы.

В частности, более внимательный взгляд на формулу «извинительного незнания» лица (не знал и не мог знать) о существующих ограничениях, ввиду непубличного характера сведений по объектам, расположенным в зонах с особыми условиями, позволяет усомниться в состоятельности положения о недопустимости признания построек самовольными по данному основанию. Исполнение требования о внесении сведений о таких объектах в государственный кадастр недвижимости отсрочено до 1 января 2022 года, до тех пор существуют риски, что объекты, возведенные с нарушением охранных зон, в том числе объекты газотранспортной и газораспределительной систем, нельзя будет признать самовольными постройками.

Неоднозначные оценки вызывают предложения по усовершенствованию статьи 285 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие изъятие земельного участка у собственника в случае, если последним своевременно не произведен снос самовольной постройки, в части отсутствия конкретных критериев «соразмерности» для такого изъятия между бездействием лица и негативными последствиями, а также пробела в регулировании ситуации значительного расхождения между стоимостью самовольной постройки и участка. Равным образом на фоне расширения перечня объектов, снос которых возможен исключительно в судебном порядке, есть смысл доработать описанный механизм и распространить обязательный судебный порядок на блок недвижимости жилого назначения в целом.

«Самострой» – проблема за проблемой

«Самострой» – проблема за проблемой

Сегодня практически каждый архитектор, занимающийся проектированием и строительством многоквартирного жилья, сталкивается в своей деятельности с таким явлением, как «самострой». Не стала исключением и руководимая мной архитектурная мастерская, осуществляющая проектирование многоквартирных жилых домов экономкласса.
В процессе своей работы мы попытались проанализировать происходящее, понять его причины и, сделав соответствующие выводы, обозначить направления возможного выхода из сложившейся ситуации.

Явление «самостроя» возникло не сегодня и даже не вчера. Еще в советские времена жильцы домов в новых районах путем остекления лоджий и балконов увеличивали таким образом площадь своих малогабаритных типовых квартир. При существовавших тогда запретах на внутриквартирные перепланировки действия эти не носили массового характера.

Ситуация кардинальным образом изменилась, как только поменялся статус жильца, т.е. когда из съемщика квартиры он превратился в ее владельца. В настоящее время, когда люди стали полноправными хозяевами своего жилья, считается, что каждый в своей квартире (и, как показывает практика, не только в квартире) волен делать все, что угодно. Единственным регламентирующим «самострой» документом является сегодня ряд требований, касающихся внутренней перепланировки, контроль над соблюдением которых вменен в обязанность районным междуведомственным комиссиям.

Что же касается всего остального, то границы между «можно и нельзя» и вовсе нигде не прописаны и никем не отслеживаются*. А между тем с увеличением объемов жилищного строительства растут и объемы неконтролируемого «самостроя», который уже превратился в проблему, проблему многоплановую, затрагивающую несколько аспектов.

Аспект эстетический. Как показало обследование, в наши дни никого не удивляет, и больше того, это давно уже стало «нормой», когда люди, став владельцами своих квартир, в пылу их обустройства не только меняют планировку, но и выламывают наружные стены в лоджиях, присоединяя их к помещениям, стеклят эти лоджии, сообразуясь со своими материальными возможностями и представлениями о красоте, сооружают навесы над балконами, переделывают ограждения лоджий и балконов, заменяют оконную столярку, нисколько не заботясь о сохранении цвета и рисунка и т.д.

При этом следует заметить, что если изменения планировочных решений в пределах квартиры, – какими бы они ни были – скрыты за наружными стенами жилого дома, то любая самодеятельность, затрагивающая сами стены (материал, фактуру и цвет стен, а также лоджии, балконы, оконные и иные проемы, их форму, размеры и заполнение, цвет и материал этого заполнения, которые являются неотъемлемыми элементами наружных стен) видна невооруженным глазом и часто до неузнаваемости искажает внешний облик запроектированного жилого дома. Если же присовокупить к сказанному низкий качественный уровень «самостроя», развешанные повсюду антенны-тарелки и кондиционеры, то общая картина приобретает совсем удручающий вид.

Все эти действия, которые носят сегодня повсеместный характер, уродуя архитектуру жилых домов, постепенно превращают целые районы в скопища многоэтажных «фавелл», отнюдь не украшающих наш город. За примерами далеко ходить не надо – достаточно посетить любой из районов новостроек или отдельные объекты нового жилищного строительства, сданные в эксплуатацию год и более тому назад. К сожалению, «самострой» в последнее время становится нередким явлением и в исторической части города. И это настораживает, поскольку, не будучи контролируем, процесс может нанести непоправимый урон архитектуре исторических зданий.

Другим не менее важным является аспект технический. Как показывает опыт, вся эта самодеятельность по переделке квартир, как правило, затрагивает всю инфраструктуру жилого дома, включающую систему инженерных коммуникаций, вызывая нередко ее деформации и, как следствие, сбои в ее работе. Так, например, часто присоединяя холодные остекленные лоджии к отапливаемым жилым комнатам, владельцы квартир увеличивают размеры отапливаемых помещений. В результате возникает недостаток тепла, который пытаются компенсировать установкой дополнительных приборов отопления или устройством электрообогрева. Поступая таким образом, жилец либо отнимает тепло у соседа (т.к. количество его, подаваемое как в дом в целом, так и в каждую квартиру в отдельности, есть величина расчетная для каждого конкретного дома), либо создает перегрузки в элетросети и сопутствующие им проблемы и т.д. Кроме того, выламывая наружную стену между комнатой и лоджией, жильцы, проживающие в многоэтажных домах, сами того не подозревая, лишают себя второго эвакуационного выхода (первым является лестничная клетка). Дело в том, что использование лоджии в качестве второго выхода из квартиры (аварийного в случае невозможности воспользоваться первым) предусматривает в обязательном порядке наличие в лоджии глухого простенка шириной не менее 1,2–1,6 метра, за которым можно было бы спрятаться в случае пожара и дождаться помощи пожарников снаружи.

Плоды «самостроя» могут иногда служить причиной возникновения опасных для здоровья и жизни людей ситуаций. Это третий аспект проблемы, затронутой в данной статье. Безнаказанность провоцирует жильцов расширять сферу своей самодеятельности и выходить за границы собственного жилья, т.е. «осваивать» внеквартирное пространство. Самым распространенным видом «самостроя» стало расширение квартир за счет общих коридоров и холлов, нередко с расположенными в них электрощитами, пожарными кранами, затрудняющее свободный доступ к ним, что недопустимо. Не менее вопиющими являются примеры остекления открытых лоджий незадымляемых лестниц, устройство которых является обязательным требованием противопожарных норм для зданий высотой больше 9 этажей. Лоджии специально делаются открытыми для того, чтобы избежать попадания дыма в лестницы при пожаре и обеспечить беспрепятственную эвакуацию жильцов со всех этажей жилого дома через воздушную зону. Понятно, к каким последствиям может привести подобного рода «самострой» в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Тем более если учесть, что этажность жилых зданий в массовом строительстве за последнее время резко выросла – сегодня жилые дома высотой 20 этажей и выше уже никого не удивляют. «Самострой» может создавать и прямую угрозу жизни людей. Трагический случай минувшей зимой на улице Замшина, когда от упавшей с остекленного балкона ледяной глыбы погибла девушка, лишь подтверждает серьезность поднятой темы. И последовавший за этим демонтаж самодельного остекления, к сожалению, уже не в силах ничего изменить, разве что послужить предостережением на будущее.

Есть и еще один аспект рассматриваемой проблемы – правовой. В соответствии с Положением об архитекторе – авторе проекта, всякое архитектурное произведение (и жилые дома не являются исключением) есть объект авторского права архитектора или группы архитекторов и никто не может это право нарушать. «Самострой» в данном случае – пример вопиющего нарушения такого права.

Таким образом, есть все основания считать, что если проектирование и строительство жилого дома есть процессы созидательные, то эксплуатация его, вследствие «самостроя», носит скорее характер разрушительный в прямом и переносном смысле, поскольку разрушаются не только конструктивные и инженерные элементы здания, но и его архитектурно-композиционная целостность. Причем самый большой урон архитектуре жилого дома и его инфраструктуре наносится в период его заселения, в первые 1,5–2 года, когда самодеятельность жильцов достигает своего апогея, а постоянно меняющиеся новые владельцы квартир, вовлекаемые в процесс «самостроя», делают его бесконечным.

Каковы же причины возникновения подобного положения? Их несколько, и первая состоит в том, что многоквартирные жилые дома, а речь именно о них, изначально проектируются в расчете на некоего анонимного усредненного потребителя и обеспечивают минимально необходимый, оговоренный нормативами, уровень удобств в квартирах. Второй причиной является естественное желание уже конкретного владельца квартиры обустроить ее в соответствии со своими индивидуальными предпочтениями и представлениями. И, наконец, понимание собственниками жилья своих прав в части переустройства этого жилья как вседозволенность – это третья и главная причина «самостроя».

Анализ зарубежного опыта показывает, что в большинстве цивилизованных стран подобная ситуация немыслима. Так, скажем, в Германии, Дании, Финляндии и др. любые самовольные изменения внешнего облика здания просто недопустимы, равно как и всякая деятельность, выходящая за рамки дозволенного, тем более приводящая к нарушению нормативных требований. Все табу прописаны, и игнорирование их чревато серьезными санкциями.

К сожалению, как это ни парадоксально, у нас механизм, запрещающий «самострой», на сегодня отсутствует. Больше того, многочисленные дизайнерские фирмы наперебой предлагают свои услуги по переустройству квартир, включая и увеличение их площади за счет лоджий и балконов, а не менее многочисленные строительные конторы рекламируют свои предложения по их реализации. Поэтому единственным правилом, которым руководствуются в своей «самодеятельности» владельцы жилья, остается по сей день «что хочу, то и ворочу»!

В этой ситуации архитектор в борьбе с «самостроем» практически одинок и вынужден решать проблему только ему доступными средствами на этапе проектирования, например, разрабатывая жилые дома без балконов или закладывая в проект полностью остекленные лоджии, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия «самостроя» в процессе эксплуатации. Эти принципы были реализованы, например, Архитектурной мастерской Шишкова в проекте жилого дома № 4, к.3 по ул. Сантьяго-де-Куба в Санкт-Петербурге в 2007 году. Однако эти мероприятия, являясь по сути полумерами, в целом проблему решить не могут. К тому же следует иметь в виду, что они в какой-то мере обедняют характерную для жилого дома пластику, лишая здание свойственных ему средств выразительности. Выход из создавшейся ситуации возможен только один – создание четкой правовой основы, иными словами, пакета документов, где для будущих владельцев жилья были бы подробно прописаны границы дозволенного, т.е. того, что он может и чего ни при каких обстоятельствах не имеет права делать, а также санкции за нарушение указанных границ. Этот пакет должен стать неотъемлемой частью договора на приобретение жилья, чтобы будущий владелец, подписывая договор, знал, какие он принимает на себя обязательства и какие последуют меры наказания в случае их нарушения. Последние могут быть дифференцированы в зависимости от «тяжести» содеянного, но при этом во всех случаях должно быть соблюдено главное требование – упразднение «самостроя» и восстановление утраченного. К этому следует добавить, что главным условием решения рассмотренной проблемы является организация действенного контроля над соблюдением условий договора, регламентирующих самодеятельность владельцев жилья, и прежде всего на этапе заселения. Без контроля не на бумаге, а на деле любые правила, требования, ограничения и т.п. останутся пустым звуком. Сегодня загонять проблему в угол или, тем более, делать вид, что ее не существует вовсе, по меньшей мере безответственно. Захлестнув районы новостроек, «самострой», если не принять мер, грозит изуродовать и застройку центральной части города, есть тому примеры. Достаточно вспомнить несанкционированную замену оконной столярки в домах исторического центра, до неузнаваемости изменившую внешний облик некоторых из них. Есть примеры и более «капитального» вмешательства в архитектуру жилых домов центральной части города. И это при том, что многие из них являются памятниками архитектуры своего времени (жилой дом №13 на наб. р. Карповки, арх. Е. Левинсон, жилой дом №86 по Малому пр. ПС, арх. И. Явейн и др.). К сожалению, администрация города пока не продемонстрировала необходимой воли, направленной на то, чтобы изменить сложившуюся ситуацию и ввести процесс «самостроя» в правовые, контролируемые рамки.

Читайте также:  Новая разновидность юридического лица — хозяйственное партнерство

*Справедливости ради следует отметить, что существуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга №1135 14.09.2006, которые призваны, казалось бы, если и не снять означенную проблему, то свести к минимуму ее остроту. Однако, как показывает анализ, за истекший с момента принятия упомянутого постановления период в жилищной сфере применительно к рассматриваемой проблеме практически ничего не изменилось. И не могло измениться. Дело в том, что многие из положений упомянутых правил носят формальный характер: будучи верными по форме, они не учитывают сути проблемы «самостроя», ее комплексности и многогранности, а также специфики применительно к области массового жилищного строительства. Таким образом, наличие данного регламентирующего документа при отсутствии действенного контроля над его исполнением едва ли сможет изменить ситуацию с «самостроем», существующую сегодня в жилищном строительстве.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Самовольная постройка: проблемы и пути решения

Проблемы самовольного строительства носят актуальный и даже острый характер. Многие граждане хотят на принадлежащем им земельном участке возвести какое-либо строение. Однако не всё так просто – для строительства любого объекта недвижимости необходимо наличие определенных условий. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
О самовольном строительстве слышал любой, кто хоть раз задумывался о строительстве своего дома. Информация пестрит всевозможными размышлениями о нарушениях норм строительства, о последствиях этих нарушений. Также встречается много юристов, которые обещают узаконить любой «самострой», и встречаются даже такие, которые утверждают, что узаконить гораздо дешевле и быстрее, чем построить на основании разрешения на строительство. Непосвященному человеку сходу нелегко разобраться с вопросом о самовольном строительстве.
Самовольная постройка – это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой – правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем. Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, – обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц.
В связи с необходимостью регулирования отношений, определяющих последствия для указанного вида объектов, Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 222 закрепил понятие «Самовольная постройка» и определил для нее следующие последствия: снос лицом, которое осуществило ее строительство, и признание права собственности, которое позволяет сделать ее объектом гражданского оборота. Гражданский кодекс РФ в ст. 222 указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем для признания дома самовольным строительством хватит одного из этих пунктов. Так указанная статья определяет следующий перечень объектов, относящихся к самовольной постройке, – это здание; сооружение; строение и определяет, что именно понимается под строительством по своему усмотрению, а именно возведение, создание названных объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольную постройку можно узаконить.
Признание права собственности на самовольную постройку устанавливается в судебном порядке.
Для узаконения самовольной постройки необходимо, чтобы на день обращения в суд постройка соответствовала параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Кроме того, сохранение постройки от сноса возможно только в том случае, если она не нарушает права других лиц и не создает угрозы их жизни и здоровью (чаще всего такими лицами являются соседи).
Лицо, обратившееся в суд, должно являться собственником земельного участка, на котором расположено строение (допускается вариант пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования). Если гражданин арендует участок по договору, то он не вправе требовать признания права собственности на постройку.
Современные цивилисты определяют возведение самовольной постройки как правонарушение. По своей правовой сути самовольная постройка – это гражданское правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).
По общему правилу, нелегальные объекты недвижимости подлежат сносу, который осуществляется только в судебном порядке, что базируется на положениях ст. 35 Конституции РФ, согласно которому «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Таким образом, снос самовольной постройки – это не что иное как санкция за правонарушение.
При этом все перечисленное не исключает наложение штрафов, и даже неоднократных, в случае повторных нарушений.
Вывод. Для индивидуального дома – диагноз «самострой» – неприятен прежде всего тем, что его будет невозможно ввести в эксплуатацию, оформить, зарегистрировать и продать по стандартным, предусмотренным законом схемам.
На практике очень часто встречается ситуация. Человек строит пристройку к дому, чтобы подвести туда газ, не задумываясь о необходимости получения разрешения. Слушая советы «добрых» друзей или соседей – «строй, потом оформишь», он вкладывает немалые средства в строительство, порой строя как попало, приходит за техническими условиями на газ и в перечне необходимых документов видит разрешение на строительство пристройки. Он обращается за выдачей разрешения, ему обоснованно и абсолютно правильно отказывают. И начинаются мытарства и скитания. А ведь всему виной банальная безалаберность и русское «авось». Что же необходимо для получения разрешения на строительство.
В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (отдел по строительству, архитектуре и градостроительству – р.п.Новониколаевский, ул. Народная, 77, тел. 6-11-88, 6-11-37, каб. 35, 45) непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Разрешение на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома выдается на десять лет.
Таким образом, прежде чем строить, даже на земельном участке, находящимся в праве пользования, необходимо получить разрешение на строительство. Будьте ответственными за созданное вами.

Читайте также:  О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

А. Просвиров, начальник отдела по строительству,
архитектуре и градостроительству администрации Новониколаевского муниципального района.

Что делать, чтобы узаконить самострой?

✓Понятие самовольной постройки («самострой»)

Прежде, чем определить порядок действий для узаконивания самовольного строительства, необходимо проанализировать, что именно вкладывает в понятие «самострой» российский законодатель и какие спорные моменты выявила судебная практика по данному вопросу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Также самостроем признаются возведенные строения без получения на это необходимых в силу закона согласований или разрешений, а также постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, самовольная постройка – это всегда объект недвижимости. Такое строение может относиться как к жилому фонду, так и являться нежилым, например, гараж, склад и т.д.

✓Признаки самовольной постройки

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой. Признаки самовольной постройки следующие:

  • строение расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • строительство производилось без получения на это необходимых разрешений;
  • возведение здания проходило с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 4-КГ13-38, для признания постройки самовольной необходимо установить хотя бы один из перечисленных в ст. 222 ГК РФ признаков такой постройки.

На практике каждый факт определения строительства, как самовольного, необходимо рассматривать индивидуально, изучая уже сложившуюся обширную судебную практику по данному вопросу. Например, не является «самостроем» объект недвижимости, в отношении которого в судебном порядке разрешение на строительство признано незаконным, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения, а также отсутствуют иные, перечисленные выше основания для сноса постройки (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143); если в административном порядке отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008); не может быть признана самовольной постройкой составная часть единого недвижимого комплекса (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61) и др.

✓Необходимость оформления прав на «самострой»

В случае, когда объект недвижимости все-таки отвечает признакам самовольного строительства, то на практике у многих возникает вопрос: обязательно ли оформлять права на такое строительство?

Во избежание рисков принудительного сноса самовольной постройки, возможного причинения вреда жизни и/или здоровью третьих лиц (в случае нарушения строительных норм при возведении строения), а также если обладатель данного строения намерен продать, сдать в аренду такое строение или иным образом распорядиться, регистрировать право собственности необходимо.

✓Как узаконить самовольную постройку

Единого пошагового алгоритма легализации самовольной постройки нет ввиду того, что мероприятия по оформлению прав на такую постройку зависят от того, на каком участке возведено строение, оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение, какая его категория, нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Основываясь на собственной правоприменительной практике, рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы при решении рассматриваемого вопроса.

✓Узаконивание «самостроя» через суд

Решение данного вопроса через суд предполагает подачу иска о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть построен или реконструирован. Если была проведена реконструкция – например, самовольно пристроены дополнительные помещения, – Вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Некоторые особенности признания прав на «самострой»

Если Вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, Вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За Вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, Вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. В этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

✓Признание самовольной постройки арендаторами земельных участков

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 18-КГ18-252, от 18.09.2018 № 4-КГ18-52). Следовательно, несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, от 21.02.2017 N 667-ПЭК16, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).

Анализ судебной практики показывает, что для признания права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка, необходимо:

  • владеть земельным участком на законных основаниях;
  • соблюдать целевое использование;
  • получить согласие собственника земельного участка на строительство.

✓Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению

Для подачи искового заявления потребуются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок;
  • документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ);
  • документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
  • документы, которые подтверждают Ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку (например, за разрешением на строительство), результаты рассмотрения Ваших запросов, если Вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство.

✓Чтобы суд удовлетворил иск, Вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

  • объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
  • самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);
  • права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  • на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  • Вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если Вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

✓Постройку могут снести, признав ее самовольной

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно наличия одного из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

✓Решение о сносе

Решение о сносе не будет принято в следующих случаях:

  • постройка не является недвижимостью (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, Вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
  • постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  • собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
  • постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Данное правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

В случае если Вы лично столкнулись с проблемой узаконивания самовольной постройки, советуем доверить решение вопросов специалистам, которые в более короткие сроки решат поставленную задачу. Если же Вы решили узаконить «самострой» самостоятельно, надеемся, наша статья поможет скоординировать Ваши действия.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.

Ссылка на основную публикацию