Равноценное возмещение как условие изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

К вопросу о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных и муниципальных нужд

Автор: Павел Макеев

К вопросу о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных и муниципальных нужд

Павел Макеев, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Одним из актуальных в жилищном праве является вопрос о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных и муниципальных нужд.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации от 12.12.1993 (далее — Конституция РФ) определено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Рассмотрим вопрос о том, как условие о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных или муниципальных нужд реализуется на практике.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники жилых помещений в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 14) если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Вполне очевидно, что случаи, когда размер выкупной цены изымаемого жилого помещения равен стоимости предоставляемого жилого помещения, единичны. Как правило, изымаемое жилое помещение располагается в домах ветхого и аварийного жилищного фонда, а следовательно, его рыночная стоимость существенно ниже стоимости предоставляемого жилого помещения, которым располагают органы местного самоуправления муниципальных образований.
В связи с этим возможность получения собственником изымаемого жилого помещения другого жилого помещения находится в прямой зависимости от его материального положения. Способен ли он доплатить разницу в стоимости жилых помещений, если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше выкупной цены изымаемого жилого помещения?

Разрешение ситуации, когда собственник изымаемого жилого помещения не имеет возможности доплатить разницу в стоимости жилых помещений, предлагается в подп. «и» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Согласно названному подпункту собственнику изымаемого жилого помещения с его согласия другое жилое помещение может быть предоставлено не на праве собственности, а на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

Из анализа данного положения следует, что в случае предоставления собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения во владение и пользование по договору найма производить оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений не требуется. По этой причине жилое помещение по договору найма может быть предоставлено собственнику, не способному произвести оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений, если выкупная цена изымаемого жилого помещения ниже стоимости предоставляемого жилого помещения.

Вместе с тем предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения на основании договора найма нарушает его конституционные права, так как фактически он лишается собственности. Кроме того, предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения не на праве собственности не отвечает условиям равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения имущества для государственных и муниципальных нужд.

В связи с этим очевидно, что разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума ВС РФ № 14, в части указания на возможность предоставления собственнику изымаемого жилого помещения с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения) противоречит ст. 35 Конституции РФ, согласно которой право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обеспечить условие равноценного возмещения возможно путем заключения договора мены с собственником изымаемого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставившим ему жилое помещение взамен изымаемого.
Однако на практике при заключении данного договора возникают препятствия.

Так, например, 22 марта 2011 года предметом рассмотрения в Президиуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стал спор о возможности заключения договора мены при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья с признанием обмениваемых жилых помещений равноценными .

Как следует из материалов дела, муниципальное образование городской округ Самара (далее — муниципальное образование) в лице департамента управления имуществом городского округа Самара (далее — департамент) и гражданка Исайкина А.А. заключили договор мены жилыми помещениями от 23.06.2009 (далее — договор мены), по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира № 159 общей площадью 37,2 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Кировский р-н, Ташкентский пер., д. 43, рыночной стоимостью 2 125 500 рублей согласно отчету об оценке передается в собственность гражданке Исайкиной А.А., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира № 12 общей площадью 21,8 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Самарский р-н, ул. Льва Толстого, д. 83, передается в собственность муниципального образования.

СЗ РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14.

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельных наделов у собственника, если на то существуют государственные или муниципальные нужды. Данный вопрос на сегодняшний день является особенно актуальным и злободневным, так как, основываясь на данную правовую норму, многие органы государственной власти превышают свои полномочия и ущемляют граждан в их законных правах.

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

  • принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
  • происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
  • осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
  • вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст. 55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

  • изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
  • принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
  • изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств

Рассмотрим перечисленные выше основания более подробно. Если обратиться к современному российскому законодательству, то особую роль в нем играют международные обязательства, которые берет на себя РФ. Зачастую, чтобы выполнить их, государству требуются многочисленные ресурсы, к которым можно причислить и земельные территории.

Именно поэтому Земельный кодекс РФ закрепляет за государственными органами власти возможность осуществить принудительное изъятие земельного надела у собственника. Но при этом основания для принятия судом подобного решения должны быть хорошо аргументированы.

Как и во всех остальных случаях изъятия участка, владельцу земли перечисляется выкуп и возмещаются дополнительные убытки, в том числе и упущенная выгода, которую он мог получить, распоряжаясь территорией по своему усмотрению.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс. На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета. Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Это является дополнительной гарантией соблюдения прав и интересов гражданина РФ.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Изъятие земельных участков для обеспечения обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций

Одной из ключевых задач любого государства признается своевременное и полноценное обеспечение обороны и безопасности страны, а также благополучия населения, проживающего на ее территории. Именно поэтому Земельный кодекс России в ст. 49 предусматривает законодательную возможность осуществить изъятие наделов, находящихся в частной собственности, для поддержания должного уровня обороноспособности РФ.

Осуществляется подобное изъятие по решению судебного органа, которое принимается после предварительного согласования и перечисления выкупной стоимости участка. После ограничения в обороте изъятые территории наделяются особым правовым статусом, согласно ст. 27 ЗК РФ.

В большинстве случаев подобные наделы становятся режимными объектами, в том числе начинают входить в так называемые закрытые административно-территориальные образования. Подобная особенность регламентирована законом под № 3297-1.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность. Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно. Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Процедура изъятия земельных участков была достаточно сложной и болезненной для собственников, поэтому получила название «сочинский синдром».

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Читайте также:  Страхование имущества: спорные вопросы разрешены

Предварительное и равноценное возмещение земельного участка и убытков

Согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Указанное конституционное положение конкретизировано в гражданском и земельном законодательстве применительно к изъятию земельных участков для публичных нужд.

Гражданский кодекс РФ, в случае изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, признает за ним право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 281). При этом ГК РФ не указывает, что предоставляемый участок должен быть равноценным. Кроме того, условия выкупа Кодекс не определяет в качестве предварительных условий, которые должны предшествовать изъятию земельного участка на основании достигнутого соглашения или фактическому принудительному изъятию на основании решения суда.

Земельный кодекс РФ, определяя гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для публичных нужд, устанавливает в статьях 55 и 63 несколько иные правила. Кодекс предусматривает предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении земельного участка на основании решения суда, используя в статьях 55 и 63 Кодекса различные формулировки, по существу противоречивые.

Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

  • 1. предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;
  • 2. возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;
  • 3. возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Следует отметить, что изъятие земельного участка у собственника влечет также правовые последствия для землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279-282 настоящего Кодекса. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т.к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды.

Анализ статей 279-283 ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель предусматривает два механизма изъятия: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных вещных прав на земельный участок. Первый механизм распространяется на собственника земельного участка, а второй – на землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае если земельные участки, подлежащие изъятию для публичных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам, соответственно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии – решением суда.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности, изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка Клейменова Е.С. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Юрист. 2007. № 12..

Действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для публичных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Указ.соч..

Надо полагать, авторы данной точки зрения справедливо отмечают признаки равноценности при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Возмещение убытков, связанных с изъятием земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов, регулируется статьями 15, 280-282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц: Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 // СЗ РФ. 12.05.2003. № 19. Ст. 1843. (далее – Правил). Согласно ст. 61 ЗК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ст. 16 ГК РФ такие убытки подлежат возмещению соответственно Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Правил).

К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка относятся также стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодных продукций. При этом следует учитывать возраст, породно-сортовой состав и особенности пространственного размещения многолетних насаждений, а также возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Наряду с этим, собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Таким образом, понесенные правообладателями расходы могут быть самыми разнообразными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т.п.

Однако следует указать, что действующее законодательство прямо предусматривает в каких случаях убытки правообладателям не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ).

Упущенная выгода определяется на основе Временных методических рекомендаций по расчету убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Росземкадастром 11 марта 2004 г. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Следует иметь в виду положения п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривающие, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено. Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами.

Споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Дата публикации: 10.03.2019 2019-03-10

Статья просмотрена: 1219 раз

Библиографическое описание:

Городянина Д. Споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Молодой ученый. — 2019. — №10. — С. 167-171. — URL https://moluch.ru/archive/248/57115/ (дата обращения: 20.02.2020).

Согласно российскому законодательству в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ находятся вопросы пользования, владения и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами. Право частной собственности в РФ охраняется законом. В РФ каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, если это не наносит ущерба природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Конституция РФ в ч.3 ст.35 [1] устанавливает, что принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд проводится при условии предварительного и равноценного возмещения убытков. В таких случаях одной из наиболее актуальных проблем гражданского и земельного права является защита прав физических и юридических лиц при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Под изъятием земельных участков принято понимать действия государственных органов исполнительной власти, осуществляемые в порядке, установленном государством, и направленные на полное или частичное прекращение субъективных прав на конкретные земельные участки [12, с. 158–160].

Изъятие земельных участков с рассматриваемой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных Земельным кодексом РФ. К таким случаям относятся: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии каких-либо других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обязательства в установленных федеральным законом случаях применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности [2].

Проблема определения содержания государственных и муниципальных нужд является одной из основных проблем в практике правового регулирования отношений принудительного изъятия земельных участков.

Понятие «государственные нужды» толкуется неоднозначно: так, Э. Р. Вагизова полагает, что данное понятие следует определять как единство двух составляющих — потребностей, возникающих при выполнении функций государства как политического суверена, и потребностей государства как участника гражданско-правовых отношений [6, с.50]. Н. И. Бочаров полагает, что нельзя относить к нуждам, позволяющим изымать чужие земли, проекты, направленные исключительно на пополнение государственных доходов [5, с.14].

Читайте также:  Незаконные условия кредитного договора

В ст.49 ЗК РФ законодателем предпринята попытка раскрыть содержание государственных или муниципальных нужд путем указания на перечень обстоятельств, при наличии которых допускается изъятие земельного участка. Данная норма предполагает принцип ее применения при отсутствии других вариантов возможного размещения. Однако, ни ЗК РФ, ни действующее законодательство в целом не раскрывают такое определение, указанное в п.1 ст.49 ЗК РФ как объекты государственного или муниципального значения. Практика применения ст.49 ЗК РФ показывает, что государственные и муниципальные нужды толкуются органами государственной и муниципальной власти неоднозначно.

В связи с этим представляет интерес мнение А. В. Кучинской, которая предлагает понимать под государственными и муниципальными нуждами потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями [11, с.16]. Е. А. Конюх предлагает под государственными или муниципальными нуждами понимать определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями [10, с.26].

В. П. Камышанский отмечает, что градостроительные нужды также могут стать дополнительным основанием для резервирования земельных участков и последующего их изъятия, в том числе с выкупом [9, с.12].

В соответствии с п.2 ст.279 ГК РФ [3], решение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Это могут быть органы власти по управлению имуществом (например, на уровне Российской Федерации это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, на уровне Калининградской области — Агентство по имуществу Калининградской области). Изъятие того или иного земельного участка может осуществляться только в том случае, если будет опубликовано решение, которое принял уполномоченный на это орган. При этом следует отметить, что решение орган может принять как по собственной инициативе, так и по волеизъявлению иных лиц, от которых поступит ходатайство, что регламентируется ст. 56.4 ЗК РФ.

Орган исполнительной власти вправе принимать решение об изъятии путем выкупа земельного участка: в частности, Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода г.Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства — от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к г.Гурьевску, утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта. 17.03.2017 г. издано постановление № 93 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области» [13]. Как показывает анализ судебной практики Гурьевского районного суда Калининградской области, рассматривающего согласно территориальной подсудности споры по искам Агентства по имуществу Калининградской области к собственникам земельных участков об изъятии земельных участков для государственных нужд, определении размера возмещения, данные иски удовлетворяются правомерно, поскольку спорные земельные участки необходимы для реконструкции транспортной развязки. При этом размер возмещения определяется на основании экспертных заключений, а также на доказательствах возникновения убытков в виде упущенной выгоды, предоставляемых ответчиками.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1 Земельного кодекса РФ, ст.ст.56.2–56.11. В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Нормы ГК РФ фактически предусматривают два порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основной, или добровольный, и дополнительный (принудительный) [7, С. 32–43].

Проанализировав положения ст. 279–283 ГК РФ, можно сделать следующий вывод: действующее гражданское законодательство предусматривает две разновидности механизма изъятия земельного участка для публичных нужд — выкуп участка и прекращение ограниченных вещных прав на участок. Первая из них распространяется на случаи изъятия земельного участка у его собственника, а вторая — на случаи, когда земельный участок изымается у землепользователей и землевладельцев данного участка. При этом следует отметить, что если земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам соответственно на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, то их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав.

Гражданский кодекс РФ в отличие от Земельного кодекса РФ не упоминает о правах арендаторов в указанных случаях. Земельный кодекс в п. 2 ст. 46 устанавливает, что аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствие с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ.

Таким образом, перед нами одна из многочисленных коллизий норм гражданского и земельного права, порождающих противоречивую судебную практику. Как показывает ее анализ, в одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды, в других — к противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков.

Подход, взятый на вооружение судебной практикой, показал, что установленный порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не может применяться в отношениях, связанных с изъятием земельных участков у публичного собственника. Судебная практика выявила пробел, существующий в гражданском и земельном законодательстве, — отсутствие правового механизма передачи земельных участков из собственности Российской Федерации в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность. На протяжении длительного времени отсутствие такого механизма не позволяло осуществить эффективное перераспределение земельной собственности между различными уровнями публичной власти.

Глава V.5 Земельного кодекса РФ устанавливает новое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельными участками, аренды земельных участков — безвозмездную передачу земельных участков, находящимися в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Однако, в ст.ст. 45, 46, 47 ЗК РФ, содержание основания прекращения данных прав, соответствующие изменения почти не внесены, лишь в ст.45 ЗК РФ сказано о том, что «права на земельные участки прекращаются в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другим и федеральными законами.

По нашему мнению, данную норму следует сформулировать более конкретно и внести изменения в указанные статьи, дополнив их еще одним основанием прекращения прав на земельные участки — безвозмездной передачей земельных участков, находящихся в федеральной собственности в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Это позволит устранить возможные противоречия в токовании и применении законодательства и создаст четкую правовую основу, регламентирующую основания прекращения прав на земельные участки.

Вопрос о возмещении убытков носит сложный и дискуссионный характер. В соответствии со ст. 281 ГК РФ собственнику земельного участка возмещаются все убытки, в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами. Следовательно, в выкупную цену входят и убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды, т. е. и те убытки, которые собственник должен возместить арендатору.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ [4] оценщиками, действующими в соответствии с положениями указанного закона. Согласно ст. 8 данного Закона, проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется также с учетом Федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных приказами Минэкономразвития России. Следует отметить, что между ФСО № 2 и ГК РФ имеются противоречия, поскольку стандарт предусматривает оценку только при изъятии для государственных нужд, исключая муниципальные нужды.

Анализ положений ст. 280 ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на момент внесения в ЕГРП отметки о принятом решении об изъятии участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента ложится на собственника. При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам Кодекс прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Следовательно, все остальные затраты, например, связанные с улучшением, удобрением земель, по смыслу ст. 280 ГК подлежат возмещению.

Земельный кодекс РФ содержит похожую норму, но она устанавливает несколько иные правила. В частности, п. 4 ст. 57 Кодекса указывает, что убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Вместе с тем п. 3 ст. 63 ЗК РФ устанавливает, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат.

Таким образом, имеются внутренние противоречия между разными правилами, содержащимися в ЗК РФ. Кроме того, имеются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену. Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.

Относительно того, за счет каких средств и кем возмещаются убытки при изъятии земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов, существует коллизия между ст. 279 и 281 ГК РФ и п. 3 ст. 57 ЗК РФ.

В частности, п. 3 ст. 57 ЗК РФ, п. 4 Правил определяют, что возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель. Напротив, п. 1 ст. 279 и ст. 281 ГК РФ не предусматривают возможности возмещения убытков лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.

Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике при расчете выкупной цены и ее оплате, а также при определении убытков иным правообладателям.

Наблюдается тенденция к расширению перечня земельных участков, изымаемых в особом упрощенно порядке. Со временем это может привести к тому, что особый способ изъятия земель для государственных нужд останется единственно возможным.

В действующем законодательстве не нашли отражения нормы, устанавливающие правила изъятия Российской Федерацией земельных участков у субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, субъектом Российской Федерации у Российской Федерации или муниципальных образований, муниципальным образованием у Российской Федерации или субъектов Российской Федерации [8, с.28].

В настоящее время сама процедура изъятия недостаточно проработана: не регламентированы вопросы, которые связаны с определением состава документов и данных, необходимых для инициирования процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не определены механизмы взаимодействия органов государственной власти, уполномоченных на изъятие земельных участков с другими органами власти и заинтересованными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков. Кроме того, отсутствует единый для всех перечень сведений, включаемых в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также не определены положения, касающиеся регистрации этого решения и уведомления о нем собственников земельных участков.

Самым действенным методом разрешения существующих коллизий в законодательстве является унификация норм и принятие отдельного комплексного акта в виде федерального закона о порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с учетом результатов правоприменительной практики, регулирующего весь процесс изъятия, общие принципы отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд и другие существенные условия, гарантии, а также способы и механизмы защиты прав собственников при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Консультируют специалисты Управления Росреестра по Оренбургской области:

Чем вызвана необходимость изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд?

У государства или муниципалитетов может возникнуть необходимость строительства крупных инфраструктурных объектов на земельных участках, находящихся в собственности граждан и компаний. Такие участки могут изыматься у собственников, если иного способа решения задачи нет. Эта процедура называется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пример – Сочи во время строительства олимпийских объектов. В качестве другого примера может служить необходимость строительства крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток. Изъятие земельных участков для государственных нужд – процесс длительный и занимает по времени не менее полугода.

Условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

– для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;

– для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

– для выполнения международного договора;

– для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

– после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемой природной территории, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Кто принимает решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Ходатайство может быть подано отношении одного или несколько участков. В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия. Ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ).

Читайте также:  Что можно обеспечить неустойкой?

С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд ? В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – со дня опубликования решения об изъятии). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ). При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда. В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене. Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Цена земельного участка, изъятого для государственных и муниципальных нужд Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ). Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). Размер возмещения определяется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;

• убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);

• упущенная выгода. Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации. Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Государственная регистрация и кадастровый учет земельных участков, изъятых для государственных и муниципальных нужд Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии. Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.

Порядок процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Частная собственность граждан по умолчанию неприкосновенна. Однако существует ряд условий, когда муниципалитету может понадобиться ваш участок земли, и орган власти изымет его в свою пользу с выплатой компенсации собственнику.

Условия и процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд определены законами РФ. Собственнику важно знать свои права и получить максимум выгоды от этой операции. Расскажем, что пишет закон и дадим полезные советы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое изъятие земельного участка для муниципальных нужд

Процедура конфискации земли — закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела через выкуп для государственных или муниципальных нужд.

Он состоит из четырех стадий:

  1. Принятие решения об изъятии земли у владельца.
  2. Уведомление владельца о государственном решении.
  3. Выявление условий и порядка отчуждения и перечисления средств за выкуп территории.
  4. Внесение оплаты за участок, которая равна сумме выкупа и дополнительной компенсации.

Примечание. Конфискация земельного участка для муниципальных нужд обязательно предусматривает компенсацию. Стоит отличать ее от конфискации из-за использования участка не по целевому назначению, в этом случае компенсации не будет.

О чем должен знать каждый человек, у которого изымают земельный участок

Процесс изъятия земли и находящегося на ней имущества достаточно болезненно переносится правообладателем. Стоит вспомнить многочисленные споры, возникшие на фоне строительства олимпийских объектов в Сочи или застройки в рамках проведения Чемпионата мира по футболу.

Право изъятия земельного объекта закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства.

Подать заявление на изъятие земли для государственных и муниципальных нужд по ходатайству вправе компании из списка, составленного правительством РФ (статья номер 56.4 ЗК РФ). В этот перечень входят естественные монополии, компании-недропользователи, а также организации, осуществляющие деятельность в рамках международных договоров Российской Федерации.

Это интересно. Так, «Газпрому» может понадобится тот или иной участок для исполнения госпрограммы газификации.

Основные положения, связанные с изъятием земельных объектов для государственных нужд, закреплены в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

В Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ ст. 49 прописаны основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

  • выполнение международных договоров РФ;
  • строительство и реконструкция объектов государственного, регионального или местного значения;
  • иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Изъятие участков в муниципальных целях вправе осуществляться только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельной территории по решению судебной инстанции. Таким образом, выкуп — основополагающее условие для принудительной конфискации у собственника.

Плата подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, она также покрывает дополнительные расходы собственника и финансовое возмещение убытков, причиненных государством.

Справка. Порядок и условия возмещения,а также размер понесенных дополнительных расходов стороны согласовывают обоюдно.

Каков порядок изъятия и сроки

Сроки, размер возмещения и другие условия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением о реквизировании земельного объекта и расположенных на нем объектов недвижимости. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Если правообладатель изымаемого объекта не заключал соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением о проведении процедуры, допускается принудительная конфискация в муниципальных целях.

Принудительное изъятие проводится по решению суда. Иск о принудительном реквизировании предъявляется в суд в течение срока действия решения об изъятии участка. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем земли проекта соглашения об изъятии.

Нельзя реквизировать земельные территории до тех пор, пока не будет соответствующего разрешения на проведение такой процедуры. Подобное разрешение принимается органами местного или муниципального управления.

Затем не позднее 10 дней с момента подписания решения об изъятии орган власти обязан опубликовать это решение на своем официальном сайте и в порядке, установленном для официального опубликования в том или ином муниципалитете. Это может быть официальный бюллетень или средства массовой информации. Также не позднее 10 дней копия документа направляется собственнику земли.

Внимание! Решение действует в течение трех лет и может быть оспорено в суде.

Также владельцу предоставляется проект соглашения о выкупе, где описываются все условия, включая цену. Размер выплаты основывается на рыночной стоимости земли, рассчитывается она профессиональными оценщиками. В цену выкупа включаются: стоимость земли и недвижимости, расположенной на этом участке, а также убытки, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд.

На изучение предложения собственнику дается три месяца. В это время он может подписать соглашение, предложить свои условия сделки или сообщить муниципалитету об отказе.

Если же договориться мирным путем не удастся, вопрос об изъятии и сумме выкупа будет принято в судебном порядке.

Соглашение об изъятии недвижимости

Согласно Земельному кодексу РФ ст. 56.9. соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит:

  1. Наименования лиц – сторон соглашения о конфискации объекта недвижимости.
  2. Кадастровые номера земельных территорий и расположенных на них объектов недвижимости, подлежащих реквизированию.
  3. Цель процедуры изъятия.
  4. Реквизиты решения.
  5. Права на земельные участки (при наличии и на расположенные объекты).
  6. Срок передачи земельных участков, который не превышает шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости.
  7. Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.
  8. Указание на сооружения, отчуждение которых не осуществляется.
  9. Указание на сервитуты, установленные в отношении земельного участка, подлежащего изъятию.
  10. Технические условия и сроки осуществления реконструкции инженерных сооружений в случае их переноса.

Подобное соглашение заключается с каждым правообладателем земельного участка. При наличии согласия лиц, у которых изымаются территории, в соглашении об изъятии предусматривается предоставление им земельных участков взамен отчуждаемых.

Компенсация за изъятие земли

Принудительное отчуждение имущества производится только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На материальное возмещение при изъятии претендуют не только собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, бессрочного пользования или пожизненного владения. Компенсация выплачивается за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ.

Выкупная цена изымаемого участка выявляется, исходя из результатов проведенной оценки. Сумма компенсации становится известной не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии.

В размер возмещения входят:

  • рыночная стоимость земельной территории или рыночная стоимость иных прав на участок, подлежащих прекращению в связи с отчуждением;
  • убытки, причиненные правообладателю или убытки в связи с невозможностью исполнения владельцем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
  • упущенная выгода. Если на подлежащих отчуждению участках расположен многоквартирный комплекс, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Примечание. Нередко собственник не согласен со стоимостью объекта, которую установил уполномоченный орган по результатам проверки. В таком случае суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Заключение

Порядок изъятия земельных объектов определяется Земельным и Гражданским кодексами РФ. Кроме государства, претендовать на участок могут ряд компаний, в первую очередь государственные монополии. Основанием для изъятия чаще всего выступает необходимость строительства и реконструкции объектов государственного, регионального или местного значения или выполнение международных договоров РФ.

Обязательное условие изъятия — компенсация стоимости отчуждаемого участка и расходов, которые собственник понес в связи с процедурой. Компенсация покрывает все убытки субъектов правоотношений.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !


Ссылка на основную публикацию