Проблемы перевода земель из одной категории в другую: теоретические и правоприменительные аспекты

Правовые проблемы перевода земель из одной категории в другую

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Февраля 2013 в 17:06, курсовая работа

Описание работы

Цель данной курсовой работы – выявить и найти теоретические пути решения правовых проблем перевода земель из одной категории в другую.
При написании курсовой работы использованы нормативно-правовые акты, монографии и учебные пособия, опубликованные в различные годы, а также судебная практика.

Содержание работы

Введение 3
1. Понятие категории земель 4
2. Перевод земель из одной категории в другую 6
2.1.Правовое регулирование 6
2.2. Общий порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую 7
3. Проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения 12
4. Теоретические пути решения проблем 23
Заключение 26
Литература 27

Файлы: 1 файл

курсовая.docx

Так, по состоянию на 1 января 2006 г. В Московской области, согласно государственной статистической отчетности о земле, числилось 153,5 тыс. га лесных земель, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения». В свою очередь, на территории Тверской области, согласно государственной статистической отчетности о земле, по состоянию на 1 января 2006 г. Площадь земель, покрытых лесом (ошибочно учитываемых в категории «земли сельскохозяйственного назначения»), составляет 2167,2 га.

6. со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов.

При размещении линейных инфраструктурных объектов и технологически связанных с ними объектов альтернативные варианты, как правило, либо отсутствуют, либо их набор предельно ограничен.

В связи с этим в Законе о переводе отсутствует требование в обязательном порядке доказывать «отсутствие иных вариантов размещения объекта».

При размещении линейного объекта, как правило, необходимы незначительные по площади земельные участки, которые и подлежат переводу в земли специального назначения, однако для временного складирования строительных материалов и подъезда и размещения техники используются значительные по площади земельные участки.

Именно в отношении этих временно используемых земель Закон о переводе содержит требование о восстановлении их почвенного слоя (рекультивации).

Рекультивация земель – это комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных и загрязненных земель, а также на улучшение условий окружающей среды.

По общему правилу мероприятия по рекультивации почвенного слоя земельных участков обязаны проводить их законные пользователи или уполномоченные ими лица.

Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 23 января 1994г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» оплату работ за рекультивацию нарушенных земель осуществляет лицо, нарушившее плодородный почвенный слой.

Согласно ст. 8.7 КоАП РФ невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по рекультивации земель влечет наложение административного штрафа на гражданина в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц – от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч.

7. с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

В настоящее время законодатель пошел по пути регулирования перевода земель и земельных участков в связи с исполнением отдельных международных обязательств отдельными законами, например, Федеральным законом от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 93 ЗК РФ землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно- территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку в силу п.10 ст.1 Закона об обороне земли, предоставленные для нужд обороны, относятся к федеральной собственности, перевод земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли обороны является основанием возникновения права федеральной собственности.

Следовательно, в силу ст. 6 Закона о переводе такому переводу должно предшествовать изъятие земельных участков у предыдущих правообладателей.

8. с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

Данное основание перевода является безусловным, поскольку месторасположение месторождения не зависит от воли недропользователя.

Переводу должны предшествовать разработка и утверждение проекта рекультивации, в соответствии с которым после выработки горного отвода недропользователь должен обеспечить восстановление нарушенных земель.

Данное требование воспроизведено и в п. 6 ст. 22 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», согласно которому пользователь недр обязан обеспечить приведение участков земли, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.

Согласно п. 4 ст. 88 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья в границах земель горного отвода предоставляются организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности в последнюю очередь, после отработки других сельскохозяйственных угодий и при наличии утвержденного проекта их рекультивации в будущем.

9. с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Размещение данных объектов (школы, больницы, гаражи т.п.) необходимо для обслуживания населенных пунктов и возможно, как правило, только в составе земель населенных пунктов, поэтому на практике данное основание перевода не применяется, а при планируемом размещении данных объектов применяется такое основание перевода, как установление/изменение границ населенного пункта.

Согласно п.2 ст. 7 Закона о переводе, по общему правилу, не допускается перевод двух групп сельскохозяйственных угодий:

  • кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
  • особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Пункт 4 ст. 79 ЗК РФ наделяет субъекты Федерации правом устанавливать перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых для других целей не допускается, в частности, это могут быть сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (перечень открытый).

В большинстве субъектов Федерации данное полномочие реализовано посредством принятия отдельного акта либо дополнения регионального закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, соответствующими статьями, например, Закон Амурской области от 1 ноября 2005 г. № 83-ОЗ «Об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях Амурской области».

Исключения из приведенного общего правила о необходимости сохранения особо ценных сельскохозяйственных угодий является перевод по основаниям, указанным в подп. 3, 6-8 п. 1 ст. 7 Закона о переводе, в связи с:

  • с установлением или изменением черты населенных пунктов;
  • со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
  • с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
  • с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

4. Теоретические пути решения проблем

Многие проблемы, выдвинутые в предыдущей главе работы в скором времени будут решены.

13 октября 2011 г. Российская газета на своем официальном сайте опубликовала проект Федерального закона “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, вступающего в силу 31 декабря 2012 г.

Проект подготовил проект Министерство регионального развития. Законопроект предлагает изменить статью 7 Земельного кодекса. В пояснительном письме в проекту Федерального закона говорится, что данный законопроект направлен на совершенствование и упрощение существующего порядка определения правового режима использования земель путем проведения зонирования, а также исключения института категории земель как способа определения разрешенного использования земельных участков.

Взамен предлагается установить 13 целевых зон использования земель (по схеме, аналогичной той, которая изложена в Правилах землепользования и застройки) – жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные). Причем для одного и того же участка могут быть установлены одновременно несколько видов использования, и отныне владелец земли сам сможет решать, распахивать ли, к примеру, ему пашню или застраивать имеющееся поле многоквартирными домами, если оба этих действия разрешены.

Авторы ссылаются на то, что деление земель на категории, как основание определения их правового режима, имеет несколько недостатков. Для изменения разрешенного использования земельного участка в настоящее время необходимо, в большинстве случаев, принятие двух решений. Одно – решение органа власти об изменении категории земельного участка и другое – решение об изменении его разрешенного использования. При этом порядок и основания для изменения категории и разрешенного использования земельного участка различны. Не совпадают также органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решений об изменении категории земельного участки и его разрешенного использования. Эта процедура создает затруднения для правообладателей земельных участков. Границы деления земель на категории в документах, как правило, не определяются. В таких случаях возникает неопределенность в отношении принадлежности конкретного земельного участка к той или иной категории, что часто порождает необходимость дополнительных решений об отнесении земельных участков к определенной категории и может явиться причиной злоупотреблений со стороны должностных лиц, увеличения рисков на рынке недвижимости. Данное обстоятельство также делает затруднительным присвоение категории земель земельному участку, образуемому из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как в государственном кадастре недвижимости не ведется учет земель, как объекта, следовательно, отсутствует ясность в вопросе о том, к какой категории земель должен быть отнесен вновь образованный земельный участок.

Кроме того, различие между категориями земель постепенно сокращается. Например, на землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, вести добычу полезных ископаемых, на землях сельскохозяйственного назначения осуществлять дачное, а по сути жилищное, строительство, на землях поселений допускается любая деятельность. Это подтверждает то, что деление земель на категории, при наличии института разрешенного использования земельных участков, утрачивает свой смысл.

До 1 января 2012 года должны быть утверждены генеральные планы поселений, устанавливающие функциональные зоны, которые также не имеют никакой юридической связи с понятием категории земель.

Для устранения указанных недостатков законодательства предлагается изменить существующий порядок установления правового режима земель, опирающийся на институты категорий земель и перевода земель из одной категории в другую.

Предлагается исключить из действующего законодательства понятие «категория земель» того содержания, в котором оно сейчас используется.

Следует отметить, что исключение указанного института не должно создавать правовых пробелов и, следовательно, не должно оказывать отрицательное влияние на правоприменительную практику. В связи с этим, законопроект должен предусматривать отмену деления земель на категории при условии завершения разработки и утверждения документов зонирования территорий, определяющих разрешенное использование земельных участков на всей территории Российской Федерации.

Социально-экономические последствия принятия данного законопроекта состоят в укреплении института собственности, создании условий для единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков, развитии системы планирования территорий.

Кроме того, упростится система управления земельными ресурсами и строительным комплексом, а также уменьшится количество споров, в том числе судебных, в связи с противоречиями, возникающими при определении разрешенного использования земельного участка, устанавливаемого в соответствии с градостроительными документами (документы зонирования) и в соответствии с видами деятельности, допустимыми в пределах определенной категории земель.

Планируемые юридические последствия состоят в возможности устранения существующих противоречий и пробелов законодательства и установления единого правового регулирования по указанному вопросу.

В заключение работы подведем итоги. Все земли Российской Федерации делятся на семь категорий. В основе деления лежит их целевое назначение.

Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую

Дата публикации: 27.05.2016 2016-05-27

Статья просмотрена: 1819 раз

Библиографическое описание:

Рыбалкина А. С. Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 30-32. — URL https://moluch.ru/archive/114/30427/ (дата обращения: 20.02.2020).

В данной статье рассмотрен порядок деления земель на категории и проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую.

Ключевые слова: категории земель, перевод земель из одной категории в другую.

В ст. 1 Земельного Кодекса РФ закреплен один из центральных принципов земельного права принцип деления земель на категории по целевому назначению, согласно которому, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и дозволенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земли подразделяются на категории по целевому и функциональному назначению и выделяются в качестве особой группы в зависимости от их значения.

Так в соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса РФ, земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий:

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли населенных пунктов;

— земли промышленности, транспорта, энергетики, радиовещания, связи, информатики, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

— земли особо охраняемых территорий и объектов;

— земли водного фонда;

— земли лесного фонда;

Данное разделение предназначено для определения правового статуса земельного участка с целью его охраны и использования только по назначению, а также для сохранения первоначальных свойств участка [4].

Читайте также:  Недействительность решения общего собрания акционеров: до и после изменений ГК РФ

Земли и земельные участки должны принадлежать только лишь к одной из семи категорий, не должно быть земель или земельных участков, не отнесенных к какой-либо категории [5]. Законодатель в п. 2 ст. 8 Земельного Кодекса РФ закрепил перечень документов, в которых должна быть указана категория земель, к ним относятся:

— акты федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

— государственный кадастр недвижимости;

— документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— договоры, предметом которых являются земельные участки;

— иных документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Категория земель должна быть указана во всех вышеперечисленных документах, иначе они считаются не соответствующими требованиям законодательства и недействительными. [1]

В некоторых случаях целевое назначение земли требует изменений. Так, например, в связи с необходимостью проведения дорог или коммуникаций, осуществления нового жилищного или промышленного строительства и т. д. Изменяется целевое назначение земельного участка, путем перевода земель из одной категории в другую.

Перевод земель из одной категории в другую является важным институтом земельного права. Осуществление перевода влечет правовые последствия в виде изменения правового режима использования земель, а именно правил эксплуатации, гражданского оборота, охраны и т. д. [2]

П. 1 ст. 8 Земельного Кодекса РФ содержит перечень земель в отношении которых осуществляется перевод из одной категории в другую:

— земель, находящихся в федеральной собственности;

— земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности;

— земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;

— земель, находящихся в частной собственности:

— земель сельскохозяйственного назначения;

— земель иного целевого назначения.

Процесс перевода земель из одной категории в другую регламентирован нормативно правовыми актами, а также Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12. 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». С принятием данного закона были решены многие проблемные вопросы, так как ранее отсутствовал специализированный закон, регулирующий процедуру перевода земель из одной категории в другую, что вызывало трудности в судебной практике. Однако в применении на практике закон имеет некоторые недочеты:

— не раскрыты понятия: «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», что позволяет государственным органам, занимающимся процедурой перевода земель, трактовать их по- разному.

— пробелы существуют в основаниях, по которым может быть отказано в переводе земель, формулировка является неточной и ее можно применить в большом количестве случаев.

— разделен перевод земель и земельных участков, однако критерии, по которым их нужно различать, не установлены.

— перевод земельного участка из земель запаса в другую категорию проводится после формирования в законодательном порядке акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Но наличие данного документа не всегда является достаточным условием для безопасного перевода. На наш взгляд необходимо требование о проведении экологической экспертизы и о планах рекультивации земель при переводе их в земли запасов, так как в соответствии с Земельным Кодексом РФ в земли запаса могут переводиться земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению, не проведение экспертизы может нарушить право граждан на благоприятную окружающую среду. [3]

Таким образом, можно сделать вывод о том, что существующие пробелы законодательства, регулирующего перевод земель из одной категории в другую, требуют устранения, на наш взгляд, для решения этой проблемы необходимо внести некоторые поправки в закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»:

— раскрыть содержание таких понятий, как «правообладатель», «ненадлежащее лицо», «заинтересованное лицо»;

— уточнить формулировку оснований отказа в переводе земель или земельных участках из одной категории в другую.

— ввести критерии разграничения перевода земель и земельных участков.

— внести требование об экологической экспертизе для перевода земель запаса в другие категории.

1. Смагина О. В. Отнесение земель к категориям. Перевод земель из одной категории в другую// Имущественные отношения в России. — 2007. — № 5.

2. Хураськина Н. В. Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую// Социально-политические науки. – 2013. — № 1.

3. Потапова А. Н. Правовые проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую// Научное сообщество студентов XXI столетия. — 2013.

4. Остапенко А. Г., Пилюк Р. А. Права собственности на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на территории Российской Федерации // Экономика, социология и право. — 2015. — № 11. С.105–108.

5. Остапенко А. Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар, 2012.

Аналитика Публикации

Перевод земель из одной категории в другую: проблемы и пути решения, практика и перспективы

Коллектив авторов, VEGAS LEX

1. Проблемы неурегулированности правоотношений в области перевода земель из одной категории в другую.

Одной из главных задач современного законодательства о земле было и есть – регламентация всех вопросов, связанных с переводом земель из одной категории в другую. К сожалению, Земельный Кодекс от 25.10.2001 г. практически никак не решил этот вопрос. В статье 8 Кодекса указывается, что «Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

  1. земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством Российской Федерации;
  2. земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
  3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
  4. земель, находящихся в частной собственности:
    • земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
    • земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления».

При этом « порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами».

И все. Подобная норма позволяет чиновнику безраздельно властвовать, произвольно решая вопрос о переводе земель из одной категории в другую, ссылаясь при этом на тот факт, что соответствующий федеральный закон еще не принят.

Согласно официальной статистике, на начало 2004 года наша страна имела 1,7 миллиарда гектаров всех видов земель: земли водного и лесного фонда, особо охраняемые земли (заповедники, заказники), земли сельскохозяйственного назначения, земли, которые отведены под промышленность, транспорт, строительство, земли поселений. Земель сельскохозяйственного назначения в России – четыреста миллионов гектаров. И эти, наиболее ценные земли, на сегодняшний день являются наиболее уязвимыми для самых различных злоупотреблений. За последние пять-семь лет их площади сократились на сорок миллионов гектаров, причем сокращение площадей этих земель наблюдается буквально по всем регионам, не только по тем, в которых осваивались целинные земли. Например, в Московской области сокращение произошло на сто шестьдесят шесть тысяч гектаров.

Весной этого года Министерство Природных ресурсов РФ приступило к проверке законности строительства дач и особняков в природоохранной зоне Московской области. К настоящему времени выявлено 25 тысяч нарушений природоохранного законодательства.

По данным Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию, в ближнем Подмосковье незаконно захвачено под строительство порядка 1400 га государственных земель. В природоохранной зоне водохранилищ в Московской области незаконно застроено почти 80% берегов. Причем, строительство ведется в зоне так называемого бечевника, то есть там, где капитальных сооружений вообще быть не должно. (Водный кодекс Российской Федерации называет «бечевником» полосу берега шириной 20 метров, доступ к которой не должен ограничиваться никакими ограждениями). Застроенным оказались Клязьменское водохранилище, Пироговское, Пестовское, Пяловское, Истринское. Аналогичные незаконно оформленные участки и постройки за последние годы появились в охранной зоне канала имени Москвы, Москвы-реки, других водоемов.

Масштаб злоупотреблений в данной области увеличивается в геометрической прогрессии, поэтому чрезвычайно важным представляется принятие долгожданного закона, регулирующего порядок перевода земель из одной категории в другую.

Проект закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую» был внесен в Государственную Думу 05.08.2003 г. и принят в первом чтении 04.02.2004 г.; второе чтение планируется на 01.10.2004 г. С тем, что этот закон нужен, соглашаются практически все, однако принесет ли принятие этого нормативного акта долгожданное решение вышеуказанного комплекса проблем, никто не берется гарантировать. Для понимания перспектив принятия этого проекта необходимо кратко проанализировать его содержание.

На сегодняшний день вопросы перевода земель из одной категории в другую частично урегулированы нормами Лесного кодекса в отношении земель лесного фонда, в отношении же земель остальных категорий на федеральном уровне законодательно вопросы не урегулированы, за исключением общих норм вышеупомянутого Земельного Кодекса РФ. Проект Федерального закона “О переводе земель из одной категории в другую” направлен на урегулирование правоотношений, которые возникают при решении вопросов об изменении целевого назначения земель. Данный проект устанавливает порядок перевода земель из одной категории в другую и регулирует возникающие при этом отношения в соответствии с принципами земельного законодательства РФ.

В основном нормы указанного проекта носят процессуальный характер и направлены на урегулирование процедуры перевода земель из одной категории в другую и регламентацию действий участников данных правоотношений. В частности, проект определяет круг лиц, являющихся участниками отношений, возникающих при изменении категории земель, основания перевода земель из одной категории в другую, порядок рассмотрения ходатайств о таком переводе и рассмотрения соответствующих актов органов государственной власти и местного самоуправления, порядок принятия решения и основания для отказа в изменении категории земель. Проект федерального закона содержит требования к содержанию ходатайств и перечень необходимых приложений к ним, требования к содержанию решения о переводе и порядок внесения изменений в документы в связи с переводом земель из одной категории в другую.

Отдельная глава проекта посвящена регулированию особенностей перевода земель отдельных категорий в другие категории. В частности, в проекте предусмотрены особенности для следующих категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда и земли запаса.

В переходных и заключительных положениях законопроекта указывается на обязательность отнесения земель к той или иной категории и устанавливается порядок перевода земель из одной категории в другую до разграничения государственной собственности на землю.

В целом, создателями проекта Закона «О переводе земель из одной категории в другую» предполагается, что данный нормативный акт исключит произвольный перевод земель из одной категории в другую, который в настоящее время осуществляется органами местной власти при отсутствии каких либо критериев, условий перевода, и позволит восполнить имеющийся на настоящий момент в законодательстве РФ пробел. При этом установленная в проекте подробная регламентация процедуры перевода земель из одной категории в другую обеспечит более быстрое и четкое решение данных вопросов уполномоченными в соответствии с проектом органами. В итоге, принятие данного законопроекта должно «разблокировать» норму статьи 8 Земельного Кодекса РФ и существенно облегчить оборот земельных участков.

Все вышеизложенные положительные тенденции, связанные с принятием закона, безусловно, повлияют на серьезное сокращение количества злоупотреблений с землей в будущем, но, к сожалению, сам закон не сможет помочь в решении основной проблемы – исправление уже допущенных нарушений.

2. Последствия нарушения земельного законодательства и способы легализации собственником приобретенной недвижимости.

Необходимо отметить, что действующее законодательство Российской Федерации предусматривает вполне действенные механизмы борьбы с незаконным переводом земель из одной категории в другую, строительством зданий и сооружений на особо охраняемых землях, самозахватами и т.д., однако на практике данные механизмы должным образом срабатывали редко. Например, Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1404 «Об утверждении положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» устанавливает ряд ограничений хозяйственной деятельности в пределах водоохранных зон. В частности, запрещено «размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов»; «размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков»; «проведение рубок главного пользования»; «проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов РФ строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов». Однако, исходя из вышеизложенной статистики злоупотреблений в области незаконного оформления земель и их последующей застройки, можно сделать пессимистичный вывод о том, что на практике данное Постановление Правительства РФ до 2004 г. практически не работало.

В этой связи, учитывая, что около 60% процентов всех оформленных документов об изменении назначения земельных участков выданы или использованы с нарушением законодательства, собственников недвижимости не может не беспокоить тот факт, что в последнее время появляются прецеденты реального привлечения к ответственности как чиновников, неправомерно выдавших разрешение на перевод, скажем, части заповедника, в земли под строительство, так и лиц, эту землю купивших. Заметно активизировалось Министерство Природных ресурсов РФ, совместно с экологоохранными организациями инициирующее судебные разбирательства против недобросовестных участников земельных правоотношений. Суды также, наконец-то, стали систематически удовлетворять претензии компетентных органов и частных лиц к нарушителям земельного законодательства.

Большие возможности для «восстановления законности» в области земельных правоотношений имеет также активизировавшая свою деятельность в этом направлении Прокуратура РФ. Сотрудники специализированного отдела прокуратуры занимаются огромным кругом вопросов: проверкой законности сделок, законности правовых актов в регионе, расходование бюджетных средств разных уровней и, в частности, за законностью сделок, касающихся государственных интересов. Этим объясняется активное участие прокуратуры во многих процессах, связанных с приватизацией и, в частности, имеющих непосредственное отношение к недвижимости.

Прокуратура также выявляет незаконные действия органов государственной власти и местного самоуправления по переводу земель из одной категории в другую. Природоохранные и водозащитные зоны, земли заповедников, заказников, леса особо охраняемой категории по тем или иным причинам незаконно переводятся из одной категории в другую в нарушение установленного порядка. При обнаружении подобных фактов, соответствующие акты администрации отменяются и применяются меры вплоть до сноса этих строений.

Владельцам же земельных участков, документы на которые получены незаконно, и особенно тем, кто возвел на такой земле здания и сооружения (а таких подавляющее большинство), в ближайшем будущем придется скорейшим образом легализовать приобретенную недвижимость. Пути сделать это имеются.

Первое, что должен сделать владелец недвижимости, чтобы узаконить свои права, – это обратиться в администрацию по месту нахождения объекта. Если использование земельного участка не идет вразрез с планом развития населенного пункта, и у администрации нет возражений против фактического назначения, в установленном порядке участок предоставляется владельцу недвижимости, находящейся на данном участке.

Далее возникает вторая задача – установление соответствия объекта градостроительным, а также строительным нормам и правилам – с этим может помочь любая проектная организация, имеющая лицензию на обследование зданий и сооружений. Обследование объекта завершается выдачей заключения о пригодности постройки к эксплуатации в соответствии с ее назначением. Городская или районная инспекция архитектурно-строительного надзора может взять под контроль обследование таких объектов и самостоятельно или на основании отчетов проектной организации подтверждать возможность эксплуатации объекта.

В итоге получается объект недвижимости, который, во-первых, расположен на земельном участке, отведенном для него в установленном порядке, и, во-вторых, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Имея эти характеристики, объект выходит из массы построек, относящихся к самовольным, так как не соответствует признакам такой постройки. Объект недвижимости практически легализован, и его владелец может зарегистрировать право собственности. Администрация, в свою очередь, получает конкретного пользователя земельным участком, отношения с которым оформляются в соответствии с законом.

Однако соответствие строительным нормам не гарантирует соответствие постройки требованиям земельного законодательства. И в этом случае еж требуется привлечение специалистов по земельному праву, способных до привлечения официальных органов землеустройства, подготовить рекомендации по устранению нарушений.

Осуществить все мероприятия по легализации, при этом, весьма не просто. Например, в Москве выявление и решение вопроса о дальнейшей судьбе неправомерно полученной земли и самовольных построек осуществляется Государственной земельной инспекцией Москомзема, Государственной городской инспекцией по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, Центром госсанэпиднадзора в г. Москве совместно с префектурами административных округов. Соответственно, согласование документов во всех указанных учреждениях потребует огромного времени и немалых трудозатрат.

Иным, менее энергоемким способом достижения аналогичного результата легализации строений, требующим, однако, во избежание отрицательного итога, помощи высококвалифицированных специалистов, может быть обращение в суд с заявлением о признании права собственности на землю и на имущество, на ней расположенное. В ходе судебного разбирательства будут рассмотрены документы на недвижимость, документы, подтверждающие законность перевода земли из одной категории в другую и т.д., и (в случае положительного решения) установлено их соответствие нормативным актам. Существенный плюс данного пути в том, что вступившее в силу решение суда, утвердившее право собственности за определенным лицом, избавит его от риска инициации подобного процесса со стороны иных претендентов на недвижимость.

Во избежание покупки незаконно оформленной земли, а также необходимости легализовывать приобретенный участок постфактум, необходимо заблаговременно тщательнейшим образом изучить все представляемые для его отчуждения документы.

Правоустанавливающим документом на землю может быть постановление главы администрации района, гражданско-правовой договор, свидетельство о праве на наследство и т.п. Помимо этого требуется:

  • кадастровый план земельного участка с указанием нормативной цены земли. Для его оформления собственник должен вызвать геодезистов, которые произведут обмер участка;
  • протокол согласования границ своей собственности с подписями соседей и главы местной администрации;
  • оценка строений на участке сотрудниками БТИ или справка об их отсутствии;
  • справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам и о том, что участок не находится под арестом;
  • справки об оплате коммунальных и иных платежей и взносов, в том числе за подведение коммуникаций.

На основании всех изложенных документов должен быть получен основной документ – Свидетельство о праве собственности (аренды) на землю.

Если на участке находится жилой дом – необходим комплект соответствующих документов и на него.

При должном подходе к сделке с землей, перспектива судебного конфликта с компетентными органами станет весьма маловероятной. Конечно, все это требует определенных затрат, но риск потерять свою собственность и вложенные деньги может обернуться гораздо более серьезными и невосполнимыми потерями.

3. Перспективы разрешения земельных конфликтов на практике.

Подтверждением положительной тенденции в области урегулирования земельных споров могут служить ряд судебных процессов, содержание которых может служить прецедентом при рассматривании правонарушений в области земельных отношений.

Например, 16 августа 2004 г Апелляционная инстанция Арбитражного суда г. Москвы оставила в силе ранее принятое этим судом решение о признании недействительной регистрации прав пяти компаний (ООО «Энергогруппа», ООО «Синист», ООО «Автодорпоставка», ООО «Многофункциональные системы», ООО «МИР Консалтинг») на 18 земельных участков из состава земель ЗАО «Московский конный завод №1». Таким образом, ранее принятое решение суда вступило в законную силу и подлежит немедленному исполнению. Суд признал, что оформление указанных участков в собственность указанных компаний было проведено в октябре 2003 года с грубыми нарушениями земельного законодательства. Благодаря этому остановлен перевод 820 га незаконно оформленных сельскохозяйственных угодий в категорию земель, предназначенных для элитной коттеджной застройки.

По данным Генеральной прокуратуры РФ за последний год прокуратурами субъектов федерации было подано более 1500 исков, которые в большинстве своем касались незаконного приобретения земли, перевода его из одной категории в другую и других сделок с недвижимостью. Сами представители прокуратуры РФ считают, что принятие закона «О переводе земель из одной категории в другую…» окажет существенную помощь для выявления и упреждения правонарушений в этой сфере.

Министерство Природных ресурсов, в свою очередь, заявляет, что только в Московской области в ближайшее время будет проведено более 20 тысяч прокурорских проверок, а по факту обнаружения правонарушений, будут поданы соответствующие иски в арбитражные суды и суды общей юрисдикции.

В связи с вышеизложенным, наиболее важным представляется следующее: налицо тенденция к ужесточению регулирования очевидных пробелов законодательства о земле, а также тенденция к наведению общего правопорядка в данной сфере. Проект закона «О переводе земель из одной категории в другую», в данном случае, – одно из важнейших звеньев в этой цепи, дающий толчок для последующего развития земельного законодательства и, как следствие, существенно ограничивающий чиновничью власть и позволяющий приобретать землю путем законных процедур.

Проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую

Использование земельных участков в Российской Федерации осуществляется в соответствии с их целевым назначением. В этой связи действующим законодательством предусмотрено разделение земель на категории, а также возможность перевода земель из одной категории в другую.

Такие переводы земель порождают правовые последствия в виде изменения правового режима использования земель (правил эксплуатации, гражданского оборота и т.д.), рассчитанного на неоднократное применение и обязательного для неопределенного круга лиц, как непосредственных пользователей земельными участками, так и всех иных лиц.

Вопросы перевода земель из одной категории в другую регулируются положениями земельного, лесного, водного и градостроительного законодательства, а наиболее подробно процедура перевода земель описана в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.2004 г.

Также осуществление данной процедуры регулируется нормативными актами субъектов Российской Федерации.

Перевод земель из одной категории в другую, а также применяемое законодательство содержат ряд определенных проблем.

В законе установлено, что перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в уполномоченные органы. Заинтересованным лицом является любое лицо, которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю. Под уполномоченными органами подразумеваются те исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.

В месте с тем, в законе содержится ряд норм противоречащих друг другу. Так, например, в пункте 2 статьи 2 Закона указано, что содержание ходатайства о переводе земель и перечень прилагаемых к нему документов устанавливаются в зависимости от категории земли органами государственной власти субъекта РФ или Правительством РФ. Вместе с тем пункт 3 этой же статьи содержит закрытый перечень документов, прилагаемых к ходатайству.

Многие проблемы перевода земель возникают при переводе в категорию «земли населенных пунктов» земельных участков из земель иных категорий.

В соответствии с Законом установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

В этой связи возникает следующая проблема – при присоединении к существующему населенному пункту земельного участка из состава иных земель необходимым условием является перенос границ населенного пункта.

Таким образом при установлении или изменении границ населенных пунктов целевое назначение земельных участков изменяется, и перевод земли из одной категории в другую осуществляется автоматически.

Отграничение категорий «земель лесного фонда», «земель сельскохозяйственного назначения» от территориальных зон земель населенных пунктов также создает проблемные вопросы.

К примеу, достаточно сложно определить на практике целевое назначение и категорию земель пригородных зон.

В соответствии с положениями ст. 86 Земельного кодекса РФ в состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Если такие пригородные зоны находятся вне границ населенных пунктов и сами по себе населенными пунктами не являются, значит, они имеют какое-либо иное целевое назначение и к категории земель населенных пунктов не относятся.

Поэтому на практике довольно непросто решить ряд вопросов: к какой категории земель должны быть отнесены пригородные зоны, если они не включены в границы населенного пункта; кто должен распоряжаться указанными землями; необходимо ли осуществлять перевод таких земель в категорию «земли населенных пунктов» при осуществлении на них хозяйственной деятельности.

Также имеют место проблемы, возникающие при решении вопросов в отношении «искусственных территорий». Создание «искусственных территорий» связано с высочайшими темпами застройки земельных участков.

Под такими территориями понимаются искусственно созданные участки суши в границах водных объектов. Такие участки либо вообще не существовали ранее, либо находились под поверхностью рек, озер и иных объектов водного хозяйства.

Примерами служат создание искусственных пляжей, иных гидросооружений и участков, предназначенных для жилищного строительства.

В ходе возведения таких объектов возникает следующие проблемы правоприменительного характера.

Можно ли считать подобные объекты земельными участками или они являются гидротехническими сооружениями; требуется ли разрешение на возведение таких объектов; необходимо ли осуществлять в таких случаях перевод земель из одной категории в другую и какой орган наделен для проведения такой процедуры полномочиями.

Достаточно сложно осуществить отграничение создания гидротехнического сооружения от создания искусственного земельного участка, учитывая, что фактически осуществляемые действия по созданию таких объектов весьма схожи.

При создании гидротехнического сооружения не встает вопрос о возможной необходимости перевода земельного участка под таким сооружением из состава земель водного фонда в другую категорию.

Напротив, если целью создания искусственного земельного участка является его застройка, возникает необходимость осуществления перевода земли.

Гидротехническое сооружение должно представлять собой самостоятельный объект определенного назначения вне связи с тем земельным участком, на котором оно находится.

Искусственно созданный же земельный участок необходим для возведения какого-либо самостоятельного объекта, в соответствии с которым должно определяться его целевое назначение.

Немаловажным остается вопрос в отношении «земель с/х назначения».

Земли с/х назначения могут также находиться в общей собственности членов с/х предприятия, при этом земельный участок представляет собой объект долевой собственности, где доли не выделены в натуре, а земельный участок представляет собой единый объект права.

Здесь надо отметить, что перевод земель с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях (ст. 7 Закона). Одними из таких являются:

1) консервация земель;

2) создание особо охраняемых природных территорий;

3) установление или изменение черты поселений;

4) строительство на землях, не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами.

На практике часто встречаются случаи перевода в связи с установлением или изменением черты поселений, созданием особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, суть основной проблемы такого перевода заключается, в большей степени, в практическом решении данного вопроса – это определение оснований для такого перевода.

Здесь необходимо сказать, что исследование возможности такого перевода, как правило, ложится на плечи лица, заинтересованного в таком переводе, т.к. без предварительной проработки этого вопроса в компетентных органах добиться положительного результата крайне сложно.

Подводя определенный итог можно сказать, что процесс перевода земель из одной категории в другую в настоящее время содержит массу проблем, как правоприменительного характера, так и практического решения. В условиях настоящей действительности решение рассмотренных проблем должно осуществляться, прежде всего, начиная с разработки различных нормативно-правовых актов, внесения дополнений и поправок в действующее законодательство и внедрения различных правовых механизмов, направленных на создание условий, способствующих урегулированию нерешенных вопросов, возникающих при переводе земель.

VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум – 2016

ПРОБЛЕМЫ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

земли сельскохозяйственного назначения;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фона;

К настоящему времени практически все земельные участки уже отнесены к той или иной категории земель по их целевому назначению. Однако в связи с необходимостью проведения дорог и коммуникаций, осуществления нового жилищного и промышленного строительства, расширения границ населенных пунктов возникает потребность в изменении целевого назначения уже утвержденных категорий земли для реализации указанных целей. В данном случае механизмом реализации этих потребностей выступает важнейший институт земельного права – институт перевода земель из одной категории в другую.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Земельного Кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в федеральной собственности – Правительством Российской Федерации;

земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления [2].

Земельное законодательство регулирует основания и порядок перевода земель из одной категории в другую, устанавливает круг субъектов, правомочных осуществлять перевод, сроки перевода, однако остаются нерешенными многочисленные проблемы, которые мешают землевладельцам, землепользователям, собственникам земли использовать землю как общественное достояние и извлекать из нее необходимые и дозволенные законом общественно полезные блага [3].

В Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» зачастую используются понятия: «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо» и т.д., которые в одном регионе будут обозначать одни понятия, а в другом – совсем иные. С одной стороны, законодатель не может урегулировать в законе все без исключения понятия, и пошаговой регламентации всех действий, так как это будет способствовать захламлению законодательной базы и приданию закону инструкционного характера. С другой стороны, на практике это вызовет большие трудности, потому как даст возможность государственным органам, непосредственно занимающимся проведением процедуры перевода, трактовать такие понятия каждому по-своему, что может повлечь нарушение конституционного принципа равноправия.

Следующая проблема касается сроков перевода. В целом, чтобы осуществить перевод до момента его регистрации необходимо около 3 – 4,5 месяцев. Однако на практике, скорее всего, данная процедура будет занимать гораздо больше времени, например, в два или более раза. Это объясняется тем, что для осуществления перевода необходимо подготовить пакет документов.

При рассмотрении вопроса об особенностях перевода отдельных категорий земель хотелось бы отметить, что Закон урегулировал изменения не всех видов земель, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения установлены случаи перевода только земель сельскохозяйственных угодий. Перевод всех остальных земель сельскохозяйственного назначения пока остается неурегулированным.

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается определенный документ – акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Однако в некоторых случаях одного акта о переводе недостаточно. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации в земли запаса могут переводиться земли, подвергнувшиеся радиоактивному и химическому загрязнению. При этом в законодательстве отсутствует требование об экологической экспертизе и о планах рекультивации земель при переводе земель в земли запаса.

Немалому интересу подвергается вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Органы судебной власти считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения определенной правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть в данном случае при изменении черты города следует одновременно подавать ходатайство о переводе земель лесного фонда в земли населенного пункта.

Многочисленные проблемы, которые возникают в ходе перевода земель из одной категории в другую, замедляют развитие бизнеса в сфере жилищного строительства. В марте 2014 года Правительством РФ в Государственную Думу был внесен законопроект об отмене деления земель на категории и о введении так называемого территориального зонирования. Иными словами, деление земель в соответствии с их целевым назначением уйдет, а на его место придет подразделение территориальных зон. Это повлечет за собой снижение контроля над использованием сельскохозяйственных угодий, что является предпосылкой к застройке угодий теми или иными объектами [4]. В итоге при принятии данного законопроекта можно будет наблюдать исчезновение сельскохозяйственных угодий, которое приведет к уменьшению объема сельскохозяйственной продукции, что является следствием уменьшения доли сельского хозяйства в ВВП нашей страны.

1. Земельный Кодекс Российской Федерации ” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 20.04.2015) // Собрание законодательства РФ 2001, N 44, ст. 4147; 2006, N 52, ст. 5498; 2008, N 30, ст. 3616; 2011, N 30, ст. 4590.

2. Федеральный закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» // «Собрание законодательства РФ», 27.12.2004, N 52, ст. 5276.

Проблемы перевода земель из одной категории в другую: теоретические и правоприменительные аспекты

Магистрант группы ЗЮмгд-114 Владимирского государственного университета имени А.Г. и Н.Г. Столетовых

Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую

Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г . (далее – Земельный кодекс РФ), развивая правовую конструкцию деления земель на категории, в формате принципа земельного законодательства определил, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования. Земельный кодекс положил начало определения правового режима земельных участков не только на базе целевого назначения, но и разрешенного использования. Однако отсутствие правового регулирования порядка установления разрешенного использования земельных участков и нормативно установленного соотношения целевого назначения и разрешенного использования привело к возникновению значительного числа пробелов, которые лишь отчасти были восполнены Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Перевод земель из одной категорию в другую имеет большое значение для развития хозяйственной деятельности, при этом заявители и правоприменители сталкивается с рядом серьезных проблем в данной сфере.

Установление целевого назначения земель, соответствующего категории земель, является основным правовым инструментом разрешительного типа правового регулирования земельных отношений.

В пункте 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

а) земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

б) земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН);

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 8 Земельного кодекса РФ установлено, что нарушение установленного Земельным кодексом , федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе земель) многие проблемы были решены.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона о переводе земель в случае, если категория земель указана не в документах государственного кадастра недвижимости, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в ГКН и в ЕГРП осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

Если категория земель не указана в документах ГКН, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, орган местного самоуправления городского округа или муниципального района принимает решение об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он изначально предоставлялся.

Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов – к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

К настоящему времени практически все земельные участки уже отнесены к той или иной категории земель по их целевому назначению. Сегодня земельное законодательство регулирует основания и порядок перевода земель из одной категории в другую, устанавливает круг субъектов, правомочных осуществлять перевод, сроки перевода и т.д. Однако, есть обстоятельства, мешающие землевладельцам, землепользователям использовать землю как общественное достояние и извлекать из нее необходимые и дозволенные законом общественно полезные блага.

Ученые и практики отмечают, что в Законе о переводе земель зачастую используются оценочные понятия: «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо» и т.д. В связи с этим, как правильно отмечает Е. Демидкова , «на практике это вызывает большие трудности, так как дает возможность государственным органам, непосредственно занимающимся проведением процедуры перевода, трактовать такие понятия каждому по-своему (в зависимости от региона), что может повлечь нарушение конституционного принципа равноправия.»

Также существует проблема, связанная со сроками перевода земель из одной категории в другую. В настоящее время для осуществления перевода до момента его регистрации необходимо около 3-4 месяцев. Однако на практике данная процедура занимает намного больше времени, что объясняется тем, что для осуществления перевода необходимо подготовить огромный пакет документов. Обозначенную проблему обостряет то обстоятельство, что в большинстве случаев для осуществления перевода земель из одной категории в другую необходимо проведение экологической экспертизы, которая также занимает много времени (в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральным законом от 23.11.1995 г. №174-ФЗ «Об экологической экспертизе»).

Кроме того, в статье 1 Закон а о переводе земель предусмотрено, что можно переводить не только земли, но и отдельные земельные участки, однако вопрос по каким критериям их различать, не получил должного регулирования ни в указанном Законе, ни в земельном законодательстве РФ.

При рассмотрении вопроса об особенностях перевода отдельных категорий земель хотелось бы отметить, что Закон о переводе земель урегулировал изменения не всех видов земель, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения установлены случаи перевода только земель сельхозугодий. Перевод всех остальных земель сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день остается неурегулированным.

В Законе о переводе земель указано, что к ходатайству о переводе земли из одной категории в другую требуется согласие правообладателя. Вместе с тем, в числе оснований для отказа в переводе земли из одной категории в другую ( статья 4 Закона о переводе земель) несогласие правообладателя не указано вообще. К тому же неясно, кто понимается под «правообладателем» – только собственник и/или иной титульный владелец?

Выявленные проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую позволяют предложить следующие пути совершенствования законодательства РФ о переводе земель в иные категории:

1. В законе о переводе земель дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода; разграничить понятия «земля» и «земельный участок».

2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель, а также сроки проведения экологической экспертизы (в случае, когда ее проведение обязательно для осуществления перевода).

3. Дополнить Закон о переводе земель положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных факторов и т.д.

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // www.consultant.ru .

2. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // www.consultant.ru .

3. Балкаров А. Метаморфозы земельных участков // ЭЖ-Юрист . 2012. №11. С. 1-3.

4. Балкаров А.Б. Проблемы перевода земель из одной категории в другую: теоретические и правоприменительные аспекты // Юрист. 2012. №3. С. 8-13.

5. Демидкова Е. Перевод земельного участка в другую категорию // Юрист. 2005. №7. С. 19-20.

6. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / под ред. С.А. Боголюбова. Спб .: «Питер Пресс», 2014. 350 с.

7. Майборода В.А. Отмена деления земель на категории как сущностное изменение доктрины земельного права России // Правовые вопросы недвижимости. 2016. №1. С. 27-30.

8. Нарышева Н.Г. Юридическое значение деления земель на категории по целевому назначению // Экологическое право. 2015. №6. С. 12-18.

9. Румянцев Ф.П., Коноплева Т.Д. Теоретические подходы к понятию земель сельскохозяйственного назначения и их разрешенного использования // Юрист. 2014. №2. С. 11-15.

Ссылка на основную публикацию