Проблемы ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников на земельный участок

Проблемы ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников на земельный участок

Данная статья была скопирована с сайта https://www.sovremennoepravo.ru

Страницы в журнале: 66-69

О.Н. БОБРОВСКАЯ,

кандидат юридических наук, заместитель зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права

Рассмотрены основные пробелы, противоречия и неточности в регулировании ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников на земельный участок, содержащиеся в нормах гражданского, земельного и градостроительного законодательства.

Ключевые слова: субъективные гражданские права, собственность на землю.

Problems of limitation and cessation of owner’s subjective civil rights on parcel of land

The main gaps, contradictions and inaccuracies in the regulation restriction and termination of subjective civil rights owners on the land contained in the norms of civil, land and planning laws.

Keywords: subjective civil rights, land ownership.

Особенностью публично-правового режима земельных участков является возможность ограничения или даже принудительного прекращения субъективного гражданского права собственника на принадлежащий ему земельный участок.

При этом всякое ограничение субъективных гражданских прав в подобном случае имеет или, как правило, должно иметь определенные пределы, установленные законом. В настоящее время такое ограничение допускается: в целях резервирования земельных участков; на период действия чрезвычайных обстоятельств; при особых условиях использования земель в охранных и санитарно-защитных зонах. В этой связи ограничения для иных целей не допустимы.

В настоящее время, в связи с распространением Концепции совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Концепция), в основе определения пределов ограничения субъективных гражданских прав на земельный участок используются также нравственные начала гражданско-правового регулирования — принципы разумности, добросовестности и справедливости, — более характерные для континентального права, но тем не менее вполне оправданные динамикой развития современных отношений по землевладению и землепользованию.

Именно поэтому во многом универсальные пределы ограничения субъективных гражданских прав на земельный участок должны совпадать с пределами их осуществления. Нередко ограничение субъективных гражданских прав — это осуществление права в рамках государственных полномочий, устанавливаемых в целях недопущения субъектами гражданских правоотношений злоупотреблений правом.

Р.И. Капелюшников указывает: «Ограничения на права собственности индивидуума вытекают из признания им прав собственности других индивидуумов. В обмен на свой отказ от поведения, способного причинить ущерб чужому имуществу, индивидуум рассчитывает на такой же отказ других по отношению к его имуществу»[1].

Ограничение права на земельный участок не должно осуществляться с намерением причинить вред правообладателю земли, но имеет общеполезные цели, как в случае добровольного, так и в случае принудительного (государственного) ограничения. Иначе (в последнем случае) решения государственных и муниципальных органов власти по ограничению субъективных гражданских прав на земельный участок, а тем более изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд можно квалифицировать как злоупотребление правом.

Рассматривая специфику гражданского правонарушения, исходя из факта реализации субъектом предоставленных ему прав, когда в процессе реализации этих прав он допускает нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, мы вынуждены констатировать: в действующих нормативных актах определение понятия «злоупотребление гражданским правом» не дано, как не указаны и пределы перехода субъективного права за границы дозволенного, когда его осуществление может квалифицироваться как злоупотребление правом. Не сформулировано указанное понятие и в судебной практике. Применению подлежит норма ст. 10 ГК РФ, налагающая запрет на совершение определенных действий со стороны граждан и юридических лиц и устанавливающая санкцию за такие действия, но не раскрывающая сущностных признаков запрещаемого действия, что затрудняет обращение к данной норме в правоприменительной практике.

Концепция предлагает введение широкого спектра мер, направленных на укрепление нравственных начал гражданско-правового регулирования. Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ «в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются». Это означает, что все случаи, при которых поведение субъектов предполагается разумным и добросовестным, заранее определены законом и расширительному толкованию не подлежат. При этом принцип добросовестности рассматривается «в качестве одного из наиболее общих и важных принципов гражданского права», конкретизирующих возможность исключения правовой защиты «иных форм злоупотребления правом» (п. 6 введения в Концепцию).

Отсутствие в ст. 10 ГК РФ указания конкретных границ допустимых действий носителей субъективных гражданских прав, как правило, побуждает суды при вынесении решений по гражданским делам руководствоваться пределами осуществления прав, закрепленными в Конституции РФ. Наиболее общий предел установлен ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, в соответствии с которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Однако пределы осуществления права на земельный участок значительно шире традиционных гражданско-правовых пределов правомочий собственника другого имущества. Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ определяет пределы осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Пределы права распоряжения землей заложены и в гражданском законодательстве. Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Если анализировать нормы иностранного права, можно обратить внимание на рост тенденции публично-правовых и частноправовых ограничений правомочий собственника земельного участка в пользу других собственников. В настоящее время право собственности рассматривается в виде предоставления лицу возможности поступать с вещью в своем интересе, но не допуская противоречий публичным интересам и частным интересам других собственников.

Говоря об ограничениях прав собственника как о новой тенденции законодательного регулирования континентального права, необходимо констатировать, что школа общего права и ранее исходила из теории ограничения прав собственника разумным использованием принадлежащего имущества[2]. В то же время во всех правовых системах существует принцип, согласно которому собственнику вменяется в обязанность избегать такого использования принадлежащего ему имущества, которое имеет своим следствием причинение существенного и необоснованного вреда третьим лицам или всему обществу.

Подобный принцип известен законодательству континентальных стран, а также нашел свое отражение в деликте о зловредности в странах общего права.

Исходя из провозглашенного принципа о недопущении нарушения прав и интересов других собственников, государство вводит нормативные ограничения использования имущества, вытекающие из так называемого права соседства, на основе частноправовых сервитутов.

При этом решение вопроса о дозволенности того или иного поведения собственника передается в сферу компетенции суда. Необходимость терпеть вредное воздействие предполагает установление некоего допустимого объема, который считается правомерным. Например, по законодательству Германии способом защиты прав собственника в том случае, когда воздействие превышает допустимые пределы, является требование выплаты соразмерной денежной компенсации.

Что касается выкупа государством или муниципалитетом земельных участков собственников, то сама возможность принудительного приобретения частного имущества в публичных интересах — проявление социальной функции собственности, поскольку пределы права частной собственности определяются не только тем, что конкретный собственник вправе осуществлять с принадлежащим ему имуществом, но и тем, что сам факт нахождения у него недвижимого имущества в собственности может быть поставлен в зависимость от общественных интересов в отношении указанного имущества[3].

В Англии современное регламентирование процесса принудительного приобретения земли у частного собственника определяется Законом о принудительном приобретении 1965 года и Законом о приобретении земли 1981 года. Оба эти акта предусматривают предварительную и соразмерную компенсацию стоимости земельного участка. Цена выкупа предполагает возмещение всех понесенных собственником убытков (необходимость переезда в другое место и расходы, связанные с переездом).

В настоящее время в отечественном гражданском и земельном законодательстве какая-либо система ограничений прав на земельные участки отсутствует. При этом всякое ограничение прав собственника на земельный участок может производиться как по воле, так и против воли собственника. Ограничения договорного типа являются предметом отдельного внимания.

Рассматриваемые нами ограничения или лишение прав собственника на земельный участок происходят помимо воли самого собственника.

В соответствии с земельным законодательством России, ограничение прав на землю может носить временный характер, например: для государственных или муниципальных нужд либо проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ); на период действия чрезвычайных обстоятельств (п. 5 ст. 51 ЗК РФ); при временном использовании земель для проведения учений и мероприятий, связанных с нуждами обороны (абзац второй п. 2 ст. 93 ЗК РФ). При этом ограничением прав на земельный участок является принятие решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также принятие решения о реквизиции земельного участка. Однако в ст. 56.1 ЗК РФ возможность ограничения прав на землю предполагается исключительно в связи с резервированием земельных участков.

Имеют место и ограничения прав на землю, выраженные в запретах собственнику совершать определенные действия. К таким ограничениям относятся: запрет на продажу или иное отчуждение земельного участка определенному кругу лиц; запрет на передачу земли в аренду; запрет на изменение функционального использования земли; запрет на отдельные виды деятельности, связанные с использованием земли; запрет на ипотеку (залог земельного участка).

Было бы неправильно обойти стороной вопрос о принудительном прекращении субъективных прав на земельный участок. В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В настоящее время национальное гражданское и земельное законодательство допускает изъятие земли в случаях: обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника; отчуждения земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу; изъятия земельного участка у собственника, если участок не используется в соответствии с его целевым назначением; принудительного прекращения у собственников и арендаторов прав на земельный участок, используемый с нарушением законодательства; конфискации земельного участка. Кроме того, принудительное прекращение прав на земельный участок может осуществляться вследствие реквизиции, национализации и изъятия земельного участка для государственных нужд. В определенных случаях правообладатель земельного участка при обременении его публичным сервитутом и невозможности использования участка сам требует его изъятия. Перечисленные основания изъятий земельных участков, очевидно, свидетельствуют о фактическом прекращении действия абсолютных прав собственников на принадлежащее им имущество и о возрастающей роли ограничения этих прав, что направлено на соблюдение прав третьих лиц и общеполезные цели государства.

Однако изъятие земельных участков, осуществляемое в Российской Федерации для государственных и муниципальных нужд на основе Конституции РФ, ЗК РФ и ГК РФ, в отличие от упомянутых нормативных актов стран континентальной Европы[4], на критерий общеполезности не опирается. При этом полного совпадения понятий государственных и муниципальных нужд и общего блага не происходит. Более того, изъятие земельных участков для общественных нужд значительно сузит возможности государства в лице его исполнительных органов власти по принудительному лишению права собственности, поскольку государственные и муниципальные нужды не только не всегда совпадают с общественными потребностями общества, но иногда и противоречат им.

Уже неоднократно многими специалистами отмечалась необходимость разграничения понятий национализации и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (при том что национализация преследует исключительно государственный интерес, а принудительное изъятие земли проводится в общеполезных целях).

Кроме того, из буквального толкования положения ст. 49 «Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд» ЗК РФ следует, что не всякое изъятие земли сопровождается выкупом. Часто в региональном законодательстве предусматривается лишь ограниченное возмещение убытков, причиненных изъятием[5].

Изъятие у собственников жилых помещений земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может осуществляться на основании инвестиционного контракта, предусмотренного п. 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрадК РФ. Так, орган местного самоуправления обязан принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, обязано уплатить выкупную цену (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрадК РФ). Фактически это означает расширение перечня субъектов, обладающих правом выкупа земельных участков в случае их изъятия, приведенного в п. 1 ст. 279 и п. 1 ст. 281 ГК РФ. Таким правом наделяются не только Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, но и частный собственник как инициатор изъятия земельного участка для инвестиционных целей, хотя ст. 235 ГК РФ не содержит условий, при которых изъятие имущества одного частного собственника производится в интересах другого частного собственника.

Возможность изъятия земельного участка под многоквартирным жилым домом регламентируется ЖК РФ. Изъятие допускается в случае разрушения (в том числе случайной гибели или сноса) дома, попадающего в зону застройки. При этом изъятие земельного участка не имеет прямого указания на муниципальные (общеполезные) нужды и снимает с муниципалитета обязанность производить возмещение из муниципальной казны. Право муниципалитета на изъятие земельного участка привязано к отказу собственников помещений в аварийном доме самостоятельно произвести снос дома в срок, определенный муниципалитетом (п. 9.1 ст. 14 ЖК РФ).

В абзаце втором п. 3.4.1 главы «Законодательство о вещных правах» Концепции указано, что неопределенность правового режима находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений. Именно поэтому целесообразно с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании установить запрет на распоряжение земельным участком, занятым зданием, как государством, так и муниципальным образованием. Данное правило позволит реализовать предложенную в Концепции модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 281 ГК РФ «по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену». При этом гражданским и земельным законодательством не определено, на каком праве будет предоставляться другой земельный участок в случае, если изымаемый участок был предоставлен его правообладателю на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на указанных правах не допускается, очевидно, предоставление нового земельного участка взамен изымаемого должно осуществляться на праве собственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас вопросы ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников земельных участков недостаточно урегулированы гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, где есть множество пробелов, конструктивных неточностей и противоречий, значительно усложняющих правоприменительную деятельность в рассматриваемой сфере.

1 Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности (методология, основные понятия, круг проблем). — М., 1990.

2 См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств. 4-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. 1: Международные отношения // Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. — М., 2006. С. 349.

3 Гражданское и торговое право зарубежных государств. 4-е изд. Т. 1. С. 347—348.

4 Например, в соответствии с п. 3 ст. 14 Основного закона ФРГ «отчуждение собственности допускается только для общего блага. Оно может производиться только законом или на основе закона, регулирующего вид и размер возмещения». Согласно ст. 17 Декларации прав человека и гражданина Франции от 26 августа 1789 г., «. так как собственность является неприкосновенным и священным правом, то никто не может быть лишен ее иначе, как в случае установленной несомненной общественной необходимости и при условии справедливости и предварительного возмещения». См.: Конституции зарубежных государств. — М., 2000. С. 106, 109.

5 См., например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 10.04.2007 № 378 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга». Согласно п. 3.4.5 данного постановления землевладельцы и землепользователи вправе рассчитывать только на возмещение убытков и на выплату рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного на изымаемом земельном участке.

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Права на землю

Москва
+7 499 553-09-05
Санкт-Петербург
+7 812 448-61-02
Россия
+7 (800) 550-38-47

Прекращение и ограничение прав на земельный участок

Содержание статьи:

Основания прекращения права собственности на земельный участок

Наряду с предоставлением законных прав гражданам в виде частной собственности и в рамках землепользования, законом предусмотрены ситуации, в которых происходит их прекращение или ограничение. Основания для данной процедуры прописаны в ст. 44 Земельного кодекса РФ.

Прекращение права собственности на земельный участок может возникнуть в следующих ситуациях:

  • в результате отчуждения надела самим собственником распоряжение третьего лица;
  • в случае отказа собственника от своих прав в добровольном порядке;
  • по причине изъятия земли у владельца в принудительном порядке, на основании положений федерального законодательства.
Читайте также:  О дееспособности гражданина-должника в рамках дела о банкротстве

В первом случае владелец массива передает права на землю в законном порядке и у третьего лица они появляются только после регистрации сделки в Росреестре. Основания прекращения права собственности на земельный участок – это, такие процедуры, как купля-продажа, мена, дарение.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Отказ от земли предусмотрен ст. 53 ЗК РФ. По указанным нормам, владелец участка имеет право добровольно выполнить отказ от своего надела лишь в законном порядке, а именно, путем предоставления официального заявления в Росреестр, который и регистрировал право собственности. Посмотреть и скачать можно здесь: [Форма заявления об отказе от права собственности на земельный участок]. Гражданин прекращает распоряжаться землей с момента регистрации данной заявки. Права на территорию переходят муниципалитету.

В случае изъятия в принудительном порядке, права распоряжения землей прекращаются при наличии судебного решения или на основании закона. К таким ситуациям относятся: обращение взыскания на имущество должника, изъятие (выкуп) земель для нужд государства или муниципалитета, изъятие участка, который эксплуатируется с нарушением законодательных норм, конфискация, национализация, реквизиция. Основанием может стать также использование земельного участка вразрез с его целевым назначением.

Права собственника прекращаются с момента отчуждения земельного массива и возникают у участника правоотношений в сфере землепользования в зависимости от ситуации: государство, муниципалитет, пострадавшее лицо (банк, истец).

Порядок прекращения прав на земельный участок

Для каждой ситуации предусмотрен определенный порядок прекращения прав на пользование землей. К примеру, при добровольном отказе от земли гражданин самостоятельно подает заявление в Росреестр. При переоформлении прав, полномочия переходят к третьему лицу на основании какой-либо договоренности. В связи с принудительным изъятием территории порядок устанавливается следующий:

  1. В процессе наблюдения за эксплуатацией земельного надела, административные органы выявляют факт нарушения правил и норм законодательства.
  2. По факту случившегося владелец получает уведомление о необходимости устранения проблемы.
  3. Если ненадлежащая эксплуатация продолжается, то на собственника накладывается штраф и гражданину направляется предупреждение об устранении допущенных нарушений и дальнейшей их ликвидации в оговоренные сроки.
  4. Если нарушение не устранено, то администрация вправе подать заявление в суд о прекращении прав гражданина на территорию.
  5. По решению суда, собственник теряет свои права на землю, с условием возмещения нанесенного ущерба.
  6. В случае несогласия, гражданин вправе обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях.

Данная процедура может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от конкретной ситуации. После изъятия земельный участок может быть продан с торгов.

Список документов

Конкретная ситуация определяет и перечень документов, требующихся для прекращения прав собственности. Если гражданин отказывается от площади в добровольном порядке, то весь пакет он собирает самостоятельно, а если это происходит в принудительном порядке, то бумаги готовит административный орган.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для прекращения прав на земельный участок могут потребоваться следующие документы:

  • паспорт собственника и его личные данные;
  • техническая документация на землю: кадастровый паспорт, справка из БТИ (если на территории имеются постройки), подтверждение из налоговой инспекции и коммунальных служб об отсутствии задолженностей;
  • правоудостоверяющие документы на землю;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • соглашение о проведении сделки (купли-продажи, мены), если речь идет о добровольной передаче земли;
  • постановление административного органа об изъятии площади;
  • судебное решение.

Последствия прекращения прав на землю

Прекращению прав собственника земельного массива, влечет за собой утрату возможности:

  1. эксплуатировать землю по своему желанию и извлекать из нее выгоду;
  2. использовать землю как залог или объект правовых сделок;
  3. передавать ее в аренду, по наследству или устанавливать сервитут;
  4. возводить на земельной территории разного рода постройки.

Если права гражданина прекращены незаконно или при данной процедуре были нарушены отдельные нормы законодательства, пользователь имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и требовать восстановления своих прав.

Основаниями для восстановления прав могут стать:

  • нарушения интересов собственника;
  • несоблюдение норм закона и порядка выполнения процедуры изъятия;
  • извещение гражданина о случившемся не должным образом;
  • некорректное оформление необходимой документации или отсутствие отдельных бумаг;
  • совершение юридических действий недееспособным лицом (если речь идет о передаче прав третьим лицам).

Каждое из оснований должно быть доказано официальными документами, свидетельскими показаниями, медицинскими заключениями и справками. Иск необходимо подать до истечения срока исковой давности.

Ограничение прав на землю

Согласно ст. 56 ЗК РФ, ограничение прав на землю устанавливается в бессрочном порядке или на конкретный период. Во втором случае это выполняется при наличии соответствующих нормативных актов. Иногда такое ограничение производится при наличии решения суда или необходимости организации охраны данной площади.

При переходе прав на территорию к третьему лицу правовой режим земельного участка сохраняется. Каждый из запретов регистрируется в обязательном порядке. Лица, чьи права на эксплуатацию массива были ограничены, вправе оспорить такое положение вещей в суде соответствующей юрисдикции.

Само понятие ограничения подразумевает наложение запретительных мер, на определенные права собственника территории.

Законом устанавливаются следующие виды ограничений:

  1. Эксплуатация земли в особых условиях. К таковым относятся охранные и санитарно-защитные территории.
  2. Использование земель представляющих собой особенную культурную ценность, археологические объекты, пути миграции животных, природные и заповедные зоны.
  3. Пользование землями государственной или муниципальной собственности на условиях начала и окончания возведения строительных объектов, а также при освоении земли в рамках назначенных сроков согласно официальному проекту.
  4. Другие ограничения, которые не противоречат нормам закона.

Пример по прекращению и ограничению права на земельный участок

Андрей Петров несколько лет назад получил в администрации поселения земельный массив. По общей характеристике надела в отношении площади был определен правовой режим использования территории только под организацию сада или огорода.

Петров вместо этого построил на территории дачный домик и стал использовать землю с этой целью. В процессе административного надзора данный факт был выяснен и мужчина получил уведомление об имеющемся нарушении, а также с указанием сроков, за которые площадь следует вернуть в первоначальный вид.

Мужчина никаких действий не предпринял, и тогда администрация обратилась в суд с заявлением об изъятии надела. Судья удовлетворил требования истца и Петрову было выслано уведомление о данном факте. В свою очередь, мужчина попытался оспорить вынесенное решение, однако, не смог убедить суд и земельный участок был изъят из его собственности.

Заключение

В итоге следует сделать несколько выводов:

  1. Прекращение законных прав на территорию может произойти в ряде случаев, добровольно или принудительно.
  2. Для совершения такого действия требуются законные основания.
  3. Процедура прекращения прав осуществляется в порядке, определенном Земельным кодексом и с соблюдением прав и интересов граждан.
  4. Права владельцев надела могут быть частично или полностью ограниченны. Ограничение прав собственности также должно иметь законные основания.
  5. Утрата прав на земельный участок может иметь серьезные последствия для гражданина.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по прекращению и ограничению права на земельный участок

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Людмила и я оформила земельный участок по праву постоянного бессрочного пользования, находящийся на балансе города для того, чтобы в дальнейшем построить на нем дом. Обратилась в специальную фирму, где мне разработали проект будущей постройки, и я утвердила его в администрации.

Через некоторое время обстоятельства сложились таким образом, что у меня изменилась финансовая ситуация и пока я не могу оплатить стоимость стройматериалов и работ. Срок, который отведен для строительства дома и указан в проекте заканчивается весной следующего года. Подскажите, может ли администрация забрать у меня землю?

Ответ: Здравствуйте, Людмила. В связи с тем, что вы не укладываетесь в заявленные сроки, административный орган имеет полное право установить ограничение права собственности на землю согласно ст. 56 Земельного кодекса РФ, однако, это совсем не значит, что участок у вас изымут. Вы сможете спокойно построить свой дом, как только у вас появятся средства, однако, не сможете эксплуатировать площадь, по полному усмотрению и в зависимости от того, какое ограничение будет наложено администрацией.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Современные проблемы приобретения, ограничения и прекращения прав на земельные участки из состава земель промышленности

Дата публикации: 22.05.2016 2016-05-22

Статья просмотрена: 694 раза

Библиографическое описание:

Сязин И. Е. Современные проблемы приобретения, ограничения и прекращения прав на земельные участки из состава земель промышленности // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 32-34. — URL https://moluch.ru/archive/114/30428/ (дата обращения: 20.02.2020).

Рассмотрены особенности и отмечены наиболее существенные проблемы в части приобретения, ограничения и прекращения прав на земельные участки из состава земель промышленности. Предлагается упростить процесс получения гражданами и юридическими лицами земельных участков из состава земель промышленности на определенных условиях, подготовить соответствующие госпрограммы и нормативно-правовые акты.

Ключевые слова: приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки, земельный участок, земли производства, земли промышленности и иного специального назначения.

Одна из причин медленного совершенствования производящих секторов экономики — опережающее развитие жилищно-строительного сектора (за счет скорого выделения земель под многоэтажное строительство) при отсутствии государственного (правового) внимания на трудность частных лиц — начинающих производственников — с получением дорогостоящих земель для производства. Во многом по этой причине существует проблема нехватки мест трудоустройства, что вынуждает граждан из небольших городов и сел перебираться в крупные города. Увеличение числа жителей растущих городов создает угрозу состояния здоровья жителей этих городов и будущих поколений, увеличение плотности населения в городах при одновременном медленном вымирании, инфраструктурной и иной деградации небольших городов и поселений, угрозу возможных социальных последствий в случае нехватки по каким бы то ни было причинам продовольствия.

Данная проблема во многом является следствием отсутствия четкого выделения земель промышленности в отдельную самостоятельную категорию и подразделение ее на субкатегории, некодифицированность земельного законодательства, защита современной редакцией Земельного кодекса России [3] (далее — ЗК РФ) интересов крупных частных собственников земельных участков, отсутствие в ЗК РФ специальных вещных прав, упрощающих получение земли для производственных целей. Все это порождает трудности земельных правоотношений в части приобретения, ограничения и прекращения прав на земельные участки производственного назначения.

Наиболее полным и основополагающим видом прав является право собственности. Право собственности на земельный участок из состава земель промышленности характеризуется совокупностью гражданско-правовых норм, которые регулируют приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки из состава земель промышленности [9]. Право собственности состоит из права владения, пользования и распоряжения земельным участком из состава земель промышленности в пределах, дозволенных законодательством.

Кроме права собственности, для лиц, не являющихся собственниками земельных участков, существует право аренды земельных участков; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); безвозмездное пользование земельными участками [3].

В каждом из выделенных видов прав имеются свои особенности. Например, в процессе установления арендной платы за земли промышленности, находящихся в публичной собственности, необходимо, с одной стороны, учитывать интересы публичного собственника, которые состоят в максимально эффективном распоряжении землями промышленности, находящимися в публичной собственности, а с другой стороны, интересы арендатора, заключающиеся в том, чтобы размер арендной платы по причине регулярного повышения не стал для него разорительным [9]. В связи с этим, как считает А. С. Трифонов, размер и порядок изменения арендной платы за земли промышленности, находящиеся в частной собственности, должны устанавливаться и изменяться только по соглашению сторон в договоре аренды.

Согласно п. 2 ст. 9 Конституции РФ [1] и ст. 209–217 Гражданского кодекса России [2] (далее — ГК РФ) в России установлены следующе формы собственности: государственная (федеральная и собственность субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности, частная собственность (собственность граждан и юридических лиц).

Выделяют несколько способов приобретения права собственности на земельный участок: переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами; административное признание права на земельные участки; гражданско-правовой способ признания права собственности на земельный участок [8].

По мнению Э. А. Гряда, приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, связано с решением вопроса о наличии или отсутствии права на приобретение земельных участков, которое зависит от вида субъекта, правового режима земельного участка (включая правила об ограничении оборотоспособности), а также наличия ранее возникших прав [6].

Исходя из анализа современного состояния земельного законодательства в части приобретения, ограничения и прекращения прав на земельные участки из состава земель промышленности, можно отметить следующие наиболее существенные проблемы:

а) неурегулированность процесса государственного выделения земельных участков из состава земель промышленности. Здесь же важно отметить длительный процесс перевода земель из федеральной собственности в собственность субъектов РФ [4, с.106];

б) отсутствие реальной помощи государства в получении земель промышленного назначения для реального производства. Следует особо подчеркнуть отсутствие законодательно закрепленной аренды и безвозмездного пользования землями промышленности для целей производства. При этом вопрос аренды и предоставления земельных участков для целей производства в безвозмездное пользование представляет собой не менее серьезную проблему, что требует учета всех особенностей и накопленного опыта регулирования земельного законодательства;

в) слабо урегулированный процесс перевода земельных участков из других категорий в категорию земель промышленности.

Для решения выше перечисленных проблем предлагается следующее.

1. Упростить процесс получения гражданами и юридическими лицами земельных участков из состава земель промышленности в виде аренды и безвозмездного пользования для реального производства, на определенных условиях (связанных с процессом изготовления товаров), при невыполнении которых, орган, выдавший землю для промышленных целей имел бы юридическое право наложить определенные санкции на должностных и иных лиц, либо вернуть выделенный земельный участок в государственную собственность. Для этой цели необходима межотраслевая юридическая подготовка нормативных документов; особенно важен процесс, связанный с постановкой таких земельных участков на учет [5] и регистрацией соответствующих прав [7].

2. Подготовить нормативно-правовые акты, которые упрощали бы процесс перевода земельных участков из других категорий в категорию земель промышленности. Здесь необходимо учитывать расположение земель поселений; однако согласование данного процесса с местными властями может создать серьезные преграды. В очередной раз следует отметить необходимость разделения земель промышленности на субкатегории в зависимости от специфики производства и ее влияния на окружающую среду; это должно согласоваться с современными и перспективными нормами экологического права.

3. Согласовать государственную политику развития частного бизнеса (госпрограммы), с процессом получения гражданами и юридическими лицами земель под производство. Для развития здоровой конкуренции и совершенствования промышленности необходимо поддерживать как среднее, так и малое производство.

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ).
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ с изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4384.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электронный ресурс]. — Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс».
  4. Гряда Э. А. Возникновение прав на земельные участки и реализация принципа платности использования земли: проблемы применения законодательства // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.2011. № 4 (6). С.106–113.
  5. Гряда Э. А. Государственный земельный кадастр Российской Федерации: правовой аспект. — Дисс. на соиск. к.ю.н. — Краснодар, 2001. — 198 с.
  6. Гряда Э. А. Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства // Цивилист. 2013. № 2. С. 51–55.
  7. Гряда Э. А. Сущность и значение государственной регистрации вещного права как юридического факта // Закон и право. 2014. № 6. С.70–75.
  8. Захарова И. Ю. Особенности приобретения права собственности на землю в Российской Федерации // Социально-экономические науки и гуманитарные исследования/ 2014. № 1. С. 111–115.
  9. Трифонов А. С. Гражданско-правовой режим земель промышленности. — Автореф. дисс. к.ю.н. — Волгоград, 2006. — 24 с.

§ 4. Правовые проблемы прекращения прав на землю в черте поселений

Под прекращением права собственности, как отмечалось в научной литературе, следует понимать «совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта гражданского права». [179]

Читайте также:  Как здания классифицируются по назначению

Существует несколько классификаций прекращения права собственности.

Разновидностью последнего основания является национализация, предусмотренная ст. 235 ГК РФ, а также некоторыми иными нормативно-правовыми актами. Как отмечал В.А. Белов, «национализация представляет собой законный государственно-властный акт, состоящий в принудительном прекращении права частной собственности на определенные имущественные комплексы и (или) права частного участия в делах и капиталах организации и возникновении права собственности на это имущество (права участия в делах и капиталах) у государства, с целью обеспечения государством функциональности соответствующего сектора экономической системы в экстремальных условиях…». [181]

Попытка возрождения данного гражданско-правового института до настоящего времени страдает бессистемностью и хаотичностью. Главная проблема заключается в отсутствии федерального закона «О национализации», который должен четко определить основания (причины) и порядок ее проведения, а также компенсации причиненных убытков. Не решен четко вопрос и о «муниципализации» имущества, то есть возможности и порядке принудительного обращения его не в государственную, а в муниципальную собственность.

В любом случае нормы разрабатываемого проекта закона о национализации должны соответствовать положениям п. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Положения Конституции РФ в части объема и порядка компенсации убытков соответствуют положениям международных договоров и соглашений. Так, согласно ст. 9 Конвенции о защите прав инвестора (1997), национализация или реквизиция не могут быть осуществлены без выплаты инвестору адекватной компенсации. Аналогичной позиции придерживается и Европейский Суд по Правам Человека. Так, при рассмотрении дела Литгоу против Соединенного Королевства, Суд подчеркнул, что национализация собственности без разумного возмещения будет при нормальном положении вещей представлять собой несоразмерное вмешательство, которое не может рассматриваться как соответствующее ст.1 Протокола 1 Европейской Конвенции по Правам Человека.

Исходя из вышеназванного, предметом исследования данного параграфа является принудительное прекращение прав на земельный участок в черте поселений, осуществляемое компетентными органами в отношении собственника на примере изъятия земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд, которое мы рассматриваем как фактическую разновидность процедуры национализации земельного участка.

Под изъятием земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд следует понимать действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов.

Данная процедура не является новой для современного российского земельного законодательства. Во-первых, существует ряд примеров применения данной меры в дореволюционной России. Известен случай с огородником Пышкиным, которому принадлежал земельный участок в южной части Москвы. Когда городу понадобился данный участок он был у Пышкина выкуплен с предоставлением гражданину права вывоза плодородной почвы в другое место. [182]

Во-вторых, аналогичная процедура изъятия земель для государственных и общественных нужд предусматривалась Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г. (ст. 15-16) и Земельным кодексом РСФСР от 1 июля 1970 г. (ст. 31,33). В числе таких «нужд» наука и практика тогда выделяли строительство заводов, фабрик, электростанций, иных сооружений, расширение и переустройство городов, поселков, сельских населенных пунктов и иные подобные мероприятия, имеющие важное государственное или общественное значение. [183] Предоставление земельных участков для государственных или общественных нужд, связанное с предварительным их изъятием, имело ряд важных гражданско-правовых последствий. Дело в том, что изъятие (как и предоставление) участка было бесплатным, однако убытки и потери, причиненные таким изъятием, подлежали возмещению (ст. 38-39 ЗК РСФСР 1970 г.).

Впоследствии в ходе земельной реформы данная конструкция подверглась некоторым изменениям, несмотря на сохранение прежнего названия – «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд». Основаниям и порядку изъятия земельных участков для государственных либо государственных и общественных нужд были посвящены стст. 18-20; 23; 39-40, 55 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., а также п. 4 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии агарной реформы в Рос­сии”.

Данными нормативными актами было установлено, что изъятие земельного участка у собственника для государственных или общественных нужд производится путем предварительного выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенной выгоды. Определение этой договорной цены должно было осуществляться путем переговоров заинтересованных сто­рон, а при не достижении согласия – в судебном порядке. Не исключалась и возможность выделения гражданам по их желанию местным Советом народных депутатов равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых.

Однако утрата ряда статей ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. в связи с принятием Указа Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. привела к появлению пробелов в правовом регулировании и данной сферы общественных отношений (в первую очередь в части неопределенности оснований и порядка прекращения прав на земельный участок) и обусловила принятие законов субъектами РФ для восполнения данного пробела.

Необходимо отметить, что исчерпывающего перечня государственных и муниципальных (общественных) нужд законы субъектов РФ не содержали. Так, в Саратовской области перечень государственных (муниципальных) нужд определялся в соответствии с программами социально-экономического развития или иными нормативно-правовыми актами, принятыми представительным органом государственной власти (местного самоуправления).

Законами Калининградской, Самарской, Челябинской областей и ряда других субъектов РФ было установлено, что одним из оснований для принятия решений об изъятии земельных участков, находящихся на любом праве у граждан и юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд (в частности, под застройку) являются генеральные планы поселений, зонирование земель и иная утвержденная градостроительная и землеустроительная документация, строительство социально-культурных объектов, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи, железных и автомобильных дорог, других линейных сооружений, а также иных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов.

Более того, в ряде законов подчеркивалось, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться только в государственную или муниципальную собственность (Самарская область, Республика Калмыкия). Органы местного самоуправления имели право, в случае необходимости, изъять земельный участок или его часть во временное пользование на период строительства городских сетей и коммуникаций с компенсацией ущерба землепользователю, арендатору, собственнику земли. Следует подчеркнуть, что региональные законы устанавливали и систему гарантий прав собственников (землевладельцев, землепользователей и арендаторов) земельных участков при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

После вступления в силу в апреле 2001 г. главы 17 ГК РФ обозначилась проблема соотношения правовых норм, содержащихся в законах субъектов РФ, и норм данной главы ГК РФ. Ее суть состояла в значительном по объему дублировании региональными законами норм данной главы (поскольку ранее региональный законодатель воспроизводил соответствующие нормы недействующей главы 17 ГК РФ). В случае установления отличающихся правил, региональный закон подлежал приведению в соответствие с ГК РФ. Несмотря на бланкетность ряда статей ГК РФ (например, п.2 ст. 279), правовое регулирование отношений по изъятию земельных участков дополнилось рядом новелл.

Во-первых, был решен вопрос о возможности изъятия для государственных или муниципальных нужд не всего, а части земельного участка (п. 5 ст. 279 ГК). Такое изъятие стало возможно, но только при наличии согласия собственника.

Во-вторых, в случае несогласия собственника с решением об изъятии у него участка, иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд мог быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о его предстоящем изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В третьих, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может приниматься федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, но не органами местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

В-четвертых, правила об изъятии у собственников земельных участков для государственных и муниципальных нужд распространяются на землевладельцев и землепользователей (кроме нормы о возмещении рыночной стоимости земельного участка). Таким образом, стало возможным изъятие земельного участка, находящегося в одной форме публичной собственности, в другую. Например, земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного бессрочного пользования и в собственности муниципального образования изымается в федеральную собственность для строительства автомагистрали или иных нужд. Компенсации органу местного самоуправления не предусматриваются.

Вступление в силу Земельного кодекса РФ 2001 г. завершило очередной этап развития правового регулирования отношений по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, ЗК РФ сформулировал перечень исключительных случаев, являющихся основаниями для изъятия земельных участков. К их числу отнесены: выполнение международных обязательств, принятых на себя РФ посредством подписания международных договоров; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иные случаи, установленные федеральными законами (ст. 49 ЗК РФ). К числу последних относится, например, предусмотренное п.7 ст. 23 ЗК РФ право собственника (землевладельца, землепользователя) земельного участка, обремененного публичным земельным сервитутом, требовать изъятия земельного участка с возмещением убытков у органа государственной власти (местного самоуправления) в случае, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования данного участка.

При этом ЗК РФ устанавливает ряд ограничений по изъятию земельных участков для ряда категорий земель. Так, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Как отмечал Р.С. Маковик, необходимо различать понятия «выкуп» и «изъятие» земельных участков, что не всегда прослеживается в ЗК РФ, использующему данные термины в ряде случаев как синонимы (ст. 49,55,63). Выкуп – это разновидность изъятия, которое может выступать в виде реквизиции или конфискации земельного участка. [184]

Указание на «изъятие, в том числе путем выкупа» означает еще одну гарантию прав и законных интересов собственников земельных участков (ст. 279 ГК РФ). При этом понятие «выкуп» распространяется исключительно на собственников земельных участков, в то время как по отношению к иным титулам прав на землю (землевладение, землепользование) изъятие участка осуществляется без выкупа, но с полным возмещением причиненных убытков.

Немаловажно и то, что законами субъектов РФ могут устанавливаться дополнительно перечни случаев изъятия, в том числе выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч.1 ст. 49 ЗК РФ), то есть у лиц – не собственников земельных участков. На собственников земельных участков данную процедуру субъекты РФ распространить не могут. При этом в отдельных регионах еще задолго до вступления в силу ЗК РФ были предусмотрены подобные нормы. Включение их в ЗК РФ, придало легитимность сложившейся региональной практике, обязывая, в то же время, приведение с ним в соответствие норм ряда региональных законов.

ЗК РФ подчеркивает, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости (либо предоставления другого) земельного участка на основании решения суда. Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. (в ред. от 27 февраля 2003 г.) и принятыми для его конкретизации подзаконными актами. Таким образом, сформулированная в ЗК РФ система гарантий прав лиц, у которых изымается земельный участок для публичных нужд, не является принципиально новой в теории и практике регулирования рассматриваемых отношений. При этом также очевидно, что законодатель вряд ли сформулировал данные нормы под влиянием регионального нормотворчества, поскольку в законах субъектов РФ воспроизводились нормы главы 17 ГК РФ и различных проектов ЗК РФ. Поэтому система гарантий нового ЗК РФ является следствием доработки последнего проекта ЗК РФ, подписанного Президентом РФ 25 октября 2001 г.

При анализе положений ЗК РФ в части регулирования рассматриваемых отношений следует обратить особое внимание на соотношение норм ЗК РФ и ГК РФ по данному вопросу. С одной стороны, предусмотренные ЗК РФ гарантии прав лиц, у которых изымаются земельные участки, во многом дублируют положения соответствующих статей ГК РФ (сравним, например, п.2-3 ст. 63 ЗК РФ и ст. 279-280 ГК РФ). В то же время, нельзя не выделить и определенные коллизии норм, содержащихся в названных правовых актах.

Так, п. 2 ст. 279 ГК РФ наделяет правом принятия решений об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд только органы исполнительной власти РФ и субъектов Российской Федерации. При этом перечень этих органов и порядок подготовки и принятия таких решений определяются федеральным земельным законодательством. Однако ст.ст. 49,55 и 63 ЗК РФ предусматривают условия и порядок, а также систему гарантий при изъятии земельного участка как для государственных, так и для муниципальных нужд. Например, в п. 2 ст. 63 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность органа местного самоуправления принять решение об изъятии земельного участка. Учитывая, что согласно п.1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ, его нормы и будут приоритетными в данном случае.

Кроме того, нормы ЗК РФ корреспондируют положениям ст.ст. 14-16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 г., отнесшими изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, к числу вопросов местного значения, осуществляемых органами местного самоуправления самостоятельно.

Ограничения прав собственников земельных участков

Возможность установления ограничений использования земельных участков предусматривалась еще советским земельным законодательством. Как отмечала О. А. Самончик, в советском земельном праве выделялись общие и специальные ограничения прав землепользователей.

Под первыми понималась общая обязанность всех землепользователей не совершать на своем участке действий, которые хотя бы и соответствовали общему характеру земельных прав, но могли нарушить интересы соседей (причем круг последних не был уточнен). Специальными являлись ограничения, устанавливаемые в интересах транспорта, промышленных предприятий, курортов, заповедников, заказников и т.д. [1]

С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов впервые была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР, согласно которой их права могли «быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и законодательством республик, входящих в состав РСФСР». Однако из данной нормы оставалось неясным, во-первых, кем и в каком порядке могли быть ограничены права землепользователей, а во-вторых, почему названные ограничения могли осуществляться только законодательством республик, а не всех субъектов РФ.

Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции РФ, а также в земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причинами появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени в нормативных правовых актах РФ отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков. Ограничения права собственности не могут состоять в изъятии из его содержания тех или иных правомочий. При ограничении правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности, но не может быть осуществимо в полном объеме [2] . Поскольку правомочие, подлежащее ограничению, не исключается, а остается в содержании права собственности, при отмене ограничения происходит не новое приобретение этого правомочия, а восстановление возможности осуществления его в полном объеме. Таким образом, по своей сути ограничения права собственности касаются не права, а лишь его осуществления.

Необходимо четко отличать категорию «ограничение права собственности» от его пределов. Пределы права собственности (в отличие от ограничений) указывают на наличие внешних границ данного права и помогают лучше понять его содержание. В этом смысле целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются не ограничениями, а определяют пределы (границы) правомочий собственника. Другими словами, установление для отдельно взятого участка определенного целевого назначения никак не уменьшает (стесняет) объем правомочий собственника, а показывает границы его возможностей по использованию земельного участка. В самом деле, можем ли мы считать, что собственник дачного участка «ограничен» в возможности построить на нем многоквартирный дом? Нет, поскольку такие «возможности» для дачного участка не допустимы в принципе (нс предусмотрены градостроительным регламентом), а значит, речь идет нс об ограничениях, а о пределах права собственности гражданина — дачника.

Читайте также:  Куда и как жаловаться на управляющую компанию

Следует различать «ограничения» и «обременения» прав на земельные участки. Согласно ст. 1 Закона о регистрации нрав на недвижимость ограничения (обременения) — это «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды концессионного соглашения, ареста имущества и других)». Таким образом, при буквальном толковании данной нормы получается, что сервитут, аренда и ипотека являются разновидностями ограничений (обременений) прав собственника, причем разницы между «ограничениями» и «обременениями» права собственности не прослеживается.

Рассматривая понятия «ограничения», «обременения» прав на земельный участок и «сервитуты» следует отметить, что они имеют ряд сходных признаков, поскольку определяют правовой режим земельного участка, и ряд принципиальных отличий. К числу последних относится, например, различное решение вопроса о возмездности установления обременений, ограничений и сервитутов. Ограничения прав собственников земельных участков всегда безвозмездны, в отличие от возмездных обременений. Сервитут занимает особое место среди обременений прав на землю и может быть как возмездным, гак и безвозмездным. Он является способом обременения земельного участка, препятствием в реализации правомочий собственника. При этом названные различия понятий «сервитут» и «ограничение права собственности» справедливы применительно к частным, но не публичным сервитутам, поскольку последние устанавливаются не в договорном, а в административном порядке путем принятия нормативного акта. Публичный сервитут может являться разновидностью ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.

Представляется обоснованным сформулировать следующую классификацию ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.

По содержанию ограничения прав на землю в самом общем виде можно классифицировать в две большие группы: ограничения нрава юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом нрава собственности. Ограничение права владения земельным участком вряд ли может представлять особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок. Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носят временный характер (например, при реквизиции земельных участков) [3] . По властному органу, непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.

По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению М. С. Сотниковой, «ограничения права муниципальной собственности на земельные участки — это обусловленное принятием федеральных или региональных правовых актов уменьшение (сужение) правомочий органов местного самоуправления, заставляющее их воздерживаться от осуществления определенных актов распоряжения находящимися в муниципальной (или неразграниченной государственной) собственности земельных участков в целях обеспечения прав и охраняемых законом интересов более широкого круга лиц — жителей субъекта РФ или Российской Федерации в целом». [4]

На наш взгляд, ограничения права муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков).

Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерального (регионального) значения. Возможность органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность сужается и в случае установления публичного сервитута органами государственной власти РФ или субъектов РФ (например, при необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).

В качестве типичного примера ограничений государственной собственности на землю можно привести конструкцию права общего природопользования, позволяющую гражданам пользоваться без особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.

В зависимости от предмета правового регулирования различают четыре вида ограничений прав на земельные участки:

  • 1. Конституционно-правовые ограничения. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.
  • 2. Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль (надзор) за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника градостроительное законодательство регламентирует прежде всего право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право, градостроительное законодательство предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.

Градостроительные ограничения закрепляются в разрабатываемой органами публичной власти градостроительной документации, включая документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Так, если на схеме территориального планирования Российской Федерации в определенном месте запланировано размещение, например, объекта федерального транспорта (ч. 3 ст. 10 ГрК РФ), то данный участок не может быть передан из федеральной собственности в частную посредством его отчуждения.

Не менее значимы и ограничения права распоряжения земельным участком, вытекающие из документов градостроительного зонирования — правил землепользования и застройки. Сами по себе Правила ограничением нрава собственности не являются. Содержащиеся в них градостроительные регламенты определяют параметры и виды возможного использования территории для различных видов хозяйственного и иного использования. Однако устанавливаются градостроительные регламенты с учетом ограничений строительной и иной деятельности, содержащихся в самых разнообразных нормативных актах, например, определяющих требования в области охраны объектов культурного и природного наследия. Выявление и постановка на государственный учет таких объектов (с необходимыми охранными зонами) может повлечь наложение на собственников недвижимости необходимых ограничений.

Согласно ст. 34 Закона об объектах культурного наследия зоны охраны объектов культурного наследия включают в себя три разновидности: охранную зон>’, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зону охраняемого природного ландшафта. При образовании, например, охранной зоны, в пределах этой территории устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градо- строительной или природной среды объекта культурного наследия.

Подобные ограничения сужают возможность собственника осуществлять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования земельного участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника истории и культуры, гибели особо охраняемого природного объекта и т.д.), правомочия собственника земельного участка восстанавливаются в полном объеме.

  • 3. Земельно-правовые ограничения. К их числу следует отнести, во-первых, ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автомобильных дорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им. С момента резервирования участка его собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например в части застройки участка, или иных действий, связанных с повышением стоимости земли. В-третьих, к числу земельноправовых следует отнести ограничения оборота земельных участков, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами. Так, согласно ст. 8 Закона об обороте земель продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления) о предстоящей продаже земельного участка, и такой орган публичной власти имеет право преимущественной покупки данного земельного участка.
  • 4. Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенным территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия). Ограничения по осуществлению хозяйственной и иной деятельности устанавливаются как в границах таких территорий, так и на прилегающих охранных зонах. Во-вторых, территориальные экологические ограничения устанавливаются в целях защиты населения от негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности (например, посредством создания санитарно-защитных зон).

В-третьих, экологические ограничения могут устанавливаться в целях охраны не человека, а объектов животного и растительного мира, водных объектов (водоохранные зоны), сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

Большинство других экологических требований и запретов в части нормирования, лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности, в том числе устанавливаемых в отдельных сферах человеческой жизнедеятельности — промышленности, транспорте, обороне и т.д., являются разновидностями не ограничений, а экологических обязанностей, возлагаемых на правообладателей земельных участков экологическим законодательством.

Ограничения в гражданском праве России (Ю. Н. Андреев, 2011)

В работе рассматриваются теоретические и практические проблемы ограничения (обременения) гражданских прав, основания, условия и порядок их ограничения, анализируются опыт зарубежных стран, судебная практика, содержатся предложения и рекомендации. Книга будет полезна судьям, прокурорам, адвокатам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также всем интересующимся проблемами гражданского права.

Оглавление

  • Введение
  • Глава I. Общетеоретические положения об ограничении прав
  • Глава II. Ограничения личных неимущественных прав граждан
  • Глава III. Ограничения прав собственников земельных участков

Из серии: Теория и практика гражданского права и гражданского процесса

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Ограничения в гражданском праве России (Ю. Н. Андреев, 2011) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Ограничения прав собственников земельных участков

§ 1. Общая характеристика земельных прав граждан

С определенной долей условности права земельных собственников в отношении своих земельных участков можно назвать земельными правами, правами на землю. Право на землю является одним из важнейших конституционных прав граждан России (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ). Они, как и все конституционные (основные) права и свободы граждан России, являются непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст. 18 Конституции РФ). Земельные права граждан России как составная часть основных (конституционных) прав являются одновременно естественными правами человека. Они неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции РФ). [322] Земельные права характеризуют правовой статус личности, свидетельствуют о развитости гражданского общества и совершенствовании принципов правового государства. [323]

Человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а признание, соблюдение и защита этих прав и свобод человека и гражданина – обязанностью государства (ст. 2 Конституции РФ).

Земельные права можно рассматривать в объективном смысле как позитивное право, как совокупность правовых норм, связанных с возникновением, изменением и прекращением земельных правоотношений, с содержанием и защитой этих прав, с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, земельными долями. В то же время необходимо различать субъективные земельные права граждан, т. е. права, принадлежащие конкретной личности, конкретному субъекта права. Нормы земельного права используются правообладателем не иначе как только по усмотрению этого лица. «Субъективное юридическое право – это предоставляемая и охраняемая государством мера возможного (дозволенного) поведения лица по удовлетворению своих законных интересов, предусмотренных объективным правом». [324] Известный российский правовед E. H. Трубецкой под правом в субъективном смысле понимал «ту сферу внешней свободы, которая предоставляется человеческой личности нормами объективного права». [325]

По нашему мнению, нельзя говорить о готовом наборе, одновременном наличии всех видов и подвидов земельных прав граждан России, перечисленных в источниках земельного права. Субъективные земельные права возникают, реализуются (исполняются, осуществляются, соблюдаются) не единовременно, а стадийно, постепенно, по мере развертывания конкретного земельного правоотношения. На различных стадиях реализации всего комплекса земельных прав, прописанных в нормах позитивного земельного законодательства, имеется определенный набор таких прав, их часть, и этот набор видоизменятся с изменением земельного процесса. К примеру, набор конкретных земельных прав владельца личного подсобного хозяйства, у которого отсутствует жилой дом на земельном участке, отличается от субъективных земельных прав владельца жилого дома и земельного участка при нем для ведения личного подсобного хозяйства.

Содержание земельных прав предопределяется целевым назначением используемого земельного участка, правовым режимом объекта использования, публично-правовыми ограничениями, установленными нормами земельного права. Так, земельные права городского жителя отличаются от земельных прав сельского жителя. Земельные права фермера отличаются от земельных прав работника сельскохозяйственной организации, садовода, дачника и т. д. Существенной особенностью земельных прав граждан России является публичность норм, закрепленных в Земельном кодексе РФ, [326] двухуровневое регулирование этих прав (на уровне Российской Федерации в целом и субъектов Российской Федерации), тесная связь земельных прав с имущественными правами.

Земельные права имеют специфический объект – земельный участок или его часть. В юридической литературе продолжаются споры относительно понятия «земельный участок». [327] Само понятие «земельный участок» как объект недвижимости имеет большое значение для гражданского права со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями, указанными в Гражданском кодексе РФ. [328]

Но для земельного права существенным фактором является принадлежность земельных участков к природному объекту, природному ресурсу. Земля – это среда обитания человека, включающая в себя земную и воздушную оболочку земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир. Под словом «земля» понимается и часть земной коры, ее поверхностный слой, расположенный над недрами, в пределах территории, на которую распространяется суверенитет российского государства. [329] Понятие «земля» следует отличать от термина «земельный участок», применяемого в российском законодательстве.

В юридической литературе предлагается закрепить законодательное определение понятия «земля». Так, например, A. B. Дегтев по этому поводу пишет: «В Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: земля – это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции». [330]

Будучи условно (в житейском смысле) недвижимой, земля является основой (опорой), конституирующим признаком иных объектов недвижимости, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению и которые прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 ГК РФ. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Принципиально важным является то, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем растения при условии, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, [331] об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 261–262).

Ссылка на основную публикацию