Приватизация общежитий: способы защиты права

Приватизация общежитий: способы защиты права

Автор: Ольга Олейникова

Ольга Олейникова, юрисконсульт некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства»

Одним из важнейших конституционных прав является право на жилище. Жилищные права граждан охраняются государством, а действующим законодательством предусмотрены различные механизмы их защиты. Однако так было не всегда. В 90-е годы двадцатого века творились хаос и беззаконие. Действующая система социальной защиты была разрушена, а новая еще не построена. Именно эти годы стали самыми тяжелыми для многих граждан Российской Федерации и в первую очередь потому, что святейшее право на жилище стало попираться самим государством. Отголоском того смутного времени стала приватизация общежитий и последующее включение их в уставной капитал акционерных обществ. Ее последствия сегодня плачевны: граждан выселяют из жилых помещений, которые зачастую являются их единственным жилищем, а реализация права на приватизацию жилого помещения затруднена. Искать защиту в суде проблематично: огромный массив законодательных актов, отсутствие единой позиции по данному вопросу среди органов власти, и, как следствие, кропотливая работа юристов по доказыванию незаконности приватизации общежитий.

Проведенный в настоящей статье анализ нормативно-правовых актов и судебной практики по вопросу приватизации общежитий и жилых помещений в них позволяет выработать эффективные механизмы по защите жилищных прав граждан в данной сфере.

В РСФСР жилые помещения в общежитиях предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других граждан на период работы или учебы. Соответственно при прекращении трудовых отношений или выбытии из учебного учреждения указанные лица подлежали выселению. К 1990 году в России была сформирована развитая система жилищного фонда, состоящего из общежитий. Сам жилищный фонд находился в муниципальной собственности, управление и распоряжение которым осуществляли местные советы народных депутатов. Последние были вправе закрепить за предприятиями и учреждениями имущество на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления.

03.07.1991 был принят закон РФ № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» 1 , разрешающий передавать предприятия в частную собственность с одной оговоркой, что приватизация жилищного фонда будет регулироваться иными законодательными актами Российской Федерации и республик в ее составе. Уже на следующий день, 04.07.1991 был принят закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» 2 , который установил, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему совету народных депутатов, на территории которого находится.

Вопрос о том, были ли установлены специальные условия для приватизации жилищного фонда, спорный. Если обратиться к положению о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа 3 , то акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством РФ предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации. Порядок их дальнейшего использования определяется планом приватизации. При этом стоимость указанных объектов не включается в уставный капитал акционерного общества. С другой стороны, как разъяснил Верховный Совет РФ, жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) 4 .

По всей видимости, правильнее считать, что условия приватизации жилищного фонда не были установлены действующим законодательством, а потому государственные и унитарные предприятия при приватизации были обязаны передавать находящийся в их ведении жилищный фонд в муниципальную собственность. В противном случае нелогичны поправки, внесенные 23.12.1992 в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и впоследствии принятый указ Президента РФ от 10.01.1993 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», которыми устанавливались запрет на приватизацию общежитий совместно с предприятиями и сохранение всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. Кроме того, по данному вопросу имеются разъяснения Верховного Суда РФ, который особо отметил, что «гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были уставлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения» 5 . А также, что «на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность» 6 .

В большинстве случаев было именно так, более того, общежития были включены в уставной капитал вновь образованных акционерных обществ открытого типа. В результате лица, проживающие в общежитиях, не могут реализовать свое право на приватизацию жилого помещения. По общему правилу, закрепленному в статье 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений в общежитии запрещена. Исключение из этого правила установлено в федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 7 . Так, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Таким образом, несмотря на прямое указание в законе на возможность приватизации жилых помещений в общежитиях, на практике суды отказывают в реализации указанного права. Анализ судебной практики позволяет выявить несколько основных причин отказа в реализации права на приватизацию.

Во-первых, в период с июля 1991 года по декабрь 1992 года возникла неопределенность в вопросе о том, подлежал ли обязательной передаче в муниципальную собственность жилищный фонд при приватизации предприятий. Указанная правовая неопределенность стала тиражироваться в судебной практике.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010 оставлено без изменения решение Ленинского районного суда Мурманска от 29.07.2010, по которому постановлено: «в удовлетворении исковых требований К.В.Г. к Открытому акционерному обществу «Мурманский судоремонтный завод Морского флота», Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестПроектЛимитед», Обществу с ограниченной ответственностью «Объединенная судоремонтная компания» о признании права на приватизацию жилых помещений, расположенных по адресу: г. Мурманск пер. (. ) д. (. ) корп. (. ) комнаты № (. ) и № (. ) — отказать».

В обоснование принятого определения приведено следующее: «Поскольку преобразование государственного предприятия в акционерное общество с включением общежития в уставный капитал происходило в период действия Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который не предусматривал передачу жилищного фонда предприятий соответствующему Совету народных депутатов, а предоставлял право в случае приватизации предприятия приватизировать жилищный фонд, то суд пришел к обоснованному выводу о законности приватизации предприятием здания общежития и включение его в установленной капитал при приватизации предприятия в акционерное общество. Поэтому является правильным суждение суда, что вселение истца и его проживание в общежитие до момента приватизации общежития правового значения для разрешения спора не имеет» 8 .

Далее суды единогласно указывают, что общежития, принадлежащие предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны были быть переданы последними в муниципальную собственность. Несмотря на это «поскольку комнаты (жилые помещения), переданные в уставной капитал акционерного общества, относятся к частному жилищному фонду, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, используемого в качестве общежития, в уставной капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда РФ» к данным отношениям не применяется. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требовании, правильно исходил из того, что истцы не имеют права на приватизацию, поскольку спорное жилое помещение не является государственным или муниципальным жилищным фондом, а является собственностью ответчика (частным жилищным фондом), право которого зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, истец не пользуется занимаемым помещением по договору социального найма, а пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма» 9 . Указанный вывод можно встретить в текстах иных судебных решений 10 .

Другим основанием для отказа в приватизации жилого помещения в общежитии является тот факт, что законодателем предусмотрены исключения из правила о передаче жилищного фонда в муниципальную собственность, а именно: жилищный фонд может входить в состав приватизируемого имущества федерального железнодорожного транспорта. Поэтому «здание передаче в муниципальную собственность не подлежало, равно как и передаче в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемника предприятий федерального железнодорожного комплекса Российской Федерации. Владение имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения предполагает иную форму юридического лица, например, унитарное, казенное предприятие. Право собственности на имущество, находящееся у предприятия в оперативном управлении или хозяйственном ведении, принадлежит учредителям, в то время как имущество акционерного общества находится в собственности у него» 11 .

Такая же позиция высказана Конституционным судом РФ 12 : подобное исключение само по себе не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы, а право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина, оно приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

Однако не во всех случаях суды отказывают в признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации.

Калининградский областной суд указал, что «включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, которые вселились и проживали в данных жилых помещениях до приватизации имущественного комплекса предприятия, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании статьи 2 закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 13 .

По данному вопросу сложилась устойчивая судебная практика 14 .

Реализовать свое право на приватизацию жилого помещения, находящегося в общежитии, можно также посредством предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации. При этом вывод суда о том, что «истцам не принадлежит право требования по рассматриваемому иску в силу того, что они не собственники спорного недвижимого имущества, является неверным в силу ошибочного толкования норм материального и процессуального права и неправильной оценки фактических обстоятельств дела» 15 .

Еще одним способом защиты права будет предъявление требования об оспаривании плана приватизации в части включения общежития в состав приватизируемого имущества или в уставный капитал приватизируемого предприятия. Данное требование подлежит удовлетворению, поскольку, как верно было отмечено, «внесение жилого фонда в качестве вклада в уставный капитал приватизируемого предприятия нарушает охраняемые законом интересы государства и права граждан, проживающих в указанном жилом фонде, на сохранение функционального назначения этого имущества» 16 .

Единственным препятствием на пути удовлетворения указанных требований является пропуск срока исковой давности 17 . Интересна позиция по данному вопросу Первого арбитражного апелляционного суда, который указал, что доводы о пропуске срока исковой давности по иску о признании недействительной сделки приватизации в части включения в уставный капитал зданий общежитий отклоняются, так как спорными жилыми помещениями владеют граждане, и из их владения эти объекты не выбывали, в связи с чем на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ на требование собственника, связанное с устранением нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется 18 .

Подводя итог всему вышесказанному, следует еще раз отметить, что приватизация общежитий в 1990-е годы была незаконной, поскольку нарушала права граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в общежитиях. Осуществить защиту указанного права можно несколькими способами: обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации, потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации общежития или оспорить план приватизации в части включения в состав приватизируемого имущества предприятия или включения общежития в уставной капитал приватизируемого предприятия.

1 Закон РФ № 1531-1 от 03.07.1991 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

2 Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

3 Указ Президента РФ от 01.07.1992 № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества».

4 Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

5 Постановление Пленума Верховного Суда от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

6 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года».

7 Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

8 Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010.

9 Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 22.04.2014 по делу № 33-5586/2014.

10 Апелляционное определение Курганского областного суда от 29.04.2014 по делу № 33-1244/2014; апелляционное определение Воронежского областного суда от 11.02.2014 № 33-593.

11 Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.02.2013 № 33-844.

12 Определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 № 379-О-П; постановление Конституционного суда РФ от 15.06.2006 № 6-П.

13 Апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.11.2013 по делу № 33-4902/2013.

14 Определение Рязанского областного суда от 09.11.2011 № 33-2252, определение Вологодского областного суда от 21.01.2011 по делу № 33-201; определение Пермского краевого суда от 28.02.2011 по делу № 33-1862; определение Ленинградского областного суда от 08.12.2011 № 33-6015/2011.

15 Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.12.2013 по делу № 33-13704/2013.

16 Постановление федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.10.1996 № 10/37 по делу N 3-402/А.

17 Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.07.2007 по делу № А43-7301/2006-12-196; Постановление федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2006 по делу № А12-12492/04-С35.

18 Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу № А79-12408/2011.

Приватизация общежитий: способы защиты права

Олейникова Ольга, юрисконсульт некоммерческого партнерства “Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства”.

Реализация права на приватизацию жилого помещения, если это помещение является общежитием, сегодня затруднена в связи с неоднозначным подходом судов к решению подобных споров. Какие действия могут помочь гражданам решить этот вопрос в свою пользу и защитить свои права?

Одним из важнейших конституционных прав является право на жилище. Жилищные права граждан охраняются государством, а действующим законодательством предусмотрены различные механизмы их защиты. Однако так было не всегда. В 90-е годы двадцатого века творились хаос и беззаконие. Действующая система социальной защиты была разрушена, а новая еще не построена. Именно эти годы стали самыми тяжелыми для многих граждан Российской Федерации и в первую очередь потому, что святейшее право на жилище стало попираться самим государством. Отголоском того смутного времени стала приватизация общежитий и последующее включение их в уставный капитал акционерных обществ. Ее последствия сегодня плачевны: граждан выселяют из жилых помещений, которые зачастую являются их единственным жилищем, а реализация права на приватизацию жилого помещения затруднена. Искать защиту в суде проблематично: огромный массив законодательных актов, отсутствие единой позиции по данному вопросу среди органов власти и, как следствие, кропотливая работа юристов по доказыванию незаконности приватизации общежитий.

Созданное имущество не может быть предметом совместной долевой собственности участников контракта до тех пор, пока их права не зарегистрированы в государственном реестре.

Проведенный в настоящей статье анализ нормативно-правовых актов и судебной практики по вопросу приватизации общежитий и жилых помещений в них позволяет выработать эффективные механизмы по защите жилищных прав граждан в данной сфере.

В РСФСР жилые помещения в общежитиях предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других граждан на период работы или учебы. Соответственно, при прекращении трудовых отношений или выбытии из учебного учреждения указанные лица подлежали выселению. К 1990 году в России была сформирована развитая система жилищного фонда, состоящего из общежитий. Сам жилищный фонд находился в муниципальной собственности, управление и распоряжение которым осуществляли местные советы народных депутатов. Последние были вправе закрепить за предприятиями и учреждениями имущество на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления.

03.07.1991 был принят Закон РФ N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации” , разрешающий передавать предприятия в частную собственность с одной оговоркой, что приватизация жилищного фонда будет регулироваться иными законодательными актами Российской Федерации и республик в ее составе. Уже на следующий день, 04.07.1991, был принят Закон РФ N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” , который установил, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему совету народных депутатов, на территории которого находится.

Закон РФ N 1531-1 от 03.07.1991 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации”.
Закон РФ N 1541-1 от 04.07.1991 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”.

Вопрос о том, были ли установлены специальные условия для приватизации жилищного фонда, спорный. Если обратиться к положению о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа , то акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством РФ предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации. Порядок их дальнейшего использования определяется планом приватизации. При этом стоимость указанных объектов не включается в уставный капитал акционерного общества. С другой стороны, как разъяснил Верховный Совет РФ, жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) .

Читайте также:  Должник ликвидирован, но кредитор не сдается

Указ Президента РФ от 01.07.1992 N 721 “Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества”.
Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”.

По всей видимости, правильнее считать, что условия приватизации жилищного фонда не были установлены действующим законодательством, а потому государственные и унитарные предприятия при приватизации были обязаны передавать находящийся в их ведении жилищный фонд в муниципальную собственность. В противном случае нелогичны поправки, внесенные 23.12.1992 в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” и впоследствии принятый Указ Президента РФ от 10.01.1993 “Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий”, которыми устанавливались запрет на приватизацию общежитий совместно с предприятиями и сохранение всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. Кроме того, по данному вопросу имеются разъяснения Верховного Суда РФ, который особо отметил, что “гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения” . А также, что “на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность” .

Постановление Пленума Верховного Суда от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 “Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года”.

В большинстве случаев было именно так, более того, общежития были включены в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ открытого типа. В результате лица, проживающие в общежитиях, не могут реализовать свое право на приватизацию жилого помещения. По общему правилу, закрепленному в статье 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, приватизация жилых помещений в общежитии запрещена. Исключение из этого правила установлено в Федеральном законе “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” . Так, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Таким образом, несмотря на прямое указание в Законе на возможность приватизации жилых помещений в общежитиях, на практике суды отказывают в реализации указанного права. Анализ судебной практики позволяет выявить несколько основных причин отказа в реализации права на приватизацию.

Во-первых, в период с июля 1991 года по декабрь 1992 года возникла неопределенность в вопросе о том, подлежал ли обязательной передаче в муниципальную собственность жилищный фонд при приватизации предприятий. Указанная правовая неопределенность стала тиражироваться в судебной практике.

Если разложить в один ряд все перечисленные нормы законов, то легко можно обнаружить их коллизию. В такой ситуации требуется вмешательство законодателя, а пока этого не случилось, объяснить, почему принято такое, а не другое решение, будет сложно.

Так, Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010 оставлено без изменения решение Ленинского районного суда Мурманска от 29.07.2010, по которому постановлено: “В удовлетворении исковых требований К.В.Г. к открытому акционерному обществу “Мурманский судоремонтный завод Морского флота”, обществу с ограниченной ответственностью “ИнвестПроектЛимитед”, обществу с ограниченной ответственностью “Объединенная судоремонтная компания” о признании права на приватизацию жилых помещений, расположенных по адресу: г. Мурманск, пер. (. ), д. (. ), корп. (. ), комнаты N (. ) и N (. ), – отказать”.

В обоснование принятого Определения приведено следующее: “Поскольку преобразование государственного предприятия в акционерное общество с включением общежития в уставный капитал происходило в период действия Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, который не предусматривал передачу жилищного фонда предприятий соответствующему Совету народных депутатов, а предоставлял право в случае приватизации предприятия приватизировать жилищный фонд, то суд пришел к обоснованному выводу о законности приватизации предприятием здания общежития и включении его в уставный капитал при приватизации предприятия в акционерное общество. Поэтому является правильным суждение суда, что вселение истца и его проживание в общежитие до момента приватизации общежития правового значения для разрешения спора не имеет” .

Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010.

Далее суды единогласно указывают, что общежития, принадлежащие предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны были быть переданы последними в муниципальную собственность. Несмотря на это, “поскольку комнаты (жилые помещения), переданные в уставный капитал акционерного общества, относятся к частному жилищному фонду, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, используемое в качестве общежития, внесенное в уставный капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством. Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда РФ” к данным отношениям не применяется. При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правильно исходил из того, что истцы не имеют права на приватизацию, поскольку спорное жилое помещение не является государственным или муниципальным жилищным фондом, а является собственностью ответчика (частным жилищным фондом), право которого зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, истец не пользуется занимаемым помещением по договору социального найма, а пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма” . Указанный вывод можно встретить в текстах иных судебных решений .

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 22.04.2014 по делу N 33-5586/2014.
Апелляционное определение Курганского областного суда от 29.04.2014 по делу N 33-1244/2014; Апелляционное определение Воронежского областного суда от 11.02.2014 N 33-593.

Другим основанием для отказа в приватизации жилого помещения в общежитии является тот факт, что законодателем предусмотрены исключения из правила о передаче жилищного фонда в муниципальную собственность, а именно жилищный фонд может входить в состав приватизируемого имущества федерального железнодорожного транспорта. Поэтому “здание передаче в муниципальную собственность не подлежало, равно как и передаче в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемника предприятий федерального железнодорожного комплекса Российской Федерации. Владение имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения предполагает иную форму юридического лица, например унитарное, казенное предприятие. Право собственности на имущество, находящееся у предприятия в оперативном управлении или хозяйственном ведении, принадлежит учредителям, в то время как имущество акционерного общества находится в собственности у него” .

Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.02.2013 N 33-844.

Если разложить в один ряд все перечисленные нормы законов, то легко можно обнаружить их коллизию. В такой ситуации требуется вмешательство законодателя, а пока этого не случилось, объяснить, почему принято такое, а не другое решение, будет сложно.

Такая же позиция высказана Конституционным Судом РФ : подобное исключение само по себе не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы, а право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина, оно приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 N 379-О-П; Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П.

Однако не во всех случаях суды отказывают в признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации.

Калининградский областной суд указал, что “включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, которые вселились и проживали в данных жилых помещениях до приватизации имущественного комплекса предприятия, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” .

Апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.11.2013 по делу N 33-4902/2013.

По данному вопросу сложилась устойчивая судебная практика .

Определение Рязанского областного суда от 09.11.2011 N 33-2252, Определение Вологодского областного суда от 21.01.2011 по делу N 33-201; Определение Пермского краевого суда от 28.02.2011 по делу N 33-1862; Определение Ленинградского областного суда от 08.12.2011 N 33-6015/2011.

Реализовать свое право на приватизацию жилого помещения, находящегося в общежитии, можно также посредством предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации. При этом вывод суда о том, что “истцам не принадлежит право требования по рассматриваемому иску в силу того, что они не собственники спорного недвижимого имущества, является неверным в силу ошибочного толкования норм материального и процессуального права и неправильной оценки фактических обстоятельств дела” .

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-13704/2013.

Еще одним способом защиты права будет предъявление требования об оспаривании плана приватизации в части включения общежития в состав приватизируемого имущества или в уставный капитал приватизируемого предприятия. Данное требование подлежит удовлетворению, поскольку, как верно было отмечено, “внесение жилого фонда в качестве вклада в уставный капитал приватизируемого предприятия нарушает охраняемые законом интересы государства и права граждан, проживающих в указанном жилом фонде, на сохранение функционального назначения этого имущества” .

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.10.1996 N 10/37 по делу N 3-402/А.

Единственным препятствием на пути удовлетворения указанных требований является пропуск срока исковой давности . Интересна позиция по данному вопросу Первого арбитражного апелляционного суда, который указал, что доводы о пропуске срока исковой давности по иску о признании недействительной сделки приватизации в части включения в уставный капитал зданий общежитий отклоняются, так как спорными жилыми помещениями владеют граждане и из их владения эти объекты не выбывали, в связи с чем на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ на требование собственника, связанное с устранением нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется .

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.07.2007 по делу N А43-7301/2006-12-196; Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2006 по делу N А12-12492/04-С35.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу N А79-12408/2011.

Подводя итог всему вышесказанному, следует еще раз отметить, что приватизация общежитий в 1990-е годы была незаконной, поскольку нарушала права граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в общежитиях. Осуществить защиту указанного права можно несколькими способами: обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации, потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации общежития или оспорить план приватизации в части включения в состав приватизируемого имущества предприятия или включения общежития в уставный капитал приватизируемого предприятия.

Приватизация жилых помещений в «частных общежитиях»

4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Таким образом, в 2012 году исполнится 21 год российской приватизации. Сам же закон, с момента его принятия, множество раз претерпевал изменения и уточнения. Но, до сих пор суды переполнены исками о признании приватизации недействительной из-за несовершенства законодательства о приватизации жилого фонда РФ. Более того, проблемы приватизации, копившиеся два десятилетия, нередко замалчивались и становились системными.

Один из серьезных вопросов касающийся приватизации – вопрос о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, ранее переданных в уставный капитал приватизируемых государственных предприятий, на балансе которых общежития и находились.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Однако, имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий жилые помещения в общежитиях, оказывались в собственности за частными коммерческими организациями– правопреемниками государственных предприятий (по сути общежития стали «Частными общежитиями»), в то время как по закону общежития должны были быть переданы в муниципальную собственность с последующей их приватизацией гражданами, проживающих в них.

В частности, согласно п. 20 разъяснений Пленума ВС РФ от 07.06.2006 года (опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации N 9, 2006 г.) на практике имели место случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям.

К сожалению, на практике реализовать свои права на приватизацию жилых помещений в «Частных общежитиях» у граждан не получается. Причины тому могут быть самые разные: общежитие формально не передано в муниципальную собственность и продолжает находиться на балансе у предприятия, либо в нарушение закона включено в перечень приватизируемого имущества (что часто бывает), либо местные власти не спешат исполнять свои прямые обязанности и оформлять с проживающими гражданами общежитий соответствующие договоры социального найма.

Практика складывается таким образом, что жителям в указанных общежитиях, предлагают либо выкупить жилье по рыночной стоимости, что для большинства из них является невозможным, либо освободить занимаемые ими помещения, что не может не привести к самым непредсказуемым последствиям и вызвать сильнейшее социальное напряжение в стране.

Ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” предусмотрено, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Соответственно, у жителей «Частных общежитий» есть только один выход из сложившейся ситуации – отстоять в суде свое право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, древний афоризм о том, что все дороги ведут в Рим, применительно к приватизации гражданами жилых помещений в «Частных общежитиях» можно перефразировать, – как все дороги ведут в суд.

Примером этого могут служить следующие судебные дела.

1. М.В.Д. обратился в суд с иском к администрации гор. Рязани, ОАО междугородней и международной электрической связи “Ростелеком” о признании права собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации.

В обоснование требований истец указал, что на основании ордера ему предоставлено жилое помещение – комната N , общей площадью кв. м в здании общежития по адресу: . В данной комнате он проживает до настоящего времени, несет расходы по ее оплате. Право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения истец не использовал.

Согласно материалам дела, указанное общежитие было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества “Электросвязь”. В 2002 году ОАО “Электросвязь” Рязанской области в порядке присоединения вошло в состав ОАО “Центральная телекоммуникационная компания”. В настоящее время здание общежития, на праве собственности зарегистрировано за ОАО “ЦентрТелеком”. С 01 апреля 2011 года деятельность ОАО “ЦентрТелеком” была прекращена путем реорганизации в форме присоединения к обществу междугородной и международной электрической связи “Ростелеком”.

Заочным решением Железнодорожного суда гор. Рязани от 16 сентября 2011 г. исковые требования М.В.Д. к администрации гор. Рязани, Открытому акционерному обществу междугородней и международной электрической связи “Ростелеком” о признании права собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации удовлетворены.

Не соглашаясь с постановленным решением, ОАО междугородная и международная электрическая связь “Ростелеком”обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Определением Рязанского областного суда от 09.11.2011 N 33-2252 заочное решение Железнодорожного суда гор. Рязани от 16 сентября 2011 г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба ОАО междугородной и международной электрической связи “Ростелеком” – без удовлетворения. При этом, судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда указала, что невключение спорного общежития в нарушение действующего законодательства в перечень имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность, не должно влиять на жилищные права истцов, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании ст. 2 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации .

2. А.Л. и А.С., действующий в интересах несовершеннолетней дочери А.Д., 2007 года рождения, обратились в суд с иском к Администрации городского округа Орехово-Зуево, ОАО “Карболит” и просили признать право равнодолевой собственности на двухкомнатную квартиру в порядке приватизации, прекратив право собственности на это жилое помещение ОАО “Карболит”.

Свои требования истцы мотивировали тем, что с 1991 года по настоящее время проживают в указанной квартире, предоставленной А.Л. как работнику предприятия “Карболит”. В данной квартире она зарегистрирована по месту жительства вместе с членами своей семьи с 16.05.1991. В марте 1991 года А.Л. по ордеру была предоставлена жилая площадь в общежитии площадью 18,0 кв. м (однокомнатная квартира ), впоследствии в 2002 года в целях расширения жилой площади, по согласию с руководством ОАО “Карболит” ей предоставили указанную жилую площадь – двухкомнатную квартиру . Для приватизации занимаемого жилого помещения истица обратилась к ответчику, однако, письмом от 10.09.2009 ей в приватизации жилого помещения отказано. Истица посчитал данный отказ незаконным. При этом указав, что приватизация общежития ОАО “Карболит” является незаконной, поскольку не соответствует Указу Президента РФ от 10.01.1993., сам по себе факт принятия в эксплуатацию общежития комиссией с участием представителя администрации г. Орехово-Зуево является свидетельством того, что это здание находилось и находится в ведении муниципального органа власти.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 27 февраля 2010 года исковые требования А.Л., А.С. удовлетворены.

Не соглашаясь с постановленным решением, ОАО “Карболит” обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Читайте также:  Доплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон

Определением Московского областного суда от 06.05.2010 по делу N 33-8878 решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 27 февраля 2010 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ОАО “Карболит” – без удовлетворения. При этом, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда указала, что требования о признании права равнодолевой собственности на недвижимость в порядке приватизации и прекращении права собственности общества на это жилое помещение удовлетворены правомерно, поскольку анализ представленных доказательств подтверждает факт занятия истцом жилого помещения на условиях договора социального найма, следовательно, он вправе приобрести квартиру в собственность в порядке приватизации.

3. К. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу “Связьстрой-1” о признании права собственности на жилое помещение – комнату N 70 общей площадью 12,4 кв. м в доме в порядке приватизации, указав, что с 1998 года по настоящее время является нанимателем указанного жилого помещения. Здание по , было построено под нужды общежития и принадлежало государственному предприятию “Связьстрой-1”, в настоящее время право собственности на указанное здание зарегистрировано на основании плана приватизации за ОАО “Связьстрой-1”. Сделка по приватизации общежития, по мнению истца, была совершена с нарушениями действовавшего на момент приватизации законодательства, является ничтожной. Общежитие должно быть передано в муниципальную собственность, истец имеет право проживать в общежитии на условиях договора социального найма и приобрести право собственности на помещение в порядке приватизации. Нахождение общежития в собственности ОАО “Связьстрой-1” препятствует истцу в получении помещения в собственность в порядке приватизации.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2011 года исковые требования К. удовлетворены.

В кассационной жалобе ОАО “Связьстрой-1” ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Определением Воронежского областного суда от 24.05.2011 по делу N 33-2844 рещение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ОАО “Связьстрой-1”- без удовлетворения.

При этом, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда указала, что жилищные права и обязанности К. сохранились вне зависимости от перехода прав на общежитие от одного собственника к другому, и занимаемая ею комната подлежит передаче собственность.

Правовые основания исковых требований

Прежде всего следует отметить, что ст. 40(ч.1) Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Что также закреплено в действующим (и ранее действующим) жилищном законодательстве.

Согласно ст. ст. 4 – 7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 1 Закона Российской Федерации N 4218-1 от 24 декабря 1992 года “Об основах федеральной жилищной политики” общежития относятся к жилищному фонду.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона Российской Федерации N 1531-1 от 3 июля 1991 года “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации” действие данного закона не распространяется на объекты жилищного фонда.

Согласно п. 5 раздела 1 Положения о коммерциализации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации N 721 от 1 июля 1992 года “Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерные общества” стоимость объектов жилищного фонда не включается в уставный капитал.

В соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 “Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий” (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 года N 370) установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности.

На основании п. 2 Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении N 5 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Ст. 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 N 189-ФЗ предусмотрено положение о праве граждан, проживающих в общежитии, находящемся в государственной собственности на участие в приватизации занимаемого жилого помещения.

Указанные выше нормы, должны применяться в системной взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений.

Норма права, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, содержится также в статье 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка в силу пункта 1 статьи 167 вышеуказанного Кодекса не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, сделка в части включения общежитий в уставной капитал приватизируемых предприятий не может повлечь правовых последствий в виде возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у правопреемника приватизируемого государственного предприятия.

Данные ссылки на вышеуказанные нормы подтверждаются и судебной практикой (Определение Вологодского областного суда от 21.01.2011 по делу N 33-201; Определение Пермского краевого суда от 28.02.2011 по делу N 33-1862; Определение Ленинградского областного суда от 08.12.2011 N 33-6015/2011).

Необходимо также отметить, что согласно определению Пермского краевого суда от 25.07.2011 по делу N 33-7461 на требования о признании права собственности на жилые помещение в порядке приватизации исковая давность распространяться не может, т.к. спорные правоотношения являются длящимися. Реализация права на приватизацию зависит от волеизъявления гражданина. Гражданин вправе обратиться с соответствующей просьбой в течение срока установленного законодателем для приватизации жилых помещений, т.е. до 1 марта 2013 год.

Федеральный закон от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” // Российская газета. 2010. 4 фев.

Приватизация комнаты в общежитии по договору социального найма: алгоритм действий, необходимые документы

Процедура приватизации включает отличия в зависимости от объекта, который должен перейти в частное распоряжение. Действующее законодательство предусматривает несколько видов собственности: государственную, муниципальную и частную. Эта характеристика обусловливает особенности процедуры.

Приватизация комнаты в общежитии выступает юридически сложной процедурой, что базируется на специфике правового состояния общежития. Порядок регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, Федеральными законами №122 от 21.07.1997, №189 от 29.12.2004 и №1541–1 от 04.07.1991 в редакции 2017 года.

Сложность процедуры требует знания правовых норм. Потребуется довольно много времени на решение всех вопросов, к тому же последует бумажная волокита. На отдельных этапах может быть необходима помощь юриста.

Можно ли приватизировать комнату в общежитии

Многие граждане в силу слабого материального обеспечения вынуждены проживать в недвижимости, которая принадлежит государству ли муниципалитету. Общежитие является доступным вариантом, поскольку требует минимальных финансовых затрат. Семьи, длительное время проживающие в них, могут претендовать на регистрацию права собственности комнаты.

Действующее законодательство РФ содержит открытый запрет на выполнение приватизации комнат в общежитии (ФЗ №1541–1 ст. 4).

Однако есть исключения, позволяющие обойти запрет:

  • права на владение общежитием перешло муниципалитету, а здание приобрело статус многоквартирной жилой недвижимости;
  • объект интереса – комната не является проходной, приватизация доступна только на изолированные помещения;
  • подписано соглашение социального найма;
  • объект числится обособленным имуществом (не является спорным или в общей собственности с другими жильцами).

Таким образом, новое законодательство позволило регистрировать права собственности на комнату в общежитии. А также был разработан правовой механизм для ее выполнения. Это позволило семьям на законных основаниях владельцем жилых и нежилых помещений в рассматриваемом объекте. Для этого необходимо поэтапное выполнение процедуры регистрации.

Договор социального найма

Сделка, позволяющая гражданам получить в пользование жилое помещение на льготных условиях, именуется социальным наймом. Условия и порядок заключения договора регламентируется ЖК РФ.

Такое соглашение подтверждает, что владелец законно получил комнату общежития в свое распоряжение. Оно также дает основания для приватизации ее в дальнейшем.

Чтобы заключить договор социального найма нужно обратиться в администрацию города.

Процедура требует предоставления таких документов:

  • справка, содержащая данные о составе семьи;
  • документы, которые подтверждают личность каждого из членов семьи;
  • решение, свидетельствующее о выделении жилья муниципалитетом;
  • документальное свидетельство о состоянии денежного лицевого счета;
  • выписку из домовой книги;
  • справка, подтверждающая отсутствие иной жилой собственности.

Когда место проживания предоставлялось от места работы, необходимо дополнительно представить копию трудовой книжки. Не забудьте, если есть возможность взять письменное уведомление от нанимателя, о предоставлении комнаты.

Важно! Все предоставляемые услуги по оформлению договора соц. найма являются бесплатными и не требуют финансовых вложений со стороны нанимателя.

Предметом договора в обязательном порядке должно выступать обособленное имущество. Помещения общего пользования и те, которые являются проходными, не могут быть объектом найма.

Требуется наличие таких пунктов:

  • какой вид жилой недвижимости предоставляется (в конкретном случае комната);
  • размер и расположение объекта;
  • опись комнаты и содержащегося в ней имущества.

Как только пакет документов будет собран и передан в соответствующий орган, нужно будет подождать. Дело рассматривается в течение 30 календарных дней, и этот срок не может быть превышен.

По истечении наниматель получает ответ. Если он будет положительным, вам предоставят на руки договор. Далее можно заняться вопросами, которые относятся к приватизации помещения.

ЖК РФ предусматривает бессрочное действие таких соглашений (ст. 60). Таким образом, в нем не указывается конечная дата.

Однако его могут расторгнуть досрочно, что предусматривается в связи с конкретными нарушениями со стороны нанимателя. Поводом могут быть и другие условия (согласно ЖК РФ).

Требования к жилому помещению для приватизации согласно закону

Как только гражданин получает на руки договор социального найма, он имеет законное право заняться процедурой приватизации комнаты в общежитии. Жилищное законодательство устанавливает требования, которые позволяют осуществить процесс регистрации права собственности.

Кроме уже перечисленных выше исключений в ФЗ №1541–1 ст. 4, необходимо выполнение таких условий:

  • здание пребывало на балансе городского жилищного фонда или организации;
  • общежитие должно быть жилым и используется исключительно для проживания;
  • приватизируемое помещение имеет статус жилого.

Следует учитывать, что не все помещения могут быть переданы в частную собственность. Причиной могут служить прописанные в правовых актах требования (ФЗ №1541–4 ст. 4).

В случае невыполнения одного из прописанных условий, заявитель получит отказ. Гражданин имеет право обжаловать его в суде. Однако есть шанс на успех, только при условии необоснованно отказа.

Кто имеет право осуществлять приватизацию

Федеральный закон №1541–1 регламентирует условия приватизации жилых помещений, которые являются частью жилищного фонда государства или муниципалитета. Процедура являет собой бесплатную передачу их в распоряжение граждан РФ исключительно на добровольной основе.

Согласно ст. № 2 этого нормативно-правового акта осуществлять приватизацию могут:

  • граждане, имеющие на руках договор соц. найма;
  • лица до 18 лет с согласия всех лиц, имеющих права на приватизацию этого объекта (достигшие совершеннолетия и в возрастном пороге от 14 до 18 лет);
  • наследники лица, которое подавало заявление о намерении приватизации.

Дети, которые потеряли родителей, но проживают в помещении на законных основаниях, также могут изъявить желание зарегистрировать права собственности с согласия опекунов.

Общий порядок приватизации жилья в общежитии

Процедура оформления выполняется согласно общеустановленному регламенту.

Если лицо обладает основанием для выполнения приватизации, необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Проверить и подтвердить статус объекта, который собираетесь приватизировать. Комната должна быть в общежитии, которое относится к жилищному фонду муниципалитета. Определить статус можно в администрации города. Такие данные может предоставлять компания, которая занимается обслуживанием объекта недвижимости, где расположена ваша комната.
  2. Подписать договор соц. найма. Весомое значение этого пункта описано выше.
  3. Внести плату по всем существующим задолженностям по оплате коммунальных услуг. Это следует выполнить как можно скорее, поскольку долги могут послужить причиной отказа в приватизации.
  4. Сбор пакета необходимых для процедуры документов. Список можно уточнить в уполномоченных лиц администрации города или же у юриста. Ниже приведен обязательный перечень.
  5. Передать документы в отделение уполномоченного органа региональной власти.
  6. В случае вынесения решения, которое позволит выполнить регистрацию права собственности, потребуется обратиться в Росреестр. Это последний этап, который отнимет меньше всего времени.

Требуется строго соблюдать порядок и выполнить все условия. В противном случае может последовать отказ в приватизации от уполномоченного органа. А это послужит поводом для судебных разбирательств, что только затянет дело.

Необходимые документы

Чтобы выполнить одно из базовых требований процедуры, потребуется собрать целый ряд документов. Бумажная волокита включает обязательный список и дополнительный.

Во втором случае они потребуются в процессе оформления права собственности. Их запрашивает орган для того, чтобы изучить все факты по делу для принятия решения.

Перечень обязательных к предоставлению документов
НаименованиеКем предоставляетсяВ каком виде
1.Заявление, созданное согласно форме и заверенное уполномоченным лицом в ЖКХЗаявительОригинал
2.Паспорт гражданина РФ или другой документ подтверждающий личность (для детей свидетельство о рождении)Заявителем, включая реквизиты всех членов семьиКопии
3.Соглашение социального наймаНанимательКопия и оригинал
4.Справка, подтверждающая отсутствие приватизированного ранее имуществаБТИОригинал
5.Технический паспорт на комнату (план)БТИОригинал и копия
6.Выписка из домовой книги, которая содержит данные по лицевому счетуЖКХКопия
7.Справка, удостоверяющая отсутствие жилья у всех участников процедуры приватизацииЕРГПОригинал
8.Письменный отказ от приватизации лиц, которые проживают в комнате, но не заинтересованы в процедуреЗаверяется нотариальноОригинал
9.Чек, подтверждающий факт уплати государственной пошлиныФинансовое учреждение (банк или другая структура)Оригинал
Список дополнительных документов
1.Доверенность на представителяЗаверяется у нотариусаОригинал
2.Паспорт или иной документ, который подтверждает личностьДоверенное лицоКопия
3.Решение судебного органа о признании нанимателя ограниченно или полностью недееспособнымСудОригинал
4.Документальное согласие на приватизацию, если в комнате прописан несовершеннолетнийОрганы попечительстваОригинал
5.Документ о заключении или расторжении брачных узКопия

Представить документы потребуется лично. Если подобная возможность отсутствует, это выполняется при помощи почты или в электронном формате.

Сроки

Прежде чем приступить к оформлению прав собственности на комнату в общежитии, потребуется учесть время, которое нужно на ее совершение. Если гражданин не имеет на руках соглашения соц. найма, то его оформление требует месяц.

Далее последует непосредственно сама приватизация, на которую нужно всего один календарный месяц. При этом следует учитывать, что в отдельных случаях этот временной промежуток может вырасти до 1,5–2 месяцев.

Кроме того не стоит забывать и о времени, которое уйдет на сбор документов. Некоторые справки имеют срок действия, на что требуется обратить внимание. К тому же масса времени уйдет на посещение всех структур, которые выдают справки.

Стоимость

Согласно нормам действующего ГК РФ процедура передачи жилых помещений в распоряжение граждан является безвозмездной. При этом на этапе подготовки нужных сведений и документов на рассмотрение могут потребовать от заинтересованного лица определенных затрат.

Чтобы знать, сколько стоит приватизация комнаты в общежитии, нужно учесть такие расходы:

  • от 900 руб. – техпаспорт (план) комнаты;
  • от 200 руб. – кадастровый паспорт;
  • 500 руб. – государственная пошлина при подаче заявления;
  • 1 тыс. руб. – регистрация права собственности в Росреестре;
  • 2000 руб. – госпошлина по приватизации.

Цена за определенные услуги может меняться, что не позволяет точно определить, сколько средств пойдет на процедуру.

При этом возможны затраты на заверение документов в нотариальной конторе. В данном случае стоимость будет регламентироваться Налоговым кодексом РФ.

Причины отказа

Получить возможность зарегистрировать право распоряжаться комнатой в общежитии по собственному усмотрению не всегда возможно. При рассмотрении поданных документов, собранная комиссия имеет право отказать в прошении.

Причин может быть как одна, так и несколько. Но следует учесть, что условия должны быть юридически аргументированными. К тому же заявителю выдается на руки соответствующий документ.

Предусмотрены следующие законные основания для отказа:

  • общежитие, в котором расположена комната, находится в аварийном состоянии;
  • строение относится к федеральному фонду жилья;
  • расположение общежития в пределах военного городка;
  • объектом приватизации выступает помещение служебного назначения;
  • комната является частью фонда соц. защиты.

Еще одним весомым поводом для отказа выступает незаконная перепланировка. Если это осуществлялось без ведома и согласования с уполномоченным административным органом.

Кроме того, при условии обнаружения факта несанкционированной перепланировки, гражданин должен будет оплатить штрафные взыскания. Однако вернуться к решению вопроса приватизации можно будет только после того, как будут узаконены проведенные в комнате работы. Можно обойти это, вернув помещению первоначальный вид.

При условии несоответствия представленных документов заданным требованиям также поступит отказ. При этом процедуру можно возобновить.

Когда понадобится обращение в суд

Кроме законных оснований для отказа, могут быть также манипуляции местных органов.

Владельцы недвижимости могут предпринять следующие шаги:

  1. Приобрести помещение.
  2. Предложить переехать.
  3. Целенаправленно задерживает переход имущества на баланс муниципалитета.
  4. Отказаться подписать соглашение социального найма.

Все эти действия незаконны и создают препятствия при реализации прав гражданами в отношении жилья. Единственным верным решением будет приватизация общежития через суд, что могут сделать непосредственно наниматели.

Статус общежития после процедуры

Как только гражданин получит на руки приватизационный договор, необходимо зарегистрировать полученную собственность в соответствии с установленными правилами.

Выполнение процедуры требует совершить регистрационные действия такими способами:

  • подать документы в отдел Росреестра;
  • обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр);
  • заполнить заявление на сайте госуслуг.

Если форма заполняется через интернет, забрать зарегистрированные документы можно будет в МФЦ. Мероприятие занимает около девяти дней. Если нужно немного ускорить процедуру, лучше обращаться в Росреестр, где для выполнения задачи нужно на два дня меньше.

Заключение: сложности приватизации общежития

Как отмечено ранее, манипуляция в отношении регистрации прав собственности на жилое помещение в общежитии потребует больших усилий со стороны нанимателя. Требуется знание собственных прав и законодательной базы. В отдельных случаях просто не обойтись без помощи юриста.

Кроме того, приватизация общежития осложняется такими факторами:

  1. Бумажная волокита.
  2. Посещение множества государственных структур.
  3. Борьба с манипуляциями чиновников по отношению к процедуре.
  4. Судебные разбирательства.
Читайте также:  Проблемные вопросы ипотеки здания

Необходимо помнить, что только вы заинтересованы в выполнении манипуляции. Все остальные стороны могут строить препятствия. Поэтому помощь грамотного специалиста будет необходимой.

Вопросы защиты прав граждан при приватизации

Целью настоящей статьи является попытка на материалах конкретных дел предложить решение некоторых проблем правоприменения в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений. Фабула дела такова.

Юристы компании «Георг» помогут отстоять ваши законные права и интересы при приватизации жилых помещений. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25, воспользуйтесь e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript или соответствующей формой на нашем сайте.

ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН
ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Целью настоящей статьи является попытка на материалах конкретных дел предложить решение некоторых проблем правоприменения в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений. Фабула дела такова.
Истцы (наниматели и члены их семей) вселились и постоянно проживают в жилом помещении, представляющем собой отдельную квартиру. Право пользования спорным жильем возникло у истцов ввиду их трудовых отношений с существующим по настоящее время предприятием. Заселение осуществлялось в разное время на основании протоколов заседания профсоюзного комитета этого предприятия. Истцы имеют ордера на проживание, между собой споров о пользовании квартирой не имеют. Право пользования истцами спорным жилым помещением никем не оспаривается. Однако, по существу, в одной квартире одновременно проживает несколько семей. Такое заселение разных семей стало возможным ввиду того, что с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира, не был определен статус данного помещения. Первоначально оно было предоставлено предприятию временно под общежитие, впоследствии это решение было отменено.
Вряд ли является спорным тот факт, что истцы проживают в жилом помещении на условиях социального найма. Это также подтверждается выписками из домовой книги, счетами на оплату коммунальных услуг, в которых указано, что спорная квартира находится в муниципальной собственности. В некоторых документах (выписки из лицевого счета) при этом указывается, что спорное помещение является общежитием. В любом случае иных условий проживания истцов, отличных от условий социального найма, не имеется, что подтверждает факт нахождения спорного помещения в муниципальной собственности.
Никто из истцов не использовал свое право на участие в приватизации жилья. На их обращения в местную администрацию по вопросу приватизации истцы получали устные сообщения о том, что до момента определения статуса жилого помещения разрешить вопрос о приватизации не представляется возможным. В единственном письменном ответе администрации указано на то, что администрация, которая является собственником спорного помещения, не располагает сведениями о том, является ли это помещение общежитием. Вопрос о принадлежности жилого помещения органам местного самоуправления остался, таким образом, без ответа. В то же время подтверждения передачи жилого помещения предприятию на праве собственности, в оперативное управление либо хозяйственное ведение также не имеется.
В рассмотренном нами примере, по существу, оформление договора передачи жилого помещения в собственность делается невозможным в связи с тем, что право собственности муниципального образования на данное жилое помещение не зарегистрировано в установленном порядке. Включено ли оно в реестр муниципального имущества, истцам не известно. По сообщениям регистрирующих органов, право собственности на спорное жилое помещение в настоящее время муниципальным образованием и иными лицами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано.
Представляется, решение сложившейся по факту коллизии может быть следующим.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 2 ФЗ “О приватизации жилищного фонда в РФ” граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 8 ФЗ “О приватизации жилищного фонда в РФ” в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Как указывается в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г. (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.
Таким образом, поскольку в связи с фактом отсутствия регистрации права муниципальной собственности на жилое помещение, занимаемое истцами, по причинам, не зависящим от граждан, нарушается право собственности последних, охраняемое в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, истцы вынуждены обратиться в суд с иском о признании права собственности на данное жилое помещение по указанным нами выше правовым основаниям. Это обусловлено также тем, что жилищная проблема истцов не решается с самого момента принятия Закона о приватизации. Между тем законодатель ограничил период действия данного Закона до 1 января 2010 г. Оснований полагать, что за ближайший год спорная ситуация разрешится в ином порядке, не имеется.
Между тем, несмотря на предложенный нами вариант решения проблемы, приходится констатировать, что суды не часто применяют на практике (по крайней мере из известной нам практики Центрально-Черноземного региона) возможность признания гражданами в судебном порядке права собственности на занимаемое ими жилое помещение. В ряде спорных случаев гражданами заявляются иски об устранении препятствий в приватизации либо же иски о признании самого права на приватизацию. В конечном счете даже удовлетворение таковых требований судами делает почти невозможной само возникновение права собственности в порядке приватизации, поскольку с сожалением отметим общую склонность органов местного самоуправления придумывать собственные правила, невзирая на содержание вступившего в законную силу судебного акта. Сказанное отчетливо проявляется в следующем примере.
После неоднократных отмен в пользу истцов по делу в конечном итоге был вынесен судебный акт о признании права на приватизацию общежития и возложении обязанности на органы местного самоуправления передать истцам спорное жилое помещение по договору о передаче в собственность. Однако реальное исполнение данного судебного акта столкнулось с известной трудностью, а именно, как мы видим, с нежеланием местной власти передать жилое помещение в собственность истцам. Так, в ходе судебного разбирательства в полном соответствии с законом проверялся и был установлен факт того, что истцы ранее не воспользовались своим правом на приватизацию. По существу необходимо отметить, что в данном случае истцы являются переселенцами, приехавшими в Россию в конце 1993 г. После переезда истцы оформили российское гражданство и впоследствии приобрели право пользования спорным общежитием. Как известно, ФЗ “О приватизации жилищного фонда в РФ” был принят в 1991 г. Согласно же преамбуле и положениям ст. 1 и ст. 2 этого Закона субъектами приватизации муниципального жилищного фонда являются граждане России. Однако после вступления в силу указанного выше решения у органов местного самоуправления возникли сомнения следующего рода. Поскольку в судебном порядке исследовался исключительно (и совершенно справедливо) вопрос использования истцами права на приватизацию с момента заселения в общежитие, истцам было фактически отказано в приватизации, а по существу – в надлежащем исполнении судебного акта, по причине того, что истцам якобы необходимо представить доказательства неиспользования ими права на приватизацию с момента вступления в силу соответствующего закона. То есть истцы должны, по мнению местных органов власти, доказать, что не участвовали в приватизации в период с момента принятия Закона о приватизации до того момента, когда они приобрели российское гражданство. Иначе как абсурдом возникшее требование не назовешь. И сложность дела заключается в том, что по общему правилу иски о признании не подлежат принудительному исполнению. Если бы истцы заявили иск о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, то исполнение судебного акта осуществлялось бы путем регистрации возникшего из судебного акта решения суда, т.е. минуя необходимость заключения договора о передаче жилого помещения в собственность граждан с органами местного самоуправления.
Конечно же, формулирование исковых требований всецело зависит от истца в силу диспозитивности самой гражданско-процессуальной формы защиты права на приватизацию. Однако судам необходимо, на наш взгляд, исходя из смысла ст. 2 ГПК РФ, предпринимать меры, направленные на защиту законных интересов граждан, в том числе с учетом необходимости надлежащего исполнения решения суда, которое будет вынесено по итогам спора. А для этих целей необходимо, чтобы в тексте решения суда содержалось указание на способ исполнения решения путем возможности регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку сама такая возможность была предметом судебного исследования и оценки, притом независимо от конкретного формулирования исковых притязаний истцом. Данное предложение не должно рассматриваться как направленное на обоснование и законодательное закрепление возможности суда выйти за пределы заявленных требований. Хочется просто напомнить, что, например, по делам о признании сделки недействительной суд вправе самостоятельно применить меры по возврату сторон в первоначальное положение, что неоднократно поддерживалось практикой высших судов. Ибо конечная цель всякого гражданского спора заключается в надлежащем исполнении постановленного решения, когда становится возможным утверждать, что цели и задачи гражданского правосудия были в действительности достигнуты.

Как приватизировать комнату в общежитии?

Принятие закона о приватизации недвижимого имущества дало гражданам возможность оформить право собственности на квадратные метры, ранее занимаемые ими на основании договора социального найма. Поначалу процесс передачи государственного имущества частным владельцам охватывал только дома и квартиры, но после внесения некоторых корректив, стала доступна и законная приватизация комнаты в общежитии. Правовая природа процедуры мало различается, однако здесь имеются некоторые нюансы, обусловленные спецификой жилого объекта. Предлагаем разобраться, как проходит приватизация комнаты, какие документы нужно подготовить.

Законодательная база, на которой основывается получение права собственности

Приватизация помещений регулируется рядом статей, составляющих Жилищный и Гражданский кодекс Российской Федерации, а также законом о приватизации № 1541-1. Бесплатная приватизация помещения возможна, если соблюдены следующие условия:

  • комната располагается в здании, которое признано муниципальной собственностью;
  • до передачи недвижимого имущества администрации города оно принадлежало государственному предприятию;
  • помещение имеет статус жилого;
  • здание не стоит на балансе в фонде специального назначения;
  • гражданин ранее не использовал свое право на бесплатную приватизацию.

Несоблюдение одного из условий сделает невозможным проведение процедуры.

У жильца, претендующего на получение права собственности, должен быть ордер, подтверждающий, что комната передана ему на условиях социального найма. При отсутствии необходимого документа, следует обратиться за его получением к работникам районной администрации, имея при себе ордер о вселении.

Можно ли оформить право собственности на часть комнаты?

Изначально общежития предназначались для совместного проживания работников, то есть одну комнату занимали сразу несколько человек. Многие работники сохранили «койкоместо» за собой и даже успели прописать на квадратные метры детей и супругов. Можно ли в этом случае претендовать на получение права собственности?

Жилищный кодекс гласит, что приватизации подлежат изолированные помещения. Комната подходит под данное определение. Однако претендентов на жилую площадь окажется несколько. Длительное отсутствие соседей и наличие у них другой жилплощади не дает возможность стать единоличным обладателем квадратных метров. Другое дело, если соседи по комнате добровольно откажутся от своих прав и оформят нотариально заверенное согласие. Тогда один жилец сможет приватизировать все помещение. Однако принудить к принятию подобного решения невозможно. Суд не станет ущемлять права граждан в пользу кого-то одного.

Когда процедура оформления собственности невозможна?

Приватизировать помещение, имеющее статус ведомственного или служебного жилья, почти невозможно, но здесь имеются исключения. Получить право собственности на комнату, если общежитие числится как студенческое и принадлежит образовательному учреждению, практически невозможно. Претензии на жилье в заводском или фабричном общежитии суд может удовлетворить, если работник проживал и был официально прописан по данному адресу более 10 лет, либо имеет такой же по продолжительности стаж работы на предприятии.

Как приватизировать комнату в общежитии? Пошаговая инструкция

Хотя порядок перехода в собственность жилых помещений закреплен законодательно, на практике у будущих собственников нередко возникают трудности. Поводом к отказу может послужить то обстоятельство, что здание формально не было передано муниципалитету и находится на балансе организации. Нередко предприятие уже сменило форму собственности, став из государственного частным, но статус общежития за зданием сохранился. Иногда администрация намеренно затягивает с процедурой заключения договора, предлагая гражданам купить комнату. Подобные действия незаконны, соответственно отказ администрации может оспариваться через суд.

Далее необходимо обратиться к работникам администрации района или местных органов самоуправления, чтобы заключить договор социального найма. Именно этот документ станет основанием для инициации процедуры оформления собственности на жилое помещение. Если дом пока не передан в муниципальный фонд, приватизацию придется отложить до изменения обстоятельств.

Какие нужны документы?

Фактически, порядок приватизации комнаты в общежитии мало отличается от аналогичного процесса, касающегося обычной квартиры из муниципального фонда. Перечень необходимых бумаг выглядит следующим образом:

  • копии документов удостоверяющих личность (паспорт или свидетельство о рождении) для всех участников процедуры;
  • кадастровый и технический паспорт жилого помещения;
  • выписка из домовой книги (архивная);
  • сведения о состоянии лицевого счета;
  • договор социального найма;
  • согласие на приватизацию при совместном проживании;
  • справка об отсутствии у соискателя других бесплатно приватизированных жилых объектов (выписка из ЕГРН);
  • выписка из муниципального реестра о статусе здания, где располагается общежитие.

Как составить и подать заявление?

Приватизацией жилого помещения гражданин может заниматься лично, или доверить проведение процедуры представителю, составив нотариальную доверенность. Заявление составляется в произвольной форме и адресуется органам местного самоуправления. Текст содержит:

  • личные и паспортные данные составителя;
  • ФИО будущих собственников;
  • краткую формулировку требования о приватизации комнаты и законное обоснование претензий;
  • адрес нахождения здания и статус жилого помещения;
  • перечень прилагаемых документов.

Несовершеннолетние граждане имеют право на долю наравне со взрослыми, при этом от имени недееспособных граждан выступают их родители. Опасаться, что ребенок использует право на бесплатную приватизацию не стоит. После совершеннолетия он получит еще одну возможность поучаствовать в процедуре оформления собственности без финансовых вложений.

Как приватизировать комнату через суд?

Изолированное жилое помещение в общежитии, если оно предоставляется гражданину по договору социального найма, приравнивается по статусу к обычной квартире государственного или муниципального подчинения. Для таких недвижимых объектов процедура приватизации осуществляется по стандартной схеме. Однако не всегда оформление прав на комнату будущим собственником протекает гладко. Если здание пока не передано муниципалитету, проживающие в нем граждане имеют все шансы получить отказ в реализации их законного права. Тогда вопрос приходится решать путем подачи искового заявления, через судебные инстанции.

Исковое требование может быть направлено на признание права собственности или понуждение органов муниципалитета к осуществлению приватизации указанного жилого помещения. Требования альтернативны и выбирая формулировку, следует руководствоваться сложившейся ситуацией.

Судебная практика по таким делам обнадеживает, поскольку большинство решений выноситься в пользу истцов. Если гражданин сочтет вынесенный вердикт неправомерным, его можно обжаловать в вышестоящих органах. Последней инстанцией, которая сможет повлиять на первоначальное решение, будет Верховный суд РФ.

Получив положительное решение по вопросу передачи объекта в собственность, гражданину необходимо завершить процесс приватизации. С этой целью сначала следует обратиться в муниципалитет, работники которого обязаны заключить с жильцами договор о приватизации.

Регистрация прав собственника

Заключительный этап процедуры – получение свидетельства государственного образца о праве собственности на квадратные метры. С этой целью факт приватизации жилого объекта регистрируется Росреестром. Пакет документов содержит те же бумаги, которыми сопровождалось исковое заявление в суд. Регистрация права сопровождается уплатой государственной пошлины. Подтверждающий чек прилагается к собранным документам.

Подать пакет бумаг можно через ближайшее отделение многофункционального центра. После оплаты пошлины и заполнения заявления, работник МФЦ выдаст расписку о принятии документов, а также талон, по номеру которого можно отследить статус обращения. После того, как обращение будет рассмотрено и просьба удовлетворена, на указанный номер телефона поступит сообщение о том, что свидетельство собственника готово к получению.

Сроки и стоимость приватизации

Стандартная процедура регистрации занимает до 3-х месяцев. При наличии договора о найме помещения, большая часть времени приходится на рассмотрение заявления местной администрацией. Сроки рассмотрения документов и принятия решения Росреестром строго регламентированы и ограничиваются месяцем. Продолжительность судебного разбирательства зависит от сложности вопроса и загруженности работников юстиции. Процесс может затянуться на 4-6 месяцев.

Приватизация жилья осуществляется бесплатно, но некоторые финансовые вложения потребуются. Стоимость нотариального оформления согласия других жильцов или отказ от права собственности определяется местными тарифами. В расходах необходимо учесть и государственные пошлины, которые придется оплатить при регистрации права собственности на жилой объект. Размер обязательного взноса в казну составит 2000 рублей.

Заключение

Российское законодательство четко регламентирует процедуру приватизации недвижимых объектов, включая комнаты в общежитиях. Однако не всегда получение вожделенного свидетельства о собственности гарантирует, что жильцы не окажутся на улице. Если выяснится, что процесс передачи здания проходил с нарушениями, приватизация будет признана незаконной. Поэтому юристы советуют внимательно изучить историю общежития и при обнаружении сомнительных моментов посоветоваться с юристами. Шансы сохранить жилплощадь значительно возрастают, если учтены юридические тонкости процедуры.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию