Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.”>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.”>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.”>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.”>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.”>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Многие покупатели, привлеченные красочными проспектами благоустроенного жилья, и перспективой в скором будущем получить квартиру за относительно невысокую стоимость, склонны верить обещаниям застройщика. Вот только небольшой нюанс: застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия в строительстве, конечно, временно, а через некоторое время, совсем скоро он обещает оформить ДДУ. И дольщики, мало задумываясь о последствиях, отдают деньги и подписывают предварительный договор. Между тем сделка, оформленная по ПДДУ, является одной из самых рискованных и может обернуться для покупателя большими проблемами.

214 ФЗ действует более десяти лет, и сегодня уже многие граждане о нем слышали и знают, что при покупке жилья в новостройке, необходимо заключать договор долевого участия, который обеспечивает им полноценную защиту от любых рисков при участии в долевом проекте. Однако далеко не каждый покупатель может отличить подлинный договор ДДУ от того, который им предлагают оформить застройщики. Поэтому, подписывая предварительный ДДУ, они предполагают, что данный договор также заключается по 214 ФЗ. Но нужно сказать однозначно, что предварительный договор не имеет ничего общего с федеральным законом.

ДДУ, гарантирует дольщику получение квартиры, которая вплоть до окончания строительства находится у него в залоге. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, только после этого он считается заключенным, что защищает участника долевого проекта от повторных продаж его квартиры. Подробнее о том, что представляет собой ДДУ, и как его оформить, можно узнать здесь.

Тем не менее, ПДДУ никак нельзя назвать незаконным. Данный вид договора предусмотрен законодательством и регулируется статьей 429 ГК, но поскольку он не предполагает получения какого-либо материального продукта (товара, недвижимости, услуги и проч.), то и оплата по нему осуществляться не может. Таким образом, предварительный договор с застройщиком вполне может заключаться до основного ДДУ, но без взимания платы за жилье.

Собственно в этом и заключается проблема. Основная цель застройщика при заключении ПДДУ – привлечение инвестиций в свой проект. Зачастую данные договоры оформляются еще на стадии согласования и получения разрешения на стройку, в то время, когда подписать ДДУ невозможно из-за отсутствия разрешительной документации. А деньги нужны сегодня, вот застройщики и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство. Хотя по закону они не имеют право этого делать, такие действия незаконны и грозят им большими штрафами.

Дольщикам, заключающим ПДДУ, необходимо понимать, что данная сделка является очень рискованной, поскольку они вкладывают свои деньги не в конкретное жилье, а только в обещание, которое нередко оказывается пустым и невыполнимым. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет одни сплошные выгоды, для дольщиков он оборачивается многочисленными минусами.

Чтобы заключить ДДУ, девелопер должен соответствовать всем требованиям 214 ФЗ, обязан строго соблюдать все его условия, в том числе по срокам сдачи дома и качеству возводимого объекта. Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами. Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед дольщиком. Чтобы заключить предварительный договор долевого участия ничего этого не требуется. Застройщик берет на себя минимальные обязательства и не несет практически никаких финансовых рисков. При невыполнении условий договора, он в худшем для себя случае возвращает обеспечительный платеж без выплаты неустойки и пени покупателю.

Риски дольщика намного выше и главный из них – вообще не получить назад своих денег. По закону в предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, отведенный для подписания основного документа. Если время не определено, то по умолчанию он составляет один год. Если в течение этого времени ДДУ так и не будет оформлен, и ни одна из сторон не направит предложение о его подписании, то обязательства по договору прекращаются.

Иногда обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика подписать ПДДУ. Например, удобное местонахождение возводимого объекта, удачная планировка будущих квартир, выгодная стоимость жилья. В этом случае основная задача участника долевого проекта – минимизировать свои риски. Однозначно не стоит заключать предварительный договор, обеспечительный платеж по которому равен полной стоимости квартиры, даже если предложение очень заманчиво, и все другие условия полностью устраивают. Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Читайте также:  Цена иска: что такое и как определить

Особое внимание нужно обратить на условия договора, в котором должны быть:

  • прописаны взаимные обязательства подписать основной договор;
  • обозначены условия, позволяющие определить предмет и условия будущего договора;
  • установлен срок, в пределах которого должен быть заключен ДДУ.

Компания, с которой заключается предварительный договор, и застройщик, фигурирующий в ДДУ, должны быть одним и тем же юридическим лицом. ПДДУ должен быть подписан только генеральным директором, а не менеджером, бухгалтером или любым другим сотрудником.

В предварительном договоре должен быть понятно и четко прописан его предмет, а поскольку обязательством по нему является заключение ДДУ, то должны быть предельно ясно изложены его условия. Нужно учесть, что если в ПДДУ будет отсутствовать точное и конкретное определение предмета, не будут отчетливо описаны условия основного договора, суд признает документ недействительным.

Один из самых основных пунктов – описание объекта, передаваемого дольщику, по которому его можно идентифицировать. Должна быть указана вся информация о квартире: площадь, количество комнат, на каком этаже и в какой секции дома она находится. Если предполагается чистовая отделка, то ее также нужно подробно описать. Необходимо прописать полную стоимость жилья, указать, каким порядком и в какие сроки должны вноситься платежи. Нужно проследить, чтобы ПДДУ содержал пункт о том, что денежное обеспечение, внесенное дольщиком, идет в зачет по основному договору.

Не менее важный пункт – срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, а не размытую формулировку о заключении ДДУ, например, после получения разрешения на строительство или других значимых событий. Желательно, чтобы срок не превышал 3-6 месяцев. Этого вполне достаточно для решения застройщиком своих технических вопросов, а для дольщика в этом случае риск минимален.

Нередко девелопер, не укладываясь в срок, предусмотренный в ПДДУ, просит подписать дополнительное соглашение о продлении времени на заключение основного договора. Соглашаться на это или нет – дело дольщика, все зависит от конкретных обстоятельств и нюансов, которых в каждом случае может быть множество.

Конечно, нельзя утверждать, что все застройщики, предлагающие подписать ПДДУ, заранее хотят обмануть потенциальных дольщиков. Многие серьезные и крупные компании также используют такую схему продаж, чтобы избежать простоев и иметь возможность приступить к строительству до того момента, как будут оформлены все разрешительные документы. Но в любом случае, прежде чем идти на риск, дольщику нужно тщательно проверить, с кем он заключает договор, какая репутация у компании, и не тянется ли за ней шлейф невыполненных обязательств.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам в любых вопросах, касающихся долевого строительства. Вы можете обратиться к нам как на стадии подписания договора, чтобы юристы нашей организации проанализировали его условия и подсказали, как минимизировать свои риски, так и в том случае, если у вас уже возникли проблемы с застройщиком. Связаться с нами можно по координатам, которые вы найдете на странице «Контакты».

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков.

Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “свободу договора”, что в буквальном смысле означает, что стороны могут заключать любой договор, в том числе и смешанный. Данное положение позволяет застройщикам, в целях привлечения денежных средств для возведения объекта, заключать с дольщиками различные договоры: предварительный договор купли-продажи (с последующем заключением основного договора купли-продажи); договор инвестирования; договор переуступки права требования; договор простого товарищества. Заключение застройщиком любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве обусловлено тем, что застройщик пытается обойти закон о долевом строительстве, тем самым ставит дольщика в опасное положение, поскольку лишает последнего гарантий, предусмотренных вышеуказанным законом.

. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве

Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:

  • договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
  • в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
  • в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.
История применения судебной практики по признанию заключенного договора договором участия в долевом строительстве

До принятия специального закона, застройщики заключали различные договоры для привлечения денежных средств граждан в целях возведения объекта недвижимости. После принятия ФЗ “О долевом строительстве…”, который обязывает застройщика заключать именно договор участия в долевом строительстве, ситуация коренным образом не изменилась, данное обстоятельство вызвано тем, что контролирующие органы закрывали глаза, а суды по чисто формальным основаниям (в том числе и с ссылкой на ст. 421 ГК РФ) отказывали в признании заключенного договора, договором участия в долевом строительстве.

Указанная ситуация не могла продолжаться слишком долго, поскольку число обманутых дольщиков росло как “снежный ком”. Сравнительно недавно ФЗ “О банкротстве” был дополнен главой о банкротстве застройщиков, которая предоставила дополнительные гарантии дольщикам, но только тем, которые подписали и зарегистрировали именно договор участия в долевом строительстве. Благодаря указанной главе, у дольщиков больше шансов сохранить за собой квартиру в случае банкротства застройщика.

Указанные законы и дополнения к ним не облегчали жизнь людям, которые вступили в правоотношения с застройщиками не по договору участия в долевом строительстве, а таких было (да и есть по сегодняшний день) большинство.

Ситуация несколько поменялась после появления на свет «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), который предоставил дополнительные гарантии дольщикам, не имеющим на руках договор участия в долевом строительстве. К таким гарантиям можно отнести:

  • право дольщика на получения процента по ст. 395 ГК РФв двойном размере, в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, об этом говорит пункт 7 указанного акта;
  • право дольщика на получения процента по п. 6 ст.13 ФЗ “ОЗПП”, а не по ст. 395 ГК РФ (процент значительно ниже), в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, а дольщик приобретал квартиру в личных, семейных целях, на это указывает пункт 8 указанного акта;
  • в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве, при наличие существенных условий основного договора, а также наличие полномочий у застройщика на привлечение денежных средств граждан, данный договор может быть признан основным договором участия в долевом строительстве с обязанностью дольщика предоставить необходимую документацию в регистрирующий орган для регистрации указанного договора (пункт 9 Обзора).
. Основания для признания заключенного договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве

Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве на “пустом месте” невозможно, для этого должны быть основания. К таким основаниям можно отнести устоявшие правоотношения, обличенные в документальною форму, иначе говоря с застройщиком должен быть заключен какой-то договор (предварительный, инвестирования и т.д.).

На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

  • детализация передаваемого объекта недвижимости;
  • цена договора;
  • срок передачи;
  • гарантированный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Последний абзац п. 9 “Обзора” указывает на то, что достаточно наличия в признаваемом договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

Кроме того, застройщик должен:

  • иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором возводится объект;
  • на момент заключения с застройщиком первоначального договора, последний должен обладать разрешением на строительство.
Организации к которым нельзя предъявить требования о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве

Анализируя пункт 11 “Обзора”, в котором указано, что ФЗ “О долевом строительстве” не распространяется на такие организации, как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, можно прийти в выводу, что они не обязаны заключать договор участия в долевом строительстве.

Определение подсудности при подаче иска о признании договора договором участия в долевом строительстве

По общему правилу, иск должен подаваться в районный суд, по месту нахождения возводимого объекта. Данное правило повторяется в п.5 “Обзора”.

В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то заявление о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве нужно подавать в арбитражный суд.

В Решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан по встречному иску гражданина к застройщику о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве было отказано, поскольку начата процедура банкротства застройщика.

по встречному иску ответчика к истцу о понуждении зарегистрировать договор долевого участия судом вынесено определение о прекращении производства по делу, имеется спор о праве, который подлежит разрешению в арбитражном суде РТ, так как в арбитражном суде РТ имеется дело о банкротстве ответчика.

Пример из судебной практики

Довод представителя ответчика о том, что ООО «ФОН-Ривьера» не является застройщиком объекта, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку обязанность по передаче спорного нежилого помещения приняло на себя именно ООО «ФОН-Ривьера».

Долевое участие в строительстве или предварительный договор

В интернете достаточно много советов как определить недобросовестного застройщика, какие документы проверять и какие договоры подписывать. В силу специфики работы я очень часто сталкиваюсь с последствиями несоблюдения таких рекомендаций.

В этой истории пойдет рассказ о том, что может произойти, если не обезопасить себя при долевом участии в строительстве квартир. Причем рассказ будет не только о долевом строительстве,но и о превратностях нашей судебной системы.

Обратились ко мне и моему коллеге несколько человек, которые считали себя участниками долевого строительства квартир, но по окончании стройки не смогли получить их. Все дело в том, что гражданами были заключенные договоры долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. Такой предварительный договор не подлежит государственной регистрации, чем и воспользовалась недобросовестная компания — застройщик.

Действующее законодательство запрещает застройщику заключать предварительные договоры купли-продажи вместо договора долевого участия (ДДУ). Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в Росреестре, что защищает будущего собственника от возможных недобросовестных действий застройщика, например, от двойной продажи. Также исполнение условий ДДУ обеспечивается страхованием ответственности застройщика,которое обеспечивает возврат денежных средств участнику долевого строительства,например, если дом не будет достроен.

В нашем случае у компании –застройщика срок договора страхования закончился, а на новый строк договор продлен не был. В связи с отсутствием страховки стороны договора долевого участия не могли зарегистрировать его в Росреестре, так как страховка в обязательном порядке входит в комплект документов, подаваемых на регистрацию договора. В качестве выхода из ситуации компания – застройщик предложила нашим доверителям заключить предварительные договоры купли-продажи квартир. Доверители,не зная всех тонкостей заключения таких договоров, согласились. Ведь в договорах были прописаны все интересующие их условия: срок для заключения основного договора купли-продажи, очень привлекательная цена на квартиры и параметры самих квартир.

Но и при заключении предварительных договоров застройщик умышленно или нет заложил основание для дальнейших споров.По условиям предварительного договора основной договор купли-продажи, на основании которого регистрируется право собственности, должен быть заключен в течение 15 дней с даты регистрации права собственности на квартиры за застройщиком.

Читайте также:  Кто должен платить за содержание жилого дома?

Заключив предварительные договоры и получив деньги, компания – застройщик больше года достраивала дом и вводила его в эксплуатацию. За это время наши доверители регулярно интересовались устроителей, когда же будет оформлено право собственности, но официальных ответов не получали, а только устные заверения о скорой передаче им квартир.

К моменту окончания строительства застройщик понял, что стоимость квартир существенно выросла по сравнению сценой в предварительном договоре и решил, что неплохо бы получить от продажи текущую рыночную стоимость. Для этого надо было всего лишь продать квартиры,несмотря на то, что были заключены предварительные договоры купли-продажи. Уплаченные деньги, скорее всего, застройщик бы нашим доверителям вернул, но за эту сумму такую же квартиру уже не было возможности приобрести. Доверители, вполне ожидаемо, решили поспорить с застройщиком и получить квартиры по предварительным договорам. Поскольку застройщик не сообщал нашим доверителям дату регистрации права собственности, им пришлось самим ее устанавливать, чтобы не пропустить срок на заключение основного договора.

Такая дата стала известна буквально за два дня до окончания срока на заключение основного договора. В этот же день доверители и пришли за помощью адвокатов. Нам было необходимо успеть за эти два дня уведомить компанию – застройщика о желании заключить основной договор и подготовить документы для подачи иска о понуждении заключить договор в суд. Мы составили уведомление, проект договора купли-продажи и направили к застройщику курьера. Как оказалось, вручить уведомление – это целая проблема,работники компании – застройщика отказались принимать уведомление. Курьер все же оставил уведомление, подсунув его под дверь офиса, а для нас написал отчет о произошедших событиях. На следующий день мы продублировали уведомление в компанию – застройщик по электронной почте, указанной на ее сайте.

Несмотря на все наши усилия,застройщик не собирался продавать квартиры нашим доверителям. Окончательно это стало понятно во время вручения уведомлений. Самая большая опасность на этом этапе заключалась в том, что застройщик мог продать квартиры и тогда у нас не было бы возможности подать иск в суд. Чтобы избежать огорчений, вместе с иском было подано ходатайство о запрете регистрационных действий со спорными квартирами. Суд ходатайство удовлетворил и мы отнесли постановления в Росреестр. До рассмотрения иска застройщик квартиры продать уже точно не сможет.

Рассмотрение дела в суде закончилось всеобщим удивлением, как нашим, так и представителя застройщика. Всего в производстве суда было три иска: одно у одного судьи (А) и два – у другого(Б). Дела были аналогичные по обстоятельствам, за исключением одного момента. По одному делу мы успели направить уведомление с предложением заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного договора. По другим двум делам – годичный срок закончился задолго до обращения доверителей к нам.Первым рассматривалось дело, где срок закончился. Судья Б вынесла по нему решение об отказе в понуждении застройщика заключить основной договор купли-продажи как раз из-за истечения годичного срока. Мы, в том числе представитель застройщика, были абсолютно уверены, что по второму делу судья Б вынесет решение в нашу пользу, так как год не прошел. Однако судья Б отказала в иске и по второму делу. Объяснить такие действия судья я не в состоянии, ни с точки зрения закона, ни с точки зрения обычной логики.

При всем этом судья А вынесла решение в нашу пользу и обязала застройщика заключить с нашим доверителем основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. В этом деле срок направления уведомления тоже давно прошел.

Итого, мы имеем три разных решения,вынесенных двумя судьями, по трем одинаковым делам. Естественно, что все решения были обжалованы в апелляционную инстанцию как нами, так и застройщиком.Ждем, что нам скажет краевой суд.

Предварительный договор долевого участия в строительстве: а стоит ли?

Квартиры в новостройках, как правило, продаются по договорам долевого участия, которые заключаются в соответствии с Федеральным законом № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Но иногда вместо ДДУ дольщику предлагается предварительный договор долевого участия (ПДДУ). Застройщик убеждает, что этот договор – отличная сделка. Но на самом деле, все может оказаться далеко не так.

Что такое ПДДУ и чем он отличается от ПДКП и ДДУ

Прежде всего, нужно упомянуть, что предварительный договор может быть заключен не только о долевом участии (ПДДУ), но и о купле-продаже квартиры (ПДКП). Их нужно различать: предварительный договор долевого участия – это соглашение, в котором речь идет о будущем долевом участии в строительстве жилья. В отличие от него, по ПДКП застройщик обещает передать готовую квартиру. Это два разных соглашения, и связанные с ними последствия и риски для дольщика также различны. Предварительный договор купли-продажи мы рассмотрим в другой статье. Ниже речь пойдет о предварительном договоре долевого участия в строительстве (ПДДУ).

Иногда покупатель квартиры подписывает ПДДУ, не разбираясь в том, что это не договор долевого участия по 214 ФЗ – в результате невнимательности, или потому, что менеджер застройщика ввел его в заблуждение. Однако предварительные соглашения прямо не предусмотрены 214-ФЗ. Предварительный договор долевого участия не равнозначен ДДУ, который будет зарегистрирован Росреестром и защищает права дольщика в соответствии с законом.

В то же время, нельзя утверждать, что заключение предварительного ДДУ противоречит закону. Гражданский кодекс РФ в статье 429 предусматривает подобные соглашения. Однако его соответствие Закону «Об участии в долевом строительстве» зависит от того, какие условия будут в него включены.

Предварительный договор долевого участия по общему правилу не предусматривает оплаты.

Если ПДДУ действительно не предполагает внесение средств — или предусматривает небольшой платеж (депозит) как гарантию (обеспечение ) исполнения обязательств, такой договор можно заключить. Но нужно помнить, что он не гарантирует получение квартиры. Подобные предварительные договоры заключаются для бронирования квартиры в новостройке. Все, о чем говорит предварительный договор – что в будущем застройщик и будущий дольщик подпишут основной договор долевого участия. Желательно также, чтобы депозит не был потрачен немедленно, а был использован только после заключения ДДУ (но это дольщик не сможет проконтролировать). Если же платеж по предварительному документу значителен, это тревожный знак.

Зачем застройщики заключают ПДДУ и законно ли это

Необходимость предварительного договора ДДУ возникает, если застройщик не может (или не хочет) немедленно заключить основной ДДУ. Причиной этого может быть как дольщик, так и сам застройщик.

Наиболее законный случай заключения ПДДУ — при покупке квартиры в новостройке в кредит. Банку требуется уверенность в том, что кредитные деньги пойдут именно на приобретение квартиры. Застройщику же нужна гарантия получения средств. Чтобы все остались довольны, дольщик и застройщик заключают ПДДУ, по которому уплачивается первоначальный взнос. Дольщик предоставляет это соглашение банку и получает одобрение кредита. Убедившись, что деньги будут, застройщик заключает с дольщиком основной ДДУ.

Но так происходит не всегда. Часто причина заключения ПДДУ – отсутствие у застройщика на начальных этапах проекта разрешения на строительство, разрешения на привлечение средств дольщика и других необходимых документов. Оформление документов длится долго. Средства же нужны застройщику все время: приходится оплачивать зарплаты сотрудникам, разрабатывать проект, готовить строительство. Поэтому приходится заключать предварительный ДДУ с оплатой, хотя это и не соответствует закону. После того, как необходимые документы оформлены, застройщик подписывает основные ДДУ – или же не подписывает, что означает проблемы для дольщиков.

Оплата по ПДДУ: что с ней не так

Застройщику крайне выгодна такая схема: он сразу получает деньги без жестких обязательств по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Финансовые риски же незначительны. В неблагоприятном случае дольщику возвращается обеспечительный платеж, без неустоек и штрафов. Таким образом, для застройщика предварительный договор означает сплошные «плюсы», а все «минусы» достаются дольщику.

Правда, дольщик может пытаться в суде доказать, что на самом деле с ним был заключен ДДУ, а не ПДДУ. Если сумма депозита оказалась значительной (сопоставимой со стоимостью квартиры), суд примет решение в его пользу.

Для покупателя квартиры ПДДУ не представляет почти никаких выгод, кроме возможности забронировать понравившуюся квартиру. Рисков значительно больше, чем плюсов.

Риски ПДДУ

Основной риск ПДДУ состоит в том, что дольщик не получит по нему квартиру. ПДДУ – это только обещание в будущем заключить основное соглашение со всеми гарантиями по 214-ФЗ. Для застройщика предварительный договор долевого участия в строительстве в большинстве случаев выгоден, а для дольщика – как правило, нет.

Обязательства застройщика не обеспечены

Приобретение квартиры по ДДУ обеспечено в соответствии с 214-ФЗ за счет:

  • залога прав застройщика на земельный участок и недостроенный дом;
  • пеней, неустоек и штрафов, которые вынуждают застройщика действовать в соответствии с законом.

Предварительный договор долевого участия не предоставляет никаких подобных гарантий дольщику.

Не соблюдаются сроки строительства

Очень часто, подписав ПДДУ, застройщик затягивает срок заключения основного договора долевого участия. Каких-либо эффективных способов воздействия на него, кроме судебного разбирательства, у дольщика нет. В зависимости от обстоятельств, дольщик может либо требовать заключения основного ДДУ, либо (если цена квартиры полностью была уплачена) – настаивать на том, что в действительности застройщик подписал с ним именно основной ДДУ, а не предварительный. О правильном поведении в такой ситуации и виде иска лучше посоветоваться с юристом.

Обман дольщиков и двойные продажи

Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится. В случае с ПДДУ таких препятствий нет.

Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

Потеря денег

Другой риск дольщика – потерять деньги, переданные застройщику в виде обеспечительного депозита. Строительная компания может отказаться вернуть деньги по требованию участника долевого строительства, если ДДУ окажется незаключенным в предусмотренный в предварительном договоре срок. В этом случае, деньги придется возвращать через суд.

Хотя по общему правилу дольщик будет вправе получить компенсацию за пользование чужими деньгами по Гражданскому кодексу РФ, такая компенсация для дольщика-физического лица окажется в два раза меньше, чем предусмотренная 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки ЦБ вместо 1/150). Но, скорее всего, эта дополнительная сумма не компенсирует фактическую инфляцию и возросшие цены квартир. Чтобы получить компенсацию в полном объеме, дольщику придется доказать, что ПДДУ на самом деле являлся полноценным договором долевого участия.

Банкротство застройщика

Еще одна, более существенная проблема возникнет, если финансовое положение застройщика ухудшится. Дольщики при банкротстве защищены положениями 214-ФЗ. В ряде случаев они имеют право на выплаты из компенсационного фонда. Проданные по ДДУ квартиры защищены от требований кредиторов.

В соответствии со статьей 201.1 (часть 6) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ покупатели квартир по предварительным соглашениям, защищены в случае банкротства застройщика. В части шестой этой статьи перечислены наиболее распространенные схемы продажи квартир в новостройках в обход требований 214 -ФЗ — предварительные договоры, купля-продажа, вексельные схемы, ЖСК и другие. Требования участников таких сделок о передаче квартир или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

Но в случае двойных продаж, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, и при этом один из них получил квартиру по акту приема-передачи, такой дольщик имеет преимущество и может оставить за собой квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 № 67-КГ16-15). Остальные, в лучшем случае, смогут вернуть деньги — и то не всегда.

Заключение и регистрация ПДДУ

Если же, несмотря на все риски, квартира или цена настолько привлекательна, что дольщик принимает предложение о ПДДУ – нужно хотя бы его правильно заключить.

Важно, чтобы предварительный договор содержал все условия основного договора долевого участия:

  • описание квартиры и многоквартирного дома. Должна быть указана вся информация о квартире: секция, этаж, площадь, количество комнат, отделка.
  • цену квартиры. Необходимо прописать полную стоимость квартиры и цену за метр. Также, должны быть определены сроки оплаты. Если ПДДУ содержит условие о депозите, также должно быть указано, что депозит засчитывается в счет цены основного ДДУ.
  • указание на то, чем гарантировано исполнение обязательств застройщика.
Читайте также:  Административные аспекты в жилищных правоотношениях

Самый удобный способ обеспечить необходимые условия – приложить к предварительному договору проект основного ДДУ.

Предварительный договор также должен устанавливать срок, в который будет заключен основной ДДУ. В отсутствие такого указания этот срок равен 1 году. Договор долевого участия можно будет заключить и досрочно.

В любом случае, формулировка вроде «заключить основной ДДУ в течение 1 месяца после получения разрешения на строительство» должна насторожить дольщика. При такой формулировке застройщик может долго оттягивать заключение ДДУ. Поэтому срок желательно определить, как конкретную дату.

Некоторые юристы считают, что необходимо регистрировать предварительные договоры, поскольку основной ДДУ подлежит регистрации. Однако, обычно такие предварительные соглашения не регистрируются, и суды поддерживают именно эту позицию. Закон устанавливает, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Однако регистрация не связана напрямую с формой договора. Форма же договора (простая письменная) остается одной и той же и в случае ДДУ, и в случае ПДДУ. Поэтому даже если основной ДДУ, который стороны планируют заключить, подлежит регистрации, для предварительного договора регистрация не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 года № 5-В10-42, пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).

Если строительная компания не укладывается в срок, ее менеджеры могут попросить подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться на это или нет – зависит от участника долевого строительства.

Образец ПДДУ

Образец предварительного договора долевого участия в строительстве вы найдете на нашем сайте.

Заключать предварительное соглашение о долевом участии или обратиться к другому застройщику – зависит от дольщика. В любом случае, стоит взвесить все риски и выгоды такого решения.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Особенности заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Содержание статьи

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного. Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить – ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор – это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

  • обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
  • срок заключения основного соглашения;
  • существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

О законности заключения предварительного договора долевого участия

ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.

Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.

Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ – это получить вложения в свои проект. Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг. Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).

Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.

Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.

Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.

Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.

Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них – это вероятность вообще не получить назад своих денег.

По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.

Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.

Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование – можно смело обращаться в суд.

Почему не ДДУ?

Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов. Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др. В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.

В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.

ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие – потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.

В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.

Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.

Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно – это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.

Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.

Ссылка на основную публикацию