Потребитель риелторских услуг имеет больше прав, чем риелтор

Потребитель риэлторских услуг имеет больше прав, чем риэлтор

Автор: Панкова В., интервьюер Бикеева И.

«Потребитель риэлторских услуг имеет больше прав, чем риэлтор».

О защите прав потребителей риэлторских услуг говорят много, но пора признать, что корень проблем лежит в несовершенстве законодательства о риэлторской деятельности. Об этом рассказывает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты-недвижимость» и председатель комитета по защите прав потребителей Гильдии риэлторов г. Москвы.

− Есть ряд профессий, правовой статус которых четко определен. Например, статус адвоката определяется Законом об адвокатуре и адвокатской деятельности, Гражданско-процессуальным, Уголовно-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами. То же можно сказать о нотариусах, деятельность которых четко регулируется Законом о нотариате и рядом статей Гражданского кодекса. На Ваш взгляд, нуждается ли правовой статус риэлтора в таком же четком определении, и как Вы могли бы обосновать свою позицию?

Действительно, правовой статус риэлтора на настоящий момент в России не определен никаким законом. Само понятие «риэлтор» дано Российской гильдией риэлторов, что нельзя считать законодательным определением. И товарный знак риэлтора закреплен у нас за Российской гильдией риэлторов. Из-за этого возникает большая путаница в том, кто такой риэлтор, что есть риэлторская услуга, что она в себя включает. Например, за рубежом четко разграничено: риэлтор – это тот специалист, который ищет покупателя на недвижимость, либо для покупателя ищет объект. С того момента как нашли покупателя или объект и дело за оформлением прав собственности, деятельность риэлтора заканчивается.

Таким образом, при сделках с недвижимостью всегда работают в связке риэлтор и юристы, у которых есть совершенно четкое разграничение того, что они делают. Что происходит у нас в России в настоящий момент, на примере Москвы. Здесь есть три вида компаний, которые позиционируют себя, как риэлторские: компании, которые оказывают и риэлторскую услугу и юридическую; компании, которые говорят, что оказывают обе эти услуги, но на самом деле предоставляют только риэлторскую; и компании, которые оказывают только риэлторскую услугу, а потом советуют идти к юристам. В связи с этим, естественно, имеется большой разброс цен на услуги, ведь они не могут стоить одинаково. А у потребителя возникает совершенно размытая картина того, сколько реально стоит риэлторская услуга. Начиная от 2 % (чисто риэлторская услуга), потом тебе советуют идти на оформление к юристам и заплатить еще 3 %. Но при этом компании, оказывающие только риэлторскую услугу, заставляют весь рынок дисконтировать. И добросовестные риэлторы, которые работают более 15 лет, по тем стандартам, которые были в 1990-х, которые обеспечивают обе услуги, вынуждены снижать цены, потому что клиенты убеждены, что риэлторы работают за 2 %. И людям сложно объяснить, что, да, там 2 %, но услуга совсем другая. В этом плане, возглавляя комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг, отлично понимаю, что необходимо на законодательном уровне закрепить понятие риэлтор и его обязанности. Потому что страдает, в первую очередь, именно потребитель. Он выходит на этот рынок, а потом боится, вообще, к риэлторам обращаться, но идет к каким-то частникам, а потом через суды с еще большими проблемами решает свои ситуации. Кто-то начинает ориентироваться на меньшую стоимость услуг, но «бесплатный сыр он только в мышеловке». Потому что обычно самый маленький процент берут те, кто ни за что не отвечает или компании-неудачники, которые в связи с кризисом готовы работать по любой цене. Но это чревато судами, в которых концов не найдешь.

А страдают добросовестные риэлторы и потребители. Поэтому было бы правильным принять закон о риэлторской деятельности. Либо стоило бы создать саморегулируемые организации риэлторов, но на настоящий момент Закон о саморегулируемых организациях тоже не реализуется в том смысле, который в него закладывался. Когда было лицензирование, работать было легче риэлторам и лучше было потребителям. Они знали к кому идти, как наказывать, чего требовать от риэлторской компании. Когда я общаюсь с другими директорами риэлторских компаний, то те компании, которые пришли надолго, говорят, что мы за, мы готовы выполнять некие требования, мы готовы выполнять требования контролирующих органов, но мы за то, чтоб это было в каком-то законном поле. Потому что на сегодняшний момент не понятно, как назначать стоимость услуги. Мы не можем соперничать с компаниями, которые недобросовестно раскрывают перед потребителем состав своей услуги. У них, конечно, издержки меньше, ведь нет своих юристов, проверки не проводятся, а штат юристов в компании самая большая нагрузка на бюджет компании и юридические проверки недвижимости стоят недешево.

− Понятие «риэлторская услуга», как она понимается в РФ и за рубежом?

Понятие у нас размыто. Еще раз повторю, те компании, которые пришли всерьез и надолго, оказывают более качественные услуги. Поэтому потребителю, когда он
приходит в компании, необходимо задать вопрос, что именно входит в вашу услугу? Надо узнать, есть ли в компании юридический отдел, не юрист, тем более приходящий юрист, а юротдел. Нужно узнать, кто будет сопровождать сделку.

Например, у нас в компании сделку всегда сопровождают агент, менеджер и юрист. Это практика многих компаний, конечно, я имею в виду добросовестные компании.

− Весьма дискуссионным является вопрос о страховании профессиональной ответственности риэлтора. Существует мнение, что надо страховать не услугу, а титул объекта недвижимости. Есть сторонники компенсационного фонда саморегулируемой организации, также существуют сторонники страхования в аккредитованных страховых компаниях. Какая из позиций наиболее близка Вам и почему?

Это действительно очень дискуссионный вопрос. Что страховать? Страховать профессиональную ответственность риэлтора, титул собственности, т. е. ее утрату, создавать компенсационный фонд? В мире существует несколько систем, из них 3 основные, а четвертая у нас такая смешанная, «никакая», как я это называю.
Говорю, с точки зрения того, что получает конкретный потребитель. Первая система распространена в США и Канаде, когда сделки страхуют страховые компании. В том случае если что-то происходит, то все убытки возмещает страховая компания. Это многолетняя традиция, существующая более 100 лет. Страховые компании изучают историю объекта, у них есть данные по ним, за век сложилась устоявшаяся практика. И люди, когда идут и платят страховым компаниям за их услугу, они четко знают, что они за это получают. Это гарантии.

Вторая система из Германии, где на государственном уровне создан некий компенсационный фонд. Продавец после регистрации сделки государством, в
случае признания ее недействительной, разбирается с этим компенсационным фондом.

А покупателя не трогают. Понятно, что в такой ситуации желание мошенничать возникает редко, ведь ты понимаешь, что с тобой будут биться юристы государства.

Существует третья система, которую сейчас лоббирует нотариальное общество, которая существует во Франции. Там сделку регистрирует нотариус, за которым закреплен некий округ. Нотариус − там наследуемая профессия, и на протяжении очень многих лет архив по данному объекту содержится у одного нотариуса. При этом он имеет права запрашивать справки, регистрация у нотариуса может длиться до месяца, и он
несет ответственность. Во Франции были случаи, когда нотариусы своим имуществом компенсировали людям материальные потери.

Что же происходит у нас? Страховые компании кричат: страхуйте, страхуйте. Но если мы будем хорошо разбираться в условиях страхования, то титульное страхование распространено на 1 или 3 года. А в Америке это пожизненно. У нас многие люди платят за год, а проблема может возникнуть и через

3 года. Практика показывает, что есть квартиры, по которым возникали претензии по истечении 10 лет. Несмотря на то что самый большой срок исковой давности 10 лет, но он «мягкий», его можно продлить, восстановить и т. д. Очень много лазеек для хороших юристов. И есть специалисты, я не хочу их называть юристами, потому что в моем понимании юрист, это тот, кто помогает людям, которые специализируются на том, что хорошо знают нестыковки законодательства и, используя их, начинают отсуживать квартиры добросовестных приобретателей. Не могу сказать, что на сегодняшний момент страховка является гарантией безопасности для добросовестного покупателя. Второе, у нас на законодательном уровне закреплена ответственность регистрирующих органов в размере 1 млн, но сравните со стоимостью недвижимости в Москве от 4 млн и выше. И я не слышала ни одного случая, чтобы этот миллион выплачивался. Но в любом случае, это не реальная стоимость, хотя, возможно, для удаленных регионов в этом законе есть смысл. Следующее, несут ли нотариусы ответственность за сделки? Они, конечно, лоббируют 100-процентное заверение договоров купли-продажи в нотариате, но давайте посмотрим на историю России последних лет. За последние 20 лет я не знаю ни одного случая, когда нотариусы выплачивали пострадавшей стороне компенсацию по тем договорам, которые они заверили. И знаю массу случаев, когда нотариусов привлекали к уголовной ответственности, и когда они делали липовые завещания, доверенности и удостоверяли договоры, которые противоречат законодательству. Нет многовековой культуры?! Но при этом есть риэлторы, и все пришли и говорят: «Риэлтор виноват!» Ни мы, ни нотариус, никто другой не могут сделать запросы в какие-то органы, проверить, состоит человек на учете или нет.

И риэлторы тем и занимаются, что уговаривают собственников пойти и взять эту или иную справку. Идут в ДЭЗ и за шоколадку выпрашивают показать выписку из домовой книги. И анализируют все документы. Узнают всю историю квартиры от и до. Но при этом мы не застрахованы. В моей практике по комитету защиты прав потребителей 4 года назад человек в августе купил квартиру и в течение месяца ему выдали три совершенно разных выписки из домовой книги. При покупке, что квартира свободна, потом там появился один жилец, потом второй, которым выезжать некуда.

И второго жильца он не может выселить, потому что он относится к категории людей, которых не выселяют в судебном порядке. Мы не застрахованы от подлога чиновников: сотрудников ДЭЗ, паспортных столов. И это достаточно распространенный случай. Поэтому, если бы заработал закон о саморегулируемых организациях и был бы создан некий серьезный компенсационный фонд, но при этом права риэлтора включали бы возможность запрашивать информацию, то выиграли бы не только риэлторы, а в первую очередь потребители.

− На Ваш взгляд, решает ли проект закона о риэлторской деятельности в предложенном варианте свою главную задачу: сделать невозможной деятельность теневых структур, закрыть для них вход на рынок. Какими положениями его необходимо дополнить, чтобы эта задача была решена?

Проект закона о риэлторской деятельности, на мой взгляд, очень сырой. Дело даже не в том, чтоб сделать невозможным деятельность теневых структур, закон в принципе сырой. Он не решает главной задачи – вопрос о том, что такое риэлторская услуга, что она в себя включает, что будет, если компания будет отступать от этих стандартов. Нет стандартов риэлторской услуги, нет стандартов риэлтора, нет ответственности за не соблюдение этих стандартов и нет прав. Потому что при совершении сделки, чтобы исключить возможность признания этой сделки недействительной, нужна информация из психдиспансера, из наркологического диспансера, из органов внутренних дел, из ЗАГСов, от нотариусов, вообще, по стране нет единой базы этой информации. Этот закон не решает этих проблем. Теневые структуры могут работать там, где есть пробелы в законодательстве. Если их закрыть и строго регламентировать, на мой взгляд, то желания приходить на этот рынок у теневых структур не будет возникать. Вспоминаю время, когда было лицензирование. Ведь главное ругательство тогда было: «Пожалуюсь в лицензионную палату!» Содержать огромный штат юристов не требовалось. А сейчас у нас юрист вынужден выезжать на все переговоры с контрагентами. Часто говорят, что строительные и риэлторские лицензии продавались. Но я не знаю ни одной компании, которая бы ее купила. Потому что на тот момент два человека из компании должны были сдать экзамен в Департаменте муниципального жилья. Сама его сдавала. Это был очень серьезный экзамен. Еще надо было выполнить огромное количество требований лицензионной палаты. Со строительными лицензиями было чуть проще. Моя позиция: законодательство необходимо, как и практика лицензирования в той форме, которой она была. Может быть, какие-то нарушения и были, но давайте не забывать, какое было беспокойное время. Ведь открывая Интернет, читаешь: «Очередного гражданина обманули риэлторы». Но это не те люди, которые сдавали экзамен, имеют лицензию, а некие частные лица, находящиеся в сговоре с сотрудниками органов власти.

И проблема самого потребителя заключалась в том, что он не спросил лицензию, не поинтересовался ее подлинностью.

− Для защиты прав потребителей риэлторских услуг общественные организации риэлторов разработали Кодекс этики и Стандарт практики риэлторской деятельности. Кодекс имеет рекомендательный характер, но в случае его неисполнения следуют довольно жесткие санкции, вплоть до исключения из ассоциации. Почему?

Действительно, существуют Кодекс этики и Стандарт практики риэлторской деятельности у общественных организаций. И знаю случаи исключения из них компаний, не соблюдающих Кодекс и Стандарт. Но пока нет ответственности на законодательном уровне, есть перекосы и у общественных организаций. Мне известны случаи, когда довольно большие корпорации или компании нарушали кодексы и их не исключали. Это не является выходом. Панацея − это все-таки закон. Понятно, что само сообщество регулирует отношения. Мы в комитете регулярно собираемся, выслушиваем граждан, стараемся им помочь. Но общественные организации могут помочь только когда есть незначительные нарушения обязательств. В случаях мошенничества мы никак не можем помочь. А есть компании в Москве, по крайней мере я знаю две, с довольно агрессивной рекламой, которые очень грубо нарушают права потребителей и работают на грани закона. Они делают деньги, это не бизнес. Для меня всегда показатель реклама. Если компания дает много рекламы, то это значит, что она не заинтересована в том, чтобы клиенты возвращались к ней. Знаю много компаний, которые, не давая рекламы, работают по 16−20 лет, потому что клиенты уходят от них довольные и рекомендуют их своим друзьям. А реклама у нас очень дорогая и в конечном счете ее оплачивает именно потребитель. Иногда люди приходят и спрашивают: «А вот эта компания, она как-то не на слуху». И я им советую, присмотреться внимательней, может быть это и лучше, что не на слуху. Конечно, с опаской надо относиться к компаниям, которые открылись недавно.

− Почему выгодно обращаться в комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг? И кому это больше нужно: гражданам или риэлторским компаниям?

Некоторые третейские организации, например, третейский суд, комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг выгодны как риэлторам, так и клиентам. Другое дело, что в их зону влияния входят не все конфликты, которые могут возникнуть между потребителем и компанией. Третейский суд он, конечно, может рассматривать что-то более серьезное, но все-таки большинство дел мы направляем в суд общей юрисдикции. Для меня это некий маркер, если компания готова на то, чтобы подчинятся требованием таких общественных организаций, это плюс для нее.

Полная версия статьи в печатной версии Жилищное право

Оплата услуг риэлтора при продаже квартиры

Кто платит риэлтору.

Начать следует с того, что покупатель с продавцом могут заранее обсудить этот момент и даже заключить отдельный договор. В этом документе должно быть указано, кто платит агентству и в каком объеме (обычно все делят пополам). Однако зачастую все расходы несет именно та сторона, которая и заказывает услуги в агентстве или у риэлтора.

Когда платит покупатель квартиры.

Покупатель недвижимости может обратиться к агенту или риэлтору за помощью в поиске жилья. Обычно дополнительные услуги не оказываются. Покупатель получает информацию не только из открытых источников, которую он мог бы найти и самостоятельно, но и из закрытых баз данных, которые в каждом агентстве свои. Комиссия за выполняемую работу в такой ситуации обычно ниже, чем при полноценном сопровождении сделки, но многое зависит от того, до чего договорились между собой клиент и представитель АН.

Читайте также:  Компенсация за потерю жилья добросовестному приобретателю

Пример: У клиента нет времени самостоятельно искать квартиру, и он нанимает риэлтора. Тот сначала изучает требования заказчика, после чего формирует выбору из подходящих объектов недвижимости. Если на этом этапе стороны считают, что условия сделки выполнены, клиент платит небольшую комиссию. А вот если бы ему понадобилось полноценное сопровождение, то цена услуг возросла бы примерно на 2-5% от стоимости будущей квартиры.

В чем вопрос?

Сделки с недвижимостью имеют важную особенность. В них принимают участие две стороны, а именно продавец и покупатель. Фактически каждая из них пользуется услугами риелтора. Однако когда речь заходит об оплате они считают что вознаграждение специалиста – это обязанность противоположной стороны. Сделки с недвижимостью обходятся недешево, поэтому неудивительно, что каждая сторона стремится скинуть с себя подобный груз финансовой ответственности.

Однако пострадавшей стороной и вовсе может оказаться риелтор, оставшийся без вознаграждения. Как вести себя специалисту, сопровождавшему сделку с недвижимостью? С кого требовать оплату услуг?

Ситуация может получиться неоднозначной. Покупатели считают, что риелтору должен платить продавец, ведь это ему помогли реализовать недвижимость и получить прибыль. Однако продавец может иметь противоположную точку зрения. Он считает, что риелтор помогал покупателю в поисках подходящих объектов. Соответственно, за оказанные услуги тоже должен платить покупатель.

Этот спор может продолжаться бесконечно. Однако в нем есть и третья точка зрения, которая принадлежит самим риелторам. Они бы не отказались получить комиссионное вознаграждение с каждой стороны по отдельности. Фактически это двойная оплата услуг. Однако провернуть подобную хитрость удается немногим специалистам на рынке недвижимости. Обычно профессиональные риелторы не озвучивают подобные планы, но если подвернется возможность их реализовать, непременно не упустят своего.

Ответственность риелтора

Прежде всего, задача этого специалиста – предоставить клиенту как можно больше информации по разным пунктам. К примеру:

  • об объектах недвижимости;
  • процедуре совершения сделки;
  • условиях оплаты (особенно актуально для тех, кто использует заемные средства, материнский капитал и т .д.).

Ответственность риелтора не распространяется на случаи нарушения условий сделки ее сторонами, то есть продавцом или покупателем.

Всем людям свойственно ошибаться. Риелторы – не исключение. Если ошибка этого специалиста привела к увеличению сроков передачи объекта недвижимости, необходимость исправлять ошибки в документах и так далее, клиент имеет право потребовать сокращения риелторского вознаграждения.

Когда правильно вносить платеж?

  1. В тот момент, когда продавцы передали ключи покупателю, а все прописанные в ней лица снялись с регистрационного учета. Это наиболее предпочтительный вариант, так как сделка является полностью завершенной.
  2. В момент выдачи зарегистрированных документов Росреестром. Это менее удобно для того, кто приобрел квартиру, но также допустимо.
  3. В момент непосредственного подписания ДКП. Так как сделка еще незавершена, а право собственности юридически по прежнему принадлежит продавцу до момента регистрации – этот вариант является наименее удобным и для продавца, и для покупателя – риэлтор уже получил свое вознаграждение и доводить сделку до логического завершения у него нет необходимости.

Частник

ПлюсыМинусы
Вся прибыль достается риэлтору. Это около 50-100% комиссионных со сделок по аренде и 3-5% при продаже недвижимости.Ответственность. ИП-шник сам защищает себя в суде, ищет клиентов и ведет сделки в одиночку, сам ищет партнеров и специалистов (юристов, нотариусов), сам занимается продвижением.
Независимость. Вы сами проводите сделки так, как нужно вам, и только от вас зависит ваш рабочий график и стратегия работы.Все расходы — на риэлторе. Оплата регистрации ИП, расходы на маркетинг и сайт, оплата услуг партнеров, налоги (частники попадают под упрощенный налог — от 5 до 15 % с полученных комиссионных за квартал).

Евгений Палько, московский частный риэлтор для форума ners.

ru::
— Во многих агентствах устанавливаются планы по продажам таким образом, что брокерский процент зависит от выполнения плана. Частники же получают весь куш целиком. Однако, чтобы быть успешным брокером-одиночкой, нужно иметь большую клиентскую базу и своих «поставщиков» хороших заказов.

Вывод: в частные риэлторы можно идти, если у вас за плечами уже есть опыт, клиентская база, рекомендации и капитал, который покроет первичные расходы. Можно ли быстро заработать, устроившись риэлтором в агентство, даже если у вас нет опыта? Да, но придется поискать место, где вас всему научат.

Читать по теме
Как научиться определять типы клиентов, покупающих недвижимость, и закрывать сделки даже с самыми придирчивыми? Читайте в нашем блоге

Основные моменты

В данном разделе разберемся, сколько стоят услуги риэлтора в вопросах приобретения недвижимого имущества. Расчет стоимости услуг осуществляется, исходя из конкретной ситуации.

Например, если в процессе приобретения квартиры необходимо решать вопросы с совладельцами долей в квартире или с наследниками, или же на квартире имеются обременения или аресты, тогда специалисты занимаются решением данных вопросов.

Следовательно, цена услуг риэлтора при покупке квартиры недешевая, ведь граждане желают быть уверенными в том, что на приобретенной квартире не будет никаких обременений и иных проблем.

Определения

Агентство недвижимостиСпециализированное учреждение, специалисты которого оказывают необходимые услуги по продаже и покупке недвижимости, аренде квартир и домов, а также ведут полностью юридическую сторону оформления сделок с недвижимым имуществом
КомиссияПлата в расчете от суммы приобретаемой недвижимости, которая выплачивается риэлтору или специализированному агентству недвижимости
РиэлторСпециалист, занимающийся оформлением сделок любого рода с недвижимым имуществом. За свои услуги по оформлению договоров и сделок берет комиссию
СобственникЛицо, которое на основании правоустанавливающих документов владеет недвижимостью и может проводить с ней различного рода сделки

Какова стоимость

Услуги риэлтора по подбору недвижимости для приобретения клиентом составляют примерно 2,5%-3% в зависимости от региона и стоимости недвижимости.

Данный процент от суммы в основном применяется для среднестатистического жилья в средней ценовой категории.

Для квартир стоимостью выше средней цены и жилья вип-класса действует другая система расчета комиссии. В основном, в договоре прописывается фиксированная сумма вознаграждения риэлтора.

Стоимость услуг при подборе недвижимости значительно выше, чем при чистой продаже или покупке. Ведь при такой операции увеличиваются финансовые и трудовые затраты специалиста.

Сколько процентов берут риэлторы за продажу одной квартиры и покупку другой? москва

За двадцать пять лет рынок недвижимости в стране так и не стал контролируемым, а посредники разработали ряд серых схем, чтобы получать с клиента скрытую комиссию. В итоге услуги риэлтора сводятся к поиску собственника объекта и «прятках» его контактных данных от покупателя. При этом агенты по недвижимость объясняют высокую стоимость услуг огромным объемом работы.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус обязан проверить все предоставленные ему документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки. Следовательно, он несет полную ответственность за свои действия. Если в результате одной из сторон будет причинен ущерб, то он будет отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Также существуют страховки ответственности нотариусов для покрытия возможного ущерба. Если средств в результате будет недостаточно, то в ход может пойти коллективный полис страхования, который оформляется в региональных нотариальных палатах.

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо»[13].

Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту – физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года).

Перечислим эти права:

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риэлтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко[14]. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% – новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства[15].

Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.

Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

Начальник управления по экономической безопасности Москвы А. Корсак считает, что до сих пор на рынке встречаются часто заведомо недобросовестные организации. Они предлагают потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Другие фирмы, выиграв конкурс на строительство дома, привлекают соинвесторов, получают с них деньги, но строить не спешат. Приобретая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «протрачивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

а) отказаться от исполнения договора купли – продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

б) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли – продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент в праве требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Читайте также:  Заключение договора строительного подряда на выгодных условиях

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли – продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Потребители риэлторских услуг

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг. Предоставление фирмой клиенту полной информации о услугах и их стоимости. Переход риска случайной гибели и ответственность сторон. Риэлторский договор, соблюдение его пунктов или отказ от его исполнения.

РубрикаГосударство и право
Видреферат
Языкрусский
Дата добавления23.10.2014
Размер файла16,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

риэлторский договор услуга клиент

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту – физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года). Перечислим эти права:

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1. соразмерного уменьшения покупной цены;

2. безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

· отказаться от исполнения договора купли – продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

· потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли – продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли – продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

Размещено на Аllbest.ru

Подобные документы

Исследование теоретических основ риэлторской деятельности в Российской Федерации. Права и обязанности сторон по договору на оказание риэлторских услуг. Изучение видов риэлторских услуг и проблем их правового регулирования в современном гражданском праве.

дипломная работа [120,6 K], добавлен 09.06.2013

Общие положения о договоре возмездного оказания услуг. Виды возмездного оказания услуг. Права и обязанности сторон по договору возмездного оказания услуг. Особенности правового регулирования оказания отдельных видов услуг. Ответственность по договору.

курсовая работа [100,2 K], добавлен 16.06.2014

Понятие и общая характеристика договора об оказании гостиничных услуг. Права, обязанности и особенности гражданско-правовой ответственности сторон. Особенности изменения и расторжения договора. Право на односторонний отказ от исполнения условий договора.

курсовая работа [37,4 K], добавлен 09.06.2011

Понятие и правовая сущность договора оказания юридических услуг. Сроки предоставления аудиторских услуг. Цена и другие существенные условия. Права, основные обязанности и ответственность сторон по договору возмездного оказания аудиторских услуг.

курсовая работа [28,4 K], добавлен 04.05.2014

Законодательство, регулирующее заключение, исполнение и прекращение действия договора возмездного оказания услуг. Права и обязанности сторон договора, ответственность за неисполнение обязательства по оказанию услуг. Система договоров оказания услуг.

дипломная работа [89,8 K], добавлен 15.04.2014

Реализация туристского продукта с помощью заключения договора об оказании туристских услуг с клиентами, которые покупают тур. Характеристика договора оказания туристских услуг, его элементы. Права, обязанности и ответственность сторон по данному договору.

контрольная работа [26,9 K], добавлен 13.01.2017

Возмездное оказание услуг, особенности его реализации в сфере психологической помощи на частной основе, отражение в Конституции России. Содержание и принципы составления соответствующего договора, права и обязанности сторон, ответственность за нарушения.

реферат [41,5 K], добавлен 28.02.2015

Понятие и характеристика услуг, их классификация, правовое регулирование данной деятельности. Основные виды возмездных услуг. Новые виды возмездных услуг в гражданском праве, порядок составления соответствующего договора, права и обязанности сторон.

курсовая работа [35,0 K], добавлен 29.12.2010

Правовые аспекты договора подряда. Форма и содержание договора подряда. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Риск случайной гибели или случайного повреждения результата работы. Просрочка передачи или приемки результата работы.

Читайте также:  О некоторых проблемах, возникающих при рассмотрении арбитражными судами вопросов качества выполненных подрядных работ

курсовая работа [53,3 K], добавлен 10.08.2011

Сущность договора туристских предприятий. Виды и особенности договоров между туроператорами и поставщиками услуг. Понятие и стороны договора оказания туристских услуг. Права, обязанности и ответственность сторон по договору об оказании туристских услуг.

курсовая работа [53,8 K], добавлен 01.12.2014

Как риэлторы вынуждают нас покупать ненужные услуги

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Допустим, вы ищете квартиру. Сами, без риэлтора. Ведь, если есть свободное время и готовность потратить его на решение задачи поиска жилья, почему бы самостоятельно не позвонить по объявлениям о продаже или сдаче. На оплате услуг риэлтора, опять же, получится сэкономить…

Итак, вы набираете номер. Едва ли не первое, что вы услышите, будет вопрос: «Вы риэлтор или для себя?» И после ответа «для себя» голос в трубке станет мягче и приветливее. Правда, разговор с этой минуты во многих случаях плавно сместится от характеристик объекта к красочному описанию услуг риэлтора. Больше того, на поверку вполне может оказаться, что и квартиры, указанной в объявлении, просто не существует. Это «приманка» – один из широко распространенных недобросовестных способов привлечения клиентов, которые используют как частные маклеры, так и представители агентств недвижимости. Подобные «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки и массу нервов в попытках заставить риэлтора говорить о том, что интересует потребителя. То есть об объекте, который вызвал интерес, а не об услугах, которые в данном случае не интересуют. Однако риэлторы – люди, на практике воплощающие поговорку «волка ноги кормят». Поэтому они рассматривают каждого обратившегося к ним со всех сторон. И в этом, собственно, нет ничего плохого, если бы не одно но: потребитель имеет полное право решать свою жилищную задачу как с помощью риэлтора, так и без него. А навязывание услуг противоречит не только этике, но и законодательству. Причем методы навязывания, в зависимости от того, на кого идет «охота – на продавца или на покупателя, естественно, различаются. Остановимся на основных и наиболее распространенных.

Засада для продавца

Как можно «изловить» продавца, который изначально не заинтересован в риэлторских услугах? Красочные повествования о том, какие изобильные выгоды он приобретет, если станет клиентом, здесь едва ли подействуют. Поэтому надо такому несговорчивому продавцу предложить что-то, имеющее для него реальную ценность. Лучше всего на роль этой ценности подходит, естественно, покупатель. Соответственно, его и используют в качестве «живца» те, кто в погоне за очередным клиентом не слишком задумывается об этике риэлторской деятельности.

Самым распространенным способом «приманивания» продавцов является довольно примитивный инструмент – объявление на подъезде или в почтовом ящике «куплю квартиру в этом районе». Иногда конкретизируется количество комнат в якобы интересующей квартире. Иногда в объявлении говорится о квартире в «этом доме». Частенько к этому, чтобы разжечь дополнительный интерес, добавляется что-то вроде «для сотрудника крупной нефтяной компании», ведь расхожее обывательское мнение сводится к тому, что у тех, кто работает в нефтяном бизнесе, денег видимо-невидимо, и они покупают все, что душе угодно, не слишком задумываясь о цене… Несложно представить себе радость неискушенного продавца квартиры, когда он видит подобное объявление на собственном подъезде. Вот он – готовый покупатель! По крайней мере район и дом его точно устраивают, иначе не расклеивал бы он свои объявления именно здесь. Однако на поверку все это оказывается лишь приманкой риэлтора. Позвонив по указанному телефону, собственнику предстоит выслушать либо (что бывает реже) откровенное признание, что это фальшивка, либо (что случается чаще) весьма «притянутое за уши» объяснение, что «квартира и вправду была нужна, но уже нашли. Однако у нас есть другие покупатели из той же нефтяной компании, мы их всех обслуживаем по специальному договору. Поэтому давайте заключим с вами договор и продадим через наше агентство». Кстати, такие объявления не обязательно расклеиваются у подъездов или раскладываются по почтовым ящикам. Подобное риэлторское «творчество» в изобилии представлено и во всяческих бесплатных базах, досках объявлений, форумах и т. д. Все это неприятно, но, как говорится, некритично. В конце концов, всегда можно сказать твердое «нет» и повесить трубку. Гораздо печальнее, когда в результате риэлторских манипуляций продавец подписывает эксклюзивный договор, хотя делать этого вовсе не собирался. Для того чтобы повысить вероятность такого подписания, обычно используются более «продвинутые» способы. К примеру, риэлтор звонит продавцу и сообщает, что на его квартиру есть покупатель – надо бы посмотреть. Продавец, разумеется, не возражает. И вот риэлтор приходит смотреть квартиру вместе со своим «клиентом», роль которого обычно исполняет кто-то из коллег. Спустя день-другой риэлтор перезванивает продавцу и сообщает, что покупатель дал согласие на приобретение. А для того, чтобы все состоялось, продавец должен заключить с фирмой договор о намерении продать квартиру данному покупателю и передать правоустанавливающие документы (которые нужны, чтобы подготовить сделку). Продавец, заинтересованный в сделке, соглашается. Причем нередко риэлтор все дело обставляет так, что продавец еще и рад-радешенек, что все документы, необходимые для сделки, риэлтор подготовит без оплаты – ведь платит-то ему покупатель… А дальше… спустя неделю-другую агент сообщает продавцу, что покупатель оказался «ненадежным» и «всех подвел», отказавшись от приобретения (вариантов много: передумал, не смог собрать все деньги, срочно уехал на полгода, получил отказ в кредите и т. п.), однако агент, раз уж так получилось, чувствует свою ответственность перед продавцом и потому готов приложить все силы для того, чтобы найти другого покупателя. Разумеется, не безвозмездно. Кстати, в особо «психологически извращенных» случаях агент может продавцу предложить скидку от стоимости собственных услуг. Как бы в виде компенсации «моральных страданий», в которых сам агент-то вроде как и не виноват: подвел-то покупатель… И вот тут-то продавцу ох как нелегко бывает «отказать хорошему человеку»… И конечно, нельзя сбрасывать со счетов почти безотказный способ, который используют во всех сферах при попытках заполучить клиента. Я говорю о щедрых обещаниях. К примеру, приходит клиент в компанию на переговоры. Естественно, что он имеет свой взгляд на цену продажи своей квартиры. Частенько эта цена, о которой думает потребитель, не является реальной. Потому что мнение о том, какой она должна быть, сформировано продавцом на основе чтения газетных предложений. А предложения эти частенько не учитывают множество параметров и могут иметь не слишком много общего с ценами реальных сделок. Однако потенциальный клиент, не будучи специалистом, об этом не думает. Поэтому задача риэлтора проста – пообещать, что он продаст квартиру клиента за ту цену, которую назвал клиент. Или даже дороже… Конечно, чудес не бывает. Поэтому продажи на супервыгодных условиях, естественно, не произойдет. И риэлтор уже в тот момент, когда обещает потребителю «золотые горы», отлично это понимает. Однако его расчет прост: вначале надо «посадить клиента на договор», потом «помариновать», чтобы стал сговорчивее, ну а затем можно и потихоньку привести его к реальным рыночным условиям…

Охота на покупателя

Основной способ охоты – та же «ловля на живца», в качестве которого обычно выступает так называемое объявление-пустышка, сообщающее о продаже объекта, которого на самом деле нет. Позвонившим сообщается, что эта квартира уже продана, но «мы вам легко и быстро найдем другую по вашим требованиям». К этому, естественно, добавляется цветистый орнамент на тему «зачем же вам самому, без поддержки профессионалов, выходить в бурное море рынка недвижимости. Ведь в нем столько подводных камней! А уж какие айсберги встречаются»…

Есть вариант и более жесткий.

Риэлтор говорит, что «есть почти такая же» или «скоро будет абсолютно такая же». И все, что нужно сделать покупателю, – заключить с риэлтором договор об оказании услуг, поскольку иначе эту квартиру немедленно купит другой покупатель, который является клиентом фирмы… До недавнего времени перечисленные способы были основными. Однако с началом кризиса некоторые риэлторы, у которых, видимо, дела пошли совсем плохо, стали заниматься почти вымогательством, вспомнив практику, которая когда-то применялась разве что агентами, занимающимися арендой. Итак, клиент звонит по объявлению о продаже квартиры. Ему говорят, что да, квартира есть, и посмотреть ее тоже можно. Только перед просмотром нужно подъехать в офис фирмы и заключить договор на оказание риэлторами платных услуг по подбору и покупке квартиры. И все возражения покупателя на тему того, что он не уверен, что купит именно эту квартиру, и что он сам позвонил по объявлению, и что он хочет лишь посмотреть, не принимаются. Риэлтор либо отвечает, что не собирается «забесплатно» ехать на другой конец Москвы, либо уже заранее обвиняет покупателя в том, что он посмотрит квартиру, а потом договорится с хозяином помимо риэлтора.

Комментарии, как говорится, излишни…

Кто-то находит, а кто-то теряет…

Конечно, в результате применения описанных методов «заловить» удается далеко не любого клиента: большинство в ответ на подобные действия попросту отказывается от сотрудничества. Но для риэлтора большой беды в этом нет: ну, на этот раз не получилось… А вот клиент в подобных ситуациях частенько теряет гораздо больше риэлтора. Такие «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки. А уж о массе потраченных впустую нервов и говорить не стоит. К тому же, например, в период активного роста рынка потеря даже одного месяца может вылиться в то, что покупателю, привлеченному риэлтором в качестве клиента благодаря обещаниям «суперсказочных» условий приобретения, придется ощутимо переплатить. Ожидание в условиях падения цен тоже губительно. Правда, не для покупателей, а для продавцов: ведь после того, как они бессмысленно прождут месяц-другой, после чего подвергнутся риэлторской «упрессовке», продавать им придется уже дешевле… Распознать риэлторские «силки» заранее можно лишь с определенной долей вероятности. Даже среди объявлений-пустышек, хоть и нечасто, но попадаются и реальные предложения реальных квартир. Полагаться на то, что этим занимаются только «низкопробные фирмочки» и частники, тоже не стоит: знаю немало случаев, когда в газетах, публикующих информацию о продаже квартир, «приманки» выставляют вполне солидные и известные компании. Поэтому единственный, пожалуй, способ борьбы с подобным явлением – следовать совету Карлсона: «Спокойствие, только спокойствие». Заранее понимать, что какое-то количество звонков будет «пустым», и не принимать это близко к сердцу. И конечно же, уметь сказать твердое «нет» риэлторам, которые в попытке обеспечить себе дополнительный заработок думают лишь о своем кармане, а вовсе не об интересах потребителей. К риэлтору, конечно, обратиться стоит. Потому что он реально может существенно облегчить процесс решения жилищной задачи. Однако выбор риэлтора является правом клиента. Собственно, как и невыбор. И агент, который изначально не слишком уважает это право потребителя, изо всех сил пытаясь навязать себя тем или иным сомнительным способом, на мой взгляд, не совсем тот, кому стоит поручать решение жилищного вопроса.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор

Обеспечение прав потребителей на рынке риэлторских услуг. – Защита прав потребителей

Защита прав потребителей

Обеспечение прав потребителей на рынке риэлторских услуг

Изменения жилищного законодательства, в части государственной регистрации прав на объекты недвижимости, способствовали повышению спроса на риэлторские услуги. Многие граждане, в силу недостаточной компетенции или экономя время, совершая сделки, по приобретению или найму жилья обращаются к риэлторам.

Предметом договора таких услуг является оказание Исполнителем помощи в подготовке документов, поиск объекта недвижимости с целью использования его Заказчиком на основании договора купли-продажи, аренды, субаренды и т.д. Договор об оказании риэлторских услуг является подвидом договора возмездного оказания услуг, где исполнитель обязуется в срок оказать услугу (выполнить работу), а Заказчик принять и оплатить оказанную услугу (выполненную работу). Таким образом, на деятельность риэлторских фирм распространяются требования Гражданского Кодекса РФ.

Если в отношениях об оказании риэлторских услуг выступает гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то он является потребителем и такие отношения регулируются Законом РФ “О защите прав потребителей”.

В этом случае Роспотребнадзор уполномочен осуществлять проверки по исполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, оказывающими риэлторские услуги, обязательных требований, установленных законодательством РФ о защите прав потребителей, в части: своевременного предоставления потребителю необходимой и достоверной информации об услуге, о самом исполнителе и отсутствия в договорах условий ущемляющих права потребителей.

Согласно положениям ст. 9 Закона РФ “О защите прав потребителей” – юридическое лицо обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Исполнитель размещает указанную информацию на вывеске. Исполнитель – индивидуальный предприниматель должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ “О защите прав потребителей”, при оказании риэлторских услуг исполнитель должен своевременно (до заключения договора) довести до потребителя полную, необходимую и достоверную информацию об исполнителе и оказываемых услугах (перечень, вид, стоимость и т.д.).

В договоре должны быть точно и полно прописаны конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в его отношениях с третьими лицами.

В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности. Доверенность может быть составлена и отдельно от договора. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда услуги включают в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), а также регистрации сделок. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является размер вознаграждения за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, сроки оплаты и сроки оказания услуги. Кроме того, в договоре в обязательном порядке должен быть определен порядок перехода риска случайной гибели имущества.

В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

В договоре не должны быть включены условия нарушающие требования Закона РФ “О защите прав потребителей”. Так, запрещается:

  • обусловливать приобретение одних товаров, работ, услуг обязательным приобретением иных товаров, работ, услуг (ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
  • ограничивать право потребителя на выбор подсудности спора (п. 2 ст. 17 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
  • определять ответственность за нарушение срока оказания услуги (выполнения работ) в виде, неустойки в размере менее 3% от стоимости услуги (п. 5 ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
  • ограничивать право потребителя на отказ от исполнения договора в любое время, с возмещением фактических расходов исполнителя (ст. 32 Закона РФ “О защите прав потребителей”).

Исполнитель также не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату (ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей”).

За нарушения вышеназванных требований законодательства предусмотрена административная ответственность, применяемая Роспотребнадзором, по следующим статьям Кодекса РФ об административных правонарушениях: ч. 1 ст. 14.1 (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации); ст. 14.5 (оказание услуг при отсутствии установленной информации), ст. 14.7 (обман потребителя), ч. 1, 2, 3 ст. 14.8 (нарушение прав потребителя).

Начальник отдела защиты прав птребителей Н.Н. Кирсанова

Ссылка на основную публикацию