Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика

4 причины изменить характер требований к застройщику-банкроту

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г.№ 13239/12 по делу № А55-16103/2010), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу ст. 201.13 Закона о банкротстве арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве. При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: “право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства” (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 13239/12). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2013 г. по делу №А67-4252/2010). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства(постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 августа 2016 г. по делу №А21-1828/2009).

Не исключен также переход “зареестрового” кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. “Зареестровым” становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований “зареестровых” кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований “за реестр” имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т).

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.

Застройщик банкротится: какие требования может предъявить дольщик и как сделать это правильно?

Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика. Защита прав и гарантии участников долевого строительства в подобной форс-мажорной для дольщиков ситуации является приоритетной задачей как законодателя, так и правоприменителя в рамках дела о банкротстве застройщика. О процедуре предъявления требований участников долевого строительства к банкротящемуся застройщику, а также о том, кто может заявлять такие требования и пойдет речь в нашем материале.

Несостоятельности застройщика посвящен параграф 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве). Особенность банкротства указанной категории лиц состоит в том, что участники долевого строительства могут предъявлять к застройщику-банкроту не только денежные требования, но и требования о передаче жилых помещений.

Прежде чем определить, какие требования дольщик может предъявить к застройщику и в каком порядке, стоит разобраться, какое лицо является застройщиком.

Кого суд может признать застройщиком

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства. Это могут быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. На практике застройщиком может быть признано и то лицо, которое является правообладателем земельного участка и/или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (см., например, Определение ВС РФ от 22.08.2016 № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014).

Кроме того, застройщиком может быть признан даже гражданин, заключивший с иным гражданином договор, который фактически можно характеризовать как договор долевого участия в строительстве, даже в случае, если такой договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а гражданин-должник не имеет статуса индивидуального предпринимателя. Неприменение в рассматриваемом случае правил о банкротстве застройщиков ставит, по мнению ВС РФ, кредиторов должника-гражданина в неравное положение с обладающими аналогичным статусом кредиторами юридического лица или индивидуального предпринимателя, что недопустимо (Определение ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016).

Таким образом, правоприменитель толкует положения п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве расширительно и, несомненно, в пользу участников долевого строительства.

В случае, когда процедура банкротства введена в отношении должника без применения к нему положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, подобное расширительное толкование указанной нормы дает возможность лицу, участвующему в деле о банкротстве, указать суду на то, что должник обладает признаками застройщика. В таком случае арбитражный суд принимает по ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства либо, если данная информация поступила в суд после признания должника банкротом, выносит определение, в котором указывает на применение при банкротстве должника правил о банкротстве застройщика (абз. 4 п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

В случае банкротства лица, признанного судом застройщиком на основании п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, у участников долевого строительства есть несколько возможностей защитить свои права.

По смыслу положений ст. 201.1 Закона о банкротстве участник долевого строительства вправе предъявить к должнику-застройщику в деле о его банкротстве следующие требования (п. 2, 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

требование о передаче жилого помещения (ст. 201.7 Закона о банкротстве);

денежное требование (ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Прежде чем подробно остановиться на каждом из данных требований, необходимо учесть сроки заявления данных требований и особенности их рассмотрения.

В какой сроки к кому обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота

Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовываются, как и в отношении любого банкрота, в официальном издании. Кроме того, в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика должен передать ему сведения обо всех участниках строительства. В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Денежное требование участника строительства или требование о передаче жилого помещения могут быть заявлены в течение трех месяцев со дня получения участником строительства соответствующего уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра требований о передаче жилых помещений (абз. 1 п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве). При этом из положений указанной нормы явно следует, что защита дольщика при банкротстве застройщика является приоритетной задачей законодателя — так, пропущенный участником долевого строительства срок на предъявление требования о передаче застройщиком жилого помещения может быть восстановлен судом при условии наличия уважительной причины. В то же время для лиц, заявивших денежное требование к застройщику-банкроту, возможности восстановить срок для подачи требования в случае его пропуска нет.

Судебная практика идет по пути включения требований о передаче жилых помещений в реестр также в случае пропуска кредитором — участником строительства срока на подачу указанного требования, если управляющим нарушен срок для уведомления кредитора о возможности заявлений требований к должнику-застройщику (см., например, постановления АС Московского округа от 15.08.2018 № Ф05-7321/2016 по делу № А41-36831/2012, АС Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 № Ф08-7888/2015 по делу № А32-48070/2009).

Читайте также:  Чем апартаменты отличаются от квартиры

И требования о передаче жилых помещений, и денежные требования участников строительства направляются в указанные сроки конкурсному управляющему застройщика-банкрота (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве). Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования (п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения его требования (п. 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве). В таком случае участнику строительства придется доказывать в арбитражном суде, что между ним и конкурсным управляющим возникли разногласия по вопросу включения требования в реестр. В случае недоказанности участником строительства данного обстоятельства суд может возвратить заявление (см., например, постановление Десятого арби-тражного апелляционного суда от 10.09.2018 № 10АП-15236/2018 по делу № А41-44405/18).

Что учесть, заявляя требования о передаче жилого помещения

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Из анализа положений ст. 201.1 и 201.7 Закона о банкротстве следует, что участник долевого строительства может заявить требование о передаче жилого помещения, если:

между участником строительства и застройщиком заключен договор, по которому застройщик обязуется передать участнику в собственность жилое помещение. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения в случае, если договор, на основании которого заявлено такое требование, является недействительным (см., например, постановление АС Московского округа от 04.09.2017 № Ф05-7642/2017 по делу № А40-180791/2016), в то же время расторжение договора не может служить основанием для отказа во включении в реестр требования о передаче жилого помещения участнику строительства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010). Стоит учесть, что для удовлетворения судом требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника не является обязательным заключение между застройщиком и его контрагентом договора долевого участия в строительстве — любая сделка, подразумевающая передачу застройщиком жилого помещения и не исполненная им, признается в качестве основания для включения в реестр требования о передаче такого жилого помещения (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 09.06.2018 № Ф03-2334/2018 по делу № А73-3492/2012);

спорное жилое помещение находится в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки;

участником строительства произведена полная либо частичная оплата по договору. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения, если участник строительства не произвел по крайней мере частичную оплату спорного жилого помещения (см., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 30.08.2018 № Ф02-3421/2018 по делу № А19-15693/2014, АС Дальневосточного округа от 07.12.2017 № Ф03-4345/2017 по делу № А51-1386/2014). Также суд может отказать во включении такого требования в реестр в случае, если участник строительства не подтвердил наличие финансовой возможности для произведения оплаты по договору (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.08.2014 по делу № А70-5863/2012);

должником-застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения (см. постановление АС Московского округа от 10.07.2018 № Ф05-17076/17 по делу № А40-53873/17);

в момент, когда производилась оплата по договору, дом не был введен в эксплуатацию. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения, если объект недвижимости, в котором находится спорное жилое помещение, уже введен в эксплуатацию или договор заключен после введения дома в эксплуатацию (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 18.05.2018 № Ф01-1561/2018 по делу № А82-11693/2015);

участник долевого строительства не реализовал свое право на обращение к должнику-застройщику с денежным требованием в размере цены спорного жилого помещения. В случае реализации такого права до обращения с требованием о передаче жилого помещения суд откажет во включении требования о передаче жилого помещения в реестр должника-застройщика (см., например, постановления АС Дальневосточного округа от 26.02.2016 № Ф03-585/2016 по делу № А73-3492/2012, АС Волго-Вятского округа от 18.12.2014 № Ф01-5136/2014 по делу № А79-4792/2009).

В чем особенность денежного требования участника долевого строительства к застройщику-банкроту

Участник строительства имеет право выбора варианта погашения своих требований к должнику — через заявление требования о передаче застройщиком жилого помещения либо через заявление денежного требования к застройщику. Решение данного вопроса зависит в том числе от состояния объекта строительства и степени его готовности.

Включение требований участников строительства в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам, так же как и в реестр требований о передаче жилых помещений, по смыслу параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участника — получение соразмерного и пропорционального удовлетворения своих требований путем участия в деле о банкротстве застройщика. При этом правовое положение участников строительства при реализации указанных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров данные требования включены (см. постановление АС Дальневосточного округа от 05.07.2017 № Ф03-2101/2017 по делу № А04-8494/2014).

Денежное требование у участника строительства может возникнуть в связи с отказом от исполнения заключенного договора долевого участия, в том числе в связи с открытием конкурсного производства, с прекращением договора долевого участия либо в связи с незаключенностью или недействительностью такого договора.

Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования к застройщику-должнику (п. 1, 2 ст. 201.5, подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):

о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арби-тражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Чтобы предъявить денежные требования к застройщику, участнику строительства необходимо:

определить начало течения срока для предъявления требований и иметь в виду трехмесячный срок для подачи заявления о включении денежных требований в реестр требований кредиторов застройщика (абз. 1 п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);

заявить об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Если участник строительства не заявит об отказе от исполнения договора, суд откажет ему во включении его денежных требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 18.09.2018 № Ф03-4010/2018 по делу № А73-3492/2012);

следить за исполнением конкурсным управляющим обязанности по проведению оценки для установления убытков участника строительства (абз. 3 п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд (см. постановление ФАС Московского округа от 29.05.2014 № Ф05-5246/14 по делу № А41-26999/13).

Стоит учесть, что требование о передаче нежилого помещения участник строительства заявить не может — подобное требование подлежит трансформации в денежное, потому как реестр требований кредиторов о передаче нежилых помещений положениями о банкротстве застройщика не предусмотрен.

Практика исходит из того, что положения ст. 201.1 Закона о банкротстве в части передачи спорного имущества подлежат применению к договорам, предметом которых являются жилые помещения, поэтому участник строительства, имеющий право требования о передаче ему застройщиком нежилого помещения, правомочен требовать в судебном порядке только выплаты соответствующих денежных средств (см., например, постановления АС Московского округа от 31.07.2018 № Ф05-7541/2015 по делу № А40-5683/13, от 18.05.2018 № Ф05-7541/2015 по делу № А40-5683/13, АС Волго-Вятского округа от 10.04.2018 № Ф01-876/2018 по делу № А17-4841/2015, от 16.08.2017 № Ф01-2904/2017по делу № А17-4841/2015). Вывод о невозможности включения в реестр требований кредиторов должника-застройщика требований о передаче нежилых помещений также следует из Определения Конституционного суда РФ от 28.09.2017 № 1939-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соловьевой Ирины Николаевны на нарушение ее конституционных прав статьями 201.1 и 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника (ст. 71, 100 Закона о банкротстве). Дополнительных гарантий лицам, имеющим к застройщику требование о передаче нежилого помещения, Закон о банкротстве не содержит.

Появление подобного законопроекта свидетельствует о попытках распространить приоритетный режим защиты лиц, имеющих право на жилые помещения банкрота-застройщика, на лиц, имеющих право только на нежилые помещения застройщика.

Глава 4. ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

В предыдущих главах было неоднократно сказано о том, какого вида требования к застройщику вправе заявлять участники строительства. Однако этого недостаточно для правильного выбора дольщиком способа защиты своих прав в споре с застройщиком и его оформления. В данной главе мы постараемся максимально подробно объяснить, как правильно заявить о своих требованиях, что требуется для их удовлетворения и какие ситуации могут возникнуть у участников строительства.

4.1. Особенности предъявления требований участниками строительства к застройщику и их рассмотрение судом

Вам уже известно, что при банкротстве застройщика можно предъявить к застройщику требования как денежные, так и неденежные, т.е. требования о передаче жилого помещения*. Здесь следует сказать о том, что объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования к застройщику Вы предъявили.

Важным условием, неисполнение которого на раннем этапе может перечеркнуть всю дальнейшую работу по восстановлению нарушенных прав, является срок заявления требований. По общему правилу заявить свои требования можно:

  • 1) в случае введения в отношении должника процедуры наблюдения — в течение 30 дней с даты публикации сообщения. В гл. 3 книги было указано, что информация о введении наблюдения публикуется в официальном печатном издании, которым на сегодняшний день является газета «Коммерсантъ». Обращаем внимание, что срок подачи заявления на данной стадии ограничен 30 днями. Отсчет начинается с даты публикации сообщения о введении наблюдения либо для участников строительства со дня публикации сообщения о применении в отношении должника правил о банкротстве застройщика;
  • 2) в случае признания должника-застройщика банкротом и введения конкурсного производства — в течение двух месяцев с даты пу- [1]

бликации сообщения. Требования по денежным платежам могут быть предъявлены только с момента публикации сообщения о введении конкурсного производства. С этого времени открывается реестр требований кредиторов. Однако срок его действия ограничен двумя месяцами [2] . Следовательно, его пропуск, в случае признания обоснованными требований, влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения. Судебная практика указывает, что для участников строительства также допускается заявление требований в течение одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего в случае пропуска срока, установленного для обращения в арбитражный суд (об этом подробнее см. п. 4.4 настоящей главы).

Выделяя дольщиков в приоритетную категорию кредиторов, законодатель предоставил дополнительную возможность гражданам отстоять свои права в случае пропуска срока. Дело в том, что в законе содержится указание на обязанность временного управляющего, конкурсного управляющего в течение пяти дней с даты их утверждения уведомить всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства [3] [4] [5] . Кроме того, они должны сообщить о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности расторжения договора с застройщиком.

Что из этого следует? Фактически участники строительства могут не следить за публикациями в официальных изданиях и вынесением судом определений о введении наблюдения или конкурсного производства, а просто уповать на добросовестность назначенного арбитражного управляющего. Причем неполучение такого уведомления будет веским основанием в пользу дольщика при рассмотрении в суде вопроса о пропуске двухмесячного срока. Судебная практика показывает, что суды идут навстречу участникам строительства, включая их требования в реестр требований кредиторов даже после истечения двухмесячного срока, если гражданин не получал уведомления от временного (конкурсного) управляющего [6] .

Однако мы не рекомендуем возлагать надежды на третьих лиц и поступать таким образом. В целях исключения затягивания дела на ранней стадии лучше самостоятельно отслеживать состояние застройщика, движение банкротного дела, быть в курсе текущей стадии банкротства. А какие необходимо предпринять действия, Вы уже знаете.

Мы привели общие положения о порядке заявления требований, а теперь рассмотрим каждое из них в отдельности.

Порядок предъявления участниками строительства требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Читайте также:  Недостатки при использовании кадастровой стоимости недвижимости

Банкротство застройщиков регулируется правилами параграфа 7 главы 9 закона о банкротстве.

Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей.

Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, конкурсным кредитором или уполномоченным органом. В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 главы 9 закона о банкротстве в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил названного параграфа.

С целью недопущения включения объекта незавершенного строительства в конкурсную массу и его реализации, глава 9 закона о банкротстве была дополнена параграфом 7, и у участников строительства возникло право в рамках дела о банкротстве застройщика заявить свои требования о передаче жилого помещения или денежные требования.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (сведения о возбуждении любого дела о банкротстве в РФ публикуются на официальном сайте газеты «Коммерсантъ» в сети Интернет по адресу: kommersant.ru в разделе «Объявления о несостоятельности»), в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Информация о ходе дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении застройщиков, зарегистрированных на территории Ростовской области, размещается на официальном сайте арбитражного суда Ростовской области в сети Интернет по адресу: rostov.arbitr.ru в разделе «Картотека дел».

Временный управляющий, конкурсный управляющий уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений или денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Требования о передаче жилых помещений или денежные требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика, зарегистрированного на территории Ростовской области, направляются временному управляющему, должнику и в арбитражный суд Ростовской области по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 8а, с приложением документов, подтверждающих обоснованность требований.

Участник строительства вправе заявить только одно требование в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика: либо о передаче жилых помещений, либо денежное, в течение 30 календарных дней с даты введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, либо в течение двух месяцев с даты принятия конкурсного производства.

В случае если участник строительства не успел подать заявление с одним из требований в течение 30 календарных дней с момента опубликования сообщения о введении наблюдения, то он не лишается права подать это заявление позднее, однако утрачивает возможность принять участие в первом собрании кредиторов должника, на котором принимаются стратегически важные решения. Если размер требований составляет незначительную долю в общем объеме требований кредиторов, то неучастие в собрании кредиторов может и не иметь существенного значения, поскольку голос, скорее всего, не будет решающим.

Фактически заявление с одним из требований может быть подано на любой стадии дела о банкротстве, но до истечения двух месяцев с момента опубликования сведений об открытии конкурсного производства (завершающая стадия банкротства), поскольку в этот момент закрывается реестр требований кредиторов и требования, заявленные позднее, удовлетворяются в последнюю очередь.

Заявляя требования о передаче жилых помещений, участник строительства может в дальнейшем заменить их на денежные требования.

Указанные требования не облагаются государственной пошлиной!

При подаче денежного требования необходимо приложить судебный акт или иные документы, подтверждающие обоснованность требований.

При подаче требования о передаче жилых помещений необходимо предоставить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

По результатам рассмотрения одного из вышеуказанных требований арбитражным судом выносится соответствующее определение о включении либо об отказе во включении требований в реестр требований.

  • В случае, если объект долевого строительства будет введен в эксплуатацию в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика, требования участников строительства о передаче жилых помещений, включенные в соответствующий реестр будут удовлетворены определением суда. Регистрация прав собственности будет осуществляться на основании определения суда (документ, равносильный акту приема-передачи застройщика).
  • В случае, если объект долевого строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) достроен не будет, на собрании кредиторов будет рассмотрен вопрос о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива и о возможности передачи такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства с целью завершения строительства объекта самостоятельно.
  • В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены приобретателем, в отношении которого в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) арбитражным судом удовлетворено заявление о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.

Денежные требования, включенные в реестр требований кредиторов, удовлетворяются в соответствии с очередностью, установленной законом о банкротстве:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Процедура несостоятельности застройщика

Обманутых дольщиков, которые обращаются в суд с делами о банкротстве, на сегодняшний день насчитывается огромное количество. Причём эти дольщики на самом деле отстаивают свои законные интересы или права и пытаются вернуть уже вложенные в строительство средства. Такая ситуация, которая обострилась на первичном рынке недвижимости, имеет особое значение, так как затрагиваются вопросы защиты прав участников строительства — граждан, которые заплатили большую сумму денег, вступая в долю с застройщиком. Как быть в ситуации банкротства застройщика? Можно ли потребовать свои средства обратно если да, то каким образом? Подробности в данной статье.

Закон о банкротстве застройщика

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата. Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом, можно узнать простым и легким способом, например на сайте https://www.vestnik-gosreg.ru/. Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — https://kad.arbitr.ru/. Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

Процедура

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства. Поэтому специально приглашенный арбитражный управляющий, информирует всех участников строительства в самом начале соглашения о том, как будет создаваться, функционировать и каким преобразованиям будет подлежать строительный кооператив.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты, которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика. Получил ли он разрешение в первую очередь и насколько широка его аккредитация? Даёт ли ему кредит один банк или данное строительство кредитует несколько банков?

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

Читайте также:  Предмет договора строительного подряда

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Реестр кредиторов и очередность

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик, чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например, это модно сделать на первой и второй стадии, а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам, ведь судьба кооператива неизвестна.

Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок, например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика, который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку, а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект. По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем, что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить, особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика, такому представителю предоставляется его кредитная история, которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю. Поэтому на некоторый срок такой горе-застройщик отстраняется от ведения дел и исключается из реестра. Однако, потом он сможет открыть другую компанию, если сможет убедить банк в своей финансовой состоятельности, что при его прошлом промахе будет сделать крайне сложно.

Может ли дольщик подать на банкротство застройщика?

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость, нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру, а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика. В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности, и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам, как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Особенности банкротства застройщиков по параграфу 7 Главы 9 ФЗ-127 «О несостоятельности»

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст. 34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы. Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

В ст. 201.4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего. Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований. В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного. Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости. Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию