Общие организационно-правовые предпосылки заключения договоров в строительстве

Общие организационно-правовые предпосылки заключения договоров в строительстве

“Право и экономика”, 2011, N 11

Заключение договоров в строительстве необходимо связывать с организационно-правовыми предпосылками, которые служат для того, чтобы создать необходимые условия для достижения хозяйствующими субъектами соглашений, направленных на возникновение гражданских прав и обязанностей относительно возведения строений либо сопровождающих такое возведение процессов. Значение предпосылок также в том, что они содержат организующее начало регулирования договорных отношений в строительстве, закладывают основу формирования хозяйственных связей. В то же время организационно-правовые предпосылки при заключении договоров в строительстве носят обязательный характер, не учитывать который стороны договора не могут. В противном случае можно поставить вопрос о действительности заключенного договора или имущественных санкциях к участникам отношений.

Анализ позитивного гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что в нормах права напрямую применительно к тому или иному договору в сфере строительства нет указания на то, что следует считать организационно-правовой предпосылкой его заключения. Однако вывод о предпосылках такого рода вполне может быть сделан, если обратить внимание на некоторые законодательные положения.

Так, в отношениях по долевому строительству интерес в плане исследования могут представлять положения ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. В соответствии с этой нормой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Следовательно, до вступления в договорные отношения по долевому строительству на застройщика законом возлагаются дополнительные обязанности, которые не образуют содержание будущего обязательства по передаче объекта долевого строительства. Обязанность, связанная с получением разрешения на строительство, имеет публичное начало, которое обусловлено действием градостроительного законодательства (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Обязанность, связанная с проектной декларацией, образует информационное начало, необходимое для обеспечения “прозрачности” будущих отношений долевого строительства в целях защиты дольщиков как слабой стороны. Обязанность, связанная с оформлением земельных отношений, пресекает самовольное строительство (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Исполнение преддоговорных обязанностей является обязательным, поскольку обеспечивается государственным принуждением. Застройщик может быть привлечен к ответственности за неправомерное пользование денежными средствами дольщиков. Это позволяет сделать вывод о том, что выделенные законом преддоговорные обязанности должны рассматриваться как предпосылки для нормального заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.

В отношениях, связанных с государственным или муниципальным контрактом на выполнение подрядных работ по строительству и связанных со строительством работ, в качестве организационно-правовой предпосылки заключения договора можно рассматривать торги. Государственный или муниципальный контракт заключается на основе заказа, размещаемого в порядке, который предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”. Данный Закон предписывает, что практически во всех случаях размещение заказа осуществляется путем проведения торгов. Размещение заказа на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, в том числе автомобильных дорог, временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, для нужд заказчиков осуществляется путем проведения открытого аукциона в электронной форме. Размещение заказа на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства, а также искусственных дорожных сооружений, включенных в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, осуществляется путем проведения конкурса или открытого аукциона в электронной форме.

Обращает на себя внимание также то, что модели основных договоров, которые применяются в отношениях по возведению строений, нормативно содержат обязанности, которые не вписываются в основное обязательство. Например, при строительном подряде заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий – обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Совершенно очевидно, что такая обязанность не относится к основной обязанности заказчика по оплате работы, но может оказывать влияние на исполнение договора строительного подряда. Подрядчик будет вправе не приступать к работе (п. 1 ст. 719 ГК РФ). Отсюда своевременное обеспечение земельным участком возможно только в том случае, если вопрос о таком участке будет разрешен заказчиком до заключения договора строительного подряда, что также следует рассматривать в качестве организационно-правовой предпосылки или основы формируемых между заказчиком и подрядчиком хозяйственных связей.

По договору подряда на выполнение проектных изыскательских работ для строительства заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком и становится обязательным для сторон с момента его утверждения (п. 1 ст. 759 ГК РФ). Полагаем, что если выполнение задания возлагается на подрядчика, это выносится за рамки основного договорного обязательства сторон, поскольку на подрядчике лежит обязанность подготовить материалы технической документации для строительства или изыскательских работ для проведения проектирования. В связи с этим можно предположить, что подготовку задания следует рассматривать как предпосылку заключения в будущем проектно-изыскательского договора.

На наш взгляд, организационно-правовые предпосылки заключения договоров в строительстве должны стать предметом более глубокого изучения со стороны правовой науки. Во-первых, в таких предпосылках заложено организационное начало, которое координирует поведение хозяйствующих субъектов и тем самым создает условия установления будущих хозяйственных связей, что позволяет увидеть в них регулирующую функцию отношений. Во-вторых, при установлении хозяйственных связей важно точно определить пределы диспозитивного поведения сторон и императивные пределы вмешательства государства в целях достижения разумного баланса интересов и возможной защиты в отношениях более слабой стороны. В-третьих, предпосылки заключения договоров в строительстве основаны на нормах права, что входит в объект изучения юридической науки, и здесь могут быть получены выводы, которые будут иметь значение для более глубокого осмысления в целях последующего применения и совершенствования законодательства.

Ранее в условиях административного управления экономикой задачу установления хозяйственных связей выполняли плановые предпосылки заключения договоров подряда на капитальное строительство и иных договоров, обеспечивающих его исполнение. В частности, к таким предпосылкам следовало отнести: включение строительства в титульный список строек; утверждение в установленном порядке проекта строительства; выделение необходимых для строительства капитальных вложений [1]. Данные предпосылки играли важную роль, поскольку без этих актов планирования строительство запрещалось и к виновным применялись серьезные санкции.

Изменение условий хозяйствования и развитие диспозитивных начал регулирования имущественных отношений предопределяют необходимость переосмысления вопросов формирования и заключения договоров в сфере строительства, которым пока в юридической литературе не уделяется должного внимания. В юридической литературе было справедливо отмечено, что договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Однако это не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки договорных отношений в рассматриваемой области. Сейчас, чтобы начать строительство, необходимо получить разрешение и согласование ряда государственных органов, подготовить технико-экономическое обоснование, проектную документацию с последующей ее экспертизой, провести торги [2]. При этом проблемы, связанные с организационно-правовыми предпосылками, не рассматриваются.

Вместе с тем нельзя утверждать, что исследований в этом направлении вообще не проводилось. Так, на основе анализа действующего законодательства и материалов судебной практики один из специалистов сделал вывод о том, что следует выделять исходные правовые основания для организационно-правовых мер к заключению договора строительного подряда и конкретные организационно-правовые предпосылки (юридически значимые действия заказчика и подрядчика), которые базируются на этих основаниях. К отдельным организационно-правовым предпосылкам договора строительного подряда предложено отнести: проект предстоящего строительства; рабочую документацию и смету; отвод земельных участков под строительство и возмещение убытков землепользователям; определение источников финансирования и установление гарантий своевременного выделения средств; организацию торгов и наличие действенных гарантий конкуренции; составление протокола о намерениях или заключение предварительного договора [3].

В целом такой подход является обоснованным, однако нуждается в корректировании. К исходным правовым основаниям для организационно-правовых мер была отнесена лицензия на осуществление строительной деятельности и разрешение на строительство. В настоящее время следует обратить внимание, что лицензирование строительства отменено введением института саморегулирования, который нуждается в глубоком анализе. Применительно к заключению договоров в строительстве отношения, связанные с разрешением на строительство, сегодня регламентируются нормами градостроительного законодательства (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Это позволяет предположить, что проводимая здесь область исследования находится за рамками цивильной науки и теории гражданско-правового регулирования.

Если обратить внимание на отдельные организационно-правовые предпосылки заключения договора строительного подряда (см. [3]), то и они нуждаются в поправках. Во-первых, вряд ли следует разделять проект предстоящего строительства и рабочую документацию со сметой, поскольку рабочая документация для строительства и смета являются неотъемлемой частью проекта. Во-вторых, возмещение убытков землепользователям при отводе земельного участка не касается возможности или невозможности заключения договора строительного подряда, а значит, никак не может быть в качестве организационно-правовой предпосылки. В-третьих, торги в строительстве носят обязательный характер лишь в том случае, если ведется строительство для государственных или муниципальных нужд. Это означает, что такая предпосылка не может быть применима ко всем договорам строительного подряда. В-четвертых, когда поставлен вопрос об организационно-правовых предпосылках заключения договоров в строительстве, такие предпосылки должны усматриваться не только в отношении договора строительного подряда, но и всех договоров, которые сопровождают возведение строения и непосредственно связаны с возведением строения.

Совершенно очевидно, что организационные предпосылки заключения договоров в строительстве в зависимости от того, на какие договоры они могут быть распространены, условно можно подразделить на два вида: общие и специальные. Общие организационно-правовые предпосылки должны быть отнесены к любым договорам в сфере строительства, специальные – касаться конкретных тех или иных договоров, сопровождающих процесс возведения строений. Вместе с тем от общих организационно-правовых предпосылок заключения договоров в строительстве необходимо отличать общие организационно-правовые основания вступления в имущественные отношения, связанные со строительством зданий (сооружений). Такие основания связаны с правосубъектностью участников строительства, поскольку определяют общие юридические возможности вступления в отношения, а также установления хозяйственных связей.

В настоящее время наукой гражданского права уделяется внимание специальным предпосылкам заключения тех или иных договоров, связанных со строительством, однако отсутствуют попытки выделения общих предпосылок и общих организационно-правовых оснований установления хозяйственных связей. Во многом это объясняется отсутствием научно обоснованной системы договоров в строительстве. Однако такая система вполне усматривается. Критерий основания системы – производственные отношения, которые предопределяют отдельные этапы строительства и производность одних договоров от других. Так, нельзя вести речь об исполнении договора субподряда в строительстве, если предварительно не будет заключен договор генерального подряда. Более того, условия договора генерального подряда в строительстве оказывают влияние и на формирование таких условий договора субподряда, как, например, предмет, цены и сроки выполнения субподрядных работ.

Система договоров в строительстве может быть представлена двумя уровнями. Первый уровень охватывает основные договоры, непосредственно связанные с возведением строения. К таким договорам следует отнести строительный подряд, субподряд в строительстве и подряд на проектно-изыскательские работы. Второй уровень – договоры, непосредственно сопровождающие строительство и выполняющие организационную функцию по отношению к участникам основных договоров. К таким договорам можно отнести следующие: договор на осуществление авторского надзора в строительстве; договор на участие инженера на стороне заказчика; договор участия в долевом строительстве. Несложно заметить, что в представленных договорах есть общее начало. Сторона, чьи действия имеют решающее значение для возведения строения, осуществляет контрольную деятельность или выполняет работы, которые могут быть связаны с безопасностью строений. В целях обеспечения безопасности строительства введен правовой институт саморегулирования.

Это позволяет сделать вывод о том, что исходным правовым основанием организационно-правовых мер следует считать участие стороны договора в саморегулируемой организации. При этом данные меры являются достаточными для заключения любых договоров, как сопровождающих возведение строения, так и непосредственно связанных с таким возведением. Помимо этих мер можно выделить и общую организационную предпосылку заключения любых договоров в строительстве. Полагаем, что такой предпосылкой может считаться возможное заключение предварительного договора в целях установления хозяйственных связей. Иные выделенные ранее организационно-правовые предпосылки следует отнести к специальным. На основании изложенного полагаем, что дальнейшее исследование общих организационно-правовых предпосылок заключения договоров в строительстве должно быть сведено к осмыслению процессов саморегулирования строительства как общего основания участия в отношениях и возможности заключения предварительных договоров.

Предпосылки заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это, однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико-кономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке. договор строительный подряд

Читайте также:  Закон о «резиновых» квартирах

Экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в соответствии с их компетенцией:

наиболее крупные инвестиционные проекты с привлечением иностранного капитала, имеющие важное государственное значение и вносимые на рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной экспертизе в Экспертном совете при Правительстве РФ; экспертиза проектов строительства объектов, осуществляемых за счет государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и внебюджетных фондов РФ, экспериментальных и базовых проектов, разработанных за счет бюджетных средств и т.д., осуществляется Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике;

организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований о надежности и эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке.

Наконец, проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т.е. вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее законодательство. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 №660-р/18-7, а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом эти акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п.1.3. Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В самой тендерной документации, которой за плату или бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся:

  • 1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, срока выполнения работ, наименования заказчика и т.д.
  • 2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики, спецификации и т.д.
  • 3. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д.
  • 4. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты.
  • 5. Условия и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя и т.д.
  • 6. Проект договора строительного подряда.
  • 7. Форма заявки на участие в торгах.

Дополнительное представление о подрядных торгах можно получить, познакомившись с их видами.

Подрядные торги подразделяются:

в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов – на торги с предварительной квалификацией и торги без предварительной квалификации;

в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, – на первичные и вторичные;

в зависимости от участия иностранного оферента – на торги с участием иностранного оферента и торги без его участия;

в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашении их результатов – на торги гласные и негласные;

в зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям, – на торги открытые и закрытые.

В подрядных торгах могут участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги не закрытые). Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

3. Публично-правовые предпосылки договора строительного подряда

Результат работы, подлежащий передаче заказчику по договору строительного подряда, представляет собой либо построенный подрядчиком новый объект недвижимого имущества (здание, строение, сооружение, предприятие), либо конструктивные изменения или улучшения соответствующих объектов недвижимости.

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы публичной власти проводят работу по формированию соответствующего земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием этих мест (ст. 30 ЗК). В первом случае помимо проведения работ по формированию земельного участка осуществляется кадастровый учет земельного участка, затем проводятся торги по его продаже либо продаже права на заключение договора аренды земельного участка или осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованных гражданина или юридического лица (при условии, что, несмотря на предварительную и заблаговременную публикацию сообщения о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, имеется только одна заявка).

Во втором случае земельный участок предоставляется заинтересованным лицам в аренду, а таким субъектам, как казенные предприятия или государственные и муниципальные учреждения, – в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 20 ЗК). Соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления помимо проведения работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, оформляемое актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта его границ, а также решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строительного подряда является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам).

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях, относится к полномочиям органов местного самоуправления. В их компетенцию входит также утверждение правил землепользования и застройки соответствующих территорий, требованиям которых должны соответствовать проекты строительства вновь возводимых или реконструируемых зданий и сооружений. Названные правила включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Отнесение конкретного земельного участка к определенной территориальной зоне означает, что на этом земельном участке может осуществляться строительство лишь тех объектов, которые не противоречат целевому назначению соответствующей территориальной зоны. Например, в жилых зонах допускается размещение объектов социального или коммунально-бытового назначения, здравоохранения, начального и среднего образования, культовых зданий, стоянок автотранспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, административных, научно-исследовательских и образовательных учреждений и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (ст. 35 Градостроительного кодекса).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с действующим законодательством (ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой с последствиями, предусмотренными правилами ст. 222 ГК.

Организационные предпосылки договора строительного подряда

Особенности заключения и форма договора строительного подряда

Параграф 3 главы 37 ГК РФ не содержит специальных требований к форме и порядку заключения договора строительного подряда, поэтому применяются нормы общей части ГК РФ. Вместе с тем, специфика предмета данного договора предопределяет наличие особых организационных предпосылок для его заключения (ст. 747 ГК РФ).

В соответствии со ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда также применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Понятия строительства и реконструкции содержатся в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу которого под строительством понимается деятельность по созданию зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов), а под реконструкцией – деятельность по изменению параметров объектов, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Отсюда вытекает существенная особенность договора строительного подряда: поскольку его предметом является деятельность по выполнению работ по созданию или реконструкции объекта недвижимости, то правовое регулирование этих отношений также осуществляется публично-правовыми нормами Градостроительного кодекса РФ.

Для заключения и исполнения договора строительного подряда заказчиком должны быть представлены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (ст. 51 ГрК РФ)

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ, п. 4 ст. 52 ГрК РФ).

В силу ст. 30-31 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ земельные участки для строительства могут быть предоставлены:

а) физическим и юридическим лицам – в собственность или по договору аренды (п. 3 ст. 30, ст. 30.1 ЗК РФ);

б) государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной власти и органам местного самоуправления – на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 3 ст. 30 ЗК РФ);

в) религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Читайте также:  Кадастровый учет в свете изменений

2) градостроительный план земельного участка (ст. 44 ГрК РФ)

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (п. 1 ст. 44 ГрК РФ).

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке; 5) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 6) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; 7) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

3) материалы инженерных изысканий (ст. 47, 51 ГрК РФ)

Заказчиком (застройщиком) должно быть обеспечено проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации (ст. 47 ГрК РФ).

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о: а) задачах инженерных изысканий; б) местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства; в) видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий; г) о качестве выполненных инженерных изысканий; д) результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения; е) результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

4) проектная документация (ст. 48 ГрК РФ)

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п.2 ст.48 ГрК РФ).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (п. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Подготовку проектной документации могут осуществлять физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Проектная документация утверждается заказчиком (застройщиком). В случаях, предусмотренных ГрК РФ, заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (п. 15 ст. 48 ГрК РФ).

5) разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 ГрК РФ).

Выдача разрешение на строительство не требуется в случаях: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) в иных случаях, если в соответствии с действующим законодательством получение разрешения на строительство не требуется.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

1.3 Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

В древнем Риме первоначальным фактором являлась – волеизъявление сторон договора. Договор должен был основываться на согласованном волеизъявлении сторон. В древнем праве (ius civile) считалось, что согласие лица на сделку, если такое согласие выражено официальным методом, является подтверждением действительной воли лица заключить соглашение.

В современном мире у заказчика (инвестора) появляется желание, продиктованное экономической выгодой о строительстве и также обязательно волеизъявление сторон для заключения рассматриваемого договора. Сейчас, чтобы приступить к строительству того или иного объекта, необходим земельный участок с соответствующим разрешённым использованием (отведенного для строительства объекта), обязательное получение разрешения, согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Далее он принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства объекта. Следующий шаг, техническая документация. Техническая документация включает: исходно-разрешительную (ИРД), предпроектную и проектную документацию (проекты на строительство) и др. К исходно-разрешительной документации относятся: разрешение на строительство, государственные акты либо акты органов местного самоуправления на право пользования землей, решение об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта и другая документация, необходимая для заключения договора.

Далее получение разрешения, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом. (п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Хотелось бы отметить, что вводится императивная норма по выдачи разрешений на строительство, Градостроительным кодексом части 3 статьи 51 вступает в действие с 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).

Проекты строительства, осуществляемые за счёт собственных финансовых ресурсов, заёмных и привлечённых средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами). Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т. е. путём вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее законодательство.

Порядок организации и проведения торгов определяется: Распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 “Об утверждении Положения о подрядных торгах в Р.Ф.” (с изменениями от 18 октября 1994 г.).

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершёнными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

2.1 Стороны договора

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Данная формулировка сторон в пришла к нам из древнего Рима и звучала так: договором подряда (найма работы, locatio-conductio opens) назывался договор, по которому одна сторона (подрядчик, conductor) принимала на себя обязательство исполнить в пользу другой стороны (заказчика, locator) известную работу, а заказчик принимал на себя обязательство уплатить за эту работу определенное денежное вознаграждение.

В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства.

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

На практике, как правило, заказчик передаёт свои функции по контролю, надзору и принятию решений третьей стороне инженеру (или инженерной организации) (ст.749 ГК РФ). Правовой основой данного союза является договор об оказании услуг.

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генподрядчиков принимают на себя организации общего профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций. Данная специфика регулируется (ст.706 ГК РФ). Если субподрядчик с согласия генерального подрядчика заключит отдельный договор с заказчиком, то этот субподрядчик будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком, а также сможет получать от него оплату за выполненные работы напрямую.

Если же субподрядчик будет назван в договоре строительного подряда в качестве стороны, это автоматически повлечёт за собой превращение генерального подрядчика и субподрядчика в долевых или солидарных должников (кредиторов) со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Распределение риска между сторонами регулируются (ст.741 ГК РФ).

Судебная практика к (ст.741ГК РФ): Подрядчик осуществлял строительство административного здания речного пароходства. Весенним разливом реки, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик выполнил повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приёмка соответствующих работ произведена по актам формы N 2, риск их гибели перешел на заказчика. Решение суда: Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приёмки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).

2.2 Форма договора Форма договора строительного подряда в основном письменная, причём договор составляется в виде единого многостраничного документа, детально продуманного взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, данный документ подписывается обеими сторонами (см. Приложение №1). Вводная часть договора должна включать в себя: а) его наименование (договор подряда на строительство), б) дату его подписания, в) полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы, г) подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор. Наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, лицензия, доверенность), д) названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм.

Далее: 1.Предмет договора, 2.Стоимость работ, 3.Сроки выполнения работ, 4.Права и обязательства подрядчика, 5.Права и обязательства заказчика, 6.Строительная площадка, 7.Обеспечение строительства материалами, оборудованием и инвентарём, 8.Страхование строительных рисков, 9.Обстоятельства непреодолимой силой, 10.Производство, сдача и приёмка работ, 11.Гарантии качества работ, 12.Журнал производства работ, 13.Оплата работ и взаиморасчёты, 14.Охрана строительной площадки и объекта, 15. Правила безопасности при провидении работ, 16.Имущественная ответственность, 17.Право собственности, 18.Контроль и надзор заказчика за ходом строительства, 19.Прочии условия, 20.Изминение условий договора, 21.Разрешение споров между сторонами, 22.Расторжение договора, 23.Юридические адреса сторон.

А также приложение к договору: c перечнем документов, прилагаемых к договору, (см. Приложение №2).

Обязательный момент в договоре – техническая документация, данная документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечёт за собой признание договора подряда незаключённым.

Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматривается. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматривается. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства. В других случаях инвестор возлагает функции заказчика в договоре строительного подряда, требующие специальных знаний, умений и навыков, на специализированную организацию, которая в отношениях с подрядчиком, несмотря на то, что заключает договор строительного подряда от своего имени, по существу представляет интересы инвестора.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих

Читайте также:  Отмена решения третейского суда

целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности. Например, в настоящее время в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128_ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»1 подлежат лицензированию такие виды строительной деятельности, как строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам (техническим регламентам); производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, и некоторые другие.

Подрядчик, подписавший договор о строительстве объекта, должен иметь лицензии на выполнение тех работ, которые он на себя принял по условиям договора строительного подряда, в том числе и работ, поручаемых субподрядным организациям. Ведь подрядчик несет ответственность за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая и работы, выполняемые субподрядчиком. Чтобы нести ответственность за качество выполняемых работ, подрядчик должен иметь право на их выполнение, подтвержденное соответствующей лицензией. Выполнение строительных работ без лицензии запрещено.

Расчеты по договору строительного подряда заключенного неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренного заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке.

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия – заказчика стоимости выполненных работ на основании акта приемки результатов работ. Заказчик заявил встречное требование о признании договора недействительным, так как он подписан неуполномоченным лицом. Суд первой инстанции удовлетворил встречный риск, согласившись с доводами заказчика о недействительности письменного договора, и отказал в иске о взыскании стоимости работ.

Апелляционная инстанция отменила решения, удовлетворила исковое требование и отказала во встречном иске по следующим основаниям. В период строительства предприятие производило промежуточные платежи. В деле имеются документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов. Все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (ст. 183 ГК РФ). Поскольку обусловленная договором работа выполнена и заказчиком это не оспаривается, стоимость ее подлежит взысканию П. 3 Приложения к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»..

Работы по договору строительного подряда могут финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов заказчика (инвестора) (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан – предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачиваемые страховыми организациями в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные от продажи акций и др.).

Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы – те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование. Инвесторы могут сами от своего имени выступать в договоре подряда в качестве заказчиков. Возможны и такие варианты, когда заказчиками являются те, кого инвестор уполномочил в силу инвестиционного договора. Инвесторам предоставляется возможность передавать по контракту (договору) в установленном законом порядке принадлежащие им полномочия гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам.

В случае, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо, когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между инвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Во всех таких случаях регистрация производится в порядке, предусмотренном ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» СЗ РФ. – 1997. – № 30.. Указанная статья посвящена государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда речь идет о жилом доме, и потому объектом права собственности должны стать определенные квартиры, как вытекает из ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» СЗ РФ. – 1998. – № 29.. По этой причине, например, при рассмотрении одного из рассмотренных им дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за застройщиком права собственности на жилую площадь в натуре в размере определенного количества квадратных метров. Сославшись на ст. 209 ГК РФ, Президиум обратил внимание на то, что «право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать права собственности на… кв. метры жилой площади, не определив ее состав в натуре» Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – Ст. 46 – 47..

В некоторых случаях часто подрядные и инвестиционные отношения сливаются в один договор. Это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве со инвесторов. Так, например, произошло в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией. В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, считал невозможным для подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика распределение квартир в пределах своей доли Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 8. – Ст. 11 – 12..

В роли заказчика в договоре строительного подряда может выступать любой участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, предназначенных для удовлетворения потребностей Российской Федерации или ее субъектов и финансируемых за счет средств их бюджета и внебюджетных источников, а так же, как уже отмечалось, случаи, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан.

Иностранцы могут участвовать в договоре строительного подряда в качестве заказчиков в рамках общего предоставленного в Российской Федерации иностранцам режима, которому посвящены, в частности Закон «Об иностранных инвестициях в РСФСР», иные законы и правовые акты, а в тех случаях, когда международным договором РФ отличные от содержащихся в гражданском законодательстве РФ правила, – в соответствии со ст. 7 ГК РФ нормы международного договора.

Согласно Закону от 25 февраля 1999 г. инвесторами могут быть физические и юридические лица, а также создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридические лица, объединения юридических лиц, государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 4). В этом же Законе идет речь и о возможности выступления в таком качестве иностранных субъектов предпринимательской деятельности, а также определен правовой статус заказчиков. В этом качестве могут выступать уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Специально предусмотрено, что они не вмешиваются в предпринимательскую или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если только иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики могут быть инвесторами. Если же заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним (государственным контрактом), он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

Кодекс упоминает об особой фигуре в организации строительства «инженер» (инженерной фирме). «Инженер» по общему правилу связан заказчиком договором поручения, и тогда он выступает в ходе строительства от имени заказчика в соответствии с данными им полномочиями, которые закреплены в особой доверенности или в самом договоре подряда.

Смысл правового положения «инженера» состоит тогда в том, что за него несет полную ответственность заказчик, однако лишь при условии, если соответствующие действия осуществлены в рамках полномочий, данных «инженеру» (инженерной фирме). Эти полномочия могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Возможна ситуация, при которой функции «инженера» выполняет работник заказчика – организации или гражданина – предпринимателя. Поскольку во взаимоотношениях с подрядчиком «инженер» выступает как представитель, среди других правил о представительстве к нему применяется и норма о возможности и значении последующего одобрения заказчиком действий, совершенных им сверх имевшихся полномочий (п. 2 ст. 133 ГК РФ).

Заслуживает внимания содержащаяся в Международных условиях договора о строительстве 1977 г. рекомендация предусматривать в договорах ситуации, при которых требуется специальное одобрение заказчика. Правовое руководство по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов предусматривает и возможность использования фигуры «инженера», функции которого ограничиваются одними консультациями. Правда, само Правовое руководство все же осторожно относится к оценке действий такого лица, справедливо обращая внимание на то, что если «инженера» нанимает заказчик, то, естественно, подрядчик не станет считать соответствующие его предложения беспристрастными.

Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации предлагало еще ранее использовать сходную с инженерной фирмой («инженером») конструкцию. Речь идет о возможности для заказчика передавать право управления с его стороны исполнением договора подряда другому юридическому или физическому лицу, которое специализируется на соответствующих работах. Последнее, доверенное лицо заказчика, действует от его имени и предоставляет его интересы в течение всего инвестиционного процесса. Специально оговаривалось, что имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору подряда в любом случае несет заказчик.

Значение ст. 749 ГК РФ состоит в том, что она во-первых, закрепляет за заказчиком право обращения к инженерной фирме (инженеру), во-вторых, конкретизирует сферу ее (его) деятельности (оказания услуг, связанных с контролем и надзором за строительством), в-третьих, предусматривает обязательное определение его полномочий в подрядном договоре и, в-четвертых, устанавливает ответственность заказчика лишь за те действия, которые совершены в рамках указанных полномочий.

Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок проведения торгов определяется в Положении о подрядных торгах от 13 апреля 1993 г., а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом указанные акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах, в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п. 13 Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В подрядных торгах могу участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью. Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок (ст. 158 – 161 ГК РФ). Наиболее распространена простая письменная форма, что объясняется в числе прочего также и необходимостью придать подрядным отношениям большую стабильность, учитывая их, как правило, длящийся характер. Вместе с тем, когда работа выполняется в присутствии заказчика, сделка может быть устной.

В завершении данного раздела, мы выделим следующее. Заключение договора строительного подряда являются компетенцией сторон договора. Для того чтобы заключенный договор являлся действительным, стороны предоставляют следующие документы: заказчик – разрешение на строительство, а подрядчик – лицензию на осуществления строительной деятельности.

Ссылка на основную публикацию