О принципах государственной регистрации прав на недвижимость

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

– это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

– это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

– это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

– договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

– договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

– договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

– договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

– договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

– договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

– договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

– договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

– возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

– может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

– производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

– осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

– сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации.

К материально-правовым принципам он относит:

  • – принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
  • – принцип исправления регистрационной записи;
  • – принцип изъятия из-под действия давности;
  • – принцип возражения (протестации);
  • – принцип отметки (предварительной регистрации);
  • – принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов им называются:

  • – принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;
  • – принцип специалитета (специальности);
  • – принцип частной инициативы;
  • – принцип легалитета;
  • – принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной

регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные – специальными.

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:

  • – принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;
  • – принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;
  • – принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;
  • – принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Используя в ГК РФ словосочетание “регистрация прав на недвижимость” всегда с определением “государственная”, законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, является недопустимым. Тем более является недопустимым придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не предоставляет даже этим органам права непосредственно получать платежи от граждан и юридических лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурами платы за осуществление государственных функций является правонарушением, влекущим для государства весьма существенный ущерб.

Статья 13 Закона о регистрации в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждения юстиции, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.

Следующий принцип – принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость.

Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.

Если функция управления государственным имуществом реализуется путем совершения конкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правах на недвижимость – путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, то функция регистрации объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.

Законом о регистрации эта проблема в целом решена – в качестве регистрирующих органов указаны “федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также – федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах” (ст. 9 Закона о регистрации).

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность “предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу” (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел ввиду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос – какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

При проведении регистрации прав на объекты недвижимости, а также их обременений, регистрирующий орган получает информацию:

  • а) о характеристиках объекта недвижимости (местоположении, площади, количестве помещений и др.);
  • б) о характеристике права, которое зарегистрировано на данный объект собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление;
  • в) об обременениях (ограничениях) зарегистрированных вещных прав (залог, арест, рента, аренда, сервитут и пр.);
  • г) об основаниях возникновения зарегистрированных прав и их обременений (гражданско-правовые сделки, наследование, решение суда и др.);
  • д) о правоустанавливающих документах (дата составления, данные о сторонах сделки, ее условиях, нотариальном удостоверении и др.);
  • е) о правообладателе (о юридическом лице – наименование, данные о государственной регистрации и адресе, руководителе, представителе; о физическом лице – фамилия, имя, отчество, место жительства, данные паспорта);
  • ж) о лицах, имеющих права, ограничивающие право собственности, и о документах, на основании которых зарегистрированы эти ограничения.
  • з) о произведенной регистрации прав и обременений (дата, регистрационный номер, данные о лицах, участвовавших в процедуре регистрации и удостоверивших факт регистрации);
  • и) о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
  • к) о запросах информации по объекту и выданной по этим запросам информации.

Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации, раскрывая, что означает открытый характер регистрации, гласит следующее: “Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)”. Основная проблема в определении степени открытости данных о государственной регистрации состоит в том, могут ли быть достоянием любого лица сведения о правообладателе и какова должна быть степень конкретности предоставляемых о правообладателе сведений.

Читайте также:  ЖКХ — как нас обманывают?

В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: кому и зачем необходимо получать информацию о правообладателе и правах на объект в тайне от самого правообладателя? Если речь идет о намерении совершить с ним сделку, то нормы делового оборота предполагают необходимость первоначально обратиться именно к обладателю права на недвижимость, выяснить у него наличие желания вести об этой сделке какие-либо переговоры, а при наличии такого желания именно у правообладателя потребовать подтверждения его прав на объект. Иной порядок действий, по нашему мнению, почти всегда должен свидетельствовать о намерении совершить какие-то действия в ущерб правообладателю. Причем диапазон таких действий может быть весьма широк – от мошеннических действий до насильственного завладения объектом.

Если цель предоставления информации о регистрации прав на недвижимость – обеспечение возможности убедиться в правах конкретного лица при совершении сделки с объектом, то для этого нет необходимости предоставлять любому лицу право на получение такой информации. Вполне достаточно предоставить такое право самому правообладателю. Выдача же любому лицу исчерпывающих сведений как о правообладателе, так и о правоустанавливающем документе может существенно облегчить (и облегчает) для мошенников изготовление поддельных документов, поскольку они будут обладать всеми необходимыми для этого данными.

Рассматривая вопрос о типе формирующейся в России системы регистрации прав на недвижимость, можно оценить эту систему как “стремящуюся к титульной”. Основная черта законченной титульной системы – это гарантированность со стороны государства действительности зарегистрированных прав и его безусловная материальная ответственность в случае установления недействительности этих прав. При такой ситуации предоставление информации о регистрации не может иметь другой цели, кроме подтверждения прав на объект. При этом сообщение о том, что данное лицо зарегистрировано как правообладатель, означает одновременно то, что государство несет за эту информацию полную ответственность. Поэтому контрагенту и нотариусу незачем знать, кто, когда и на каком основании владел объектом ранее и даже то, на каком основании этим объектом владеет нынешний собственник.

Совсем иная ситуация складывается, когда государство не берет на себя такую ответственность. Тогда сообщение о зарегистрированном праве конкретного лица не гарантирует приобретателю объекта, что его право на объект не будет оспорено в связи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей. В этих условиях совершение любой сделки с недвижимостью всегда сопряжено с риском, степень которого подлежит оценке. Единственным выходом в этой ситуации является страхование риска, связанного с приобретением объекта недвижимости.

Итак, в условиях отсутствия ответственности государства (регистрирующего органа) за действительность зарегистрированных прав возникает необходимость оценки риска заключения сделки со стороны приобретателя объекта (для решения двух вопросов: о целесообразности совершения сделки и о необходимости ее страхования) и со стороны страховщика (для определения тех условий, на которых он готов застраховать сделку). При этом очевидно, что как приобретатель, так и страховщик должны иметь возможность получения информации независимо от правообладателя, а страховщик – независимо от правообладателя и приобретателя, поскольку их интересы в данном случае различны.

Попытка решения этой проблемы содержится в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации. В нем выделена специальная группа сведений, которые могут предоставляться только определенным категориям физических и юридических лиц. К таким сведениям относятся:

  • а) сведения о содержании правоустанавливающих документов;
  • б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
  • в) сведения о переходе прав на объект недвижимости.

И вот эти сведения могут предоставляться только:

  • а) самим правообладателям;
  • б) лицам, получившим от правообладателя доверенность;
  • в) руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ;
  • г) налоговым органам в пределах соответствующих территорий;
  • д) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
  • е) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя.

Вопрос о круге лиц, имеющих доступ к информации, может решаться по-разному. Но бесспорными являются три положения:

  • 1. Это должны быть лица, имеющие право на доступ к информации, находящейся в регистрирующем органе, для анализа этой информации в целях определения действительности зарегистрированных прав и определения риска совершения сделки с объектом.
  • 2. Круг этих лиц должен быть строго ограничен законом.
  • 3. Должен существовать четкий порядок допуска этих лиц к информации, обеспечивающий контроль за обоснованностью обращения, возможность определения той информации, которая может быть предоставлена по конкретному обращению, а также конкретная ответственность за нарушение правил получения и использования такой информации.

Таким образом, в Законе о регистрации необходимо установить два порядка предоставления информации, которой располагает регистрирующий орган.

Первый порядок – предоставление информации в целях подтверждения права на объект недвижимости. Такая информация должна предоставляться правообладателю по его запросу и содержать информацию, необходимую для идентификации правообладателя и правоустанавливающего документа, а также сведения об обременениях и ограничениях его прав на объект.

Второй порядок – предоставление информации при подготовке сделки в целях оценки действительности зарегистрированных прав и риска при совершении сделки. В этом порядке информация должна предоставляться по запросу нотариуса, предъявившего заявление правообладателя и лица, желающего заключить с ним сделку. Нотариусу при этом должен быть обеспечен непосредственный доступ к архиву регистрирующего органа, разумеется в части, касающейся данной сделки. Особый порядок получения информации должен быть установлен для правоохранительных органов и органов власти и управления. Вряд ли целесообразно для этих органов устанавливать жестко регламентированную форму выписки и перечень сведений, подлежащих выдаче. Процессуальное законодательство, в частности, наделяет правоохранительные органы полномочиями на получение всей необходимой для их деятельности информации, и ограничить их в этих правах Закон о регистрации вряд ли может.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Дата публикации: 01.04.2019 2019-04-01

Статья просмотрена: 847 раз

Библиографическое описание:

Хайруллина А. В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Молодой ученый. — 2019. — №13. — С. 218-221. — URL https://moluch.ru/archive/251/57695/ (дата обращения: 20.02.2020).

В статье было проведено комплексное исследование вопроса государственной регистрации прав на объекты недвижимости; определены ее правовые основы, порядок и принципы. Дано определение объекта недвижимости. Проанализированы действующее законодательство в сфере регистрации прав на объекты недвижимости и научные труды, исследующие данную проблему. Определены принципы и стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.

Ключевые слова: принцип, государственная регистрация, недвижимость, регистрация недвижимости, недвижимое имущество, достоверность государственного реестра, публичность реестра, принцип внесения, защита добросовестных участников оборота, проверка законности оснований регистрации.

Одной из особенностей правового режима недвижимых вещей, закрепленных действующим российским законодательством, является необходимость (обязанность) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничения таких прав, обременения недвижимого имущества (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ).

Впервые принципы прав на недвижимое имущество изложены в проекте вотчинного Устава в развитие гражданского кодекса Российской империи в 1892 году. Назывался «позитивный принцип внесения» — реальное право на недвижимое имущество возникает в момент внесения записи о нем в родовую книгу, а также гласности (публичности) и достоверности информации, содержащейся в родовых книгах [6].

Прототип системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество начал формироваться в дореволюционный период. «Позитивный принцип внесения» закреплен как основное начало российского регистрационного режима (ст. ст. 8, 131 ГК РФ) с 1 января 1995 г. после вступления в силу ч. 1 ГК РФ [2].

Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 г., в нем был установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, это явилось основанием для будущей унификации систем учета земельных участков и объектов капитального строительства.

Принципы любой отрасли права имеют большое значение для устойчивого развития, и право на недвижимое имущество не является исключением. Люлин П. Б. определяет, что принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются: законность, публичность и достоверность; оценка имущества до регистрации права на него; приоритет первого зарегистрированного права; индивидуализация имущества с целью его идентификации; независимость регистратора при осуществлении бухгалтерского учета; исключительно государственный характер [11, с. 205–206].

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации разработчики отметили, что «Гражданский кодекс должен содержать общие положения о государственной регистрации имущественных прав. установление следующих руководящих принципов регистрации: проверка законности оснований для регистрации, публичного реестра, презумпции действительности» [10, с. 32].

В 2013 году в рамках реформы гражданского кодекса значительные изменения были внесены в Гражданский кодекс, в котором заложены основные принципы дальнейшего развития системы государственной регистрации недвижимого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] вступил в силу 1 марта 2013 года и внес в Гражданский кодекс РФ [2] статью 8.1. Так, в п. 1 этой статьи закреплены принципы государственной регистрации прав на имущество уполномоченным органом, подлежащие применению независимо от что является объектом регистрации (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и др.) на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Необходимость соблюдения этих принципов еще в 2001 году была отмечена Конституционным судом РФ [5], который определил, что государственная регистрация прав на имущество должна предоставлять гарантии надлежащего исполнения сторонами всех обязательств, защищать добросовестных участников правоотношений и способствовать консолидации и стабильности гражданского оборота в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], вступившего в силу с 1 января 2017 года, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов: единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации; достоверности данных; доступности данных. Закон юридически закрепил слияние двух систем: регистрация прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимого имущества [8].

Среди новелл Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] можно отметить введение принципа экстерриториальности регистрации прав (по месту подачи заявления на регистрацию права не зависит от места нахождения объекта недвижимости).

Таким образом, принципы государственной регистрации недвижимости, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации, и принципы, изложенные в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» не полностью совпадают, за исключением принципа надежности.

Конституцией РФ [1] в отношении исследуемой области — государственной регистрации недвижимости, устанавливаются три группы положений: правила, регулирующие принципы реализации права на недвижимое имущество; положения, устанавливающие основы государства, которые разграничивают сферу ответственности органов местного самоуправления и органов государственной власти; порядок реализации федеральных законов в области регистрации прав на недвижимое имущество.

Принципы государственной регистрации, предусмотренные законом № 218-ФЗ, неоднократно обсуждались как в научной доктрине, так и в судебной практике.

Принципы, предусмотренные законом № 218-ФЗ, указаны как непосредственно в положениях самого закона, так и в подзаконных актах. В частности, принцип доступности (публичности) информации реализуется в положениях статьи 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», закрепляющей доступность информации, за исключением случаев, установленных законом, а также статьи 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], регламентирующей порядок предоставления информации, содержащейся в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). В свою очередь, принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, конкретизирован в ст. 26 и 35 Закона № 218-ФЗ, определяющих основания и сроки приостановления государственной кадастровой регистрации и государственной регистрации прав, а также правила внесения в ЕГРН записей возражений против зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Существуют различные мнения о перспективах реализации принципа публичной достоверности в российском законодательстве.

Алексеев В. А. рассматривает содержание принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество на основе критического анализа норм ст. 8.1 ГК РФ и вносит предложение об уточнении формулировки этого принципа в законе [6, с.39].

По мнению Е. М. Тужилова-Орданская, значимость принципа достоверности трудно переоценить [13, с.39]. В целом, предполагается, что вся информация, введенная в ЕГРП, считается достоверной и в полной мере отражает правовой режим недвижимого имущества, который вытекает из пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым установлен статус государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права. В совокупности со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» относительно возможности оспаривания зарегистрированного права только в суде можно говорить о своеобразной презумпции достоверности.

А. В. Швабауэр отмечает «эффективная реализация принципа публичной достоверности прав на недвижимое имущество возможна только в том случае, если реестр прав на недвижимое имущество составлен правильно и в нем отсутствуют юридические дефекты» [14, с.30].

Читайте также:  Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

Таким образом, принцип публичной достоверности должен иметь конкретную формулировку в законе и ссылки на другие статьи Гражданского кодекса.

Принцип бесповоротности не был выделен в качестве самостоятельного принципа государственной регистрации, однако он, несомненно, связан с принципом достоверности. Общепринято считать, что принцип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРН, то есть возможность лиц, использующих информацию ЕГРН, рассчитывать на то, что эта информация соответствует правовому статусу недвижимости, следовательно, эти лица могут строить свои отношения на основе таких записей. Принцип бесповоротности в его буквальном смысле подразумевает невозможность изменения данных ЕГРН, и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации [13, с.40].

Установив бесповоротность в качестве принципа государственной регистрации, законодатель лишил бы собственника возможности оспорить неправильно зарегистрированное право или сделку и тем самым защитить свое право.

Принцип бесповоротности государственной регистрации отвечает интересам защиты прав «добросовестного приобретателя». Данный аспект приобретает особую актуальность с внесением в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменений касательно возможности возникновения права собственности на недвижимое имущество у «добросовестного приобретателя» начиная с момента государственной регистрации отчуждения имущества.

Представляется, что необходимо закрепить бесповоротность, то есть неизменность, как принцип государственной регистрации. Вместе с тем, статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, где этот принцип легитимно не был признан.

Принцип надежности связан с принципом публичности (гласности) или как называют — принцип открытости.

Е. В. Тресцова указывает, что: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости» [12, с. 151].

Согласно принципу — надежности, любое лицо в соответствии с пунктом 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» может получить информацию, содержащуюся в ЕГРП, о любом имуществе. Этот принцип обеспечивает публичность информации о правах и сделках. Любое лицо имеет право на получение информации при условии подачи соответствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность.

Представляется целесообразным выделить еще один принцип -приоритет ранее зарегистрированных прав (принцип старшинства), в соответствии с которым права и требования, зарегистрированные ранее, должны учитываться в качестве приоритета (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 1, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации»).

В ФЗ «О государственной регистрации» (п. 7 ст. 16) достаточно четко указано, что приоритеты прав устанавливаются по дате регистрации: государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в последовательности, определенной порядком приема документов [9, с. 6].

Ранее в цивилистике обсуждался еще один принцип — принцип двойной регистрации. Однако, законодатель закрепил положение о том, что с 01.03.2013 государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части 2Гражданского кодекса РФ отменяется система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении недвижимого имущества. Таким образом, закон регулирует, что правила государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса, не применяются к договорам, заключенным после принятия закона.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество выполняют функцию защиты прав на недвижимое имущество, достаточно точно и строго соблюдать все требования закона и тогда не потребуется вмешательства судебных и иных органов, а проводимая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию этого процесса [7, с.13–14]. Прежде всего, представляется необходимым:

– изменить действующее регулирование публичной достоверности реестра с точки зрения соотношения записи в реестре и юридической силы сделки, на основании которой сделана запись, в пользу введения принципа безотзывности записи;

– ввести принцип абсолютной достоверности и достаточности регистрационной записи на праве;

– ввести принцип бесповоротности записи реестра о наступлении права.

Внедрение этих механизмов в систему регистрации прав может быть оценено как прогрессивное изменение правового регулирования регистрации прав, соответствующее вектору развития законодательства в данной сфере, направленное на достижение фактической достоверности реестра.

Как зарегистрировать права на недвижимость

1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.

“>создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина .

4. Как подать документы на регистрацию права?

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы». Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:

  • во Дворец госуслуг по адресу:
  • Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
  • в отделения Росреестра по адресам:
  • Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;
  • Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10;
  • Москва, Зеленый проспект, дом 20.

Сотрудники приемной Росреестра и работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

  • предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
  • предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
  • распоряжение материнским капиталом;
  • предоставление информации жилищного учета;
  • государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
  • согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Подробнее можно узнать на сайте центров «Мои документы» или по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Иметь государственный регистрационный документ, подтверждающий ваше право на владение объектом недвижимости – значит защитить себя от незаконного присвоения и иного посягательства со стороны недобросовестных лиц. Чтобы осуществить подобную процедуру, надо более досконально разобраться во всех нюансах ее проведения. Далее рассмотрим, что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и как выполняется процедура.

Термины и понятия

Под понятие недвижимого имущества, подлежащего регистрации, подпадают:

  • земельные участки;
  • недра;
  • объекты, относящиеся к земле, перемещение которых без нанесения им вреда невозможно (такие, как капитальные строения – жилой дом, хозяйственные постройки).

Ограничения или обременение – это создание условий, ущемляющих права лиц на действия с тем или иным объектом. К ним относятся и часто применяются: сервитут, аренда, доверительное управление, арест, кредитное обязательство, концессионное соглашение и ряд других.

Основанием для регистрации служит статья 131 ГК РФ, Конституция РФ, а весь порядок изложен в Федеральном законе о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997г №122 –ФЗ.

Осуществляя регистрацию прав для физического или юридического лица на недвижимость и сделки с ней – государство подтверждает и признает возникновение прав или условий на это имущество, предусмотренных ГК РФ. Это могут быть ограничение в правах, утрата прав или их переход другим лицам.

Читайте также:  Если срок на подачу апелляции пропущен

Все органы власти, юридические и физические лица должны понимать и с уважением относиться к правам лиц на объект либо долю в нем.

Регистрация носит эксклюзивный характер, осуществляется специальным федеральным органом. Никто не может осуществить подмену или дублирование действий связанных с регистрацией прав на владение недвижимым имуществом.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Основной свод правил – база деятельности в регистрации прав, прописан в первой главе ФЗ -№122, и предусмотрен ст.131 ГК РФ.

Наиболее важными из них являются:

  1. Наличие единственного реестра прав, где используется одна база данных, что упрощает контроль, учет, и позволяет качественно вести техническую документацию.
  2. Регистрация объектов, долей, прав на недвижимость проводится в обязательном порядке и отражается в реестре. Случаи, когда права возникли до появления и вступления в силу настоящего закона – относятся к исключениям. Подтверждением в такой ситуации становятся документы БТИ, выданные местными органами власти, договоры купли — продажи, заверенные нотариусом. (ст.4 ФЗ)
  3. Согласно ст.7 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество, сведения о регистрации хранятся в открытом доступе. Каждый желающий может по мере необходимости, составить запрос, направить его в органы власти для получения нужной справки.

Цели и задачи

Прозрачность отношений дает возможность гражданам получать необходимую информацию, предохраняет их от риска быть обманутыми. Любая из сторон, самостоятельно изучив документы, и усомнившись в их правдивости, может отказаться и прекратить дальнейшие действия по регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Предоставление достоверной информации, что называется «по требованию», и предание ее гласности исключает возможность возникновения закулисных или теневых действий, связанных с регистрацией права.

Прозрачной становится и доходность, получаемая участниками отношений. О чем уведомляется налоговая служба, целью которой является получения налогов с прибыли участников. Обязанность Росреестра, предоставлять им такие сведения.

Одна из последних целей — это проведение разъяснительной работы с собственниками по предотвращению незаконных действий с их стороны при работе с недвижимостью.

Возможность зарегистрировать собственные права на недвижимый объект позволили в разы снизить количество мошеннических схем по приобретению прав на недвижимое имущество.

Регистрация недвижимого имущества также решила проблему недостроев. Они длительное время не могли использоваться в обороте, а сейчас владелец, не достроивший строение, может получить на него документы и совершать сделки с ним.

Права и сделки, подлежащие регистрации

Весь основной перечень прав опубликован в ст.4ФЗ № 122 и включает:

  1. Все вещные права, собственность, возможность производить сделки. Подразумеваются земельные участки, капитальные строения, временные постройки. Предприятие регистрируется как одно целое. Именуется имущественным или недвижимым комплексом, помещением или долями в правах собственности.
  2. Перечень ограничений и обременений подразумевает наличие кредита, доверительное управление, аренду, сервитут, безвозмездное пользование. При аренде и найме недвижимости на срок от одного года и более – регистрируется договор.

Процесс регистрации

Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.

Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.

Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.

Для проведения сделок нужны такие документы:

  1. Личные паспорта участников процесса.
  2. Договор купли – продажи, либо иное соглашение (в 3-х экземплярах)
  3. Чек, подтверждающий, что госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество уплачена.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Расписки или иные документы, доказывающие проведение денежных расчетов между участниками.

Результаты процедуры регистрации права недвижимости

Срок регистрации определен 10-ю днями с момента подачи бумаг в Росреестр или через МФЦ.

Предусмотрено установленным порядком наличие двух результатов:

  1. Регистрация – подтверждением является свидетельство.
  2. Или отказ в ней – письменное уведомление с указанием причины.

В 2016 году вступили в силу изменения относительно подтверждающих документов, в частности свидетельств. Их заменили справки, именуемые выпиской из ЕГРП. Для надежности лучше запросить подтверждение сведений свежей выпиской, так как старая бумага уже не актуальна.

Если вам отказали в регистрации, нужно изучить мотивы отказа. Они должны соответствовать основаниям ст.20 ФЗ № 122, где предусмотрены причины, являющиеся нарушением нормативных требований.

Отказ может быть обжалован заявителем в суде, где по нему будет принято соответствующее решение, вплоть до отмены отказа. Выдача документов проводится в Росреестре и в МФЦ.

Государственная регистрация недвижимого имущества — это необходимая процедура, которая защищает права собственника от посягательств, делает сделку с недвижимостью безопасной для всех сторон участников. Учитывает и соблюдает интересы всех заинтересованных лиц.

ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей: придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц; внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной

регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.
Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня ^открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.
Основные принципы[178] осуществления регистрационной деятельности
могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех
правоприменительных органов, и специальные, присущие только гои Т
сударственнои регистрации^. < К общим принципам можно отнести: Принцип законности. Принцип гласности и публичности. Принцип диспозитивности. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.
К специальным принципам относятся: Процессуальный формализм. Принцип единства. Принцип преемственности. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.
Принцип двойной регистрации[179].
Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов.
Принцип законности является основой построения и деятельности Росреестра. В качестве основных элементов законности можно выделить: Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП — это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.
Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации — обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.
Принцип достоверности записей в ЕГРП В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может
быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами документов, после составления которых может пройти и несколько лет. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП[180].
Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой — для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.
Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового

контроля за деятельностью территориальных органов Федеральной регистрационной службы, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган — Федеральную регистрационную службу, находящуюся в ведении Минюста России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП).
Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако, если с объектом недвижимости совершается сделка, требующая государственной регистрации, или ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация сделки, ограничения права возможна только после регистрации права в ЕГРП. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о регистрации, подпадают под его правовое регулирование.
Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.
Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
у и
соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при ре
гистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенная регистрация договора удостоверяется штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.

Ссылка на основную публикацию