Новое законодательство об «обманутых дольщиках». Поможет ли оно им?

Новости Авторская колонка

24.05.2019

Новости , Кратко

Неуклюжие решения: власти ставят жирный крест на обманутых дольщиках

Проблема обманутых дольщиков в России еще долго будет оставаться крайне острой на фоне неуклюжих попыток властей сбросить с себя ответственность и создать очередную красивую картинку «заботы о гражданах», которые рискуют просто остаться ни с чем. Об этом в авторской колонке для РИА «Новый День» пишет известный политик и экономист, директор Института актуальной экономики Никита Исаев.

До фактического запрета долевого строительства в России осталось чуть больше месяца: с 1 июля 2019 года использовать деньги дольщиков на нужды строительства для всех новых объектов будет незаконно. Для застройщиков это не было сюрпризом, ведь решение принято было давно, и сопровождалось еще постепенным наведением порядка в сфере страхования их ответственности. Принято столько формальных мер, но проблем с дольщиками меньше не становится, точно так же как не снижается количество самих обманутых дольщиков. Для сравнения: в прошлом году было наконец-то завершено 239 долгостроев, а образовалось в это же время – 303! И вот уже баланс не в пользу властей, которые делают вид, что прикладывают все усилия для того, чтобы решить проблему.

Вот как отчитываются регионы: разрабатывают дорожные карты по проблемным объектам, передают их на реализацию в Минстрой РФ, пытаются найти новых инвесторов для завершения строительства, договариваются о выделении земель из федерального подчинения для расплаты с застройщиками. Но пользы от этого будет не много до тех пор, пока региональные власти не перестанут сами решать, какие объекты им выгодно достраивать, а какие выгодно ещё «помариновать» в расчёте на то, что неугодные застройщики отвалятся сами собой, и можно будет работать с более «выгодными». Например, в Сочи местные власти так и вовсе взялись за снос уже почти завершённых домов в Имеретинской низменности, несмотря ни на то, что они были легализованы в суде, ни на сотни дольщиков, которые остаются вообще ни с чём. А Виталий Мутко, курирующий долевое строительство в правительстве, просто делает вид, что ничего не происходит и спокойно игнорирует проблемы.

Реально решить проблему можно только на законодательном федеральном уровне. Но и здесь некоторые шаги властей порой просто удивляют своей неуклюжестью. Начиналось всё логично: была создана госкомпания «ДОМ.РФ», а под её началом – Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, пришедший на смену коммерческим страховым компаниям. Государственный фонд не обанкротится из-за возможности подпитки бюджетными средствами, у него ниже риски из-за большего количества застрахованных объектов, а у «ДОМ.РФ» куда больше возможностей добиться завершения строительства, чем у страховых компаний. Для них это совершенно непрофильный вид деятельности. А ведь людям нужны именно квартиры, а не денежные компенсации, которые не покроют ни процентов по ипотеке, ни дополнительных расходов на приобретение подорожавших квартир.

Дольщики надеются на изменения в законодательстве. Только вот пока эти изменения идут в печальном ритме: шаг вперед – два назад. Даже в рамках одного законопроекта. Так, например, 22 мая Госдумой был принят в первом чтении законопроект, привносящий немало нового. Хорошие новости: власти взяли курс именно на завершение строительства проблемных объектов. Для этих целей будут созданы специальные региональные фонды, которым запретят рискованные операции, а все действия будут под жёстким контролем. Заодно должны наконец-то решаться проблемы с незавершёнными стройками гаражей, кладовок, а пострадавшие от двойных продаж тоже получат компенсацию.

Звучит неплохо. Но на любое завершение строительства нужны деньги. Сейчас Фонд накопил 21,3 млрд рублей. Маловато будет. По экспертным оценкам, на завершение долгостроев требуется порядка 200 млрд рублей. Где их взять? После принятия правок в федеральный бюджет на 2019 год, долгострои получат ещё дополнительное финансирование в 16 млрд рублей. Есть и ещё один источник пополнения Фонда – страховые компании, которые занимались страхованием гражданской ответственности застройщиков.

Ситуация, когда часть дольщиков защищена Фондом по одним правилам, а часть страховыми компаниями по другим правилам – неправильная и несправедливая. Люди оказываются в неравных условиях с разной степенью защиты. Поэтому передача страховых премий и обязательств от страховых компаний в Фонд, предусмотренная в этом законопроекте – вещь логичная. Но неуклюжесть властей и депутатов, привыкших принимать законопроекты без разбора и без погружения в проблематику, может не только поставить крест на хорошей идее, но и создать ещё больше проблем.

Понятно, что власть хочет поскорее отчитаться о проведении работ и наконец-то расслабиться, уйдя на летний отдых. Но спешка никого ещё не приводила ни к чему хорошему. Во-первых, в нынешнем виде законопроект только усиливает дискриминацию между обманутыми дольщиками, оказавшимися в разных ситуациях. Если вам не повезло оказаться в числе таких, и заявление на выплату компенсации уже подано, то вы всё равно остаётесь один на один со страховой и всеми прелестями старых правил – вроде того, что умышленное банкротство застройщика страховым случаем не является. Рассчитывать в этом случае практически не на что.

Не говоря уже о том, что этот законопроект может серьёзно подкосить состояние страховых компаний: среди тех, кто занимался ответственностью застройщиков, выживут только крупнейшие, а остальные обанкротятся. Это еще и массу проблем создаст для клиентов по другим видам страхования: ОСАГО, КАСКО, страхование жизни. Просто люди столкнутся с невозможностью получить свою компенсацию. Такой вот снежный ком. Суть в том, что по этому законопроекту страховые компании на ведение дел могут оставить себе не более 1% от собранных средств. Страховщики рассчитывали риски, работали 5 лет, платили налоги и зарплаты, а теперь им говорят: верните все деньги. По оценке Всероссийского союза страховщиков, только на налоги ушло порядка 5%. А всего расходы на ведение деятельности составляют 14-15% от собранных средств. После такого обманутым дольщикам, у которых уже наступил страховой случай, точно ждать ничего не стоит: у страховых просто не будет денег на выплаты компенсаций.

Закон обязывает страховые компании выложить необходимые суммы в течение 30 дней, при этом без возможности обжаловать размер передаваемой страховой премии в судебном порядке. По сути, это, опять-таки, прямой путь к банкротству. Соответственно, и Фонд не сможет оперативно собрать деньги со страховщиков. Банкротство в любом случае сильно затягивает процесс и снижает собираемость средств. А чем меньше средств в Фонде, тем меньше шансов на завершения строительства в обозримой перспективе. Самому Фонду от того, что соберут меньше денег ни горячо, ни холодно – это некоммерческая структура. А вот люди, которые останутся и дальше без квартир, прочувствуют на себе все прелести спешки. В общем, главные пострадавшие, как всегда, люди.

Так что, если копнуть поглубже, хорошо видно, что стремление властей решить проблемы дольщиков – это стремление поскорее сбросить с себя обязанности думать и о чём-то заботиться вместе со стремлением создать красивую картинку. Не более того.

Москва, Никита Исаев

Москва. Другие новости 21.05.19

Король Ночи как глобальный эколог: на смерть «Игры Престолов». / Чудесный план всеобщей безответственности. Спецпроект РИА Новый День «Политика для чайников». / Балканская проблема: куда могут завести «албанские игры». Читать дальше

Новый Закон об обманутых дольщиках.

UN 613201-09-2011 10:09

Из тупика банкротства
Издание: МК в Саратове
Номер: №36 (731) 31. 08-7. 09. 2011
Станислав Шалункин

Для обманутых дольщиков подправили закон
Чудес, безусловно, не бывает. Однако бывают изменения в действующем законодательстве, которые позволяют находить выходы из тупиковых ситуаций. Таких тупиков на нашем «правовом поле» более чем достаточно. И не на все хватает законодательных инициатив. Тем не менее дошла очередь и до дольщиков строительства жилья. С 15 августа вступил в силу закон «О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».
Не будем знакомить подробно со всеми его положениями. Порассуждаем именно о том, что дают изменения для защиты интересов граждан, которые отдали квартиры или миллионы сбережений на строительство нового жилья, а их завели в тупик и держат до скончания дней либо их самих, либо заказчика строительства.
Дома на песках… зыбучих
Вот типичный тупик в сфере строительства жилых домов: на деньги дольщиков построен дом, но заказчик не торопится вводить его в эксплуатацию. При этом идет бойкая торговля квартирами. И такая, что одна и та же квартира продается дважды или трижды. Граждане — в суд. С выигранными решениями обращаются в арбитражный суд с требованиями о банкротстве. Но у должника средств нет. Процедура банкротства длится годами. Люди остаются ни с чем. Почти готовый дом плавно переходит в полуразрушенное состояние. Страдают все дольщики. Никто из них не может оформить право собственности на квартиры. Более того, у дольщиков нет никаких прав ни на землю, ни на дом. Абсурдное положение. На свои средства построили здание, а в собственность не могут его оформить. На стройплощадке они, отдавшие миллионы, — посторонние люди. Ни на что влиять не могут. У них, как у дольщиков, и иски-то не примут с требованием о банкротстве, а при подозрительной процедуре банкротства даже жалобу на арбитражного управляющего у них не возьмут. Создать товарищество из обманутых дольщиков тоже проблема.
Многими замечена тенденция затягивания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Пока дом не сдан, у застройщика (разумеется, речь идет о нечистоплотных и антисоциальных лицах) неограниченные возможности торговать квартирами, не глядя, что они уже не один раз проданы. А кто проверит? Перед дольщиками застройщик не в ответе. А от уголовной ответственности, как правило, эти лица уходят. Такое мнение о Саратове, что дома-новостройки в нем стоят на зыбучих песках. Вкладывать деньги на их строительство — значит заниматься благотворительностью в пользу мошенников. Однако уже не крик, а вой раздается по губернии: обманутые дольщики на стенку лезут тех самых тупиков, куда их загнали. Думается, что вой раздается по всей стране. И именно поэтому законодатели решили внести изменения в закон о банкротстве.
Взаимоотношения застройщика и дольщика упорядочились
Прежде чем представить некоторые весьма интригующие пункты дополнительного параграфа к вышеназванному закону, которые обещают светлое завтра обманутым дольщикам, истерзанным сомнениями, страхами и долгим ожиданием света в конце туннеля, познакомим с мнением судьи арбитражного суда Саратовской области Натальи ПЛЕТНЁВОЙ. По просьбе редакции она согласилась встретиться с корреспондентом и поделиться первыми впечатлениями о новом законе.
— Считаете ли вы, что внесенные изменения в закон о банкротстве изменят ситуацию?
— Закон только что принят. Он опубликован в «Российской газете» 15 июля. Мы, судьи, его изучаем. Признаюсь, много в нем сложностей. Однако Высший арбитражный суд довольно быстро реагирует на изменения в законах и, безусловно, вскоре даст разъяснения. И тем самым окажет нам помощь. Так что, как будет складываться судебная практика, рано и предполагать. На данный момент можно, пожалуй, сказать, что законодатели внесли определенный порядок во взаимоотношения должника и кредитора. Так, например, ранее конкурсными кредиторами признавались те граждане и юридические лица, которые имели требования по денежным обязательствам к должнику-застройщику. А отныне арбитражный суд будет рассматривать требования участников строительства, у которых есть требования не денежного характера. Допустим, требование участника строительства о передаче ему в собственность квартиры. До внесенных изменений дольщики, которые внесли денежные средства на приобретение квартир в новостройках, должны были, прежде всего, идти в суды общей юрисдикции. Когда им удовлетворяли иски, признавая право на денежное возмещение, они получали статус кредиторов. И только в этом случае имели право голоса, становясь участниками процедуры банкротства. Теперь в этом нет необходимости для дольщиков. Достаточно быть участником строительства, чтобы, вступить в дело о банкротстве и принимать в дальнейшем активное участие: обращаться с жалобами на конкурсных управляющих и так далее.
Изменения в закон действительно дают дольщикам больше прав.
— Круг участников процесса банкротства расширился и за счет органа исполнительной власти субъекта, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства. Значит ли это, что, например, министерство строительства и ЖКХ области сможет теперь выступать в защиту интересов дольщиков?
— Да, надо полагать, что, скорее всего, таким уполномоченным органом станет именно министерство строительства и ЖКХ области. Впрочем, кто бы им ни стал, но у представителей власти появилась возможность влиять на ситуацию, так как существенно расширились полномочия.
— Интересы государства и общества как бы должны пересекаться в одной точке — завершении строительства домов в строго оговоренные договорами сроки и доведении количества обманутых дольщиков до нуля, не так ли? К сожалению, наблюдается обратная картина…
— Интересы общества и государства изначально совпадают. И думается, что законодательная база совершенствуется, изменения в действующие законы вносятся лишь с одной целью — обеспечить более качественную защиту интересов и государства, и общества, и отдельного гражданина, в нашем случае — дольщика.
Итак, у дольщиков появилось больше возможностей защищать свои права, у застройщиков сократилось количество вариантов для афер с квартирами, а действия или бездействие арбитражных управляющих становятся под строгим надзором дольщиков и уполномоченного органа. Так в законе, то есть на бумаге. Практика нам покажет, кто есть, как говорится, ху… И все-таки значение информированности населения никто не отменял. Тот, кто владеет информацией, тот владеет ситуацией. Вот и проинформируем…
Недостроенный дом — в собственность ЖСК!
Дополнительный параграф закона о банкротстве довольно объемен. Даже краткий пересказ всех пунктов статьи 201 с подпунктами займет больше газетной полосы. Так что ограничимся, пожалуй, знакомством с одним из основных положений — передачи «прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу». Причем данный вопрос обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства именно арбитражный управляющий. Этот вопрос он вносит «в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства».
Условия, при которых возможна передача недостроенного дома в собственность ЖСК (обратите внимание, что о ТСЖ речи нет, и значит, те дольщики, которые создали именно ТСЖ, возможно, не смогут воспользоваться правом передачи), перечислены в той же статье. Их семь. Среди них — «объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности» и «земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве». Будем надеяться, что Высший арбитражный суд вскоре разъяснит, что подразумевается под «иным имущественном правом». Что важно — «согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется». Иными словами, администрации городов и весей не смогут помешать процессу восстановления справедливости и интриговать, вытягивая из создавшейся ситуации свою выгоду. Оговорен порядок и в отношении тех лиц, которые выступили против передачи. Цитирую: «требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования… и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди».
Как видим, у дольщиков по¬явились вполне реальные возможности добиться своих прав. Они уже не некие посторонние, которым вход на стройплощадку с их требованиями был до недавнего времени строго запрещен. Завершим знакомство с изменениями в Закон о банкротстве перечислением случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования:
«…1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность».
Возможно, что последний пункт дает право на надежду и исполнение желаний и таких граждан, как несчастные претенденты на квартиры в доме № 10 по Измайлова. О них наша газета писала неоднократно. Ведь 30 лет как они сдали свои квартиры для отселения со стройплощадки. Дом в конце прошлого года был сдан, но обещанные им квартиры продаются другим лицам. Возможно, имеет теперь смысл поставить вопрос о банкротстве заказчика и потребовать передать квартиры согласно новой статье 201. 11, в которой говорится о погашении требований участников строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено? Почему бы не помечтать и о таком варианте? Не вредно же…

Читайте также:  Как контролировать расходование алиментов?

Поправки в закон о долевом строительстве отразятся на обманутых дольщиках?

Застройщики столичного региона, которые достраивают дома для обманутых дольщиков, опасаются, что не смогут выполнить взятые на себя обязательства. Дело в том, что поправки в закон о долевом строительстве разрешают тратить деньги дольщиков только на те дома, в которых эти дольщики приобрели квартиры. Об опасениях столичных застройщиков рассказал уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей Борис Титов.

Sobesednik.ru опросил экспертов о том, захлестнет ли теперь обманутых дольщиков новый вал проблем:

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Согласно поправкам от 1 июля, застройщики могут расходовать средства дольщиков на те дома, в которых покупатели приобрели квартиры. Поэтому строительство проблемных объектов действительно становится возможным только за счет собственных средств девелопера. Причем он сможет компенсировать свои расходы путем реализации непроданных квартир в проблемном объекте, если таковые остались. Компенсационный фонд также не справляется с нагрузкой. В 2017 году в него было перечислено 94,9 млн рублей. При этом обязательства фонда составили 551,7 млн. Иными словами, собранных отчислений не хватит на достройку объектов.

В текущих законодательных реалиях, полагаю, единственным выходом становится выделение бюджетных средств на завершение проблемного объекта. Таким образом власти поступили в ситуации с Urban Group или с ЖК «Царицыно», для которого город выделил средства в размере 2,5 млн рублей на строительство социальной инфраструктуры.

— Как может разрешиться проблема дольщиков?

— Чаще всего достройка проблемных проектов не обещает больших выгод девелоперу. Объект может находиться на низкой стадии строительной готовности и требовать больших инвестиций, в связи с чем коммерческая целесообразность завершения объекта снижается. В этом случае власти сами предлагают застройщикам определенные преференции. «Бонусом» может стать содействие в получении разрешений на строительство, изменении назначения земельного участка, участие в проектах с крупным государственным заказом. Однако найти застройщика даже в этом случае далеко не всегда реально, особенно в регионах, где не так много крупных игроков, которые могли бы пойти на завершение реализации рискованного проекта даже за преференции властей.

Куда реже бывает прямо противоположная ситуация: объект почти завершен и не требует значительных инвестиций, а его потенциал для реализации на рынке высок. В таком случае застройщики даже конкурируют за право его завершить, а власти могут потребовать дополнительно, скажем, выделения определенной части коммерческих площадей под размещение административных или социальных учреждений. Однако, на мой взгляд, в этом контексте отношения властей и застройщиков еще могут развиваться. В собственности у федеральных и региональных чиновников сосредоточено немало земельных участков, которые фактически никак не используются. Полагаю, что таким образом можно привлекать девелоперов к достройке проблемных объектов в обмен на земли.

Читайте также:  Судебные споры о земельных участках, примыкающих к водным объектам

— Насколько проблема обманутых дольщиков в принципе остра на данный момент?

— По данным Минстроя, сегодня в России насчитывается порядка 34 тыс. обманутых дольщиков. Для сравнения, в 2011–2012 гг. число обманутых покупателей достигало 75–80 тыс. человек. А в кризисный период 2008–2009 гг. обманутых дольщиков было порядка 150 тысяч. В то же время, согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2016 году банкротами были признаны 149 девелоперов по России. В 2017 году — 157 компаний. В середине 2018 года процедуру банкротства проходит порядка 300 девелоперов. Поэтому количество обманутых дольщиков, вероятно, снова увеличится.

— Какие меры могут улучшить ситуацию?

— Обманутых дольщиков становится меньше в первую очередь за счет большего внимания властей к строительной отрасли и, самое главное, за счет ужесточения выдачи разрешений на строительство новых объектов. Наличие обманутых покупателей — это в первую очередь социальная проблема, которая подрывает доверие ко всей отрасли в целом. А строительная сфера, с которой связан каждый третий житель Москвы, — одна из важнейших в экономике нашей страны. Если доверие к девелоперам будет потеряно, это приведет к куда более серьезным проблемам, чем это кажется на первый взгляд. Именно поэтому власти сегодня контролируют рынок, меняя «правила игры» в отрасли, предлагая самое главное — превентивные меры. Учитывая предстоящий переход к проектному финансированию, вопрос обманутых дольщиков в среднесрочной перспективе вовсе станет неактуальным. Главное — максимально безболезненно пережить переходный период.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— В рамках действующего законодательства единственным источником финансирования объекта долевого строительства могут быть средства дольщиков, собственные деньги застройщика или целевой кредит. Причем средства дольщиков должны генерироваться исключительно продажами в рамках проекта достройки. В обычных условиях эти нормы помогают сохранить от растраты средства, вложенные покупателями в строительство.

Однако проблема «долгостроя» в том, что этих денег, как правило, нет. Соответственно, необходимы внешние вливания. Не возникает проблем, когда завершение недостроенного объекта идет исключительно за счет бюджета. В этом случае новый застройщик играет роль fee-девелопера, который обеспечивает обеспечивает оперативное управление, но не участвует практически собственными средствами в достройке.

Однако такие ситуации очень редки, поэтому обманутые дольщики и местные власти привлекают новых инвесторов, которыми, как правило, становятся другие девелоперы или банки. Но их средств может быть недостаточно, и тогда застройщик может в качестве аванса вложить дополнительные деньги в обмен на определенные преференции от властей.

Сейчас эта схема затрудняется тем, что девелопер не имеет права тратить полученные в рамках одного проекта средства на другие объекты. Кроме того, есть новое требование к ограничению кредитной задолженности, которое также не позволит застройщику с обременениями участвовать в завершении крупных долгостроев.

Я полагаю, в скором времени законодатели внесут поправки в закон, потому что фактически речь идет о технической ошибке. К примеру, застройщикам разрешат направлять средства на завершение долгостроев под гарантийные обязательства региональных или федеральных властей. Возможных схем финансирования может быть много, но они должны быть законодательно проработаны.

По данным Единого реестра застройщиков, в России сегодня насчитывается 180 тыс. семей, которые могут быть причислены к обманутым дольщикам. Общая площадь незавершенных объектов оценивается в 13 млн кв. м жилья. Причем ситуация осложняется тем, что около 5,3 млн квадратных метров относятся к таким объектам, где строительство приостановлено, а застройщик находится на одной из стадий банкротства. Это значит, что до окончания судебных разбирательств покупатели этих объектов фактически ничего не могут сделать. Обманутыми дольщиками они будут признаны только спустя девять месяцев после остановки строительства или вынесения решения суда. До этого момента они не могут быть включены в списки граждан, претендующих на компенсации.

На уровне всех регионов власти создают так называемые «дорожные карты» по завершению проблемных объектов. Также составляются реестры обманутых дольщиков. В дорожные карты включаются не только те объекты, застройщики которых признаны банкротами, но и стройки, которые фактически приостановлены и это зафиксировано местным стройнадзором. Всего таких насчитывается 840 объектов, или 1,1 тыс. жилых домов. Для этих проектов местные власти продлевают действия разрешений на строительство и подыскивают инвесторов. Дольщики, включенные в реестр, получают либо альтернативное жилье, либо денежные компенсации.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:

— Если застройщик не может опираться исключительно на свободные средства, которые имеются в его распоряжении, ему нужно «подключать» финансовые потоки от строительства других своих проектов, чтобы завершить долгострой. Однако после принятия поправок в 214-ФЗ это стало незаконным, и банк заблокирует перевод средств на любую цель, не связанную с возведением конкретного объекта долевого строительства. Соответственно, завершение чужих проблемных объектов останавливается.

Полагаю, что необходимо на уровне 214-ФЗ предусмотреть отдельный механизм финансирования объектов, признанных долгостроями. Фактически в такой сложной ситуации строительство идет совсем не так, как это прописано в 214-ФЗ. Обычно подключаются местные власти, которые на основе определённых договоренностей привлекают девелоперов к достройке объектов. Финансирование из бюджета обычно очень скудное, и его недостаточно для перезапуска строительства, особенно на ранней стадии. Соответственно, застройщику нужно использовать собственные резервы или привлекать банковский кредит. Но и кредит на завершение долгостроя получить сложно. С точки зрения законодательства вся эта схема никак не оформлена — фактически это административная импровизация властей и участников рынка, которые стремятся решить проблему.

По данным Генеральной прокуратуры РФ, в России насчитывается около 40 тыс. обманутых дольщиков. Это сопоставимо с населением небольшого города районного уровня. Для завершения долгостроев в отдельных регионах необходимо от 1 млрд до 15 млрд рублей. Обычно региональные и тем более муниципальные бюджеты не готовы нести такие траты. При этом далеко не всегда находятся инвесторы, которые готовы вложить средства в перезапуск проектов. Кроме того, региональные рынки не показывают столь интенсивный спрос, как Москва или Санкт-Петербург. По России за полугодие число ДДУ выросло только на 10%, тогда как в Москве — на 53%. Соответственно, вложения на стагнирующем рынке очень рискованны. В итоге граждане часто остаются один на один со своей проблемой, так как инвесторов нет, как и собственных средств, а местные власти неспособны и даже иногда не имеют права направлять деньги на завершение строительства частных компаний — это нецелевой расход.

Идет активная реформа 214-ФЗ с целью повышения безопасности вложений в строящееся жилье. Вступили в силу очень жесткие поправки по отношению к застройщикам. Теперь им требуется иметь опыт работы в отрасли, соответствовать заданным финансовым параметрам бизнеса, а также все финансовые потоки отныне отслеживают банки. Полагаю, в будущем это поспособствует снятию остроты проблемы.

Новый закон об обманутых дольщиках: поможет ли он защитить кировчан 0+

В основном он будет направлен на помощь тем, кого обманули в 2014-2015 годах

29 декабря 2016. Правительство Кировской области обнародовало закон о мерах защиты пострадавших участников долевого строительства. Согласно ему, обманутые дольщики могут быть либо освобождены от оплаты по договору, заключаемому с новым застройщиком, либо последний может выкупить право требования пострадавшего к недобросовестному застройщику. Конечно, для применения каждой меры необходимы определенные условия, например, наличие договора участия в строительстве, а также заявление с требованием помощи в уполномоченный орган. Однако власти уверены, что в целом закон поможет защитить пострадавших.

Андрей Перминов, заместитель министра, начальник управления государственного строительного надзора:
— Я думаю, что этот закон поможет обманутым дольщикам. В основном он будет направлен на восстановление в правах тех категорий граждан, которые зашли в наш реестр в 2014-2015 годах, но мы не смогли оказать им меры поддержки, так как они заявились позже, чем мы объявили конкурс, – там есть факты мошенничества. Также хотелось бы, чтобы те объекты, которые были сорваны с руки ввода по каким-либо причинам были достроены и чтобы дополнительные проблемные объекты не появлялись. Системой это становиться не должно.

Такова точка зрения чиновников, а что вот обычные граждане побыстрее хотят перейти от слов к делу и испытать новый закон на практике.

Николай, кировчанин:
Обычному гражданину текст закона мало что говорит: и написано непросто, и неясно, что будет на практике. Поэтому о его положительном влиянии пока рано говорить. Вот начнет действовать, тогда посмотрим.

Алена, кировчанка:
Люди сами виноваты, заключают договоры в каких-то левых конторах, а потом плачут, что их накололи. К покупке жилья, тем более сейчас его можно купить один раз в жизни, нужно с умом подходить и выбранного застройщика сто раз перепроверить. Что касается нового закона, то мы еще не знаем, как он будет работать.

Стоит отметить, что закон о мерах по защите прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов в регионе вступит в силу через 10 дней.

Новый закон об обманутых дольщиках: поможет ли он защитить кировчан

В основном он будет направлен на помощь тем, кого обманули в 2014-2015 годах

29 декабря 2016. Правительство Кировской области обнародовало закон о мерах защиты пострадавших участников долевого строительства. Согласно ему, обманутые дольщики могут быть либо освобождены от оплаты по договору, заключаемому с новым застройщиком, либо последний может выкупить право требования пострадавшего к недобросовестному застройщику. Конечно, для применения каждой меры необходимы определенные условия, например, наличие договора участия в строительстве, а также заявление с требованием помощи в уполномоченный орган. Однако власти уверены, что в целом закон поможет защитить пострадавших.

Андрей Перминов, заместитель министра, начальник управления государственного строительного надзора:
— Я думаю, что этот закон поможет обманутым дольщикам. В основном он будет направлен на восстановление в правах тех категорий граждан, которые зашли в наш реестр в 2014-2015 годах, но мы не смогли оказать им меры поддержки, так как они заявились позже, чем мы объявили конкурс, – там есть факты мошенничества. Также хотелось бы, чтобы те объекты, которые были сорваны с руки ввода по каким-либо причинам были достроены и чтобы дополнительные проблемные объекты не появлялись. Системой это становиться не должно.

Такова точка зрения чиновников, а что вот обычные граждане побыстрее хотят перейти от слов к делу и испытать новый закон на практике.

Читайте также:  Изменение договора социального найма

Николай, кировчанин:
Обычному гражданину текст закона мало что говорит: и написано непросто, и неясно, что будет на практике. Поэтому о его положительном влиянии пока рано говорить. Вот начнет действовать, тогда посмотрим.

Алена, кировчанка:
Люди сами виноваты, заключают договоры в каких-то левых конторах, а потом плачут, что их накололи. К покупке жилья, тем более сейчас его можно купить один раз в жизни, нужно с умом подходить и выбранного застройщика сто раз перепроверить. Что касается нового закона, то мы еще не знаем, как он будет работать.

Стоит отметить, что закон о мерах по защите прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов в регионе вступит в силу через 10 дней.

Компенсация обманутым дольщикам

К сожалению, ситуация на рынке недвижимости сегодня такова, что далеко не все застройщики сдают дома в срок. Иногда строительство затягивается, а то и вовсе останавливается. Эта ситуация наиболее неприятна для дольщиков: они не могут ни получить обещанную квартиру, ни вернуть вложенные деньги обратно – чаще всего застройщик исчезает из поля зрения, оставляя участников ДДУ наедине с их проблемами.

К счастью, законодательство защищает интересы таких лиц, потому предусмотрена компенсация обманутым дольщикам. Как ее получить, на какой размер возмещения можно рассчитывать и что сделать, чтобы добиться компенсации – эти вопросы мы разберем в рамках данной статьи.

Какую компенсацию могут получить обманутые дольщики?

Учитывая распространённость случаев мошенничества с недвижимостью (по неофициальным данным, более 150 тыс. россиян не могут получить жилье, оформленное по договорам долевого участия), строительных афер, а также резонанс, который вызывают такие ситуации в обществе,

Министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон об обманутых дольщиках. Закон предусматривает два важных нововведения, которые призваны помочь гражданам, пострадавшим от недобросовестных действий строительной компании:

  • разработан механизм определения размера и процедура выплаты компенсации обманутым дольщикам – для этого создается специальный Фонд защиты прав граждан-участников ДДУ, куда будут поступать как государственные средства, так и отчисления компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех договоров долевого участия;
  • теперь дольщики смогут самостоятельно определять, что более целесообразно – достроить дом и получить квартиры или компенсировать ущерб, не достраивая здание.

Закон предусматривает ограничения по размерам компенсации: так, фонд покроет лишь стоимость не более 100 м 2 жилья. Если квартира по договору превышает эту площадь, разница не компенсируется из средств фонда. Сумма компенсации берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, и если квартира имеет площадь менее 100 м 2 , стоимость выплачивается полностью, если больше – выплачивается стоимость 100 «квадратов» пропорционально стоимости всей недвижимости. При этом в денежном эквиваленте верхний порог выплат не установлен.

Если дольщики примут решение, что более приемлемым вариантом является достроить здание (это целесообразно, если возведение дома остановлено на поздних этапах), фонд выделяет средства на строительство. При этом если на работы требуется сумма до 500 млн. рублей, решение принимает фонд самостоятельно, а если сумма больше, требуется согласие наблюдательного совета.

Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам

Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.

Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:

Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;

Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;

и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);

если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.

Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.

Хотите вернуть компенсацию от застройщика?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Закон о защите дольщиков с 2019 года

В конце 2018 года законодатели внесли ряд поправок в документы, регулирующие рынок долевого строительства. Также в минувшем году Центробанк исключил из перечня страховых компаний, которые имеют право страховать застройщиков, одну из крупных организаций, работающих в этом сегменте.

В этом году все строительные организации будут иметь возможность заключения договоров долевого участия только после внесения взносов в Фонд защиты прав дольщиков. Со страховыми компаниями застройщики в 2019 году работать не смогут.

Закон о защите дольщиков вступил в силу

Ряд поправок в законе о защите прав дольщиков вступили в силу уже с начала этого года. Как было сказано ранее, теперь застройщики и «страховики» не смогут работать вместе. Стоит отметить, что по заключенным ранее договорам страховые фирмы несут ответственность в полном объеме. Закон изменяет правила финансирования жилого строительства и расширяет полномочия Фонда защиты прав дольщиков.

Ранее вступили поправки в закон, согласно которому с 1 июля 2019 года все застройщики, строящие за счет средств граждан, будут обязаны работать только через механизм эскроу-счетов. В течение переходного периода параллельно функционировать будут две схемы заключения договоров долевого участия: использование эскроу-счета и вступление в Фонд защиты прав дольщиков.

Какие изменения планируются с 1 июля

После 30 июля 2019 года застройщики должны полностью перейти на новые правила. Привлекать денежные средства дольщиков можно будет только через эскроу-счета в банках. Эта мера отменит долевое строительство в виде, существовавшем до второго полугодия 2018 года. Эскроу-счет – это специальный счет, на который дольщик вносит необходимую сумму за приобретаемое жилье. Застройщик сможет получить средства с эскроу-счеа только после завершения строительства.

Внесенные в закон изменения ужесточают требования к девелоперам и усиливают защиту прав дольщиков. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

  • Фонд защиты дольщиков будет гарантировать, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • У строительной компании должны быть собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство будет вестись по принципу «Один застройщик — одно разрешение». На каждое разрешение должен быть открыт банковский счет.
  • Средства граждан на строительство привлекаются через эскроу-счета.
  • При внесении на эскроу-счет денежные средства дольщиков могут страховаться в компенсационном фонде или в Агентстве по страхованию вкладов.
  • Банковское сопровождение сделок является обязательным.
  • Критерии «идеального застройщика» стали жестче. Необходимы: опыт в строительстве не менее 3-х лет, площадь сданных объектов не менее 10 тыс. кв.м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства, увеличен.
  • Вводится государственный контроль над девелоперами в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителей которых будет заниматься Минстрой.
  • Запрещается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Плюсы и минусы поправок

Новшества в законодательстве, которыми так недовольна строительная отрасль, цель имеют благородную — защитить покупателей новостроек от перспективы оказаться обманутыми дольщиками. Их у нас действительно многовато. Дом. РФ (правительственное агентство, которое ведает большей частью жилищных программ) оценивает как проблемные более 2000 недостроенных домов по России . Но хуже всего то, что в последние годы стали рушиться достаточно крупные компании. Взять СУ-155, после нее осталось десятки тысяч дольщиков в добром десятке регионов, Urban Group — одного из крупнейших застройщиков Подмосковья … Но как же все-таки будет выглядеть новая схема взаимоотношений застройщик-дольщик?

Проектное финансирование будет выглядеть так. На первом этапе застройщик, если ему вообще дадут денег, получит их по рыночной ставке (верхний предел установлен в 13%, что весьма немало). После того, как начнутся продажи, ставка уменьшится до 6-7% на ту часть кредита, которая будет уже обеспечена средствами на эскроу-счетах . Есть подозрения, что очень скоро при подобных условиях дела у ряда застройщиков встанут совсем. Особенно если продажи так прямо сходу не пойдут. Раньше ведь деньги дольщиков доставались без всяких процентов.

Хотя новая схема выглядит более цивилизованной, даже правительственные структуры ожидают 1 июля с опаской.

По оценкам Минстроя , в «красной зоне» может оказаться до 30% строек. То есть на их продолжение банки денег не дадут, не вписываются эти застройщики в строгие критерии наших кредитных организаций. В правительстве уже обдумывают обходной маневр. Странно, согласитесь, в заботе об обманутых дольщиках остановить треть строек и наплодить новых обманутых дольщиков. Некоторым застройщикам будет разрешено в порядке исключения работать и после 1 июля по старым правилам — закончить те стройки, которые начаты. Критерии исключений пока разрабатываются.

Ссылка на основную публикацию