Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны соответствовать условиям, предъявляемым законом. Тем не менее, закон не запрещает гражданам и лицам, находящимся в статусе индивидуальных предпринимателей, заниматься в жилых помещениях разрешенной деятельностью. Для осуществления профессиональной деятельности необходимо оформить перевод помещения с целью смены его правового статуса.

В качестве примера такой ситуации можно рассмотреть организацию аптеки на первом этаже многоэтажного дома. Ее открытие значительно облегчит жизнь граждан, и обеспечит доступность и своевременность получения лекарственных препаратов. Однако, оформление перевода жилого помещения в нежилое должно соответствовать правилам, установленным жилищным и градостроительным законодательством. Процедура перемены статуса помещения имеет четкий регламент. Причины запрета перемены назначения помещения должны быть обоснованными. Рассмотрим условия отказа и порядок дальнейших действий в случае его получения подробно.

Какие помещения не могут сменить статус

Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.

Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:

  • Если помещение является составной частью жилого помещения. Так, кухню в квартире невозможно перевести в статус нежилого помещения, а комнатам и хозяйственным помещениям оставить прежний статус.
  • Если право собственности на переводимое помещение ограничено чьими – то правами, к примеру – по договорам залога, найма, аренды.
  • Если отсутствует проход к помещению без эксплуатации других жилых помещений, и не имеется возможности организовать этот проход. Иначе говоря, в помещении должен быть свой, обособленный вход. Такое требование предъявляется для того, чтобы другие граждане не испытывали неудобств в процессе пользования помещениями.
  • Если переводимое помещение используется гражданами, собственником, как место основного проживания и это обстоятельство не изменится в ближайшее время.

Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:

  • Если помещение не соответствует тем требованиям, которые закон предъявляет к категории жилых помещений. А именно если местоположение помещения, его обустройство, состояние инженерных систем и несущих конструкций и некоторые другие характеристики не соответствуют регламенту, установленному законом, поменять его статус не представляется возможным.
  • Если собственность обременена правами третьих лиц.
  • Если отсутствуют ресурсы для приведения технического состояния помещения к требованиям, предъявляемым нормативными актами закона.
    a.

Основания для отказа перевода статуса помещения

В статье 24 ЖК РФ детально рассмотрены мотивы, по которым заявителю может быть отказано органом, осуществляющим выдачу разрешений на перевод.

Во-первых, это непредставление установленного законом списка документов, без которых невозможно осуществление процедуры перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое и обратная процедура инициируется заявлением с приложенными к нему документами в орган местного самоуправления. Перечень необходимых документов регламентирован статьей 23 ЖК РФ. Отказать могут по следующим причинам:

  • Отсутствие установочных данных заявителя: для физических лиц: – Ф.И.О., адрес регистрации и место жительства. Для юридических – место нахождения компании и наименование юридического лица.
  • Отсутствие документа, который подтверждает права собственника на помещение.
  • Наличие в заявлении исправлений, внесение которых не оговорено с принимающим органом, зачеркиваний текста и приписок.

Смена статуса помещения возможна лишь при условии предоставления полного пакета документов, список которых регламентирован и находится в свободном для граждан доступе, в установленный законом срок.

Если в документе обнаружена серьезная ошибка, он считается неподанным, и в отношении заявителя принимается решение об отказе в смене статуса помещения на основании непредставления или неполного предоставления документов.

Во-вторых, отказать в смене статуса помещения могут в связи с подачей заявления и сопутствующих документов в государственные органы, не уполномоченные на их рассмотрение. Лицу, подавшему заявление о переводе, будет отказано, если заявление подано в орган, не осуществляющий рассмотрение вопросов, связанных с переводом и изменением назначения помещений.

В третьих, причиной отказа может стать неисполнение условий перевода помещений, предписанных Жилищным Кодексом РФ. В большинстве случаев, для перевода жилого помещения заявителю нужно подготовить и предоставить проект перепланировки или переустройства помещения. Такой проект должен быть составлен с учетом всех требований закона, подготавливать его может организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности. В проекте должны быть учтены требования, предъявляемые к жилому или нежилому помещению, оценены безопасность, технические, санитарные, противопожарные характеристики помещения. Несоответствие показателей требованиям, регламентируемым законодательством – одна из причин для запрета перевода.

В четвертых, несоответствие проекта помещения тем правилам, которые установил закон, также является основанием для отказа в выдаче разрешения.

Запрет на перевод помещения в категорию нежилого может быть обусловлен причинами:

  • эксплуатация общего имущества дома без получения и должного оформления согласия собственников помещений;
  • невозможность пройти к помещению, переводимому из жилого в нежилое, без использования территории общего подъезда дома, в котором расположено помещение, и невозможность обеспечить проход по причине отсутствия технических ресурсов;
  • несоответствие условий помещения требованиям закона для жилых помещений, которые четко регламентированы и определены;
  • расположение помещения на втором этаже дома и выше, если находящееся прямо под ним помещение имеет статус жилого и используется гражданами для проживания, или предназначено для такого использования.

Следует отметить, что запрет на перевод возможен только по основаниям, указанным в ЖК РФ. Основания отказа не могут дополняться самовольными требованиями органа местного самоуправления, осуществляющего проверку поданной документации.

Оформление отказа в смене статуса помещения

Существует Административный регламент, на основании которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в переводе статуса помещения. Регламент разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В указанном регламенте перечислены приложения – формы бланков, в том числе и для отказа. В части 2 статьи 24 ЖК РФ определено, что отказ должен быть обоснованным и содержать разъяснения причин запрета. Если перевод помещения сопряжен с его переустройством или перепланировкой, проведением строительных, ремонтных и иных работ, решение должно отражать требование о проведении этих работ. Регламент содержит в себе приложения – формы бланков, необходимых в том числе и для отказа. Если уполномоченный орган принимает решение об отказе, то документ выдается лично на руки заявителю, под его собственноручную подпись, либо направляется по почте.

Сроки для принятия решения об отказе и право на его оспаривание

Согласно регламенту, моментом отсчета сроков для принятия решения о переводе или отказе является день принятия органом перечня документов на перевод. Далее заявителю остается ждать извещения в течение 45 суток, такой срок установлен законом для принятия решения окружной администрацией, затем информация направляется заявителю. Эта процедура тоже ограничена сроками: орган местного самоуправления должен уложиться в три дня с даты, когда принято решение. В обязательном порядке информация доводится и до собственников помещений, расположенных в непосредственной близости от переводимого помещения.

Заявитель, если считает, что его права нарушены актом органа местного самоуправления, может его обжаловать в судебном порядке. Право на оспаривание таких решений дано гражданину Конституцией РФ (см. ст. 46), а также отмечено в положениях Кодекса административного судопроизводства РФ (см. ч.1 ст.218), ФЗ «О принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (см. ст.78).
Законом не запрещено подать заявление на перевод повторно, после переоформления документации, явившейся причиной отказа, и устранения иных недочетов.

Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

Автор: Артем Угрюмов

Артем Угрюмов, ЮФ «Центр правовой помощи» 2201228@mail.ru

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещениепредусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения,в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением.

Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или встроениях нежилого назначения и так далее.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2011 года по делу № А05-14230/2010).

Представление документов в ненадлежащий орган. Отметим, что принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Несоблюдение условий перевода помещения. В данном случае основанием отказа будет являться, например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 года № Ф03-3441/2013 по делу № А51-22027/2012, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года № ВАС-7494/13 по делу№ А35-4762/2012).

Читайте также:  Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В данном случае следует обратить внимание на то, что разработка проекта должна осуществляться организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года№ ВАС-3070/13 по делу № А73-2282/2012).

Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

  • ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот;
  • обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);
  • акт приемочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);
  • обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

В заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие названные обстоятельства. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке. В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 года № Ф03-1979/2011 по делу № А73-12351/2010).

Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит.

Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещениепредусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения,в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением.

Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или встроениях нежилого назначения и так далее.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2011 года по делу № А05-14230/2010).

Представление документов в ненадлежащий орган. Отметим, что принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Несоблюдение условий перевода помещения. В данном случае основанием отказа будет являться, например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 года № Ф03-3441/2013 по делу № А51-22027/2012, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года № ВАС-7494/13 по делу№ А35-4762/2012).

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В данном случае следует обратить внимание на то, что разработка проекта должна осуществляться организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года№ ВАС-3070/13 по делу № А73-2282/2012).

Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

  • ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот;
  • обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);
  • акт приемочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);
  • обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке. В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 года № Ф03-1979/2011 по делу № А73-12351/2010).

Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит.

Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа?

Нежилое помещение представляет собой помещение в жилом доме или отдельно стоящее строение, которое предназначено для ведения торговой или промышленной деятельности, а также бытовых нужд.

В настоящее время существует законная процедура перевода жилого помещения в нежилое, которая пользуется особым спросом у предпринимателей, желающих открыть в многоквартирном доме свой офис или торговую точку. Далее вы узнаете, почему не допускается перевод, в каких случаях может быть отказ и как оспорить решение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Условия признания помещения нежилым

Обязательные требования для перевода статуса помещения прописаны в жилищном кодексе РФ в 22 статье. Одним из основных условий является месторасположение квартиры. В многоквартирном доме нежилое помещение должно располагаться на таком этаже, чтобы не находиться выше жилых квартир. То есть это либо на первом этаже, либо над другими нежилыми помещениями.

Переводимое помещение должно также соответствовать установленным в законодательстве требованиям. Что касается инициатора, то предприниматель, который инициирует перевод, должен быть зарегистрирован по данному месту жительства.

В каких случаях это невозможно?

Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается в следующих случаях:

    К нему отсутствует отдельный прямой доступ. Это значит, что не разрешается использовать тот же доступ, который предоставлен для доступа к квартирам. Если есть техническая возможность, то можно его оборудовать.

Например, частая практика – переделать существующее окно первого этажа или балкон во входную дверь с лестницей и крыльцом. При этом необходимо учесть, что возведение крыльца влечёт за собой уменьшение земельного участка, а на это требуется получить согласие.

  • Оно является частью жилой площади или используется кем-то для проживания. Невозможно осуществить перевод доли квартиры. Также такая возможность отсутствует в случае, если есть зарегистрированные по данному месту жительства граждане.
  • Право собственности обременено правами других лиц. Квартира не должна находиться в залоге, быть сдана в аренду или приобретена с помощью кредитных средств, ипотеки.

    Перед тем как начать процедуру перевода, необходимо запросить актуальные сведения на помещение, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, и при обнаружении действующих обременений, решить вопрос с погашением.

  • Помещение располагаемся в наемном доме социального использования. То есть оно предназначено для предоставления гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье.
  • Преследуется цель дальнейшего использования для религиозной деятельности.
  • Под помещением находится жилая собственность. Например, этажом ниже есть одна или несколько квартир.
  • Произведена самовольная перепланировка. Все изменения следует оформить и узаконить.
  • Оно не отвечает необходимым требованиям, которые прописаны в жилищном кодексе. В первую очередь несущие конструкции не должны находиться в аварийном состоянии. Должна быть вентиляция, водоснабжение, электричество, которые расположены согласно условиям безопасности.

    Подробно о том, как перевести жилое помещение в многоквартирном доме в нежилое и наоборот, читайте в этой статье.

    Почему может быть отказано?

    Отказ может быть получен в нескольких случаях:

      Если не будут предоставлены все необходимые документы, а именно:

    • заявление о переводе с указанием данных собственника, точного нахождения площади, целей дальнейшего использования и соглашением собственников примыкающих помещений;
    • документы, устанавливающие право собственности (оригинал или нотариально заверенные копии);
    • поэтажный план дома;
    • план помещения (технический паспорт);
    • в случае, если требуется переустройство или изменение планировки, составленный по установленному порядку и требованиям соответствующий проект.

    Если в документах будет найдена ошибка, они будут признаны недействительными, и заявитель также получит отказ.

  • Если документы предоставлены в ненадлежащий орган. То есть в любой орган, который не занимается рассмотрением подобных дел по переводу жилых помещений в нежилые. Данными полномочиями наделены только органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами жилищных отношений.
  • Если не соблюдены все условия процесса перевода. Все условия предписаны Жилищным кодексом РФ. Других новых оснований для отказа проверяющий орган предъявлять не имеет право.
  • Если проект переустройки или перепланировки противоречит требованиям закона. Все действия по перепланировке должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Это может быть:

    • установка, снос или перерос перегородок;
    • увеличение площади посредством использования дополнительных помещений;
    • организация новых дверных проемов;
    • дополнительных санузлов, а также их перенос.

    При этом все проведённые мероприятия не должны ухудшать техническое состояние дома, приводить к разрушению конструкций, доставлять неудобство собственникам других площадей.

    Члены комиссии рассматривают заявление о переводе помещения в течение 45 дней. После этого заявитель в течение трёх дней получает оповещение о решении. Любой отказ должен быть чётко обоснован и подтверждён ссылками на конкретные статьи законодательства.

    Детально о том, как изменить статус жилья и какие документы для этого нужны, читайте тут.

    Что делать?

    Куда обращаться?

    Если заявитель не согласен с полученным решением, он может обжаловать его в суде. Так как согласно законодательству решение о переводе жилого помещения в нежилое является компетенцией только органа местного самоуправления, обращение в вышестоящие органы с жалобой не требуется, поэтому в таком случае, заявитель может сразу обратиться за рассмотрением своего заявления в судебном порядке.

    Документация

    При обращении заявителю необходимо будет предоставить следующий пакет документов:

    1. Административное исковое заявление.
    2. Копия решения об отказе.
    3. Копия заявления на перевод жилого помещения в нежилое.
    4. Документы, которые устанавливают право на помещение.
    5. Акт комиссии, если была проведена перепланировка.
    6. Технический паспорт помещения.

    Сроки и стоимость

    Подать заявление необходимо в течение трёх месяцев с момента получения решения об отказе в переводе. Что касается стоимости, то государственная пошлина при подаче подобного заявления о признании решения государственных органов незаконным, составляет:

    • для физических лиц – 300 рублей;
    • для юридических лиц – 2 000 рублей.

    Как написать исковое заявление?

    Исковое заявление о признании помещения нежилым можно написать в свободной форме, но оно должно содержать несколько основных частей:

    1. Наименования суда, в который обращается заявитель, ФИО и место жительства заявителя, полное наименование органа местного самоуправления, его местонахождение и контакты. Данную информацию принято указывать в правом верхнем углу искового заявления.
    2. Название заявления, которое располагается посередине листа: «Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое».
    3. Изложение в произвольной форме с указанием нарушения. Начать с момента подачи заявления, перечня предоставленных документов. Далее описать решение ответчика, отметить дату получения и привести доводы, доказательства, подтверждающие противоречие решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое законодательству РФ или нарушение прав и интересов заявителя.
    4. Чётко изложенная и сформулированная просьба, например: «Прошу признать незаконным и отменить Решение административного ответчика (указать, от какой даты данное решение) об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Обязать административного ответчика перевести жилое помещение (далее указать точный адрес) в нежилое (указать на основании какого заявления, документов и от какого числа).
    5. Перечень приложенных документов.
    6. Подпись заявителя.

    Каким образом оспорить решение?

    Оспорить уже принятое решение о признании помещения нежилым возможно, когда нарушены права и интересы других собственников, например:

    • при проведении мероприятий по переводу помещения в нежилое отсутствовало согласие других жильцов дома;
    • документ о согласии собственников фальсифицирован, то есть подписи просто подделаны;
    • помещение используется не по назначению, например, должны были по документам открыть офисное помещение, а по факту открыли магазин бытовой химии или салон красоты;
    • владельцами нежилой площади нарушаются санитарные правила, нормы пожарной безопасности.

    Куда обращаться?

    Собственникам необходимо составить и подать жалобу в структурное подразделение прокуратуры, после чего будет проведена проверка, на основании которой можно будет обратиться в суд. Возбудить дело о данном административном нарушении может и жилищная инспекция.

    Документация

    При обращении в суд необходимо предоставить исковое заявление, а также приложить документы, подтверждающие опровержение решения, например, результаты замеров, фотографии или видеосъемка, указывающие на нарушение интересов собственников, протокол собрания жильцов дома для подтверждения того, что они не давали своё согласие на перевод и т.д.

    Сроки и стоимость

    Срок рассмотрения искового заявления от собственников составляет два месяца. Затраты истца предусматривают в этом случае судебные расходы, а также расходы на проведение экспертиз, если они требуются для подтверждения своих доводов. Госпошлина составляет 300 рублей.

    Перевод жилого помещения в нежилое довольно непростая процедура. Но если у собственника жилой площади возникнет желание использовать ее в предпринимательских целях, то при соблюдении всех необходимых условий и требований это возможно осуществить.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение (как оспорить)

    Как мы уже рассказывали, решение о переводе или отказ в переводе из жилого в нежилое помещение должен быть принят по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 (сорок пять) дней со дня предоставления заявления и необходимого комплекта документов.
    Регламентом подготовки по принципу «одного окна» уведомления о переводе (отказе в переводе), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП (ред. от 22.10.2014), установлен тот же срок.

    Отказ в переводе из жилого в нежилое помещение, в соответствии с федеральным законодательством, может быть мотивирован следующим:

    • непредоставление необходимых документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
    • получение ответа на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Именно по этой причине мы рекомендуем подавать максимально полный комплект документов;
    • предоставление документов в ненадлежащий орган;
    • несоблюдение предусмотренных требований к переводу, таких как: обеспечение доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания, на переводимое помещение право собственности обременено правами третьих лиц;
    • несоответствие проекта переустройства и (или) проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
    Стоит отметить, что указанный перечень оснований для отказа является исчерпывающим. Отказ в переводе помещения должен содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения.
    В соответствии с Регламентом подготовки по принципу «одного окна», действующим в Москве, причинами, по которым может быть выдан отказ в переводе из жилого в нежилое помещение является:
    • Предоставление неправильно оформленных, утративших силу документов;
    • Отсутствие права у заявителя на требуемый им документ;
    • Невозможность подготовки запрашиваемого документа в силу обстоятельств, ранее не известных при приеме документов;
    Отрицательное заключение органа исполнительной власти города Москвы, городской организации, а также экспертизы, необходимой для принятия положительного решения о переводе.
    • Решение Совета депутатов муниципального округа об отказе в согласовании решения о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.
    Отказ в переводе помещения выдается в течение трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения.
    В случае, если вы считаете, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое или в переводе нежилого помещения в жилое принят в отношении вас неправомерно, вы можете оспорить отказ у руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, кроме того, можно оспорить отказ в суде. Суды часто встают на сторону собственников жилых помещений, в отношении которых был принят отказ в переводе.
    Оспорить отказ в суде в переводе из жилого в нежилое помещение (нежилого помещения в жилое) можно в соответствии со статьей 198 АПК РФ, которая предусматривает, что индивидуальные предприниматели и юридические лица могут обратиться в арбитражный суд с заявлением признать недействительным отказ в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.
    Следует учитывать, что такое заявление подать в арбитражный суд можно в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, в противном случае придется доказывать, что трёхмесячный срок пропущен по уважительной причине.

    Другие статьи по теме:

    Порядок перевода жилого помещения в нежилое (федеральное законодательство и законодательство города Москвы);

    ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о возможности перевода жилых помещений в нежилые, помощь в переводе жилого помещения в нежилое подробнее, представительство в суде в случаях оспаривания отказа в переводе подробнее, полное юридическое сопровождение организаций подробнее

    Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

    В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

    Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

    Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещениепредусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

    Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения,в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

    Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

    По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением.

    Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

    Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

    В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или встроениях нежилого назначения и так далее.

    Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

    До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

    После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

    Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

    Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

    В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2011 года по делу № А05-14230/2010).

    Представление документов в ненадлежащий орган. Отметим, что принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

    Несоблюдение условий перевода помещения. В данном случае основанием отказа будет являться, например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 года № Ф03-3441/2013 по делу № А51-22027/2012, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года № ВАС-7494/13 по делу№ А35-4762/2012).

    Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В данном случае следует обратить внимание на то, что разработка проекта должна осуществляться организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года№ ВАС-3070/13 по делу № А73-2282/2012).

    Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

    Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

    Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

    Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

    • ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот;
    • обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;
    • обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);
    • акт приемочнойкомиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);
    • обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

    В заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие названные обстоятельства. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

    Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

    Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

    Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

    На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

    Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 года № Ф03-1979/2011 по делу № А73-12351/2010).

    Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

    Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

    Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит.

    Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

    Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу

    Читайте также:  Выселение из служебного жилья: перспективы судебного разбирательства
  • Ссылка на основную публикацию