Кадастровая оценка: анализ и пути выхода из кризиса

Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости

Дата публикации: 23.12.2018 2018-12-23

Статья просмотрена: 1637 раз

Библиографическое описание:

Кулёва Е. В. Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости // Молодой ученый. — 2018. — №51. — С. 127-129. — URL https://moluch.ru/archive/237/55009/ (дата обращения: 20.02.2020).

В статье рассматривается проблематика, возникающая в связи с осуществлением государственной кадастровой оценки в новых условиях. Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд практических проблем, которые свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования механизма кадастровой оценки имущества.

Ключевые слова: кадастровая оценка, оценочная деятельность, кадастровая стоимость, объект недвижимости, массовая оценка.

Тhe article deals with the problems arising in connection with the implementation of the state cadastral evaluation in the new conditions. The transition to the market valuation of real estate and the dependence of the tax base on the cadastral value has created a number of practical problems that indicate the need for further improvement of the cadastral valuation of property.

Keywords: cadastral evaluation, evaluation activities, the cadastral value of the property, mass valuation.

Кадастровая оценка объектов недвижимости постепенно приобретает рыночный характер, выступая как базовый инструмент реформируемой ныне отечественной системы налогообложения.

В настоящее время земельный налог является единственным видом налога, база которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Исчисление кадастровой стоимости земельных участков производится в соответствии со специальной методикой, разработанной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ст.ст. 390, 391) Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ [1]), ст.ст. 65–66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2].

Следует отметить, что формирующаяся система оценки кадастровой стоимости не лишена проблем и несогласованностей, которые были характерны для ранее существовавшей системы налогообложения, которая базировалась на инвентаризационной стоимости.

Как представляется, проблема состоит в том, что термин «кадастровая стоимость» является достаточно новым для правоприменительной практики, а потому подходы к нему не устоялись, что приводит к противоречивым подходов правоприменителей. Так, система государственной кадастровой оценки земель на национальном уровне изменилась с введением в действие федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — ФСО № 4 [3]), в рамках которого законодатель заложил рыночный механизм кадастровой оценки.

Минэкономразвития России определение кадастровой стоимости на основании норм ФСО № 4 трактует как обязательное условие. В соответствии с данным стандартом под кадастровой стоимостью следует понимать установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна быть определена методами массовой оценки, а в случае, когда использование таких методов невозможно, под ней понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется индивидуально для этого конкретного объекта недвижимости в рамках законодательства об оценочной деятельности.

Анализ вышеприведенного определения кадастровой стоимости показывает, что правоприменитель ориентирован на использование методов массовой оценки, под которой в свою очередь следует понимать процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, которые имеют сходные характеристики, в рамках такого процесса должны применяться математические и иные методы моделирования стоимости имущества. Массовая оценка ведется по разработанным моделям, а для сложных объектов разрешено применение индивидуальных методик. При построении модели оценщики должны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. В то же время Закон об оценочной деятельности закрепил приоритет рыночной стоимости относительно кадастровой стоимости, которая определена методами массовой оценки [4].

Модернизация системы имущественного налогообложения, сориентированная на использование кадастровой оценки на практике, установила две актуальные проблемы, которые государство предложило налогоплательщикам решать самостоятельно.

Первая проблема заключается в несоответствии государственной кадастровой оценки реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости — это величина весьма условная. Отметим, что данное изменение привело к росту оценочной стоимости практически всех объектов недвижимости безотносительно к тому, за какую цену они могут быть реализованы на рынке. Следует отметить, что собственники таких объектов недвижимости вправе оспорить проведенную государственную кадастровую оценку как в административном (досудебном) порядке, так и в специальных территориальных комиссиях (Росреестре), так и в судебном порядке. Отметим, что существующий ныне механизм обжалования сопровождается существенными рисками возможного злоупотребления правом со стороны государства, которые имеются практически на каждом этапе обжалования оценки, т. е. в целом складывается риск несоблюдения принципа соразмерности налогообложения.

Проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. На отечественном рынке цены складываются в значительной степени под влиянием случайных или спекулятивных факторов, к примеру, ввиду наличия на рынке значительного числа квартир, представленных к реализации по заведомо завышенной цене.

Владельцы объектов недвижимости, желающие ввести их в коммерческий оборот, вынуждены решать и вопрос об оценке своего имущества. Введение налогообложения имущества на основе кадастрово-рыночной оценки также способствует распространению данной практики.

Также можно обратить внимание и на вторую значимую сегодня проблему, которая возникла ввиду сложности формирования актуального единого государственного учета недвижимости. Государственный кадастр недвижимости должен использоваться как исходная информационная основа системы налогообложения, формируемая как результат оборота недвижимого имущества в глобальном масштабе. Соответственно, основными критериями, предъявляемыми к ней, являются достоверность и актуальность аккумулированных сведений о каждом зарегистрированном объекте недвижимости, а также его стоимости.

Минэкономразвития России предложил решить данную проблему актуализации разрозненных данных, собранных в ЕГРП и ГКН, на плечи непосредственно налогоплательщиков — под страхом национализации их «бесхозного» имущества [5]. Как представляется, такой подход нарушает права граждан- собственников. Ранее лица, права, на недвижимость которых возникли до введения ЕГРП, не были обязаны вносить сведения о собственности в реестр, обязательная регистрация прав в ЕГРП была необходима исключительно для введения объекта недвижимости в коммерческий оборот. Перекладывание решения государственных задач на налогоплательщиков ведет к росту реальной налоговой нагрузки и не является показателем социальной ориентированности подхода.

Представляется, что первая из обозначенных выше проблем — проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков [6]; также можно предложить законодательное закрепление приоритетного права муниципальных образований на покупку любой местной недвижимости.

Что касается второй проблемы, она может быть решена в рамках внедрения современных информационных технологий, которая позволит провести обновление единой базы объектов недвижимости, которая может обновляться, как минимум, на ежегодной основе. Как представляется, проблема, состоящая в создании актуального единого государственного учета недвижимости, должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и его защиты, а также в целях повышения доверия граждан к государству.

  1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // СЗ РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
  3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (с изм. и доп.). // СПС «Консультант Плюс». Дата обращения 05.11.2018.
  4. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
  5. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. — 640 с. — С. 254.
  6. Грибовский С. Нужно менять концепцию кадастровой оценки // Недвижимость и строительство Петербурга. — 2016. — № 1(892). — С. 14.

Анализ неплатежеспособности предприятия и пути выхода из кризиса

Рассмотрение методики расчета показателей платежеспособности (возможности предприятия расплачиваться по своим обязательствам): коэффициента ликвидности и обеспеченности собственными средствами. Выявление рекомендаций по выходу из кризисной ситуации.

РубрикаМенеджмент и трудовые отношения
Видкурсовая работа
Языкрусский
Дата добавления26.05.2014
Размер файла59,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Шуйский филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ивановский Государственный Университет»

Кафедра экономики и менеджмента

по дисциплине «Антикризисное управление»

на тему: «Анализ неплатежеспособности предприятия и пути выхода из кризиса»

Студентка 3 курса 2 группы

социально – гуманитарного факультета

специальности «080507.65» Менеджмент организации

Смирнова Елена Александровна

Научный руководитель: к.э.н.

Преподаватель кафедры экономики и менеджмента

Суслова Елена Михайловна

1. Теоретические аспекты анализа неплатежеспособности предприятия

1.1 Основания для признания предприятия неплатежеспособным

1.2 Методика расчета показателей платежеспособности

2. Анализ неплатежеспособности предприятия на примере ООО “Приз-Металл-Сервис”

2.1. Краткая характеристика предприятия

2.2. Анализ показателей платежеспособности ООО “Приз-Металл-Сервис”

2.3 Анализ причин неплатежеспособности ООО “Приз-Металл-Сервис”

2.4 Рекомендации по выходу из кризисной ситуации для ООО “Приз-Металл-Сервис”

Список использованной литературы

Актуальность данной проблемы обусловлена рядом причин.

Во-первых, в настоящее время, в российской экономике ключевой проблемой является кризис неплатежей, и добрую половину российских предприятий следовало уже давно объявить банкротами, а полученные средства перераспределить в пользу эффективных производств, что несомненно бы способствовало оздоровлению российского рынка.

Во-вторых, в условиях массовой неплатежеспособности российских хозяйствующих субъектов особое значение приобретают меры по предотвращению кризисных ситуаций, а также мероприятия, направленные на восстановление платежеспособности предприятия и стабилизацию его финансового состояния.

Целью работы данного курсового проекта является: анализ неплатежеспособности предприятия и пути выхода из кризиса.

Задачи курсового проекта:

Для достижения намеченной цели поставлены следующие задачи:

Рассмотреть основания для признания предприятия неплатежеспособным; изучить методику расчета показателей платежеспособности; посмотреть краткую характеристику предприятия; анализировать показатели платежеспособности предприятия; анализ причин платежеспособности предприятия; выявить рекомендации по выходу из кризисной ситуации.

Объектом курсового проекта, является ООО «Приз-Металл-Сервис»

Предмет курсового проекта: анализ неплатежеспособности ООО «Приз-Металл-Сервис»

Степень разработанности проблемы большой вклад в развитии теории и практики внесли такие авторы как Ковалев, Лунев, Артеменко, Ефимова.

Информационная база исследования: учебная, методическая литература, интернет-ресурсы, научные статьи.

Методическая база исследования: анализ, синтез, описание.

Практическая значимость: анализ неплатежеспособности организации.

Теоретическая значимость: аспекты анализа неплатежеспособности предприятия.

Курсовой проект состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы.

Введение включает в себя актуальность темы.

В первой главе «Экономические аспекты несостоятельности предприятия» рассмотрены сущность, виды и причины банкротства; методика расчета показателей платежеспособности

Во второй главе « Анализ неплатежеспособности предприятия на примере ООО “Приз-Металл-Сервис”» рассмотрены анализ показателей платежеспособности ООО “Приз-Металл-Сервис”; анализ причин неплатежеспособности ООО “Приз-Металл-Сервис”.

1. Теоретические аспекты анализа неплатежеспособности предприятия

1.1 Основания для признания предприятия неплатежеспособным

Всякое предприятие, осуществляющее коммерческую деятельность, вступает в отношения с налоговыми органами, банками, другими предприятиями (поставщиками и потребителями) и т.д. В процессе этих отношений у предприятия возникают обязательства, которые могут привести к тому, что предприятие станет должником и будет обязано в некоторый срок совершить в пользу другого лица определенные действия, а именно: произвести платеж, поставить товар, исполнить услугу и т.д.

Кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств, а также возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Обязательства предприятия, возникающие в ходе его финансово-хозяйственной деятельности, имеют определенные сроки исполнения. Нарушение сроков исполнения обязательств ведет к возникновению у контрагентов рисков. Чем больше рисков создает предприятие контрагентам, чем чаще и длительнее оно задерживает исполнение обязательств, тем ненадежнее оно выглядит в глазах партнеров, контрагентов, собственных работников и т.д.

Такое предприятие обретает репутацию ненадежного партнера, недобросовестного плательщика, налогоплательщика, работодателя и т.д.

Ненадежное исполнение обязательств свидетельствует о:

* необязательности как о стиле взаимодействия с партнерами, если предприятие располагает ресурсами, достаточными для выполнения имеющихся обязательств;

* дефиците или кризисе возможностей для исполнения обязательств.

Необязательность как стиль взаимодействия влечет за собой, как правило, отказ партнеров от взаимодействия, штрафы и иные санкции, предусмотренные законодательством и договорами, но в конечном счете партнеры или кредиторы сохраняют шанс на погашение обязательств без особого ущерба.

Когда предприятие испытывает дефицит или кризис возможностей для исполнения имеющихся обязательств, возникает вопрос, способно ли оно в полной мере, т.е. без ущерба, удовлетворить кредиторов.

Предприятие, которое из режима своевременного исполнения обязательств переходит в кризисную зону ненадежного исполнения, исполнения со сбоями и срывами, вплоть до безнадежного состояния, становится как партнер неплатежеспособный, или несостоятельным, наносящим ущерб своим кредиторам.

Очевидно, что неплатежеспособность есть некая переменная характеристика, которая может иметь разные градации – от эпизодической до устойчивой и хронической неплатежеспособности.

В настоящее время большинство предприятий России находятся в затруднительном финансовом состоянии. Взаимные неплатежи между хозяйствующими субъектами, высокие налоговые и банковские процентные ставки приводят к тому, что предприятия оказываются неплатежеспособными.

Внешним признаком несостоятельности предприятия является приостановление его текущих платежей и неспособность удовлетворить требования кредиторов в течении трех месяцев со дня наступления сроков их исполнения.

В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос оценки структуры баланса, так как решения о несостоятельности предприятия принимаются по признании неудовлетворительности структуры баланса.

Общими причинами неплатежеспособности организации являются факторы, влияющие на снижение или недостаточный рост выручки и опережающий рост обязательств.

Замедление темпов роста выручки либо ее абсолютное снижение наблюдается при:

– затоваривании, когда рынок снижает спрос на продукцию из-за ее неудовлетворительного качества, высокой цены или снижения на нее потребности;

– растущем не возврате платежей за отгруженную продукцию, когда организация работает с ненадлежащим покупателем или не свободна в выборе надлежащего;

– сужении рынка за счет ограничения на него доступа путем ввода запретов, квот, таможенных барьеров и т.д.

Иными словами, причины здесь простые: или не берут продукцию (услуги), или берут, но не платят, или не пускают на рынок.

Опережающий темп прироста обязательств наблюдается в случаях, когда организация:

– осуществляет неэффективные долгосрочные финансовые вложения (капиталовложения), которые не сопровождаются соответствующим ростом выручки;

– загружает производство избыточными (неработающими) запасами, которые не увеличивают объемов производства и выручки;

– наращивает средства в расчетах, которые практически не имеют отношения к выручке;

– тратит выручку на второстепенные цели, на развлечения (больше, чем можно).

Данный комплекс общих причин неплатежеспособности характерен для всех организаций, испытывающих трудности своевременного расчета по своим обязательствам, независимо от страны производства и рынка.

Основная цель проведения предварительного анализа финансового состояния предприятия – обоснование решения о признании структуры баланса неудовлетворительной, а предприятия – неплатежеспособным в соответствии с системой критериев, утвержденных законодательством.

В настоящее время большинство предприятий России находятся в затруднительном финансовом состоянии. Взаимные неплатежи между хозяйствующими субъектами, высокие налоговые и банковские процентные ставки приводят к тому, что предприятия оказываются неплатежеспособными. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос оценки структуры баланса, так как решения о несостоятельности предприятия принимаются по признании неудовлетворительности структуры баланса.

1.2 Методика расчета показателей платежеспособности

Платежеспособность – это возможность предприятия расплачиваться по своим обязательствам. При хорошем финансовом состоянии предприятие устойчиво платежеспособно; при плохом – периодически или постоянно неплатежеспособно. Самый лучший вариант, когда у предприятия всегда имеются свободные денежные средства, достаточные для погашения имеющихся обязательств. Но предприятие является платежеспособным и в том случае, когда свободных денежных средств у него недостаточно или они вовсе отсутствуют, но предприятие способно быстро реализовать свои активы и расплатиться с кредиторами.

Платежеспособность предприятия выступает в качестве внешнего проявления финансовой устойчивости, сущностью которой является обеспеченность оборотных активов долгосрочными источниками формирования. Большая или меньшая текущая платежеспособность (или неплатежеспособность) обусловлена большей или меньшей степенью обеспеченности (или необеспеченности) оборотных активов долгосрочными источниками.

Читайте также:  Минимальный и максимальный размер земельного участка

Прогнозируемые платежные возможности организации при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов (с учетом компенсации осуществленных затрат) отражает коэффициент покрытия (коэффициент ликвидности):

Данный коэффициент показывает, в какой степени предприятия способно погасить свои текущие обязательства за счет оборотных средств. Нижним пределом коэффициента покрытия можно считать 1.0. [28,с.234]

Мгновенную платежеспособность предприятия характеризует коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какую часть краткосрочной задолженности может покрыть организация за счет имеющихся денежных средств и краткосрочных финансовых вложений, быстро реализуемых в случае надобности. Краткосрочные обязательства включают: краткосрочные кредиты банков и прочие краткосрочные займы, краткосрочную кредиторскую задолженность, включая задолженность по дивидендам, резервы предстоящих расходов и платежей, прочие краткосрочные пассивы. Показатель рассчитывается по формуле:

Нормальное ограничение , распространенное в экономической литературе, означает, что каждый день подлежат погашению 20% краткосрочных обязательств предприятия или, другими словами, в случае поддержания остатка денежных средств на уровне отчетной даты (преимущественно за счет обеспечения равномерного поступления платежей от контрагентов) краткосрочная задолженность, имеющая место на отчетную дату, может быть погашена за 5 дней (1 : 0,2).[28,с.315]

Общая платежеспособность предприятия определяется как способность покрыть все обязательства предприятия (краткосрочные и долгосрочные) всеми ее активами. Коэффициент общей платежеспособности рассчитывается по формуле:

Естественным является следующее ограничение для коэффициента: кризисный платежеспособность ликвидность

Основным фактором, обусловливающим общую платежеспособность, является наличие у предприятия реального собственного капитала. [16,с.147]

Сами по себе эти коэффициенты не несут серьезной смысловой нагрузки, однако, взятые за ряд временных интервалов, они достаточно полно характеризуют работу предприятия.

В настоящее время в соответствии с “Методическими положениями по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса” ( утверждены распоряжением федерального управления №31-р от 12.08.1994 г. ) производятся анализ и оценка структуры баланса на основании определения коэффициентов текущей ликвидности и обеспеченности собственными средствами.

Согласно Методическим положениям, основанием для признания структуры баланса неудовлетворительной, а предприятия – неплатежеспособным является выполнения одного из следующих условий:

– коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода имеет значение менее 2;

– коэффициент обеспеченности собственными средствами на конец отчетного периода – не менее 0.1.

Платежеспособность предприятия с учетом предстоящих поступлений от дебиторов характеризует коэффициент текущей ликвидности. Он показывает, какую часть текущей задолженности организация может покрыть в ближайшей перспективе при условии полного погашения дебиторской задолженности:

Нормальное ограничение означает, что денежные средства и предстоящие поступления от текущей деятельности должны покрывать текущие долги. Для повышения уровня текущей ликвидности необходимо способствовать росту обеспеченности запасов собственными оборотными средствами, для чего следует увеличивать собственные оборотные средства и обоснованно снижать уровень запасов.[3,с.258]

Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для его финансовой устойчивости:

Он определяется как отношение разности между объемами источников собственных средств (реальный собственный капитал) и фактической стоимостью основных средств и прочих внеоборотных активов (итог I раздела актива баланса) к фактической стоимости находящихся в наличии у предприятия оборотных средств в виде производственных запасов, незавершенного производства, готовой продукции, денежных средств, дебиторских задолженностей и прочих оборотных активов (итог II раздела актива баланса).[3,с.129]

В зависимости от полученных конкретных значений kт.л. и kоб. анализ и оценка структуры баланса развиваются по двум направлениям :

а) в случае, если хотя бы один из этих коэффициентов меньше предельно допустимого значения, следует определить коэффициент восстановления платежеспособности за 6 месяцев по следующей форме:

где : kт.л. 1 – фактическое значение коэффициента текущей ликвидности

kт.л. – фактическое значение коэффициента текущей ликвидности

6 – период восстановления платежеспособности в месяцах ;

Т – отчетный период в месяцах ( 12 месяцев ) ;

Если коэффициент восстановления платежеспособности примет значение более 1.0, это свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия восстановить свою платежеспособность . Если этот коэффициент окажется меньше 1.0 , то у предприятия нет реальной возможности восстановить свою платежеспособность .[19,с.246]

б) Если kт.л. и kоб. больше соответствующих предельных значений или равны им, следует рассчитать коэффициент утраты платежеспособности за 3 месяца:

где: 3 – период утраты платежеспособности ;

Т – отчетный период ( 12 месяцев ) ;

kт.л.норм – нормативное значение коэффициента текущей

ликвидности ( kт.л. ) , равное 2 .[19,с.310]

Если коэффициент утраты платежеспособности kут. примет значение больше 1 , то у предприятия имеется реальная возможность не утратить свою платежеспособность.

В развитых странах широко распространен прогноз банкротства предприятий с использование формулы Альтмана, которая была получена на основе статистических данных предприятий-банкротов.

Уравнение регрессии Альтмана включает пять переменных коэффициентов, способных предсказать банкротство:

где Z – надежность, степень отдаленности от банкротства;

Весовые коэффициенты каждого показателя рассчитаны на основе статистических данных о банкротствах фирм за 22-летний период. Вероятность банкротства по показателю Альтмана оценивается по следующей шкале:

1,8 и меньше – очень высокая;

3,0 и выше – очень низкая.

Если Z 1 – фактическое значение коэффициента текущей ликвидности

kт.л. – фактическое значение коэффициента текущей ликвидности

6 – период восстановления платежеспособности в месяцах ;

Т – отчетный период в месяцах ( 12 месяцев ) ;

Данный коэффициент найдем для годового периода, для этого необходимо найти коэффициент текущей ликвидности на начало года:

Так как этот коэффициент оказался меньше 1.0 , то у предприятия нет реальной возможности восстановить свою платежеспособность .

Пути выхода из экономического кризиса

Сущность кризисных явлений

Кризисные явления появляются в ходе массовых перемен. Отличительный интерес следует уделить кризису накануне Первой мировой войной. Он был сопряжен с излишним перепроизводством. Его база находится в уменьшении уровня существования населения, укреплению безработицы и иных общественно— финансовых, неблагоприятных явлений. В европейских государствах кризис формируется циклически. Можно отметить что при этом эволюции неизбежно его повторение.

Кризис — это несоблюдение имеющегося равновесия в каком — либо слое, либо деле.

Экономический кризис более чувствителен для жителей. Его воздействие сформулировано в безработице, высокой миграции. Проанализируем наиболее тщательно суть и предпосылки финансового кризиса.

Суть финансового кризиса:

  1. Спрос значительно ниже предложения;
  2. Воспроизводство денежных средств нарушено;
  3. Происходит многочисленное устранение предприятий

Наиболее красочным образцом цикличных переломных явлений считается кризис компаний США накануне Первой мировой войны. Проанализируем более частые предпосылки появления финансовых кризисов.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Предпосылки появления финансовых кризисов:

  1. Изменение общественно-политических условий;
  2. Глобальные инциденты;
  3. Рост отсутствия рабочих мест;
  4. Изменение рынка;
  5. Кризис перепроизводства;
  6. Изменение в фондовом рынке;
  7. Мировая непостоянность.

Условия появления цикличных кризисов

  1. Развитие наукоемких технологий;
  2. Внедрение и формирование капитализма;
  3. Кризис перепроизводства;
  4. Возникновение общественных противоречий;
  5. Дополнительное национальное субсидирование;
  6. Изменение эмоционального настроя жителей;

Кризисы – это явления частные и, как выяснилось, повторяющиеся. Для того, чтобы эффективно реагировать на ситуацию, нужно спрогнозировать и разработать пути эффективного выхода из кризисных явлений.

Пути выхода из кризиса

  1. развитие результативной концепции правительственного управления,
  2. формирование законных и налого-бюджетных основ,
  3. легитимация диалога между всеми отраслями правительству в интересах социального единства и устойчивости,
  4. совершенствование законодательной базы,
  5. формирование промышленных координационных обстоятельств, развитие рынка денежных средств,
  6. нормализация концепции управления собственными активами,
  7. установление успешного управления муниципальными предприятиями
  8. помощь российским бизнесменам, обеспечение конкурентной борьбы.

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

Циклические кризисы во многом похожи между собой. Кризисные явления оказывают влияние на все сферы жизни и деятельности. Первыми влияние кризиса испытываю наименее защищенные слои населения. Наблюдается рост безработицы и миграции по трудовому признаку.

Аналогичная ситуация возникает в бизнесе. Первыми влияние кризиса испытывают малые предприятия, которые почти не защищены перед негативными факторами внешней среды. Особенно это актуально для производства. Если рынок товаров и услуг перенасыщен, то предприятия начинают активно закрываться.

На государственном уровне необходимо защитить слабые слои населения и малые предприятия. Они составляют основу социально – экономической системы. От их укрепления и взаимодействия с ними зависит скорость выхода из кризисного состояния.

Эффективность предложенных мероприятий зависит от качества взаимодействия всех элементов системы под контролем государства. Только государство обладает необходимым потенциалом для устранения последствий кризисных явлений. Особое внимание следует уделить укреплению национальной валюты.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ЭТАПА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

студент магистратуры, кафедра геодезии, землеустройства и кадастра, ДВФУ,

РФ, г. Владивосток

В статье 401 Налогового Кодекса Российской Федерации закреплено, что объекты капитального строительства облагаются налогом [1]. Плата взимается в форме налога на имущество физических лиц. В ст. 402 Налогового Кодекса Российской Федерации установлено, что исчисление налогооблагаемой базы осуществляется на основании кадастровой стоимости.

3 июля 2016 года принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [2]. Изменения, последующие за принятием закона настолько существенны, что его можно назвать серьёзной реформой кадастровой оценки (далее – ГКО) в России. Ранее проведение кадастровой оценки регулировалось положениями федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3].

Фактически, закон вводит институт государственных кадастровых оценщиков. Ранее кадастровую оценку проводили частные оценщики, которые отбирались местными властями на конкурсной основе. Теперь эти полномочия передаются государственному бюджетному учреждению (далее – ГБУ) субъекта, работающему на постоянной основе. Кроме того, ГБУ должны будут определять кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости при постановке на кадастровый учёт, либо при изменении количественных или качественных характеристик объекта, влияющих на размер кадастровой стоимости. Ранее этим занималась Кадастровая палата.

Также в полномочия ГБУ входит сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения. Это выполняется в рамках нововведения закона – этапа «подготовки к проведению кадастровой оценки». В ходе подготовки ГБУ принимают от правообладателей декларации о характеристиках объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена, запрашивают недостающую информацию у федеральных исполнительных органов власти, органов местного самоуправления.

На территории Приморского края государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась один раз, в 2012 году. В 2019 году проходит следующий тур кадастровой оценки объектов капитального строительства [6].

Комплекс работ по ГКО ОКС на территории края проводится в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 226 от 12.08.2017 г [4].

Методические указания о государственной кадастровой оценке предписывают применять сравнительный подход к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами оценки. В регионе достаточно развит рынок квартир, поэтому расчёт стоимости жилых помещений производился сравнительным подходом. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода осуществлялось методом статистического (регрессионного) моделирования.

Описание проведенных работ по определению кадастровой стоимости жилых помещений:

– подготовка к проведению ГКО;

– анализ Перечня объектов оценки;

– определение ценообразующих факторов;

– проведение ценового зонирования;

– сбор сведений о ценообразующих факторах объектов оценки;

– группировка объектов оценки;

– построение модели оценки и анализ качества модели оценки;

– расчет кадастровой стоимости на основе построенных моделей оценки;

– расчет средних (арифметических) взвешенных по площади объектов оценки значений удельных показателей кадастровой стоимости;

– проведение анализа соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации;

– составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

В целом, проблемы проведения и подготовки к ГКО можно сгруппировать следующим образом:

­‒ информационное обеспечение ГКО (в том числе проблемы, связанные с качеством и количеством информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости);

‒ проблемы определения вида фактического использования объектов недвижимости;

‒ проблемы, связанные с несовершенством методики проведения кадастровой оценки, порядка рассмотрения деклараций, оспаривания кадастровой стоимости;

‒ проблемы, связанные с взаимодействием с органами исполнительной власти и местного самоуправления.

Основной проблемой является недостоверность исходных данных об объектах недвижимости. Встречаются объекты, указанные сведения о которых вызывают сомнения.

Например, встречаются квартиры, площадь которых равна 0,1 квадратных метра, либо же несколько тысяч квадратных метров (рисунок 1).

Рисунок 1. Пример противоречивых сведений, содержащихся в Перечне

Год постройки является одним из самых важных ценообразующих факторов, который существенно влияет на стоимость. Данный фактор способен изменять итоговую стоимость объекта в несколько раз. Для Владивостокского ГО год постройки не указан для 30 794 объектов, что составляет 10 % от общего количества объектов оценки.

Так же обстоит ситуация с материалом стен. Данная характеристика не указана для 28 303 объектов Владивостокского ГО (9,5 % от общего количества), помимо этого часто встречаются формулировки «Смешанные», «Из прочих материалов», «Из легких местных материалов», которые объективно оценить не представляется возможным.

Встречаются также ситуации, когда для квартир в одном и том же доме указан абсолютно разный материал стен (рисунок 2).

Рисунок 2. Пример противоречивых сведений, содержащихся в Перечне

Эти явления массовые. Проверить актуальность и достоверность исходных данных для всех объектов в рамках подготовки к проведению кадастровой оценки не представляется возможным. И Закон об оценке не устанавливает обязанность оценщиков проверять исходные данные, выезжать на места. Учреждение может отправить запрос о предоставлении имеющихся сведений в ряд органов власти, в том числе в органы местного самоуправления. Но в муниципалитетах нет информационных ресурсов с актуальной и достоверной информацией обо всех объектах недвижимости, находящихся на территории муниципальной образования, в том числе не являющихся муниципальной собственностью.

Существует также проблема определения вида фактического использования объекта оценки. Данная проблема обусловлена следующими обстоятельствами:

‒ сотрудники ГБУ не в состоянии в ручном режиме проверить соответствие вида разрешенного использования (ВРИ) объекта недвижимости, указанного в Перечне, его фактическому использованию;

‒ органы местного самоуправления не берут на себя ответственность указывать вид фактического использования, отличающийся от разрешенного (по документам).

Учитывая, что кадастровая стоимость используется для исчисления налогов, поступающих в местные бюджеты, следует обязать муниципалитеты проводить сверку ВРИ объектов с их фактическим использованием. Для этого регионам необходимо внести соответствующие дополнения в региональные законы о муниципальных образованиях.

В целях уточнения информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетное учреждение декларации о характеристиках объектов недвижимости не позднее 1 января 2019 года. Но если данные декларации отличаются от сведений, содержащихся в официальных источниках, достоверность информации, содержащейся в декларации необходимо подтвердить. Каким именно способом, законодательством не уточняется.

В приказе Министерства экономического развития от 27.12.2016 № 846 “Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы” установлено, что сведения, содержащиеся в декларации, принимаются бюджетным учреждением, в случае, если достоверность информации подтверждена. И на практике часто бывает сложно определить достоверность сведений и принять обоснованное решение [5].

Например, собственник коммерческого здания подал декларацию в бюджетное учреждение. В декларации содержатся сведения о том, что здание руинированное и дальнейшее его использование невозможно. При этом здание стоит на кадастровом учёте, нет официальных сведений о его аварийном состоянии, либо о прекращении существования. Специалистами учреждения было принято решение о выезде на объект для проверки информации. На момент выезда здание было полностью снесено. Собственник объекта не собирается снимать его с кадастрового учёта, затем, чтобы в последующем без оформления разрешения на строительства возвести на том же месте другое здание. Оплачивать налог на снесённое здание также не входит в интересы собственника. Никаких инструкций о порядке действий учреждения в подобных случаях нет.

Также встаёт вопрос о справедливости оспаривания кадастровой стоимости, рассчитанной по одной методике, рыночной стоимостью, которая считается по совершенно другой методике. В случае принятия положительного решения и установления кадастровой стоимости в размере рыночной, материальную ответственность будет нести учреждение, хотя в его действиях при расчёте может не быть ошибок.

Для решения существующих проблем целесообразным считается разработать и принять нормативно-правовые акты, направленные на повышение эффективности проведения процедур подготовительного периода к определению кадастровой стоимости, включая взаимодействие с органами исполнительной власти, местного самоуправления, правообладателями объектов недвижимости, а именно:

‒ ввести регламентацию сроков, объёмов и формата предоставления федеральными органами исполнительной власти и подведомственными им организациями, уполномоченными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, данных, необходимых для проверки на полноту и непротиворечивость сведений ЕГРН, а также установить сроки устранения выявленных государственными бюджетными учреждениями противоречий и ошибок в сведениях об объектах недвижимости с обязательным информированием их правообладателей;

‒ уполномоченным органам субъектов Российской Федерации принимать решение о проведении ГКО в условиях, когда в отношении не менее чем для половины объектов, предполагаемых к оценке, имеются непротиворечивые и достаточные для определения кадастровой стоимости сведения.

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза [1]. В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству [2].

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) [3].

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости [4, С. 151].

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки [5, С. 22-26]. Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов [6].

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России [6].

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) [7, С. 9-19], [8, С. 156-162];

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) [9, С. 125-129], [10, С. 242-245];

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) [11, С. 181-186], [12, С. 59-62];

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) [13, С. 4], [14, С. 10-33].

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

  1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
  2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
  3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
  4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
  5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
  6. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
  7. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
  8. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
  9. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
  10. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
  11. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
  12. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
  13. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие : СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
  14. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

Читайте также:  Как взыскать упущенную выгоду
Ссылка на основную публикацию