Долевое строительство: история и практика

Долевое строительство: история и практика (А. Абрамов, “Жилищное право”, N 2, февраль 2013 г.)

Долевое строительство: история и практика

Долевое строительство – это абсолютно новый хозяйственный институт, и несмотря на то, что в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья. Если знать о возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться стороны договорных обязательств на различных этапах строительства, многих проблем можно просто избежать.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании “долевое строительство” заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово “доля” согласно толковому словарю В. Даля означает “часть, дробь”.

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия “долевое строительство”, рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction – “строительство по справедливости”) – форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков – граждан и юридических лиц – для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83-08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа “Строительство по справедливости”. Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anonima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” и регулируются также и нормами ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: “Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения” и “Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон”.

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.

Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: “Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида”.

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: “Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или не надлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность. “.

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: “Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Об этом говорят также и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: “Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности. “.

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст. 131 ГК РФ: “Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации” и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т.д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО “Лендстрой XXI век” являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО “Лендстрой XXI век” “О выделении в натуре доли по инвестконтракту N 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук”. В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый “букет” нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст.ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним”. Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу N А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО “Лендстрой XXI век” обратились остальные 73 инвестора – физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела N А41-19263/08, где все то же ООО “Лендстрой XXI век” затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО “ФИМА ДИОС”, обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора N 2-Л/ФД от 24.03.05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

– при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;

– приемо/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”;

– подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

– о необходимости подписания акта приемо/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”;

– момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;

– обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приемо/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;

– в рамках ст. 256 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо предоставить подтверждение волеизъявления этого лица, с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;

– если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя, с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);

– ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;

б) условия и порядок оплаты и цену договора;

в) описание предмета договора;

г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе – схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;

д) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности.

– дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!

– дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

ведущий юрисконсульт ГУП

“Дирекция строительства и эксплуатации

объектов гаражного назначения

г. Москвы ТУ по ЮВАО”

“Жилищное право”, N 2, февраль 2013 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Долевое строительство: история и практика

А. Абрамов – ведущий юрисконсульт ГУП “Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО”

Долевое строительство: история и практика

(«Жилищное право», 2013, N 2)

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ИСТОРИЯ И ПРАКТИКА

Абрамов Алексей, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО».

Долевое строительство — это абсолютно новый хозяйственный институт, и несмотря на то, что в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья. Если знать о возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться стороны договорных обязательств на различных этапах строительства, многих проблем можно просто избежать.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно Толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.1983 — 08.07.1989). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anonima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Гражданско-правовые отношения между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и регулируются также и нормами ГК РФ.

Читайте также:  Восстановить демонтированный вентиляционный короб: как обязать собственника жилого помещения

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.

Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности… 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность…»

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Об этом говорят также и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности…»;

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст. 131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации», и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в п. 2 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела N А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой XXI век» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой XXI век» «о выделении в натуре доли по инвестконтракту N 15/09-03 от 03.02.2003 и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу N А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой XXI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела N А41-19263/08, где все то же ООО «Лендстрой XXI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора N 2-Л/ФД от 24.03.2005.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

— при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;

— прием/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

— о необходимости подписания акта приема/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;

— обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приема/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;

— в рамках ст. 256 Гражданского кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и представить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо представить подтверждение волеизъявления этого лица с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;

— если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и представить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);

— ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;

б) условия и порядок оплаты и цену договора;

в) описание предмета договора;

г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе — схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;

д) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности;

— дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!

— дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

Долевое строительство: история и практика

Автор: Алексей Абрамов

Алексей Абрамов, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО»

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83 — 08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и нормами ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: « Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и « Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.
Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: « Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность. ».

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: « Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Об этом говоряттакже и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: « Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности. ».

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст.131 ГК РФ: « Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой ХХIвек» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Читайте также:  Определение срока исковой давности

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой ХХI век» «О выделении в натуре доли по инвестконтракту № 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу № А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой ХХI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела № А41-19263/08, где все то же ООО «Лендстрой ХХI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора №2-Л/ФД от 24.03.05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

  • при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;
  • приемо/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • о необходимости подписания акта приемо/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;
  • обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приемо/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;
  • в рамках ст. 256 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо предоставить подтверждение волеизъявления этого лица, с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;
  • если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя, с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);
  • ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;
б) условия и порядок оплаты и цену договора;
в) описание предмета договора;
г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе — схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;
в) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности.

  • дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!
  • дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

Долевое строительство: история и практика

Абрамов Алексей, ведущий юрисконсульт ГУП “Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО”.

Долевое строительство – это абсолютно новый хозяйственный институт, и несмотря на то, что в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья. Если знать о возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться стороны договорных обязательств на различных этапах строительства, многих проблем можно просто избежать.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании “долевое строительство” заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово “доля” согласно Толковому словарю В. Даля означает “часть, дробь”.

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия “долевое строительство”, рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction – “строительство по справедливости”) – форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков – граждан и юридических лиц – для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.1983 – 08.07.1989). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа “Строительство по справедливости”. Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anonima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Гражданско-правовые отношения между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и регулируются также и нормами ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: “Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения” и “Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон”.

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.

Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: “Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида”.

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: “Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность. “

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: “Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Об этом говорят также и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: “Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности. “;

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст. 131 ГК РФ: “Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации”, и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в п. 2 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, а именно:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
  6. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т.д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела N А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО “Лендстрой XXI век” являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО “Лендстрой XXI век” “о выделении в натуре доли по инвестконтракту N 15/09-03 от 03.02.2003 и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук”. В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый “букет” нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу N А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО “Лендстрой XXI век” обратились остальные 73 инвестора – физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела N А41-19263/08, где все то же ООО “Лендстрой XXI век” затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО “ФИМА ДИОС”, обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора N 2-Л/ФД от 24.03.2005.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

  • при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;
  • прием/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”;
  • подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • о необходимости подписания акта приема/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”;
  • момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;
  • обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приема/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;
  • в рамках ст. 256 Гражданского кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и представить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо представить подтверждение волеизъявления этого лица с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;
  • если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и представить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);
  • ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;

б) условия и порядок оплаты и цену договора;

в) описание предмета договора;

г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе – схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;

д) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности;

  • дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!
  • дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве

Дата публикации: 04.05.2015 2015-05-04

Статья просмотрена: 1851 раз

Библиографическое описание:

Бузун Е. В., Бузун М. Д. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве // Молодой ученый. — 2015. — №9. — С. 823-826. — URL https://moluch.ru/archive/89/18344/ (дата обращения: 20.02.2020).

В статье рассматриваются предпосылки появления института долевого строительства жилья в России. Определены этапы развития нормативно-правового регулирования сферы жилищного строительства. Уделено внимание современному состоянию законодательства о долевом участии в строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда.

Обеспечение граждан жильем, причем жильем доступным и комфортным, всегда было актуальной для России проблемой. И в дореволюционное время, и в советский период, и сегодня жилищный вопрос в нашей стране нельзя назвать решенным — более 60 % населения недовольны своими жилищными условиями. Главной проблемой сегодня является недостаточность финансовых ресурсов у населения для приобретения собственного жилья и улучшения жилищных условий.

В дореволюционный период в нашей стране государственного и муниципального жилого фонда не существовало, и большинство населения проживало в частных домах. В XVIII в. началось строительство доходных домов, и к началу XX в. в Москве они составляли около 40 % всего жилья. Доходные дома строились на средства состоятельных владельцев, которые затем сдавали квартиры и комнаты населению, получая доход от аренды. В дальнейшем доходные дома начали строить товарищества, учебные заведения, акционерные общества. Арендаторами были представители самых различных социальных групп — от студентов до статских советников. Соответственно, и доходные дома были также различного уровня, в том числе и элитные — с собственными мини-электростанциями и котельными. Существовали доходные дома для среднего класса и для малоимущих граждан. Преимуществами аренды в доходных домах было то, что арендатору не нужно было следить за содержанием квартиры, платить налоги на недвижимость и т. д. Нужно заметить, что доходные дома — это не отечественное изобретение, их родиной считаются страны континентальной Европы. Как правило, в классическом доходном доме верхние этажи были отведены под квартиры, а нижний предназначен для торговых помещений.

Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей: частный односемейный дом — 50 %; частный доходный дом — 40 %; социальное жилье — 10 %.

Еще во время Первой мировой войны жилой фонд начал приходить в упадок. С началом революции, в 1917 году жилые дома стали собственностью государства — в России произошла национализация. Однако, в период Новой экономической политики (1920-е гг.), когда была осознана неэффективность централизованного жилищно-коммунального хозяйства, стали появляться жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительные кооперативы — это дома коллективной собственности и управления, которые, после перерыва во время сталинской эпохи, приобрели широкую популярность в 70-е гг. XX века. Этот вид жилого дома выгодно отличался от обычных государственных — и своим внешним видом, и обслуживанием, хотя, конечно, права собственности и управления были существенно ограничены.

Также советский период ознаменован и появлением еще одного вида жилых домов — ведомственных. Это также государственное жилье, но переданное различным учреждениям, организациям, крупным предприятиям. Их управление и обслуживание производилось специальным органом соответствующей организации и за ее счет. С 1955 года основным вектором жилищной политики стало массовое строительство индустриальным методом многоквартирных крупнопанельных домов низкой стоимости. Такие квартиры предоставляли органы местной власти в порядке очереди бесплатно. В то же время существовало большое количество специальных разрешений на выдачу орденов вне очереди. Оплата коммунальных услуг за счет дотаций из бюджета была достаточно низкой для всех жильцов без исключения.

Индивидуальное жилищное строительство в советский период не поощрялось как элемент буржуазной идеологии. В городах, население которых превышало 100 тыс. человек, существовал запрет на строительство таких домов. Население должно было проживать исключительно в многоквартирных домах, и в результате, по сравнению с дореволюционным периодом, количество частных домов для одной семьи существенно сократилось. Таким образом, к 80-м гг. XX века структура жилого фонда в городах выглядела следующим образом: частный односемейный дом — 20 %; государственный многоквартирный дом — 70 %; кооператив — 10 %; частный доходный дом — 0 %.

С распадом СССР и переходом нашей страны к рыночной экономике, среди множества различных программ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства стала преобладать либеральная концепция. Ее сущность заключалась в применении идей приватизации, в том числе была проведена бесплатная приватизация квартир в домах муниципального жилого фонда. Таким образом, в России сформировался своеобразный жилой фонд — муниципальные дома с приватизированными квартирами. Однако, полностью решить жилищную проблему в России это не помогло.

Долевое строительство в его современном понимании в России получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Обратимся к истории развития нормативно-правового регулирования сферы жилищного строительства.

В дореволюционный период российское законодательство в области строительства не получило широкого развития. Правовое регулирование договоров, используемых в сфере строительства в послереволюционный период, прошло несколько этапов, каждый из которых выражал неодинаковую оценку этих договоров, а вместе с ним и участников строительства со стороны законодателя. К числу первых актов советского правительства в сфере строительства следует отнести Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 1 декабря 1919 г., в котором проявилось весьма настороженное отношение к строительству как определенному виду деятельности, которое олицетворяла частное хозяйство и частный рынок. По отмеченной причине подряд подлежал особому контролю со стороны государства. Устанавливалось, что о каждом договоре подряда, которые имел предметом проведение строительства и сопутствующих работ, кем бы такой договор не был заключен, нужно было обязательно сообщать финансовым органам. Некоторое время спустя Постановлением Совета Труда и Обороне при Совете Народных Комиссаров РСФСР от 24 ноября 1920 г. государственным учреждениям и предприятиям, а также общественным организациям вообще запретили вступать в подрядные отношения; при этом ранее заключенные договоры вообще объявлялись с 1 января 1921 г. аннулированными. Это означало, что строить для себя можно было только своими силами. [2, с.106–107] В 1922 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержалась гл.VII «Подряд» с ее общим для всех видов подряда режимом.

В 30-е гг. XX в. ситуация в рассматриваемой сфере изменилась — на законодательном уровне была признана эффективность подрядного способа строительства, прежде всего, при строительстве крупных промышленно-индустриальных и гражданских объектов. 11 февраля 1936 г. было принято Постановление ЦК ВКП (б) и Совета Министров СССР, которым окончательно провозглашался переход на подрядный способ ведения строительных работ. В подобных условиях стала остро ощущаться необходимость в разработке кодифицированных актов, охватывающих отношения, которые выделились в особую отрасль — строительство. Эту роль сыграли Правила о договорах подряда на капитальное строительство и Правила финансирования строительства Промбанком СССР, которые урегулировали существенную часть отношений в сфере строительства.

Основы гражданского законодательства Союза СССР и Союзных республик от 8 декабря 1961 г. разделили договор подряда на собственно «Подряд» (гл. 7) и «Подряд на капительное строительство (гл. 8). Таким образом, строительный подряд был введен из рамок подрядных отношений и впервые за всю историю развития отношений в рассматриваемой сфере представлен как самостоятельный вид. Аналогичный подход содержался и в Гражданском кодексе РСФСР от 11 июня 1964 г., который также выделял подряд на капитальное строительство (гл. 31) из рамок подрядных отношений (гл. 30).

Необходимо также отметить, что в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., помимо положений о подряде на капитальное строительство, были введены нормы, регулирующие договор о совместной деятельности (гл. 38). В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. по данному договору стороны обязуются совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели, в том числе и для строительства жилых строений. Участники договора о совместной деятельности могли производить взносы, как деньгами, так и другим имуществом, а также путем трудового участия. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал участие в договоре о совместной деятельности граждан, но только в случае заключения данного договора для удовлетворения личных бытовых нужд. Договоры о совместной деятельности межу гражданами и социалистическими организациями не допускались.

Дальнейшему этапу развития законодательства в строительстве было присуще разделение правового регулирования по сферам социального функционирования возводимых объектов. В зависимости от назначения возводимых объектов, в этот период были приняты нормативные акты, регламентирующие порядок объединения предприятиями средств и их передачу единому заказчику для обеспечения строительства объектов здравоохранения, объектов бытового, торгового обслуживания и др. Кроме того, в этот же период был принят ряд нормативных актов, основной целью которых была детальная проработка правового положения единых заказчиков-застройщиков. Итогом законодательного регулирования правоотношений в сфере строительства в этот период стало принятие постановления Госстроем СССР № 16 от 02 февраля 1988 г., в котором нашли воплощение положения ранее принятых актов о заказчике-застройщике. Подход законодателя в отношении договора подряда на капитальное строительство был пересмотрен лишь в 90-х гг. XX в. [3, с.285–287]

Как справедливо отмечается, в социально-экономических условиях начала 90-х гг. прошлого столетия сложилась такая ситуация, при которой функционировавшая ранее государственная система строительства жилья была разрушена, а появляющийся частный сектор пока находился только в стадии накопления капитала. Соответственно, собственных средств, которые были необходимы для инвестирования в массовое жилищное строительство, участники данного сегмента рынка не имели. В то же время, существовавшая в России на протяжении десятилетий нерешенность жилищного вопроса способствовала росту предложения свободных инвестиционных ресурсов, которые направлялись населением на строительство жилья. В результате, население было готово авансом, только под обещание в будущем предоставления квартир в строящихся домах, финансировать застройщиков. [4]

Появлению долевого строительства способствовало также изменение законодательства. Имеется в виду принятие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики», в преамбуле которого было отмечено, что данный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях. Тем не менее, ни данным Законом, ни иными нормативными актами не был предусмотрен самостоятельный вид договора, с помощью которого застройщики могли бы привлекать денежные средства граждан для жилищного строительства.

В настоящее время институт долевого участия в строительстве жилья претерпел переход из существования на уровне исключительно договорного регулирования в нормативную фазу. Законодатель, очевидно, постаравшись учесть опыт развития строительства жилья, принял нормативный акт, посвященный рассматриваемому договору — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Необходимость принятия закона была предопределена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов — как граждан, так и юридических лиц. Названный закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

На сегодняшний день жилищный вопрос продолжает оставаться одним из приоритетных направлений повышения качества жизни населения, что, безусловно, способствует и дальнейшему активному распространению долевого строительства. Однако, по-прежнему, существует целый ряд моментов, требующих и уточнений, и корректировок. Свою положительную роль здесь должны сыграть практика применения принятого закона и разработки специалистов различных отраслей законодательства.

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1, ч. I. — Ст. 40.

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг [Текст]. — М.: Статут, 2005. — 1055 с.

3. Бунина, Н. В. Договор участия в долевом строительстве и договор подряда: общее и особенное в правовом регулировании [Текст] / Н. В. Бунина // Актуальные проблемы российского права. — 2009. — № 3. — С.283–290.

4. Право собственности: актуальные проблемы [Текст] / Отв. Ред. В. Н. Литовкин, Е.А Суханов, В. В. Чубаров. Институт законодательства и сравнительного правоведения. — М.: Статут, 2008. — 731 с.

Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование

История развития института долевого участия в строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития этого института.

В России лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно – строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.

На наш взгляд, в означенный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач – решением жилищного вопроса.

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1: [федер. закон: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.] // Собрание Законодательства Российской Федерации.- 1994 .- № 32- Ст. 3301., который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны Брагинский, М.И..Договорное право/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: «Статут», 2000. – С. 154..

Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.

Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома характеризуется высокой затратностью.

Широкая распространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов связана с возможностью аккумулирования застройщиками средств большого количества инвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимый для создания многоквартирного дома.

Массовый характер отношений по участию в долевом строительстве, отсутствие их прямого правового регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям и нарушениям прав граждан и юридических лиц – участников долевого строительства, о чем свидетельствует судебная практика.

Получили распространение различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц – инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний (инвестиционных компаний, строительных компаний, девелоперов, генеральных инвесторов, основных инвесторов, застройщиков и т.д.; далее – застройщики) с инвесторами-дольщиками (соинвесторами, инвесторами, дольщиками, участниками долевого строительства, участниками строительства и т.д.; далее – участники долевого строительства, участники строительства, участники) строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.

Как видно из приведенного выше – отношения участия в долевом строительстве не являются новыми для гражданского оборота и к моменту принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижиомсти: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1. – ст.40. -ISSN 1560-0580. существовали как вполне устоявшиеся.

Читайте также:  Основания для отказа в освобождении от долговых обязательств гражданина-банкрота
Ссылка на основную публикацию