Застройщик единолично провел первичное общее собрание собственников до передачи квартир дольщикам

Обжалование решений ОСС в новом МКД, построенном по ДДУ

Если чуть больше половины дольщиков уже приняла квартиры по апп, а другая, чуть меньшая половина-еще только принимает квартиры. (Дом большой-процесс может затянуться на месяцы).

Инициатор, сам еще не принял по апп, но уже иницирует общее собрание собственников. ОСС проведено.

Какие права могут быть нарушены дольщика , который в период проведения собрания не принял квартиру?

Он не мог принять квартиру, т.к. приемка шла по очереди, установленной застройщиком+исправление недостатков строительства.

1. Собственник, который принял квартиру от застройщика уже после проведения ОСС-не может обжаловать решения по данному ОСС?

2. решением ОСС не установлен сам тариф, а значит применяется максимальный по постановление ОМСУ, решением установлены доп. взносы на домофон, охрану, согласований условий договора управлений – данные вопросы нарушают мои права? У меня есть более низкие предложения от других УК.

3. лишение дольщика инициатором, права наравне с другими участниками ДДУ на обсуждение вопросов ОСС – является ли нарушением прав?

Ответы юристов ( 1 )

Если чуть больше половины дольщиков уже приняла квартиры по апп, а другая, чуть меньшая половина-еще только принимает квартиры. (Дом большой-процесс может затянуться на месяцы). Инициатор, сам еще не принял по апп, но уже иницирует общее собрание собственников. ОСС проведено.
Антон

Общее собрание собственников помещений будет легальным если будет 2/3 голосов «ЗА» от собственников всего дома, в случае если в голосовании участвовали лица на которых оформлено право собственности. Инициатором собрания собственников, может быть лицо на которого оформлено право собственности.

1. Собственник, который принял квартиру от застройщика уже после проведения ОСС-не может обжаловать решения по данному ОСС?
Антон

Если собрание проводилось лицом не оформившим право собственности и далее, если в голосовании принимали участия лица у которых не было на момент собрания оформлено право собственности, тогда оспорить протокол собрания можно и даже нужно.

2. решением ОСС не установлен сам тариф, а значит применяется максимальный по постановление ОМСУ, решением установлены доп. взносы на домофон, охрану, согласований условий договора управлений — данные вопросы нарушают мои права? У меня есть более низкие предложения от других УК.
Антон

Если данное указано в договоре, тогда ваши права не нарушены. Вы можете инициировать собрание и рассмотреть вопрос об определении тарифа.

3. лишение дольщика инициатором, права наравне с другими участниками ДДУ на обсуждение вопросов ОСС — является ли нарушением прав?
Антон

Дольщик может быть инициатором собрания, только в случае если у него будет оформлено право собственности помещения в многоквартирном доме, на его имя. Если у вас зарегистрировано право собственности на ваше имя, тогда чинить препятствия в инициировании собрания собственников помещений, вам ни кто не имеет право.

Спасибо за ответы, позвольте уточнить:

1.Не понятно-почему вы берете 2/3 когда как собрание имеет кворум, если приняло участие больше 50% от общего числа голосов?

2.оформление права собственности это право, а не обязанность по законодательству РФ.

Теперь главное: инициатор 100% не принял квартиру, по материалам суда, но голосовали все принявшие по апп. Но с нарушениями созыва, проведения собрания и т.п. На чём нужно построить исковые требования, мне как дольщику, в период проведения собрания?

Согласно жилищного кодекса пункту 1-3.1 части 2 статьи 44 решение которые принимаются большинством голосов не менее 2/3, от общего собрания. В данном случае должно быть выбрано лицо которое от имени собственников помещений в МКД уполномочено на заключение договоров об использовании собственников помещений МКД, на условиях, определенных решением общего собрания, что указано в части 1 статьи 46. Таким образом в решении данного вопроса играет роль пункт 3.1 части 2 статьи 44 жилищного кодекса.

2.оформление права собственности это право, а не обязанность по законодательству РФ.
Антон

Пока вы не оформили право собственности вы не являетесь собственником, а соответственно вы не имеете законодательных прав на квартиру. Согласно статьи 219 гражданского кодекса, право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации.

Теперь главное: инициатор 100% не принял квартиру, по материалам суда, но голосовали все принявшие по апп. Но с нарушениями созыва, проведения собрания и т.п. На чём нужно построить исковые требования, мне как дольщику, в период проведения собрания?
Антон

На основании статьи 219 гражданского кодекса. То есть у вас имеется основания на котором вы имеете право зарегистрировать собственность, но если это право не зарегистрировано, то вы не являетесь собственником. соответственно вы не имеете право голоса.

Статья 46.Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по
вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа
голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего
Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке,
установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Статья 44.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений
в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку
и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Статья 219.Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое
имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое
имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Читайте также:  Принудительное выселение матери из квартиры, в которой её дети имеют доли

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.

3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.

4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 44/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Застройщик единолично провел первичное общее собрание собственников до передачи квартир дольщикам

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 – 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть – юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе – от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам – от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные – все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись – это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

Читайте также:  Получение жилья по программе для многодетных семей

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью “исправленному верить”.

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу (“за”, “против” или “воздержался”) определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

И.о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П. Солнцева

Обзор документа

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

Важный пробел в жилищном законодательстве при проведении общих собраний в новостройках

Недавно в Жилищный кодекс были внесены важные поправки, которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.

В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но статья 219 Гражданского кодекса РФ гласит, что “право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации”.

Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:

Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка. Оформления права собсвтенности происходит по решению суда.

Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.

Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что “общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование“. А статья 45 говорит, что “общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов”.

Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ “при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме”.

К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что “участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников”.

Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.

При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.

Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.

Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.

Специально для МОД «Гражданский союз поселения Сосенское»
Написанное основывается на моем личном понимании действующего законодательства и не носит характер официальной трактовки.

Застройщик единолично провел первичное общее собрание собственников до передачи квартир дольщикам

Застройщики, заинтересованные в передаче новостройки собственной управляющей организации, изыскивают пути обхода закона, а местная власть не спешит загружать себя лишней работой и предпринимать меры к организации и проведению конкурсов. Можно назвать только редкие и единичные случаи соблюдения данной процедуры.

Читайте также:  Право на получение членства в ЖСК

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс.

Не проводится конкурс может, только в единственном случае – если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

Если нет решения собственников по выбору УК.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, только до заключения договора управления МКД между застройщиком, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком действительно должен быть заключен договор управления МКД после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

Договор между застройщиком и «своей» управляющей компанией может действовать только до открытого конкурса.

Напоминаю, не проводится конкурс, только если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

Таким образом, если в новостройке в течении 60 дней (срок для проведения конкурса) после ввода в эксплуатацию собственниками не выбрана УК или не проведён конкурс по отбору УК, то управление домом происходит незаконно.

Так же, при толковании чч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75). Указанные нормы содержат следующее положение: открытый конкурс по отбору УО не проводится, только если до дня проведения конкурса собственниками помещений способ управления домом был выбран и это решение было реализовано .

Если же принятое собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, то, как справедливо отметил Верховный Суд РФ в своем определении от 13.10.2009 № КАС09-447, открытый конкурс должен состояться .

Таким образом, сложилось мнение о возможности избежать проведение конкурса после введения дома в эксплуатацию. Что на практике и применяется застройщиками. Договор застройщика со «своей» УК заключен и про конкурс все забыли.

Конкурс должен проводится в любом случае, в случае отсутствия выбора УК самими собственниками. Такой вывод логически вытекает из целей принятия поправок в Жилищный кодекс – отстранить УО застройщиков от управления домом.

Вторая причина, по которой собственники нового МКД не выбирают сами способ управления.

Способ управления в МКД принимается общим собранием собственников помещений.

Собрание дольщиков – это не общее собрание собственников помещений МКД. Они не имеют права выбирать способ управления. Этим манипулируют застройщики, подменяя понятия. Дольщик и собственник, это не одно и то же.

Дольщик, который выплатил пай, это уже не дольщик, а собственник.

Покупатель, имеющий договор купли-продажи, тоже не дольщик, а собственник.

Как правило, собственники получают свидетельство о собственности на квартиры в лучшем случае через полгода после ввода дома в эксплуатацию. А это значит, что только спустя полгода они смогут провести общее собрание собственников и изменить способ управления домом.

Какой документ подтверждает право собственности? Правоустанавливающий документ.

Так вот свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим документом. Оно свидетельствует, что у Вас есть такой правоустанавливающий документ (акт, решение суда, договор).

При регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации договора или иного правоустанавливающего документа. Собственником собственник стал, когда купил собственность, а не только когда зарегистрировал данную покупку.

Свидетельство о государственной регистрации права – это правоподтверждающий документ, удостоверяющий юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество. Данное свидетельство выдается на основании следующих правоустанавливающих документов:

  1. Договор передачи квартиры в собственность / договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор ренты / свидетельство о праве на наследство / и др..
  2. Свидетельство о праве на долю в общем имуществе.
  3. При выплате пая ЖСК, ЖК – это справка о выплате пая.
  4. Решение суда, вступившее в законную силу или исполнительный лист.
  5. Акт государственного органа.

Таким образом, реализовывать своё право собственников по управлению своим домом в новостройках можно и нужно.

Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание именно собственников помещений в таком доме, а не застройщик и не лица, принявшие от застройщика помещения в МКД.

Оспаривание ОСС в новостройке

Денис

Новостройка, УК выбрана по конкурсу.

Весной УК проводит внеочередное ОСС с целью закрепиться в доме. На тот момент

20% площадей в доме принадлежало подрядчику застройщика, и они голосуют этим пакетом на очном собрании.

Пока идет заочная часть, почти все квартиры распроданы. Новые собственники не голосовали, это достоверно известно. Но в решении собрания кворум соблюдается – 60%, при этом пакет застройщика засчитан целиком.

Готовим иск о признании ОСС несостоявшимся из-за отсутствия кворума. Основание: т. к. в повестке содержатся вопросы, действие которых направлено в будущее (выбор УК, ежемесячная плата итд), то голоса собственников, утративших право собственности на момент принятия решения, не должны быть засчитаны.

Позиция слабая. В законе не нашел прямого указания по подобным случаям. УК скажет, что не знали и не могли знать о смене собственников этих квартир. Практики тоже нет. Может что-то упускаю? Как можно усилить позицию? Понимаю, что форум риэлторов, а не юристов, но все же. Всем заранее спасибо.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Вам бы иметь на момент выбора данной УК прайс-лист с печатью Застройщика с указанием перечня квартир, которые они продавали, и думаю суд примет во внимание факт, того, что Застройщик был фиктивным участником кворума. С уважением.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Также можно предоставить выписки ЕГРН по этим 20%, по ним отчетливо будут видны переходы права. С уважением.

Собрать выписки не проблема, новые собственники готовы их предоставить.
Проблема убедить суд, что голоса подрядчика не должны быть учтены. Формально порядок соблюден – он голосовал когда еще имел собственность, и УК будет на это опираться. Также, формально, подрядчик не имеет отношения ни к застройщику, ни к УК. Несмотря на почти одинаковое название это все разные ЮЛ ))

Насчет фиктивности – спасибо за идею. Подрядчик явно не имел целью реализовать свои жилищные права.

Добрый день!
Советую Вам не тратить силы на оспаривание решения ОСС, это возможно но долго и неэффективно. Просто организуйте и проведите по всем правилам новое собрание ОСС и примите необходимые решения, для этого нужно понять что именно Вас не устраивает. Например, самый простой способ сменить УК, это провести собрание по смене способа управления на ТСЖ, а потом от имени ТСЖ заключить договор с другой УК.

ТСЖ предлагал, но жители не готовы, увы. Со сменой формы было бы все сильно проще, согласен.

Денис,
непонятно чего Вы хотите достичь отменой ОССП. И еще скажите когда именно было собрание проведенное застройщиком? Вы учитываете 6-ти месячный срок на обжалование? И опять же непонятно УК выбрана по конкурсу или через ОССП, если по конкурсу, то когда закончился первый год?

Застройщик не проводил собрание, УК выбрана по муниципальному конкурсу весной. Год еще не прошел. Цель оспаривания – не дать закрепиться УК на 5 лет, т. к. в скором будущем собираемся ее менять.
6-месячный срок действует на оспорение решений, но не на признание ОСС несостоявшимся.

По-моему мнению:
1. Признать ОССП в Вашем случае можно если застройщик на момент принятия проведения собрания не был владельцем, т.е. например подписал акт приема-передачи квартир собственникам или в ЕГРН на дату собрания он уже не был собственником. Процесс будет длительным и потребуется не одно судебное заседание. Лучше если иск будет коллективным.
2. Даже в случае признания ОССП текущая УК будет управлять домом, до назначения по конкурсу или выбора новой УК.
3. Ничего не мешает УК провести новое собрание в любой момент и для Вас все начнется заново, ведь это новое ОССП с новыми решениями. Именно поэтому я считаю неэффективным судебный путь.
4. В отсутствие организованного актива жильцов, борьба будет бесполезной, с другой стороны именно актив может блокировать проведение нежелательных жильцам ОССП. Актив обязателен.
5. При наличии актива самый быстрый путь – создать ТСЖ – через ТСЖ заключить договор с новой УК. Как правило чиновники от ЖКХ не препятствуют деятельности ТСЖ в отличие от смены УК. Второй вариант – сразу искать УК на замену и разработать план действий совместно с юристами новой УК, также учитывать что в некоторых муниципалитетах чиновники любыми способами препятствуют подобным переходам МКД.

По п 2 – в этом и смысл, не позволить ук закрепиться в доме на 5 лет

По п 3 – каким образом новое собрание сможет в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор с текущей ук? Такое решение будет неправомерным, тк законом одностороннее расторжение договора управления предусмотрено только в некоторых случаях. Ук его с легкостью оспорит, что и сделала в других домах.

На тсж жители не согласны. Актив есть. Голосовал не застройщик, а его подрядчик, который уже в процессе собрания (заочной части) продавал квартиры на рынок. Нужно как-то обосновать, что их голоса не должны быть засчитаны, тк на момент подсчета голосов у квартир уже другие собственники.

По п 3 – квартиры подрядчика уже распроданы, кворум ук не наберет (предыдущий ответ не смотрите, не успел исправить)

Ссылка на основную публикацию