Взыскать долг по договору купли-продажи неоконченного строительства под ИЖС

Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Мы уже подробно описывали общий механизм действий в случае признания должника банкротом. Однако существуют отдельные категории должников, по которым порядок действий будет иметь свои особенности (в том числе банки, страховые компании, застройщики и пр.). Сегодня попробуем разобраться с получением причитающихся денег и квартир с застройщиков, которых признали банкротами. Как и в общем случае, главное, что нужно сделать — включиться в реестр кредиторов. Описанный в этой статье порядок применяется к застройщикам, у которых не исполнены обязательства по передаче квартир. Если застройщик успел передать квартиры всем дольщикам и имеет только денежные долги, действует общий порядок.

Кого считают застройщиками при банкротстве?

При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят жилье по договорам долевого участия и соответствуют требованиям 214-ФЗ. Для целей банкротства к категории застройщиков относят любые юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру / комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома блокированной постройки. При этом важно, чтобы на момент получения денег от участников строительства жилье еще не было введено в эксплуатацию. По специальной процедуре для застройщиков могут банкротить в том числе жилищно-строительные кооперативы.

На основании какого договора можно включаться в реестр?

Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
  • предварительный договор участия в долевом строительстве;
  • предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
  • договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
  • внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
  • договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
  • вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
  • внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
  • любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.

Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.

Включение в реестр кредиторов и требований о передаче жилых помещений

После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:

  1. Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
  2. Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:
  • договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
  • документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)
  1. Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.

Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

  • участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
  • участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
  • возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
  • ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.

Квартира или деньги?

После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Вам нужно поскорее определиться с тем, будете ли вы настаивать на получении квартиры или возврате денег, поскольку порядок ваших действий в этих двух случаях будет отличаться. Конечно же, надо учитывать финансовое состояние застройщика, степень готовности квартир и конкретные особенности дела.

Существуют следующие способы получения квартир или денег при банкротстве застройщика:

1. Передача готовых квартир (ст. 201.11 ФЗ о несостоятельности).

Способ подходит для тех домов, строительство которых было завершено, то есть имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, но акты приема-передачи квартир с дольщиками еще не были подписаны. Через 3 месяца после того, как выйдет срок на предъявление требований кредиторов, арбитражный управляющий выносит вопрос о передаче готовых квартир в собственность дольщиков на собрание участников строительства. К собранию управляющий должен подготовить заключение о возможности или невозможности передачи дольщикам готовых квартир и отчет об оценке их стоимости. Если собрание соглашается с данным вариантом, арбитражный управляющий подает соответствующее ходатайство в арбитражный суд.

2. Передача объекта незавершенного строительства кооперативу (ст.201.10 ФЗ о несостоятельности).

При таком варианте участники строительства создают жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив для достройки дома. Кооперативу передается объект незавершенного строительства. Вопрос о погашении требований участников строительства данным способом арбитражный управляющий должен поставить через 2-6 месяцев после его утверждения на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства.

Учтите, что при этом варианте участникам строительства, возможно, придется внести дополнительные деньги для погашения требований кредиторов из более ранних очередей (текущие платежи, 1, 2 очередь, обязательства, обеспеченные залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок). Также нужно будет вносить кооперативу паевые взносы — средства на завершение строительства. Есть нюанс и для случаев, когда застройщик умудрился продать одни и те же квартиры сразу нескольким дольщикам. Кому-то из дольщиков придется отказаться от получения квартир в этом доме и согласиться на получение денег, иначе суд не утвердит передачу объекта незавершенного строительства вашему кооперативу.

Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК будет решаться на собрании участников строительства. Если собрание участников строительства согласится на данный вариант, арбитражный управляющий подаст в суд соответствующее ходатайство. Арбитражный управляющий на собрании должен будет проинформировать всех дольщиков:

  • о порядке создания и работы кооператива, в т.ч. подготовить проект решения о создании кооператива;
  • подготовить заключение о возможности (невозможности, в т.ч. финансовой и технической) передачи объекта незавершенного строительства;
  • подготовить отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

3. Предъявление денежного требования к застройщику.

Этот вариант подходит тем дольщикам, которые уже расторгли договоры с застройщиком, но не получили своих денег. Заявлять денежные требования нужно и тем, кто получил свою квартиру или деньги за нее, но не дождался от застройщика неустойки, возмещения реального ущерба, затрат на устранение недостатков квартиры и т.п.

Иногда участникам строительства приходится отказываться от требования о передаче квартиры и заменять его на денежную выплату. Например, когда собранием участников строительства в течение 2 месяцев так и не было принято решение по поводу передачи готовых квартир или объекта незавершенного строительства. В этом случае арбитражный управляющий высылает дольщикам из реестра требований о передаче жилых помещений уведомление о том, что в течение 1 месяца они могут заявить в арбитражный суд денежное требование. Пропускать этот срок категорически нельзя!

Аналогичное уведомление арбитражный управляющий высылает и в суд, рассматривающий банкротное дело. В течение 5 дней суд назначает заседание, на котором будут рассматриваться денежные требования участников строительства. Игнорировать такое заседание не желательно, то есть вам надо подать в суд и арбитражному управляющему заявление о включении в реестр кредиторов ваших денежных требований вместо требований о передаче жилых помещений, и по возможности явиться в суд и лично озвучить свою позицию.

4. Передача обязательств другому застройщику (ст. 201.15-1 ФЗ о несостоятельности).

Иногда имущество и обязательства застройщика могут быть переданы другому застройщику. Его называют приобретателем, и он получает земельные участки, объекты незавершенного строительства от застройщика-банкрота в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками по передаче жилья. Застройщик-приобретатель должен будет подтвердить в суде свое соответствие требованиям ФЗ об участии в долевом строительстве и наличие средств для завершения строительства. Суд утверждает передачу имущества и обязательств новому застройщику при соблюдении всех условий, а также если не было принято решение о передаче прав на объект незавершенного строительства кооперативу участников строительства.

Внимание! На основании 218-ФЗ от 29.07.2017 в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) вносятся изменения по части банкротства застройщиков. Новые правила будут применяться к делам о банкротстве, возбужденным после 1 января 2018 года.

Альтернативные способы получения денег с застройщика-банкрота

1. Страховая выплата (ст.15.2 ФЗ об участии в долевом строительстве).

Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства является страховым случаем по договорам страхования гражданской ответственности застройщика, которые он заключал в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию для получения страхового возмещения.

Порядок обращения в страховую компанию можно уточнить по условиям страхового полиса и правил страхования, а также непосредственно в самой страховой компании.

К сожалению, бывают ситуации, когда страховая компания «не доживает» до банкротства застройщика и лишается лицензии. В таком случае требовать страховую выплату можно опять же только в процессе банкротства / ликвидации страховой компании. Если вам удастся получить страховую выплату от страховой компании, сумма ваших требований в реестре будет уменьшена на сумму страховой выплаты. На оставшуюся часть вы можете по-прежнему претендовать в рамках дела о банкротстве.

2. Поручительство банка (ст.15.1 ФЗ об участии в долевом строительстве).

У некоторых застройщиков вместо договоров страхования заключен договор поручительства с банком. По таким договорам банк несет субсидиарную (т.е. дополнительную) ответственность перед дольщиком по передаче жилого помещения. Поручительство должно покрывать цену договора, но не менее суммы, рассчитанной по общей площади квартиры и показателю рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по субъекту РФ. Банк-поручитель обязан отвечать также за выплату причитающихся неустоек. Учтите, что сначала вам нужно будет предъявить требования к самому застройщику, и если он не удовлетворит ваше требование, вы можете предъявлять претензии банку-поручителю.

Уточнить порядок обращения за выплатой к банку-поручителю и список необходимых документов можно по условиям договора поручительства и в самом банке. Условия поручительства и сведения о поручителе застройщик обязан доводить до сведения дольщиков.

Не забывайте, что при получении страховой выплаты или выплаты от банка вам надо поставить в известность суд и арбитражного управляющего (с приложением подтверждающих документов).

3. Возбуждение уголовного дела против руководителей застройщика.

Этот вариант следует рассмотреть тем дольщикам, которые подозревают, что стали жертвами мошенничества. В особенности это касается тех случаев, где застройщик продавал одни и те же квартиры дважды, брал деньги в счет оплаты квартир, не имея возможности и намерения возводить дом, использовал схемы со строительством без разрешения на земельных участках под ИЖС и так далее. В рамках уголовного дела против руководства компании-застройщика дольщики смогут претендовать на возмещение причиненного ущерба за счет имущества недобросовестных руководителей.

4. Выплаты из компенсационного фонда.

Федеральным законом 218-ФЗ от 29.07.2017 вводится компенсационный фонд, за счет которого дольщики в случае признания застройщика банкротом (открытия конкурсного производства) смогут получить компенсационную выплату. Формированием компенсационного фонда занимается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд также сможет финансировать окончание строительства дома — в качестве альтернативы денежной выплате дольщикам.

Застройщики будут обязаны делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия уже к моменту подачи документов на регистрацию ДДУ. Новые правила касаются тех домов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представляется на госрегистрацию после даты регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд планируют зарегистрировать до конца октября 2017 года.

По всем остальным домам, где ДДУ с первыми дольщиками были заключены до даты регистрации Фонда, действуют старые правила, установленные 214-ФЗ (в т.ч. об обязательном страховании ответственности дольщика или поручительстве банка). Об этом сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Уже существующие обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсацию из фонда.

Решение суда по взысканию со строительной компании ООО “Добрыня” за некачественное строительство жилого (загородного) дома

Дело о взыскании денежных средств за некачественное строительство дома вел адвокат Ушаков Ю.А. В суде было доказано, что произведенный объем строительных работ – существенно меньших объемов чем заявлял подрядчик ООО «Добрыня», при этом качественно были выполнены работы как установила независимая экспертиза всего на 630500 рублей, что составляет примерно 25% от построенного дома.

1) Истец получил построенный дом

2) Взыскал сумму некачественного строительства 1 261 000 рублей

3) Взыскал неустойку 1 261 000 рублей

4) Взыскал штраф 630 500 рублей.

5) А так же расходы на представителя, компенсацию морального вреда, почтовые расходы, госпошлину и расходы по заключению эксперта.

6) Всего суд взыскал БОЛЕЕ 3-х МИЛЛИОНОВ рублей!

Таким образом, сумма от первоначальной претензии в 1 261 000 рублей увеличилась почти в 3 раза.

Если у вас проблемы с качеством строительства загородного дома, дачи, то знайте, что у вас есть возможность не только взыскать сумму некачественного ремонта, строительства, но и почти в три раза её увеличить, если воспользоваться услугами опытных адвокатов. Ниже ознакомьтесь с решением суда по некачественному строительству загородного дома (дачи). Обращайте внимание на детали и ВЫВОД в конце решения суда!

Читайте также:  Что делать, если меня с ребенком не хотят перерегистрировать из снесенной квартиры во вновь предоставленное жилье

Мотивированное решение изготовлено 15.11.20хх г.

Именем Российской Федерации

12 ноября 20хх года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе: судьи – Иваховой Е.В., при секретаре – Гупало Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5690/хх по иску РВ. к ООО «Добрыня» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, мотивируя свои требования тем, что 01.06.20хх года между истцом и ответчиком заключен договор № МББ 965-7 на оказание услуг по строительству дома из хвойных пород дерева, размером 13.7×9.4м на земельном участке по адресу Тверская область, Зубцовский район, д. хх. Стоимость договора составила 2104000 рублей. Истцом стоимость договора оплачена. Договор был заключен на срок до 10.08.20хх года. Однако, ответчиком строительство объекта не было завершено в срок, объект не был сдан заказчику. В соответствии с заключением эксперта от 29.08.20хх года, стоимость выполненных работ по договору составляет 563000 рублей. Остальные материалы и работы подлежат 100% санации, замене дефектных материалов и рекомендуются к разборке с последующим повторным монтажом с использованием, по возможности, обнаруженных качественных и не поврежденных материалов и элементов. 03.09.20хх года истцом в адрес ответчика направлена претензия с просьбой о возврате 1261000 рублей. До настоящего времени ответчиком денежные средства не возвращены.

Истец просит суд расторгнуть договор об оказании услуг №МББ 965-7 от 01.06.20хх года, заключенный между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 1261000 рублей, штраф в размере 630500 рублей, неустойку в размере 1261000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере хх рублей, расходы по составлению экспертного заключения в размере 100000 рублей, почтовые расходы в размере 1108 рублей, расходы по оплате госпошлине в размере 10837 рублей 50 копеек.

Истец и представитель истца адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явились, требования, по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещался надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 01.06.20хх года между истцом и ответчиком заключен договор № МББ 965-7 на оказание услуг по строительству дома из хвойных пород дерева размером 13.7×9.4м на земельном участке по адресу Тверская область, Зубцовский район, д. хх.

Согласно условиям договора срок начала строительства 07.06.20хх года (п.2.2), окончания строительства и сдача объекта заказчику -10.08.20хх года (п.2.3).

Согласно п.3.2 договора полная стоимость договора составляет 2104000 рублей.

Истцом обязательства по оплате договора исполнены.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

В соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему, выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Согласно экспертному заключению №170-18 выполненному ООО «ЦТИЭ Центрэкспертиза» от 26.08.20хх года, по результатам строительно-технического обследования административно-хозяйственного здания, расположенного по адресу: Тверская область, Зубцовский р-н, д.хх, установлено, что стоимость выполненных работ по договору составила 563000 рублей. Остальные материалы и работы подлежат 100% санации, замене дефектных материалов и рекомендуются к разборке с последующим повторным монтажом с использованием, по возможности, обнаруженных качественных и не поврежденных материалов.

Суд доверяет представленному экспертному заключению, поскольку оно выполнено в соответствии с действующим законодательством, не противоречит иным материалам дела.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по защите прав потребителей” бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства лежит на продавце (исполнителе услуг).

Между тем, ответчиком в соответствии с распределением бремени доказывания, не представлены доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по договору.

Таким образом, учитывая, что ответчиком не представленного доказательств надлежащего исполнения договора, истцом было заявлено о расторжении договора и возврате суммы оплаченной по договору, суд полагает обоснованными требования истца о расторжении договора, взыскании с ответчика 1261000 рублей 00 копеек.

Согласно ч. 5. ст. 28 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд находит его арифметически верным и обоснованным.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1261000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 15 Федерального Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем

(исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области зашиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При рассмотрении вопроса о компенсации морального вреда суд учитывает конкретные обстоятельства дела, и полагает, что с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в счет компенсации морального вреда сумма в размере 5000 рублей 00 копеек.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом р пользу потребителя.

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены требования потребителя, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 630500 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта в размере 100000 рублей, почтовые расходы в размере 1108 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 10837 рублей 50 копеек.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из изложенного, суд полагает что, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере ххх 000 рублей 00 копеек, поскольку указанный размер расходов является разумным и обоснованным.

В соответствии с п.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, госпошлина, от уплаты которой был освобожден истец при подаче искового заявления, подлежит взысканию с ответчика в доход государства в размере 9972 рублей 50 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Расторгнуть договор об оказании услуг № МВБ 965-7 от 01.06.20хх г., заключенный между РВ и ООО «Добрыня».

Взыскать с ООО «Добрыня» в пользу РВ денежные средства в сумме 1261000 рублей 00 коп., оплаченные по договору об оказании услуг № МББ 965-7 от 01.06.20хх г., неустойку в сумме 1261000 рублей 00 коп., в счет компенсации морального вреда 5000 рублей 00 коп., расходы на оплату услуг эксперта в сумме 100 000 рублей 00 коп., почтовые расходы в сумме 1108 руб. 00 коп., возврат госошлины в сумме 10837 рублей 50 копеек, расходы на представителя в сумме ххх 000 рублей 00 коп. штраф в сумме 630500 рублей.

Взыскать с ООО «Добрыня» в доход государства госпошлину в сумме 9972 рубля 50 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.

Судья Ивахова Е.В.

ВЫВОД: Если вам говорят, что загородный дом или дача построен качественно, но вы видите или чувствуете, что вас обманывают строители, то рекомендуем сначала и незамедлительно провести независимую экспертизу качества строительства дома, а так же сразу выяснить какова стоимость ремонтно-восстановительных работ. После чего, смело обращайтесь к опытным адвокатам, юристам, кто составит вам прежде всего грамотное исковое заявление о взыскании за некачественный ремонт или строительство жилого дома, загородной дачи и т.п. а в идеале будет представлять Ваши интересы в суде.

Более того, учитывая практику адвокатов Москвы «Ушаковы, Путиловы» по субсидиарной ответственности, то можно смело заявить, что уклониться от выплаты данной суммы взыскания – не удастся.

На ВИДЕО ниже, адвокат Путилов Игорь дает советы как лучше вести себя при заключении договора на ремонт квартиры или строительство дома.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’

  • Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

  • Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

  • При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

  • Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

  • документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  • разрешение на строительство;
  • технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
  • проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Как продать или купить недостроенный дом

Как продать или купить недостроенный дом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ . Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Читайте также:  Покупка доли квартиры по договору об отступном

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;

документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом , напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Как продать недостроенный дом

Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.

Соберите пакет документов

Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу — так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:

правоустанавливающие документы на земельный участок — выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;

кадастровый паспорт на земельный участок;

кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;

разрешение на строительство, полученное в местной администрации;

проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;

другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.

Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.

Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.

Назначьте адекватную стоимость

На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.

При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это — дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.

Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.

Привлеките покупателей

Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом . Самое простое решение — публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.

Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе — имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта — это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.

После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах — возможно, сделка сорвется.

Составьте договор купли-продажи

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три — ДКП на надел, три — ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:

📝 точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;

📝 фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон — покупателя и продавца;

📝 основания для передачи права собственности — например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;

📝 кадастровый номер и основные характеристики недвижимости — сведения указаны в кадастровом паспорте;

📝 дату, место и время подписания договора;

📝 точную сумму за объект недвижимости;

📝 способ и сроки передачи денежных средств.

Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.

Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом — ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой , проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).

Суть дела

ООО «Многофункциональный комплекс» (далее — арендатор) арендовало муниципальный земельный участок, заключив договор аренды с Комитетом по управлению имуществом города Серпухова Московской области. По его условиям арендатор получил в аренду более 5000 кв. м. земли для строительства делового центра. Стороны заключили договор в марте 2014 г. со сроком аренды на два года — до 29 февраля 2016 г.

Арендатор получил разрешение на строительство в марте 2015 г. За время аренды он возвел объект, но внутренние работы закончить не успел. Были построены железобетонный каркас, наружные ограждающие конструкции (кирпичная кладка наружных, внутренних стен и перегородок, устройство кровли) объекта делового, финансового назначения: фундамент — 100%, несущий монолитный каркас — 100%, ограждающие конструкции — 90%, наружные сети — 10%, внутренние сети — 0%. Это подтверждал акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области.

За два месяца до окончания срока действия договора арендатор обратился в администрацию города Серпухова с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства.

За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.

Проблема в том, что если компания не успела построить объект на арендованном участке и хочет заключить новый договор аренды без торгов, то по закону для этого нужно оформить право собственности на объект незавершенного строительства. В то же время для регистрации права собственности на такой объект нужен действующий договор аренды земельного участка.

К рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ), в п. 21 ст. 3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ. Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендатора. Он посчитал, что заявитель пропустил срок на обжалование, поскольку прошло более трех месяцев с последнего дня, когда администрация должна была принять решение по заявлению арендатора (не позднее 23 января 2016 г.). Кроме того, суд не усмотрел бездействия администрации. Он исходил из отсутствия у арендатора права на аренду земельного участка без проведения торгов, поскольку не были предоставлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Арендатор заявлял, что он не мог зарегистрировать объект незавершенного строительства, поскольку для этого требовался договор аренды земельного участка с неистекшим сроком действия. Первая инстанция с этим доводом не согласилась, указав, что арендатор мог получить право собственности на объекты незавершенного строительства по правилам п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ или п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а затем повторно обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды (Определение ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050 по делу № А40-171581/2014).

Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2016 г. (со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2016 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2016 г., арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.

Читайте также:  Изменение назначения частного дома

Во-вторых, апелляция отметила, что в Законе № 137-ФЗ сформулированы два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г.;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г. (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Из этого апелляционный суд сделал вывод, что данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г. (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ).

На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.

А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем. Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам.

Однако суд кассационной инстанции поддержал первую инстанцию и отменил постановление апелляции. При этом он сослался на сложившуюся практику — определения ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 № 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 № 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 № 301-ЭС16-20265.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым она подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. При рассмотрении кассационной жалобы в ВС РФ администрация заявила, что арендатор вправе был представить любой документ, подтверждающий права на объект (п. 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1). Например, можно было провести кадастровые работы и представить кадастровый паспорт. Но он подал только акт проверки Госстройнадзора, что, по мнению администрации, не подтверждало прав арендатора на построенный объект незавершенного строительства. При этом сама администрация никакого акта об осмотре объекта не составляла. В своем определении ВС РФ не отреагировал подробно на эти доводы, отметив только, что администрация обязана проверять наличие или отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду.

Тем не менее Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.). При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания “ПроМен” уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой “Континент”, – последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с “Континентом” недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик “ТехноСтройОлимп” должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости “ТехноСтройОлимп” дольщику не вернула и не уплатила неустойку – более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к “Честр-Инвест”: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку – получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей “Ваше право” в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО “Центр-Актив” неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей “Консул”, действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, “о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования”. Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры – нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Ссылка на основную публикацию