Взыскание неустойки с арендодателя

Имеет ли право арендодатель накладывать неустойки на арендателя?

Сдаю квартиру. Арендатор периодически просрочивает платежи. Хочу в доп.соглашение включить пункт о неустойке за просрочку платежей по аренде.

Однако в ГК РФ в ст.330 указано, что неустойка (штраф, пени) возникает между кредитором и должником. Но вроде как арендодатель не является кредитором? Хотя определения кредитора я не нашёл.

Имею ли я право включать такой пункт в договор? И если нет, то каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Ответы юристов ( 7 )

Здравствуйте Артем, в данном случае Вы будете являться кредитором. Смысл данного понятия расшифрован в ст. 307 ГК РФ.

ГК РФ Статья 307. Понятие обязательства

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность,уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Имею ли я право включать такой пункт в договор? И если нет, то каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Да, имеете, только не в одностороннем порядке.

уточните, пожалуйста, что значит “не в одностороннем порядке” ?

Если в настоящее время договором неустойка не предусмотрена, Вы имеете право требовать проценты за пользование чужими денежными средствами, по правилам ст. 395 ГК РФ.

ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Уважаемый Артём! Здравствуйте! С праздниками! Согласно ч.ч.1,2 ст.421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

При этом (ч.4 ст.421 ГК РФ)

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Далее, согласно ч.ч.1,2 ст.395 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

При этом же (. ) (ч.4 ст.395 ГК РФ):

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

То есть в договоре Вы вправе прописать как проценты за просрочку в уплате арендных платежей, неустойку, штраф, так и иные убытки (см. ст.15 ГК РФ).

Артем! Ваши права как арендодателя закреплены и регулируются нормами ГК Рф о Договоре найма жилого помещения. В Договоре должны быть указаны сроки оплаты, если наниматель нарушает условия договора, следовательно, должен нести ответственность. Если в Договоре в разделе «Ответственность сторон» не указана ответственность за просрочку платежа, то составьте дополнительное соглашение. Повнимательнее почитайте, такой раздел должен быть. Обычно это типовой договор гражданско-правового характера.

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

«уточните, пожалуйста, что значит „не в одностороннем порядке“ ?» — договор, его условия, обязательства по договору не должны нарушать паритет, то есть равенство сторон. Вы должны придерживаться условий договора. Коллеги правы, если нет условия о неустойке, то применяются нормы о пользовании чужими денежными средствами:

ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Позиции высших судов по ст. 395 ГК РФ >>>

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

То есть, у Вас есть все основания обратиться в суд с заявлением о взыскании убытков исходя из ключевой ставки Банка России за прошедший период.

  • 9,5 рейтинг
  • 9893 отзыва

Но вроде как арендодатель не является кредитором? Хотя определения кредитора я не нашёл.

Отнюдь — под кредитором в данном контексте понимается лицо, перед котором возникла задолженность.

На этот счет уместно для иллюстрации обратиться к определению, приведенному в «Методических Рекомендациях по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам» (утв. Минстроем РФ, протокол от 20.02.1996 N 6)

кредитор – лицо, которое имеет право требовать исполнения определенного действия по договору. “

Имею ли я право включать такой пункт в договор?

Да, имеете, поскольку это вытекает из принципа свободы договора

Статья 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Да и возможность наложения неустойки договором прямо определена в законе

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Но заметьте, что включение такого условия осуществляется по взаимному согласию сторон — не подписание нанимателем данного дополнительного соглашения, предполагает возможность обращения в суд с требованием об изменении договора, однако до вынесения судом решения и вступления его в законную силу, договор сохраняет свое действие на прежних условиях.

В Вашем случае не предусмотрена законная неустойка, то есть если в договоре не предусмотрена неустойка, то ст. 330 ГК РФ не применятеся. Если в договоре неустойка не предусмотрена, то при нарушении обязательства будет применяться ст. 395 ГК РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Позиции высших судов по ст. 395 ГК РФ >>>

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
КонсультантПлюс: примечание.
О применении данной нормы см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016).

4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
(п. 5 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Имею ли я право включать такой пункт в договор? И если нет, то каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Можете дополнительным соглашением включить договорную неустойку. Договор аренды является двусторонним обязательством, арендодатель будет являться кредитором по отношению к арендатору в части получения арендных платежей. Если дополнительное соглашение не будет подписано, то вы будете защищены ст. 395 ГК РФ.

Уточнение клиента уточните, пожалуйста, что значит «не в одностороннем порядке» ?

Это значит, что для подписания дополнительного соглашения необходимо воля двух сторон, то есть если другая сторона не согласится подписывать соглашение, то принудить к заключению соглашения вы другую сторону не сможете, и соответственно такое соглашение будет не применимо. Если подпишет, то хорошо, если не подпишет, то можно взыскать проценты за просрочку по ст. 395 ГК РФ.

каким образом можно наложить штрафы за просрочку платежей?

Вот что указывает по Вашей ситуации

37. Проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

39. Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети «Интернет» и официальное издание Банка России «Вестник Банка России».

42. Если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).
48. Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

Читайте также:  Можно ли восстановить площадь земельного участка

Какие выводы можно сделать:

1. В одностороннем порядке вы не вправе изменить договор и включить туда штрафные санкции, но если вы согласуете такие изменения с арендатором, то будут действовать именно они, а вышеуказанные положения о процентах применяться не будут.

2.Если вторая сторона (арендатора) откажется подписывать доп.соглашение к договору, то в случае просрочки вы имеете право начислять проценты по ст.395 ГК РФ на сумму задолженности.

3. Данные проценты равны ключевой ставке и на сегодняшний день равняется 7,75 % годовых. Т.е. если арендатор задерживает вам сумму платежей вы имеете право посчитать период просрочки (т.е. со дня когда должен оплатить и до дня фактической оплаты), умножаете сумму долга на вышеуказанный процент и количество дней и делите на 360. Далее направляете требование о выплате данной суммы, если арендатор откажется выплачивать их добровольно, данную сумму можно взыскать в судебном порядке, как вместе с основным долгом так и отдельно от него.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Какую неустойку вправе требовать арендодатель за просрочку оплаты аренды после прекращения действия договора?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации арендодатель вправе предъявить требование о взыскании суммы задолженности с начислением на нее предусмотренной договором неустойки вплоть до момента погашения долга (в том числе и за период после прекращения договора аренды).

Обоснование позиции

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пени) (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Поэтому за просрочку внесения арендатором арендной платы с него может быть взыскана предусмотренная договором неустойка.

До 1 июня 2015 г., если договором предусмотрена неустойка, кредитор был вправе предъявить должнику требование об уплате либо не­устойки, либо процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ (см., например, п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», постановления Арбитражного суда Центрального округа от 16.02.2016 № Ф10-5145/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 № ­Ф08-2236/11, ФАС Московского округа от 16.06.2009 № КГ-А40/3759-09, ФАС Поволжского округа от 03.06.2008 по делу № А06-1202/07, ФАС Центрального округа от 14.11.2000 по делу № ­А35-2876/00-С7). С указанной даты, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 395 ГК РФ, введенный в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, как и до 1 июня 2015 г., неустойка за один и тот же период просрочки денежного обязательства не может быть взыскана одновременно с процентами, установленными ст. 395 ГК РФ. Однако кредитору более не принадлежит право выбора одной из двух мер ответственности, поскольку в случае, когда договором предусмотрена неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ применению не подлежат (если договором не предусмотрено иное). Однако, как и по ранее действующему общему правилу, если кредитор не осуществил выбор в пользу одной из двух мер ответственности, применяется договорная неустойка. Из этого следует, что изменения, внесенные в законодательство с введением в действие п. 4 ст. 395 ГК РФ, касаются лишь исключения права кредитора выбирать меру ответственности за нарушение денежного обязательства по своему усмотрению.

Применительно к взысканию неустойки до последнего времени суды в большинстве случаев применяли сформированный в правоприменительной практике подход, согласно которому кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как с указанного момента предусмотренное договором условие о неустойке также прекращает действовать (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104), постановления Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1059/10, Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2015 № Ф05-16754/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2013 № Ф04-1358/13, ФАС Московского округа от 25.02.2013 № Ф05-406/13). После же прекращения договора на сумму задолженности подлежали начислению проценты по ст. 395 ГК РФ (определение ВС РФ от 09.11.2015 № ­305-ЭС15-13785, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибир­ского округа от 22.01.2015 № Ф02-6364/14, ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 № Ф06-1661/1). Иной подход встречался в судебной практике достаточно редко (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.04.2013 № Ф03-1158/13, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 № 18АП-4270/13, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 № 08АП-7243/12).

Как разъяснено в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (п. 3 и 4 ст. 425 ГК РФ). Пленум ВС РФ в п. 66 этого же постановления разъяснил, что, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Если же при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Приведенные разъяснения, как нам представляется, должны пониматься как указывающие на возможность присуждения договорной неустойки за нарушение денежного обязательства, которое не прекращается с прекращением договора, из которого оно возникло. В частности, после истечения срока действия договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю последний сохраняет право требовать от арендатора уплаты неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате за весь период просрочки (включая период с момента прекращения договора до момента погашения задолженности). В судебной практике на сегодняшний день этот подход применяется (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2016 № Ф08-9981/15, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2015 № Ф08-10671/14, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 № 18АП-2986/16). Однако, поскольку встречается и противоположный (вышеописанный) подход (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05.04.2016 № Ф06-6266/16, Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 № 09АП-11570/16), в приведенной ситуации мы не готовы однозначно оценить перспективу рассмотрения судом требования арендодателя о взыскании неустойки, в том числе и за период просрочки внесения арендной платы с момента прекращения договора.

Взыскание неустойки с арендодателя

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2014 г. N Ф06-18796/13 по делу N А65-7675/2014 (ключевые темы: неустойка – арендная плата – просроченная задолженность – несвоевременная уплата – договор аренды земельного участка)

г. Казань
24 декабря 2014 г.Дело N А65-7675/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца – Саттаровой А.К. по доверенности от 09.01.2014,

ответчика – Идрисовой А.Р. по доверенности от 06.02.2014 N 4535/кзио-исх.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения “Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани”

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-7675/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью “ФОН” (ОГРН 1021603148500, ИНН 1656008446), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению “Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани” (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) о признании пункт 3.5 договора аренды земельного участка от 10.07.2008 N 12926 недействительным в части установления очередности погашения сумм начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа и просроченной задолженности по арендной плате и применении последствий недействительности сделки,

общество с ограниченной ответственностью “ФОН” (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению “Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани” (далее – Комитет), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным пункта 3.5. договора аренды земельного участка от 10.07.2008 N 12926 в части установления очередности погашения сумм начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа и просроченной задолженности по арендной плате и применении последствий недействительности сделки в виде зачета 98 430 руб. 10 коп., перечисленных Обществом в составе денежных средств платежным поручением от 11.12.2013 N 1651, в счет погашения задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что стороны при заключении договора аренды согласились с условиями по неустойке, в связи с чем необходимо применять порядок оплаты неустойки, достигнутый соглашением сторон. Также Комитет указывает на истечение срока исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2008 N 12926, по условиям которого Обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 7450,0 кв.м. с кадастровым номером: 16:50:110605:261, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева.

Договор заключен на 49 лет – до 16.07. 2051 года.

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, предусмотренном договором.

В соответствии с пунктом 3.5. договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.

Читайте также:  Признание права собственности на земельный участок

Также указанным пунктом договора устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.

В целях исполнения условий договора Общество платежным поручением от 11.12.2013 N 1651 уплатило 448 971 руб. 31 коп.

Из письма Комитета от 26.12.2013 N 22101/КЗИО-ИСХ следует, что денежные средства в размере 98 430 руб. 10 коп. из указанного платежа были отнесены на погашение неустойки, возникшей вследствие неисполнения Обществом обязательств по договору, а оставшаяся сумма в размере 350 541 руб. 21 коп. – на погашение основной задолженности по договору аренды.

Полагая, что условия пункта 3.5. договора аренды в части установления очередности погашения суммы начисленной неустойки являются недействительными, противоречащими нормам действующего законодательства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В статье 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора. Однако этот принцип имеет определенные границы.

Так, условия всякого договора должны соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, в противном случае договор по общему правилу статьи 168 ГК РФ будет являться ничтожной сделкой.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 “О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации” (пункт 2) определено, что соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что условие пункта 3.5 договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным и Комитет не вправе был зачесть суммы, внесенные Обществом в качестве арендной платы, как погашение начисленной им неустойки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования Общества обоснованны и подлежали удовлетворению.

Ссылка Комитета в кассационной жалобе на истечение срока исковой давности по заявленным требованиям, не может быть принята во внимание, поскольку согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Однако до принятия решения судом первой инстанции Комитет о пропуске срока исковой давности не заявлял.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 по делу N А65-7675/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судьяМ.В. Коноплёва
СудьиР.В. Ананьев
В.А. Петрушкин

Обзор документа

В договоре аренды предусматривалась неустойка за просрочку внесения арендной платы. Также устанавливалось, что в первую очередь погашается начисленная неустойка, а затем – сумма просроченной арендной платы (вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатором).

Первая и апелляционная инстанции сочли, что условие, устанавливающее такую очередность, противоречит закону и является ничтожным.

Суд округа признал такой вывод правомерным.

Принцип свободы договора имеет определенные границы. Так, условия всякого договора должны соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов.

В соответствии с ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основной долг.

В информационном письме, посвященном применению приведенной статьи ГК РФ, Президиум ВАС РФ разъяснил следующее. Соглашение, в силу которого при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования, связанные с нарушением обязательства (неустойка и др.), погашаются ранее требований, названных в данной статье ГК РФ, противоречит ее смыслу и является ничтожным.

Таким образом, суды правильно полагали, что спорное условие договора аренды ничтожно. И арендатор не вправе был зачесть суммы, внесенные арендатором в качестве арендной платы, в счет погашения начисленной ему неустойки.

Пени за просрочку платежа аренды

Часто случается ситуации по просрочке арендных платежей в следствии этого возникает увлечение долга и начисления пени.

В договоре аренды одним из основных пунктов предполагается начисление обязательного периодического платежа за арендуемое имущество. Корректно составленный договор предусматривает:

  • сумму платежа;
  • конкретные сроки его проведения;
  • неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.

Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.

Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.

Статьей 332 ГК РФ предусмотрен процент за использование просроченного арендного платежа. Арендодатель имеет право на выплату неустойки, определенной законодательством, независимо от наличия данного пункта в арендном договоре.

Решение начисления пени за просрочку платежей по арендной плате в судебном порядке невозможно без письменно оформленных претензий. Полный или частичный отказ от долговых обязательств в письменной форме явится необходимым прецедентом для обращения в суд.

Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит сведения о:

  • имени должника;
  • номере, зарегистрированного договора аренды;
  • описание условий нарушения договорных обязательств;
  • сумма требований с обоснованными расчетами;
  • номер и дата претензии;
  • обязательная ссылка на законодательство;
  • указание срока обоснованного ответа на претензию.

Статья 395 ГК РФ позволяет взыскать проценты с арендатора за пользование чужими денежными средствами, поскольку невыплаченная сумма аренды относится к ним. На размер процентов существенное влияние оказывает ставка рефинансирования, которая определяется ЦБ (на данный момент она достаточно низка). Пеня за просрочку платежа аренды может быть в данном случае незначительной. Иногда этого этапа избегают, особенно, если арендная плата выплачена по взаимному соглашению.

Постановлением Пленума ВС РФ от 07.02.2017 N 6 внесены изменения в Постановление ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2016 г. N 7
Пленум ВС РФ указал: если просрочка была с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, проценты по ст. 395 ГК РФ определяются согласно средним ставкам банковского процента по вкладам физлиц. Речь идет о ставках, которые существовали в месте жительства кредитора-физлица или месте нахождения кредитора-юрлица и имели место в соответствующие периоды просрочки.
Если же просрочка была после 31 июля 2016 года, для расчета процентов по ст. 395 ГК РФ по нужно использовать ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала в периоды просрочки.
Оба правила не будут работать, если законом или договором установлен иной размер процентов.

Онлайн калькулятор по расчету пени статье 395 ГК РФ,

Расчет задолженности по новым правилам статьи 395 ГК РФ, принятой 1 июня 2015 г. и 1 августа 2016 г.
Однако калькулятор учитывает и ставки рефинансирования ЦБ, действовавшие до 1 июня 2015 года
Калькулятор пени считает неустойку по договору аренды, поставки, подряда и другим видам неисполнения денежных обязательств в рублях, долларах или евро.
Если в самом договоре прописан процент неустойки, то расчёт нужно проводить с помощью калькулятора расчёта договорной неустойки с фиксированным процентом

Как взыскать неустойку и что делать, если ее требуют с вас

Справочная / Договоры с контрагентами

Как взыскать неустойку и что делать, если ее требуют с вас

Предприниматели заключают договоры и ждут оплату в срок. За просрочку полагается неустойка.

Рассказываем, как взыскивают неустойку с покупателя, заказчика и поставщика и какой шанс заплатить меньше, если деньги за просрочку требуют с вас.

§ 2 Неустойка ГК РФ — про неустойку по умолчанию и повышенную по договору с контрагентом.

Главу 25 ГК РФ — когда должник не виноват в просрочке и требовать неустойку бессмысленно.

Что такое неустойка

Неустойка — это деньги, которые платит должник за просрочку исполнения обязанности по договору. Примерно это сказано в ст. 330 ГК РФ.

Того, кто требует неустойку, называют кредитор, кто обязан заплатить — должник.

Чаще всего неустойку насчитывают за просрочку уплаты денег: покупатель затянул с оплатой за торты, заказчик заплатил разработчикам только после строгого письма по электронке. Но деньги полагаются и за нарушение так называемого обязательства в натуре: просрочку поставки товара или передачи ключей к арендованному помещению.

Неустойкой покрываются предполагаемые убытки кредитора. Дело в том, что убытки не надо подтверждать документами. Заказчик долго не платил разработчикам — возможно, из-за этого они заплатили по аренде позже срока и сами влетели на проценты. Не важно, было ли это на самом деле.

Неустойка бывает законная и договорная

Законную неустойку насчитывают на любой долг по ст. 332, 395 ГК РФ. Она действует без всяких соглашений. Например, даже если в договоре на разработку программы нет пункта о процентах за гонорар позже срока, неустойку всё равно можно предъявить.

Законную неустойку считают в процентах по ключевой ставке ЦБ РФ. На момент написания статьи это 6,25 % годовых. Как считают неустойка по ключевой ставке, расскажем в следующем разделе.

Договорную неустойку платят за нарушение конкретного договора. Это может быть процент от суммы долга — пени, или твёрдая сумма за нарушение — штраф. К примеру, в договоре может значиться, что за каждый день просрочки сдачи программы разработчики платят по 500 ₽.

Обычно договорная неустойка больше процента по ключевой ставке. Кредитору она выгоднее, а должнику — тяжелее.

Требовать с должника законную неустойку и плюсом договорную нельзя.

Сдавайте отчётность в 3 клика

Эльба рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет cформировать счета, акты и накладные.

Если убытки больше суммы неустойки

Бывает, из-за просрочки у предпринимателя возникли реальные убытки. Поставщик не привёз предпринимателю торты к сроку. Торты были на свадьбу клиентов предпринимателя. Из-за опоздания с тортом церемония перекосилась, невеста расстроилась и пришлось снизить цену за свои услуги. Это реальные убытки.

Когда неустойка не покрывает убытки полностью, должник доплачивает разницу по ст. 394 ГК РФ. Такая неустойка называется зачётной и работает по умолчанию.

Но в договоре может быть один из таких вариантов и все они законны:

— За нарушение платят только неустойку без доплаты по убыткам — исключительная неустойка.

— Платят неустойку плюс полную сумму убытков — штрафная неустойка.

— Платят или неустойку, или убытки, как захочет кредитор — альтернативная неустойка.

Убытки сверх неустойки надо доказать. В нашем примере про свадебный торт убытки подтвердили бы договор и платежка на возврат денег.

Читайте также:  Могу ли я вернуть обратно автомобиль, купленный с использованием автокредита

Когда предприниматель не платит неустойку

Должник не платит неустойку, когда не виноват в просрочке. Так сказано в ст. 330, 401 ГК РФ.

Принято считать, что предприниматели всегда виноваты в нарушении договоров с клиентами и контрагентами. От неустойки освобождает только форс-мажор. Например, торты не привезли, потому что кондитерский цех залили соседи сверху. Рядовые обстоятельства наподобие ошибки работника или задержки продуктов поставщиком не избавят от ответственности.

Ещё неустойку не платят, когда прошёл срок исковой давности по долгу — ст. 207 ГК РФ.

Общий срок составляет три года по ст. 196 ГК РФ. Позже идти в суд бесполезно. Положительный результат возможен, только если должник не заявит о пропуске срока. Но должник заявит: они такие вещи хорошо знают.

Как посчитать неустойку

Чтобы предъявить неустойку должнику, надо посчитать её сумму.

Неустойка по ключевой ставке ЦБ РФ

Неустойку по ключевой ставке считают по такой формуле:

Сумма неустойки = (сумма долга х ключевая ставка в %, действующая в период просрочки) / количество дней в году х количество дней просрочки.

Если ставка менялась в период просрочки, расчётов делают несколько.

Например, есть долг 50 000 ₽ за период с 01 ноября 2019 года по 20 декабря 2019 года. 16 декабря 2019 года ключевая ставка снизилась с 6,50 до 6,25. Поэтому расчётов будет два:

За период с 01.11.2019 по 15.12.2019: 50 000 x 6,50 %: 365 x 45 = 400 ₽.

За период с 16.12.2019 по 20.12.2019: 50 000 x 6,25 %: 365 x 5 = 42 ₽.

Проценты по ключевой ставке можно считать на специальном калькуляторе на сайтах арбитражных судов.

Договорная неустойка

Здесь сумму процентов и штрафов считают в зависимости от условий договора.

Например, в договоре читаем такой пункт:

При нарушении сроков оплаты программы заказчик выплачивает исполнителю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Вользем наш долг 50 000 ₽ и период просрочки с 01 ноября 2019 года по 20 декабря 2019 года.

Формула будет такая: 50 000 х 0,1% х 50 дней = 2 500 ₽.

Неустойку насчитывают по день уплаты долга или исполнения обязанности в натуре. В договоре бывает условие, что неустойка замораживается, достигнув суммы основного долга. Это законно.

Если судитесь за неустойку, в иске надо просить сумму на дату вынесения решения и взыскание до момента фактического возврата долга. Тогда приставы или специалисты банка досчитают её до дня списания денег по исполнительному листу. Об этом сказано в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

Как получить неустойку с должника

Должник платит неустойку добровольно или через суд.

Но в любом случае предприниматели обязаны попробовать договориться мирно. Для этого должнику направляют претензию об уплате неустойки. Пойти в суд можно через 30 дней после отправки претензии, если в договоре нет срока короче — ст. 4 АПК РФ.

Претензию посылают по почте письмом с описью вложения. Квитанцию и опись сохраняют для суда. Претензию можно продублировать на электронную почту должника — так он быстрее узнает о вашем требовании.

Если миром договориться не получилось, кредитор обращается в суд.

Для суда кредитор платит госпошлину, пишет исковое с расчётом неустойки и направляет экземпляр должнику. Затем сдаёт исковое заявление в арбитражный суд с копиями претензии, квитанций и договора. В назначенные даты ходит на заседания, потом получает решение суда с исполнительным листом. Деньги получает через приставов или банк должника.

На судебное дело о взыскании неустойки можно нанять юриста. Он подготовит иск и пакет документов, сходит в суд по доверенности и принесёт исполнительный лист. Оплату юридических услуг и госпошлину суд взыщет с должника.

В судебном споре надо морально приготовиться к снижению слишком большой неустойки. Если совсем грубо, кредитор может рассчитывать на сумму не больше основного долга.

Снижение неустойки судом

Часто сумма неустойки набегает большая или вообще заоблачная. Это бывает при многомесячных просрочках или высоком проценте по договору.

Большую неустойку называют чрезмерной.

Кредитору запрещено зарабатывать на проблемах должника: неустойку придумали для компенсации потерь. Поэтому суд уменьшает чрезмерную сумму по правилам из ст. 333 и 395 ГК РФ.

Возможность снизить неустойку — железное правило. Его нельзя отменить договором. Так прописано в п. 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

Чтобы неустойку снизили, должник обязан попросить об этом суд.

Договорные проценты и штрафы в спорах между предпринимателями уменьшают, когда есть доказательства отсутствия убытков кредитора. Доказательства приносит должник.

Как правило, высокий процент по договору снижают до ключевой ставки. А общую сумму по ключевой ставке вряд ли присудят выше основного долга.

Однако кредитор вправе отстоять даже очень высокую неустойку. Для этого он приносит доказательства убытков. Например, кредитный договор для платежей контрагентам, который оформил из-за задержки оплаты.

Чрезмерная неустойка — оценочное понятие. Это значит, суды в каждом деле решают, не слишком ли много получит кредитор. Никаких критериев в законах нет.

На этом примере видно, как суды понимают чрезмерность неустойки:

Компания взяла в аренду офис за 62 000 ₽ в месяц. В договоре установили, что платят авансом до 25 числа месяца. За просрочку прописали пени 0,5 % от долга за каждый день.

Видимо, дела у арендатора шли не очень хорошо. В течение года компания нарушала сроки платежей. И платить получалось не полную сумму, а по 10 000 или 30 000 ₽.

В итоге за просрочки арендодатель предъявил договорную неустойку 142 000 ₽. Дело дошло до суда.

В суде компания попросила снизить неустойку, и это получилось. Сумму уменьшили в три раза до 43 000 ₽. Вот где суд увидел чрезмерность:

— Договорная пени 0,5 % — это 182,5 % годовых, что в 22 раза больше ключевой ставки и в 12 раз ставки по кредитам для предпринимателей. Многовато для компенсации возможных убытков.

— С платежами арендодатель опаздывал на несколько дней. Это незначительно.

— Доказательств, что арендодатель понёс убытки на такую большую сумму неустойки нет.

Взыскание пени по договору аренды

Содержание:

Взысканием неустойки (пени, штрафа) по договору аренды представляет собой процедуру получения денежной компенсации за допущенное виновной стороной нарушение договора.

Неустойка по договору аренды

Неустойкой или пени по договору аренды является установленная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Т акие понятия, как «пеня» и «неустойка» являются синонимами и представляют собой меру ответственную, установленную за нарушение условий договора.

Неустойка (пени) может быть законной, то есть установленной в конкретных случаях законом или договорной (установленной договором).

Виды нарушений договора аренды, за которые может быть взыскана неустойка

По усмотрению сторон договора, неустойка может быть установлена на случай практически любого неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

На практике, неустойка чаще всего устанавливается за следующие нарушения:

  • нарушение сроков внесения арендной платы;
  • нарушение срока предоставления имущества в аренду;
  • оказание препятствий в пользовании арендованным имуществом;
  • не осуществление текущего или капитального ремонта объекта аренды;
  • просрочка возврата имущества по окончании срока аренды ;
  • нарушение сроков предоставления документации, необходимой для использования объекта аренды.

Пени по договору аренды:

В тех случаях, когда речь идет о применении ответственности за нарушение каких либо сроков исполнения обязательств, например, просрочки внесения арендных платежей, неустойку, как правило, устанавливают в виде периодически начисляемого платежа – пени.

Штраф по договору аренды:

Если нарушение договора не связано с просрочкой, например, несоблюдение Арендатором правил пожарной безопасности при использовании объекта аренды, неустойка может быть установлена в виде фиксированного платежа – штрафа.

Штраф в данном случае не следует путать со штрафной неустойкой, под которой понимают условие договора, согласно которому в случае, если нарушение какого либо обязательства повлекло для контрагента убытки, то они могут быть взысканы с виновной стороны в полном объеме сверх неустойки.

Взыскание неустойки по договору аренды

По общему правилу, неустойка взыскивается до полного исполнения обязательства, если договором или законом не предусмотрено иное. В частности стороны своим соглашением вправе ограничить размер начисляемой неустойки, указав, например, что общий размер подлежащей уплате неустойки не может быть более 15 % (или иного размера) от ежемесячного размера арендной платы.

Соотношение неустойки и убытков при взыскании:

Когда допущенное нарушение договора аренды привело к возникновению убытков, при их взыскании следует иметь в виду вид установленной соглашением неустойки.

Если иное не предусмотрено договором, неустойка является зачетной. Это означает, что при наличие у добросовестной стороны убытков, вызванных нарушением обязательств, убытки возмещаются в части, не покрытой суммой неустойки.

Когда установленная договором неустойка установлена как «штрафная», убытки могут быть взысканы в полной мере сверх неустойки.

Стороны так же вправе установить в договоре «исключительную» неустойку. Это означает, что в договоре предусмотрено условие, согласно которого за нарушение обязательства допустимо взыскание только неустойки, но не убытков.

Альтернативная неустойка означает, что лицо, право которого нарушено, вправе по своему выбору требовать взыскания либо неустойки, либо убытков

Взыскание пени по договору аренды в досудебном порядке

Досудебный порядок взыскания пени заключается в составлении и направлении контрагенту, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему свои обязательства по договору письменной претензии.

В претензии о нарушении договора аренды необходимо указать :

  • наименование Арендатора и Арендодателя;
  • дату и номер договора аренды, за нарушение которого требуется уплата неустойки;
  • кратко излагается суть допущенного нарушения;
  • период просрочки исполнения обязательства, за который пострадавшая сторона требует пени (если речь идет о нарушении, связанном с просрочкой);
  • размер и расчет неустойки;
  • срок, в течение которого нарушителю договора предлагается добровольно оплатить неустойку;
  • банковские реквизиты, по которым следует произвести платеж.

Направление претензии по договору аренды:

Претензия направляется по юридическому адресу контрагента, нарушившего обязательство, обеспеченное неустойкой, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства.

Если договором арены предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствии доказать факт ее направления, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения контрагенту под роспись на втором экземпляре претензии, остающемуся у лица, предъявляющего претензию.

Случаи обязательного направления претензии:

Когда сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Это правило распространяется и на требования о взыскании пеней, неустоек и штрафов.

Несоблюдение обязательного претензионного влечет оставление искового заявления о взыскании неустойки без рассмотрения и возврат иска истцу.

Если одной из сторон договора оказания услуг является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором или законом.

Взыскание неустойки по договору аренды в судебном порядке

Судебный порядок взыскания неустойки заключается в составлении и подаче искового заявления о взыскании неустойки (пени, штрафа) в соответствующий суд. Подробно правила составления искового заявления и подачи его в суд рассмотрены в статье о взыскании задолженности по договору аренды .

Когда сторонами договора аренды являются юридические лица и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд.

Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то – в мировой суд.

По общему правилу иск о взыскании неустойки подается по месту нахождения Ответчика, если иное правило подсудности спора не предусмотрено законом или договором.

Например, договором аренды может быть предусмотрена так называемая арбитражная оговорка, определяющая суд, в который следует обращаться за разрешением спора, возникшего из договора.

Расчет пени по договору аренды

Датой начала начисления пени является день, следующий за днем, в который (либо не позднее которого) обязательство должно было быть исполнено. Иная дата начала начисления пени может быть обусловлена договором

Датой окончания начисления пени является день фактического исполнения обязательства (например, дата фактического внесения арендной платы).

Формула расчета пени за просрочку:

Сумма неустойки = задолженность х (процент пени/100) х количество дней просрочки или:

Ссылка на основную публикацию