Взыскание части денег по договору ипотеки

Взыскание части денег по договору ипотеки

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 04 сентября 2014 г. по делу N 33-11905/2014 (ключевые темы: брак – погашение кредита – кредитный договор – совместно нажитое имущество – имущество, нажитое супругами)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 04 сентября 2014 г. по делу N 33-11905/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Г.М. Халитовой,

судей Л.М. Мусиной, А.Г. Габидуллиной,

при секретаре Л.И. Закировой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Г.М. Халитовой гражданское дело по апелляционной жалобе В.В. Смирнова на решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 18 июня 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Смирновой Г.И. удовлетворить.

Взыскать со Смирнова В.В. в пользу Смирновой Г.И. 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, выплаченных в погашение кредитного договора . от “дата” года, в период с марта 2010 года по ноябрь 2012 года включительно, расходы на представителя в размере 7000 (семь тысяч) рублей, и возврат оплаченной госпошлины в размере 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей. Всего взыскать 176500 (сто семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия

Г.И. Смирнова обратилась в суд с иском к В.В. Смирнову о взыскании денежных средств по кредитному договору, выплаченных в период брака.

Требования мотивировала тем, что в период с “дата” по “дата” стороны состояли в зарегистрированном браке, однако фактически брачные отношения прекращены в декабре 2012 года. До заключения брака, В.В. Смирнов лично на кредитные средства приобрел в собственность квартиру по адресу: “адрес” . Для оплаты стоимости квартиры между ответчиком и АК СБ РФ “дата” заключен кредитный договор, согласно которому В.В. Смирнову предоставлен кредит на приобретение квартиры в сумме 600000 рублей под 15% годовых сроком до “дата” . В период совместно проживания с марта 2010 года по ноябрь 2012 года, в счет погашения кредита выплачено 330000 рублей. Принимая во внимание, что денежные средства по данному кредиту выплачивались за счет общих денежных средств супругов, Г.И. Смирнова просила суд взыскать с В.В. Смирнова денежные средства в сумме 165000 рублей, возместить расходы по оплате услуг представителя, госпошлины.

Ответчик иск не признал, пояснил, что выплачивал кредит за счет своих собственных средств.

Суд принял решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе В.В. Смирнова ставится вопрос об отмене решения ввиду незаконности и необоснованности. Указано на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку квартира приобретена до заключения брака, а кредит выплачивался за счет денежных средств подателя жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена Судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов жалобы.

В заседание Судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц в соответствии с требованиями части 3 статьи 167 , части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Согласно пункту 1 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

Из материалов дела усматривается, что в период с “дата” по “дата” Г.И. Смирнова и В.В. Смирнов состояли в зарегистрированном браке.

До вступления в брак “дата” между В.В. Смирновым и АКСБ РФ был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику В.В. Смирнову предоставлен кредит на приобретение квартиры в сумме 600000 рублей под 15% годовых сроком до “дата” .

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от “дата” , за В.В. Смирновым зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: “адрес” , при этом на указанное имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком с “дата” по “дата” в пользу АКСБ РФ.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались в ходе судебного разбирательства.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в период брака с марта 2010 года по ноябрь 2012 года в счет возврата кредита было уплачено 337929,28 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно исходил из того, что названный выше кредитный договор был заключен лично В.В. Смирновым до вступления в брак, получение кредитных средств произошло также до брака ответчика с истицей, но погашение этого кредита производилось в период брака. Всего в период брака в возврат кредита за счет общих денежных средств супругов Смирновых было внесено 337929,28 руб., половина выплаченной суммы составляет 168964,64 руб.

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что Г.И. Смирнова участвовала своими денежными средствами в погашении кредита, полученного ответчиком до брака.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 165000 руб. (в пределах заявленных исковых требований) и возместил судебные расходы на оплату услуг представителя.

Юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно; обжалуемые судебные постановления вынесены с соблюдением норм материального и процессуального права на основании представленных сторонами по делу доказательств, которым судом дана оценка в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность судебного решения, поскольку погашение кредита, полученного лично В.В. Смирновым до вступления в брак, производилось в период брака с истицей за счет общих денежных средств супругов Смирновых. Соответственно правомерен вывод суда о том, что Г.И. Смирнова участвовала своими денежными средствами в погашении кредита, полученного ответчиком до брака. Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают изложенные в решении выводы суда, а фактически воспроизводят обстоятельства, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст.ст.194 , 196 , 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правовую оценку в принятом по делу решении суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 328 , 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 18 июня 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу В.В. Смирнова – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Компенсация за оплату ипотечного кредита после развода

Здравствуйте! Развелись с женой в конце 2016 года. В браке была приобретена квартира в ипотеку. После развода бывшая жена выплачивала кредит одна в течение года. Сейчас по суду у нас по 1/2 доли. Может ли бывшая жена потребовать через суд половину той суммы, которую она выплатила одна.

Оперативно и качественно. Спасибо !

18 Декабря 2017 16:49

Ответы юристов ( 5 )

  • 8,8 рейтинг
  • 1276 отзывов эксперт

Владимир, здравствуйте, согласно ст. 39 СК РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами, кроме того согласно ст. 34 СК РФ: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в том числе: недвижимое и движимое имущество, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 (ред. от 06.02.2007) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»), при этом, разделу подлежат не только имуществу но и совместные долги бывших супругов, таким образом, если Ваша бывшая супруга сможет доказать, что она сама выплачивала указанный долг по кредиту, то да она будет иметь право требовать от Вас уплату 1/2 от данных сумм, — если остались вопросы — пишите — с радостью на них отвечу.

Александр, спасибо за ответ! Да, у нее есть все квитанции об оплате.

Александр, спасибо за ответ! Да, у нее есть все квитанции об оплате.

Тогда у Вашей бывшей супруги есть основания обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании с Вас 1/2 уплаченных ею сумм по кредиту

Уточните пожалуйста, суд определил доли при разводе в 2016 году?

Нет, решение суда получено в декабре 2017

Бывшая жена может это сделать, но для этого нужно будет определить стоимость доли с помощью оценщиков либо расчёта реальной рыночной цены, а данная стоимость обычно ниже той суммы которая выплачивалась по ипотеке, поэтому ей будет намного выгоднее не отсуживать часть квартиры, а подать исковое заявление о взыскании с Вас половины уплаченных ею денег.

С уважением, А.Э.С.

Нет, решение суда получено в декабре 2017

Вот тут уже интереснее. Получается договор ипотеки был оформлен полностью на неё и она выплачивала в период брака от своего имени и ещё год платила его вне брака но решения об 1/2 ещё не было. На сегодняшний день она получила только 1/2 доли от этой квартиры, соответственно требовать с Вас денег за её расчеты с банком в период брака ей будет мягко говоря проблематично.

Читайте также:  Смена собственников нежилого помещения

Если она уже начала требовать у Вас часть квартиры, то советую Вам заключить с ней соглашение и отдать ей половину от годовой суммы ипотеки включая проценты, то есть за 6 месяцев, а она соответственно не будет иметь к вам претензий по 1/2 доли.

С уважением А.Э.С.

По договору ипотеки собственником являюсь я, а она была только созаемщиком по нему. В период брака я от своего имени оплачивал кредит из общего бюджета. После развода – полностью она от своего имени.

В данной ситуации подать в суд она конечно может — это её право. Поскольку брак расторгнут в 2016 году, раздел имущества в 2017 году. Разделили пополам квартиру. Соответственно — могут разделить и пополам денежную сумму которую она оплачивала самостоятельно до вынесения решения суда о расторжении брака. Если подаст иск — Вам необходимо проанализировать его и подать письменное возражение. С Уважением.

Вот Вы сами и ответили на свой вопрос…

  • 7,6 рейтинг
  • 2750 отзывов

Здравствуйте! Развелись с женой в конце 2016 года. В браке была приобретена квартира в ипотеку. После развода бывшая жена выплачивала кредит одна в течение года. Сейчас по суду у нас по 1/2 доли.

Добрый день! Прошу уточнить кто инициировал судебное разбирательство? Кто подал иск о разделе обще нажитого имущества? Тут необходимо исходить какие исковые требования предъявлялись и какие из них удовлетворил суд.

В общем случае совместно нажитое имущество при расторжении брака (разводе) делится поровну, если брачным договором супругов или решением суда не установлено иное.
Однако, не все имущество, которое было приобретено или получено супругами (одним из супругов) во время брака, является совместным.
Не относятся к совместно нажитому имуществу:
— имущество, объекты недвижимости, купленные или полученные по наследству до вступления в брак; — жилая недвижимость (квартира) оформленная в собственность одним супругов в результате первичной приватизации; — имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству от третьих лиц; — имущество, объекты недвижимости, купленные одним из супругов на средства, накопленные или полученные до брака (к примеру, один из супругов продает квартиру, принадлежащую ему до брака, и покупает на эти средства дачный дом);
— имущество несовершеннолетних детей (оно остается с тем родителем, с кем проживает ребенок);- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
Право на общее совместное имущество супругов принадлежит также супругу (супруге), который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Раздел имущества может осуществляться как во время расторжения брака так и в течении трех лет после него, либо в течении трех лет после обнаружения нарушения имущественных прав.

Статья 38 СК РФ — 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Как происходит взыскание долга по ипотеке?

Взыскание задолженности по ипотеке, в связи с обеспечением такого рода кредитов залогом недвижимого имущества, имеет целый ряд особенностей по сравнению как с беззалоговыми кредитами, так и залоговыми, но имеющими предметом залога иное имущество или имущественные права.

Ключевой аспект взыскания долга по ипотеке – изъятие и продажа залога с торгов, рассматриваемые в качестве основного способа погашения долга и убытков банка при ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. Такой подход является общемировой практикой и обусловлен взаимосвязанностью рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Обращение взыскания на ипотечную недвижимость – крайняя, но эффективная мера. И только если продажа залога не способна покрыть весь долг, неустойку и убытки банка, взыскание осуществляется за счет другого имущества и денежных средств заемщика-должника. При недостаточности и этих мер взыскание может быть обращено на имущество и иные активы созаемщика, а затем – поручителя.

На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:

  • наличие договора страхования и возможность погашения всего или части долга в рамках страховых выплат;
  • статус приобретенной недвижимости – на кого именно и как оформлено право собственности, какие ограничения наложены на объект условиями ипотеки, в каком техническом состоянии находится объект залога к моменту взыскания, другие особенности.

Основные направления взыскания долга по ипотеке с заемщика

Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:

  1. Досудебные меры урегулирования, ориентированные на создание условий и реализацию плана рефинансирования (реструктуризации) задолженности. На этом этапе банк и заемщик совместными усилиями в рамках проведения переговоров разрабатывают взаимовыгодную программу реструктуризации, позволяющую должнику самостоятельно справляться с долговым бременем и войти в рамки надлежащего исполнения кредитного договора.
  2. При недостаточности одних только мер по рефинансированию (реструктуризации) задолженности банки в качестве дополнительной меры предлагают уменьшение выплат по неустойке или полное исключение из совокупного объема задолженности разного рода штрафных санкций.
  3. Если все меры, направленные на урегулирование долговой проблемы с наименьшими для сторон издержками, изначально выглядят бесперспективными либо не привели к ожидаемому результату, начинается процесс оперативного и полного «избавления» банка от проблемного долга, заемщика и залога.

Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.

Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:

  1. Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
  2. Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
  3. Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.

Наиболее проблемные ситуации для всех участников кредитного правоотношения возникают, когда залога недостаточно для погашения всего объема задолженности. В такой ситуации банк будет вынужден предъявлять требования созаемщикам, а затем – поручителям.

Взыскание с созаемщика и поручителя

Созаемщики – первая после основного заемщика категория лиц, к которой банк предъявляет претензии в случае, если залога для погашения долга недостаточно, а заемщик не может или не хочет рассчитываться по кредиту. Довольно-таки часто банк предъявляет иск сразу и заемщику, и созаемщику. Поскольку оба отвечают солидарно, такие действия банка правомерны.

Если взыскать с заемщика, созаемщика не получается, банк со 100% вероятностью предъявит иск поручителю. В принципе, банк правомочен и сразу заявить иск в адрес всех созаемщиков и поручителей, если договором кредитования и поручительством предусмотрена их солидарная ответственность, что, как правило, и бывает. Однако, практика показывает, что поручителям вместе с созаемщиками иски предъявляются крайне редко. Поручитель, по общему правилу, рассматривается как запасной вариант взыскания.

Порядок взыскания задолженности с созаемщика и поручителя по ипотеке практически ничем не отличается от иных кредитов. Он осуществляется в порядке искового производства и, в случае невозможности ответчиков добровольно исполнить обязательства, предусматривает возможность возбуждения исполнительного производства со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Взыскание с бывшего супруга заемщика

Возможность взыскания ипотечного долга с бывшего супруга заемщика допускается только, если:

  • он был созаемщиком или поручителем по кредитному договору;
  • согласно разделу имущества к бывшему супругу перешли обязательства по кредитному договору в полном объеме или в части, пропорциональной перешедшему к нему имуществу.
Читайте также:  Снос пятиэтажэк

При определенных обстоятельствах супруг, погасивший долг, может получить право регрессного требования к бывшему супругу. В такой ситуации значение будут иметь статус супруга, погасившего долг, в кредитном правоотношении (заемщик, созаемщик, поручитель), и порядок раздела совместно нажитого имущества, включая и раздел долгового обязательства.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу обращения взыскания по ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

  • уплата основной суммы долга залогодержателю;
  • уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
  • возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

  1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
  2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Это возможно, если:

  • залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
  • залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
  • залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
  • ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
  • производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

  1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
  2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

  • ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
  • физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
  • заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
  • квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

  1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
  2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

  1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
    • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
    • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
  2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
    • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
    • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
    • порядок и способ реализации квартиры;
    • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
    • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

  1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
  2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
  3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Невыплаченный долг может стоить квартиры

Летом 2006 года супруги Сергей и Анна Назины* взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок права по закладной перешли к ООО «Владфинанс» осенью 2015 года. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность – 458 379 руб. Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 руб. и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку – 115 992 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб.

Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19-5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания “ВладФинанс” отказалась от своего иска (Дело № 33-10219/2019).

Читайте также:  Субсидия молодой семье

Эксперты “Право.ru”: “Апелляция не аргументировала решение”

Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями, подчеркивает значимость обсуждаемого решения Оксана Петерс, партнер Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, отмечает юрист Авелан Авелан Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × Вероника Величко: «Ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции».

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного договора в 2006 году, обращает внимание Елена Муратова, советник Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика 17 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 26-28 место По количеству юристов 29 место По выручке Профайл компании × : «Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий». В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год, подчеркивает юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Уголовное право группа Экологическое право 8 место По количеству юристов 14 место По выручке 20 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) Профайл компании × Александр Соловьев.

1)Сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья*

2) Просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев

*На практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры, говорит Величко.

Обезопасить себя юридически “недобросовестный” должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Дивиус Региональный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство × Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход – они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × . Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца – заемщик имеет все шансы остаться без квартиры.

Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать – надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей – это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».

Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. В 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость «достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников» (определение от 24 декабря 2012 г. N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств – причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт. Но потом ст. 348 ГК дополнили конкретными критериями (три месяца и 5%). И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов.

Решение суда о взыскании суммы за выплаченый ипотечный кредит и проценты

Решение по взысканию суммы оплаченной по кредитному договору и процентов. Т.к. все расходы по кредиту несла доверительница Адвоката Ушаковой Н.М., ею был предъявлен иск к мужу о взыскании всех выплаченных сумм за этот период как за кредит, так и по квартплате в размере его доли, и после взыскания суммы более полумиллиона рублей, должник согласился на предложение, сделанное ему с самого начала адвокатом Ушаковой Н.М.– передал безвозмездно свою 12 долю бывшей жене, с которой остался и ребенок, и она стала единственной собственницей спорной квартиры и единственным заемщиком по ней перед банком.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область 7 апреля 2015 года

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Букина Д.В. при секретаре Бузаковой Е.К., с участием адвоката Ушаковой Н.М. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К-ва Е. В. к К-ву С. А. о взыскании в порядке регресса задолженности по кредитному договору и коммунальным платежам, взыскании половины налогового вычета,

К-ва Е.В. обратилась в суд с иском к К-ву С.А. о взыскании . в счет исполнения солидарного обязательства ответчика по возврату суммы долга и процентов по кредитному договору за период с /дата/ по /дата/ в счет исполнения солидарной обязанности по коммунальным платежам за /дата/ – /дата/, . – половины суммы налогового вычета, полученного ответчиком за приобретение квартиры, и судебных расходов с учетом уточненных требований в размере по уплате госпошлины и . на представителя.

В судебном заседании истица, ее представитель- адвокат Ушакова Н.М. заявленные требования поддержали.

К-в С.А. представил письменные возражения, согласно которым признал требование в части взыскания половины стоимости коммунальных услуг в размере в части требования о взыскании половины суммы налогового вычета в размере . иск не признал, ссылаясь на то, что налоговый вычет получен до расторжения брака и денежные средства потрачены на нужды семьи, в части требования о взыскании исполненного истицей обязательства по кредитному договору в размере . предложил истице заключить мировое соглашение.

К-ва Е.В. от заключения мирового соглашения на предложенных ответчиком условиях отказалась.

Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда от /дата/ произведен раздел совместно нажитого имущества – за К-вой Е.В. и К-ым С.А. признаны по 1/2 доли в праве долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: . С учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от /дата/ в требовании о разделе долга по кредитному договору № от /дата/ и возложении обязанности выплатить банку задолженность по основному долгу и процентам отказано.

Из свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, раздел которой произведен в судебном порядке в виде признания за каждой стороной равной доли в праве долевой собственности, усматривается запись о регистрации обременения права в виде ипотеки на основании закона.

Ипотека возникла в связи с заключением /дата/ между К-вым С.А., К-вой Е.В. и ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» кредитного договора №, по условиям которого кредитор предоставил заемщикам денежные средства в размере сроком на 242 месяца для приобретения вышеуказанной квартиры, а заемщики обязались осуществить возврат кредита и уплату процентов в порядке, определенном договором. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков является залог спорной квартиры.

Из существа принятых К-вым С.А. и К-вой Е.В. обязательств следует, что обязательства (обязанность) по возврату кредита и уплаты процентов являются солидарными.

Согласно ст. 325 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Представленными приходными кассовыми ордерами подтверждается и ответчиком не оспаривается уплата К-вой Е.В. по кредиту за период с /дата/ по /дата/ в пользу банка ., что составляет сумму основного долга, процентов и страховой премии по личному и имущественному страхованию заемщиков как обеспечительной меры по условиям кредитного договора.

Таким образом, на долю ответчика как солидарного должника падает половина уплаченной истцом суммы, что составляет

Кроме того, представленными чеками, квитанциями подтверждается внесение К-вой Е.В. коммунальных платежей в размере . за жилое помещение, ….

При таких обстоятельствах заявленный иск подлежит удовлетворению в части требований о взыскании за спорный период расходов по исполнению солидарной обязанности по кредитному договору и уплате коммунальных платежей, и оставлению без удовлетворения в части требования о взыскании половины суммы имущественного налогового вычета.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из того, что в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В судебном заседании истица уточнила иск в части требования о возмещении расходов по уплате государственной пошлины в размере . Пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований истице присуждаются

Что касается возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд с учетом категории и сложности дела, качества подготовленного искового заявления и ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит разумным присудить истице

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Иск К-вой Е. В. к К-ву С. А. о взыскании в порядке регресса задолженности по кредитному договору и коммунальным платежам, взыскании половины налогового вычета удовлетворить частично.

Взыскать с К-ва С. А. в пользу К-вой Е. В. расходы по исполнению солидарной обязанности в размерах: . по кредитному договору № за период с /дата/ по /дата/ и . по уплате коммунальных платежей за период с /дата/ по /дата/.

Взыскать с К-ва С. А. в пользу К-вой Е. В. судебные расходы в размере по уплате государственной пошлины и . на оплату услуг представителя.

В остальной части требований иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме принято

Решение вступило в законную силу.

Совет адвоката: Не бойтесь обращаться в суд за защитой ваших прав, однако – перед тем как это сделать, обязательно проконсультируйтесь у опытного адвоката о перспективе вашего дела и сборе доказательств. Иначе вы рискуете проиграть процесс.

Ссылка на основную публикацию