Выселение из квартиры по коммерческому найму

Выселение из квартиры по коммерческому найму

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2414 (ключевые темы: договор коммерческого найма – плата за жилое помещение – выселение – коммунальные платежи – договор найма жилого помещения)

Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2414

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

Председательствующего: Малькова А.Г.,

Судей Назаренко Т.Н., Бобриковой Л.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО “ФПК “Мегаполис” на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года, принятое по делу по иску ООО ФПК “Мегаполис” к Дубининой Оксане Владимировне о расторжении соглашения, выселении из занимаемого жилого помещения, заключении договора коммерческого найма и взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Малькова А.Г., заключение прокурора Смоленской областной прокуратуры Афанасьевой Т.В., полагавшей решение суда законным, объяснение Дубининой О.В., судебная коллегия

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года исковые требования ООО “ФПК “Мегаполис” к Дубининой О.В. о расторжении соглашения, выселении, возложении обязанности по заключению договора коммерческого найма и взыскании убытков оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО “ФПК “Мегаполис” просит решение суда отменить, указывая на неправильное установление фактических обстоятельств дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и возражений на неё, принимая во внимание заключение прокурора, представителя органа опеки и попечительства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи от 30.01.2007 года ООО “ФПК “Мегаполис” является собственником жилого помещения, общей площадью 17,8 кв. м, расположенного по адресу :”1″.

Право собственности ООО “ФПК “Мегаполис” зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.02.2007 года.

12.04.2007 года между Дубининой О.В. и ООО “ФПК “Мегаполис” заключено соглашение, по условиям которого собственник передает Дубининой О.В. для временного проживания жилое помещение, а последняя обязуется переселиться в данное помещение для временного проживания и в полном объеме производить оплату коммунальных платежей, за свой счет производить его косметический ремонт, не создавать препятствий для исполнения настоящего соглашения, в свою очередь ООО также обязано за свой счет производить оплату коммунальных услуг.

Разрешая вопрос об обоснованности требований истца, суд исходил из следующего.

В соответствии с ч.2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более короткий срок.

Аналогичные условия содержатся в п.7 соглашения от 12.04.2007 года.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 22.09.2009 года и заочным решением мирового судьи судебного участка N 13 г.Смоленска от 01.06.2009 года, вступившими в законную силу, с Дубининой О.В. взысканы в пользу ООО “ФПК “Мегаполис” задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.04.2007 года по 30.04.2008 года в размере 3 552 рубля 63 копейки и за период с мая по декабрь 2008 года в размере 3 167 рублей 28 копеек соответственно (л.д.7-8, 9).

Из представленной ответчицей в суд квитанции АБ 0640607 от 09.09.2009 года следует, что в счет задолженности по оплате коммунальных платежей, взысканных по решению мирового судьи от 01.06.2009 года ею внесены денежные средства в сумме 3 062 рубля 98 копеек (л.д. 166).

Согласно справке СМУП “ВЦ ЖКХ” от 16.12.2010 года задолженность по оплате жилого помещения по адресу:”1″ на 01.03.2011 года составляет 950 рублей 57 копеек (л.д.63).

При этом, как следует из пояснений сторон и представленных ими документов (платежного поручения N 1029 от 21.12.2010 года и чеку от 12.01.2011 года ), указанная задолженность перед ВЦ ЖКХ погашена ООО “ФПК “Мегаполис” (л.д.64), а также самой Дубининой О.В. (л.д. 166).

Данные обстоятельства подтверждаются представленным СМУП ВЦ ЖКХ в суд лицевым счетом N 115499 от 23.03.2011 года из которого следует, что на 01.03.2011 года на квартирупо адресу: “1”, имеется только текущая задолженность за март 2011 года по отоплению в сумме 385 рублей 17 копеек (л.д. 163).

Исходя из этого, суд сделал обоснованные выводы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Доводы представителя истца о наличии такого основания для расторжения соглашения, как невнесение ответчицей истцу платы за найм спорного помещения и вселение ответчицей в спорное жилое помещение других лиц без письменного разрешения истца, также справедливо не приняты судом во внимание, поскольку ни п.2 ст.687 ГК РФ, ни п.7 соглашения, устанавливающими основания для его расторжения, они не предусмотрены.

Как видно из дела, основаниями для выселения ответчицы вместе с детьми из спорного жилого помещение с предоставлением другого жилого помещения истец указывает следующие: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, а также утрата ответчицей права пользования им в связи с выездом на другое постоянное место жительства.

Поскольку выселение нанимателей по договору коммерческого найма ГК РФ и ЖК РФ не предусмотрено, в соответствии со ст. 6 ГК РФ, при рассмотрении данных требований суд обоснованно руководствуется положениями ст. 83 и 90 ЖК РФ, регулирующими отношения по расторжению договора социального найма.

В соответствии с ч.4 ст. 83 ЖК РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

В силу ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В соответствии с ч.3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещение. Данное условие является существенным условием договора.

Как установлено в судебном заседании, 31 июля 2008 года решением Ленинского районного суда г.Смоленска на ООО “ФПК “Мегаполис” возложена обязанность по предоставлению Дубининой О.В. по договору коммерческого найма на семью из трех человек сроком на 5 лет с даты вступления решения в законную силу жилого помещения, общей площадью 17,8 кв.м, расположенного по адресу :”1″, (л.д.15-19).

19.11.2008 года собранием участников ООО “ФПК “Мегаполис” принято решение о предоставлении Дубининой О.В. и ее двум детям по договору коммерческого найма данного жилого помещения на срок с 19.11.2008 года по 19.11.2013 года, с установлением ежемесячной оплаты за наем 5000 рублей (л.д.6).

Ни один из предложенных проектов договора коммерческого найма ответчиком не подписан.

Следовательно, в виду не достижения между сторонами соглашения по существенным условиям договора, последний, в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, является незаключенным, что означает его юридическое отсутствие и исключает его исполнение, в связи с чем, ответчица не несет обязанности по оплате установленной в одностороннем порядке истцом суммы за найм жилого помещение, а, следовательно, она не может быть выселена из него, ввиду невнесения указанной платы.

Оценив собранные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ и руководствуясь указанными выше нормами материального права, суд сделал не противоречащий закону вывод о вынужденном и временном характере её выезда из занимаемого жилого помещения и отсутствии у неё права пользования другим помещением в новом месте жительства.

Ввиду изложенного, справедливо отказал в выселении Дубининой О. В. вместе с несовершеннолетними детьми из спорной квартиры.

Вследствие необоснованности основных требований, мнение суда об отказе в удовлетворении, вытекающих из них требований о возмещении убытков также является правильным.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу, они не содержат ссылок на не исследованные судом факты, а поэтому не могут являться основаниями для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.361 , 366 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО “ФПК “Мегаполис” без удовлетворения.

Выселение по договору коммерческого найма

Заключение договора

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Читайте также:  Разрешат ли органы опеки купить ребенку долю в доме с чужими людьми

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Выселение квартирантов с детьми

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Заявление в суд о выселении из общежития

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

8 (800) 350-84-13 доб. 731

Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?

По мнению Олега Сухова, адвоката “Первого Столичного Юридического Центра” , договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора. В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор коммерческого и социального найма

“Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров, – комментирует адвокат Олег Сухов. – Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.
Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?

Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает PR-агентство “Красное Слово”

Выселение из квартиры по коммерческому найму

Проживая в служебном жилье, необходимо помнить о том, что прекращение трудовых отношений с организацией, предоставившей квартиру, является основанием для освобождения заветных метров. Кроме того, тем лицам, которые проживают в квартире по договору коммерческого найма, также не стоит расслабляться – есть реальная угроза оказаться на улице! О том, в каких случаях можно лишиться служебного жилья или жилья по коммерческому найму, рассказывает адвокат Олег Сухов, («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Читайте также:  Как стать собственником непригодного для проживания жилья

Выселение из служебного жилья

Прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии допускается только в случае прекращения трудовых отношений. Выселению из служебного жилья подлежат не только сами работники, с которыми окончены трудовые отношения, но и все члены их семьи. Тот факт, что кто-либо из членов семьи нанимателя также работает на данном предприятии, не может служить основанием для отказа в выселении. Исключением является случай, когда член семьи, работающий в той же организации, также имеет право на предоставление ему служебного жилья.

Однако есть категории граждан, которые могут быть выселены только в связи с предоставлением им равноценного жилого помещения в черте того же самого населенного пункта. Это лица, которые проработали на предприятии более 10 лет: инвалиды и участники ВОВ; граждане, которые стали инвалидами вследствие заболеваний, полученных из-за участия в боевых действиях; военнослужащие и их семьи; инвалиды труда; семьи умерших сотрудников, которым было предоставлено служебное жилье; а также одинокие граждане, имеющие несовершеннолетних детей. Кроме того, есть еще несколько условий: данные лица должны быть вселены в служебные помещения или общежития до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года, и стоять на очереди по улучшению жилищных условий, либо не стоять на очереди, но проживать в таких плачевных условиях, которые позволяют встать на очередь в любое время.
«В результате, если вы заселились в служебную квартиру после 1 марта 2005 года и не относитесь к одной из перечисленных категорий – готовьтесь к тому, что вас и членов вашей семьи рано или поздно выселят на улицу без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке. Доводы о том, что вы не имеете другого жилья, не имеют никакого правового значения», – отмечает адвокат Олег Сухов.

Выселение из помещений, занимаемых по договору коммерческого найма

Если вы занимаете квартиру по договору коммерческого найма, то отношения между вами и собственником (государство, муниципалитет) носят срочный характер – 5 лет.

Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на 5 лет. По истечении срока договора коммерческого найма проживающий имеет преимущественное право на заключение договора еще на 5 лет. «Если он не портил казенное имущество, вовремя вносил все платежи, то, скорее всего, с продлением найма проблем не возникнет, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Однако договор может быть расторгнут по инициативе собственника в суде, если, к примеру, помещение используется не по назначению, осуществляется порча и разрушение квартиры, не вносятся коммунальные и иные платежи в течение 6 месяцев. Закон гласит: договор коммерческого найма расторгается – граждане подлежат выселению в судебном порядке. При этом, выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без его предоставления».

Однако особого внимания заслуживает иной вопрос: влечет ли прекращение трудовых отношений с работодателем расторжение договора коммерческого найма и последующее выселение? « Чаще всего по коммерческому найму снимают квартиры именно социальные работники, военнослужащие, работники местных администраций и крупных предприятий. Удивительно, но судебная практика по этому вопросу очень разная: одни суды, рассматривая споры о выселении бывших работников, встают на сторону собственников помещений и выселяют граждан, давая жалкую отсрочку на сбор вещей, в то время как другие суды отказывают в выселении вовсе», – резюмирует адвокат Олег Сухов.
______________________________________________________________________________
«Юридический центр адвоката Олега Сухова»

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» был основан в 2006 году, когда под руководством одного из ведущих московских адвокатов – Олега Сухова – объединилась команда специалистов, готовых прийти на помощь в самых сложных правовых ситуациях.

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» сегодня – это сформировавшийся бренд с высокой профессиональной репутацией и широким спектром предоставляемых услуг (от юридического обслуживания и всестороннего правового сопровождения до финансового консалтинга).
К обслуживанию клиентов привлечены юристы и адвокаты, которые специализируются в различных областях права. В своей работе по защите прав граждан и представителей бизнеса адвокаты тесно взаимодействуют с различными государственными структурами, а также с правоохранительными органами, что помогает быстро находить оптимальные способы решения сложных задач, даваемых клиентом.

За что лишают служебного жилья и помещений по коммерческому найму

Влечет ли прекращение трудовых отношений с работодателем расторжение договора коммерческого найма и последующее выселение?

Проживая в служебном жилье, необходимо помнить о том, что прекращение трудовых отношений с организацией, предоставившей квартиру, является основанием для освобождения заветных метров. Кроме того, тем лицам, которые проживают в квартире по договору коммерческого найма, также не стоит расслабляться – есть реальная угроза оказаться на улице! О том, в каких случаях можно лишиться служебного жилья или жилья по коммерческому найму, рассказывает адвокат Олег Сухов, («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Выселение из служебного жилья
Прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии допускается только в случае прекращения трудовых отношений. Выселению из служебного жилья подлежат не только сами работники, с которыми окончены трудовые отношения, но и все члены их семьи. Тот факт, что кто-либо из членов семьи нанимателя также работает на данном предприятии, не может служить основанием для отказа в выселении. Исключением является случай, когда член семьи, работающий в той же организации, также имеет право на предоставление ему служебного жилья.
Однако есть категории граждан, которые могут быть выселены только в связи с предоставлением им равноценного жилого помещения в черте того же самого населенного пункта. Это лица, которые проработали на предприятии более 10 лет: инвалиды и участники ВОВ; граждане, которые стали инвалидами вследствие заболеваний, полученных из-за участия в боевых действиях; военнослужащие и их семьи; инвалиды труда; семьи умерших сотрудников, которым было предоставлено служебное жилье; а также одинокие граждане, имеющие несовершеннолетних детей. Кроме того, есть еще несколько условий: данные лица должны быть вселены в служебные помещения или общежития до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года, и стоять на очереди по улучшению жилищных условий, либо не стоять на очереди, но проживать в таких плачевных условиях, которые позволяют встать на очередь в любое время.
«В результате, если вы заселились в служебную квартиру после 1 марта 2005 года и не относитесь к одной из перечисленных категорий – готовьтесь к тому, что вас и членов вашей семьи рано или поздно выселят на улицу без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке. Доводы о том, что вы не имеете другого жилья, не имеют никакого правового значения», – отмечает адвокат Олег Сухов.

Выселение из помещений, занимаемых по договору коммерческого найма
Если вы занимаете квартиру по договору коммерческого найма, то отношения между вами и собственником (государство, муниципалитет) носят срочный характер – 5 лет.
Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на 5 лет. По истечении срока договора коммерческого найма проживающий имеет преимущественное право на заключение договора еще на 5 лет. «Если он не портил казенное имущество, вовремя вносил все платежи, то, скорее всего, с продлением найма проблем не возникнет, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Однако договор может быть расторгнут по инициативе собственника в суде, если, к примеру, помещение используется не по назначению, осуществляется порча и разрушение квартиры, не вносятся коммунальные и иные платежи в течение 6 месяцев. Закон гласит: договор коммерческого найма расторгается – граждане подлежат выселению в судебном порядке. При этом, выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без его предоставления».
Однако особого внимания заслуживает иной вопрос: влечет ли прекращение трудовых отношений с работодателем расторжение договора коммерческого найма и последующее выселение? «Чаще всего по коммерческому найму снимают квартиры именно социальные работники, военнослужащие, работники местных администраций и крупных предприятий. Удивительно, но судебная практика по этому вопросу очень разная: одни суды, рассматривая споры о выселении бывших работников, встают на сторону собственников помещений и выселяют граждан, давая жалкую отсрочку на сбор вещей, в то время как другие суды отказывают в выселении вовсе», – резюмирует адвокат Олег Сухов.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

О выселении из квартиры коммерческого найма

Подскажите пожалуйста! Может ли муниципалитет не предложив ничего взамен, (имеется ввиду др. жилье) забрать квартиру по договору коммерческого найма у пенсионера 1939 г. р. 76 лет инвалида, если тот не стоит в очереди на жилье, и имеет прописку по данному адресу?

Договор коммерческого найма закончился. Продлили только на 3 месяца.

Муниципалитет-наймодатель. Пенсионерка-наниматель. Основание -постановление. Есть ли шансы жилье оставить?

Какие весомые основания должны быть, чтобы договор продлили? У нее не было проблем с оплатой по коммуналке и не было жалоб от соседей.

Ответы юристов ( 6 )

здравствуйте, Лилия! На каком основании производят выселение — прекращение срока договора? Можете выложить фото договора найма? Кто является наймодателем — муниципалитет? А нанимателем является как раз пенсионер, так? А основания заселения какие были

Лилия, согласно договору, который Вы выложили — квартиру наниматель была обязана освободить еще 24.07.2014 года. И это требование не противоречит закону. Обычный договор коммерческого найма, истек срок действия договора. Удивительно, что только сейчас возник вопрос о выселении.Этот договор продливали? Или заключали новый на новый срок?

Наймодатель только сейчас решил выселить пенсионерку? В судебном порядке?

так ведь уже больше года прошло с момента, когда договор должен быть прекращен. И немного непонятно — если срок действия договора — до июля 2014, и продлили его на три месяца — это до октября 2014, (что больше года назад было) — как до конца этого срока остается 30 дней?

Может быть в постановлении о выселении дали срок на освобождение жилья в 3 месяца?

Олег, удивительно то, что такая практика нашей жизни в принципе имеет место (когда никто не следит за сроками и пр.

Может ли муниципалитет не предложив ничего взамен, (имеется ввиду др. жилье) забрать квартиру по договору коммерческого найма у пенсионера 1939 г. р. 76 лет инвалида, если тот не стоит в очереди на жилье, и имеет прописку по данному адресу?
Лилия

Здравствуйте. Да, может, так как комм.найм это не социальный найм и взамен что то предоставлять не обязаны по закону.

Но есть нюансы. Нужны уточнения

Вы как заселялись? Почему дали по комм.найму?

Читайте также:  Соглашение о невселении в квартиру

А есть какие то квартиры/дома в собственности или по найму?

Заселили на основании договора ком. найма.У нее ничего нет в собственности.

Заселили на основании договора ком. найма.У нее ничего нет в собственности.
Лилия

Я понимаю что по ком.найму. Основания для заключения ком. найма какие были? Кто давал квартиру, город, предприятие?

Еще бы в идеале увидеть распоряжение на основании которого заключался договор. Но думаю в данном случае для выселения есть основания.

Какие весомые основания должны быть, чтобы договор продлили? У нее не было проблем с оплатой по коммуналке и не было жалоб от соседей.
Лилия

Подать заявление в муниципалитет.

Много неясностей. Если стороны продолжили отношения он стал заключенным на неопределенный срок, как я понимаю.
Колковский Юрий Валерьевич

У них условие есть, что выселение с предупреждением за 1 мес. Предупреждение было.

Удивительно, что только сейчас возник вопрос о выселении.
Мухачева Диана

Ничего удивительного, просто забыли про неё и сейчас понадобилась квартира.

Вопрос в законности такого найма. Когда нибудь пенсионерка стояла на жил. учёте?

Только постановление от 14.09.2015 г. о предоставлении жилого помещения по договору коммер. найма сроком на 3 месяца. Сейчас это постановлении необходимо отдать для заключения договора.
Лилия

Постановление на руках есть?

Постановление на руках!

1. С ней заключат договор ком. найма на 3 месяца. С момента выхода постановления? т
Лилия

Почему на 3 мес? требуйте до 24 июля 2016 года, то есть на год.

На 3 мес. не надо заключать, иначе через 3 мес. выселят инвалида.

Так постановлением на 3 месяца прописано. А договор ком. найма по постановлению пропишут! Опять запуталась (((

Как требовать? Ходатайством? От кого оно должно быть? Можно ли обратится к Уполномоченному по правам человека?

Как требовать? Ходатайством? От кого оно должно быть? Можно ли обратится к Уполномоченному по правам человека?
Лилия

Заявление напишите, со ссылкой на ст. 684 ГК РФ, и потребуйте продления договора на 1 год, до 24.07.2016.

Вам специально и подсовывают этот договор на 3 мес, чтобы через 3 мес и вытурить.

Постановление выложите для изучения.

Нет скана постановления к сожалению. Там сказано, о утверждении на предоставление жил. пом. на 3 мес. Т. Е. Мне его не отдавать в руки специалистов из ” гор. имущества”. А надо написать новое заявление на имя гл. администрации со сылкой на ст.?

  • 7,0 рейтинг
  • 4631 отзыв

Может ли муниципалитет не предложив ничего взамен
Лилия

А в связи с чем выселяют?

Скажите, пожалуйста, что явилось основанием для того, чтобы забрать квартиру у пенсионера? Она проживает там по договору коммерческого найма или социального (это разные понятия)?

«Заселили на основании договора ком. найма.У нее ничего нет в собственности».

Лилия

То что ничего нет в собственности мало что меняет. Каким образом пожилая женщина заключила договор коммерческого найма? Нужно смотреть договор, иначе вразумительного ответа дать невозможно.

Посмотрел договор. Да, оспорить выселение, исходя только из содержания договора, вряд ли будет можно. Возможно его продление. Только непонятно, почему этой квартире придан статус специального жилья. Хотя и такое возможно.

«Пока не выселяют. Но срок 3 месяца истекает через 30 дней.Лилия»

Лилия

Знаете, Екатеринбург — это не Сочи и выселять зимой, полагаю, не станут. Во всяком случае, при подаче иска суд его удовлетворит, но исполнение решения будет отложено до апреля-мая, если действительно у нее нет иного жилья.

В суде нужно заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения до мая 2016 года.

«То есть поскольку срок уже перескочил, то он не на неопределенный срок заключен, а на пять лет. Или нет?»

Колколвский Юрий Валерьевич

Основной срок-то проскочил, но во всех случаях продления устанавливался новый срок и поэтому договор бессрочным не стал.

«Если я правильно поняла. 1. С ней заключат договор ком. найма на 3 месяца. С момента выхода постановления? т. е. с 14.09.2015.г? Или с того момента как мы передадим это постановление в руки специалистам с имущества? А после должны прислать уведомление, где будет написано о том, что необходимо освободить квартиру».

Лилия

С момента принятия постановления, а не с момента, когда Вы передадите его в руки специалистам. Не логично, т.к. можно допустить, что Вы вообще его не передадите им.

  • 10,0 рейтинг
  • 9539 отзывов эксперт

Может ли муниципалитет не предложив ничего взамен, (имеется ввиду др. жилье) забрать квартиру по договору коммерческого найма
Лилия

Лилия, а договор есть, чтобы взглянуть?

Каким образом пожилая женщина заключила договор коммерческого найма?
Мурашко Владимир

Я бы даже сказал еще вот так — почему администрация заключила договор именно коммерческого найма, а не социального.

Казенное учреждение — наймодатель.

Договор на 1 год, хотя по пункту 2.2.4 побелку наниматель должен производить не реже одного раза в 5 лет.

Срок договора уже истек.

Много неясностей. Если стороны продолжили отношения он стал заключенным на неопределенный срок, как я понимаю. И теперь про три месяца наймодатель толкует видимо припоминая о том, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его можно расторгнуть предупредив за 3 месяца. Но в данном случае это не играет, поскольку договор найма имеет другой вариант расторжения.

У них условие есть, что выселение с предупреждением за 1 мес. Предупреждение было.
Самарин Александр

Так Александр, это условие не соответствует статье 687 ГК РФ, нет?

да и потом есть еще такая

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

То есть наймодатель может только расторгнуть договор в том случае, если жилье ему самому понадобилось.

Еще одно интересное такое:

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

То есть поскольку срок уже перескочил, то он не на неопределенный срок заключен, а на пять лет. Или нет?

НЕТ договор только на 1 год. С 2014-2015! Просто скана нет под рукой на 2015 год.Договор продлили в последний раз только на 3 месяца! Осталось 30 дней. Уведомление о выселении не было.Муниципалитету нужна квартира.Мы готовимся за ранее к предстоящим событиям! Хотелось бы понимать, на что можно ей рассчитывать?

Ну так я ж не был в курсе, что он оказывается на 14-15-й тоже заключен. И в любом случае если исходить из общей продолжительности — он не краткосрочный, поскольку более чем на год.

  • 10,0 рейтинг
  • 12685 отзывов эксперт

Добрый день. А договор выложить можете? В принципе если срок договора истек и не истек срок исковой давности, то может, но через суд

Заселили на основании договора ком. найма.У нее ничего нет в собственности.
Лилия

Это не имеет значения, к сожалению

Я бы даже сказал еще вот так — почему администрация заключила договор именно коммерческого найма, а не социального.
Колковский Юрий Валерьевич

Значит не было оснований для ДСН скорее всего

Что такое ДСН?Есть ли какие то шансы оставить жилье?

Что такое ДНС? Есть ли какие то шансы оставить жилье?
Лилия

Договор социального найма. Чтобы сказать есть ли возможность — надо видеть сам договор. А уже выселяют? Что уже сделано для этого?

Пока не выселяют. Но срок 3 месяца истекает через 30 дней.

Понятно, что постановление. В связи с чем оно предоставлено?

А для пролонгации или заключения нового договора не обращались?

Да, я тоже такого же мнения. Если договор не будет продлен, то выселение в судебном порядке очень возможно.

Лилия, согласно договору, который Вы выложили — квартиру наниматель была обязана освободить еще 24.07.2014 года. Этот договор продливали? Или заключали новый на новый срокНаймодатель только сейчас регил выселить пенсионерку? В судебн
Мухачева Диана

Пока не выселяют. Но срок 3 месяца истекает через 30 дней.
Лилия

. Удивительно, что только сейчас возник вопрос о выселении
Мухачева Диана

А что Вы видите здесь столь удивительного?

Какие весомые основания должны быть, чтобы договор продлили? У нее не было проблем с оплатой по коммуналке и не было жалоб от соседей.
Лилия

В принципе таких оснований закон не содержит. Все на совести наймодателя. Захочет — продлит. Но обязать продлить никто не сможет.

Играет ли роль в этом вопросе ее старость?

Срок договора уже истек.
Колковский Юрий Валерьевич

Олег, удивительно то, что такая практика нашей жизни в принципе имеет место (когда никто не следит за сроками и пр.
Мухачева Диана

Мне например не удивительно. И через годы вспоминают.

Играет ли роль в этом вопросе ее старость?
Лилия

По закону нет, но ссылайтесь на то, что сейчас она не сможет сама себя обеспечить жильем, платит вовремя, просрочек не было. Обвинить в недобросовестности нельзя. Все равно иного выхода нет

но исполнение решения будет отложено до апреля-мая, если действительно у нее нет иного жилья.
Мурашко Владимир

Пока до иска и до выселения дойдет уже лето будет

Так Александр, это условие не соответствует статье 687 ГК РФ, нет?
Колковский Юрий Валерьевич

Нет. Так как это немного не о том

То есть поскольку срок уже перескочил, то он не на неопределенный срок заключен, а на пять лет. Или нет?
Колковский Юрий Валерьевич

Да где ж он перескочил?

Но срок 3 месяца истекает через 30 дней.
Лилия

Уведомление о выселении не было.Муниципалитету нужна квартира.Мы готовимся за ранее к предстоящим событиям! Хотелось бы понимать, на что можно ей рассчитывать?
Лилия

Если не было, то:

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодательне выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

То есть если Вас не предупреждали, то договор будет продлен по закону еще на год

Ссылка на основную публикацию