Возможно ли проживание в самовольной постройке

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в “Обзоре судебной практики ВС РФ” (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

НАША СПРАВКА

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО “КубГТУ”, которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО “Мега-сеть”, будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО “Мега-сеть” обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Читайте также:  Как уйти от возврата задатка

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Самострой: что к нему относят? Как узаконить самовольную постройку? на сайте Недвио

В настоящее время, в России насчитывается огромное число самостроев различного назначения. В том числе тех, которых в принципе узаконить невозможно.

Обычно это касается тех случаев, когда арендатор, не имеющий прав на участок, или совершенно постороннее лицо специально возводят здание под определенные цели, либо застройщик частного дома использует участок не по назначению.

Также распространены случаи, когда дом (либо придомовые пристройки) признаются самостроями, потому что являются опасными для проживания, так как они не соответствуют строительным стандартам и нормативам.

Самовольное строительство разных сооружений во всех регионах нашей страны является давно сложившимся фактом, в том числе вследствие несовершенства законодательства по этому вопросу.

Можно ли узаконить самострой? Да. И хотя легализация построек, на первый взгляд, кажется непростым делом, которое потребует серьезных затрат времени и сил, то не стоит отчаиваться, ведь как известно, любую проблему можно решить в свою пользу…

Что относят к самострою?

Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

  • в регистрации прав собственности;
  • в пользовании недвижимым имуществом;
  • в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Признаки самовольной постройки (самостроя)

С точки зрения закона, для того, чтобы дом был признан самостроем, достаточно его соответствия одному из нижеперечисленных признаков:

  1. Дом построен на участке (территории), право собственности на который не оформлено надлежащим образом;
  2. Здание (постройка) построены на участке (территории), с нарушением ее целевого использования (где такое строительство запрещено);
  3. Строительство жилого дома (и иных строений) было осуществлено без согласования с уполномоченными органами власти (например, отсутствует разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию);
  4. Строительство здания было осуществлено с грубым нарушением градостроительных норм, правил ГОСТ и СНиП, пожарной безопасности и других обязательных требований для этого типа построек.
Читайте также:  Снос забора для свободного прохода по муниципальной земле

Каждое из вышеперечисленных нарушений является для собственника серьезным основанием для беспокойства. Если здание признано самостроем, в лучшем случае, он не сможет свободно распоряжаться своей недвижимостью (сдавать в аренду, переделывать, продать и т. д.), в худшем — все может закончится прекращением прав собственности и физическим сносом незаконной постройки.

Поэтому, в интересах собственника как можно быстрее решить эту проблему. И сделать так, чтобы дом (и иные постройки) не подпадали под признаки самовольного (нелегального) строительства.

Типы самовольных построек

Согласно закону, самовольно возведенные конструкции делятся на два типа:

1-ый тип

Когда собственник (арендатор) участка совершил самовольное строительство объекта недвижимости, не имея на то разрешающих документов.

Чаще всего это жилые дома на личных участках, а также небольшие объекты, построенные на землях, по каким-то причинам без должного наблюдения со стороны властей, а также небольшие ларьки, киоски, магазины, построенные без соответствующей документации.

2-ой тип

Когда строительство самостроя происходит одновременно с оформлением бумаг на участок. Данная процедура считается незаконной, поскольку, очевидно, велась при отсутствии разрешения на строительство.

Чаще всего, эта проблема возникает при строительстве быстровозводимых зданий. Такие объекты могут быть построены даже быстрее, чем будут оформлены все документы.

Как узаконить самовольную постройку?

Узаконить самострой можно всего 2 способами:

  1. административным методом;
  2. через суд.

1. Узаконивание дома административным методом

Суть этого метода в том, что все необходимые по закону бумаги на недвижимость оформляются задним числом: это разрешение на строительство, акт приемки госкомиссии и другие.

Иногда собственники используют другой способ: они отправляют запрос в специальную Комиссию по самовольному строительству с просьбой «сохранить» построенный объект. В случае положительного решения, она выдает разрешение на строительство, а также все необходимые документы, для ввода объекта в эксплуатацию.

Вариант запроса в Комиссию имеет смысл использовать, только если речь идет об объектах, предназначенных для проживания одной семьи. Правда, процент одобрения Комиссией отличается для домов разного типа. Так, если необходимо узаконить деревянный дом, находящийся в дачном, либо садоводческом товариществе, вам с высокой вероятностью выдадут положительный ответ. А если кирпичный или бетонный дом — тут, как повезет.

2. Узаконивание дома через суд

Для того, чтобы суд встал на сторону собственника, ему необходимо доказать, что построенный им на своем участке объект недвижимости не несет угрозы жизни и здоровью людей, и никоим образом не нарушает законные интересы остальных владельцев (соседей), а кроме того не ущемляет права третьих лиц.

При обращении в суд важно грамотно составить исковое заявление. В нем следует обозначить свои права на земельный участок, а также детально описать процесс строительства объекта, признанного самостроем.

Совет: Учитывайте, что суд разделяет ответственность собственников и застройщиков. Если дом, признанный самовольной постройкой, строил не собственник участка, а привлеченный застройщик, обязательно укажите это в исковом заявлении. Таким образом вы усилите свою позицию (что могли не знать о нарушениях) и повысите шансы, что суд встанет на вашу сторону.

Старайтесь собрать как можно больше доказательств. В процессе суда, обозначьте по какой причине дом признан самостроем (например, из-за того, что не было получено разрешение на строительство) и постарайтесь обозначить то, что дом построен с минимумом нарушений норм (в идеале, конечно — без них).

Вам следует доказать то, что дом де-юре подпадает под признаки самостроя, но фактически — им не является, так как при его строительстве нарушения строительных правил и норм не были (либо были незначительными), а сам дом не представляет опасности для людей, и не нарушает права и интересы 3-х лиц.

Если объект недвижимости строился своими силами, опишите суду, какие были сделаны процедуры по его оформлению. Обращались ли в соответствующие инстанции за приобретением разрешения на строительство или за актом ввода объекта в эксплуатацию. Если представитель соответствующей организации отказал в предоставлении разрешения, обязательно опишите этот факт.

После того как суд рассмотрит все документы и доказательства, он обязан вынести вердикт. В случае положительного решения, он выдает Постановление о признании права собственности на самовольное строение.

В Поставлении суда должны фигурировать все сведения касательно объекта недвижимости и его правообладателя. Учтите, что при отсутствии каких-либо данных, могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией прав и потребуется письменное пояснение судом выданного постановления.

Заключение

Вся представленная в данной статье информация изложена с целью ознакомления для тех, кто собирается построить или купить загородный дом. Мы не рекомендуем начинать строительство, нарушая закон, без необходимых разрешений и соответствующих документов.

Но, в случае, если так вышло, что дом уже построен и получен отказ в его оформлении – не следует впадать в панику — разумнее доверить решение вопроса опытным адвокатам.

Рекомендуется обращаться к специалистам, имеющим многолетний опыт узаконивания построек, которые смогут решить данную проблему, используя имеющиеся знания, связи и экспертизу ведения подобных дел. Ведь, как уже было сказано выше, – любую проблему можно решить в свою пользу.

Незаконное строительство

Статья 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой подразумевает возведенное на неотведенном для строительства земельном участке строение или сооружение, которое было построено без соответствующего разрешения с нарушением градостроительных правил.

Незаконное строительство должно включать в себя одно из трёх обязательных условий:

  • отсутствие разрешения;
  • предназначение участка земли для иных целей;
  • возведение здания с нарушением всех строительных норм.

К самовольной постройке относится, в том числе, и любая несогласованная пристройка к индивидуальному дому. В каких случаях строительство здания будет законным?

Приступить к началу строительных работ можно после того, как будет:

  • оформлено право на приобретение в собственность участка земли;
  • создан проект планируемого строения и согласован в необходимых инстанциях;
  • получен ордер на проведение земляных работ;
  • получено разрешение на начало строительства.

Все эти мероприятия включают в себя соответствующие этапы и подэтапы. Если отказаться от этого достаточно длительного процесса, то застройщику грозит установленная законом ответственность за самовольное строительство.

Последствия самовольного строительства

Гражданско-правовая ответственность

Пункт 3 статьи 25 федерального закона «Об архитектурной деятельности» даёт основание привлечь физическое лицо к ответственности за несогласованное и самовольное строительство. В первую очередь человек обязан привести земельный участок в первоначальный вид и снести незаконно возведенное здание.

Все незаконно возведённые постройки могут сноситься только после вынесенного судом постановления. Вынесенные местными администрациями и окружными комиссиями предписания по пресечению самовольного строительства не являются для сноса самовольно возведенного дома.

Даже если право собственности было каким-то образом зарегистрировано в отделении Росреестра, то это не даёт основания избежать принудительного сноса дома в случае существенного нарушения норм и правил в процессе возведения здания.

Суд может признать запись о праве собственности на возведённый объект недвижимости недействительной в том случае, если он был возведён на земельном участке, принадлежавшим ранее другому лицу без согласия на возведения соответствующего органа.

Если истец, самовольно построивший здание, будет ссылаться на истечение трехлетнего срока исковой давности после возведения недвижимости, то эти доводы судом не будут приняты во внимание, так как на права владельца эта обязательная норма не распространяется. Этот же срок исковой давности не распространяется на те здания и сооружения, которые после возведения могут угрожать жизни и здоровью проживающих там людей. В данном случае исковое заявление в суд о незаконном строительстве дома может подать комиссия по пресечению самовольного возведения строений.

При строительстве здания на чужой земле, собственник участка может не заявлять требование о его сносе, а имеет право просить судебный орган признать право владения этой постройкой. Если такое требование будет удовлетворено, то самовольный застройщик имеет право на получение компенсации за построенный объект. Суд максимально точно оценивает все вложения застройщика, определяет рыночную стоимость объекта и устанавливает сумму компенсации.

Административная ответственность

Нарушившее правило застройки физическое лицо, кроме гражданско-правовой ответственности, в соответствии с федеральным законом «О нарушении требований в процессе строительства зданий и сооружений» может привлекаться к административной ответственности на основании Кодекса об административных правонарушениях.

За строительство без разрешения предусмотрен штраф:

  • для граждан от 2 до 5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц и ИП от 20 до 50 тыс. руб.;
  • для юридических лиц от 0,5 до 1 миллиона рублей.

Действия суда при разрешении вопроса о самовольной постройке

Пленум Верховного суда РФ разъясняет, что в случае невозможности предоставления физическим лицом разрешения на строительство, это не может стать основанием к отказу суда в праве на эту постройку.

В процессе рассмотрения иска суд выясняет, пытался ли застройщик предпринимать действия с целью признания строения законным. Для этого физическое лицо должно было обратиться с заявлением в уполномоченные на принятие такого решения государственные органы. Если такое обращение было предпринято, суд выясняет, какой был дан ответ и на какие нормы права сослался государственный орган. Если только отказ госоргана стал основанием к не регистрации строения, то суд удовлетворяет исковое заявление.

Чтобы избежать штрафных и иных санкций после строительства несогласованного объекта недвижимости, следует обратиться за консультацией к юристам сервиса Правовед.ru, позвонив по телефону или задав вопрос при помощи размещённой на сайте электронной формы.

Возможно ли проживание в самовольной постройке

В России часто встречаются самострои. Владельцы, которые их создают, должны знать о своих правах – тем более, что недавно были внесены изменения в статью 222 ГК РФ о самовольных постройках.

Расскажем подробнее о порядке признания строения самостроем, процедурах сноса и узаконивания самовольных сооружений.

Содержание статьи:

Что такое самовольная постройка – признаки

Самовольная постройка — это сооружение, строение, возведенное на земельном участке без соответствующей разрешительной документации или ведома владельца этого участка земли.

Отметим, какими признаками может обладать самовольная постройка:

  1. Прежде всего, постройку засчитают самовольной, если она расположена на земле, не предназначенной для строительства. Об этом будет свидетельствовать вид разрешенного использования земельного участка.
  2. Сооружение будет возведено без сопроводительной, разрешительной документации.
  3. Строение было создано с нарушением градостроительных, строительных норм, требований, правил.
  4. Постройка была возведена на участке, не предоставленном для этого по закону или по решению судебных органов.

Заметьте, что самовольная постройка не может представлять жилое строение. Постройку признают самовольной, если она будет удовлетворять хоть один из вышеперечисленных признаков.

Порядок признания постройки самовольной, экспертиза и решение

Порядок признания постройки самовольной не изменен законодательством. Он представляет собой сложный процесс, который будет проходить в судебном порядке, или в некоторых случаях – без обращения в судебную инстанцию.

Рассмотрим, каков порядок признания постройки самовольной

Этап 1. Оформляется исковое заявление

Выступать в качестве истца может: орган местного самоуправления, прокурор или собственник земельного участка, на котором располагается строение.

Ответчиком по иску будет выступать собственник участка земли, если он возвел данное строение, или гражданин, который создал самовольную постройку.

Этап 2. Иск и документы подаются в суд

Доказательства самовола должны быть подтверждены документами. Заявитель должен подготовить их и подать вместе с иском в суд.

В какие суды можно обратиться?

  1. Суд общей юрисдикции. Права на данное обращение есть у прокурора, если при строительстве ответчик нарушил нормы экологического законодательства.
  2. Районный суд, по месту нахождения объекта.
Читайте также:  Бывшая жена подала на алименты

Этап 3. Рассматривается дело

В судебных разбирательствах могут участвовать все граждане, права и интересы которых были нарушены.

Этап 4. Внесение решения и получение исполнительного листа

В зависимости от выставленных требований, заявитель должен определить – нужно ли направлять исполнительный лист в службу судебных приставов.

Конечно же, если вопрос касался не только признания незаконности строения, но и выплаты компенсации пострадавшим, то лучше обратиться в ФССП.

Суд вправе вынести отказ по обращению гражданина. Чтобы постройку признали самовольной должны быть веские основания на это.

Кроме того, будет учитываться и то, сможет ли владелец земельного участка, или лицо, воздвигшее строение, оформить в собственность эту постройку.

Снос самовольных построек – основания для сноса и порядок выполнения

В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольная постройка должна быть снесена. Решение о сносе могут вынести судебные органы – судебный порядок сноса сохраняется и в 2018-2019 годах.

Уполномоченные лица могут подготовить документацию, доказательственную базу – и потребовать через суд сноса самовольного сооружения.

Заметьте, наличие прав собственности на данную постройку не будет препятствием для обращения в суд и предъявления требований по сносу.

Важно: внесудебное решение может быть вынесено органом местного самоуправления в незамедлительном порядке, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан!

Ответчик должен исполнить решение суда или органов местного самоуправления по сносу.

Если он не выполнит требования, то истец вправе выполнить их за ответчика, но – не за свой счет. Расходы «ложатся» на плечи ответчика, который и должен был произвести снос самовольной постройки.

Можно ли узаконить самовольную постройку, в каких случаях – 2 веских основания для узаконения самостроя

Зарегистрировать постройку, как собственность, возможно. Однако построившему самовольное сооружение придется пройти судебный порядок, чтобы признать самострой своей собственностью.

Суд будет учитывать соблюдение одновременное соблюдение таких условий (часть 3 статьи 222 ГК РФ):

  1. Если самострой был возведен на участке, владелец которого имеет допускающие, разрешительные документы на создание данного объекта.
  2. Если постройка соответствует всем выдвинутым требованиям законодательства.
  3. Если сооружение не будет влиять на жизнь и здоровье граждан.
  4. Если сохранение постройки не нарушит права и интересы россиян.

Стоит понимать, что просто так обратиться для узаконивания постройки в собственность нельзя. Для этого необходимы веские основания.

Перечислим их:

  1. Арендатор государственной или муниципальной земли должен иметь документацию, в которой будет прописано, что строительство самовольной постройки разрешено. Конечно же, данное разрешение не должно нарушать российских законов, а также прав и интересов граждан.
  2. Собственник должен пожизненно владеть земельным участком, на котором разместил самострой. Получится, что постройка была создана на частной собственности.

В других случаях и при других обстоятельствах также потребуется решение суда.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку – документы, сроки, права владельца

Признать самострой своей собственностью возможно только через судебные органы. Ранее это было возможно во внесудебном порядке, теперь же, с 2018 года, право собственности может наступить по суду.

Запомните, что право возбудить дело об узаконении самостроя есть у того гражданина, на участке которого был возведен этот самострой.

Рассмотрим, каков порядок признания права собственности на самовольное строение.

1. Гражданин подготавливает документационный пакет

Документация в суд для признания права собственности на самовольную постройку в 2018-2019 годах:

  1. Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству).
  2. Документы, свидетельствующие о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  3. Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес (выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности).
  4. Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования).
  5. Иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень является приблизительным. В зависимости от конкретных обстоятельств, могут понадобиться другие бумаги.

2. Заявитель составляет исковое заявление

3. Документы и иск подает в судебную инстанцию

4. Затем истец участвует в судебных заседаниях

Его права может представить адвокат. Наши опытные юристы грамотно и быстро отстоят ваши права, обращайтесь!

5. По результатам гражданин получает решение или постановление суда, исполнительный лист

Обычно в таких судебных делах назначаются строительно-технические экспертизы или экспертизы по пожарной безопасности, поэтому срок рассмотрения может затянуться от 2 месяцев – до полугода, или даже больше.

Если же экспертиза не требуется, то иск рассмотрят быстро — в течение 2-3 месяцев.

Бывает и такое, что суд выносит частично удовлетворительное решение по вопросу узаконения.

Например, это возможно, когда требуется привести в соответствие нормам законодательства постройку.

После исправления недочетов истцу вновь придется обращаться в суд.

Есть ли исковая давность по сносу самовольных построек и признания права собственности на самострой?

В соответствии со статьей 208 ГК РФ, исковая данность в вопросе сноса или узаконивания постройки в собственность не распространяется.

Исковое заявление о сносе в судебные инстанции может быть подано в защиту прав собственника земельного участка, который не был лишен прав владения этой землей.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Последние новости

Принят закон, который обязывает родителей после развода обеспечить детей жильем

Новый Закон об обязанности родителей после развода обеспечить детей жильем внесет изменения в статью 86 Семейного кодекса РФ, в которой до этого были прописаны лишь обязательства по выплате алиментов на лечение и реабилитацию ребенка после развода.

Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2020 году – свежие новости

Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.

Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

Финансирование медицинского обслуживания каждого застрахованного россиянина с января 2020 года увеличено до 12699 рублей – с 11800 рублей в 2019 году, а территориальные фонды ОМС будут получать финансирование, исходя из числа застрахованных граждан. С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила лечения и обследования по полису ОМС, которые утверждены правительством России в конце 2019 года. Какие анализы можно сделать бесплатно, какие правила нахождения в стационаре и поступления на лечение введены в действие?

Как легализировать самовольную постройку в 2019 году

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

  • нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
  • стоит на участке, не предоставленном под постройку;
  • нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
  • участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

Обратите внимание! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС в 2019 году, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Можно ли узаконить постройку на собственном участке и на муниципальной земле?

  • у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
  • постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
  • она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Шаг 1 судебного оформления — составление иска

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

  • в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
  • арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Шаг 3: участие в судебном заседании и регистрация права по решению суда

  • заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
  • возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
  • представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Чем грозит непризнание права на самовольную постройку

  1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
  2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

  • до 5 тыс. руб. на граждан,
  • 50 тыс. руб. — на ИП;
  • 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Ссылка на основную публикацию