Возмещение ущерба за отказ продажи квартиры

Возмещение ущерба за отказ продажи квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 14-КГ16-2 Апелляционное определение, которым отказано во взыскании компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением прав потребителей, подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, истица приобрела (как потребитель) и право требования от продавца устранения выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Момотова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Романовского С.В.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Сырых Е.Ф. к индивидуальному предпринимателю Виннику В.Н. о защите прав потребителей

по кассационной жалобе Сырых Е.Ф. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 июня 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Сырых Е.Ф. обратилась в суд с иском к ИП Виннику В.Н. (с учетом уточнения требований) о взыскании денежных средств в размере 69 695 руб., компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., штрафа за отказ в удовлетворении законных требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденной денежной суммы и судебных расходов.

Решением Павловского районного суда Воронежской области от 3 апреля 2015 г. исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 69 695 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 37 347 руб. 50 коп., расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 12 000 руб., расходы по оплате услуг почтовой связи в размере 48 руб. 10 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 5000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход государства также взыскана государственная пошлина в размере 3640 руб. 85 коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 июня 2015 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Сырых Е.Ф. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 июня 2015 г. отменить, как незаконное, оставив в силе решение Павловского районного суда Воронежской области от 3 апреля 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 4 апреля 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что 6 мая 2013 г. между ИП Винником В.Н. (продавец) и Сырых Е.Ф. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры 16, расположенной по адресу: . составлен и подписан акт приема-передачи указанной квартиры (л.д. 4 – 5).

20 мая 2013 г. право собственности Сырых Е.Ф. на указанную выше квартиру зарегистрировано в ЕГРП.

10 февраля 2015 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о ненадлежащем качестве проданной квартиры с просьбой устранить в течение 10 дней существенные недостатки, связанные с установкой оконного блока в кухне (л.д. 8-9).

В обоснование наличия недостатков в приобретенной квартире истцом представлен акт экспертного исследования, согласно которому качество и монтаж пластикового стеклопакета выполнены с нарушением ГОСТ 23166-99, установлена стоимость возмещения ущерба, причиненного в результате нарушения строительно-технических требований при монтаже оконного блока (л.д. 19-42).

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I “О защите прав потребителей” (далее – Закон “О защите прав потребителей”), указав, что по договору купли-продажи истцу была передана квартира ненадлежащего качества.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что отношения между потребителем и продавцом носят публичный характер, Сырых Е.Ф. не является стороной договора, заключенного между ИП Винником В.Н. и продавцом изделий из ПВХ-панелей, в силу чего какие-либо претензии по качеству квартиры, приобретенной по договору купли-продажи, не могут быть обращены к ИП Виннику В.Н.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом “О защите прав потребителей” и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона “О защите прав потребителей” следует, что изготовителем и продавцом являются организации независимо от их организационно-правовых форм, а также индивидуальные предприниматели, производящие товары для реализации потребителям, а также реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Поскольку Сырых Е.Ф. приобрела квартиру по договору купли-продажи у ИП Винника В.Н., то вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи был заключен Сырых Е.Ф. с Винником В.Н. как с физическим лицом, не основан на материалах дела. Соответственно, является ошибочным и вывод суда апелляционной инстанции о том, что на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона “О защите прав потребителей”.

При этом суд не учел, что ИП Винник В.Н. не отрицал возможность применения к спорным правоотношениям Закона “О защите прав потребителей”, а лишь не был согласен со взысканием в пользу истца пени и штрафа, полагая, что у него не имелось достаточного времени для устранения недостатков.

Нельзя согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что каких-либо обязательств относительно качества спорной квартиры между сторонами спора не возникло.

В соответствии с пунктом 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству, более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями (пункт 2 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 названного кодекса).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (пункт 2 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 1 статьи 18 Закона “О защите прав потребителей” предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

На основании пункта 3 статьи 29 Закона “О защите прав потребителей” требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Из содержания указанных норм следует, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, Сырых Е.Ф. приобрела (как потребитель) и право требования к продавцу об устранении выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Сырых Е.Ф., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 июня 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 июня 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ПредседательствующийМомотов В.В.
СудьиГетман Е.С.
Романовский С.В.

Обзор документа

Гражданка обнаружила в приобретенной квартире недостатки, связанные с установкой оконного блока.

По мнению апелляционной инстанции, гражданка не может предъявлять к продавцу квартиры претензии на этот счет. Ведь она не является стороной договора, заключенного между ним и продавцом стеклопакета.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала такую позицию ошибочной.

Законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения недвижимости третьим лицам, в т. ч. гражданам.

Вместе с тем гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью того, кто его использует.

Таким образом, покупатель квартиры вместе с правом собственности приобрел (как потребитель) и право требования к продавцу об устранении выявленных недостатков и возмещения материального ущерба.

Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги?

Автор:

Конечно квартиры мы покупаем не каждый день, но сегодня мы рассмотрим ситуацию связанную с покупкой недвижимого имущества, а именно с его возвратом обратно продавцу, так как граждане столкнувшиеся с возвратом обратно купленной квартиры, часто не знают с чего начать и вообще реально ли вернуть продавцу квартиру обратно и забрать деньги. Предлагаю рассмотреть данный вопрос подробнее.

Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги?

Если с продавцом у вас возникли разногласия, к примеру квартира оказалась просто некачественной с так называемыми строительными дефектами и очень серьезными, или есть другие проблемы и вы хотите просто отказаться от приобретенной квартиры, то у вас есть несколько вариантов и ниже они рассмотрены.

Вы можете расторгнуть договор купли продажи с продавцом в следующих случаях:

  • В договоре купли продажи есть нарушения. Не соблюдена процедура оформления договора купли продажи;
  • Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
  • Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.

Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.

Но к сожалению таких дел просто не очень много, ведь большая часть покупателей столкнувшихся с такими проблемами, просто не желают отстаивать свои права, однако прецеденты есть, к примеру житель Краснодарского края купивший некачественную квартиру, смог взыскать с продавца сумму которую он уплатил за квартиру, так же затраты на ремонт, проценты уплаченные по ипотеке и затраты которые он понес на страхование квартиры, плюсом моральный вред и затраты на судебные разбирательства.

Читайте также:  Дополнение к вопросу о восстановлении прав соседей при незаконной перепланировке

Конечно, просто так никто квартиру назад не примет и не вернет вам деньги, поэтому в суд обращаться придется и в суде потребуются доказательства, без которых просто не будет рассматриваться дело, ведь просто прийти в суд и сказать, что вот квартира плохая и жить в ней не возможно не получится, суд потребует документы подтверждающие ваши слова. Для подтверждения факта того, что квартира некачественная, необходимо провести независимую экспертизу, то есть привлечь эксперта который проведет исследование с проработкой всех нормативов и выдаст экспертное заключение в котором будут выводы.

В среднем стоимость такой экспертизы в районе 10-15 тысяч рублей, но без такой экспертизы вам просто не обойтись, ведь заключение эксперта, это основание для предъявления претензий продавцу. Но здесь очень важно, что бы в заключении эксперта были выводы о том, что квартира не пригодна для проживания и не соответствует экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам и прочим требованиям предъявляемым к жилым помещениям и тогда в суде у вас будет хороший шанс выиграть суд и вернуть деньги за квартиру.

Вы можете признать сделку купли продажи недействительной:

  • Признать сделку оспоримой в судебном порядке;
  • Признать сделку ничтожной, ведь такой сделкой признается такая сделка, которая была заключена с нарушением норм закона, а именно если квартира была продана сразу нескольким покупателям, договор купли продажи был заключен или подписан несовершеннолетним, недееспособным лицом, либо имел место факт мошенничества.

Как вернуть деньги за квартиру через суд?

Как говорилось выше, для того, что бы подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи, у вас должны быть основания и это не обязательно должны быть претензии к качеству квартиры. Ниде представлены основания по которым вы можете подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи квартиры:

  • Продавец предоставил покупателю неверные сведения относительно квартиры или не предоставил необходимые сведения покупателю;
  • В случае если покупатель после подписания договора купли продажи покупателю был нанесен ущерб данной покупкой или покупатель не может использовать квартиру по назначению;
  • В случае если продавец нарушает условия договора и такие нарушения являются существенными, к примеру продавец должен был по условиям договора выписаться из квартиры после определенной даты, но он отказывается это сделать, либо в договоре было прописано, что продавец погасит задолженность по квартплате, но оплата так и не поступила, в случае если интересы малолетних детей ущемлены условиями договора купли продажи;
  • В договоре купли продажи могут быть предусмотрены иные условия по которым договор может быть расторгнут.

В случае если ваши права нарушены, вам необходимо будет подготовить претензию и направить ее продавцу, с целью попробовать решить проблему в досудебном порядке, а если это не удается, то необходимо подготовить исковое заявление и направить его в суд.

Как вернуть квартиру, которая приобретена в ипотеку?

Вернуть деньги за квартиру которая приобретена в ипотеку вполне реально, но в такой ситуации придется решать вопрос с банком где вы оформили ипотеку, а не с продавцом. Здесь можно вернуть как уже вложенные деньги, так и сумму которую вы уже успели оплатить по ипотеке и есть два варианта:

  1. Заключение договора об отступном;
  2. Заключение договора на возврат квартиры с банком.

Для возврата квартиры можно пойти простым путем и заключить с банком соглашение об обращении взыскания на объект недвижимого имущества находящийся в залоге, без обращения в суд, такой договор заключается между залогодателем и залогодержателем, в нашем случае залогодатель это покупатель квартиры, а залогодержатель это банк. Такое соглашение заключается и заверяется у нотариуса.

В случае с отступным, между банком и должником по ипотеке подписывается дополнительное соглашение и в качестве отступного покупатель передает банку квартиру, которая у банка находится в залоге и в отношении которой был заключен договор ипотеки, так же в договоре должны быть указаны сроки возврата денежных средств их размер и дата возврата.

Я вам рассказал про общий порядок расторжения договора купли продажи квартиры и возврата денежных средств за квартиру. Каждый случай несомненно индивидуален и вы можете задать свой вопрос на сайте и получить консультацию юриста по недвижимости.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

Ларин Александр. Руководитель проекта, на данный момент практикующий специалист с общим юридическим стажем более 10 лет. Закончил МГЮА (Университет им. О. Е. Кутафина) в 2006 году. Профессиональные направления преимущественно Гражданское право, Защита прав потребителей, Тудовые споры. Автор более чем 250 статей в корпоративном блоге.

Возмещение ущерба за отказ продажи квартиры

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Как возместить ущерб после расторжения договора купли-продажи квартиры

Как возместить ущерб после расторжения договора купли-продажи квартиры. Я продала квартиру. Жильцы заехали и стали делать ремонт. Ремонт остановился на том, что в квартире остались одни голые стены. Покупатели расторгают договор по причине “нашли дешевле”. Могу ли я возместить нанесенный ущерб? И могут ли они с такой причиной расторгнуть договор?

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте, Мила. Если Вы не согласны на расторжение договора, договор можно расторгнуть только через суд. В ст.450 ГК РФ указаны условия, на основании которых возможно проводить изменения или расторжение договора как купли-продажи, так и множества других сделок. А именно действие соглашения может прекращаться только при серьезных нарушениях условий договора другой стороной или в некоторых иных случаях, что предусмотрены законом или непосредственно договором.

Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб. Другими словами, если продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки. К таким нарушениям, к примеру, можно отнести:
Отказ от оплаты. Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но продавец так и не получил оплату за квартиру.
Отказ от выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета. Данное обязательство, естественно, может нарушаться только со стороны продавца.

Досудебный порядок
Как уже было указано, расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию, не обращаясь в судебные инстанции. Более того, подать иск о расторжении договора купли-продажи можно только после получения отказа от второго участника сделки. Если он откажется от отмены договора, тогда можно обращаться в суд. На ответ у другой стороны есть срок 30 дней, если в договоре не было указано другое время. Если ответа не последует или вы получите отказ, придется только судиться.

Добрый день. Как быть с нанесенным ущербом? Квартира уже не в том состоянии и естественно цена у нее ниже.

Мила, Вы можете подать исковое заявление о возмещении ущерба. Будите расторгать договор?

ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков

Позиции высших судов по ст. 15 ГК РФ >>>

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества(реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено(упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Ольга, я не хочу расторгать договор. Мне конечно хочется обойтись без судов. Но, покупатели грозятся о расторжении. 1. Оплата по сертификату материнского капитала. Деньги мне еще не пришли. Еще нужно ждать месяц пока будет перечисление. Они нарушают все сроки по договору. 2. Покупатели нашли жилье дешевле и хотят расторгнуть сделку. Я с их решением не согласна. 3. В квартире они живут месяц и делают ремонт. На данный момент в квартире одна коробка (нет ни какого ремонта, ни полов ни обоев и тд). Продавалась квартира с ремонтом и была пригодна к проживанию. Если они будут подавать иск о расторжении, я хочу подать встречный иск о возмещении ущерба. Как материального, так и морального. Как Вы думаете Суд рассмотрит мой иск положительно?

Мила, Ваш иск примут, а вот иск с формулировкой «нашли дешевле» врядли. Нет такого основания для расторжения договора, тем более если договор прошёл госрегистрацию.

Читайте также:  Разъяснение статей ГПК РФ

Ольга, спасибо большое за Ваше внимание и ответы! Еще вопрос. Если договор купли-продажи был без передаточного акта, но в договоре было прописано, что покупатель видел квартиру,она его устроила и претензий он не имеет и в связи с этим передаточный акт не заключался. Может продавец подать иск о том, что его не устраивает состояние квартиры (например плохой пол, окна и тд) и по этим объяснениям (причинам) суд расторгнет договор?

Мила, если в договоре купли-продажи указано, что покупатель квартиру видел и договор подписал, значит состояние квартиры покупателя устроило и с этой предьявить претензии будет сложно.

Ольга, еще раз большое спасибо. Очередной вопрос. Может ли покупатель, без веских причин, аннулировать заявление в ПФР на распоряжение средствами материнского капитала? Нужно ли для этого что то предоставлять в ПФР (например, судебное решение о расторжении сделки)? И могу ли я как то себя обезопасить от этого действия покупателя?

Мила, аннулировать заявление в ПФР может только тот кто его подавал, т.е. владелец сертификата и надо это делать до того как будут переведены деньги. У владельца сертефеката есть 2 месяца пока идут деньги.

Ольга, да покупатель владелец сертификата. То, есть получается интересы продавца в ПФР ни каким образом не защищены? Ведь заключен договор, зарегистрирован в гос. палате. И продавец ждет свои законные деньги за продажу квартиры, а ПФР просто без обоснований берет по простому желанию покупателя (владельца сертификата) может приостановить перечисление? И нет ни каких защит у продавца от таких деяний покупателя?

Мила, к сожалению, в этом вопросе так, но об этом мало кто знает.

Огромное спасибо за помощь. Если продавец женщина, не замужем и имеет малолетнего ребенка 8 лет, это будет являться смягчающим обстоятельством в суде при рассмотрении нашего дела? (она будет подавать на расторжение договора, а я буду против потому, что причин для этого не вижу) И еще если сделка была проведена с учетом материнского капитала, нужно ли решение опеки в этом вопросе?

Мила, для суда нужны будут более веские аргументы. В данном случае интересы только Вашей дочери затрагиваются, поэтому опека врядли чем-то поможет. Вы можете подать возражение на ее иск.

Статья 149. Действия сторон при подготовке дела к судебному разбирательству
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 14][Статья 149]
1. При подготовке дела к судебному разбирательству истец или его представитель:
1) передает ответчику копии доказательств, обосновывающих фактические основания иска;
2) заявляет перед судьей ходатайства об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно без помощи суда.
2. Ответчик или его представитель:
1) уточняет исковые требования истца и фактические основания этих требований;
2) представляет истцу или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований;
3) передает истцу или его представителю и судье доказательства, обосновывающие возражения относительно иска;
4) заявляет перед судьей ходатайства об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно без помощи суда.

Ольга, я Вас похоже запутала. Я продавец, покупатели женщина с дочкой 8 лет и совершеннолетним сыном покупают квартиру по мат капиталу по 1/3 доли каждому. И меня сейчас интересует, как защитить интересы меня, то есть продавца. Если, я в суде докажу, что мне был нанесен материальный и моральный вред в связи с тем, что они не выполнили договорные обязательства (не оплатили сумму указанную в договоре, нарушили все сроки договора) и мне приходиться расторгать договор, но квартира уже не пригодна для жилья, то каком размере я могу запросить сумму морального вреда?

Мила, в абз.2 ст.151 закреплено, что «при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред» (абз.2 ст.151 ГК РФ). Положения ст.151 дополняются п.2 ст.1101 ГК РФ: размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости (п.2 ст.1101 ГК РФ).

И еще, Мила. Покупатель не хочет покупать квартиру, значит договор должен расторгать покупатель, Вы же не хотите расторгать договор, вот этого и придерживайтесь. Конкретно сумму я назвать Вам сейчас не смогу, надо знать стоимость квартиры и ремонта, если таковой имел место быть.

Ольга, я Вас поняла. Спасибо большое за советы. У меня есть расписка, где покупатель прописывает все свои не выполненные обязательства и прописывает, что она должна выполнить. Она подписана с двух сторон: ей с датой когда она ее писала и мной, что я ознакомлена. Расписка нотариально не заверена. Будет ли данная расписка рассмотрена в суде?

Да, Мила. Расписка будет иметь силу в суде, но большую силу будет иметь подписанный и прошедший госрегистрацию договор купли-продажи.

Ольга, если у покупателей есть свидетельство на регистрацию имущества с обременением, нет прописки в данной квартире, могу ли я их выселить на время всех судебных дел, так как по условиям договора квартира у меня в залоге до полного расчета за данную покупку и я до сих пор там прописана, опять же по условиям договора?

Мила, нет не можете выселить. Это уже не Ваша квартира.

Ольга, значит с момента получения ими свидельства все ком платежи и другие вопросы касаемые квартиры (затопили соседей и тд) все уже принадлежит им?

Да, Мила. Все правильно. Теперь за содержание квартиры отвечают они.

Ольга, если покупатели аннулируют заявления о распоряжении средствами материнского капитала я смогу как то повлиять на ПФР для возобновления оплаты по договору? Или это все уже будет решаться через суд? Суд сможет обязать ПФР перечислить мне сумму указанную в договоре?

Мила, вот ссылка на решение суда, посмотрите:

Ольга, доброе утро. Скажите, пожалуйста, что такое срок исковой давности договора купли -продажи 3 года?

Доброе утро, Мила. Срок исковой давности-это срок по истечении, которого иск о расторжении договора купли-продажи суд не примит к рассмотрению в связи с истечением срока давности.

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 196 ГК РФ >>>

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии состатьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
(п. 2 в ред. Федерального закона от 02.11.2013 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Ольга, после подачи заявления на распоряжение средствами материнского капитала, владельцу сертификата, после проверки документов приходит уведомление о удовлетворительном рассмотрении документов. В чем суть этого уведомления? Если владелец сертификата не получит это уведомление, в связи с изменяем места жительства, чем это грозит? (продлением срока перечисления денег, отказе перечисления и тд)

Мила, Не позднее, чем через пять дней с даты вынесения соответствующего решения Территориальный орган ПФ РФ направляет лицу, подавшему заявление о распоряжении средствами материнского капитала, уведомление об удовлетворении или отказе в удовлетворении его заявления.

В случае отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала в соответствующем уведомлении излагаются основания, в соответствии с которыми территориальным органом ПФ РФ было принято такое решение.
Уведомление заявителей производится территориальным органом Пенсионного фонда РФ в форме, обеспечивающей возможность подтверждения факта уведомления.
Решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в установленном порядке в суд.
(ст. 8 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Ольга, если покупатель пропал и мне не известно о состоянии дела данного заявления. Что я могу сделать? (позвонить в ПФР, написать какой то запрос и тд)

Мила, я не поняла, как пропал?

Ольга, не отвечает на звонок. То есть я не знаю получила она уведомление или нет? И что там изложено. Может там отказ и нужно выполнить перечень процедур для удовлетворения заявления. Я хочу просто узнать все ли в порядке и придут ли мне деньги в срок. С момента подачи заявления прошло 37 дней.

Мила, кроме неё Вам на этот вопрос никто не ответит. Я не думаю, что ПФ имеет право разглашать такие сведения. Вы посторонний человек.

Ольга, я с Вами не соглашусь. Какой же я чужой человек? Я продала квартиру, у меня нет ни квартиры ни денег. Ну это уже не к Вам!))

Мила, с самого начала Вы писали другое, что они делают там ремонт. Они по договору купли-продажи деньги Вам передали или нет?

Ольга, вот как все происходит. Я продаю квартиру за материнский капитал. Покупатели женщина с 2-мя детьми (сыну 22 года, дочери 8 лет). Оформляют по 1/3 доли. 10 июня нами в гос. регистрации были получены документы о регистрации прав (мои погашены, а им выдали свидетельства на гос. регистрацию права с обременением). 14 июня ими было подано заявление о распоряжении средствами материнского капитала по нашему зарегистрированному договору. 18 июня они заехали в квартиру без права регистрации по месту жительства. В квартире до сих пор прописана я. Это все оговорено в договоре. И сейчас они делают капитальный ремонт. Что в договоре не оговорено. Мне каждый день грозятся, что аннулируют заявление и расторгнут договор (то эл.счетчик старый, то вода из крана плохая, то нашли дешевле квартиру и тд.). В договоре прописано, что квартира ими осмотрена и претензий они к продавцу не имеют. На сегодняшний день прошло 37 дней после подачи заявления и ПФР должны дать ответ (уведомить) о рассмотрении заявления (удовлетворительный или отказ). Владелец сертификата мне не дает нормального и точного ответа какое решение приняли в ПФР (то ей некогда, то она живет в другом месте и уведомление получить не может и тд) Теперь она просто не отвечает. Я переживаю получу ли я деньги. И для этого мне нужно узнать решение ПФР. Может она аннулировала заявление, а я и не знаю. Может, что то не так в документах и ПФР дал отказ.

По итогам проведенной проверки орган может вынести решение о выдаче сертификата или отказать в его предоставлении. О содержании решения пенсионного органа заявителю сообщают в течение 5 дней с момента его принятия уполномоченным лицом.

Взыскание и возмещение реального ущерба

Возмещение реального ущерба

Продолжаем говорить о возмещении убытков. В этот раз остановимся более подробно на возмещении реального ущерба.

1. Что такое реальный ущерб и как он возникает.

Если кратко, то реальный ущерб – это один из видов убытков, наряду с упущенной выгодой .

Исходя из пункта 2 статьи 15 ГК РФ, реальный ущерб – расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества лица.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ, Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом (пункт 2 статьи 307 ГК РФ), обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В качестве иных оснований статья 8 ГК РФ («Основания возникновения гражданских прав и обязанностей») указывает: решения собраний, акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и др.

2. Что и как доказывать при взыскании реального ущерба.

При заявлении требования о возмещении реального ущерба истец столкнется с необходимостью доказывать:

а) противоправность действий (бездействия) ответчика,

б) факт причинения ущерба и его размер,

в) причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившим ущербом.

Вид и объем доказательств, которые необходимо собрать истцу, будет зависеть от того, в чем состоит причиненный ущерб – повреждено или утрачено имущество, произведены какие-либо выплаты и др.

Согласно пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

При доказывании факта и размера ущерба следует принимать во внимание также положения п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, в соответствии с которым «При рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Поэтому, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), стоимость соответствующих вещей (товаров), работ или услуг должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 Кодекса и в тех случаях, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором еще не произведены.»

Напомним, согласно п.3 ст. 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

3. Что необходимо учесть при взыскании реального ущерба?

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1 статьи 15 ГК РФ). Данную норму следует рассматривать во взаимосвязи с положениями статьи 400 ГК РФ («Ограничение размера ответственности по обязательствам»): 1. По отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность). 2. Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Читайте также:  Кадастровый номер поставлен до межевания земельного участка

Примеры ограничения законом размера ответственности должника:

а) Наследник (правопреемник) участника полного товарищества несет ответственность по обязательствам товарищества перед третьими лицами, по которым в соответствии с пунктом 2 статьи 75 ГК РФ отвечал бы выбывший участник, в пределах перешедшего к нему имущества выбывшего участника товарищества (статья 78 ГК РФ).

б) В соответствии со статьей 354 Кодекса торгового мореплавания, ограничивается ответственность судовладельца и спасателя по требованиям, предусмотренным статьей 355 КТМ.

в) Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. Пример «штрафной неустойки» содержится в п.6. статьи 17 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ: в случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Обращаем внимание, что проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) всегда носят зачетный характер, то есть убытки взыскиваются только в части, не покрытой суммой этих процентов (п. 2 ст. 395 ГК РФ, п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГК РФ).

4. Некоторые выдержки из судебной практики для иллюстрации вышеизложенных положений.

1) Недоказанность причинно-следственной связи при взыскании ущерба. Суд отменил принятые по делу судебные решения в части взыскания с покупателя-должника денежных средств в возмещение реального ущерба и упущенной выгоды по договору репо, указав, что продавец-кредитор не доказал возникновение убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательств по возврату ценных бумаг ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 февраля 2013 г. N 13893/12) .

2) Требование о возмещении убытков, причиненных истцу в связи с ненадлежащим хранением имущества, изъятого федеральным органом исполнительной власти, удовлетворено, поскольку передача такого имущества указанным органом на хранение третьему лицу не освобождает Российскую Федерацию от ответственности за убытки, причиненные вследствие необеспечения федеральным органом исполнительной власти надлежащего хранения изъятого имущества. При этом реальный ущерб рассчитан истцом как разница между закупочной ценой и ценой фактической реализации испорченных овощей, а упущенная выгода – исходя из цены реализации овощей надлежащего качества, существующей на рынке, за вычетом закупочной цены овощей и транспортно-заготовительских расходов (Из Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 мая 2011 г. N 145 ).

3) На основании части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд установил, что повреждение имущества истца произошло вследствие аварии на трубопроводе системы холодного водоснабжения. При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил иск Общества, взыскав в его пользу с домоуправляющей компании 160 489 рублей 06 копеек реального ущерба и 87 405 рублей 69 копеек упущенной выгоды ( Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 марта 2014 г. N Ф01-13568/13 по делу N А43-7800/2013 ).

4) Судами не дана должная оценка доводам ответчика относительно причинной связи между действиями ответчика и наступлением последствий в виде причинения вреда истцу. Из Технического заключения следует, что в качестве причины столкновения тепловоза с вагонами, повлекшего возникновение ущерба у истца, указано наличие нарушений не только в действиях (бездействиях) ответчика, но также и заказчика, который по условиям заключенного с ответчиком договора обязуется давать ответчику указания по использованию тепловоза. При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными, в связи с чем, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения заявленных требований по заявленным основаниям, установления фактических обстоятельств дела, исследования и оценки представленных по делу доказательств. ( Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2014 г. N Ф05-1704/14 по делу N А40-87016/2013 ).

5) Ссылка заявителя кассационной жалобы в лице конкурсного управляющего на невозможность определения размера убытков ввиду того, что договор, заключенный с участником долевого строительства, не был расторгнут, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку положения Закона о банкротстве не содержат запрета на определение размера убытков в виде реального ущерба и в том случае, если участник строительства не отказался от исполнения договора. Кроме того, в ст. 201.6 Закона о банкротстве внесены изменения, с учетом которых участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве. Все это в совокупности свидетельствует о том, что наличие у участника строительства требований о передаче жилых помещений и наличие нерасторгнутого договора долевого участия в строительстве не является препятствием для установления размера убытков в виде реального ущерба. ( Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф09-3448/12 по делу N А50-14741/2010 ).

Аванс за квартиру — чем отличается от задатка, можно ли вернуть, если передумали покупать?

При покупке квартиры от вас могут потребовать внести определенный денежный взнос в качестве предоплаты. После ознакомления с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверки паспортов собственников необходимо составить предварительный договор. В нем прописываются все условия покупки квартиры, из которых основными являются цена и порядок расчетов.

После составления договора необходимо внести предоплату в качестве гарантий выполнения договорных условий и подтверждения серьезности ваших намерений. Это может быть аванс или задаток.

Отличие от задатка

Аванс и Задаток – это определенная денежная сумма, которую вносит покупатель собственнику жилья в счет оплаты за покупаемый объект. Документы составляются в письменной форме на бумаге и служат дополнением к предварительному договору.

  • Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
  • Задаток – это определенные финансовые обязательства участников сделки. В случае срыва сделки виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ).

Понятие аванса и задатка. В чем отличие между авансом от задатка рассмотрено в данном видео:

Основная причина возникновения проблем с возвращением аванса

При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.

Если продавец передумал продавать квартиру, то он возвращает всю сумму покупателю. При этом он не обязан объяснять причину своего отказа от покупки. Однако, продавец может отказать и в возврате аванса, мотивируя это тем, что он внес эту сумму в качестве предоплаты за другую квартиру.

Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.

Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.

Возвращение при срыве сделки покупателем

Если сделка не состоялась по вашей вине и вы хотите вернуть авансовый платеж, то обращаетесь с просьбой о возврате к собственнику квартиры. Продавец возвращает деньги в добровольном порядке, и все предварительные договоренности и соглашения разрываются. В этом случае каждый участник остается при своих интересах.

Однако продавец может не возвращать аванс и не выдавать документы, мотивируя это тем, что раз вы внесли деньги, то обязаны купить квартиру. В этом случае необходимо направить письменное уведомление с просьбой вернуть аванс.

Если это не помогает, то составляется исковое заявление в судебные органы по месту своей регистрации или регистрации собственника квартиры. К заявлению прикладываются копии всех документов:

  • предварительный договор;
  • договор аванса;
  • расписка;
  • уведомление или отметка о вручении данного требования.

Бывают ситуации, когда продавец намеренно включает пункт о невозврате аванса в случае отказа от покупки квартиры. Фишка такого договора в том, что обязательства накладываются только на покупателя, а собственник не несет ответственности за срыв сделки. Если вы обращаетесь в суд, то в этом случае можете проиграть дело, так как сами подписались под соглашением.

Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.

Как вернуть у риэлтора или агентства недвижимости?

Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.

В этом случае вы будете иметь дело с риэлторами, которые составят предварительный договор и договор аванса. После подписания, вносится определенная денежная сумма в качестве предоплаты и директор агентства берет ее под расписку на временное хранение.

Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.

При подписании такого соглашения агентство недвижимости не несет ответственности за срыв сделки и в случае отказа собственника продавать квартиру вернет вам всю сумму. При отказе нужно написать претензию.

Тем не менее, если вы передумали покупать квартиру и хотели бы вернуть внесенную сумму, то можете обратиться с исковым заявлением в суд. Авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В этом случае вы можете рассчитывать на положительный исход дела, но лучше заранее все обдумать, прежде чем подписывать документы и вносить деньги.

Можете ли вы вернуть по расписке?

Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:

  1. данные участников сделки;
  2. данные об объекте (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер);
  3. стоимость;
  4. вносимая сумма.

После составления расписки собственник ставит свою подпись, тем самым подтверждая, что он получил определенную денежную сумму. У вас на руках остается расписка, а у продавца деньги.

Внесение аванса по расписке не накладывает на участников сделки материальных обязательств. Расписка пишется от руки собственником квартиры и является аналогом авансового платежа. Если он передумал продавать квартиру, то возвращает всю денежную сумму.

Покупатель также может отказаться от приобретения недвижимости и потребовать вернуть всю сумму. В этом случае собственник возвращает вам деньги в обмен на расписку. Если продавец отказывается вернуть деньги, то процедура возврата аналогична при внесении аванса.

Исковое заявление о возврате

Если сделка не состоялась, то можно потребовать возвращения аванса в полном объеме. В случае отказа необходимо направить требование возврата телеграммой или письмом с уведомлением. После чего составить исковое заявление в суд по месту прописки и приложить копии документов на основании которых затребован возврат денежной суммы, а именно:

  • копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
  • предварительный договор и авансовый платеж (копии);
  • расписка в получении денег (копия);
  • уведомление письмом или телеграммой;
  • исковое заявление (копия);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (копия).

В образце искового заявления о возврате указывается:

  1. наименование суда, в который вы обращаетесь;
  2. сведения об истце и ответчике;
  3. детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
  4. предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
  5. сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).

В каких случаях не возвращается?

Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.

Аванс не возвращается в том случае, если в договоре прописываются условия, при которых он остается у продавца (штраф, моральный ущерб при отказе от покупки и т.д.), нет — в остальных.

Тем не менее авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Предоплата не возвращается, если она оформлена задатком. В этом случае, если сделка срывается по вашей вине, то вернуть денежные средства вы не сможете (статья 381 п.2 ГК РФ). Можно оформить претензию на возврат по образцу.

При подписании договоров будьте внимательны и обращайте внимание на условия сделки. Если вы ни разу не сталкивались с покупкой квартиры и оформлением документов, то обратитесь к риэлтору или юристу. Он проконсультирует вас, поможет составить необходимые документы и доведет до регистрационной палаты.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию