Установление границ купленного земельного участка

Процедура установления границ земельного участка

Сегодня ни один земельный участок без проведения процедуры межевания не может стать объектом кадастрового учета, чьей-либо собственности или предметом сделок с недвижимостью.

Именно поэтому установление границ земельного участка является обязательным для всех территорий и всех субъектов, желающих подтвердить свои права на земельный надел.

Раньше земельные участки выделялись гражданам без предварительного проведения кадастровых работ, отчего до сих пор многие земли не имеют четко установленных границ расположения.

Необходимость установления границ возникает, когда появляются споры между соседями и планируется совершение сделки с землёй. Тогда для работ по межеванию земли приглашается кадастровый инженер, являющийся членом СРО кадастровых инженеров.

Что такое установление границ?

Ст. 7 ФЗ № 221 говорит о том, что единственным индивидуализирующим признаком участка земли являются его четко установленные границы. Порядок установления границ земли утверждён ст. 39 и 40 ФЗ № 221.

Если по каким-то причинам земельный участок не имеет четко установленных границ, нужно привлечь кадастрового инженера для проведения работ по межеванию. Установленные границы помогают избежать различных спорных ситуаций и дают возможность владельцу земли распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Установить границы нужно не только тогда, когда участок ранее не состоял на учете в Росреестре, но и в случае, если сведения о его границах были утрачены или стали неактуальными.

Проводит процедуру межевания комиссия по установлению границ земли во главе с инженером, который действует в рамках земельного законодательства. После межевания сведения о расположении участка и его пределах заносятся в Росреестр.

Когда кадастровый инженер заканчивает всю работу, он составляет акт установления и согласования границ земельного участка, который подписывают все участники мероприятия.

Когда требуется установление границ?

Иметь землю без четко установленных границ можно десятками лет, не заботясь о актуальных сведениях межевания. Однако рано или поздно могут произойти обстоятельства, которые заставят владельца обращаться за помощью к кадастровым инженерам для определения точных границ своего надела.

Обычно устанавливаются границы в следующих ситуациях:

  • Отчуждение земли (продажа, дарение или передача по наследству).
  • Покупка земли.
  • Раздел участка между несколькими собственниками.
  • Споры с соседями.
  • Обнаружение ошибок в кадастровых документах.
  • Строительство на участке объектов недвижимости, требующих получение разрешения.
  • Разделение или объединение участков.
  • Приватизация земли.
  • Выдел участка в натуре из коллективной собственности и др.
  • Причины установления границ земли у каждого владельца могут быть свои. Никакие сделки без определения точных границ земли проводить нельзя. Они будут признаны незаконными и отменены.

    Если собственник купил землю, межевание которой было проведено много лет назад, нужно будет актуализировать данные путём проведения новых кадастровых работ.

    Кадастровый инженер не может допускать ошибки в своих измерениях. На подобные действия ему может грозить имущественная или административная ответственность.

    Как может проводиться межевание?

    Существует два варианта установления границ спорного земельного участка на территории:

    1. Установление границ земельного участка по фактическому пользованию.
    2. Установление границ земельного участка в судебном порядке.

    Если есть возможность определить границ земли на местности без наличия претензий на участок со стороны других лиц, например, соседей, границы устанавливаются по фактическому пользованию.

    Когда земля становится предметом спора, а заинтересованные лица не могут договориться о границах земли, дело переходит на рассмотрение в суд.

    Если появляется возможность договориться с соседями прямо в процессе рассмотрения иска судом, можно заключить мировое соглашение. Судья его утвердит и своим решением обяжет стороны исполнять положения мирового соглашения.

    Фактическое пользование

    По фактическому пользованию определить границы участка можно только при отсутствии разногласий между заинтересованными лицами. Для этого уведомляются о проведении процедуры все заинтересованные собственники.

    Процесс установления границ в этом случае выглядит следующим образом:

    • пределы земельных участков закрепляются при помощи колышек, заборов или межевых знаков;
    • когда все согласны с границами, собственники обращаются в специализированную организацию и заказывают у инженера план межевания;
    • кадастровый инженер на местности закрепляет координаты наделов, вносит данные в документы;
    • после визированиях акта оформляется план межевания с указанием точных границ участков.

    Если собственники соседних участков не могут договориться о границах наделов, они обязаны обратиться в суд.

    Судебное разбирательство

    Если мирно договориться о границах участка не получается, в суд подаётся иск об установлении границ земельного участка. Исковое заявление может подать любой участник межевания. Другие участники, в свою очередь, могут подать в тот же суд встречный иск с предъявлением противоположных требований.

    Обычно такие споры рассматривают районные суды по месту расположения земельных наделов. Чаще всего такие иски подаются от соседей, когда, к примеру, устанавливается новый забор на часть чужой территории.

    В судебном заседании помимо собственника участка земли и его соседей должен участвовать кадастровый инженер, проводящий работы по межеванию земли.

    Иск должен быть подан в письменной форме с указанием своей позиции в том количестве экземпляров, в каком планируется участие заинтересованных лиц.

    К иску следует приложить следующие документы:

    • документы на все находящиеся на земле объекты недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарения, завещание);
    • выписка из ЕГРН или договор аренды, по которому гражданин является временным владельцем земли;
    • техническая документация;
    • заключение кадастрового инженера;
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Это спор неимущественного характера, поэтому государственная пошлина рассчитывается, исходя из размера цены иска, то есть стоимости земельного участка по данным оценки.

    Право собственности не имеет срока давности, поэтому обратиться в суд с иском по установлению границ владелец участка может в любое время после того, как он узнает о самовольном захвате части его территории.

    По окончании рассмотрения спора выносится решение суда об установлении местоположения границ земельного участка. Если сосед самовольно установил на чужом участке забор, ему придётся его снести. Заинтересованные лица будут иметь право обжаловать решение суда, если будут иметь основания считать его несправедливым или незаконным.

    Правила установления границ надела

    Установление границ земельных участков при проведении межевания регламентировано ФЗ № 221, ФЗ № 218 и ЗК РФ.

    Следующим образом выглядят общие правила установления границ земли:

  • Изменение площади земли после установления новых границ не может превышать 10% от первоначальной площади при отсутствии претензий со стороны третьих лиц.
  • Если в отношении конкретного лица принято предварительное решение о предоставлении земли в пользование, оно обязано организовать и самостоятельно оплатить все связанные с этим межевые работы.
  • Новые границы должны быть нанесены на графическую часть межевого плана надела.
  • Если новые границы земли превышают 10% от первоначальной площади, и есть претензии со стороны соседей, дело решается только через суд.

    Примеры из судебной практики

    В 2020 году не уменьшается число судебных споров по земельным вопросам, особенно между соседями смежных наделов. Частный сектор с каждым годом все больше и больше развивается и застраивается, отчего растёт и число земельных конфликтов.

    Судебная практика обычно основана на следующих противоречиях:

  • несоответствие фактических границ и тех, что указаны в межевом плане;
  • несоблюдение строительных и прочих мер безопасности при возведении объектов недвижимости на земле;
  • дезинформация новых собственников земли соседями;
  • несогласованная застройка земли, находящейся не в собственности;
  • нарушение правил предоставления земли в пользование;
  • самовольное перенесение границ земли.
  • Верховный суд РФ в 2017 году дал четкие разъяснения относительно того, как нужно рассматривать подобные земельные споры. Удовлетворить иск соседа об изменении границ участка можно только тогда, когда установлено отсутствие согласования границ участка смежными собственниками.

    Если в процессе межевания все они были согласны с проведёнными работами, значит работа кадастрового инженера выполнена правильно и без ошибок. Отменять такие установленные границы суд не будет.

    В рамках рассмотрения спора суды часто для установления истины назначают проведение судебно-технической и землеустроительной экспертизы. При этом судом учитывается длительность землепользования спорным земельным участком.

    Иногда заинтересованные лица пытаются признать через суд недействительным акт согласования границ земельного участка. Однако суды отказывают в удовлетворении таких заявлений на том основании, что акт сам по себе по сути не создаёт для истца каких-либо прав или обязанностей.

    Земельные участки в стране должны иметь четко установленные границы своего расположения, зафиксированные в документах на землю. Без установленных границ земля не может быть объектом сделок или полноправной собственностью ее владельца.

    При наличии споров и претензий на землю со стороны третьих лиц вопрос об установлении границ земельного участка решается исключительно через суд.

    Как правильно определить границы земельного участка в России?

    В нашей статье пойдет речь об определении границ между земельными участками в Российской Федерации.

    Мы подробно распишем значение и важность данного процесса, о случаях, когда межевание применяется, о способах определения границ между участками, а также о ситуациях, когда были обнаружены несоответствия в границах.

    • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
    • +7 (499) 110-86-72 –Москва
    • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

    Что такое определение земельных границ и когда его применяют?

    Определение границ участков земли называется межеванием.

    Данный процесс включает в себя не только установление, изменение или уточнение земельных границ между разными участками, но и подготовку правильных чертежей участка земли (межевого плана), а также установку межевых знаков, которые и фиксируют официальные границы между разными участками.

    Согласно действующему законодательству, межевание входит в кадастровую деятельность, а значит – является более узким понятием.

    Определением границ земельных участков могут заниматься лишь официально дипломированные и подготовленные специалисты – кадастровые инженеры. Каждый такой специалист обладает квалификационным аттестатом и имеет право на проведение кадастровых работ. Не стоит самовольно устанавливать или менять границы между участками, так как это может привести к земельным спорам с соседями по участку.

    При установке на учет своего земельного участка вы должны предоставить в Росреестр межевой план, который можете получить от кадастрового инженера лишь после проведения процедуры определения границ земельного участка.

    Так межевание границ проводится при образовании новых участков земли, которые ранее состояли на государственном или муниципальном учете – при приватизации, сдачи в аренду, представлении в бессрочное или безвозмездное пользование и т.д.

    Межевание земли также проводится перед разделами земельного участка, при вычете земельной доли (долевая собственность), при объединении долей, при перераспределении или перед куплей-продажей, сдачей в аренду частному лицу.

    Чаще всего межевание используется при решении земельных споров между собственниками участков, ведь перед продажей, сдачей в аренду или покупкой участка каждый разумный человек сначала уточнит, являются ли границы между участками земли, зафиксированными или спорными.

    Мало кто хочет покупать участок земли, за который потом еще придется судиться с соседями, чтобы установить точные границы, ведь это сулит новые финансовые издержки.

    Перед проведением определения границ между участками важно уточнить ряд нюансов, которые связанные с законодательством, чтобы в дальнейшем процесс прошел успешно:

    • На какой территории расположен участок земли?
    • Являются ли границы между участками границами общего использования?
    • Имеются ли судебные споры между соседями по участку земли?
    • Особенности, которые связанны с наследованием земельных участков и долевой собственностью.
    • Имел ли место самозахват участка или самовольное изменение границ собственником или одним из соседей?

    Способы определения границ между участками

    Самостоятельно

    В иных случаях самостоятельное проведение такой манипуляции с землей может привести к длительным земельными спорами с соседями и судебным издержкам.

    Для самостоятельного проведения такой процедуры вам нужно заблаговременно уведомить всех заинтересованных лиц и установить условные границы между вашими участками.

    Границы закрепляют при помощи межевых знаках, но чаще всего на практике вместо межевых знаков используются и колышки или заборы. Если каждую из сторон эти границы устраивают – вам нужно обратиться в землеустроительную фирму и заказать проведение межевания у кадастрового инженера. На месте инженер проведет необходимое закрепление и впишет данные в документы.

    После того, как все заинтересованные лица подпишут акт согласия на установление границ, будет оформлен межевой план, в котором не только укажут новые точные границы, но и фактическую площадь земельного участка.

    Останется лишь подать необходимые документы в Росреестр для государственной регистрации.

    Подобный способ действителен лишь в случае наличия дружественных отношений с соседями, в противном случае самозахват территории вызовет лишь споры и негодование, что в дальнейшем скажется и на лишних финансовых тратах, и на судебных тяжбах.

    При помощи кадастрового номера

    Чаще всего эти границы пролегают по линии соприкосновения между двумя соседними участками земли. Проще всего уточнить площадь и границы, заглянув в кадастровый паспорт участка, если на месте не было самозахватов земли или самовольного изменения границ, конечно.

    Для определения границ земли по кадастровому номеру вам нужно заглянуть в один из документов – кадастровый план земли. Кадастровый паспорт разделен на пять частей и содержит в себе все основные сведения, связанные с конкретным участком земли.

    • Первая часть кадастрового плана вмещает в себя информацию о номере участка земли в кадастровом учете, о местоположении, площади, об границах участка, а также о дате создания плана, внесении в него основной информации, об органе, который проводил кадастровые работы и т.д.
    • Вторая часть документа посвящена схематическому изображению реальной территории и подробное описание официальных границ участка земли.
    • В третьей указана информация об участках-соседях, а также о местоположении земельного надела.
    • Четвертая и пятая часть плана заполняется лишь в том случае, если на момент проведения кадастровых работ она была озвучена и официально закреплена в документе.
    • В четвертой части описывается планирование об разделении земли, если собственник собирается поделить участок на отдельно взятые части с подробным описанием каждой из частей.
    • Пятая часть, заключительная, посвящена схеме, которая позволяет воочию представить себе земельный участок и его местоположение.

    В кадастровом плане описана вся нужная информация для определения границ и проведения в дальнейшем сделок с этим участком.

    Если на участке не проводилось межевание

    Определение границ участка земли в случае, когда ранее не проводилось межевание, проводится при помощи заборов или других импровизированных межевых знаков.

    Теоретически процедура проведения такого определения границ не является сложной, но практически чаще всего все усложняется. По причине того, что сама процедура включает в себя не только измерение и уточнение точных координат границ, но и запрос нужных сведений у государственных органов о границах участков соседей. Это делается для того, чтобы избежать возникновения промежутков между участками или же случайного захвата чужих официальных границ.

    Также как и в случае других методов, такой способ определения границ действенен при отсутствии серьезных земельных споров с соседями.

    Межевание было проведено

    Если ранее между соседями по участкам было оговорено проведение межевания границ, и процедура увенчалась успехом, то координаты всех границ будут находиться в кадастровых документах конкретных участков земли.

    Не редко процедура определения границ после межевания может плавно перейти в процедуру по восстановлению границ на местности – вынос в натуру.

    Вынос в натуру – часть межевания земли, который подразумевает закрепление и определение поворотных точек границ земли, исходя из данных, которые находятся в кадастровых документах.

    При покупке земли кроме основных документов также потребуются дополнительные. Подробнее об этом читайте здесь.

    Некоторые категории населения имеют право вернуть 13% налога при совершении сделки купли-продажи. Узнайте об этом из нашей статьи.

    Если были обнаружены несоответствия

    Если участки-соседи не находятся на кадастровом учете у государства, то большую часть земельных споров в таком случае можно решить при оформлении и подписании акта согласования границ.

    Читайте также:  Законность сдачи внаем комнаты в коммунальной квартире

    Если же границы земельных участков уже определены и состоят на кадастровом учете, но спора не миновать, то существует несколько действенных вариантов решения возникших ситуаций:

    1. Уточнение погрешности при определении границ земельных участков
    2. Вынос земельных границ в натуру. Подобную процедуру проводит кадастровый инженер при помощи кадастровой выписки. Впоследствии на местности будет проведено ряд нужных манипуляций и установлены поворотные точки. Данный способ решения споров очень действенный, но достаточно дорогой.
    3. Проведение землеустроительной экспертизы кадастровым инженером. Экспертиза определит не только виновника смещения границ, но и даст нужные рекомендации по устранению всех причин споров. Подобный способ является одним из самых дорогостоящих.
    4. Если ни один из вышеперечисленных способов не помог, или они были проигнорированы, остается обращение в судебные инстанции. Чаще всего земельные споры в судах не обходятся без проведения землеустроительной экспертизы, и как следствие – дополнительных и больших финансовых трат. Опытные специалисты рекомендуют прежде использовать мирные способы решения споров, чтобы сэкономить на финансовой стороне вопроса.

    Таким образом, определение границ участка земли может быть довольно простым, а может затянуться на длительное время и привести к серьезным финансовым потерям всех участников споров.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

    Как происходит установление границ земельного участка

    Главным признаком любого земельного участка в России являются установленные внешние границы. Без прохождения подобной процедуры собственник может пользоваться землей, но у него нет возможности продать или подарить ее. Каким образом осуществляется процедура и что для этого требуется?

    Установление границ земельного участка

    Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, в качестве участка может быть признана только территория с определенными границами. Сведения о них должны содержаться в едином реестре недвижимости. Если собственник не проходил такую процедуру, ему необходимо выполнить установление границ земельного участка. Это позволит избежать различных неприятностей, таких как конфликтная ситуация с соседями (читайте, что делать если сосед захватил часть земельного участка) или проверяющей инстанцией. Также можно избежать возможного судебного разбирательства.

    Согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», сведения вносятся в единый реестр. Здесь систематизируются учетные данные в отношении всех объектов недвижимости. Разграничение осуществляют путем выявления координат их основных точек.

    Определение

    Установление границ представляет собой процедуру, которая требуется для постановки участка на кадастр. Работа заключается в сопоставлении с градостроительным планом, определении поворотных точек и сверке с другими объектами.

    Если замеры выполнены без нарушения требований законодательства, надел индивидуализируется и формируется в качестве полноценного недвижимого объекта. Для определения внешней границы используются географические координаты, установленный адрес и местоположение земли.

    Способы определения границ

    Узнать границы земельных участков по кадастровому номеру можно на сайте Росреестра. Если они отсутствуют, необходимо воспользоваться одним из следующих способов:

    • пригласить кадастрового инженера;
    • получить информацию через интернет на сайте Росреестра;
    • запросить сведения в местной администрации или попросить документы у соседей;
    • на основании документации, если она имеется.

    Если возникла потребность в определении границ, лучше обратиться к кадастровому инженеру. Он предоставляет свои услуги на платной основе, а по завершении работы выдает официальный акт. По завершении процедуры документы подаются в ближайший отдел Росреестра. Здесь участок внесут в единую базу объектов недвижимости и прав собственности. Ему присваивается новый кадастровый номер, а полученные сведения наносятся на карту.

    В каких ситуациях необходимо установить границы земельного участка

    Данные о границах земельного надела дают возможность определить местоположение существующего участка по отношению к смежным землям, искусственным и природным объектам. Для этого готовится межевой план. Ранее он не являлся обязательным документом. Но с 2018 года без него невозможно поставить землю на учет. Он может понадобиться в следующих ситуациях:

    • первоначальное формирование территории для последующей постановки на кадастровый учет;
    • дальнейшее использование как гражданами, так и компаниями;
    • проведение комплекса работ для установления, изменения категории и допустимого назначения земель;
    • полноценное распоряжение объектом имущества – продажа, дарение, обмен или передача по наследству (узнайте, как продать квартиру, полученную по наследству);
    • предотвращение конфликтных ситуаций с соседями;
    • в случае установленного несоответствия, если один или несколько участков еще формируются.

    Внимание! Основная цель процедуры – установить и индивидуализировать конкретную территорию, обезопасить себя от юридических споров с собственниками соседних наделов.

    Установление или первичное определение границ. Как понять, что нужно?

    Все работы на местности осуществляют частные геодезисты при помощи сертифицированного оборудования. Это важно, так как любые погрешности могут привести к большому ущербу. Они действуют на основе закона и соответствующих разрешений.

    Работы по первичному определению границ не такие простые, как это может показаться первоначально. Необходимо не только уточнить данные по конкретному участку, но и согласовать границы с соседями. Это исключит возникновение промежутков между наделами и предотвратит наложение линий.

    Существенную роль имеет первичное измерение, которое позволяет обозначить территорию. Если оно выполнено правильно, уточнение границ не приведет к конфликтам. Но важно учесть, что в соответствии со СНИП собственник должен строить дом и другие капитальные объекты на определенном расстоянии от забора.

    Процедура установления границ: к кому обращаться?

    В первую очередь, необходимо подать документы и заявление установленного образца. Далее требуется акт согласования расположения границ. Он заключается в присутствии всех соседей по участку, с наделами которых он может граничить. Действующий порядок предполагает наличие отметок о их согласии с проведением межевания.

    Выполняются следующие этапы:

    1. Подготовительный. На этом этапе происходит согласование работ и обсуждается их стоимость. Осуществляются проверка документов заказчика и подготовка проекта межевания.
    2. Геодезические работы. Участок требуется межевать на месте. Осуществляются полный замер территории, геодезическая съемка и определение границ в соответствии с представленными документами и расположением соседних наделов.
    3. Камеральные работы. Для их выполнения приглашают кадастрового инженера. Он составит план и согласует полученные сведения со сведениями из документов.

    Кадастровый инженер заранее назначает дату, когда можно забрать готовый документ. В этот день необходимо явиться и получить его. Если все в порядке, подписывается акт приема-передачи выполненных работ. О готовности документа собственнику сообщат по телефону, который он оставляет во время согласования работ.

    В результате работы можно оформить план, который необходимо предоставить в территориальный отдел Росреестра или МФЦ. Необходимо написать заявление и оплатить госпошлину.

    Кем проводится установление границ

    Чтобы запустить процесс межевания, необходимо располагать достаточным временем. Поиск компании следует начинать, когда вы будете свободны от других дел. Вся основная работа проводится на месте. Требуется присутствие следующих лиц:

    • собственника участка;
    • геодезической группы;
    • кадастрового инженера.

    Собственник предоставляет на рассмотрение документы. Так как услуга может стоить немало, важно проверить репутацию компании и наличие разрешительной документации. Если работа не будет выполнена правильно, придется платить повторно. По завершении процедуры собственнику обязаны выдать соответствующий акт.

    Необходимые документы

    Для установления границ и проверки расположения участка владелец подает заявление. Вместе с ним предоставляется следующее:

    • паспорт владельца;
    • правоустанавливающая документация на собственность;
    • акт межевания;
    • разрешение на внесение изменений в сведения ГКН;
    • ситуационный план на земельный надел;
    • доверенность и паспорт доверенного лица, если личное присутствие владельца невозможно.

    Стоимость работ

    Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.

    Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:

    • на геодезическую съемку около 10 дней;
    • на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
    • на предоставление документов – 5 дней;
    • на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.

    Если границы не установлены, чем это грозит?

    Собственники часто считают, что согласовать границы можно позднее, когда понадобится продать участок. В действительности такой шаг приведет к негативным последствиям. Появится владелец ближайшего надела, который не будет согласен с местом установки забора.

    Дело может дойти до районного суда, где будут запрошены документы на землю от обеих сторон. Если среди них нет межевого плана, правоту доказать не получится. Судья выпишет постановление на устранение нарушений. При этом он не обязан давать время на получение документов, так как отмежевать участок нужно было сразу.

    Таким образом, земли нуждаются в определении границ, которые должны совпадать с имеющимися в реестре сведениями. Это позволит избежать проблем в будущем и четко знать, где заканчивается своя территория. Процедура выполняется однократно и не требует повторения.

    Земельный участок без границ

    Земельный участок без границ – это участок с неустановленной границей и с отсутствующими координатами крайних (поворотных) точек участка. Граница любого участка должна быть отражена в данных ЕГРН и ее обязан знать владелец участка, чтобы видеть, если его права нарушаются, и не иметь проблем при продаже или сдаче в аренду.

    Основная причина, почему у участка нет четко определенных границ, – это отсутствие проведенной процедуры межевания. В результате чего в Росреестре нет конкретных сведений о границах этой земли.

    Еще одна причина отсутствия координат – «дачная амнистия». Упрощенная схема регистрации прав собственности на землю и дом разрешает не проводить процедуру межевания. В результате четких границ у участка нет. Еще один пункт, закрепленный в «дачной амнистии» – разрешение любых сделок с земельными участками, даже при отсутствии сведений о четких границах в ЕГРН.

    Как узнать, установлены ли границы?

    Все просто, даже если вы не являетесь владельцем участка. Необходимо заказать выписку “Об объекте недвижимости”. Для этого нужно знать его кадастровый номер и обратиться с заявлением в МФЦ или Росреестр. Для оформления электронной выписки можно оформить заявку на официальном сайте Росреестра. В ответном письме должно быть точные координаты поворотных точек земельного участка, если межевание проводилось, или отсутствие подобных данных, если не было процедуры межевания.

    Случаи отсутствия сведений о земельном участке в Росреестре возможны. Когда менялось законодательство (принятие Земельного кодекса РФ, федеральных законов №221 (24 июня 2007 года) и №122 (принятый 21 июня 1997 года)), кадастровые сведения о конкретной земле могли просто потеряться либо эта земля не была предметом заключения земельных сделок и у нее нет иного владельца, кроме государства.

    Последствия отсутствия границ

    Без знания координат крайних точек возможны территориальные споры с владельцами соседних участков. Сосед может расширить свои границы за счет вашей земли или, наоборот, при расширении своей территории вы можете затронуть чужую. Такие споры часто доходят до суда, а без межевания земли окончательное решение по суду невозможно.

    Когда человек решается на покупку участка без определенных границ, он должен принимать все риски. Участки без четких границ часто становятся объектом мошенничества при продаже.

    Если есть кадастровый номер без межевания, то может оказаться, что фактически занятая земля меньше, чем та, что указана в выписке из ЕГРН. Земельный налог после межевания может стать выше, т. к. участок оказался больше, чем фактически занимает владелец. Обратная ситуация – владелец занял больше территории, чем ему принадлежит по праву собственности.

    Участки с неустановленной границей в соответствии с требованиями

    В федеральном законе №221, принятом в 2007 году 24 июня, подобным образом говорится о земельных участках, которые не прошли процедуру межевания. Когда земля ставилась на учет, по определенным причинам не оказалось в Росреестре точных координат границ, ее описания и схемы участка. В этом случае Росреестр снимает с себя ответственность за сделки с подобным земельным объектом.

    В федеральном законе №221 говорится о допустимости уточнения местоположения границ участка на местности в случаях:

    • Отсутствия в Росреестре сведений о координатах характерных точек границы участка.
    • Точность координат характерных точек ниже, чем нужно по нормативу. Для земель сельхозназначения она составляет 2,5 метра, для земли населенного пункта – 0,1 метра. При переводе земли из сельхозназначения в состав земель населенного пункта требуется повторное межевание с более высокой точностью измерений.
    • Наличие в Росреестре двух координат определенной характерной точки земельного участка. Чтобы исправить ошибку в Росреестре, требуется проведение процедуры межевания.

    Сделки с земельным участком без границ

    Землю без четко установленных границ ранее можно было продать или сдать в аренду. Это относится ко всему участку полностью, а не его части.

    Чтобы продать часть участка без межевания, подписывался предварительный договор купли-продажи с перечнем условий. Главное из них – постановка на кадастровый учет и получение выписки из ЕГРН. Если нет иных указанных сроков, выполнить условия нужно было за один год. Все риски и ответственность за то, что земельный участок не отмежеван, переходили к новому собственнику земли.

    При этом было одно затруднение – это сложность при продаже. Участок не пользовался спросом у покупателей или желающих получить участок в аренду. Мало кому хочется связываться с земельным участком без границ, хотя его стоимость обычно ниже. Вдруг после проведенного межевания окажется, что фактически участок меньше по площади, чем было указано в договоре купле-продажи? Получится, что покупатель переплатил.

    Землю без межевания можно было передать другому собственнику в качестве наследства или подарка (договор дарения). И в данных случаях вся ответственность за возникшие негативные последствия лежит на новом владельце.

    Решение вопроса по новому законодательству

    В России очень много земель, чьи границы не определены или требуют уточнения.

    В 2013 году Минэкономразвития РФ предприняло попытку принятия закона о массовых кадастровых работах. Также предполагалось, что с 2018 года все сделки с земельными участками будут запрещены, если у них нет четких границ, определенных при межевании. До рассмотрения в Госдуме проект не дошел в силу нескольких причин:

    • нет условий и ресурсов для повсеместных кадастровых работ;
    • небольшой переходный период;
    • слабая осведомленность граждан РФ об изменениях в законодательстве.

    В письме Минэкономразвития от 22 декабря 2016 года говорилось о том, чтобы не оформлять право собственности на землю покупателю, пока он не проведет межевание земельного участка согласно требованиям закона.

    По прежнему закону в государственной регистрации может быть отказано, если участок не имеет четких границ, но в то же время приводится большой список исключений (земли ЛПХ, ИЖС, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства). Это значит, что сделки с подобными участками распространены.

    На сегодняшний день Росреестр в праве приостановить регистрацию права собственности, если гражданин обратится с заявлением о регистрации права без одновременного кадастрового учета. Для постановки на кадастровый учет обязательна процедура установления границ. Собственнику земли придется провести процедуру межевания, даже если суд принял его сторону. Отсутствие границ земельного участка уменьшает возможности распоряжаться приобретенной землей.

    Как будет меняться законодательство в отношении земель «без границ», станет известно со временем. Сейчас видна тенденция к обязательному установлению четко обозначенных координат характерных точек участка. Сегодня сделки с землей без обязательного межевания проводить сложнее.

    Как установить границы земельного участка — информация для владельцев и пользователей

    Здравствуйте. В этой статье я распишу как установить границы только того участка, который хоть и стоит на кадастровом учете в ЕГРН (как это узнать), но в кадастре нет его границ. Инструкция подходит для любого участка — ИЖС, ЛПХ, дачного, садового и т.п.

    Читайте также:  Можно ли уменьшить размер взыскиваемых с меня пени и расходы на адвоката

    Для начала узнайте есть ли на кадастровой карте границы нужного вам участка — онлайн способ. Ведь инструкция на этой странице подходит, если в кадастровом учете нет четких границ и их нужно установить. Если границы в кадастровом учете есть, то их устанавливать не надо, но можно уточнить на местности.

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Участок на карте не отображается

    Границы его не установлены

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Шаг №1 — Собрать документы

    Чтобы установить границы, у собственникам/пользователя участка должны быть на руках два важных документа. А именно:

      Правоустанавливающий документ на участок;

    Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (как получить), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности.

    Образцы правоустанавливающих документов ↔

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка. Иногда на таких планах даже имеются координаты границ участка, а именно его углов (поворотных точек).

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    Если у владельца участка нет одного из этих документов, нужно запросить сведения из ГФДЗ (инструкция ниже). Даже если оба документа на руках, все равно стоит обратиться в ГФДЗ. Лишние документы на участок никогда не помешают при установлении границ.

    Запросить сведения об участке в Государственном фонде данных Росреестра

    ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

    В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д. Иногда бывает, что в этих документах даже есть координаты границ участка.

    К сожалению, в ГФДЗ не всегда имеются какие-либо документы. На моей практике такое бывает в 40% случаях. Но я все равно всегда советую запрашивать сведения, хуже не будет.

    Куда обращаться и как запросить сведения

    Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно придется к нему обращаться для заказа межевания (шаг №2).

    Владельцам/пользователям участка нужно подать заявление в отдел Росреестра (заявление о предоставлении сведений из ГФДЗ). Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и правоустанавливающий документ на участок.

    Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.

    В итоге, если у владельца участка нет одного из вышеуказанных документов и нет никаких сведений из ГФДЗ, то установить границы придется только через суд. По-другому никак.

    Шаг №2 — Заказать межевание участка

    Межевание — это кадастровые работы, в результате которых выдают межевой план (ст. 22 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости). В нашем случае это работы по установлению границ и местоположения участка. Этим занимаются кадастровые инженеры — ст. 29 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости.

    Межевание стоит от 10 — 15 тысяч рублей и оформляется примерно месяц . Инструкцию взял отсюда.

    1. Всем владельцам или пользователям участка нужно обратиться к кадастровому инженеру и подать следующие документы (копии):
      • Паспорта РФ ;
      • Правоустанавливающий документ на участок + документ, подтверждающий местоположение участка при его образовании ;
      • Сведения из ГФДЗ (если есть).

    Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ (частями по факту или полностью до выполнения), составит договор подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности) и сообщит дату приезда на участок.

    Объединение нескольких участок в один — инструкция, документы, расходы. Как выкупить часть земельного участка у соседа — для этого нужно оформить перераспределение участков.

    Советую владельцам/пользователям участка тоже присутствовать при межевании. Кадастровый инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры определит фактические координаты углов участка (поворотных точек). Обычно он делает это по забору. Ниже описано для чего это нужно. После этого уедет для проверки данных.

    Если на участке имеются какие-либо постройки (дом, гараж, баня и т.п.), то по желанию заказчика кадастровый инженер определит их местоположение, чтобы потом указать их в межевом плане. А так необязательно указывать постройки на участке при установлении границ (межевании).

    Кадастровый инженер сопоставит фактические границы с документами.

    Кадастровый инженер введет фактические координаты участка в специальную программу. И программа выдаст фактическую конфигурацию участка, его площадь и, главное, его местоположение относительно каких-либо ориентиров.

    Теперь самый важный момент. Фактическая конфигурация, площадь и местоположение участка должны совпадать с той конфигурацией, площадью и местоположением, которые указаны в документе с планом . Если все это полностью совпадает, то кадастровый инженер согласует дату, когда можно получить на руки межевой план. Но бывает и по-другому.

    На моей практике в 30% случаях фактические границы участка не совпадают с границами по документам. Особенно это касается дачных участков. Например, ниже владелец участка дал кад.инженеру схему распределения участков в СНТ. Его участок под номером 35. Кадастровый инженер измерил границы по забору и получилось так, что участок по факту был больше и одна сторона наслоилась на соседний участок.

    Фактические границы не совпадают с границами по документам

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Участок на плане распределения

    По факту он больше и наслоился на соседний

    Еще бывает, что участок по факту стал меньше или его фактическая конфигурация не соответствует плану по документам.

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Площадь по факту меньше

    Или отличается конфигурация

    Если фактические границы и площадь участка сильно не совпадают с границами по документам, то кадастровый инженер выдаст заключение о невозможности изготовления межевого плана. Потому что такой межевой план не примут на регистрацию.

    Есть небольшая допустимая погрешность в 10% по увеличению участка — пп. 32 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Но и в этом случае нет никаких гарантий. Например, в документах площадь участка 6 соток, а по факту на местности 6,5. Конечно, кадастровый инженер может составить межевой план с такой погрешностью, но только с разрешения владельцев/пользователей участка. Все-таки есть риск, что при подаче такого межевого плана для внесения границ в кадастровый учет, регистратор сделает приостановку (шаг №3). Он может посчитать, что такие границы нарушают права владельцев соседних участков.

    Несоответствия границ нужно решать с соседями. Вариантов событий в таких ситуациях очень много, вплоть до судебных разбирательств. Это тема для отдельной статьи.

    Согласование границ с соседями.

    По закону согласовать границы нужно с владельцами только тех участков, с которыми → 1) имеются общие границы → 2) у соседнего участка НЕ установлены границы в кадастре → 3) у соседа есть правоустанавливающий документ на свой участок — п. 1 и 3 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности.

    Для лучшего понимания все объясню на примере (картинка ниже). Владелец участка №1 хочет установить границы в кадастре (я нарисовал его фактическое местоположение). Согласовать границы нужно только с владельцем участка №6, т.к. у него НЕ определены границы в кадастре.

    Теперь насчет документов у соседа. Сосед должен пользоваться своим участком на основании какого-либо правоустанавливающего документа — свидетельства о собственности, выписки из ЕГРН, свидетельстве о наследстве, о бессрочном пользовании или о праве пожизненного наследуемого владения, договор аренды и т.п. Если выяснилось, что у соседа нет никакого документа на его участок, то по закону согласовывать границы с ним не нужно. Но на практике хороший кадастровый инженер все равно попросит такого соседа согласовать границы, т.к. это не будет лишним.

    Насчет наследников: если владелец соседнего участка умер, но наследники еще не оформили участок в свою собственность, то все равно требуется согласовать с ними границы — Письмо Минэкономразвития от 24 декабря 2014 года N ОГ-Д23-10528.

    Если выяснилось, что фактические границы участка немного залезают на переулок или дорогу (место общего пользования), то границы нужно согласовывать с муниципалитетом. Если участок в СНТ, то с председателем.

    Согласованием границ занимается кадастровый инженер — п. 7 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В итоге должен быть оформлен акт согласования с подписями соседей — ст. 40 Закона о кадастровой деятельности. Этот акт является частью межевого плана. Образец ниже.

    Кадастровый инженер всегда письменно оповещает соседей о необходимости согласования границ — сам передает на руки извещения или почтой. В извещении укажет дату согласования. В указанное время покажет соседям межевой план участка и попросит подписать акт согласования. Здесь бывают множество проблем.

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Акт согласования границ

    Часто бывает, что соседи отказываются подписывать акт, с ними нет связи или собственник умер, а наследники еще не оформили участок в свою собственность. В этом случае кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, то границы все равно считаются с ним согласованы. После подачи объявления кадастровому инженеру выдадут на руки один экземпляр газеты с этим объявлением. Экземпляр газеты будет прикладываться к акту согласования, а в самом акте будет указано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации в такой-то газете и дата публикации.

    Хороший кадастровый инженер всегда старается, чтобы на акте согласования были подписи всех соседей, с которым требуется согласование. А вариантом с газетой пользуется только в крайнем случае. Я тоже не советую злоупотреблять таким вариантом, ведь тогда у соседа больше шансов отменить межевание через суд, если границы будут установлены неправильно и будут ущемлены его права.

    Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

    Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ. Переходим к следующему шагу №3.

    Шаг №3 — Внести границы участка в кадастр (ЕГРН)

    Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Подать документы может кадастровый инженер за отдельную плату. Обычно я так и советую. Если вы решите сэкономить, то читайте дальше.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

      Всем собственникам/пользователям участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Услуга по внесению изменений на кадастровый учет бесплатна. Но если площадь участка немного изменится (я писал выше про допустимую погрешность), то нужно заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Правоустанавливающий документ на участок + документ, подтверждающий местоположение участка при его образовании;
    • Межевой план на диске;
    • Акт согласования границ;
    • Квитанцию об оплате госпошлины (о ней писала выше).
  • На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о внесении изменений в кадастровый учет. Заявление нужно проверить и подписать.

    Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН, которую выдадут в конце услуги. В ней будет показан план участка и координаты его границ (поворотных точек). Стоит она 400 рублей. Образец выписки ниже.

    После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать указания границ в кадастре. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  • В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений. Если владельцы участка заказали заранее выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В самом конце выписки будет указан план участка и координаты его границ (поворотных точек). При себе иметь паспорт и расписку.
  • В течение месяца участок станет отображаться на кадастровой карте Росреестра. Для этого: 1) нажмите слева на значок «лупа»; 2) на открывшееся форме вбейте кадастровый номер и выберите его из списка; 3) нажмите на кнопку «Найти».

    Участок с установленными границами

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Границы земельного участка не установлены. Особенности законодательства

    Экономика и жизнь, №11/2017

    В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, No 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проб­лему и расскажем о причинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

    Риски возникающие в случае отсутствия установленных границ земельного участка

    Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В неко­торых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

    Читайте также:  Присоединение части дачного участка

    Если участок не прошел кадастровый учет, законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них:

    К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

    Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

    В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

    В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

    Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок. Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения, установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

    В качестве примера можно привести Определение Мос­ковского городского суда от 15.03.2016 No 4г-2095/2016 . В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

    При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный учас­ток не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

    Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу No 33-41571/2015 , в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений. При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 No 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации .

    Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

    К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

    В частности, это могут быть случаи (см. письмо Мин­экономразвития России от 19.05.2014 No ОГ-Д23-3716 ):

    • отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
    • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точнос­ти определения координат для земель определенного целевого назначения;
    • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

    Например, на практике мес­тоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

    При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельнос­ти. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

    Вместе с тем следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 No 4890/14 по делу No А67-1041/2013 , согласно которой является неверным вывод кадастровой палаты и нижестоящих судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ , ч. 3 ст. 25 старого Закона о кадастре .

    Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения No 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 No 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН » при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного за- конодательства» .

    Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка

    Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах зе­мельных участков не препятству­ет собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта пра­вовая позиция сформулиро­вана в Определении ВС РФ от 20.10.2015 No 14-КГ15-7 , в кото­ром Судебная коллегия по граж­данским делам ВС РФ указа­ла, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастро­вый учет которых был проведен до вступления в силу указанно­го закона, и земельные участки, в отношении которых кадастро­вый учет не проводился, но пра­во собственности зарегистри­ровано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требования­ми законодательства, действо­вавшего на момент образова­ния этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодатель­ством, не препятствует, по мне­ нию ВС РФ, собственникам за­щитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

    Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

    В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществую­щей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

    Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

    Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и мес­тоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation.gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4). В этом проекте предлагалось провес­ти массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости.

    В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пунк­ та).

    Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о мес­тоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

    Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

    Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и , государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приос­тановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации , пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

    Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провес­ти межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

    Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами

    В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

    Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

    При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

    • право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
    • земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
    • подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
    • земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственнос­ти, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
    • иные установленные законом случаи.

    Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

    Как будет формироваться практика по применению но- вых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

    Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15

    В этом деле суд отклонил дово­ды Росреестра, отказавшего за­явителю в регистрации права соб­ственности на земельный участок, об отсутствии сведений о коорди­натах характерных точек границ этого участка. Суд обратил вни­мание, что отметка в кадастро­вой выписке от 2015 г. о неуста­новлении границы земельного участка в соответствии с требова­ниями земельного законодатель­ства (при наличии описания мес­тоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах уч­тены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

    Таким образом, суд признал пра­вомерным описание границ, ко­торое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в дан­ном случае отказать в госреги­страции в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

    Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 No Ф05-663/2016 по делу No А40-77214/2015

    В этом споре Росреестр отказал­ся регистрировать право соб­ственности заявителя на приоб­ретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. По­лучив в порядке межведомствен­ного взаимодействия кадастро­вый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница зе­мельного участка не установле­на в соответствии с требованиями земельного законодательства. За­явитель в свою очередь предста­вил кадастровую выписку в каче­стве доказательства согласования границ земельного участка. Раз­решая спор, суд указал, что када­стровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вмес­те с тем регистратор кадаст­ровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содер­жащиеся в кадастровой выпис­ке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незакон­ным.

    Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

    Ссылка на основную публикацию