Строительство недвижимости на земле, не выделенной по долям в натуре

Строительство недвижимости на земле, не выделенной по долям в натуре

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. N 73-КГ14-5 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о выделе в натуре доли из общего имущества на новое апелляционное рассмотрение, поскольку, выделяя истице долю земельного участка в натуре, суд апелляционной инстанции не учёл при определении размера причитающейся ей доли часть земельного участка, занятую строением, доля в праве собственности на которое также принадлежит истице

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Базаровой Д.Б. к Бадмаеву Ц.М. о выделе в натуре доли из общего имущества по кассационной жалобе Бадмаева М. на решение Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 22 января 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Базарова Д.Б. обратилась с иском к Бадмаеву Ц.М. о выделе в натуре доли земельного участка с кадастровым номером . расположенного в с. . указав, что ею зарегистрировано право собственности на 1/4 доли в общей долевой собственности на данный земельный участок, собственником 3/4 доли земельного участка является Бадмаев Ц.М. Договорённости между сторонами о выделе доли земельного участка, свободной от построек, не достигнуто. Просила выделить в натуре 1/4 доли земельного участка площадью 360 м2, размером 23,9 м х 15,1 м со стороны ул. .

Решением Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 22 января 2014 г. исковые требования Базаровой Д.Б. удовлетворены.

Определением Иволгинского районного суда Республики Бурятия от 27 мая 2014 г. с Бадмаева Ц.М. в пользу Базаровой Д.Б. взысканы судебные издержки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. решение суда оставлено без изменения.

Бадмаевым Ц.Н. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 12 декабря 2014 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. в кассационном порядке.

В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Базаровой Д.Б. принадлежит 1/4 доли в общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1440 м2, расположенный по адресу: Республика . . район, . д. . (л.д. 18). Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве собственности по закону от 16 мая 2013 г.

Собственником 3/4 доли указанного земельного участка является Бадмаев Ц.М., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 10 февраля 2011 г. и свидетельством о праве собственности от 10 февраля 2011 г. (л.д. 52).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером . площадью 1440 м2, расположенного по адресу: Республика . . район, . д. . – индивидуальное жилищное строительство (л.д. 17).

Бадмаевым Ц.М. земельный участок используется по назначению. На указанном земельном участке расположены жилой дом и надворные постройки: гараж, баня, уборная, ворота, забор (л.д. 40-50), находящиеся в общей долевой собственности Базаровой Д.Б. и Бадмаева Ц.М. (л.д. 10-13, 60). Функциональное назначение земельного участка связано, в том числе, с обслуживанием находящегося на нём жилого дома и хозяйственных построек.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Базаровой Д.Б., суд первой инстанции исходил из того, что земельным законодательством, а также иными правовыми актами, не предусмотрены запрет и ограничения на выдел в натуре земельных участков из земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам, требования Закона Республики Бурятия от 4 января 2003 г. № 188-111, устанавливающего предельные размеры земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, равными 0,4 га, к спорным правоотношениям не применяются, истребуемая истцом 1/4 доли земельного участка в натуре свободна от каких-либо построек.

Суд апелляционной инстанции, оставляя указанное решение суда без изменения, с данным выводом согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1-3 ст. 252 ГК Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК Российской Федерации).

Земельный участок, по поводу которого возник спор, относится к землям поселений, его целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство, на земельном участке возведены жилой дом и надворные постройки. Испрашиваемый истцом земельный участок равен 360 кв.м. Минимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства в Иволгинском районе, установленный решением Совета депутатов муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия от 27 декабря 2013 г. «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности», равен 400 кв.м.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к земельным участкам, образуемым любым из перечисленных выше способов (в т.ч. посредством выдела) содержатся в ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации из земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учёт с определённым разрешённым использованием, может быть образован земельный участок только с тем же разрешённым использованием, в этой связи за счёт площади спорного земельного участка могут быть образованы земельные участки только с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство».

П. 1 ст. 33 Земельного кодекса предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Решением Совета депутатов муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия от 27 декабря 2013 г. «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности», определены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в размере 400 кв.м.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учёте которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Из приведённых выше норм права следует, что действующее земельное законодательство основано на принципе использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Образование земельных участков любым из предусмотренных ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что невозможно, если земельный участок не обладает для этого необходимой площадью.

Таким образом, при принятии решения о выделе истцу доли земельного участка, суду надлежало установить, позволяют ли его размеры использовать его в соответствии с целевым назначением, чего сделано не было.

Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нём домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нём жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

При этом, выделяя Базаровой Д.Б. долю земельного участка в натуре, суд не учёл при определении размера причитающейся ей доли часть земельного участка, занятую строением, доля в праве собственности на которое также принадлежит истцу.

Данные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции при разрешении дела, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия, проверяя законность постановления нижестоящего суда, в нарушение требований ст. 327 и 330 ГПК Российской Федерации им также оценку не дала.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного постановления.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. нельзя признать законным, оно подлежат отмене, а дело – направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 апреля 2014 г. отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

ПредседательствующийГоршков В.В.
СудьиГетман Е.С.
Киселёв А.П.

Обзор документа

По ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Относительно возможности такого выдела доли, когда речь о земле для ИЖС, СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

Требования к участкам, образуемым в т. ч. посредством выдела, содержатся в ЗК РФ.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земли, из которой они образуются при выделе (исключения – в федеральных законах).

По смыслу ЗК РФ из земли, поставленной на кадастровый учет с определенным разрешенным использованием, может быть образован участок только с тем же разрешенным использованием.

Читайте также:  Переселение очередников из сносимого дома

Поэтому в случае, когда земля, находящаяся в долевой собственности, имеет, например, разрешенное использование ИЖС, из ее площади при выделе доли могут быть образованы только участки для ИЖС.

При этом надо учитывать, что по ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность из государственной или муниципальной земли для ИЖС, устанавливаются актами органов местного самоуправления.

Поэтому в случае, когда такой минимальный размер земли для ИЖС установлен, участок, образуемый при выделе доли, должен быть не менее данной величины.

Кроме того, если на находящейся в общей долей собственности земле имеется недвижимость, которая также является сособственностью, надо учитывать следующее.

Исходя из норм ГК РФ, нельзя выделить в натуре участок с оставлением находящихся на нем построек в общей долевой собственности участников.

Такое не допускается, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного участка, свободного от прав третьих лиц.

Строительство недвижимости на земле, не выделенной по долям в натуре

-Почему это понятие относится к слову “дом”?
-Для чего это обычно требуется?
-Пример выделения натуральной доли
-“Подводные камни”
-Порядок выделения долей: основные требования
-Санитарные нормы – прежде всего!
-Порядок в документах – залог правильного оформления

Статья 252 Гражданского кодекса РФ посвящена теме выделения доли в натуре. Речь идет о частном домовладении, которое находится в совместной собственности нескольких владельцев. И хотя весь порядок, определения и последовательность процедуры изложены в ней подробно и довольно четко, все-таки сделано это юридическим языком, не всегда легким к восприятию несведущих в этом вопросе людей. Поэтому далее попытаемся изложить суть языком обыкновенным и доступным.

Выдел доли в натуре

Не стоит путать выделение доли в натуре с понятием «раздел имущества», когда все участники общей собственности делят это имущество в соответствии с размерами своих долей. Когда же происходит именно выделение доли, то это подразумевает чаще всего то, что один из участников долевой собственности забирает (выделяет) свою долю имущества, оставшаяся же часть продолжает находиться либо в личном владении второго участника, либо в долевой собственности оставшихся владельцев (если изначально их было более двух).
Почему это понятие относится к слову “дом”?

Напрашивается вопрос: зачем нужно выделять долю именно в натуре, если ее можно оформить это в другом порядке? «Взять деньгами», предложив, например, второму собственнику пройти гораздо более простую процедуру выкупа доли, особенно, если она незначительна. С квартирами в основном так и происходит. Во-первых, потому, что выделение доли в квартире – очень сложное мероприятие, практически невозможное, даже если документально она находится в равной долевой собственности двух владельцев.
Выдел доли в натуре, договор
Почему? Потому что понятие “в натуре” подразумевает, во-первых, наличие отдельного входа в домовладение для каждой выделенной в натуре части, во-вторых – наличие в ней отдельной кухни и санузла, в-третьих – личный адрес. Другими словами, из одной квартиры требуется сделать две, причем абсолютно полноценные и функционирующие. Статья 252 ГК РФ четко оговаривает эти моменты.
В соответствии с требованиями, описанными в ней, домовладение после выделения из него натуральной доли не должно утратить своего целевого назначения, равно как и уменьшить свою рыночную стоимость. Словом, пострадать от выделения долей оно не должно никоим образом, равно как и владельцы не должны быть остаться ущемленными в своих правах.

-С квартирами эти условия соблюсти практически нереально или возможно только в исключительно редких случаях.

А вот с частными домами дело обстоит гораздо проще и понятнее. Поэтому, когда возникает вопрос о процессе выделения натуральной доли недвижимости, находящейся в долевой собственности, то под объектами этой процедуры, скорее всего, подразумеваются дома, земельные участки и все постройки на их территории.

Для чего это обычно требуется?

Выделение доли жилплощадиКогда, собственно говоря, необходимость выделения доли возникает? Когда один из владельцев становится инициатором раздела, желая получить свою часть имущества в полноправное личное распоряжение, дабы впоследствии без проблем делать с ним все, что заблагорассудится: продавать, дарить, закладывать, делать ремонт и расширять площадь, наконец.
Ведь при долевом участии осуществить все эти процедуры без согласия совладельцев невозможно. Да и согласие выручает далеко не во всех случаях. Например, ипотечный кредит. Опираясь на закон РФ, абсолютно все банки очень настороженно относятся к имуществу, находящемуся в долевой собственности, т.к. в ипотеку они имеют право брать только целую часть недвижимости. Другими словами, для того чтобы один владелец смог заложить свою часть дома, это же придется сделать со своими долями и остальным совладельцам, выступая при этом поручителями. Вряд ли такое положение вещей найдет поддержку, причем со всех сторон. Поэтому выделение долей в натуре становится вполне оправданным и логичным решением многих вопросов.

Пример выделения натуральной доли

Оформление документовКак этот процесс выглядит на практике? Предлагаем стандартный (и самый простой) пример раздела частного дома, точнее выделения доли.
Имеем дом площадью 120 кв. метров, адрес: ул. Иванова, 32. В свидетельстве о его регистрации указаны два владельца: Морозов и Степанов, – которым дом принадлежит в равных долях (60 кв. метров – у одного, 60 кв. метров – у другого). Степанов захотел выделить свою долю в натуре, дабы реконструировать принадлежащую ему часть домовладения и в дальнейшем взять под нее кредит. Пройдя через все процедуры, он получил документы, устанавливающие его право на отдельное домовладение. Только уже не ½ его часть, а на полноценный дом, площадью 60 кв. метров, расположенный по адресу ул. Иванова, 32 А. У Морозова на руках оказался аналогичный пакет документов, согласно которым он стал владельцем такого же по площади частного дома, сохранив при этом его номер, ул. Иванова, 32.

Конечно, далеко не всегда выделение доли происходит так гладко, как написано выше. Ведь в реальности четкое разделение собственности в соотношении 50:50 присутствует очень редко, другие же варианты выделения долей собственности чреваты частыми недоразумениями.
Доля процентовНапример, когда инициатору разделения причитается меньший процент доли, чем тот, который позволил бы ему выделиться в отдельное домовладение. В этом случае решением может стать докуп (если это можно так назвать) небольшой доли. Пример: собственник владеет 30% домовладения, а того, чтобы выделить и реально изолировать часть дома, требуется не менее 40%. Т.е. для решения вопроса о выделении долей он может выкупить в свою собственность еще 10% площади (причем учитываться будут не только жилые помещения, но и хозяйственные, такие как чердак, подвал, кладовые, различные постройки и даже коммуникации).

Порядок выделения долей: основные требования

Расскажем немного о процедуре выделения натуральных долей собственников недвижимости, точнее о том, как она происходит. Во-первых, процесс этот может осуществляться как на добровольной основе, так и в судебном порядке. В первом случае между всеми собственниками заключается Договор (или Соглашение) и регистрируется на государственном уровне. Во втором же варианте, когда стороны не смогли прийти к консенсусу, решение о выделении долей выносит суд, причем делает это на основании заключений строительно-технической экспертизы.

Какие стороны вопроса затрагивает работа эксперта? Главный вопрос, на который экспертиза должна дать ответ: возможен ли раздел данного строения и земельного участка, на котором оно находится? Если да, то каким образом это оптимальнее всего сделать с учетом всех технических и юридических условий (т.е. чтобы от процесса раздела не пострадал ни сам дом, ни его владельцы)?
Эксперт должен установить степень износа строений, определить объем работ, которые потребуется провести при выделении долей в натуре и даже оговорить их приблизительную стоимость.
Если же раздел, соответствующий всем требованиям, невозможен, то экспертиза должна установить размер денежной компенсации, а для этого определить рыночную стоимость домовладения.

Санитарные нормы – прежде всего!

Заключение договораСамое большое внимание из всех вышеперечисленных пунктов эксперт уделяет техническим возможностям для выделения долей. Т.е. насколько изолированные части дома после раздела будут соответствовать таким нормам, как, например, необходимая доза естественного освещения, уровень влаги, скорость движения воздуха, и другим показателям, по которым можно судить о том, что выделенные части могут стать полноценными объектами недвижимости, безопасными для проживания в них людей. Также необходимо подтвердить, что при выделении долей будут соблюдены все санитарные требования относительно вновь образовавшихся удобств (канализации, водопровода, отопления, газоснабжения и т.д.)

Порядок в документах – залог правильного оформления

Для того чтобы правильно провести судебную строительно-техническую экспертизу, необходимо, чтобы в материалах дела присутствовали следующие документы.

-исковое заявление с графическим приложением и протокол судебного заседания (точнее, та его часть, где оговаривается назначение экспертизы);
-технический паспорт домовладения, оформленный надлежащим образом, т.е. содержащий в себе сведения о площади и технических характеристиках не только дома, но и всех сооружений и коммуникаций, находящихся на территории прилегающего участка (причем это касается и не зарегистрированных официально строений);
-документы, подтверждающие право владения недвижимостью (договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.). Обязательное условие: в свидетельствах о регистрации собственности каждого владельца должна содержаться информация о величинах долей;
-документы, отражающие порядок пользования домовладением, а также пожелания всех сторон относительно его раздела.

Как понятно из всего вышесказанного, процедура выделения долей – дело довольно хлопотное. Но если цель оправдана, документы правильно оформлены, а бюджет распланирован, весь процесс раздела проведен в надлежащем порядке, то этот шаг станет не только решением многих вопросов, но и хорошей инвестицией в будущее.

1nasledstvo.ru – Всё про наследство

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

Форум по Недвижимости:

Купля-продажа Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ71КОМНАТЫ5
КВАРТИРЫ669КВАРТИРЫ56
ДОМА, ДАЧИ101ДОМА, ДАЧИ12
ЗЕМЛЯ101ЗЕМЛЯ50
Коммерческая
Недвижимость
74Коммерческая
Недвижимость
19
Отправить заявку >>
Аренда Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ34КОМНАТЫ76
КВАРТИРЫ215КВАРТИРЫ487
ДОМА, ДАЧИ12ДОМА, ДАЧИ23
ЗЕМЛЯ2ЗЕМЛЯ2
Коммерческая
Недвижимость
244Коммерческая
Недвижимость
189
Отправить заявку >>
Экспресс-Заявки по недвижимости »
(4852)93-25-32
Экспресс-Оценка недвижимости »
8-902-333-25-32
Консультации
вопросы-ответы »
(4852)93-25-24

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Выдел в натуре доли на индивидуальный жилой дом (раздел долей)

Краткое описание ситуации

Наш заказчик имел свидетельство о праве собственности на часть (долю) в индивидуальном жилом доме в г. Нижнем Новгороде. Фактически он занимал одну половину дома с отдельным входом, а его сосед – другую. Много лет они жили мирно до того момента, пока наш Заказчик не обзавелся двумя революционными идеями: реконструировать свою половину дома и пристроить к нему крытый гараж. Сосед на такие преобразования идти не хотел. В итоге, Заказчик обратился к нам с вопросом – можно ли выделить его часть доли в жилом доме, обособить ее как самостоятельный объект недвижимости, чтобы не зависеть больше от соседа и делать с ней все, что заблагорассудится.

Решение проблемы

Этап 1: анализ возможных проблем.

Взявшись за решение проставленной задачи, специалисты компании “Прецедент” в первую очередь тщательно проанализировали ситуацию с самим жилым домом, а именно – с наличием незаконных пристроев и самовольно выполненных перепланировок. Делалось это не случайно. Так как в случае, если в выделяемой части дома присутствуют самовольно возведенные заказчиком пристрои либо выполнена перепланировка, в исковых требования обязательно необходимо просить признать на них (пристрои) право собственности, сохранить помещения в перепланированном состоянии.

Второй немаловажный момент – отсутствие споров с соседями относительно принадлежности помещений. Потому что в случае разногласий между соседями о том, кто какую часть дома занимает или должен занимать, может потребоваться проведение судебной экспертизы.

Третий пункт – во время личного обследования, мы выяснили, что его половина дома имеет самостоятельные инженерные коммуникации (отдельные вводы в дом на газ, воду, электричество), что также являются положительным моментом, так как в противном случае, пришлось бы заказывать проект разводки общих коммуникаций.

Этап 2: сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.

В процессе подготовки к написанию и подачи искового заявления, мы заказали и получили комплект документов, необходимый для положительного разрешения дела. В частности:

  • технический паспорт на жилой дом;
  • заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации).

Этап 3: подготовка и подача искового заявления.

Далее, мы подготовили исковое заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.

Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений указанной в техническом паспорте.

Этап 4: судебный процесс.

Довольно часто так называемые идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений “по факту”. В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.

Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу.

Что получаем в итоге судебного разбирательства

Индивидуальным в каждом случае остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре доля соседа (если такое встречное требование заявляется) – квартиру №2. Однако, возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.

При этом, непосредственно на стадии судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом) жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс, Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ “ФКП Росреестра”), как орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив его с “индивидуального” на “многоквартирный”.

Если в рамках судебного процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с “индивидуального” на “многоквартирный”, основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры. Получив решение суда обращаемся с ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру.

Также, существует вариант выдела доли в отдельно стоящее здание (возможно в том случае если выделяемые помещения находятся в рамках одной или нескольких литер., т.е. вся литера должна выделятся одному из сособственников) в данном случае объектом недвижимости и кадастрового учета будет являться, например: Жилой дом по ул.Иванова, д.5 литеры А, А1,Г.

После получения кадастрового паспорта регистрируем право собственности на выделенный объект в Управлении Росреестра (ФРС).

В заключение отметим, что описанный процесс является очень трудоемким по времени и прилагаемым усилиям, так что, если вы не хотите заниматься им самостоятельно, мы всегда готовы сделать это для Вас.

Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».

Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.

То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.

Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.

Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.

Особенности долевой собственности

Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.

В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества

Когда не происходит разделение:

  • каждый собственник использует все помещения дома и площади земли прилежащие к нему;
  • об использовании общего имущества договариваются владельцы самостоятельно;
  • когда нет возможности отделения доли в натуре в квартире, можно применить выплату компенсации;
    оплаты по коммуналке распределяются пропорционально долям.

Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.

Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?

Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме

Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом

Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.

Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.

В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:

  1. Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
  2. Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
  3. Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
  4. Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
  5. Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.

Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы

Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.

Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.

Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.

Эта процедура может пройти двумя способами:

  • основываясь на согласие всех владельцев;
  • на основании судебного решения.

В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация

Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.

Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.

Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.

Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.

На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.

Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.

Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.

Но перед этой процедурой требуется внести коррективы в кадастровый паспорт. Не стоит забывать, что при выделе части в жилом доме нужно произвести ещё и раздел земли.

Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.

Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи

Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно

Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.

Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.

Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.

Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.

Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.

Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.

Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть. То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.

Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.

Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.

Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев

Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.

Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.

А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.

Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.

А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.

Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.

Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:

  • ванна и туалет;
  • кухонное помещение;
  • комнаты жилые;
  • отдельная входная дверь.

По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом

Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.

В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.

Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.

Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.

На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.

Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.

Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.

Он ответит на множество вопросов:

  1. Есть ли возможность технически провести выдел части?
    Присутствует ли шанс разделить дом, постройки и участок согласно долям совместного владения?
  2. Какие присутствуют вообще варианты?
  3. Что следует переоборудовать и перестроить каждому из владельцев и сколько средств на это понадобится?
  4. Какая цена имущества на выдел, включая землю и все постройки?
  5. Если не получится выделить часть, какую цену необходимо будет заплатить другим собственникам?
  6. Кроме того, он сможет определить износ здания в процентах.

Какие документы потребуются, особенности оформления

Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности

Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.

Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.

Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:

  1. Техпаспорт помещения.
  2. Вся документация, подтверждающая право владения недвижимым имуществом, включая территорию земли, на которой располагается жилой дом.

Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:

  1. Копии искового заявления и документации, присутствующей в процессе суда. А также приложенные к ним бумаги.
  2. Домовая книга, которая подтвердить наличие дополнительных жильцов, кроме собственников.

Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.

Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.

Раздел домовладений и выдел долей в натуре

Еще с незапамятных советских времен дома, имеющий общий двор и общий въезд, объединяли в домовладения. С тех пор прошло много времени, распалось государство, появилось много новых законов, а домовладения как были так и остались. Что негативного несут в себе домовладения, и что можно сделать уже сейчас – все ответы описаны ниже.

Домовладения – что это?

В классическом виде домовладения представляют собой несколько жилых домов, имеющих общий двор, проезд, проход и т.д. Хотя встречаются и жилые дома, разделенные на несколько квартир, также имеющий статус домовладений. Юридическая суть домовладений заключается в следующем: у одного домовладения всегда несколько собственников. Эти собственники в данном домовладении имеют доли, размер которых, как правило, должен зависеть от размера квартиры (или дома, если домовладения состоит из домов), занимаемого этим собственником.

Проблемные домовладения

Итак, что же негативного несут в себе домовладения, какие проблемы могут возникнуть у вас при сохранении у вашего дома (нескольких домов) статуса домовладения.

Проблема № 1

Жилое помещение (квартира, дом) входящие в состав домовладения юридически не закреплены за собственником домовладения.

Собственникам домовладений принадлежит на праве собственности не конкретная квартира, либо жилой дом, в котором они проживают, а лишь доля в домовладении. То есть, вы хотя и являетесь собственником своего жилья, однако ваше жилье (квартира, жилой дом) юридически за вами не закреплено. То есть, использование домовладения осуществляется по соглашению всех сособственников на основании исторически сложившихся традиций использования квартир (жилых домов), входящих в состав домовладения.

Хорошо если в вашем домовладении есть соглашение об определении порядка пользованием жилыми помещениями (квартир, домов), входящих в домовладение. Если же такого соглашения нет, формально (с юридической точки зрения) вашим жилым помещением вправе пользоваться все сособственники домовладения, так же как и вы вправе пользоваться жилыми помещениями ваших сособственников, пока такое соглашение не будет заключено.

Проблема № 2

Размер доли в домовладении у его собственника не всегда соответствует площади занимаемого им помещения (квартиры, дома).

С точки зрения закона это означает одно – площадь жилого помещения, превышающая размер доли собственник занимает незаконно. Правовые последствия таких незаконных действий могут быть самыми различными – как минимум, другие собственники домовладения могут потребовать от вас денежной компенсации, которая прямо предусмотрена статьей 247 ГК РФ, как максимум подать в суд иск с требованиями определения порядка пользования домовладением в соответствии с размерами долей.

Кроме того, общая долевая собственность на домовладение предусматривает наличие у других сособственников домовладения преимущественного права на покупку вашей доли. Это означает, что прежде чем продать долю в домовладении постороннему лицу вы должны сначала предложить купить у вас вашу долю другим собственникам домовладения, и в случае если только они откажутся или промолчат (ждать придется 1 месяц) вы можете спокойно продать свою долю.

Проблема № 3

(пожалуй, самая главная).

Домовладение – юридически единый объект права. Это означает что любое изменение технической характеристики домовладения (перепланировка жилых помещений (квартир, домов) вашими соседями, возведение к домовладению самовольных пристроев) не позволит вам ни продать принадлежащую вам долю в домовладении, ни оформить наследство, ни оформить права на земельный участок, находящийся под домовладением. На практике довольно часто встречаются парадоксальные ситуации, когда люди годами не могут ни вступить в наследство, состоящее из доли в домовладении, ни продать свою долю в домовладении по причинам от них не зависящим, и о которых они порой даже не подозревали. Решит, например, собственник домовладения продать свою долю в домовладении (занимаемое жилое помещение), а там выясняется, что сосед пристроил к домовладению со стороны своей квартиры самовольный пристрой, или другой уже сосед переоборудовал холодные сени в отапливаемые также самовольно без разрешения Администрации. И возникает для такого собственника домовладения тупиковая ситуация – ведь продать свою долю в домовладении он может после того как соседи узаконят свою самовольные пристрои, причем как либо законно обязать таких соседей узаконить пристрои, собственник домовладения не вправе.

Что делать?

Вышеуказанных тупиковых ситуаций можно избежать, если заблаговременно каждому собственнику домовладения свою долю выделить в натуре.

Иными словами, вместо права собственности на долю в домовладении вы получаете право собственности на конкретно свою, занимаемую вами квартиру (жилой дом, если домовладение состоит из нескольких домов). Итак, во-первых, вы становитесь собственником именно той квартиры, которую занимаете (в свидетельстве о праве собственности все четко определено), во-вторых, у вас прекращается общая долевая собственность на домовладение в целом, и в связи с этим для вы можете отчуждать свою квартиру вне зависимости от пристроев и переоборудований квартир ваших соседей по домовладению.

С фактической стороны у вас ничего не меняется – вы продолжаете жить в своей квартире (жилом доме) однако, кардинальным образом меняется юридический статус вашего жилья, который избавляет вас от всех вышеизложенных проблем.

Более того, жилой дом, разделенный таким образом на квартиры приобретает статус многоквартирного дома. На основании же закона (статья 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, находящийся под многоквартирным домом бесплатно передается в собственность собственников квартир в многоквартирном доме с момента постановки земельного участка на кадастровый учет. Следовательно, статус многоквартирного дома еще и решит ваши проблемы с земельным участком (не надо писать заявлений на выкуп, регистрировать право в Юстиции, наконец платить за выкуп).

Как выделить долю в натуре?

На практике возникают 2 различные ситуации.

1. Если в вашем домовладении отсутствуют самовольные перепланировки домовладения, или самовольные пристройки. В таком случае на основании прямого указания закона (часть 1 статьи 252 ГК РФ) домовладение может быть разделено в натуре на основании письменного соглашения, подписанного всеми собственниками домовладения. В указанном соглашении необходимо четко прописать, какое жилье за кем закрепляется и наименование такого жилья (например: квартира № 1, № 2, или жилой дом Литер А, расположенный по адресу…). Для составления такого соглашения необходимо провести техническую инвентаризацию и каждому собственнику домовладения получить кадастровый паспорт на свое выделенное жилье (квартира, дом). И после всего этого можно смело идти в Юстицию регистрировать право собственности на выделенную квартиру или дом.

2. Если в вашем домовладении все таки имеются самовольные перепланировки, либо не все соседи согласны выделять свои жилые помещения – без суда не обойтись. В таком случае вам необходимо обращаться в суд по месту нахождения домовладения о выделе в натуре своего жилого помещения. Кроме того, если площадь домовладения увеличивалась, к исковым требованиям о выделе добавляется требование о перераспределении долей в домовладении.

Сколько стоит выделиться в натуре?

Конечно же в различных домовладениях ситуации не одинаковы и потому «себестоимость» выдела доли будет у всех разная. Если раздел домовладения происходит на основании заключаемого между собственниками соглашения в себестоимость входит стоимость изготовления технических планов, услуги юриста по составлению соглашения о разделе и госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре.. Если же выдел доли происходит через суд к указанным затратам добавляется госпошлина и возможные расходы на заключения строительной экспертизы, СЭС, пожарников и т.д.

В любом случае, выделить свою долю в домовладении уже сейчас намного выгоднее и дешевле, чем потом бегать и собирать документы пытаясь, например, вступить в наследство доли в домовладении с самовольными перепланировками и постройками (что сделать будет тогда практически невозможно).

Куда обращаться?

Все вышеперечисленные советы и правила являются лишь общими рекомендациями. Получить более детальную информацию о выделе своего жилья в вашем домовладении возможно только после изучению имеющихся у вас документов.

Поэтому в Центре оформления земли и недвижимости и существуют бесплатные юридические консультации на которых каждый желающий может получить всю интересующую его информацию не потратив ни рубля. А уже потом вооружившись этой информацией каждый сможет принять верное и единственно правильное решение: выделять долю в натуре нужно.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

– В Подмосковье есть земельный участок 26 соток (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) и расположенный на нем жилой частный дом (одноэтажный, 44 кв. м). Дом и земля находятся в общей долевой собственности у шести родственников, включая меня. Моя часть земли доля в праве 2/7 (то есть 7,4 сотки), моя часть дома доля в праве 15/56 (около 11 кв. метров). Собственником части земли и дома я стал в 2015 году. Хочу выделить из общей долевой собственности свои 7 соток, чтобы огородить участок, построить на нем дом и баню.

Если потребуется, то готов при необходимости отказаться от части (доли) жилого дома в пользу других совладельцев. Возможно ли выделить мои 7 соток в данной ситуации? Если да, то что мне для этого надо сделать? Каков алгоритм действий? Слышал, что сейчас земля и расположенный на нем дом (часть дома) рассматриваются как единый имущественный комплекс. В связи с этим отдельно выделить свой земельный участок в 7 соток по закону я не смогу. Так ли это на самом деле?

Отвечает адвокат Роман Алымов:

Да, Вашу долю можно выделить в отдельный земельный участок, который будет принадлежать только Вам. Но для этого потребуется согласие остальных сособственников, межевание, кадастровый учет и регистрация нового участка. Придется ли отказываться от доли в доме зависит только от того, как Вы договоритесь с остальными. Земельный участок и расположенный на нем дом действительно очень тесно связаны между собой юридическими нормами, но называть их единым имущественным комплексом не совсем корректно. В Вашем случае важно, чтобы выделяемый земельный участок не препятствовал использованию дома.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В первую очередь, чтобы выделить долю в натуре, необходимо согласие всех сособственников и их участие. Потом надо заказать проект разделения участка с определением точек доступа на каждый из участков и точных границ. Согласовать все это с сособственниками, отдать на утверждение в земельный комитет, произвести межевание, получить новые кадастровые номера и зарегистрировать право собственности. В принципе, все это возможно, но долго и сложно. Особенно при таком количестве сособственников. Весьма велика вероятность, что кто-нибудь из Ваших родственников из вредности откажется в этом участвовать. Тогда Вам придется смириться или судиться со всей семьей.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Раздел земельного участка возможен двумя способами. В первом случае подписывается соглашение о разделе и выделе в натуре всех частей по согласию двух сторон, делаются учетные карточки, приглашаются кадастровые инженеры и решается вопрос о том, как и что делать. Второй способ подразумевает решение вопроса через суд: готовится пакет документов, у кадастровых инженеров запрашивается судебная карточка на определенный вид учетного документа и фиксируется часть, которую нужно выделить. Дальше вопрос либо решается посредством вынесения соответствующего решения, либо подписывается мировое соглашение и утверждаются границы вновь образованных участков. После этого необходимо обратиться в Росреестр с вопросами о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Отказа от права собственности нет, возможно только распоряжение. Часть дома неразрывно связана с земельным участком, но в этой ситуации существуют разные варианты. Вам лучше обратиться к профессионалам-геодезистам, чтобы понять, как лучше поступить можно ли выделить часть дома или лучше выделить часть дома с небольшой частью участка, а остальную часть зафиксировать и оставить как свободную (для дальнейшего строительства на нем нового объекта).

Отвечает департамента правого сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Выделить часть земельного участка из общей долевой собственности можно. Для этого необходимо получить согласие на эту процедуру от всех собственников общедолевой собственности. Если кто-то из других собственников против, то оформить выделение части участка в натуре возможно только в судебном порядке. Суд будет принимать решение, исходя из размера долей сторон в праве либо на основании фактически сложившегося порядка пользования земельным участком.

При выделе земельного участка в натуре необходимо учитывать, что его размер должен отвечать минимальным нормам, установленным законодательством. Также должна быть учтена техническая и физическая возможность выделения этого участка в натуре.

Для осуществления работ по выделу необходимо заказать проведение геодезических работ и установить точные границы участка в результате выделения. На основании произведенных измерений кадастровым инженером готовится межевой план, новый участок ставится на кадастровый учет, и затем, на основании этих данных, регистрируется право собственности на вновь образованный участок.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская:

Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества. Земельный участок может быть разделен с учетом предельных (минимальных и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами (предварительно следует уточнить допустимые размеры земельного участка в Вашем районе в органах местного самоуправления). К каждому из образующихся в результате раздела участков должен быть обеспечен отдельный подъезд. Нельзя разделить земельный участок, занятый домовладением и требующий при делении выведения отдельной его части из собственности при его строгом отношении к отделенному участку.

Вместе с тем, в случае согласия Ваших сособственников с Вашими предложениями о разделе земельного участка, Вы можете составить с ними соответствующее соглашение, в котором можете указать принцип раздела земельного участка. Перед составлением соглашения о разделе земельного участка необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы он предоставил заключение о том, возможно ли раздел земельного участка, и о вариантах такого раздела. Если решение будет положительным, кадастровый инженер выполнит межевые работы, после чего Вы сможете поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Нет, не так. Правовой режим совместной собственности, а у Вас именно этот случай, определяется Гражданским кодексом РФ. Собственники совместного имущества, или так называемые сособственники, вправе самостоятельно устанавливать режим и порядок использования долевой собственности, в том числе путем заключения гражданско-правовых договоров и соглашений между собой. В Вашем случае это можно сделать так.

Вы совместно с Вашими родственниками (сособственниками) проводите оценку земельного участка (как целого, состоящего из совокупности долей, включая Вашу) и жилого дома (аналогично). Далее Вы проводите межевание земельного участка, выделив свои доли в натуре, это можно сделать как добровольно, так и в судебном порядке. После этого Вы решаете, как поступить с 15/56 доли дома. Вы можете ее поменять (например, на дополнительную площадь земельного участка, равного по стоимости, вот тут-то Вам и пригодится оценка), подарить или продать другим сособственникам.

Продать данную долю третьим лицам Вы также вправе, однако при этом Вам нужно будет предложить выкупить это долю родственникам по цене предложения третьим лицам. И только в случае невыкупа или отказа сделка по продаже будет легитимной. Однако, как следует из практики, наличие у Вас доли в доме может помочь бесконфликтно разрешить вопрос о выделении Вам удобного земельного участка по соглашению сторон, при условии передачи Вашим родственникам доли в доме.

Отвечает адвокат адвокатской коллегии «Кузнецова и партнеры» Ирина Кузнецова:

К сожалению, отказаться от доли в доме с целью выдела своей доли в земельном участке невозможно, поскольку по общему правилу земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если отсутствует доля в доме, то и нет оснований для раздела земельного участка. Однако есть следующие варианты мирного разрешения ситуации.

Первый вариант заключить соглашение о разделе земельного участка и дома. Такой вариант является наиболее оптимальным со всех точек зрения (финансовой, временной), и, главное, подписывая такое соглашение, стороны вправе разделить принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок и дом, как удобно сторонам. Единственное ограничение касается раздела земельного участка: выделяемые доли, из которых впоследствии будут сформированы новые земельные участки, не должны быть меньше минимального размера земельного участка под ИЖС на соответствующей территории (обычно 6 соток).

Второй вариант обращение в суд с иском о разделе земельного участка и дома. Самым сложным вопросом будет возможность раздела жилого дома при такой площади. Минимальный размер выделяемой части дома составляет 8 кв. метров жилой площади, дополнительно должна быть возможность оборудовать санитарные части такого помещения (туалет, душ), а также кухню и отдельный вход. Но на возможность выдела влияют и другие параметры жилого дома, в том числе возможность технического переоборудования в силу износа строения. Скорее всего, при заданных параметрах, когда на выделяемую долю приходится всего 11 кв. метров, эксперт выдаст заключение об отсутствии технической возможности произвести раздел дома. Однако тогда можно заключить мировое соглашение с другими участниками судебного спора (они же сособственники). Фактически решение вопроса лежит в плоскости достижения соглашения с другими родственниками (сособственниками).

Третий вариант обращение в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком и жилым домом. В рамках рассмотрения спора будет назначена судебная экспертиза, которая определит, какой частью земельного участка и дома Вы имеете право пользоваться. Вместе с тем, при определении порядка пользования домом и земельным участком не будут действовать ограничения, связанные с возможностью или невозможностью раздела дома и земельного участка. Однако юридически земельный участок и дом останутся целыми, и выдела доли не произойдет. Но такой вариант также можно рассмотреть. После получения решения о порядке пользования можно будет огородить выделенную часть и использовать ее для строительства каких-либо объектов. Впрочем, впоследствии придется доказывать, что данные объекты (новый дом и баня) были построены именно Вами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читайте также:  Согласование с соседом нового забора между земельными участками
Ссылка на основную публикацию