Смена совета дома и управляющей компании

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его. Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  • Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  • Составление протокола собрания.
  • Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

    Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

    В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

    Конкурс по выбору новой управляющей компании

    Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

    Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

    Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

    В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

    Уведомление старой организации о ее смене

    По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

    Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

    В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

    Подписание соглашения с новой компанией

    В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

    Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

    Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

    Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

    Претензии прежней УК по поводу долгов

    Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

    Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

    Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

    Заключение

    Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок перехода, подача документации, долги и пошаговая инструкция 2019

    Смена управляющей компании – процедура не такая простая, как это может показаться на первый взгляд. Причина сложностей заключается в том, что многоквартирные дома для этих компаний – это их бизнес, источник дохода. И терять свой бизнес никто не хочет.

    Практика показывает, что зачастую в ход идут шантаж, угрозы, отказ передавать рабочую документацию, затянувшиеся судебные процессы.

    Государство активно борется с этими явлениями: повышаются штрафы, ужесточается процедура лицензирования. Добавьте еще и испорченную репутацию.

    Что могут сделать жильцы?
    Они должны перейти к новой УК юридически грамотно, согласно действующему законодательству.
    Как это сделать, если среди соседей нет юриста по образованию? Ответим в статье.

    Жилищный кодекс и смена управляющей компании

    Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.

    • какие требования предъявляются к управлению МКД;
    • какие существуют способы менеджмента;
    • как грамотно составить договор с УК;
    • и как его расторгнуть.

    Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.

    Как перейти в другую управляющую компанию

    Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?

    Статья 162, пункт 8 предусматривает расторжение договора с обслуживающей организацией в одностороннем порядке по инициативе собственников. На это решение на общем собрании должно проголосовать не меньше двух третей жильцов дома.
    Информация актуальна на 2019-й год.

    И тогда УК обязана в трехдневный срок передать ответственному от жильцов лицу (в большинстве случаев им будет инициатор общего собрания) документацию и ключи от МОПов.

    Как изменить договор

    Обслуживающая организация осуществляет деятельность на основании договора об управлении. Сторонами договора являются УК и собственники жилья. То есть подпись на документе должен поставить каждый владелец жилья дома.

    Существует еще один, менее распространенный вариант, когда от лица всех собственников договор подписывает председатель совета многоквартирного дома. Но такие советы создаются нечасто.

    Содержание договора об управлении предписывает статья 162 Жилищного кодекса:

    1. Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
    2. Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
    3. Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
    4. Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
    5. Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.

    Допускается вносить изменения в договор. Чаще всего изменения касаются 2 и 3 пунктов – обязанностей компании и размера платы.

    Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.

    Тогда дело переходит в суд. Он назначит принудительное изменение в договоре, если:

    • Произошло нарушение договорных обязательств (УК не содержит дом в надлежащем состоянии и предоставлены доказательства этому, либо накопилась значительный долг по оплате со стороны собственников).
    • Изменились условия выполнения работы (например, значительно ухудшилось состояние систем коммуникаций).

    Если решение суда не устроило любую из сторон, а продолжать сотрудничество на прежних условиях они считают неприемлемым, то остается один выход – расторжение договора и замена УК.

    Как часто можно менять

    Менять управляющую компанию вы можете как угодно часто. Закон это не ограничивает.
    Но помните об одном моменте: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до 5 лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

    Причины для смены

    Оптимальный вариант – истек срок договора, и жильцы решили его не продлевать (если по истечении срока ни одна из сторон не заявляет о желании его расторгнуть, то считается, что действие договора продолжается на тот же срок и на тех же условиях).

    Прежняя УК не выполняет в полной мере работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. А именно, не работает лифт, часто отключают электричество, газ и воду, протекает крыша, собранные средства используются не по назначению.

    Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.

    Обе стороны договора об управлении пришли к обоюдному соглашению по его расторжению.
    Собственники на общем собрании жильцов решили изменить способ управления МКД (на ТСЖ или потребительский кооператив).

    Кроме вышеназванных причин остановимся еще на одном моменте. Имеется судебный прецедент, когда Президиум Высшего арбитражного суда Постановлением № 7677/11 от 22 ноября 2011 года признал за собственниками право расторгнуть договор по своей инициативе. И это при условии, что нарушений договорных обязательств со стороны управляющей компании не было.

    Арбитражный суд по совокупности норм Гражданского и Жилищного законодательства заключил, что жильцы вправе менять способ управления домом и саму УК. И для этого совсем необязательно обращаться в суд или ждать нарушений со стороны компании, управляющей вашим домом.

    Долги при смене УК в многоквартирном доме

    Долги в данном случае можно разделить на 2 типа:
    Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги. Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками.

    В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

    В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

    В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы.

    Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились. Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

    Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

    В суде доказательствами будут являться:

    • факт перечисления денег (квитанции);
    • факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).

    Застройщик и УК одно лицо, что делать

    Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

    У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем. Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон).

    Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
    Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

    Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

    Смещать УК без общего собрания собственников запрещено законом. Такое решение имеют право принять только сами жильцы.

    Поэтому, если небольшая группа владельцев квартир или директор ТСЖ единолично назначили новую УК, их действия являются неправомочными и могут преследовать по закону.

    Порядок смены УК с проведением собрания

    Итак, мы переходим к основной части статьи – пошаговая инструкции по процедуре смены управляющей вашим домом компании.
    Но сначала надо выбрать новую компанию, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.

    Отнеситесь серьезно к выбору. Найдите в интернете список подходящих компаний вашего региона, их рейтинг. Съездите в их офис, поговорите с руководством. Причем ехать надо не одному, а вместе с соседями. И чем больше людей вы соберете, тем серьезнее к вам отнесутся.

    Следующим шагом будет выбор основания для расторжения договора. Посовещайтесь с соседями, обратитесь за консультацией к юристу. Постарайтесь вовлечь как можно больше людей. Тогда старой УК труднее будет бороться и чинить препятствия.

    И только потом приступайте к подготовке общего собрания.

    Для этого за 10 дней оповестите жильцов о предстоящем собрании. Бланк уведомления скачайте по ссылке.

    Вручить уведомление можно заказным письмом, лично в руки. Или объявление размещается на специальной доске.

    Независимо от способа вручения процесс передачи фиксируется в реестре уведомлений, который прилагается к протоколу собрания. Скачайте здесь бланк реестра.

    Кто должен заниматься этой работой?
    Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.

    Протокол о смене УК, образец

    О правильном оформлении протокола вы также можете прочитать в приказе Минстроя РФ № 44/пр от 28 января 2019 года. Он составляется уже после проведения собрания, но не позднее, чем через 10 дней.
    Скачайте по ссылке бланк протокола общего собрания.

    Повестка дня собрания при смене управляющей компании

    Основными вопросами собрания должны быть:

    • расторжение договора с компанией по причине (указать причину);
    • выборы новой УК;
    • обсуждение деталей нового договора.

    Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.
    Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания.
    Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

    Кворум для выбора УК

    Сначала давайте уточним, что такое кворум?
    Это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным.
    В нашем случае кворум достигнут (то есть решения собрания обладают законной силой), при числе голосов 50% плюс 1 голос.

    Что делать, если не удалось собрать большинство жильцов дома, и кворум не достигнут?
    Провести голосование в очно-заочной форме. Присутствующие голосуют тут же на собрании, а остальных вы (с группой соседей) обходите потом. Поэтому пропишите в протоколе, сколько дней обводится на заочное голосование.

    Скачайте по ссылке бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование.

    Сколько нужно голосов

    Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

    Внимание! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

    Документы

    К протоколу общего собрания собственников прилагаются следующие документы:

    • реестр собственников;
    • реестр уведомлений;
    • текст объявления о собрании;
    • список приглашенных и присутствующих лиц, либо управомочивающие документы их представителей;
      документы, рассмотренные в соответствии с повесткой (доказательства ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей);
    • решение собрания.

    Копии этих документов надо отнести в местную администрацию.

    Уведомление управляющей компании о смене собственника квартиры, образец

    Теперь о решении жильцов надо официально уведомить управляющую компанию. Даже если ее представители присутствовали на общем собрании.
    Скачайте бланк уведомления компании о расторжении договора в одностороннем порядке по нашей ссылке. ⇐

    Это уведомление нужно отослать УК в течение 5 рабочих дней после принятия решения о ее смене.

    Уведомление собственников о смене управляющей компании, образец

    Жильцы о результатах голосования и принятом решении поменять УК тоже уведомляются письменно.
    Скачайте образец уведомления жильцов о результатах внеочередного общего собрания здесь. ⇐

    Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

    Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

    • Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
    • Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
    • Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
    • Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

    Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

    Передача технической документации

    Для передачи технической документации в 2019-м году новая управляющая компания либо ответственное лицо, назначенное собственниками на собрании, пишет заявление. В нем согласовывается время, место и порядок передачи документов и ключей.

    Сроки передачи документации при смене УК

    Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация в течение 3-х дней после расторжения договора обязана передать всю техническую документацию.
    Отказ от передачи грозит судебным разбирательством и штрафом. Можно пожаловаться в Антимонопольный комитет.

    Акт приема передачи многоквартирного дома УК

    Новой управляющей компанией или собственниками создается комиссия, которая будет проверять состояние передаваемых помещений, а также правильность заполнения и актуальность документации.
    После успешной передачи подписывается «акт приема-передачи». Составляется он в двух экземплярах и содержит перечень передаваемого имущества и свидетельствует об отсутствии любых претензий обеих сторон друг к другу.

    Скачайте по ссылке пример акт и изучите его. ⇐

    Новая управляющая компания: начало срока управления МКД

    Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
    После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.

    Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.

    Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.

    Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
    Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.

    Совет многоквартирного дома

    Совет многоквартирного дома

    Совет многоквартирного дома (СМД) призван регулировать взаимодействие между управляющими организациями и их клиентами. Без СМД связь обоих этих звеньев становится хрупкой. Возникает ряд проблем, которые крайне затруднительно решить без своеобразного посредника, в роли которого и выступает совет.

    Зачем нужен совет дома

    Совет создается владельцами помещений в многоквартирном доме (МКД). Члены совета избираются среди числа собственников путем общего голосования.

    Деятельность совета дома регулирует жилищный кодекс. А именно ст. 161.1 ЖК РФ. Согласно этому документу, многоквартирный дом может иметь лишь один орган управления. Следовательно, если речь идет о товариществе собственников (ТСЖ) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), то создание совета не требуется. В этом случае функции управления домом ложатся на членов ТСЖ или ЖСК.

    Согласно п. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, совет собственников жилплощади в МКД — это совещательный орган. В число функций, которые он выполняет, входит заявление о существующих проблемах и контроль за деятельностью организации, обслуживающей дом.

    Официальным представителем совета является его председатель. Поэтому передачей данных в управляющую компанию занимается именно он.

    Обратите внимание, что прямое взаимодействие с управляющей компанией ведется только от его лица.

    Совет многоквартирного дома призван решать следующие задачи:

    • подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;
    • осуществление контроля над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.

    Собрание проводится по запланированному распорядку. При этом участники должны заранее подготовиться к встрече. Вопросы, которые собственники хотят поднять на собрании, следует четко сформулировать до планируемой даты обсуждения. Рекомендуется собрать необходимую информацию, провести анализ ситуации и подготовить действенные варианты решения проблем.

    В юридической практике часто встречается следующая проблема: если отсутствует сообщество, активную отстаивающее интересы собственников жилья в МКД, а также предоставляющее эти интересы перед управляющей организацией, то теряется контроль за исполнением обязательств со стороны последней. Поэтому создание совета так важно. Прежде всего для самих людей, владеющих жилплощадью в многоквартирном доме.

    Важно! Обратите внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, совет многоквартирного дома не несет функций органа, занимающегося управлением МКД. Поэтому решения связанные с управлением могут приниматься только на общем собрании собственников квадратных метров в МКД.

    Права совета дома в многоквартирном доме

    Основная цель создания совета — налаживание взаимодействия между органами управления и жильцам дома, который эти органы обслуживают.

    Таким образом совет выполняет функции посредника между:

    • собственниками недвижимости;
    • собственниками и представителями управляющей компании.

    При этом ни председатель, ни члены совета, не имеют никакой власти над собственниками или арендаторами жилья в МКД. Цель создания совета — помощь жильцам при принятии решений по сохранению общего имущества, а также контроль за действиями УК при исполнении этих решений.

    Для определения прав и обязанностей совета, собственники имеют право прописать ряд полномочий, которые будут возлагаться на этот орган. Для этого достаточно лишь одного документа — положения о совете МКД. Эта бумага составляется на общем собрании владельцев жилья. Однако не стоит забывать, что составляться она должна в соответствии с ЖК РФ, а значит не должна противоречить основным его положениям. Иными словами законодательно запрещено возлагать на совет МКД больше полномочий, чем указано в этом нормативно-правовом акте.

    Обязанности совета дома

    Пред тем как приступить к выполнению обязанностей, председателю необходимо получить нотариально заверенную доверенность от жильцов многоквартирного дома. Только имея на руках этот документ, он может официально выступать в роли посредника между собственниками квартир и организацией, управляющей домом.

    В обязанности совета входит контроль над выполнением УК всех соглашений, касающихся:

    • предоставления коммунальных услуг;
    • проведения уборки дворовых территорий;
    • ремонта лифтов, мусоропроводов и т.д.;
    • подготовки МКД к отопительному сезону;
    • других видов работ по поддержанию общего имущества владельцев
    • недвижимости в МКД.

    После того как сотрудники управляющей организации завершили выполнение работ, председатель совета МКД обязан подписать акт приемки.

    Если работа была выполнена некачественно или же были зафиксированы несоблюдения условий предварительного соглашения, то председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей.

    Если услуги были предоставлены некачественно или не в полном объеме, то председатель, от лица совета, должен направить протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

    Выбор председателя совета дома — ответственное дело. Ведь в случае появления непреодолимых разногласий между владельцами квартир и управляющей компанией, председатель будет представлять интересы жильцов в органах государственной власти. Это касается судебных разбирательств в отношении вопросов об управления домом и предоставления услуг ненадлежащего качества.

    Справка! Решение о расширении списка полномочий председателя принимается собранием домовладельцев. Обратите внимание, что утвердить новый список обязанностей можно только в том случае, если он не противоречит Жилищному Кодексу Российской Федерации.

    Совет многоквартирного дома: компетенция и порядок избрания

    Совет дома в многоквартирном доме имеет следующие права и обязанности:

    1. Подготовка списка тем для рассмотрения на общем собрании хозяев квартир в МКД.
    2. Контроль за надлежащим выполнением соглашений со стороны УК и качественным решением вопросов, поднятых на общем собрании домовладельцев.
    3. Сообщение о нарушении управляющей компанией договоренностей перед собственниками в вышестоящие органы власти.

    Совет — важный орган для любого многоквартирного дома. Он следит за тем, чтобы жильцы квартир получали коммунальные услуги в полном объеме, а также решает ряд проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности. Например, ремонт и обслуживание этих объектов.

    Не все жильцы многоквартирного дома знают куда обращаться в случае возникновения проблем и как взаимодействовать с управляющей компанией. Поэтому проще передать эти полномочия совету. Этот орган создается для того, чтобы освещать вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности, а также следить за добросовестным исполнением обязанностей УК.

    Совет обязан прорабатывать вопросы, выносимые на обсуждение собранием и вносить рациональные предложения по решению озвученных проблем. Однако поле деятельности совета не ограничивается налаживанием взаимодействия между жильцами и компанией, управляющей домом.

    Нередко споры возникают и между собственниками жилых помещений.

    При решении подобных разногласий не всегда удается обойтись без посредника, который поможет внести рациональное зерно и найти оптимальный выход из сложившейся ситуации. В роли такого посредника и выступает совет дома.

    Внимание! Домовой комитет или совет дома имеет права и обязанности исключительно совещательного характера. При этом ни его председатель, ни его члены не получают никакой власти над людьми, проживающими в многоквартирном доме.

    Выбор председателя совета дома

    Работа на посту председателя совета может казаться легкой и непринужденной. Однако если разобраться более подробно, то это совсем не так. Не забывайте, что человеку, занимающему эту должность, придется на официальном уровне общаться с большим количеством людей, заниматься деловой перепиской, составлять документы, контролировать выполнение работ и так далее. Поэтому он должен обладать рядом ключевых знаний и навыков. А именно:

    • быть коммуникабельным;
    • обладать грамотной речью (письменной и устной);
    • быть ответственным и инициативным;
    • иметь организаторские и управленческие способности;
    • обладать знаниями в области обслуживания многоэтажек.

    В должностные обязанности председателя входит регулярная проверка состояния объектов общего имущества: крыш, подвалов, водопровода, электросетей, лифтов и так далее. Если при этом председатель не будет обладать достаточным уровнем знаний, то он легко упустит из виду важную деталь или попросту проигнорирует часть результатов проверки. В результате чего могут пострадать жильцы дома. Аварии и отключение услуг ЖКХ — это лишь малая часть того, что может произойти без должного контроля и своевременного определения неисправностей. Поэтому, выбирая председателя, первым делом убедитесь в его компетентности.

    Важно! Согласно ЖК РФ, председателем совета можно выбрать лишь из числа собственников жилья в МКД. Однако при выборе подходящей кандидатуры стоит помнить, что председатель — не формальная должность.

    От человека, занимающего этот пост, зависит состояние дома. Поэтому к выполнению своих обязанностей он должен подходить со всей ответственностью.

    Обязанности председателя совета

    1. Пред тем, как собрание хозяев квартир примет решение о заключении договора управления МКД, председатель может осуществлять переговоры с целью уточнения или изменения условий документа.
    2. Председатель обязан проинформировать собственников МКД о соглашениях, достигнутых результате переговоров.
    3. Председатель подписывает документ об управление МКД, только после того как удостоверится, что положения договора соответствуют условиям, озвученными на собрании владельцев недвижимости.
    4. Председатель следит за добросовестным выполнением условий соглашения со стороны УК.
    5. При обнаружении услуг и (или) работ предоставленных в неполном объеме или выполненных некачественно, председатель обязан составить соответствующий акт и направить его на рассмотрение в органы местной власти.
    6. Во время судебных разбирательств председатель имеет право выступать от лица всех собственников жилплощади в МКД, если ведется слушание об управлении данным домом и (или) уклонении управляющей компанией от выполнения обязательств перед хозяевами жилья.
    7. Председатель вправе принимать окончательное решение по вопросам, обсуждаемым на общем собрании обладателей недвижимой собственности. Однако это возможно лишь в том случае, если решением совета ему были переданы соответствующие полномочия.

    Справка! Председатель имеет право официально выступать от лица совета (в том числе заключать договор и выступать в суде) только на основании доверенности, полученной от владельцев жилья в многоэтажном доме.

    Необходимые документы

    Чтобы подтвердить свои полномочия, председатель может показать выписку из протокола собрания на котором он и получил должностные обязательства.

    Чтобы бумага имела юридическую силу, в ней должно быть прописано решение о назначении одного из собственников председателем совета, указана дата проведения собрания, отмечен адрес дома, а также должна содержаться информация о том, на какой срок избирается председатель совета дома.

    Утверждается документ подписью секретаря собрания, а также представителем органа местного самоуправления, который присутствовал на собрании в момент назначения председателя совета.

    Как создать совет дома в многоквартирном доме пошаговая инструкция

    Хоть официально совет не считается юридическим лицом, на него возлагается ряд очень важных полномочий. Поэтому к его созданию стоит подходить ответственно. Создание совета проходит в несколько этапов.

    Первым из которых идет подготовка жильцов МКД. Но остановимся на каждом этапе более подробно.

    1. Перед тем как создать совет дома, необходимо разместить на доске объявлений извещение о предстоящем собрании собственников жилых и нежилых помещений. В сообщении должна содержаться информация о времени и месте проведения собрания, а также о его теме. Если в доме доски объявлений не предусмотрено, сообщение следует разместить в любом другом месте но так, чтобы оно было доступно для всех жильцов. Также рекомендуется сделать фотографию этого сообщения. Это нужно для того, чтобы зафиксировать тот факт, что все жильцы были заранее предупреждены о предстоящем событии.
    2. Следующий шаг зависит от выбранной формы проведения собрания. Всего их три: очная, заочная, и очно-заочная. Если собрание проводится в очной форме, то на нем должны присутствовать все собственники, при этом во время обсуждения должно учитываться мнение каждого из них. Для заочной формы присутствие всех жильцов в одном помещении и в одно и то же время не требуется. Если была выбрана заочная форма, то необходимо подготовить опросники и раздать их жильцам. При этом сроков, ограничивающих время голосования, на законодательном уровне не установлено. Очно-заочная форма предполагает и непосредственное участие жильцов в собрании и опрос. Эта форма удобна, если нет возможности собрать всех владельцев квартир одновременно. В таком случае раздать опросники для голосования можно лишь тем жильцам, которые не смогли явиться на основное собрание.
    3. После того, как собственники жилья проголосовали, необходимо внести все результаты в протокол.
    4. Завершающий этап избрания совета — составление его устава и положения о совете дома, в котором закрепляются основные полномочия этого органа.

    Совет дома избирается на срок до двух лет. По истечении этого срока назначаются новые выбор, которые проходят по аналогичной схеме.

    Важно! Участвовать в собраниях и принимать решения по итогам обсуждения имеют право исключительно собственники квартир!

    Как составить план работы?

    Для осуществления эффективной работы председателю комитета необходимо иметь четкий план мероприятий сверяясь с которым, он и будет осуществлять свою деятельность. Как правило, такая бумага составляется ежемесячно и включает в себя список дел, обязательных к исполнению. Это могут быть как рутинные обязанности, повторяющиеся каждые 30 дней, так и новые, которые нужно провести всего лишь один раз.

    Основные мероприятия, которые стоит отметить в первую очередь — это осмотр многоквартирного дома и оценка состояния общей собственности. В случае, если состояние какого-либо объекта окажется неудовлетворительным, председатель обязан сообщить об этом в управляющую компанию.

    Еще одна обязательная отметка — составление отчета о проделанной работе и ознакомление собственников с его результатами.

    Важно! Если владельцы жилья посчитают, что председатель справляется со своей работой очень хорошо, то они смогут назначить ему материальное вознаграждение. Решение о премировании председателя или членов совета принимается на собрании жильцов. При этом собственники должны будут проголосовать за подобную инициативу или против нее. Если больше половины голосов будут «за», то следующим шагом понадобится составить документ, в котором указывается сумма вознаграждения, а также имя и пост лица, которое его получит.

    Расширение полномочий

    Владельцы квартир вправе расширить полномочия, которыми обладают члены совета дома и (или) его председатель. Для этого понадобится подписать соответствующий договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, подрядной организацией или государственными органами. Однако стоит обратить внимание на то, что расширенный список обязанностей совета не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.

    Согласно ст. 185 ГК РФ в доверенности, выданной председателю, должны указываться все собственники, согласившиеся на расширение списка его полномочий.

    В некоторых случаях необходимо не расширять круг полномочий, а передавать их совершенно другому лицу. Таких случаев может быть несколько:

    • председатель не намерен продолжать работу в совете и хочет оставить свой пост по собственному желанию;
    • собственники недовольны работой действующего председателя или высказывают недоверие к лиц, занимающему этот пост.

    Если владельцы жилья в многоквартирном доме настаивают на перевыборах председателя, то им необходимо составить петицию и собрать подписи в пользу смены действующего члена совета. Для проведения досрочных выборов достаточно собрать не менее 25% голосов «за».

    Если необходимое количество голосов было собрано, то для выборов нового представителя совета организуется собрание домовладельцев. По итогам проведения повторных выборов составляется протокол, который передается в управляющую компанию. Сотрудники компании изучают предоставленный документ, после чего аннулируют полномочия прежнего главы совета.

    Чтобы понять, как правильно оформить протокол собрания, ознакомьтесь с образцом документа о выборе способа управления многоквартирным домом:

    Создание совета МКД — необходимое мероприятие, важное для многих собственников квартир. Однако не стоит забывать о том, что подходить к выбору членов совета и его председателя стоит со всей ответственностью.

    Создание совета многоквартирного дома — необходимое мероприятие, важное для многих собственников квартир. Однако не стоит забывать о том, что подходить к выбору членов совета и его председателя стоит со всей ответственностью.

    Досрочное переизбрание совета дома

    Когда одна из сторон гражданских правоотношений пренебрежительно относится к исполнению обязанностей, мало найдется тех, кому это понравится. Не является исключением и ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме не готовы мириться с халатным отношением членов совета дома к своим функциям. Вопрос о том, как правильно переизбрать совет дома рассмотрим в данной статье.

    Вначале отметим, что в силу ч. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    Как усматривается из императивных требований приведенной нормы, досрочное переизбрание членов совета дома на общем собрании собственников помещений возможно только в случае ненадлежащего исполнения ими своих обязанностей.

    Такого же мнения придерживаются и суды:

    Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2017г. по делу № 33-45214/2017:

    «Доводы представителя ответчика о том, что общее собрание может быть созвано и проведено по инициативе правомочного лица и собственники имеют в любое время до истечения срока полномочий совета дома и его председателя выбрать иной состав совета дома, судом обоснованно отклонены, поскольку закон запрещает безосновательное досрочное прекращение деятельности избранного совета помещений многоквартирного дома, полномочия которого прекращаются только по истечении установленного общим собранием собственников срока действия. При этом, нельзя изменить и сам срок действия полномочий до истечения указанного срока».

    Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2019 № Ф03-705/2019 по делу № А73-12774/2018: «совокупный анализ буквального толкования приведенных положений Кодекса позволил судам прийти к верному выводу о том, что совет МКД избирается на общем собрании собственников помещений дома сроком на два года (если не утвержден иной порядок) и действует до его переизбрания, за исключением случаев: создание товарищества собственников жилья и избрания правления ТСЖ или досрочного переизбрания в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей».

    Необходимо отметить, что основные обязанности совета дома перечислены в статье 161.1 ЖК РФ (ч.ч. 5, 8). Кроме того, дополнительные полномочия совета дома могут быть установлены в положении о совете многоквартирного дома и протоколах ОСС.

    Исходя из системного толкования приведенных положений жилищного законодательства и анализа судебной практики, можно сделать вывод о том, что для досрочного переизбрания на ОСС совета дома на повестку дня должен быть поставлен вопрос о ненадлежащем исполнении обязанностей членами совета дома с конкретным указанием на нарушение обязанностей.

    Апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.08.2018 по делу № 33-12587/2018:

    «Вопрос о переизбрании совета МКД и прекращении полномочий действующего совета МКД в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей на голосование общего собрания собственников не ставился, как и не указывалось, в чем именно заключается ненадлежащее исполнение обязанностей членами совета МКД.

    Таким образом, общим собранием собственников помещений в МКД принято решение по вопросу об избрании нового совета МКД без каких-либо оснований, то есть незаконно, противоречит требованиям статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, допущено существенное нарушение при проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

    Хотя существует и противоположная судебная практика, согласно которой суд допускает возможным указывать только ссылку на норму права (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ) без конкретизации причин, послуживших переизбранию членов совета МКД.

    Апелляционное определение Московского городского суда от 22.02.2019 № 33-8618/2019

    «Истец Т.И. также указывала на нарушение ее прав и законных интересов принятым общим собранием решением о переизбрании совета многоквартирного дома, полагала, что не включение в повестку дня вопросов о признании ее работы неудовлетворительной, а также не предоставление собственникам информации о причинах и основаниях переизбрания, нарушают ее права и законные интересы, требования п. 5 ч. 5 ст. 45 и п. 10 ст. 161 ЖК РФ.

    Истец Т.И. была выбрана Председателем Совета дома решением общего собрания от 02 марта 2015 года, срок полномочий 5 лет. Решением оспариваемого собрания (вопрос повестки дня N 2) совет многоквартирного дома был переизбран…

    Как усматривается из представленного уведомления о проведении собрания, вопрос о переизбрании совета дома имеет ссылку на п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ. Требований о включении в повестку дня отдельно вопроса о ненадлежащем исполнении обязанностей Советом МКД действующим законодательством РФ не установлено, равно как и требований о представлении такой информации в порядке ст. п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ».

    В связи с чем, при инициировании ОСС по вопросу переизбрания совета дома ввиду невыполнения действующими членами своих обязательств, рекомендуем учитывать приведенную судебную практику, а также документально фиксировать каждое неисполнение обязанностей членами совета дома, что послужит дополнительным доказательством правомочности принятого решения о переизбрании по данному основанию.

    Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим организациям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке .

    Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

    Рассылка новостей ЖКХ

    а также наших статей

    Подписка на рассылку

    Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

    Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

    2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

    а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

    б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

    в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

    д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

    е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

    ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

    з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

    и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

    к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

    Статья 5.62. Дискриминация

    3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

    5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

    Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

    Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

    Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

    Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

    В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

    Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

    Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

    Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

    Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

    Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

    О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

    Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

    Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

    Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

    Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

    Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

    Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

    Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

    Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

    Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

    В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

    К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

    Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

    Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

    Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

    О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

    После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

    • техническую документацию;
    • иные связанные с управлением домом документы;
    • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
    • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
    • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

    Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

    Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

    Поделитесь положительным опытом смены УО

    Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

    Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

    На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

    Войти

    Pазъяснения

    Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

    Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

    3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

    б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

    в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

    г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

    д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

    Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

    е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

    2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

    Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

    Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

    Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

    В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

    Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

    С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

    Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

    4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

    Бланк Решения собственников используется все тот же.

    5) Составляем протокол собрания.

    Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

    6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

    Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

    Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

    Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

    Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

    Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

    Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

    После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

    В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

    Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

    Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

    Образцы документов подготовила: юрист МОД “Народный контроль в ЖКХ” Серафима Виноградова.

    Также прочитайте:

    Видеозапись первой части семинара “Как поменять УК?”:

    Видеозапись второй части семинара “Как поменять УК?”:

    Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

    Читайте также:  Право на подачу в суд повторного иска
    Ссылка на основную публикацию