Ремонт, перепланировка, строительство

Ремонт, перепланировка, строительство

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее – Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики – предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Ремонт без разрешения на перепланировку

В последнее время можно отметить рост юридической грамотности наших земляков – все большее их количество обращается к нам за разработкой или согласованием проекта перепланировки, иногда озадачивая нас своей осведомленностью в нюансах процесса. Однако большая часть москвичей до сих пор проводит ремонты без предварительного согласования перепланировки.

Зачастую необходимость получения разрешения на перепланировку выявляется в самый последний момент, когда уже пора приступать к работам, и откладывание ремонта до получения согласия жилищной инспекции крайне нежелательно. Но оформление перепланировки – это достаточно долгий и многоэтапный процесс, потому и стоит обеспокоиться этим заранее. Такие ситуации нередко вызывают вопросы, к примеру, можно ли начать ремонт без документов, оформленных надлежащим образом? Какую ответственность понесет собственник квартиры, если проведет в своем жилье перепланировку до получения официального разрешения?

Читайте также:  Лес на землях поселений

Последствия перепланировки без разрешения

Как правило, проведение перепланировки до согласования связано с определенными рисками. Самая главная проблема вызвана незнанием строительных норм, а порой и с сознательным их нарушением, что чревато невозможностью узаконить перепланировку в будущем. В случае если ваши нарушения станут известны контролирующим органам – придется приводить квартиру в изначальное состояние, то есть переделывать ремонт.

Например, вы хотите увеличить площадь ванной и санузла и для этого решили объединить данные помещения, то есть демонтировать между ними перегородку, а также изменить местоположение сантехники. Но этого оказалось недостаточно, и вы намерены дополнительно расширить ванную за счет коридора. Эти работы получится узаконить. А вот если вы демонтировали несущую стену, то придется восстанавливать ее, что достаточно сложно.

В принципе, даже при расширении санузла на площадь коридора существуют некоторые нюансы, которые следует учитывать при проведении такой популярной перепланировки. Потребуется проведение сложных работ по укладке гидроизоляции, причем пирог пола должен соответствовать строительным нормам, что редко случается при ремонтных работах без проекта перепланировки. Как итог – этими действиями вы нарушаете закон, а полы придется переделывать.

А иногда собственники расширяют ванную или санузел за счет смежной жилой комнаты. Делать этого категорически не рекомендуется, поскольку в результате помещение, относящееся к “мокрой” зоне окажется над жилыми комнатами соседей, а это запрещено санитарными нормами и перепланировку узаконить опять же не получится.

Есть и другие виды перепланировок, которые нельзя согласовать “задним числом”, например, если вы планируете работы по переносу кухни в комнату, но при этом ваша квартира находится не на первом этаже. В этом случае вы ухудшите условия проживания соседей снизу, поскольку над их комнатой будет находиться ваша кухня.

Если вы хотите демонтировать вентиляционный короб, вам стоит заранее знать, что подобное мероприятие относится к числу запрещенных. Сломанный или урезанный вентканал вас в любом случае обяжут восстановить. Аналогично ситуация обстоит и с проемами в несущих стенах – узаконить самовольно выпиленный проем в капитальной стене скорее всего не получится. Тут может быть масса причин – либо у вы не смонтируете правильного усиления, либо параметры проема не уложатся в норматив (слишком широкий/высокий/близко от наружной стены), или у соседей будет сделана аналогичная перепланировка.

Еще один пример – перепланировка балкона, когда вы вместе с подоконником срезаете порожек. Это может привести к ослаблению плиты балкона, а также промерзанию квартиры снизу. На нашем сайте есть статья в которой описываются практически все ограничения при перепланировке квартиры – рекомендуем ознакомиться перед планированием ремонта.

В итоге, если ваши работы привели к неприятным последствиям (протечки, трещины в стенах или перекрытиях), возмещать ущерб, причиненный зданию и соседям, придется за ваш счет, а от самой перепланировки придется отказаться, вернув квартире прежний вид в соответствии с предписанием от жилищной инспекции. Хорошо если речь идет о тех работах, последствия которых легко исправить, в некоторых же случаях это достаточно проблематично.

Что делать если перепланировка без разрешения уже проведена?

Впрочем, перепланировки, не нарушающие строительных норм, можно согласовать и после их проведения, то есть узаконить. Для этого вам потребуется собрать пакет документов, главным из которых станет техническое заключение по факту выполненной перепланировки. Заказать его вы можете в проектной организации с допуском СРО. Сразу скажем, что при устройстве проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора проекта дома, а стоить этот документ будет дороже.

Кроме технического заключения вам потребуется экспликация квартиры до перепланировки, которую можно заказать в БТИ и заявление на перепланировку. Эти документы нужно подать в МФЦ и через некоторое время сотрудник Мосжилинспекции посетит вашу квартиру для становления соответствия технического заключения. В целом, узаконивание перепланировки требует меньшего времени, чем согласование в установленном порядке, да и документов нужно собрать меньше.

Но следует учитывать, что в ходе согласования могут возникнуть непредвиденные и спорные ситуации. Лучшим способом избежать любых «сюрпризов» станет заключение договора на оформление перепланировки, с организацией, профессионально занимающейся вопросами согласования проектной документации. Там вам всегда подскажут оптимальный вариант перепланировки, который в будущем пройдет утверждение во всех инстанциях. Кроме того, переложив ответственность за получение разрешения на перепланировку на плечи профессионалов, вы во многих случаях сможете приступить к ремонту в самые кратчайшие сроки. И тем самым вы сэкономите время, будучи уверенными, что все пройдет по плану.

Наша компания разрабатывает и согласовывает проектную документацию вот уже десять лет, потому мы можем смело заявить что имеем достаточный опыт для того, что бы узаконить вашу самовольную перепланировку. Для консультации вы можете позвонить или написать нам на электронную почту.

Перепланировка квартиры в Балашихе

Перепланировка или переустройство в квартире могут проводиться только на основании проекта и после согласования в муниципальных ведомствах.

Сведения о новых характеристиках помещений нужно отразить в техническом плане и представить в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.

Перепланировка заключается в изменении конфигурации помещений, в том числе:

  1. обустройство, демонтаж, перенос или расширение дверных проемов;
  2. обустройство, демонтаж, перенос или расширение оконных проемов;
  3. перераспределение площади жилых и вспомогательных помещений в квартире (например, путем переноса или установки перегородок);
  4. перенос одних помещений в другие либо объединение их (ванные, туалеты, кухни и т. д.);
  5. установка лестниц и антресолей в пределах квартиры (антресоль не должна занимать более 30 % площади комнаты);
  6. увеличение или уменьшение уровня полов;
  7. иные виды работ.

Переустройство связано с демонтажом, установкой или переносом инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования.

При перепланировке и переустройстве запрещено :

  1. увеличивать санузел за счет жилых и вспомогательных помещений, а также выносить его границы за пределы “мокрых зон” (т. е. под ванной или туалетом этажом ниже не должны располагаться жилые помещения);
  2. объединять аркой кухню с газовой плитой и комнату (в таком случае нужно устанавливать дверной проем);
  3. сносить несущие стены либо выполнять на них работы, не предусмотренные проектом;
  4. проводить строительные работы на общедомовых коммуникациях (кроме подключения внутренних систем к общедомовым коммуникациям, если это предусмотрено проектом);
  5. присоединять полы с подогревом к общедомовой системе отопления;
  6. иные ограничения, которые зависят от характеристик дома и жилого помещения.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в Балашихе

В ряде случаев можно узаконить перепланировку или переустройство после фактического завершения работ. Для этого соблюдайте следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратитесь в экспертную организацию за изготовлением проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций;
  2. обратитесь к кадастровому инженеру за оформлением технического плана (в этом документе будут отражены фактические характеристики квартиры после завершения работ);
  3. подайте документы в местную организацию или иной уполномоченный орган;
  4. если в узаконивании был отказано либо вы не получили ответ в течение 45 дней, подавайте иск в суд;
  5. при положительном решении суда, его нужно представить вместе с техническим планом в Росреестр или МФЦ;
  6. после проведения кадастрового учета вы получите выписку ЕГРН с обновленными характеристиками квартиры.

Если при подготовке проекта эксперты подтвердят, что вы не повредили несущие конструкции и соблюли все строительные нормативы, обращаться в суд, скорее всего, не придется. Если же у муниципальных органов есть сомнения в соблюдении правил безопасности, будет вынесен отказ. Если и суд вынесет отказ в узаконивании перепланировки, вам придется восстановить первоначальное состояние квартиры.

Документы для узаконивания выполненной перепланировки

  1. проект и техническое заключение;
  2. выписка о членстве проектировщика в СРО;
  3. технический план;
  4. заявление в администрацию о согласовании перепланировки;
  5. правоустанавливающий документ (выписка ЕГРН, свидетельство о праве);
  6. паспорт собственника;
  7. письменное согласие на перепланировку всех собственников (если квартира находится в долевой собственности);
  8. отказ администрации в узаконивании;
  9. исковое заявление в суд (если был вынесен отказ).

Пошаговая инструкция для будущей перепланировки

  1. обратитесь в экспертную организацию для изготовления проекта, убедитесь в наличии членства в СРО;
  2. получите проект перепланировки;
  3. получите техническое заключение о состоянии несущих конструкций (этот документ может оформляться одновременно с проектом);
  4. подайте заявление, проект и техническое заключение в местную администрацию или жилинспекцию;
  5. после согласования проекта можно приступать к работам в квартире;
  6. после завершения перепланировки пригласите приемную комиссию для обследования квартиры (в состав комиссии входят члены жилинспекции и других органов);
  7. получите акт приемной комиссии, подтверждающий законность перепланировки;
  8. обратитесь к кадастровому инженеру и получите технический план;
  9. представьте технический план и акт комиссии в Росреестр или МФЦ;
  10. после завершения кадастрового учета получите выписку ЕГРН.

Обратите внимание! Необходимость в получении технического заключения предусматривается законами субъекта РФ. Поэтому в вашем регионе такое требование может отсутствовать. Уточняйте эту информацию в местном органе власти или у эксперта, который делает проект.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Читайте также:  Отмена заочного решения о снятии с регистрационного учета

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Содержание статьи

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

  • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
  • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
  • простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со “свободной” планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру “свободной” планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.

    Читайте также:  Бесплатное жилье многодетной матери-одиночке

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 “Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по “эскизу”. Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    Перепланировка в Балашихе

    Перепланировка квартир в Балашихе сегодня не редкость. Желающих обзавестись вместительной гардеробной в спальне или встроенным шкафом в прихожей, объединить туалет с ванной, сделать дополнительный санузел или перенести кухню в коридор с каждым днем становится все больше. При этом многие не знают, как правильно в Балашихе узаконить перепланировку квартиры.

    К кому и куда обращаться в Балашихе за перепланировкой квартиры, какие документы предстоит собрать и какие работы можно проводить в процессе капитального ремонта – об этом и многом другом в нашем материале.

    Оформление перепланировки в Балашихе – что не нужно согласовывать?

    Согласно закону, без разрешительных документов допускается проводить следующие работы:

    • Демонтировать встроенную мебель, если она не образует самостоятельного помещения, отмеченного в планах БТИ.
    • Заменять инженерные коммуникации на аналогичные по характеристикам.
    • Устанавливать новые сантехнические приборы взамен старых без передвижения на другое место.
    • Выполнять отделку помещений (красить, белить, шпатлевать, клеить).
    • Монтировать кондиционеры.
    • Остеклять балконы.

    Когда для проведения перепланировки в Балашихе нужен проект и специальное разрешение

    Все перепланировки в Балашихе согласуются исключительно на основании проекта. Даже если вы совсем немного подвинули перегородку или чуть-чуть переместили дверной проем – нужна проектная документация. Если переставили унитаз на другое место – без разрешения не обойтись.

    Выше перечисленные мероприятия можно проводить без согласования, поскольку они не являются перепланировкой.

    Перепланировкой и переустройством считаются действия, в результате которых изменяется изначальный план квартиры.

    В числе таких работ:

    • Переделка конструкции пола.
    • Изменение фасадной стены дома.
    • Перенос кухонь и санузлов на новое место.
    • Переустановка или замена кухонных плит (газовых на электрические).
    • Объединение нескольких квартир в одну.
    • Присоединение лоджии к комнате или кухонному помещению.
    • Снос/строительство перегородок для изменения количества комнат.
    • Устройство новых помещений на имеющейся площади квартиры: кладовок, подсобок, кабинетов, гардеробных, прачечных, душевых и т.д.
    • Установка дополнительной сантехники: душевой кабины, гигиенического душа, биде и т.п.

    При этом перестановка стиральной машины или холодильника не считается перепланировкой, так как они не обозначены в планах БТИ, а, следовательно, и согласованию не подлежат.

    В то же время в Балашихе перепланировка с полным демонтажем несущих и фасадных стен, удалением перекрытий между квартирами разных этажей, размещением батарей на балконах, перекрытием вентиляционной системы категорически запрещены.

    Куда обратиться по перепланировке квартиры в Балашихе?

    Есть несколько инстанций, с которыми собственнику придется взаимодействовать при согласовании перепланировки в Балашихе:

    Бюро технической инвентаризации (БТИ). Здесь хранятся технические сведения о квартирах. В БТИ придется обращаться несколько раз: для получения техпаспорта, для проведения финальных обмеров, когда ремонт будет уже завершен, и для оформления новых техдокументов на квартиру. Таким образом, начинается перепланировка в Балашихе с БТИ.

    Проектная организация. Это компания, где можно сделать план перепланировки в Балашихе, а если конкретней – проект перепланировки.

    Администрация городского округа Балашиха. Является контрольно-надзорным органом по перепланировкам. При перепланировках в Балашихе администрация города принимает решения разрешить или отказать в переустройстве жилья.

    Областное Министерство культуры, муниципальные органы, ответственные за охрану культурного наследия. Эти структуры принимают участие в согласовании перепланировки в Балашихе в случаях, когда переделывается квартира в доме-памятнике.

    У кого в Балашихе заказать проект перепланировки?

    Мы уже говорили, что без проекта оформление перепланировки квартиры в Балашихе невозможно.

    Вы можете выбрать любую компанию, специализирующуюся по перепланировкам квартир в Балашихе, чтобы получить у ее сотрудников профессиональный комментарий по предстоящему ремонту и заказать проектные документы.

    Это необязательно должна быть городская компания. Например, мы работаем в Москве, но уже много лет разрабатываем качественную проектную документацию для согласования перепланировок в Балашихе в полном соответствии со всеми нормативно-правовыми актами, и будем также рады помочь вам.

    На фото: проект перепланировки квартиры в Балашихе

    Все консультации по поводу будущей или уже свершившейся перепланировке у нас можно получить бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефону или написать свой вопрос на форуме.

    А на этой странице вы легко узнаете, что нужно, чтобы заказать проект перепланировки в нашей компании.

    Где в Балашихе согласовать проект перепланировки?

    Для начала – в управляющей компании. Однако управляющая многоквартирным домом организация не выдает разрешений на перепланировку. Как мы уже отмечали, это целиком и полностью прерогатива органов местного самоуправления.

    Поэтому, чтобы узаконить перепланировку в Балашихе, кроме УК потребуется обращение в горадминистрацию.

    Как согласовать перепланировку квартиры в Балашихе самостоятельно?

    Нужно последовательно выполнить несколько действий:

    1. Собрать документы.
    2. Оформить разрешение на ремонт с перепланировкой.
    3. Пригласить после ремонта на объект приемочную комиссию для составления акта о завершении перепланировки.
    4. Внести в БТИ изменения, получить новый техпаспорт квартиры.

    Кому передавать документы для согласования в Балашихе переустройства и перепланировки жилого помещения?

    Согласно местному постановлению, для согласования перепланировки в Балашихе в МФЦ через «единое окно» сдаются все собранные бумаги. Среди них: заявление, проектная документация, паспорт, документы БТИ и о праве собственности.

    Из МФЦ все документы от заявителя или его доверенного лица попадут в Управление строительного комплекса администрации городского округа Балашиха. Срок рассмотрения заявки на перепланировку не должен превышать 45-ти дней с момента подачи документов.

    После согласования проекта и получения разрешения на перепланировку собственник имеет все законные основания, чтобы перестраивать свою квартиру. По завершении ремонта вновь придется обратиться в администрацию Балашихи, теперь за актом о завершенном переустройстве и перепланировке. Межведомственная комиссия подпишет этот документ только после осмотра переделанного помещения.

    После работники инвентаризационного бюро обмерят квартиру и выдадут технические документы, в которых будет отображена уже новая планировка жилого помещения.

    Для полноты картины об особенностях перепланировки в Балашихе ответим на несколько вопросов, поступивших от горожан на наш сайт:

    Каковы расценки на перепланировку квартиры в Балашихе?

    Разрешение на перепланировку квартиры в Балашихе выдается бесплатно. За услуги БТИ и проектной организации придется заплатить. Чтобы узнать, сколько стоит проект у нас, чтобы узаконить перепланировку в Балашихе, заходите сюда.

    Как разделить объединенную квартиру в Балашихе?

    Такая перепланировка проводится только по проекту и при определенных условиях. Если вы хотите узнать, сможете ли вы провести такую перепланировку, позвоните нашим консультантам или оставьте заявку на обратный звонок.

    Где получить разрешение в Балашихе на перепланировку квартиры в ЖК Жемчужина Виктории?

    Согласованием перепланировок в Балашихе занимается только городская администрация. Она узаконивает перепланировки в том числе и в новостройках, а также в других типах домов независимо от застройщика, года постройки дома, его типовой серии и т.п. Поэтому за разрешением на перепланировку квартиры в ЖК Жемчужина Виктории обращайтесь в местные органы власти.

    Куда в Балашихе сдавать документы на перепланировку ванной и туалета?

    Документы для согласования любой перепланировки в Балашихе, в том числе и этой, можно лично отнести в администрацию, либо отправить по почте. Кроме того, документы можно отправить через единый портал государственных и муниципальных услуг или портал государственных и муниципальных услуг Московской области.

    Наиболее распространенный способ – это передача бумаг на перепланировку через многофункциональный центр (МФЦ).

    Можно ли у вас заказать проект перепланировки нежилого помещения в Балашихе?

    Да, будем рады оказать подобную услугу, обращайтесь.

  • Ссылка на основную публикацию