Раздел арендуемого земельного участка

ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Как разделить земельный участок (с кадастровым номером), находящийся в аренде, на два

В 2015 году физ.лицом был взят в аренду участок с/х назначения (3,6 га). В этом же году это физ.лицо переуступило мне права (я тоже физ лицо) и обязанности по аренде этого участка. Участок в муниципальной собственности. Участок имеет кадастровый номер.

На данный момент у меня нет возможности обрабатывать весь этот участок и я хотела бы его разделить на 2 части: меньшую – также арендовать, а от большей части отказаться.

Как мне правильно поступить, чтобы не потерять аренду на нужный мне меньший участок?

Ответы юристов ( 5 )

Уважаемая Лариса! Здравствуйте! По уму, конечно, надо видеть все Ваши документы, и, главное, сам договор аренды.

Скорее без получения согласия Арендодателя разделить ЗУ Вы не вправе, но надо просто видеть все документы.

Далее, технически раздел осуществляется кадастровым инженером, при этом еще надо смотреть, а можно ли разделить или нет (см. ст.ст.11.1-11.11 Земельного кодекса РФ).

В порядке информации привожу Вам текст ст.11.4 ЗК РФ в полном объеме.

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
(п. 6 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Так, а у Вас ЗУ уточнен на местности или нет?

Читайте также:  Суд по ипотечному кредиту

Какие особенности имеет аренда государственного и муниципального имущества

Раздел дома и земельного участка.

При разделе земельного участка с домом в натуре (что это значит) предъявляется больше требований нормативно-технического характера:

  • возможность выделения изолированной площади каждому участнику раздела;
  • возможность организации отдельных входов с прилегающего участка;
  • наличие естественного освещения помещений;
  • обеспеченность системами водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, канализации и вентиляции.

Процедура раздела арендованного участка

К разделу муниципальных земель предъявляются те же требования: делимость участка, добровольное согласие участников и т.д. Согласие не требуется, если участок был выделен в пользование государственным или муниципальным предприятиям, учреждениям.

Государственная регистрация прав на муниципальные участки проводится на основании заявления:

  • исполнительных органов государственной власти,
  • органовместного самоуправления,
  • лиц, получивших участки на определенных условиях.

Краткий алгоритм действий

В случае раздела дом перестает быть единым объектом недвижимости.

Для раздела дома с земельным участком необходимо:

  1. составить соглашение между участниками собственности о разделе имущества: документ составляется в свободной письменной форме;
  2. заказать проведение кадастровых работ: в результате вы получаете паспорта на отдельные части дома и участка;
  3. подать заявление и документы на государственную регистрацию прав собственности на отдельные части и прекращение права общей.
  • свидетельство на землю;
  • кадастровый паспорт участка и строений, расположенных на нем;
  • решение о получении разных адресов (оформляется в местной администрации);
  • межевые планы отдельных участков, составленные в органах кадастрового учета;
  • письменное согласие участников долевой собственности или владельца, заверенное нотариально.

Процесс может занять от одного до четырех месяцев. Это связано с осуществлением процесса межевания. Описанные правила действуют при установлении добровольного согласия между участниками процесса. При возникновении спорных вопросов раздел проводится в судебном порядке.

В этом случае при регистрации отдельных участков в пакет документов входит решение суда о разделе имущества.

По законодательству владелец части дома автоматически получает в собственность территорию, на которой эта часть дома расположена.

Без раздела жилого дома раздел участка невозможен.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора;
  • цену – арендную плату;
  • срок договора аренды;
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Раздел арендованного земельного участка при разводе

Определение долей в арендованном земельном участке невозможно, поскольку участок не находится в собственности, супруги всего лишь арендуют его у государства, муниципалитета или у физических лиц. Имущественные права супругов не могут быть разделены между ними. Поэтому, если будет подан иск о разделе участка, который находится в аренде, то суд откажет в удовлетворении такого иска, поскольку супруги не являются собственниками такого участка.

Если необходим раздел права аренды, то это возможно только с согласия арендодателя. Однако, стоит иметь в виду, что арендовать один объект два лица одновременно не могут. Вам придется с согласия арендодателя разделить земельный участок, зарегистрировать два новых участка в регистрационной палате, а затем уже заключать договоры аренды на свою часть земельного участка.

Соглашение о разделе арендуемого земельного участка

Например, согласно ФЗ «О фермерском хозяйстве» запрещено делить землю, предназначенную для фермерства.

Не может быть поделена земля, на которую наложен арест;

  • Вторичные земельные участки должны иметь свободный доступ, в противном случае раздел также невозможен.
  • Если же совместная земля является неделимой (или не соответствует другим перечисленным условиям раздела), делить его нельзя – орган Земельного кадастра откажется ставить новообразованные участки на учет.

    Важно В соглашении о разделе указываются:

    1. подтверждение факта достижения согласия о разделе и как он осуществляется (в соответствии с долями, на основании кадастровых паспортов)
    2. подписи сторон.
    3. кадастровый номер, адрес, назначение исходного земельного участка;
    4. дата и место составления;
    5. несение расходов сторонами;
    6. Ф.И.О., паспортные данные всех сособственников;

    Межевание и раздел арендуемого земельного участка

    В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом То есть, если договор аренды и субаренды зем.

    уч. подлежит гос. регистрации в установленном порядке ( возможно по доверенности).ЕСли Вы пользуетесь зем.

    Межевание арендованного земельного участка

    Чтобы провести межевание собственнику земельного необходимо заключить договор со специализированной землеустроительной организацией и подготовить следующие документы: •Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на землю, постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, судебный акт, устанавливающий права на земельный); •Копия паспорта правообладателя; •Доверенность уполномоченного представителя (если документы предоставляет доверенное лицо).

    Порядок оформления аренды земельного, находящегося в федеральной или в муниципальной собственности, отличается от заключения такого же договора с частными собственниками. Как правило, все участки частных собственников уже прошли процедуру межевания, и у них установлены точные границы.

    Можно ли продать чернозем с арендованного участка?

    Кто занимается подобными работами и к кому нам следует обратиться? К земельным спорам можно также отнести признание недействительными результатов межевания земельного участка, снос самовольных построек, устранение нарушений права, не связанных с лишением владения, установление границ земельного участка и т. Мы приобрели с торгов один из земельных участков под ИЖС, которые продавала администрация. Нередко возникают конфликты между владельцами земли и органами местного самоуправления, по вопросам применения последними сомнительных методов правового регулирования в сфере землепользования. Наши юристы помогут Вам оптимально разрешить такой конфликт.

    Раздел земельного участка: особенности процедуры, образец соглашения

    Собственникам и владельцам земельных участков предоставлено право не только распоряжаться указанными объектами, но и требовать раздела, выдела своей доли. Раздел позволит образовать новые земельные участки. После завершения процедуры каждый собственник сможет получить собственную долю, оформить права на землю.

    Когда допускается раздел участка

    Если земельный участок принадлежит гражданам на праве общей долевой или совместной собственности, его раздел может осуществляться по требованию любого из владельцев. Процедура раздела приводит к образованию новых объектов недвижимости с определением собственных границ и площади. Итогом всегда будет кадастровый учет в Росреестр, регистрация прав с присвоением кадастровых номеров на каждый новый участок.

    Формирование новых участков при разделе происходит с учетом следующих особенностей:

    • ранее существовавший участок при разделе утрачивает свое существование, а вместо него образуются два или более новых земельных надела;
    • размер вновь образованных участков будет определен пропорционально доле в праве общей собственности, либо в равных долях при разделе совместной собственности;
    • процедура раздела осуществляется путем выполнения межевых и кадастровых работ, по итогам которых на каждый вновь образованный участок оформляется межевой план.

    Обратите внимание! Поскольку права на недвижимое имущество, в том числе и землю, подлежат государственной регистрации и кадастровому учету в Росреестре, основанием для регистрационных действий является межевой план. Этот документ можно получить только через кадастрового инженера, имеющий квалификационный аттестат.

    Для раздела общего участка один или несколько собственников самостоятельно выбирают кадастрового инженера. Для этого можно воспользоваться специальной электронной базой указанных специалистов, которую ведет Росреестр. Помимо квалификационного аттестата, кадастровый инженер должен являться членом одной из профильных саморегулируемых организаций.

    Этапы раздела земельных участков

    Если у собственников нет спора о порядке раздела, они могут оформить добровольное соглашение. Образец этого документа можно найти в приложении к статье. Процедура раздела состоит из следующих этапов:

    • оформление соглашения между совладельцами земли, согласование всех условий раздела;
    • заключение договора подряда с кадастровым инженером на выполнение межевых и кадастровых работ;
    • передача кадастровому инженеру правоустанавливающей документации на землю, по данным которой будут определяться размеры вновь образованных участков;
    • обеспечение доступа инженеру к земельному участку для определения границ новых наделов на местности и переноса их в межевой план;
    • изготовление межевого плана на каждый новый участок;
    • подписание акта согласования границ всеми собственниками, владельцами соседних участков.

    Обратите внимание! По Федеральному закону № 218-ФЗ кадастровый инженер обязан самостоятельно направить межевой план в электронной форме в Росреестр. Если собственникам требуется письменная версия документа, они должны указать данное условие при составлении договора подряда.

    В Росреестре проводится постановка каждого нового участка на кадастровый учет, оформление права собственности. Во время этой процедуры выполняются следующие действия:

    • сведения о ранее существовавшем участке исключаются из реестра ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
    • данные о вновь сформированных участках вносятся в реестр ЕГРН, а каждому наделу присваивается свой уникальный кадастровый номер;
    • собственникам новых участков выдаются выписки из ЕГРН, которые подтверждают возникновение права.
    Читайте также:  Раздел квартиры, полученной с использованием материнского капитала

    На этом процедура раздела земельного участка считается завершенной, а исходный надел утрачивает своей существование. После получения выписки ЕГРН на вновь образованный надел, собственник сможет распоряжаться им по своему усмотрению.

    Помощь юриста при разделе земельных участков

    Ввиду возможного спора между собственниками, мы рекомендуем осуществлять раздел земельного участка с помощью юриста. Хотя это не обязательное условие закона, но без юридической поддержки сложно правильно составить документы, урегулировать разногласия. Услуги по разделу земельного участка будут включать в себя:

    • устное и письменное консультирование собственников по всем вопросам, возникающим при разделе;
    • помощь с выбором кадастрового инженера, что позволит избежать ошибок при межевании и проведения дополнительных работ;
    • урегулирование споров о месте расположения границ вновь образуемых участков;
    • защита интересов собственника при рассмотрении спора о границах участков в суде.

    Мы советуем все действия по разделу участка осуществлять только при сопровождении наших юристов. Это позволит избежать сложностей на стадии регистрации прав на новые участки, быстро урегулировать все возникающие разногласия. Также рекомендуем прочитать наш предыдущий материал, где рассказано о прирезке земельного участка к основному. В некоторых случаях это позволит бесплатно увеличить площадь своего участка.

    Право на заключение договора аренды после раздела участка

    Если земельный участок принадлежит гражданам или юридическим лицам на праве собственности, они вправе сдавать его в аренду на условиях, определяемых соглашением сторон. Для оформления арендных отношений на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, Земельным кодексом РФ предусмотрены специальные правила:

    • право на заключение договора аренды, как правило, возникает по результатам торгов в виде аукционов (исключения предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ – предоставление земли под строительство частных домов и т.д.);
    • размер арендной платы определяется по итогам проведения аукциона, а если его проведение не обязательно – по утвержденным государством методикам;
    • предоставление земли в аренду позволяет претендовать на оформление в собственность при выполнении условий, закрепленных в арендном договоре (например, после возведения жилого дома);
    • пока участок находится в аренде, делить его нельзя, так как он принадлежит государству или муниципалитету.

    Передача земли в аренду осуществляется на срок, установленный условиями договора. После истечения указанного срока арендатор имеет преимущественное право на продление договора, если им соблюдались все условия целевого пользования землей и порядок внесения платежей. Если исходный участок принадлежал на праве частной собственности, после раздела каждый владелец сможет сдавать в аренду свою часть. Получать согласие от всех прежних совладельцев не нужно.

    Если у вас возникли вопросы о порядке раздела земельного участка или оснований для заключения договора аренды, советуем воспользоваться услугами наших юристов. Вы получите полное юридическое сопровождение, разъяснение норм законодательства. Обращайтесь, мы поможем даже в самом сложном варианте раздела участка.

    При разделе обремененного правом аренды земельного участка перезаключения договора аренды на вновь образованный участок не требуется

    При выделении из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, имеющего обременение в виде договора аренды на 49 лет, нового земельного участка Росреестр одновременно с госрегистрацией права собственности на него должен зарегистрировать и обременение. К такому выводу пришел Верховный суд в Определении № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014.

    Суть дела

    Крестьянское фермерское хозяйство заключило договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности у 727 участников, сроком на 49 лет. Через год хозяйство передало право аренды обществу с ограниченной ответственностью, о чем в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) была внесена соответствующая запись. Позднее один из сособственников приобрел доли у 44 участников общей долевой собственности, что подтверждено свидетельством, содержащим указание на обременение земельных долей договором аренды. После выделения земельных долей вновь образованному участку был присвоен новый кадастровый номер. Общество продолжало его использовать и добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды. Однако через четыре года в результате отчуждения у участка появился новый собственник. При этом из ЕГРП исчезла запись об ограничении (обременении) земельного участка правом аренды. В результате общество обратилось в территориальное управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи. Но управление Росреестра отказало ему в этом, указав на то, что при образовании этого земельного участка из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и используемого обществом на основании договора аренды, ограничения (обременения) прав, возникших из этого договора, в отношении выделенного земельного участка не сохранились. К такому выводу управление Росреестра пришло на основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ: в соответствии с ним лицо, арендовавшее земельный участок, из которого впоследствии путем выдела был образован новый участок, имеет право заключить договор аренды выделенного участка на прежних условиях. Следовательно, по мнению управления, обществу необходимо было заключить договор аренды с новым собственником участка. По считав отказ незаконным, общество обратилось в суд.

    Судебное разбирательство

    Суд первой инстанции удовлетворил требования общества, обязав управление Росреестра (далее — ответчик) внести в ЕГРП сведения об обременении земельного участка правом аренды в пользу общества.

    Суд указал, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ). Гражданским кодексом между тем установлено общее правило, согласно которому переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (ст. 617 ГК РФ). В Земельном кодексе не предусмотрено, что выдел земельного участка и его переход к новому владельцу автоматически приводят к расторжению договора аренды. Однако в нем отсутствует норма, подтверждающая, что право аренды на выделенный участок с новым кадастровым номером должно быть сохранено. В связи с этим суд по аналогии применил правила об ипотеке земельных участков. В частности, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, при применении ст. 11.8 ЗК РФ следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, при этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

    Пунктом 3.2 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

    В тоже время по смыслу п. 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Это предполагает регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости. Таким образом, управление Росреестра незаконно отказало заявителю во внесении изменения в ЕГРП, указывающего на обременение земельного участка.

    Апелляционный суд поддержал решение первой инстанции. Однако кассационная инстанция оба судебных акта отменила. Суд округа, признавая законными действия управления Росреестра, исходил из того, что земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного правом аренды земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки. В связи с этим бывший арендатор должен был заново заключить договор, имея на это преимущественное право. Общество новый договор не заключило, следовательно, у регистратора не было правовых оснований вносить изменения в ЕГРП.

    Читайте также:  Продажа квартиры, завещанной несовершеннолетнему сыну

    Не согласившись с решением кассационной инстанции, общество обратилось в Верховный суд РФ.

    Позиция Верховного суда

    Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) поддержала общество и отменила постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

    По мнению Судебной коллегии, суд кассационной инстанции, вынося свое решение, не учел следующее.

    Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

    Как следует из п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса, переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

    Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу, на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как это посчитал суд кассационной инстанции.

    Данная норма, как и нормы Гражданского кодекса, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

    Согласно п. 5 ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

    Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный им земельный участок.

    При этом для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется (п. 3.2 ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ).

    Таким образом, поскольку управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемые действия управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.

    В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

    Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

    При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

    Раздел арендуемого земельного участка

    #1 Demiurgos Demiurgos –>

    #2 Кондор Кондор –>

    Вопрос: влечет ли раздел земельного участка прекращение права аренды на образовавшиеся в результате раздела земельные участки и необходимо ли эти земельные участки вновь приобретать с торгов?

    Мнение ФРС: новые участки могут быть предоставлены только с торгов.

    В общем – не верно. Новые участки не могут предоставляться с торгов, поскольку:
    1. они не изъяты у прежнего арендатора.
    2. этому препятствует их обремениение – арендные права.

    НО:
    При такой постановке вопроса

    соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

    #3 Rigard Rigard –>

    Цитата
    соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

    действия ФРС не лишены логики и выглядят вполне обоснованными.

    #4 Shu Shu –>

    Прошу рассмотреть и мое скромное мнение по данному вопросу.

    Мимо кассы, конечно, но возникает вопрос, почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

    По сабжу. В данном случае происходит прекращение существование земельного участка с момента внесения в кадастр записи о прекращении существования земельного участка (ст. 14 Закона о гос зем кадастре). Впоследствии путем территориального землеустройства и кадастрового учета формируются новые участки, которые являются самостоятельными объектами.
    П. 9 ст. 12 Закона о регистрации касается исключительно случаев разделения, слияния, выделения объектов недвижимости.
    У нас есть договор аренды и нет объекта, который был передан в аренду. Договор аренды беспредметным не может быть . Посему обязательства прекращаются на основании ст. 417 ГК РФ.
    Таким образом, раздел ЗУ как прекращение существование ЗУ и образование самостоятельных участков влечет прекращение права аренды. Права на новые ЗУ приобретаются по общим основаниям.

    #5 Амир Амир –>

    Самое интерсное это то что как правило два федеральных органа (регистрация и госкадастровый учет) не имеют постоянной двустороней связи.
    Одни ставят на кадастровый учет, другие регистрируют права. После регистрации права собственик может преобразовать путем раздела участок и получить несколько других участков поставив их на кадастровый учет, затем не пойти в регистрирующий орган за внесением изменений о зарегистрированых правах. К примеру даный собственик сохранил предидущий кадастровы план на участок (который кадастраты у себя уже загнали в архив как ликведированый участок) и пошел проводить с ним сделку. регистратор не имея информации о преобразовании участка зарегистрирует любое действие. В результате один гос орган (кадастр) считает что участка уже нет, другой гос орган регистрирует на него любые действия предусмотреные законодательством.
    Очевидно, что даная тема образовалась лишь из-за несогласованности госудасртвенной учетной политики. Мы понимаем что есть правооблодатель участка (долгосрочна аренда) человек на законых основаниях решил преобразовать арендовоное имущество с согласия арендодателя по разным причинам (отказ от части участка, изменение градостроительной документации, красных линий, желания передать права на часть участка и т.п.) Но горячо любимая всеми регистрационая служба придумает как усложнить жизнь людям и встать на букву не аутентичного закона.

    В качестве предложения по решению проблемы предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав. Объединяйте обратно участки и идите путем оборота частей земельного участка который Вам предложили выше

    почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

    #6 grin095 grin095 –>

    предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав

    что касается темы то вариантов как мы видим много
    если заставят расторгнуть договор аренды, то формально могут и заставить выкупать заново
    если разделят участки и внесут изменения в договор аренды, то нет

    кстати мы сейчас в питере делаем нечто подобное
    выйграли на тендере несколько земельных участков, выделяем 1 из них
    попробую выяснить как это происходит, учитывая наличие административного ресурса в компании

  • Ссылка на основную публикацию