Продажа квартиры под ипотеку

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

  1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  • денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
  • возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  • сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  • внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
  • перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
  • уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
  • следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
  • проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

Ипотека Сбербанка: документы для продавца

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

  • оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
  • копия паспорта продавца;
  • копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • копия кадастрового паспорта;
  • справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
  • технический паспорт;
  • для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
  • заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
  • доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?


Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Читайте также:  Какое минимальное количество соток под ИСЖ

Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца: на что обратить внимание

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Читайте также:  Изменение долей в общедолевой собственности в частном доме

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

В последние годы все большее количество покупателей предпочитает приобретать жилье при помощи ипотечного кредита. С точки зрения продавца такая схема не слишком удобна, однако повышенный уровень надежности и возможность реализовать квартиру в рекордные сроки сполна компенсируют возможные неудобства. Рассмотрим пошаговую инструкцию продажи жилья через ипотеку.

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит. Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Самостоятельная оценка квартиры

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Обращение в оценочную компанию

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

  1. Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
  2. Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
  3. Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.
  4. Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
  5. Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Шаг 2: Поиск покупателя и осмотр жилья

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя. Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора).

Самостоятельный поиск покупателя

Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры. Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы. Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

Поиск покупателя при помощи агентства недвижимости или риэлтора

Если самостоятельно заниматься поиском потенциального покупателя нет времени или желания, всегда можно заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором. Они будут выполнять эту работу самостоятельно, однако эта услуга достаточно дорогостоящая. Примерные расценки варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры.

Осмотр квартиры

Вне зависимости от того, каким образом будет найден покупатель, следующим этапом будет осмотр жилья. Практически все потенциальные покупателю первым делом стремятся провести осмотр квартиры, ведь именно от этого зависит, тратить ли дальше время и силы на оформление кредита или лучше поискать другое жилья.

Осмотр квартиры – это достаточно простой шаг, при котором покупатель просто ходит по помещениям и уточняет те или иные моменты. Однако если жилье планируется продавать вместе с мебелью и техникой, осмотр можно совместить с описью имущества.

В последнем случае составляет опись, на имущество клеят инвентарные номера и все это описывается максимально детальным образом. Такая опись скрепляется подписями покупателя и продавца. Она является дополнением к договору купли-продажи, однако так как его еще не существует, скорее всего впоследствии придется еще раз проводить осмотр или просто заменить эту опись на точно такую же, но уже с указанием номера договора и других его данных.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  • На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  • В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  • В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.
Читайте также:  Программа Молодая семья для работников села

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Шаг 4: Предоставление документов

Продавец обязан предоставить документы на квартиру. Это нужно как банку, так и потенциальному покупателю. Список может быть достаточно обширным, все зависит от особенностей сделки:

  • Паспорт продавца. Основной документ, удостоверяющий личность. Он нужен как для идентификации собственника, так и для внесения необходимых данных в договора купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН. Является аналогом свидетельства о праве собственности, которые уже не выдаются. Позволяет определить владельца квартиры, а также наличие или отсутствие обременений.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужен для определения наличия перепланировки. Этот фактор может стать решающим, так как продать жилье с неузаконенной перепланировкой банк, в случае проблем, не сможет. Как следствие, кредит на покупку такой квартиры будет выдан только в том случае, если в качестве обеспечения будет предоставляться другая, более подходящая недвижимость.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть как договор купли-продажи, на основании которого текущий собственник стал владельцем квартиры, договор дарения, приватизации и так далее.
  • Справка из управляющей компании. При помощи этого документа можно определить, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Справка нужна только покупателю, но не банку.
  • Выписка из домовой книги. Показывает лиц, которые зарегистрированы в данной квартире. Важна во многих случаях, особенно если зарегистрировано несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ требуется далеко не всегда. Главная причина – продавец состоит в браке, а квартира, которую он хочет продать, находится в общей совместной собственности супругов. Согласие заверяется нотариально.
  • Разрешение от органов опеки. Данная бумага нужна только в том случае, если одним из владельцев продающейся квартиры является несовершеннолетний ребенок. Без такого разрешения продать жилье будет невозможно.

Шаг 5: Оформление и подписание предварительного договора купли-продажи

При обычной покупке-продаже квартиры, без банка, предварительный договор, строго говоря, не нужен. Он нигде не регистрируется и никем не заверяется, потому имеет лишь весьма условную юридическую силу. Проще и быстрее все обсудить и сразу составить основной договор. Однако банку нужен именно предварительный для того, чтобы начать рассматривать заявку на выдачу кредита.

Содержание предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи обязан включать в себя следующие пункты:

  • Данные сторон сделки.
  • Информация о квартире.
  • Условия сделки.
  • Цена жилья с отдельным указанием суммы первоначального взноса.
  • Условия расторжения сделки.
  • Дата и подпись.

Образец предварительного договора

Шаг 6: Оформление и подписание основного договора купли-продажи

После того, как будет подписан предварительный договор, банк рассматривает заявку и, в случае одобрения, потребуется заключать основной договор купли-продажи. Дополнительно рассказывать о содержании этого документа нет смысла, так как он, по сути, будет полной копией предыдущего.

Образец основного договора

Шаг 7: Передача права собственности и окончательный расчет

После подписания документов, покупатель должен будет оформить право собственности на квартиру. В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.

Подписание акта приема-передачи

При завершении сделки стороны подписывают акт приема-передачи. Этот документ фиксирует факт передачи права собственности от одного владельца к другому. Нередко акт также включает в себя пункт об оплате, однако чаще для фиксации факта передачи суммы составляется отдельный документ: расписка.

Расписка о получении средств

Передача денег подтверждается распиской. Следует учитывать тот факт, что покупатель выплачивает продавцу только часть суммы (первоначальный взнос). Это можно сделать как в наличном, так и безналичном виде. Данная расписка очень важна для банка, так как она является доказательством выполнения клиентом своих обязательств. Остальную часть суммы продавец получает от банка, безналичным переводом на указанный счет (или новый счет, специально для этого открытый).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Ссылка на основную публикацию