Продажа доли в двухкомнатной квартире

Нюансы продажи квартир с долями: как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ совместное владение имуществом, в котором каждому дольщику отводится его доля, признается долевой собственностью.

Доля выражается в арифметическом, а не в физическом значении.

В случае если размер их не определен или отсутствует договоренность, то доли считаются равными.

Рассмотрим особенности продажи долей в двух и трехкомнатных квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

При продаже долей в двухкомнатных и трёхкомнатных квартирах следует применять в первую очередь Гражданский кодекс.

Также нужно руководствоваться следующими нормами:

Дополнительно руководствуются постановлениями пленума ВС РФ, разъясняющими правоприменительную практику.

Обычно это делается путем договоренности между проживающими лицами.

Например, если по документам продавцу принадлежит 2/5 доли, то владелец меньшей доли, соответственно, занимает меньшую по метражу комнату.

При продаже 1/3 трехкомнатной квартиры возникают разногласия о том, который из жильцов займет зал, то есть большую площадь.

При несогласии совладельцев спор решается через суд.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок сделок с долями по законодательству

Отчуждение долей следует осуществлять в строгом соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Закон обязывает владельца извещать каждого совладельца через уведомление о продаже доли о своем решении реализовать имущество. Текст содержит цену, условия и сроки сделки.

Ответ совладельца оформляется в письменной форме, желательно через нотариуса.

Необходимо собрать все подтверждения того, что все совладельцы были извещены должным образом.

По закону установлен срок в один месяц, в течение которого сособственник должен либо заявить согласие на выкуп, либо письменно отказаться.

Еще один важный момент – если желающих приобрести долю несколько, то продавец вправе остановить свой выбор на любом из них.

Схемы отчуждения долей

В пределах жилища определить доли в натуре не представляется возможным, то есть сложно обозначить места проживания жильцов. Участки общего пользования принадлежат всем на равных правах.

Способы реализации доли:

Также доля переходит по постановлению суда, который удовлетворил иск о ее преимущественном выкупе.

Две первые схемы применяют в том случае, если известить других совладельцев бывает проблематично, либо если одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Можно констатировать, что эти схемы представляет собой обходные пути.

В случае залога доказать то, что фактически имела место сделка продажи, невозможно. По этой причине финансовая схема нашла успешное применение в жизни.

Грамотная оценка доли

Как показывает практика, рыночная цена всего объекта оказывается более высокой, чем цена его части.

На окончательную цену влияют:

  • размер доли;
  • общая площадь жилья;
  • наличие разграничения долей в натуре;
  • состояние жилплощади;
  • местоположение.

Размер скидки колеблется в пределах 30-60%.

Чтобы наиболее точно определить цену, следует обращаться к независимому оценщику – эксперту в данной сфере.

Кроме перечисленных нюансов, могут повлиять и иные, которые учитывает специалист при тщательной оценке.

Придется уплатить 13% подоходного налога при ее реализации.

Также с покупки жилья можно оформить налоговый вычет.Налогооблагаемая база продажи имущества составляет 1 миллион рублей.

Расчет: налог с продажной суммы – 1 млн рублей х размер доли. С отрицательного значения нужно уплатить 13%, а при плюсовом итоге сумма не взымается. Подробнее в ст. 220 НК РФ.

Инструкция: как продать долю выгодно

Перед продажей нужно убедиться в том, что доля выделена и ее размер определен.

Этот фактор очень влияет на итоговую цену.

На практике разделение происходит путем соглашения между совладельцами, но если нельзя договориться о том, какая часть жилья принадлежит продавцу, то нужно обратиться в суд.

Суд устанавливает порядок пользования жилым имуществом, то есть прямо указывает на то, в каких местах (комнатах) проживают, а какие только используют совладельцы.

Площадь жилья при этом определяется в точном соотношении со спорной долей.

Документация для отчуждения доли

После того, как владелец определился с отказами других дольщиков, нашел покупателя и согласовал детали, можно приступить к сбору бумаг.

Действует три вида доверенностей:

  1. Генеральная содержит обширный круг полномочий.
  2. Одноразовая дает возможность совершить конкретное действие.
  3. Особая доверенность дает особое правомочие.

Цена доли, указанная в договоре, должна строго соответствовать той, о которой были уведомлены совладельцы.

Если часть жилища была определена в натуре – путем соглашения жильцов – то необходимо указать ее местоположение, приложив судебное решение или соглашение.

Также к документу прилагается опись имущества, если таковое имеется (о наличии бытовой техники и т.п.).

Сам договор должен содержать:

  • предмет сделки – обозначенную долю (количество комнат, сколько общей и жилплощади, этажность, адрес);
  • стоимость доли;
  • данные об ограничениях, наложенных на имущество (залог, права третьих лиц и т.п.).

Продажу доли необходимо заверить нотариально.

Затем происходит передача пакета с документацией в Росреестр. Этот набор включает:

  1. Заявление.
  2. Общегражданский паспорт.
  3. Правоустанавливающий акт на жилье.
  4. Чек об оплате пошлины (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  5. Договор купли продажи.
  6. Подтверждение соблюдения порядка уведомления совладельцев.

Нюансы продажи 1/2 доли в двух и трехкомнатной квартире

Когда владелец продает ½ доли квартиры, порядок действий остается прежним, то есть он обязан уведомить другого совладельца в письменной форме и в течение одного месяца дождаться ответа.

Продажа ½ доли на практике приводит к тому, что падает цена за 1 кв. метр.

По этой причине лучше пойти на компромисс – договориться с другим владельцем 1/2 доли и реализовать недвижимость целиком. Вырученная сумма делится пополам.

1/2 двух и трехкомнатной квартиры разделить по метражу не представляется возможным. Суд лишь определяет порядок пользования помещением, если договоренность между жильцами не достигнута.

Продажу своей 1/2 части можно осуществить путем дарения, но существует опасность расторжения сделки, если будет доказано, что по факту она прикрывала продажу.

Передача 1/2 доли в залог, равный по сумме ее цене, является более надежным вариантом.

Потом оформляется договор о прощении долга, а 1/2 доли переходит залогодержателю.

Риски покупателя доли

Когда продажа 1/2 доли может быть оспорена? Обычно сделка расторгается в том случае, если какой-то из дольщиков не был уведомлен в законный срок.

Этот факт необходимо доказать в суде, чтобы получить по его решению первоочередное право выкупа.

Согласно п.3 ст. 250 ГК Рф лицо, чье право выкупа было проигнорировано, может в течение трех месяцев заявить о нарушении.

Недействительность сделки повлечет возврат всех переданных сумм, включая сумму расчета, другие издержки, понесенные добросовестным покупателем.

Факторы, которые могут привести к оспариванию продажи 1/2 доли:

  • отсутствие ответа хотя бы одного сособственника;
  • не получено согласие Органа опеки при участии в сделке несовершеннолетнего;
  • недостоверность внесенных в документы данных;
  • срок в один месяц, отведенный для уведомления совладельцев, не истек;
  • действует решение о приостановлении сделки по суду.

Надо отметить, что оспаривание сделок с долями представляет особую сложность. И если заранее подготовить сделку строго в соответствии с Законом, доля перейдет к новому владельцу без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Читайте также:  Незаконная перепланировка квартиры

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Купля/продажа доли в квартире: инструкция для балашихинцев

Каков порядок действий при выкупе доли в квартире в случае обоюдного согласия сторон и принудительного перехода права собственности в судебном порядке, какие документы необходимы для регистрации сделки и каковы условия ее проведения, адреса БТИ, Росреестра, МФЦ и районных судов в Балашихе, бланк заявления для скачивания, размеры госпошлин в 2018 году, сроки регистрации перехода прав.

Дорогие балашихинцы! Наши инструкции рассказывают о типовых способах решения данной задачи, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефону
+7 (499) 653-60-87 (г.Балашиха)
Юридическая консультация – быстро и бесплатно !

Порядок действий

Выкуп доли в квартире по согласованию сторон происходит в несколько этапов:

  1. Продавец доли направляет другим собственникам имущества письменное уведомление о намерении осуществить продажу доли и предлагает им преимущественное право выкупа. Для этого оформляются заказные письма описью вложения и уведомлением.
  2. Если в течение 30 дней ответа от других собственников не последовало или они ответили нотариально заверенным отказом, продавец доли имеет право реализовать ее постороннему лицу. Готовятся документы.
  3. Пакет документов передается нотариусу для удостоверения.
  4. Оформляется сделка.

  • Пакет документов передается для регистрации в Росреестр.
  • Принудительный выкуп доли

    Выкуп доли одного из собственников без его согласия возможен в судебном порядке при соблюдении условий:

    1. Доля незначительная. Данный критерий оценивается индивидуально в каждом случае.
    2. Долю нельзя реально выделить (как отдельное помещение в квартире).
    3. Собственник выкупаемой доли не имеет существенного интереса в ее использовании (не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные услуги и т.д.).

    Суд обязывает собственника незначительной доли принять денежные средства от покупателя (покупателей). Стоимость имущества определяется оценщиком за счет истца. Установленная стоимость выкупаемой доли вносится на депозит суда.

    Список документов

    Для выкупа доли в квартире и регистрации перехода права собственности на нее необходимы следующие документы:

    • заявление о регистрации права (заполняется покупателем);
    • заявление о регистрации перехода права (заполняется продавцом);
    • паспорта покупателя и продавца;
    • свидетельство о праве собственности на долю:
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
    • договор купли-продажи доли в 3 экземплярах (или в большем количестве, если в сделке принимает участие более 2 лиц);
    • передаточный акт к договору купли-продажи;
    • документ-основание;
    • чек оплаты госпошлины;
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
    • технический паспорт квартиры;
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение доли (если он находится в браке);
    • нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя на покупку доли (если он находится в браке);
    • документы, подтверждающие извещение других собственников не менее 30 дней назад, или заверенные нотариусом документы, подтверждающие отказ других собственников от преимущественного права выкупа доли в квартире (при наличии);
    • согласие органов опеки и попечительства (при участии в сделке несовершеннолетних граждан).

    Сделки с недвижимостью, предполагающие отчуждение долей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Некоторые документы нотариус может самостоятельно запросить у ведомств. Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

    Для принудительного выкупа доли в квартире через суд необходимы следующие документы:

    • исковое заявление;
    • паспорт (+копия);
    • выписка из ЕГРН;
    • документы, подтверждающие право собственности на долю;
    • справка о регистрации (форма №9);
    • справка о характеристике жилого помещения (форма №7);
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • заключение оценщика (если оценка была проведена до обращения в суд);
    • чек оплаты госпошлины;
    • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли (квитанция с почты, опись вложения в письмо, извещение и т.д.);
    • документы, доказывающие позицию истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам и т.д.).

    Госпошлина

    За услуги заверения нотариусом договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на долю в квартире взимаются государственные пошлины. Оплату необходимо произвести до подачи документов в любом банке.

    Стоимость госпошлины при разрешении имущественного вопроса через суд зависит от цены иска.

    Адреса

    Технический и кадастровый паспорта квартиры можно получить в БТИ.

    Документы для регистрации перехода права собственности на квартиру балашихинцы могут подать в Росреестр, МФЦ или направить почтовым отправлением.

    Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

    Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

    Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

    В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

    Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

    Способ 1. Продать квартиру целиком

    Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

    Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

    С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

    Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

    Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

    Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

    Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

    Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

    Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

    Способ 4. Арендовать долю у совладельца

    Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

    Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

    Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

    Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

    Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

    1. Продать

    Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

    Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

    2. Подарить

    Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

    Читайте также:  Нужно ли прикладывать к кассационной жалобе копии постановлений ВС РФ

    Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

    3. Отдать за долги

    И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

    Не забывайте про нотариуса

    2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

    Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

    Как продать долю в квартире

    Как продать долю в квартире

    Квартирой может владеть как один собственник , так и несколько. В случае долевой собственности бывает, что один из владельцев хочет продать свою долю, а другие не хотят. В статье расскажем, как продать долю в квартире , какие процедуры обязательно нужно соблюсти, что делать в нестандартных ситуациях.

    Выделите свою долю в натуре

    Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная — та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.

    Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд. Для этого понадобятся:

    правоустанавливающие документы на квартиру — договор о приватизации, договор купли-продажи и другие;

    правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН с указанием собственников;

    технические документы — акты, технический план, кадастровый паспорт и другие;

    исковое заявление о выделении доли в натуре с указанием ответчиков — других собственников недвижимости.

    В большинстве случаев суд встает на сторону истца. Если нет никаких нарушений, скорее всего, вы получите выделение доли в натуре.

    А можно ли продать долю в однокомнатной квартире ? В ней нельзя выделить натуральную долю, потому что есть всего одна жилая комната, и ее нельзя разделить между владельцами. В этом случае можно продать долю в квартире без выделения. Будущий собственник получит право прописаться в ней и пользоваться всеми жилыми, нежилыми помещениями. В принципе, можно не выделять долю и в других случаях: этим сможет заняться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, лучше заняться этим. Люди охотнее купят выделенную комнату, чем долю в общем имуществе.

    Уведомите о желании продать долю других собственников

    Продажа доли в квартире в 2019 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет — сможете продать долю постороннему лицу.

    Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Укажите в нем сам объект недвижимости, цену, за которую вы планируете продать долю, сроки передачи имущества и порядок расчетов. Затем передайте уведомление любым способом:

    лично — тогда нужно будет два экземпляра: один отдаете собственнику, на втором он ставит дату получения, подпись, пишет свою фамилию, имя, отчество;

    по почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;

    через нотариуса — он выдаст свидетельства о направлении документов и их вручении.

    У совладельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от права преимущественной покупки, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы сможете продать жилье через 30 дней с момента получения документа собственниками.

    Можно ли продать долю в квартире , если нельзя никак связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого нужно предоставить нотариальные свидетельства либо документы с почты, что вы отправляли письмо с уведомлением.

    Важно. Вы должны продать долю по цене выше или такой же, какая была указана в уведомлении. Если решите снизить стоимость, нужно отправлять новые уведомления с текущей ценой. Иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки.

    Если решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Росреестр не зарегистрирует сделку. Сотрудник обязательно потребует письменный отказ собственников или доказательства, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать в суд и признать ее ничтожной.

    Найдите, кому продать долю в квартире

    Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

    Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

    Подготовьте документы

    Для начала проверьте, нет ли у вас задолженности по коммунальным платежам. Согласно действующему законодательству, нельзя продавать жилую недвижимость с имеющимися долгами. Если задолженности нет, возьмите справку в УК, ТСЖ или другой структуре.

    При подписании договора купли-продажи или регистрации сделки в Росреестре вы передадите новому собственнику все документы на недвижимость. Также бумаги понадобятся для оформления покупки. Заранее подготовьте:

    ❗ паспорт продавца — он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

    ❗ правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности, если доля получена до 1 января 2016;

    ❗ документы-основания получения доли в собственность, например, ДКП или договор дарения;

    ❗ кадастровый паспорт жилого объекта, в котором указаны основные характеристики;

    ❗ технический план, который доказывает отсутствие незаконных перепланировок;

    ❗ письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства рассылки уведомлений.

    Выписку из ЕГРН можно взять онлайн , через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если нет документов, которые могут подтвердить основание права собственности, их можно попробовать восстановить. Если нет кадастрового паспорта и технического плана, оформите их в БТИ или Росреестре.

    В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы — согласие супруга на продажу, разрешение от банка или разрешение от органов опеки и попечительства. О таких случаях расскажем ниже.

    Составьте договор купли-продажи у нотариуса

    Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки — покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

    Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире , и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

    В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

    сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

    информацию о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

    данные правоподтверждающих документов — выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

    подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

    точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

    права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

    дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

    Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

    Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

    Услуги нотариуса стоят денег. Но он сразу проверит, готовы ли все документы для продажи, сообщит о проблемах, поможет собрать пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение ДКП — требование закона: без него не получится оформить сделку .

    Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

    Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре

    Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

    В Росреестр нужно подать следующие документы:

    паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

    нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

    письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

    выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

    Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

    Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

    Заплатите налоги с продажи имущества

    Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

    Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

    ❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

    ❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

    ▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

    ▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

    ❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

    Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

    Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

    О чем еще нужно знать при продаже доли

    Долю меньше минимальной продать нельзя

    Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

    В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

    в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

    в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

    в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

    Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

    Если один из собственников несовершеннолетний

    Как продать долю ребенка в квартире ? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

    Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

    Читайте также:  Получение отдельной квартиры при сносе дома

    Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

    Если квартира куплена в ипотеку

    Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

    Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

    Если вы находитесь в браке

    Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

    Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

    Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

    Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

    Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

    Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

    Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

    Если два собственника согласились купить долю

    Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

    Как продать половину квартиры, если собственников два , и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

    организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

    продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

    разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

    самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

    На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

    Продажа части доли

    Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость . Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

    Продажа доли в двухкомнатной квартире

    Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

    Раздел дома

    Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность – предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

    ДОЛЯ В КВАРТИРЕ – виды судебных споров

    Споры между участниками долевой собственности в квартирах – это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

    Займ под залог доли квартиры

    Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

    Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

    Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения – содержание под стражей.

    Признание утратившим права пользования жилым помещением

    Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

    ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

    Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

    ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

    В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

    Вход на сайт

    Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

    Чтобы было понятно, чем отличается доля в квартире от комнаты и тем более целой квартиры, попробуем её сравнить с одним из фруктов. Возьмём, например, мандарин.
    Мандарин легко делится на дольки, которые так удобно делить потом между друзьями. Каждый может скушать свою дольку мандарина, а удовольствие от его вкуса делится пропорционально съеденным долькам. Половина мандарина в данном случае является ровно половиной от того удовольствия, как если бы Вы съели целый мандарин.

    Вы хотите купить или продать долю в квартире?
    Мы знаем, как сделать это безболезненно и быстро.
    Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86

    Но доля в квартире имеет совсем иное свойство по отношению к целой квартире, чем долька мандарина к мандарину. Я бы её сравнил с яблоком. Но не целым яблоком, а его какой-то частью. Но я не говорю про аккуратно порезанное яблоко, а говорю про яблоко надкусанное.

    Вот представьте себе красивое сочное яблоко, за которое Вы бы охотно заплатили рублей пятьдесят. Теперь вопрос: сколько Вы заплатите за половину этого яблока, если от него откусил какой-то неизвестный Вам прохожий с улицы? Вам вообще нужна такая откусанная чьими-то зубами половина даже самого вкусного яблока? Я просто уверен, что есть эту половину Вы не будете.

    Конечно, квартира это не яблоко и не мандарин. Но приводя эту аналогию, я хотел сказать, что одно дело, когда Вы живёте в своей личной квартире, а совсем другое дело, когда в этой же квартире есть другой собственник, который мало того, что совсем Вам чужой человек, так он ещё и враждебен по отношению к Вам. Очень приятно жить в квартире, где страшно оставить кастрюлю с супом на кухне без присмотра, поскольку в неё могут плюнуть. Могут даже ломаться или пропадать Ваши вещи. А милиция не поможет, т.к. трудно разбираться с теми, кто живёт в одной и той же квартире.

    А ведь даже если у Вас есть большая доля в квартире, то закрепить за собой даже самую маленькую комнату, определив в суде порядок пользования, совсем трудное и не стопроцентное дело. Да, можно и определить, но практика такова, что при смене собственника доли в квартире даже установленный порядок сразу утрачивает свою силу и нужно опять идти в суд с таким же иском. А дело такое тянется от полугода до года!

    О том, что установленный порядок пользования в квартире с долевой собственностью утрачивается, я писал ранее в других статьях. Они есть и на этом сайте. Я не хочу повторяться, но скажу, что это соответствует судебной практике и действующему законодательству. Доля в квартире никогда не может быть окончательно определена и закреплена за Вами в смысле конкретных метров или помещений.

    Теперь понимаете, что доля в квартире это проблемная недвижимость? А ведь ещё надо знать, что долю квартиры ещё и продать трудно. Требуется, например, уведомить другого собственника доли, с которым у Вас конфликт, о предстоящей продаже. А он возьмёт и не будет уведомляться. А регистрирующий сделки орган не будет принимать у Вас документы на регистрацию без такого уведомления. А дополнительная сложность – минус в глазах покупателя.

    Скажу немного о преимущественном праве покупки:
    Другие сособственники квартиры имеют право на преимущественную покупку такого имущества, как доля в квартире, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавцом по закону должна быть сначала им предложена своя доля в квартире. В письменной форме составляется уведомление о продаже с указанием цены и других условий продажи такого имущества, как доля в квартире. В том случае, если сособственники откажутся от покупки, а на решение у них есть месячный срок или по умолчанию в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать её третьим лицам. Если ответа не следует, то продавец должен обратиться к нотариусу, который делал извещение, и получить у него свидетельство об отказе от преимущественного права покупки. Кстати, нотариус не всегда такой документ выдаёт и чаще выдаёт отказ на совершение нотариального действия! А это ещё одна трудность. Ещё согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобрести долю нужно в течение одного месяца со дня уведомления о продаже.

    Было время, когда доля в квартире могла покупаться, например, под прописку. Тут шли даже самые маленькие доли в ход. Но 2010 год начался с того, что теперь требуется согласие другого собственника или собственников долей в квартире на такую регистрацию. Я (как адвокат) считаю, что это бред, но порядок есть порядок. Разве даст другой собственник такое согласие? Нет, не даст.

    Получается, что согласие другого собственника, которое получить невозможно, теперь исключает возможность продажи маленьких долей. Надо отметить, что маленькие доли в квартирах весьма подешевели сейчас. Хотя ещё про маленькие доли надо знать, что у другой стороны есть право принудительного выкупа, если доля в квартире меньше одной четверти и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты.

    Теперь нужно понять, как формируется цена, если продаётся доля в квартире? Если у Вас есть своя доля в квартире, то перед продажей сами поставьте себя на место покупателя. Задумайтесь, что Вы сами хотите её продать, т.к. выхода иного не видите: жить в квартире не можете и не желаете, а согласия от всех других собственников на продажу всей квартиры целиком тоже добиться не можете.

    Вот представьте себя покупателем, у которого есть три миллиона рублей. Вам предлагают, например, однокомнатную квартиру где-нибудь в Капотне за три миллиона, а ещё Вам предлагается для покупки одна вторая доля в квартире, где две комнаты, которая находится в более хорошем районе, а вся эта квартира стоит шесть миллионов рублей. Купите ли Вы охотнее долю в квартире за те же деньги, что и цена однокомнатной квартиры, т.е. за три миллиона? А если ещё при этом в двухкомнатной квартире проживает какой-нибудь грубый дядя с вредной тётей, которым как раз принадлежит другая доля в квартире? Согласитесь, что глупо покупать такую половину квартиры за половину её рыночной стоимости.

    Так вот доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30 процентов от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком.

    Возьмём эту же самую двухкомнатную квартиру, которая целиком стоит 6.000.000 рублей. Продаётся её половина. Так вот цена составит:
    6.000.000 / 2 х 30% = 900.000 рублей.
    Это практически потолочная цена. Дороже продать бывает очень трудно и долго.

    Конечно, при оценке стоимости такого имущества, как доля в квартире, нужно иметь ответы на такие вопросы, как: размер Вашей доли (существенна ли она), сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они Вашему вселению), доступ в квартиру. В основном, исходя, из этого и формируется цена. Надо также обратить внимание на то, все ли комнаты в Вашей квартире изолированы. Наличие смежных комнат для многих покупателей минус для данной доли, так как возникнут сложности со вселением. Многие всё же предпочитают отдельные, изолированные комнаты. Хотя на практике даже доли в однокомнатных квартирах вполне успешно продаются.

    Но бывают доли в квартире, цена которых меньше даже 10%. Например, если доля слишком маленькая, то её просто нет смыла никому покупать. Напомню, что прописаться теперь трудно, если не сказать невозможно. При этом есть покупатели, которые могут купить долю в расчёте, что всё же удастся как-то склонить законным способом другого собственника к продаже всей квартиры. Но маленькая доля в квартире не интересна даже им. Вот и получается, что спроса на такие доли нет.

    Мне кажется, что я в какой-то мере смог прояснить для Вас вопрос о том, что такое проблемная доля в квартире и сколько она стоит? Также Вы можете получить дополнительную информацию на другом нашем сайте нашей компании: квартира в Москве. Также на наших сайтах содержится множество статей по вышеназванной теме.

    Мы поможем купить или продать вашу недвижимость, в том числе любую долю в квартире.
    По этому вопросу звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

    Ссылка на основную публикацию