Продажа аварийного жилья

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

  1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
  2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

  1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
  2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
  3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

  1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
  2. Направление уведомления всем жильцам дома.
  3. Расчет выкупной цены.
  4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

  • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
  • расходы на переезд;
  • затраты на поиск другого жилья;
  • оформление права собственности на новую квартиру;
  • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
  • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/пСитуацияКомментарии
1Покупка на материнский капиталПриобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.
2Покупка в ипотекуПри оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.
3Возможен запрет на регистрациюДанный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4Длительный срок ожидания расселенияКак показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

В РФ не налагается запрет на оформление сделки купли-продажи в отношении аварийной квартиры. Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья, регулирующая вопросы его продажи, а также обеспечивающая гарантию прав новых владельцев, состоит из следующих нормативно-правовых актов:

  • Жилищное Законодательство РФ;
  • правительственное Постановление № 47, выданное 28 января 2006 года;
  • Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятый Государственной Думой 21 июля 2007 года.

В ст. 32 ЖК РФ указано, что человек, который становится новым владельцем аварийного жилья, получает перечень дополнительных гарантий.

Как производится продажа аварийного жилья

Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.

Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.

Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья. Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:

  • на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);
  • владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.

Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.

Возможные трудности

На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.

Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять. И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.

Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться. Тогда не обойтись без судебных разбирательств.

Важно! Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.

В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.

В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.

Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Квартиры стоят достаточно дорого, однако многое зависит от состояния дома и самого жилья, региона расположения и многих других факторов. Среди всех предложений выделяются варианты с покупкой-продажей жилья в аварийных домах. Зачем это нужно и как реализовать сделку – читайте в этой статье.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не запрещает покупку-продажу недвижимости в аварийных многоквартирных домах. По крайней мере на момент написания этой статьи. Таким образом, раз запрета нет, то приобретать подобные квартиры можно. Более того, не существует никаких нормативов и инструкций по реализации или покупке такого жилья. А это значит, что все нужно делать точно так же, как и при приобретении обычной квартиры в стандартном, не аварийном доме.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в аварийном доме

Формально – можно. Но только при условии, что в качестве обеспечения будет предлагаться другая недвижимость. С одной стороны, банку не важно, куда пошли деньги, если клиент их исправно возвращает. С другой, финансовая организация очень сильно беспокоится о состоянии залогового имущества.

Таким образом, квартиру в аварийном доме практически со 100% гарантией не будут рассматривать в качестве обеспечения, но если предложить другой залог, деньги на покупку аварийного жилья дадут.

Из данного правила есть определенные исключения. Так, если банк все же согласится на кредитование, оформить ипотеку можно будет только в рамках стандартных программ. Не получится купить жилье на материнский капитал с последующей доплатой со стороны банка. Не получится купить такое жилья для военнослужащих и так далее.

Любая социальная программа тщательно контролируется государством и банку просто не нужны неприятные вопросы о том, каким это образом, например, молодая семья с детьми смогла получить социальную ипотеку с использованием того же материнского капитала на покупку аварийного жилья.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Учитывая тот факт, что какие-то специальные условия и требования относительно покупки жилья в аварийных зданиях отсутствуют, опираться стоит на стандартные правила для покупки квартир. Ниже представлено детальное пошаговое описание действий, необходимых для приобретения такой недвижимости.

Порядок действий

Представленная ниже инструкция будет верна практически для любых ситуаций. Однако всегда нужно учитывать, что некоторые элементы не нужны или, наоборот, потребуются дополнительно.

Поиск продавцов аварийного жилья

Для того, чтобы купить квартиру в аварийном доме сначала нужно найти подходящие предложения. Сделать это двумя основными способами:

  • Личный поиск.
  • Обращение к частному риэлтору или в агентство недвижимости (АН).

Самостоятельно искать такие квартиры будет существенно дешевле, но намного дольше, с большими затратами времени и усилий, а также без всякой гарантии. Предложение о продаже аварийного жилья редко встречаются на самых распространенных ресурсах, типа онлайн-газет или сервиса «Avito».

Как следствие, искать придется самостоятельно в прямом смысле этого слова:

  1. Найти подходящий аварийный дом.
  2. Обойти все квартиры.
  3. Предложить жильцам продать квартиры.

Как доказывает практика, во многих случаях последует отказ. Однако шанс договорится есть всегда, особенно если проходить дом за домом. Иногда собственники квартир уже знают, кто из соседей продает жилье и могут подсказать. Это существенно облегчает поиск.

Если же воспользоваться услугами АН, то за это придется заплатить (подробнее о расходах см.ниже). Но это единственный недостаток. Представители агентства вместо клиента будут искать подходящую аварийную недвижимость и, вполне возможно, у них уже будут в базе все нужные данные. Безусловно, жалко платить за то, что можно сделать самостоятельно, но почти всегда понесенные затраты сполна компенсируют потенциальные неудобства.

Осмотр квартиры

После того, как продавец найден, нужно переходить к следующему этапу – осмотру жилья. Обычно, если покупается квартира в аварийном доме, фактическое состояние квартиры мало кого интересует. Такая недвижимость приобретается не для проживания (подробнее об этом см.ниже). Но важно проверить, действительно ли жилье является аварийным.

Иногда для этого достаточно осмотреть саму квартиру. Но нередко жильцы изо всех сил стремятся поддерживать в квартире хоть какое-то подобие порядка и уюта. Как следствие, визуально определить, относится ли недвижимость к аварийной или нет затруднительно. В такой ситуации можно осмотреть сам дом. Но еще проще – просмотреть на сайте местной администрации список всех строений, которые признаны аварийными. Если целевой дом фигурирует в этом перечне – все хорошо. Если нет – могут возникнуть проблемы.

Предварительные договоренности

Во время осмотра, до него или после него можно провести с продавцом предварительные переговоры и обсудить условия сделки, пункты, которые будут включены в договор купли-продажи и так далее. По общим правилам, продавец должен на этом этапе предупредить покупателя о том, что дом является аварийным и подлежит сносу.

Если он этого не сделал – есть вероятность, что продавец хочет как-то обмануть покупателя, хотя тому как раз нужна именно аварийная недвижимость. Если «обман» заключается именно в этом, следует дать понять, что покупатель в курсе ситуации и именно потому, что жилье относится к аварийному, оно его и интересует.

Составление договора купли-продажи

После достижения предварительных договоренностей, стороны составляют договор купли-продажи. Он может включать в себя все основные моменты, о которых договорились покупатель и продавец. Главное, чтобы внесенные в документ пункты не противоречили законодательству.

Содержание договора

В договоре купли-продажи обычно фигурирует следующая информация:

  • Данные сторон сделки.
  • Детальная и максимально подробная информация о квартире.
  • Сумма сделки.
  • Срок.
  • Условия и особенности.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дата и подписи.
Образец договора

Подписание договора

После составления договора его нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно можно заверить у нотариуса, но последнее не является обязательным требованием по закону. Стороны сами могут решать, пользоваться ли услугами нотариальной конторы, с учетом того, что это предполагает дополнительные затраты, или нет.

Оформление права собственности

После подписания договора и, возможно, выплаты аванса за жилье, нужно зарегистрировать право собственности на нового владельца. Обычно это производится еще до окончательной оплаты. Продавец, при этом, ничего не теряет, а покупатель получает больше гарантий того, что сделка будет завершена честно.

Право собственности регистрируется в Росреестре. Это платная услуга (нужно будет оплатить госпошлину).

Подписание акта приема-передачи

Когда регистрация произведена, если никаких проблем на этом этапе не произошло, можно подписывать акт приема-передачи. Договор купли-продажи лишь указывает, что у сторон есть намерение купить-продать квартиру. А акт подтверждает тот факт, что право собственности было передано. Этот документ составляется в двух экземплярах в свободной форме. Обычно включает в себя только информацию о том, что покупатель получил право собственности, а продавец его передал.

Составление и подписание расписки

Заканчивает сделку обычно расписка в получении средств. Этот документ составляется в одном экземпляре, так как продавцу он обычно не нужен. Этот человек пишет расписку и указывает, что у него нет никаких претензий к покупателю. В расписке указывается окончательная сумма расчета. Одновременно с передачей расписки покупатель передает всю оговоренную сумму за жилье в полном объеме.

Документы

Для оформления такой сделки потребуются различные документы. По большей части они нужны для того, чтобы покупатель убедился в надежности продавца.

От покупателя

Покупатель обычно предоставляет только паспорт гражданина РФ, чтобы продавец мог проверить, действительно ли этот человек является тем, за кого себя выдает. В некоторых случаях продавец также может потребовать выписку с банковского счета с целью убедиться, что у покупателя есть нужная сумма для покупки жилья.

От продавца

От продавца жилья требуется намного больше документов:

  • Паспорт. По той же причине, которая описана выше.
  • Выписка из ЕГРН. В этом документе указан собственник квартиры, что позволяет сверить данные паспорта и выписки. Также в ней показываются всевозможные обременения, если они вообще есть.
  • Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ, показывающий, каким образом продавец квартиры в свое время получил ее в собственность. Иногда этот документ очень важен (особенно если с момента приобретения квартиры прошло менее 3-х лет).
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире. Нередко это может быть важно, особенно если одним из прописанных является несовершеннолетний ребенок.
  • Техпаспорт на квартиру. При помощи этого документа можно определить наличие неузаконенной перепланировки.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только тогда, когда одним из совладельцев квартиры (или ее полноправным владельцем) является несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие на сделку от супруги/супруга. Требуется только тогда, когда продавец состоит в браке. Формально, жилье могло бы быть и личной собственностью, а не совместной, но доказать это практически невозможно, потому, лучше всегда просить такое согласие.

Расходы

Потенциальные расходы сторон при покупке-продаже квартиры:

Типы расходовВозможная сумма
Оценка квартирыОт 2 тысяч рублей
Услуги АН или риэлтораОт 2% стоимости жилья
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Заверение договора у нотариусаОт 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супругиОт 2 тысяч рублей
Госпошлина при регистрации собственности2000 рублей

Сроки

Учитывая тот факт, что значительная часть всех действий зависит непосредственно от продавца, покупателя, агентства недвижимости, нотариуса и Росреестра, конкретные сроки очень сложно прогнозировать. Примерно, вся процедура займет от 1 до 3 месяцев. В идеальных условиях можно уложиться всего в несколько дней, но это скорее редкость, чем правило. Тот факт, что жилье является аварийным в данном случае не играет практически никакой роли.

Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме

Все потенциальные риски, связанные с покупкой такой квартиры, можно условно разделить на две категории: обычные и касающиеся аварийности дома. Рассмотрим их подробнее.

Стандартные риски

К обычным рискам относят следующие:

  • Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
  • Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
  • Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
  • Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
  • Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
  • Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
  • Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.

Риски, связанные с аварийным состоянием дома

Есть еще два риска, актуальные именно для аварийных домов:

  • Продавец квартиры отказала покидать свое жилье и не согласился на компенсацию от государства (администрация «покупает» такую недвижимость). Местная администрация подает на него в суд и, выиграв дело, требует выселения в принудительном порядке. На недвижимость сразу же накладывается обременение из-за чего продать ее будет нельзя.
  • Продавец уже согласился на компенсацию или переселение. Такая сделка может быть признана мошеннической. Продать квартиру, как и в предыдущем случае будет невозможно, но продавец может под каким-то предлогом запросить у покупателя аванс и деньги не вернуть.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Для чего может потребоваться покупать квартиру под снос? Ответ очень прост: чтобы потом переехать в новостройку. Существует специальная программа расселения аварийного жилья, участники которой (собственники квартир в аварийных домах), получают право на бесплатную равнозначную квартиру в новостройке. Учитывая тот факт, что стоить аварийное жилье будет в разы меньше, чем квартира в новом доме, это может быть очень выгодной сделкой.

Однако не всегда понятно, чем опасна такая сделка. Проще говоря, если купить, дадут ли новую жилплощадь? Формально, на данный момент никаких ограничений нет, а значит – дадут. Но в ближайшее время правительство планирует вносить в данную программу определенные изменения. Конкретный их перечень еще не известен, однако по предварительным данным, просто так приобретать квартиры в аварийных домах непосредственное перед их сносом будет невозможно. Как именно и когда это будет реализовано – неизвестно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли продать аварийное жилье?

Несмотря на проблемы с техническим состоянием квартиры или дома, аварийное жилье может выступать предметом гражданских сделок. Продавец должен уведомить покупателя о реальном состоянии жилого помещения. В противном случае сделка может признаваться недействительной через суд.

Что значит аварийное жилье

Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному дому в случае, если более половины несущих конструкций и элементов представляют потенциальную опасность для жильцов. Аварийность несущих конструкций подразумевает наличие существенных повреждений или деформаций, вследствие естественного износа или внешнего воздействия.

Признание дома аварийным происходит на основании обследования и выдачи заключения межведомственной комиссии. Квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:

  • их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и т.д.;
  • допускается сдача квартир во временное возмездное владение (аренду);
  • закон допускает вселение, а также прописку и выписку граждан в жилые помещения аварийного дома.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным? Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам. Однако пока дом не расселен, запрет на продажу аварийного жилья не возникает.

Как продать жилье в аварийном доме

При совершении сделок с недвижимостью, обязанностью продавца является раскрытие полной и достоверной информации о техническом состоянии квартиры и здания. Эти условия указываются в договоре, должны быть согласованы продавцом и покупателем. Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.

Помимо указанного правила, аварийность жилья накладывает ряд ограничений:

  • использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается (специалисты ПФР проверят эту информацию и вынесут обоснованный отказ);
  • отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья (банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости);
  • аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.

Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.


Многие граждане приобретают аварийную квартиру с целью предоставления равноценного жилья при переселении

Последствия сделки с аварийным жильем

Аварийность существенно снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения морально и физически изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д. Единственной разумной причиной для покупки жилья в таких домах является возможное участие в программе отселения. В этом случае могут возникать следующие последствия:

  • собственнику квартиры в аварийном доме будет предоставлено равнозначное жилье;
  • при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда, может выплачиваться выкупная цена;
  • при наличии спора о равноценности предоставленного жилья или размера выкупной стоимости, эти вопросы будут рассматриваться в судебном порядке.

Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета, поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются. Требовать принудительного и внеочередного отселения граждане смогут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.

Возможно ли продать аварийное жилье в 2020 году: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

  • продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
  • имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

  • свежую выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
  • нотариальное согласие супруга;
  • технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
  • справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

  • ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
  • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
  • цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
  • порядок оплаты;
  • порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
  • дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2020 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

  • полная сумма сразу;
  • часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
  • полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Можно ли продать аварийное жилье?

На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ).

Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре.

Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Оценка здания

Непригодной квартиру можно признать на основании Постановления Правительства от 28.01.2006 №47.
Такое решение может принять только орган местного самоуправления, основываясь на акте обследования дома или квартиры межведомственной комиссии.

Основание признания дома непригодным для проживания является:

  • физический износ здания, вследствие чего уровень надежности здания снизился;
  • изменился микроклимат жилого помещения, вследствие чего невозможно придерживаться санитарно- эпидемиологических требований и нормативов.

Комиссия осматривает жилое здание и проводит его оценку, на основании заявления жильцов или одного из собственников согласно Постановлению Правительства №47.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента его регистрации (п.46 Постановления Правительства №47).

На основании п. 47 данного законодательного акта, комиссия принимает решение о возможном сносе дома или же о том, что квартира соответствует всем нормативам и требованиям.

Интересуют правила переселения из ветхого и аварийного жилья? Читайте здесь.

Права жильцов

Права граждан регулируются ЖК РФ, а также ФЗ от 21.07.2007 г. №185. В данном случае правами обладают как владельцы, так и наниматели.

Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», граждане, проживающие в аварийных квартирах, могут быть переселены и получить новую квартиру.

К 2020 году план расселения должен был быть исполнен, однако программа была продолжена до 2020 года.

Собственников

Если квартира в собственности, она может быть выкуплена. В этом случае должна определятся выкупная цена квартиры на основании п.7 статьи 32 ЖК РФ.

После этого собственник получает определенную сумму за квартиру и может распоряжаться ней на свое усмотрение.

При расселении из аварийного дома собственник может претендовать на получение другого жилья, исходя из установленных размеров – 18 кв. м на одного члена семьи.

Нанимателей

Наниматели на основании статьи 86 и статьи 87 ЖК РФ вправе получить другую квартиру, которая по условиям и площади не должна быть хуже прежней.

Продажа аварийного жилья

Если лицо решило купить квартиру в аварийном доме, то лучше сразу определить, включен ли данный дом в программу, предполагающую расселение собственников из аварийного дома.

Только в этом случае владельцы смогут получить новое жилье с минимальными доплатами или получить равноценное жилье.

Однако при покупке квартиры в аварийном доме могут возникнуть некоторые сложности:

  1. Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
  2. Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
  3. Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.

Законодательство

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире регулируются:

  1. Статьями 32, 86-89 ЖК РФ.
  2. Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодное для дальнейшего проживания в нем.
  3. ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Определение цены выкупа

Определение цены выкупа должно проходить с учетом ч.7 статья 32 ЖК РФ. Так, необходимо учитывать следующее:

  • какова рыночная стоимость квартиры;
  • понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.

Размер выкупной цены определяется с собственником.

Если же возникают спорные моменты по данному вопросу, разрешение возможно в судебном порядке.

После определения размера выкупной цены собственник получает сумму и может распоряжаться ей на собственные нужды.

Как действует программа по переселению из аварийного жилья? Смотрите тут.

Как проходит процедура признания жилья аварийным? Подробности в этой статье.

Судебная практика

При изъятии квартиры из аварийного дома муниципальными органами, необходимо учитывать перечень требований, установленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.

При возникновении спорных моментов в определении выкупной цены можно обратиться в суд.

Как показывает судебная практика, суд придерживается требований вышеуказанной нормы, руководствуясь данным перечнем:

  1. В районный суд обратилась местная администрация с иском о выкупе жилого помещения гражданина К., который подал встречный иск о взыскании выкупной цены.
  2. При рассмотрении дела, суд признал требования гражданина К. обоснованными, включив в выкупную цену жилья понесенные расходы, связанные с переездом, с оплатой услуг агентству недвижимости, которое подобрало квартиру, а также за оформления сделки купли- продажи другой квартиры.

Таким образом, закон не запрещает владельцу продавать аварийное жилье.

Судебная практика исходит из того, что необходимо заключить договор купли-продажи до момента подписания соглашения об изъятии квартиры у собственника органами местной власти, чтобы сделка не была признана недействительной.

Если же собственник решил продать квартиру уже после заключения соглашения, сделка может быть признана по решению суда недействительной, а покупатель в таком случае будет введен в заблуждение.

Однако, покупка аварийной квартиры имеет не только плюсы, которые заключаются в получении в будущем компенсации или нового жилья, но и некоторые трудностей, которые заключаются в неопределенности сроков получения как жилья, так и компенсации.

На видео о расселении жилплощади, признанной аварийной

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Читайте также:  Суд по границам смежных участков
Ссылка на основную публикацию