Признание сделки купли-продажи соседней комнаты недействительной

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности процесса

Сделка с объектом недвижимости в виде комнаты в коммунальной квартире достаточно не проста и может иметь свои сложности и нюансы, касающиеся как оформления документации, так и соблюдения законности процесса, чтобы избежать признания её недействительной.

Чтобы в будущем не стать заложником своей неосведомленности разберем порядок продажи комнаты в коммунальной квартире.

Навигация по статье

Коммунальное жилье: понятие, особенности

Оно пришло к нам из советских времен, как результат расселения граждан. Просторные жилые метры того времени разделяли на маленькие отдельные площади, куда поселяли различных людей, предоставляя им социальное жилье.

Сегодня даже в жилищном законодательстве нет понятия коммунального жилья, за исключение единичных региональных норм типа целевых программ. Они дают представление о том, что можно считать многокомнатной коммунальной квартирой.

Это жилое пространство, состоящее из пяти и больше комнат для проживания людей, которым они принадлежат в соответствии с отдельными договорами. При том пользователи или собственники таких объектов не могут быть членами одного семейного союза.

Помимо этого, существуют различия между коммунальным жильем и жилым объектом, находящимся в долевой собственности: коммуналка состоит из отдельных площадей, в виде комнат, а места совместного пользования находятся в долевой эксплуатации.

При реализации комнаты передается и возможность использования общих пространств, в размерах существующих у продавца.

Отличительными признаками её будут:

  • Её населяют семьи, не располагающие родственными связями.
  • Каждому собственнику или нанимателю принадлежит отдельный объект в виде комнаты.
  • Места общего пользования могут использовать все жители такого помещения.
  • Жильцы приобретают свое право проживания по отдельному юридическому основанию.
  • У всех есть свои, отличные от других, лицевые счета в управляющих компаниях.

Возможно ли продать жилое помещение в коммунальной квартире

Надо отметить, что собственник любого недвижимого объекта вправе осуществлять с ним необходимые операции. Поэтому, имея официально установленное право владения, пользования и распоряжения комнатой, он может совершать с ней сделки.

Площадь, переданная по договору социального найма, не может быть продана нанимателем, так как он не является правообладателем недвижимости. В этом случае собственником является государство в лице муниципалитета.

А наниматель вправе лишь проживать в ней. Поэтому реализация такой комнаты возможна только при её обмене на такое же неприватизированное жилье.

Жилищное законодательство допускает такой вариант соглашения между двумя нанимателями социальных объектов, но только с согласия предоставившего комнаты собственника. В противном случае, обмен не возможен.

Продажа коммунального жилья: особенности сделки

Проведение процедуры осуществлялось бы в общем порядке, если бы не следующие моменты.

Жилищное законодательство РФ устанавливается преимущество покупки отчуждаемой комнаты собственниками других помещений в коммунальном жилье.

Это говорит о том, что перед поиском стороннего покупателя, продавец обязан предложить свою комнату соседям за стенкой и только тем, кто приватизировал свою жилплощадь.

Свои предложения нужно излагать обязательно в письменном виде, направив почтовое ценное отправление с описанием вложенных документов и уведомлением о его вручении.

Собственники остальных комнат могут их рассматривать в течение одного месяца, а затем совершить следующие действия:

  • Решиться на приобретение, согласившись с предложенными условиями.
  • Отправить в ответ отказ.
  • Не реагировать на полученное послание.

Очень часто, по различным мотивам, соседи растягивают процесс продажи. Самое главное, не нарушать порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, иначе это грозит обернуться серьезными последствиями.

Читайте также:  Оформление недостроенного гаража в собственность

Кому направлять уведомления

Гражданское законодательство устанавливает обязательное требование для реализации апартаментов в коммунальном жилье в виде отправки сообщения о таком намерении.

Преимущественным правом их приобретения могут воспользоваться только собственники других площадей по данному адресу.

Для выяснения потенциальных претендентов необходимо собрать сведения о правомочиях проживающих за стенкой.

Для этого можно воспользоваться составлением запроса в службу Росреестр на выдачу выписки о правообладателях комнат по конкретному адресу.

Им и направляются предложения о покупке квадратных метров. При установлении наличия неприватизированных комнат, предложение пересылается в государственное управление муниципальным имуществом.

Если владельцем комнаты является несовершеннолетний существует два варианта решения проблемы, учитывая, что их правоспособность делится на две категории:

  • Ребенок до четырнадцати лет не имеет таковой, поэтому решение о приобретении либо отказе за него подписывают его законные представители.
  • Возраст от 14 до 18 лет характеризуется в законодательстве ограниченной дееспособностью, при этом они сами вправе выразить свою волю, но с одобрения родителей.

Помимо этого, осуществление имущественных правоотношений несовершеннолетними лицами находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства, их письменное согласие также потребуется.

Как быть, если ответа невозможно добиться

Нередки случаи, когда процесс продажи жилплощади затягивается на неоправданно долгое время по независящим от продавца причинам.

Но не нужно преждевременно паниковать, ведь можно найти выход в любой ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные:

  • Если соседи отказываются получать послание. Оно возвращается к отправителю со штампом почты России и отметкой о нежелании его получать. Конверт не нужно вскрывать, а предъявить его при оформлении сделки в Росреестре, подтвердив этим выполнение необходимого условия.
  • При получении уведомления сосед не дает никакого ответа. В этом случае стоит воспользоваться услугами нотариуса. Он произведет необходимые заверения и повторит отправку предложения, а также выдаст обратившемуся свидетельство, удостоверяющее направление бумаги с соответствующими записями. Такой документ будет служить подтверждением выполнения преимущественного права.
  • В ситуации, когда соседи отсутствуют долгое время и нет никакой информации, где они могут быть, придется пройти нелегкий процесс признания такого гражданина безвестно отсутствующим. Для начала будет необходимо обратиться в судебные органы за таковым признанием, при этом уточнив причину для обращения – необходимость соблюдения преимущественного права покупки комнаты. Доказательственной базой при этом могут стать запросы адресных бюро и мест его возможного нахождения и выписка из домовой книги, а также свидетельские показания родных пропавшего субъекта и соседей. При отсутствии информации о нем, назначается управляющий оставшимся имуществом, которому можно вручить уведомление.
  • Хозяин соседней жилой площади живет в другом населенном пункте. Его согласие на приобретение дополнительного помещения либо отказ ему нужно удостоверить у нотариуса и уже после этого прибегнуть к услугам почтовой связи. Официально заверенный отказ даст возможность осуществить сделку с посторонним приобретателем.
  • Комната, расположенная по соседству, входит в наследственную массу после смерти её владельца, а наследники не предпринимают никаких действий к её получению. Это весьма сложная ситуация, при которой стоит действовать через судебные инстанции, признавая жилье усопшего выморочным объектом и наложении на администрацию населенного пункта обязанности принять его на баланс. В ходе процесса выявляется претендент на получение наследства либо его передают государству. Им и направляется соответствующее предложение. При подаче документов в их перечень должно войти и судебное решение

Возможно ли обойти требование о преимущественности покупки

Иногда складывающаяся ситуация заставляет искать иные пути решения возникающих сложностей. Конечно, они имеют признаки «серых схем», но при этом не противоречат действующей законодательной базе.

Например, когда покупатель уже готов к покупке объекта, а соседей не получается найти быстро либо нет времени на судебные тяжбы, возможны иные варианты осуществления сделки:

  • Продавец осуществляет дарение минимальной доли своей собственности. При этом приобретатель становится таким же владельцем своей недвижимости и, по факту, одним из соседей такой квартиры. И теперь для продажи ему остальной территории не потребуется согласия иных лиц, имеющих преимущественное право покупки. Конечно, такой вариант требует очень осторожного подхода к выбору покупателя и уверенности в его добропорядочности. В противном случае, есть шанс остаться с комнатой в долевой собственности, расположенной в коммунальном жилье.
  • Еще одним способом передачи собственности может послужить договор дарения постороннему лицу. При этом фактически осуществить продажу объекта никак не оформляя финансовую сторону договорных отношений. Хочется предупредить о рисках, возникающих при этом, так как мнимая процедура дарения может послужить основанием для её оспаривания соседями и требованием передачи прав по такой сделки им.
  • Выполнения требования преимущественности покупки можно избежать и при реализации залогового права. Для этого составляется договор о займе денежных средств с возможным приобретателем, залогом в котором будет выступать продаваемая комната. При намеренном невозврате денежных средств в установленные сроки покупатель вправе обратить их взыскание на заложенную недвижимость. Это как раз тот случай, когда требование о преимуществе покупки нельзя применять.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире постороннему человеку

Купля-продажа осуществляется в следующем порядке:

  1. Определяются условия осуществления процесса приобретения жилой недвижимости.
  2. Направляются предложения соседям. Письмо должно содержать:
  • ФИО адресата
  • обязательно условия сделки, в частности, стоимость объекта, варианты её оплаты и его освобождения
  • дату составления документа и подпись отправляющего лица
  1. Получение ответа либо молчание в течение тридцати дней.
  2. Поиск покупателя на внешнем рынке недвижимости.
  3. Подготовка документов, требуемых для регистрации права.
  4. Сдача документации в регистрирующий орган.
  5. Выполнение финансовых обязательств и передача ключей от жилья.

Перечень предоставляемых документов

Учитывая существующие особенности реализации комнаты в коммунальной квартире, придется подготовить следующие бумаги:

  • Удостоверения личности сторон.
  • Кадастровые и технические паспорта.
  • Справка о наличии долгов за оказываемые услуги управляющей компании.
  • Извещение и отказ от права на преимущественную покупку.
  • Основание, послужившее приобретению собственности.
  • Согласие социальных служб при наличии несовершеннолетнего владельца комнаты.

Подводя итог, хочется обратить внимание на то, что несоблюдение требования выполнять преимущественное право на покупку комнаты соседями может послужить основанием для признания сделки недействительной.

В случае использования иных схем передачи собственности другим лицам нужно быть достаточно подкованным для исключения попадания по их итогам в сложные ситуации.

Тогда собственникам других комнат в коммунальной квартире следует направить повторное уведомление о продаже, с указанием новой, сниженной цены на продаваемую комнату. Если этого не сделать, собственники других комнат будут вправе обратиться в суд с целью перевода на них прав и обязанностей покупателей, согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Если после снижения стоимости комнаты и направления соответствующего уведомления соседям продавец опять понизит цену, придется направить еще одно уведомление, с указанием новой цены. И так придется делать каждый раз, если стоимость продаваемого объекта недвижимости увеличивается или уменьшается.

О том, как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире, представлено на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
  • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено времяСколько будет потрачено времени
Поиск доказательствОт 1 дня
Составление заявления и подача иска в судОт 1 дня
Ожидание заседанияДо 1-2 месяцев
Ожидание решения судаОт 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Признание сделки купли-продажи недействительной

Если при совершении конкретной сделки были допущены нарушения каких-либо законодательных норм, то она может считаться недействительной и не порождающей никаких правовых последствий.

В свою очередь, любая из недействительных конкретных сделок может быть квалифицировано как ничтожная или же оспоримая, что зависит от того, при каких фактических обстоятельствах был заключен договор, во исполнение которого она состоялась. В зависимости от этого определяется, нужно ли обращаться в суд, или таковая необходимость отсутствует.

Сделка, которую российское законодательство квалифицирует как ничтожную, уже с момента ее совершения недействительна, и подтверждать этот факт судебным решением не требуется. В суд в таких случаях обращаются только для того, чтобы вернуть все, что получили стороны такой сделки.

По каким признакам можно обнаружить, что сделка – ничтожна?

1) Обнаружение, что сделка совершена недееспособным лицом, причем недееспособность должна быть подтверждена судебным решением.

2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки. Сделки купли-продажи ничтожны, если в договорах, по которым они совершены, не были приведены условия, существенные для их совершения, или сделка не была зарегистрирована государством, когда это обязательно.

3) Обнаружено, что сделка была мнимой, т.е. совершалась без намерений сторон исполнить ее фактически. Допустим, была якобы продана и куплена какая-либо недвижимость, а фактически покупатель ее не получил, и продавец продолжает ею пользоваться.

4) Обнаружено, что сделка была притворной, т.е. договор купли-продажи заключался лишь с целью маскировки другой, реально состоявшейся сделки. К примеру, в ночном магазине можно было купить по завышенной цене набор пластиковых стаканчиков, а к нему дарилась бутылка водки.

5) Обнаружено, что сделку с одну стороны совершил малолетний, т.е. человек, которому 14 лет еще не исполнилось.

6) Обнаружено, что сделка совершена в целях, противоречащих нравственным нормам и правопорядку.

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой. Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда:

– один из ее участников оказался несовершеннолетним;

– один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой;

– в сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими;

– одна из сторон заблуждалась;

– сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений;

Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.

Чтобы признать недействительность сделки, в суд необходимо направить соответствующее заявление. Это может сделать любой человек, заинтересованный в ее исходе, т.е. – как одна из сторон, так и те люди, кто участия в ее совершении не принимали, но понесли какой-то ущерб в результате ее совершения, а так же люди, подавшие такое заявление в благих интересах одного из участников. К примеру, ограниченной в дееспособности бабушкой была продана ее квартира. Ее дети и внуки вправе подать в суд иск о признании недействительности таковой сделки.

Содержание искового заявления должно отвечать как стандартным требованиям процессуального закона, так и требованиям специфическим, а именно:

– в нем должно быть указано, что составляет предмет сделки;

– в нем должно быть указано, почему и на основании каких правовых норм должна быть признана недействительность сделки;

– в нем необходимо просить суд установить факт недействительности и возвратить сторонам сделки все полученное ими в результате заключения договора, или предложить суду другие варианты восстановления ранее существовавшего положения.

Когда же сделка ничтожна, в иске достаточно будет изложить основания ее недействительности по мнению заявителя, и просьбу возвратить сторонам все ими переданное и полученное.

В зависимости от того, квалифицируется ли сделка как оспоримая или ничтожная, определяется то, в какие сроки она может быть признана недействительной. ГК РФ устанавливает, что недействительность ничтожных сделок признается только до тех пор, пока не пройдут три года с того дня, когда она была совершена. Если же сделка оспоримая, то обратиться в суд можно в течение 12 месяцев с даты ее совершения.

Лицо, участником сделки не являющееся, вправе просить суд признать оспоримую сделку недействительной до истечения трех лет с того дня, когда они узнали о такой сделке.

Возврат всего полученного сторонами по недействительной сделке купли-продажи обычно производится в натуре, а когда это невозможно, покупатель должен возвратить продавцу ее стоимость в деньгах.

Если такая сделка имела характер мошенничества или ее совершение умышлено нарушило существующий правопорядок иным образом, то у виновного участника все им полученное может быть конфисковано.

Производство по таким делам достаточно сложно, и поэтому как истцам, так и ответчикам по таким сделкам целесообразно прибегнуть к правовой помощи профессиональных юристов.

Признание сделки недействительной в судебном порядке. Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Составление иска

Какая сделка признаётся судом недействительной

Признание сделки купли-продажи, заключенной между покупателем и продавцом, недействительной в суде иногда случается в сфере недвижимости. Прежде всего, стоит определиться какие условия должны быть исполнены, чтобы сделка считалась действительной.

Чтобы соответствовать качеству действительности, сделка должна обладать наличием одновременно следующих условий:

1. Содержание и правовой результат сделки не должен противоречить закону и иным правовым актам;
2. Сделка должна быть совершена дееспособным лицом. Сделку может заключать несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, но его воля должна быть подкреплена его опекуном (родителем, усыновителем);
3. Волеизъявление совершающего сделку лица должно соответствовать его действительной воле;
4. Сделка совершена в форме (письменной или устной), предусмотренной законом для данной сделки (включая необходимость заверения такой сделки у нотариуса или регистрации её в специальном органе – для сделок с недвижимостью в регистрационной палате);
5. Воля лица, заключающего сделку, должна формироваться свободно, лицо не может находиться под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман), либо под влиянием иных факторов, таких как заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий – влечет за собой признание судом сделки недействительной и применения определенных последствий как к объекту сделки, так и её субъектам.
Основанием, чтобы подать иск о признании сделки недействительной, могут служить тяжелые обстоятельства, ввиду которых лицо было вынуждено заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, а другое лицо воспользовалось таким положением. Такая сделка называется кабальной и также подлежит признанию недействительной.

Срок чтобы подать иск о признании сделки недействительной

Одно из самых важных значений имеет вопрос: “С какого момента сделка считается недействительной?“. Статьёй 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что сделка, признанная недействительной, считается таковой со времени ее совершения. Вместе с тем, порой из содержания и характера сделки следует, что она может быть прекращена только в будущем. Например, как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, заключенную более года назад, с момента её совершения, если эта квартира уже находилась или находится в пользовании в настоящий момент? Такие сделки будут прекращены на будущее время.
Признание судом сделки недействительной осуществляется при соблюдении сроков исковой давности. Исковая давность по искам о применении последствий недействительности сделки составляет 10 лет со дня исполнения сделки. А сам иск о признании сделки недействительной и о применении последствий её недействительности может быть подан в течение года со дня, когда истцу стало известно об обстоятельствах, послуживших причиной признания сделки недействительной (ст. 179 ГК РФ).

Как добиться признания сделки недействительной?

Признание сделки недействительной и применении её последствий осуществляется в судебном порядке по общим правилам подсудности: по месту жительства ответчика. Однако в случае если сделка затрагивает права на недвижимость – то применяется подсудность по месту нахождения этого недвижимого имущества. То есть в случае, если Вы хотите признать недействительным сделку купли-продажи недвижимости, расположенной в Балашихе – это подсудность Балашихинского городского суда Московской области.

Помимо иска о признании сделки недействительной, подлежит обжалованию в суде и произведенная государственная регистрация такой сделки, регистрация прав по сделке с недвижимостью, а именно – сама запись о праве на недвижимое имущество. Признание свидетельства на право собственности недвижимого имущества недействительным не влечет автоматического признания недействительной регистрационной записи государственного реестра, которую это свидетельство подтверждало. Такое обстоятельство фактически порождает у лица право обратиться в суд с требованием о признании недействительной регистрационной записи о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.

Самое главное, чтобы подать иск о признании сделки недействительной, надо подготовить тщательно проработанную доказательную базу. От собранных доказательств зависит успех всего дела о признании судом сделки недействительной. По каждому условию качественности сделки существуют свои обстоятельства и законы для применения, а также свои правовые последствия недействительности сделки. Например, как доказать, что сделка была заключена под влиянием третьих лиц? Или что лицо, заключившее сделку, было введено в заблуждение?

Если Вам требуется помощь в Балашихинском районе Московской области в подготовке доказательной базы для признания сделки недействительной, сбора и проверки необходимого для этого пакета документов, а также написанию грамотно составленного искового заявления

Проконсультироваться с юристом 8-963-712-49-52 8-963-712-49-52

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта. Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства – сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ. В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».
Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

3. Гражданина могут признать ограниченно дееспособным, если он злоупотребляет спиртными или наркотическим средствами.

Сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным, также может быть признана судом недействительной. Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.
Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется.

5. Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий.

Иск подается самим гражданином либо лицами, чьи права нарушены в результате такой сделки. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

6. Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сроки обращения в суд

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.

Прошло несколько лет, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

В данной статье мы постарались ответить на поставленные вопросы.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

«В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, – неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

– появление родственников после исполнения договора ренты;
– появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
– ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
– проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах, запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.

Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская». тел.89220145685 или отправьте запрос для работы с нами.

Агентство недвижимости «Сигма»: сделки с недвижимостью в Челябинске
Безопасно купить и продать квартиру можно с нашим агентством.
Продажа квартир в новостройках Челябинска, услуги юристов, риэлторские услуги.

г. Челябинск, пр. Победы, 303/2, оф. 4.
Тел: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16

Квартиры в новых популярных микрорайонах: «Академ Риверсайд (Академ Сити)», «Парковый», «Чурилово» и в других новостройках

Читайте также:  Снятие ареста с квартиры
Ссылка на основную публикацию