Признание права собственности на пристроенную лоджию

Признание права собственности на пристроенную лоджию

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 19-КГ18-9 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске о включении имущества в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования и сохранении имущества в реконструированном виде и передал дело на новое рассмотрение, поскольку суд, признав пристройку лоджии к квартире самовольной постройкой, не учёл, что реконструкция квартиры путём возведения лоджии произведена в соответствии с разрешительной документацией, которой не дал надлежащей правовой оценки

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Горохова Б.А., Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гульванской Татьяны Александровны к администрации г. Пятигорска о включении имущества в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования и сохранении имущества в реконструированном виде

по кассационной жалобе Гульванской Татьяны Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения представителя Гульванской Т.А. – Корышевой Т.П., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя администрации г. Пятигорска – Маркаряна Д.М., возражавшего против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Гульванская Т.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска о включении имущества в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования и сохранении имущества в реконструированном виде.

В обоснование заявленных требований истец указала, что после смерти супруга Гульванского В.Г., умершего 17 марта 2015 г., открылось наследство, состоящее из двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: _, истцом получено свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру. Между тем в наследственную массу не вошла пристройка (лоджия) к квартире, возведённая супругом на основании разрешения межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска и принятая в эксплуатацию по акту приёмочной комиссии. С учётом уточнения требований просила включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти Гульванского В.Г., пристройку (лоджию) к квартире, расположенной по адресу: . признать за ней право собственности в порядке наследования на квартиру с учётом лоджии и сохранить квартиру в реконструированном виде (с пристроенной лоджией).

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 10 апреля 2017 г. исковые требования удовлетворены. Пристройка к дому (лоджия) к квартире . общей площадью 11,9 кв.м, расположенная по адресу: Ставропольский край . включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти Гульванского В.Г.

Квартира . с кадастровым номером . общей площадью 49.9 кв.м, состоящая из прихожей площадью 5,8 кв.м, жилой комнаты площадью 11,6 кв.м, жилой комнаты площадью 10,5 кв.м, кухни площадью 6.9 кв.м, санузла площадью 2,2 кв.м, санузла площадью 1,0 кв.м, лоджии площадью 11,9 кв.м, расположенная по адресу: . сохранена в реконструированном состоянии.

За Гульванской Т.А. признано право собственности в порядке наследования на указанную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гульванской Т.А. отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 24 мая 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гульванскому В.Г. на основании договора о передаче жилья в собственность от 28 декабря 1993 г., заключённого с администрацией г. Пятигорска, зарегистрированного в БТИ г. Пятигорская 18 января 1994 г., принадлежала на праве собственности квартира, находящаяся по адресу: . состоящая из двух комнат общей площадью 38,4 кв.м.

В соответствии с протоколом заседания межведомственной комиссии при управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска от 10 июня 1994 г. N 6 Гульванскому В.Г. разрешена пристройка лоджии к помещениям N . и . что подтверждается архивной выпиской N 1683, выданной администрацией г. Пятигорска 18 июня 2015 г. (л.д. 9).

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска согласован проект (план) пристройки лоджии (л.д. 91).

Актом приёмочной комиссии о выполнении работ по пристройке лоджии к жилым помещениям от 29 июля 2010 г. подтверждено завершение работ по пристройке лоджии к квартире . в доме .

Отклонений от проекта нет, работы выполнены в соответствии с проектом, согласованным 12 августа 1994 г. в Управлении архитектуры градостроительства администрации г. Пятигорска. Общая площадь жилого помещения составляет 38,4 кв.м (л.д. 11).

Постановлением администрации г. Пятигорска от 30 ноября 2011 г. N 4538 “Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным (малоэтажным) домом и иными, входящими в состав дома объектами недвижимости по ул. . утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населённых пунктов площадью 1019 кв.м под многоквартирным (малоэтажным) домом и иными входящими в состав дома объектами недвижимости, расположенными по адресу: . (л.д. 28).

Указанным постановлением лоджия фактически включена в состав многоквартирного дома и показана на утверждённом плане границ земельного участка вместе с жилым домом (л.д. 29-30).

Согласно техническому паспорту объекта недвижимости, составленному по состоянию на 8 декабря 2015 г., квартира . расположенная в доме по . с кадастровым номером . имеет общую площадь 38 кв.м, состоит из прихожей площадью 5,8 кв.м, жилой комнаты площадью 11,6 кв.м, жилой комнаты площадью 10,5 кв.м, кухни площадью 6,9 кв.м, санузла площадью 2,2 кв.м, санузла площадью 1,0 кв.м.

К указанной квартире пристроена лоджия площадью 11,9 кв.м (л.д. 15-27).

Гульванский В.Г. 17 марта 2015 г. умер. Наследником по закону первой очереди является его супруга Гульванская Т.А., которая приняла наследственное имущество, в том числе состоящее из квартиры, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону серии от 15 октября 2015 г. (л.д. 13, 62-70).

Впоследствии указанная квартира зарегистрирована на праве собственности за Гульванской Т.А. без учёта лоджии, истцу 29 октября 2015 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 14).

Согласно заключению ООО “Ставрополькоммунпроект” от 2016 года пристройка (лоджия) к квартире 4 в жилом доме по ул. Пушкинская, д. 3, в г. Пятигорске не оказывает отрицательного влияния на состояние основных строительных конструкций жилого дома (фундаменты, стены), их конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности, а также сейсмостойкости здания остались прежними. Объёмно-планировочное решение пристройки (лоджия) соответствует требованиям СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” и дополняет состав помещений квартиры 4 в жилом доме. Пристройка жизни и безопасности людей не угрожает, может использоваться в качестве подсобного помещения для квартиры 4 (л.д. 38-47).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что лоджия к квартире пристроена на законных основаниях, однако надлежащим образом не была оформлена и зарегистрирована органах кадастрового и регистрационного учёта. Выполненными работами по реконструкции квартиры не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью, в силу чего суд пришёл к выводу о том, что квартира может быть сохранена в реконструированном состоянии с признанием за Гульванской Т.А. права собственности в порядке наследования на реконструированную квартиру.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что пристройка к квартире является составной частью многоквартирного жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит всем собственникам жилых помещений, расположенных в доме. При этом суд указал на невозможность признания за истцом права собственности на пристройку как на самостоятельный объект и невозможность признания права собственности на реконструированный объект без перераспределения долей всех сособственников в праве на общее имущество.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Из толкования вышеуказанных норм права следует, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция – балконная плита или плита лоджии.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отнесении пристроенной к квартире истца лоджии к общему имуществу в многоквартирном доме не основан на законе.

Судом апелляционной инстанции не было учтено, что истцом заявлено требование о признании права собственности не на отдельную пристройку в виде лоджии, а на квартиру в целом в реконструированном состоянии с учётом лоджии.

Между тем суд апелляционной инстанции, признавая пристройку лоджии к квартире самовольной постройкой, не учёл, что реконструкция квартиры путём возведения лоджии произведена в соответствии с разрешительной документацией, и не дал данной документации надлежащей правовой оценки.

В соответствии со статьёй 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 “О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции”, судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учётом изложенного допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Гульванской Т.А., в силу чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда.

ПредседательствующийЮрьев И.М.
СудьиГорохов Б.А.
Назаренко Т.Н.
Читайте также:  Документы на приватизацию бывших владельцев квартиры

Обзор документа

Истица требовала признать за ней право собственности в порядке наследования на квартиру с учетом пристроенной лоджии и сохранить квартиру в реконструированном виде.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ опровергла выводы апелляционной инстанции, отказавшей в требовании.

Указанная лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Это вспомогательное помещение, которым пользуются жильцы только одной квартиры. Помещение лоджии не является общедомовым имуществом. Таковым может быть признана только ее плита.

Признавая лоджию самовольной постройкой, суд не учел, что квартира была реконструирована в соответствии с разрешительной документацией. Требование о признании права собственности касалось не отдельной пристройки в виде лоджии, а квартиры в целом.

Признание права собственности на пристроенную лоджию

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под пристройку (если земельный участок сформирован и является общей долевой собственностью).

Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.

Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.

В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект – квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требования. В частности, необходимы: проект устройства пристройки – балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против существующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.

Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями “перепланировки, переустройство”, так и “реконструкция”, однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

Следует, однако, принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

Но другая сторона монеты менее позитивная – осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль “сначала сделаю, потом посмотрим”. Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие “строения” могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.

Далее см. статьи:

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Решение суда о признании права собственности на пристройку № 2-773/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первомайский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Макарочкиной О.Н.

при секретаре Ивановой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 20 апреля 2017 года

гражданское дело по иску Сапралиевой Г. С. к Администрации Центрального административного округа города Омска о сохранении жилого дома в переустроенном состоянии, о признании права собственности на пристройку,

Истец Сапралиева Г.С. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что является собственником ? доли жилого дома, расположенного по адресу: , общей площадью № кв.м., иными собственниками по № доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом являются Горскина Н.Д. и Клыпа А.В. Право собственности на земельный участок, расположенный под указанным домом в установленном порядке не оформлено.

В процессе эксплуатации жилого дома между его сособственниками сложился следующий порядок пользования: истец проживает и пользуется частью домовладения, обозначенного в техническом паспорте как , общей площадью № кв.м.; Горскина Н.Д. и Клыпа А.В. пользуется частью дома, обозначенного в техническом паспорте как , общей площадью № кв.м.

В ДД.ММ.ГГГГ году ГП Омской области «Омский центр ТИЗ» проведена техническая инвентаризация жилого дома, в результате которой общая площадь дома составила № кв.м., в том числе самовольная пристройка литера А1, площадью № кв.м.

В инвентаризационной карточке на усадебный участок, выполненной при первичной инвентаризации объекта в ДД.ММ.ГГГГ году, имеется ссылка на купчую по реестру №, зарегистрированную ОМХ ДД.ММ.ГГГГ № на имя М.К.Я.. За данным документом рекомендуется обратиться в КУ «Исторический архив Омской области». По материалам технической инвентаризации строение имело адрес: , ранее адрес: .

Согласно ответа КУ «Исторический архив Омской области» от ДД.ММ.ГГГГ в архивном фонде Первой Омской государственной нотариальной конторы в документах за ДД.ММ.ГГГГ год купчей на имя М.К.Я. нет.

Администрация ЦАО г. Омска в ответе от ДД.ММ.ГГГГ указала ей, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома по данному адресу отсутствует, выдать разрешение на ввод в эксплуатацию не представляется возможным.

Пристройка к жилому дому не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные части.

Для установления фактов отсутствия нарушений строительных и санитарных норм и правил в ГП Омской области «Омский центр ТИЗ» была проведена экспертиза, согласно заключению, пристройка Литера А1 к жилому дому № по в г. Омске соответствует установленным и действующим на территории РФ строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме.

На основании изложенного, просит сохранить жилой дом, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: реконструированном виде, признать за ней право собственности на пристройку Литера А1, общей площадью №.м., расположенную по указанному адресу.

В судебном заседании истец Сапралиева Г.С. уточнила, что общая площадь дома, который просит сохранить в реконструированном виде, составляет № кв.м., а жилая площадь дома № кв.м.

Представитель истца Китова А.А., допущенная судом к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ поддержала требования своего доверителя.

Представитель ответчика Администрации ЦАО г. Омска, третьи лица Рыбин Д.А., Горскина Н.Д., представитель Администрации города Омска в судебном заседании участия не принимали, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом. Горскина Н.Д. просила рассматривать без ее участия.

Третье лицо Клыпа А.В. в судебном заседании по требованиям Сапралиевой Г.С. не возражал, подтвердил, что пристройка Литера А1 возведена истцом.

Выслушав истца, ее представителя, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В судебном заседании установлено, Сапралиевой Г.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобретена № доля в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

Согласно кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: , его сособственниками кроме Сапралиевой Г.С. являются: Клыпа А.В. № доли жилого дома на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и Горскина Н.Д. № доли в праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

Из технического паспорта на жилой в г. Омске, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается возведение самовольной пристройки – Литера А1, площадью № кв.м. (л.д.11 оборот).

Понятия перепланировки и переустройства жилого помещения содержатся в ст. 25 ЖК РФ, в соответствие с которой перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. При этом переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

По правилам ст. 26 ЖК РФ основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является решение органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, принимаемое на основании заявления собственника жилого помещения или уполномоченного лица, по результатам рассмотрения, представленных документов.Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в орган местного самоуправления для согласования, являются в силу ст. 29 ЖК РФ самовольными.

На обращение истца Администрацией Центрального АО г.Омска отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки к жилому дому поскольку разрешение на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома по адресу: отсутствует (л.д.45).

Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ здания, строения, сооружения объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относит к объектам капитального строительства. (п.10)

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, является реконструкций такого объекта (п.14)

Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется Градостроительным Кодексом РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. (ст.52 ГрК РФ)

По общему правилу, закрепленному ст. 55 ГрК РФ, выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а так же соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Жилищный кодекс РФ понятия реконструкции жилого помещения не содержит.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. (п.1.7.)

В силу ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец лишен возможность завершить переустройство принадлежащего ему жилого помещения во внесудебном порядке.

ГП Омской области «Омский центр ТИЗ», имеющим свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, по результатам обследования жилой пристройки (Литера А1) к жилому дому по адресу: , подготовлено экспертное заключение (л.д.19-43).

Согласно выводам названного заключения, жилая пристройка (литера А1) к жилому дому, расположенному по адресу: соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме.

Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами установлено, что перепланировка жилого помещения, принадлежащего истцу, осуществлена с соблюдением строительных норм и правил, не оказывает влияния на конструктивные особенности здания, угрозы для жизни и здоровья кого-либо не создает.

Доказательств иного лица, участвующие в деле не представили, доводов истца не опровергли.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в результате перепланировки жилого помещения, произведенных истцом, не нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и иных граждан, они не создают угрозу их жизни или здоровью. Следовательно, требования истца о сохранении принадлежащего ему жилого помещения в перепланированном состоянии подлежат удовлетворению.

Сапралиевой Г.С. заявлено требование о признании за ней право собственности на пристройку Литера А1, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: данное требование удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Читайте также:  Возможно ли вернуть деньги, внесенные в СоцИнициатива Кредит-Москва в 2004 году?

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 года разъяснено, что если объект недвижимости самовольно изменен посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в отношении всего объекта в реконструированном виде, а не в отношении пристройки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Исковые требования удовлетворить частично.

Сохранить жилой дом, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., расположенный по адресу реконструированном состоянии.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд города Омска.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Решение вступило в законную силу 26.05.2017г.

Решения судов в категории “Споры, связанные с землепользованием -> Споры, связанные с самовольной постройкой”

Бортникова З.В. обратились в суд с иском к Администрации города Челябинска о признании права собственности на часть жилого дома с возведенными постройками литеры общей площадью кв.м., расположенную по адресу: гВ обоснование иска указала, что ей на.

Истец Сычева Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением и просит признать за собой право собственности на самовольно возведенные пристройки под литерами А2 помещение 9, общей площадью 11,8 кв.м, А3 помещение 11, общей площадью 7,0 кв.м, а1 помещен.

Самовольно возведенный или перестроенный балкон

Самовольно возведенный или перестроенный балкон – явление нередкое. На примере судебной практики рассмотрим, каковы правовые последствия действий по такому “благоустройству” жилья.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права собственности на указанную постройку в законном порядке. Право собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если самовольным возведением балкона не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создается угроза жизни и здоровью граждан, но испорчен внешний вид фасада дома или его архитектурный облик, то суд может отказать в признании права собственности на этот балкон, о чем свидетельствует следующее дело.

Согласно техническим заключениям к квартире, расположенной на втором этаже пятиэтажного жилого дома, жительницей Челябинска П. в 2009 году была перепланирована квартира и возведен балкон, для устройства которого демонтировано существующее окно, разобрана подоконная часть кладки и установлен оконный блок с балконной дверью.

П. обратилась в администрацию за согласованием самовольного переустройства. Получив отказ, П. подала в суд иск к администрации г. Челябинска и Центрального района города о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом самовольно возведенного балкона. Центральный районный суд г. Челябинска отказал заявительнице. Тогда она подала кассационную жалобу в Челябинский областной суд.

Истица считала, что возведение балкона выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, не затрагивает права и законные интересы собственников других помещений, не нарушает конструктивную целостность здания, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций. В свою очередь администрация города настаивала, что самовольной реконструкцией объекта капитального строительства нарушены права третьих лиц, не было получено согласия на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Балкон на фасаде дома не предусмотрен проектной документацией.

Судебная коллегия областного суда определила, что действия по возведению балкона являются реконструкцией, а не переустройством или перепланировкой жилого помещения. Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. Строительство, реконструкция любого объекта должны вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. П. за разрешением на реконструкцию жилого помещения в виде устройства балкона не обращалась.

Областной суд указал: с возведением балкона нарушена целостность несущих конструкций дома, внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, что является недопустимым, а поэтому экспертные заключения о том, что прочность конструкций не нарушена, нет угрозы жизни и здоровью, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии с учетом балкона.

Таким образом, П. отказано в иске о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона (Определение Челябинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011).

В данном деле администрация города не обращалась в суд со встречным иском о возложении обязанности снести самовольно возведенный балкон, но собственница квартиры столкнется с такой необходимостью, если решит распорядиться своим правом собственности, так как в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Если сосед самовольно возвел балкон к своей квартире, суды могут отказать в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного балкона, если не нарушаются условия проживания в квартире других жильцов или не установлено, что ответчиком присоединена часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и имело место изменение границ жилого помещения. Об этом свидетельствует следующий пример.

И. обратился в суд с иском о признании постройки самовольной и приведении помещения в первоначальное положение, указав, что является собственником квартиры на втором этаже, оборудованной согласно техническому паспорту балконом. Ч., проживающая в квартире на первом этаже под ним, самовольно построила балкон, что нарушает его права. В иске просил обязать Ч. снести указанную самовольную постройку и привести помещение в прежнее состояние.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Судебная коллегия отменила решение суда по следующим основаниям.

Суд не принял во внимание, что право на предъявление иска принадлежит органу местного самоуправления (ст. 29 ЖК РФ), истец не обладает правом требовать сноса самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Поскольку администрация Владивостока таких требований не заявляла, то иные лица могут заявить такой иск в случае нарушения их прав, свобод и охраняемых законом интересов (ст. 3 ГПК РФ). Тогда, как и при рассмотрении исков органа местного самоуправления, суд должен учитывать положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

Из обстоятельств дела не усматривается, что возведенный балкон в квартире ответчицы нарушает условия проживания в квартире истца и нарушает иные его права.

Не дана оценка и тому, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Суд не установил, что ответчик присоединил часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и имело место изменение границ жилого помещения.

Вывод суда о том, что выполненные ответчиком работы несут угрозу безопасности многоквартирного дома и его жителям, носит предположительный характер, основан на пояснениях истца (Определение Приморского краевого суда от 26.04.2010 по делу N 33-3497).

Таким образом, в иске о сносе балкона было отказано.

Если пристройка балкона повлияла на состояние соседней квартиры (например, появились трещины на смежной стене из-за увеличения нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. Рассмотрим один из таких примеров.

Ш. обратился в районный суд с иском к Г. об обязании привести балкон квартиры в прежнее состояние. В обоснование исковых требований указал, что является собственником смежной квартиры по отношению к квартире ответчика. Ответчик Г. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартире балкона, после чего в квартире истца появились трещины на общей с ответчиком стене и потолке в кухне. Это создает угрозу обрушения стены и плит перекрытия.

Из заключения экспертизы, проведенной по настоящему делу, следует, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонные трещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плите перекрытия кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами в квартире ответчика.

Суд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу является реконструкцией жилого дома, для проведения которой требуется получение разрешения органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Кроме того, поскольку уменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.

Названные разрешение и согласие ответчик Г. не получил. В связи с этим районный суд принял решение об удовлетворении исковых требований и обязании ответчика привести балкон квартиры в прежнее состояние (Решение Челябинского городского суда от 27.12.2011 по делу N 2-1636/11).

Представляет интерес вопрос о том, кто несет ответственность за вред, причиненный в связи с ненадлежащим содержанием балкона: управляющая организация или собственник жилого дома, к которому пристроен балкон?

С. обратилась в суд с иском к управляющей организации жилого дома и сособственникам квартиры о солидарном возмещении ущерба, так как обнаружила на своем автомобиле, припаркованном рядом с домом, значительные повреждения, а также лежащие у автомобиля и на его кузове куски льда и снега. Данный факт был закреплен в протоколе осмотра места происшествия, составленном участковым уполномоченным отдела милиции. При этом объявлений и предупреждений ЖКХ об опасности падения снега и льда не было.

Управляющая компания не оспаривала, что на ней лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества дома, однако указала, что лед и снег могли упасть на автомобиль истицы с крыши балкона, которая является самовольной постройкой и не относится к общему имуществу дома.

Возражая против заявленных требований, ответчик (сособственник квартиры) пояснил суду, что никакой перепланировки, никаких незаконных построек на балконе его семья не производила, что крыша над балконом уже была при заселении.

Суд первой инстанции, разрешая спор, установил наличие причинно-следственной связи между падением глыбы льда и снега с крыши балкона на автомобиль истицы и пришел к выводу, что вред имуществу истицы был причинен в результате ненадлежащего исполнения возложенной на управляющую организацию обязанности по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда. Управляющая организация в нарушение требований п. 2 ст. 401 ГК РФ не представила доказательств отсутствия своей вины в нарушении этих обязательств.

Суд установил, что крыша на балконе квартиры не предусмотрена проектом дома, в силу чего является незаконной постройкой. Поэтому им был сделан следующий вывод: поскольку из представленных по делу доказательств не следует, что эта крыша была возведена собственниками квартиры, а должностные лица управляющей организации не предприняли попыток к демонтажу незаконной постройки, то именно на обслуживающую организацию многоквартирного дома должна быть возложена ответственность за падение с крыши балкона льда и снега на автомобиль истицы.

Решением суда первой инстанции исковые требования С. были удовлетворены частично.

Суд второй инстанции при кассационном рассмотрении дела пришел к выводу, что взыскание суммы ущерба с управляющей организации необоснованно. Пунктом 4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предусмотрена обязанность обслуживающей организации удалять наледи и сосульки с крыши.

В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

По общим правилам, содержащимся в п. п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, которое может быть освобождено от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Следовательно, истица должна была доказать наличие противоправного поведения ответчиков, размер причиненного ей ущерба и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчиков и наступившими негативными последствиями, тогда как на ответчиков возложено бремя доказывания отсутствия их вины в причинении вреда.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истицей доказано наличие всех соответствующих элементов гражданского правонарушения, однако не может согласиться с выводом суда о возложении обязанности возместить причиненный С. ущерб на обслуживающую дом организацию.

Так, по ходатайству управляющей компании судом была назначена комплексная судебно-техническая экспертиза. Согласно ее заключению наледь и скопление снега образовались на кровле балкона и в результате воздействия погодных условий (оттепели) сошли с высоты девятого этажа на стоящие внизу автомашины, тем самым нанесли повреждения, описанные в материалах гражданского дела.

В соответствии с подп. “в” п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

По мнению суда кассационной инстанции, управляющей компанией представлены доказательства того, что вред причинен не по ее вине, поскольку крыша балкона, с которой произошло падение глыбы льда и снега, не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что квартира находится в общей долевой собственности. Собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах представленные по делу доказательства подтверждают причинение ущерба истице по вине ответчиков – сособственников квартиры.

С учетом изложенного решение суда в части взыскания ущерба с управляющей компании не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене.

Читайте также:  Объединение земельных участков с различным назначением использования

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований, установлены на основании представленных по делу доказательств, но выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела, то суд кассационной инстанции полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований С., заявленных к управляющей компании, и об удовлетворении требований о взыскании ущерба в пользу истицы с ответчиков – сособственников квартиры (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.03.2011 N 33-4518/11).

Таким образом, ответственность за вред, причиненный имуществу в связи с ненадлежащим содержанием самовольно пристроенного балкона, несет собственник квартиры, к которому балкон был пристроен, независимо от того, был ли он пристроен до возникновения права собственности на квартиру или после.

Признание права собственности на самовольную пристройку

Именем Российской Федерации

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

судьи Палянчук Т.А.,

при секретаре Заярной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Деброва Михаила Петровича к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на самовольную пристройку,

У С Т А Н О В И Л:

Дебров М.П. обратился в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и Администрации муниципального образования город Краснодар о признании за ним права собственности на пристройку литер «А5», над/А4», «а4», «а» , расположенной по адресу: и сохранении квартиры в перепланированном состоянии, ссылаясь на то, что он на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником указанной квартиры, в целях улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации им была осуществлена реконструкция квартиры, пристроил жилую комнату, кухню, прихожую, санузел, лестницу, второй этаж (две жилые комнаты), а также им в квартире произведена перепланировка: между прихожей и кухней в перегородке устроена дверь. В результате площадь квартиры увеличилась с 12,8 до 117,8 кв.м. Обратившись в Администрацию ПВО г. Краснодара о сохранении квартиры в перепланированном состоянии и в Департамент АиГ АМО город Краснодар для получения разрешения на ввод указанного строения в эксплуатацию, им был получен отказ, в связи с чем, зарегистрировать внесудебном порядке свое право собственности на указанную пристройку для него не представляется возможным, ввиду чего, он вынужден обратиться в суд.

Истец Дебров М.П. в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, просит суд их удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков Администрации муниципального образования город Краснодар, по доверенности — Левченко Е.В. и Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, по доверенности – Ильенко Е.Н. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражают, просят суд в удовлетворении иска Деброва М.П. отказать, поскольку пристройка к квартире возведена самовольно, без разрешительной на то документации.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации Дебров М.П. является собственником в , общей площадью 12,8 кв.м., в том числе жилой 12,8 кв.м.

Своими силами и средствами истцом для улучшения жилищных условий, была выполнена перепланировка и осуществлена пристройка литер «А5», «над/А4», «А4», «а» к названной выше квартире, состоящей из помещения инв. №14- жилая комната, площадью 10,8 кв.м., помещение инв. №15 – подсобная, площадью 14,7 кв.м., помещение инв. № 16 – коридор, площадью 5,4 кв.м., помещение инв. №17 – санузел, площадью 3,7 кв.м., помещение инв. №22 – кухня, площадью 22,6 кв.м.; второй этаж: помещение инв. № 25 – жилая комната, площадью 23,2 кв.м., помещение инв. № 26 – жилая комната, площадью 22,5 кв.м.. Кроме того, между прихожей и кухней в перегородке устроена дверь. В результате чего, общая площадь квартиры увеличилась с 12,8 до 117,8 кв.м., жилая площадь квартиры составила 69,3 кв.м.

С целью сохранения возведенной пристройки истец обратился в Администрацию Прикубанского округа г. Краснодара, в чем ему было отказано и рекомендовано обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар.

Согласно, письму от ДД.ММ.ГГГГ № Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования не возражает против внесения соответствующих изменений в технический паспорт в в отношении пристроек литера «а», «А4», «А5», надстройки литер «над/А4» и перепланировки, однако выдать разрешение на ввод в эксплуатацию указанный строений не представляется возможным и рекомендовано по вопросу сохранения реконструированном виде с учётом пристроек литера а», «А4», «А5», надстройки литер «над/А4» и перепланировки обратиться в суд.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с требованиями части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Указанное требование Градостроительного кодекса РФ распространяется также и на жилые помещения, как на объекты капитального строительства (недвижимого имущества): жилой дом, квартира, комната.

. Согласно, требований Приложения ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Нормы проектирования» и Приложения Б СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых домов» при реконструкции жилого помещения в целях улучшения условий проживания и качества коммунального обслуживания помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, реконструкция инженерных сетей (кроме магистральных), изменение архитектурного облика здания, а также благоустройство территории.

В соответствии с требованиями пункта 4 статьи 4 ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» № 191-ФЗ от 29.12.2004 года, пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил.

Указанные требования закона распространяются также и в отношении объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30.12.2004 года.

Как усматривается из технического заключения, выполненному ГУП КПИ «Крайжилкоммунпроект» от 28.12.2010 года возведённые строения литеров «а», «А4», «над/А4», «А5» не повлияла на несущую способность основанного строения литер «А» по адресу: , не затрагивают его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, отвечают требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Согласно, экспертному заключению ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» от 30.12.2010 года № 14544/03-01 строение литер «а», «А4», «А5» и надстройка литер «над/А4», расположенные по адресу: соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Как следует, из письма отдела государственного пожарного надзора Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара от 04.10.2010 года № 23/9.24.22-717, пристройками «а», «А4», «А5», «над/А4», расположенная по адресу: соответствует требованиям и нормам пожарной безопасности.

Согласно протокола радиационного обследования ФГУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае № 01/07/1829 от 21.12.2010 г. вышеуказанная пристройка соответствует требованиям Санитарных правил и нормативов СанПиН 2.1.6.2523-09 «Нормы радиационной безопасности» (НРБ -99/2009, п.5.3.2.), СП 2.6.1.1292-2003 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения за счёт природных ИИИ».

Согласно заявления Гумовского Н.А., Новиковой Н.Л., Денисенко Р.Ф., Ефимина В.С., Пикуриной З.Я. и т.д., являющихся соседями Деброва М.П., не возражают против оформления пристройки «а», «А4», «А5», «над/А4».

Из представленной топографического плана следует, что возведенная пристройка возведена с учетом фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования многоквартирный дом по адресу: включен в перечень домов, земельные участки под которыми подлежат формированию и постановке на государственный учет.

Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ самовольно выполненная перепланировка на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, произведенная истцом перепланировка жилых помещений и выполненная пристройка к квартире не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, соответствуют строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к аналогичной категории помещений. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа в исковых требованиях не имеется и они подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Иск Деброва Михаила Петровича к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на самовольную пристройку – удовлетворить.

Признать за Дебровым Михаилом Петровичем право собственности на пристройку «а», «А4», «А5», «над/А4» к общей площадью 117,8 кв.м., расположенной по адресу:

Сохранить в перепланированном состоянии , расположенную по адресу: состоящую из помещений: Литер «А»: помещение № 1 — жилая комната площадью 12,8 кв.м., Литер «а»: помещение № 14- жилая комната, площадью 10,8 кв.м.; Литер «А4»: помещение № 15- подсобная, площадью 14,7 кв.м., помещение № 16 – коридор, площадью 5,4 кв.м., помещение № 17 – санузел, площадью 3,7 кв.м.; Литер «А5»: помещение № 22- кухня, площадью 22,6 кв.м., помещение № 25 – жилая комната, площадью 23,2 кв.м.; литер «над/А4»: помещение № 26 – жилая комната, площадью 22,5 кв.м. Итого общей площадью 117,8 кв.м., жилой площадью 69,3 кв.м.

Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в правоустанавливающие документы по по адресу: и для регистрации права собственности за истцом на вышеуказанную пристройку.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский суд г. Краснодара в течение 10 дней.

Краснодарская краевая коллегия адвокатов , филиал 18
350020 , г. Краснодар
ул.Брянская, д.6 офис 101

тел.моб.: +7 (905) 403 40 00
тел.моб.: +7 (918) 253 34 55

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

— Одноэтажный кирпичный дом на десяток квартир находится на задворках сельского поселения, кругом частный сектор. Однокомнатная квартира, пристроили балкон к единственному окну, провели отопление. Можно ли узаконить этот балкон?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Согласно законодательству для устройства балкона требуется согласие всех собственников квартир в Вашем доме. Даже если в доме 10 квартир, он является многоквартирным. То, что дом расположен «на задворках» поселения, также не имеет значения. Вы должны соблюдать закон независимо от того, стоит дом в центре или на окраине. Я бы рекомендовала Вам провести собрание собственников квартир в Вашем доме, получить их согласие, а затем уже обращаться в администрацию поселения за узакониванием балкона. Подробнее по шагам можно будет подсказать только после изучения Ваших документов.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Так как мы имеем дело с уже пристроенным балконом, то готовьтесь идти в суд. Однако на первом этапе нужно пройти все то, что нужно было бы для законного строительства, то есть нужно подготовить:

  • согласие 2/3 собственников дома на реконструкцию;
  • проект на реконструкцию;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • заявление на разрешение.

Получаете отказ, и отправляйтесь в суд узаконивать самовольное строение. В таком случае понадобится еще заключение экспертной организации о соответствии балкона нормам и правилам безопасности. Также необходимо будет обосновать причины, по которым Вы не получили разрешение. Вот здесь можно иметь в виду как «юридическую безграмотность», так и особенности местности, указанные автором как «задворки». Таким образом, есть все основания рассчитывать на лояльность суда.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Вы изменили не конфигурацию квартиры, а конфигурацию дома. То есть нарушили не только внешние границы квартиры, но и внешние границы дома. Для произведения перепланировки квартиры надо делать проект перепланировки, согласовывать его в администрации, получать разрешение на работы, выполнить работы, сдать в эксплуатацию через комиссию МВК в администрацию района. Чтобы изменить конфигурацию дома, собрать набор документов будет сложнее. Во-первых, Вам понадобится участие всех собственников дома. Во-вторых, скорее всего, обращаться придется не только за изменением конфигурации дома, но и за изменением конфигурации земельного участка под ним. В общем, не получится у Вас согласовать пристройку балкона. Лучше просто всем говорите, что она согласована, и всё.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости» Оксана Иванова:

Самодельный балкон на первом этаже жилого многоквартирного дома — явление не такое редкое. Фактически это ведь постройка на городской земле вплотную к стенам жилого дома. Если участок под этой постройкой разрешат взять в аренду, то возводить можно все, что позволяет категория и ВРИ этого участка. Тот факт, что нечто наподобие бытовки на сваях имеет общую стену с жилым домом, можно представить как совпадение, никаких ограничений здесь нет. А вот если затронуты коммуникации квартиры и тем более в наружной стене дома сооружен дверной проем для доступа к этой самодельной жилплощади, уже нужно узаконивать перепланировку. Это гораздо сложнее и не всегда возможно при нарушении конструкции несущих стен.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Пристройка балкона к квартире в таком случае будет считаться самовольным переустройством (реконструкцией) жилого помещения. Подобные действия запрещены согласно пункту 4.2.4.9 правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Единственный способ узаконить расширение площади — обратиться в суд на основании части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Однако следует иметь в виду, что, согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», балконные плиты включаются в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции. Это означает, что на такую реконструкцию (присоединение балкона) требовалось согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также согласование и разрешение органа местного самоуправления. Такое согласование и разрешение предусмотрено статьями 8 и 51 Градостроительного кодекса РФ и актами самих органов местного самоуправления. Суд проверит наличие всех документов на реконструкцию и соответствие всем необходимым нормам, а также является ли пристройка безопасной для жизни и здоровья жителей многоквартирного дома.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию