Право на получение членства в ЖСК

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Документы для покупки и регистрации квартиры

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

Заключение

Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно. Так, приобретая жилье в кооперативе, нужно быть готовым к возможному увеличению его стоимости, продлению сроков строительства и прочим нарушениям прав его членов.

Каковы особенности жилищно-строительного кооператива? Расскажем все о ЖСК

Появление жилищно-строительных кооперативов облегчило для горожан процесс приобретения собственного жилья и устранения неприятных нюансов, возникающих в процессе его дальнейшего использования. Однако далеко не все граждане, мечтающие о квартире в строящемся доме, имеют представление о деятельности ЖСК и его роли в покупке жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Расшифровка и определение понятия

Под аббревиатурой ЖСК подразумевается жилищно-строительный кооператив, создаваемый гражданами на основе взаимного согласия для строительства многоквартирного дома, благоустройства окружающей территории и решения насущных проблем, возникающих у жильцов в процессе дальнейшей эксплуатации возведённого объекта недвижимости (ст.110 ЖК РФ). Конечной целью образования кооператива является обеспечение участников жильем.

Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации, они же контролируют процесс на всех этапах вплоть до приемки дома комиссией. После полной уплаты взносов в ЖСК граждане имеют право оформить квартиру в собственность (ст.218 ГК РФ).

К рассматриваемым вопросам относятся:

  • причины создания и планируемые виды деятельности;
  • порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя;
  • требования к руководству и членам ЖСК и прочие.

Организация и деятельность

К сфере компетенции ЖСК относится:

  1. Заключение договоров с подрядными организациями на строительство многоквартирного дома с целью обеспечения жильем участников кооператива, дальнейшее обслуживание и ремонт возведенного здания и общедомового имущества.
  2. Содержание находящихся в собственности ЖСК объектов в удовлетворяющем пожарным, санитарным и техническим нормативам состоянии, их страхование от возможных рисков и несчастных случаев.
  3. Сдача в аренду помещений под офисы и коммерческие фирмы.
  4. Оказание различных услуг владельцам квартир и арендаторам, в том числе выдача справок, наведение порядка, проведение текущего ремонта, представление интересов владельцев в суде и т.д. Кто является владельцем собственности ЖСК, что означает это сообщество и как приватизировать жилплощадь, читайте тут.
  5. Определение доли собственников и выставление им соответствующих квитанций на оплату коммунальных услуг, а также взимание платы с арендаторов за пользование помещениями.
  6. Контроль соблюдения договорных обязательств участниками кооператива, подрядными организациями, нанимателями жилых помещений и предъявление исков в случае неисполнения пунктов заключённых ими договоров.
  7. Образование домоуправления с доверением ему права распоряжаться финансами и проводить с установленной периодичностью ревизию деятельности ЖСК.
  8. Решение возникающих вопросов на общем собрании членов.

Правила образования

Возведение новостройки – процесс длительный и сопряжённый со множеством нюансов. Своевременное оформление необходимой документации, организация работы строителей и обеспечение стройплощадки необходимыми материалами, контроль соблюдения санитарно-технических и прочих нормативов – эти и другие работы, производимые на деньги пайщиков, берет на себя ЖСК.

Образованный будущими соседями по дому кооператив позволяет собственникам контролировать процесс строительства на всех этапах, оперативно решать возникающие вопросы, выступает посредником при заключении договоров со специализированными фирмами, чьи услуги могут потребоваться в процессе постройки.

В дальнейшем ЖСК вправе выполнять функции управляющей организации, в случае выбора жильцами дома такого способа ведения дел (ст.161 ЖК РФ).

Гражданам, решившим создать кооператив, следует придерживаться последовательности действий, чтобы юридически грамотно провести процедуру, и оформить необходимую документацию. Порядок создания и регистрация ЖСК, оформление организации, разработка устава и определение инициативной группы приведены здесь.

  1. Разрабатывается и утверждается при помощи голосования Устав кооператива, выбираются члены правления.
  2. Все документы собрания подаются в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица, а также в налоговую и жилищную инспекции.
  3. Открывается банковский счёт для перечисления денежных взносов пайщиками и оплаты расходов по возведению объекта недвижимости.
  4. Созданная организация может приступать к процессу строительства дома.

Образование кооператива документально подтверждается учредительным договором, который заключается с целью подтверждения решения о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.

Правовая форма

Данная организация собственников жилья относится к потребительским кооперативам и имеет статус юридического лица (ст.110 ЖК РФ, глава 4 ГК РФ).

Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ, а также ГК РФ и Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками, правлением и сторонними организациями споров, возникновение которых возможно в процессе деятельности жилищно-строительного кооператива.

Обязательная для отражения в нем информация:

  1. наименование организации и место территориального расположения;
  2. цели создания и выполняемые задачи;
  3. правила получения членства и выхода из ЖСК;
  4. размер и периодичность внесения паевых взносов;
  5. порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции;
  6. проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
  7. действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.
  • Скачать форму устава для ЖСК
  • Скачать образец устава для ЖСК

Права и обязанности

Права и обязанности ЖСК должны быть подробно описаны в главном учредительном документе (Постановление N 558, утверждающее типовой Устав ЖСК).

ЖСК имеет право:

  1. Создавать домовое управление с возможностью использования финансов кооператива для обслуживания имущества многоквартирного дома.
  2. Выбирать организации и частных лиц для выполнения различного вида работ и подписывать с ними договора в рамках действующего законодательства РФ.
  3. Планировать годовой бюджет ЖСК с учётом необходимых затрат на ремонт.
  4. Определять размер ежемесячных выплат для каждого собственника жилого помещения в соответствии с его долей и предъявлять иски за несвоевременное внесение денежных средств жильцами.
  5. Страховать имеющееся в распоряжении кооператива имущество от различных рисков.

В права ЖСК входит сбор коммунальных платежей, а в сферу деятельности — содержание имущества многоквартирного дома в надлежащем порядке и соответствии санитарным, пожарным и прочим нормам, предусмотренным законодательством.

Средства для осуществления данных функций формируются из суммы вносимой собственниками квартир коммунальной платы.

Выставление хозяевам собственности счетов за коммунальные услуги производится с помощью квитанций.

В квитанциях указывается:

  • перечень подлежащих оплате показателей;
  • сумма;
  • наименование получателя платежа;
  • его адрес и реквизиты.

В обязанности кооператива входит:

  1. Надзор за соблюдением своих обязательств пайщиками, руководством кооператива и подрядными организациями, занятыми на строительстве и благоустройстве дома.
  2. Поддержание общедомового имущества в соответствующем нормативам состоянии, пресечение любого рода противоправных действий в отношении жильцов и принадлежащей им собственности.
  3. Проверка правильности внесения оплаты владельцами квартир и сторонними организациями, арендующими помещения в доме.
  4. Проведение ревизии имущества ЖСК с периодичностью, указанной в уставе, с отчётом о ее результатах на общем собрании.
  5. Контроль работы руководства кооператива и исполнения решений, принятых на собрании членов кооператива.

Кооператив имеет право сдавать в наём жилые помещения, принадлежащие ему, сторонним организациям. Средства, полученные таким способом, делятся между пайщиками.

После получения соответствующего разрешения в градостроительном комитете, ЖСК приобретает право выступать в качестве застройщика (ст.4 закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ).

Списки членов

Образование кооператива происходит на общем собрании и по решению собственников жилья многоквартирного дома. Проголосовавшие за создание ЖСК граждане становятся его учредителями, получая членство. Данная процедура фиксируется в протоколе собрания (ст.112 ЖК РФ).

Исключение из участия в кооперативе, возможность повторного вступления в него, порядок приема новых пайщиков при наличии освободившихся мест определены в главе IV Постановления Правительства РФ N 558 от 6 июня 2012 года. Желание получить членство в кооперативе оформляется заявлением в адрес правления ЖСК, порядок его рассмотрения и принятия решения происходит в указанном в Постановлении порядке.

В кооператив допускаются горожане старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально равняющейся количеству квартир в строящемся доме.

Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.

Управление

Органами управления кооператива является собрание его членов, правление ЖСК во главе с председателем, а также конференция – при количестве участников собрания больше пятидесяти, если это предусмотрено Уставом (ст.115 ЖК РФ).

Органами управления жилищного кооператива являются:

  1. общее собрание членов жилищного кооператива;
  2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
  3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Порядок созыва управляющих органов ЖСК и сфера их компетенции определяются учредительным документом кооператива.

Ответственность

Согласно законодательным поправкам от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ, по требованию участников ЖСК обязан предоставлять:

  1. Информацию о численности членов кооператива, расположении строящегося дома, запланированном количестве жилых помещений, элементах благоустройства и предполагаемых сроках сдачи в эксплуатацию.
  2. Устав, права на земельный участок, проектную документацию, заключение экспертизы.
  3. Протоколы общих собраний, бюллетени голосований и документы об их итогах.

Во главе этого органа становится председатель (ревизор). Порядок работы и права такого контролирующего органа определяются на основании Устава и ЖК РФ.

Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует изучить нюансы создания и функционирования ЖСК, поскольку даже юридически грамотное заключение договора не является гарантией защиты от мошенников.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, что такое ЖСК:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Заявление на вступление в ЖСК — пошаговая инструкция

ЖСК – добровольное объединение граждан с целью покупки жилья. Прежде, чем принять решение вступить в ЖСК, необходимо проанализировать все «за» и «против».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Плюсы и минусы

Вступать в ЖСК или нет? Вступая в кооператив, граждане подвергают риску вложенные ими средства. Стоит обратить внимание на следующие негативные стороны при строительстве жилья с ЖСК:

  1. ЖСК – добровольное объединение, все дополнительные расходы ложатся на плечи членов кооператива. Выражается это в постоянных доплатах и доборах помимо указанных сумм в договоре, заключенном с кооперативом (ГК ст.16).
  2. Нет никакой гарантии, что главная цель – получение жилья – будет достигнута. В любой момент может возникнуть обстоятельство, связанное с неправильным оформлением документации под строительство, возникновением финансовых и иных трудностей.
  3. При строительстве домов силами ЖСК нет точного определения сроков сдачи жилья. Они достаточно приблизительные. Никакой неустойки застройщик в случае работы с ЖСК не платит. Ответственность ложится только на пайщиков.
  4. Еще одним из недостатков вступления в ЖСК является договор паенакопления, который не регистрируется в Росреестре. На практике это приводит к двойной продаже квартиры.
  5. При направлении жалоб членами кооператива, суд обычно остается на стороне застройщика.

Положительными доводами вступления в кооператив являются:

  1. Низкая стоимость жилья. Паевые взносы не облагаются НДС (18%), что позволяет значительно удешевить жилье.
  2. Поэтапное финансирование строительства. Рассрочка может продолжаться после окончания строительства дома. Пайщик будет жить в квартире, продолжая выплачивать деньги за нее.
  3. В случае недовольства работы застройщика кооператив может сменить строительную организацию.
  4. Возможность пересмотра договора в сторону увеличения или уменьшения метража, в соответствии с этим пересмотр суммы пая. Это может произойти при изменении жизненной ситуации гражданина.

Необходимо навести справки о застройщике и проверить наличие всей документации на строительство:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
  • договор между кооперативом и застройщиком;
  • устав ЖСК.

Какие плюсы вступления в ЖСК вас ожидают, смотрите на видео:

Заявление на вступление в ЖСК

Кто может вступить?

Правом вступления в ЖК или ЖСК обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста (ст.111 ЖК). Право не ограничивается местом проживания и необходимостью улучшения жилья. Возможность приобретения квартиры в ЖСК существует не только для граждан России, но и для иностранных граждан, и для лиц без гражданства. Главное – достижение 16-летнего возраста.

Все о ЖСК узнаете из видеоматериала:

Пошаговая инструкция

Рассмотрим этапы принятия граждан в ЖСК:

    1 шаг. Подача письменного заявления о вступлении к председателю кооператива. В заявлении должны быть прописаны основные моменты.

В шапке документа указывается наименование ЖСК и ФИО председателя, на чье имя оформляется заявление. Ниже заполняется фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место прописки и контактные телефоны гражданина, собирающегося войти в состав кооператива.

Текст документа начинается с просьбы о принятии в ЖСК. Затем обязательно должны быть расписаны параметры квартиры, на которую претендует гражданин: количество комнат, общая площадь, этаж и адрес будущего жилья. Необходимо указать, что вступающий:

  • ознакомлен с Уставом и внутренними положениями кооператива;
  • обязуется вовремя оплатить вступительный взнос;
  • обязуется выплачивать паевые и дополнительные взносы в соответствии с Уставом;
  • обязуется нести субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива.

В самом низу документа проставляется дата заполнения и подпись вступающего в ЖСК с расшифровкой.

Заявление рассматривается в течение месяца.

  • 2 шаг. Решение о включении в члены кооператива одобряет Правление и утверждает Общее собрание ЖСК. Без этого решения статуса пайщика у заявителя не будет.
  • 3 шаг. Внесение вступительного взноса в размере, предусмотренном Уставом в определенные сроки. Обычно это десятидневный срок. Сумма платежа вносится в кассу ЖСК или переводится на расчетный счет. Если вовремя не внесены денежные средства, решение Общего собрания о признании членом кооператива считается недействительным.
  • 4 шаг. Заключение договора и выдача членской книжки, в которой будет расписан график выплаты пая.
  • Важно: Только при наличии выписки из протокола Общего собрания о решении приема в ЖСК и квитанции об оплате вступительного взноса гражданин приобретает статус пайщика.

    Как вступить в ЖСК, вы узнаете, посмотрев видеоролик:

    Если застройщик — банкрот

    Каково вступление в ЖСК при банкротстве застройщика? Процесс банкротства включает в себя этап наблюдения, подготовительная процедура, и этап конкурсного производства.

    После прохождения этих этапов застройщик признается банкротом в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», и должен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и платежам. Все руководство отстраняется от управления делами.

    Пострадавшие граждане могут прибегнуть к следующим вариантам возврата своих средств:

      Предъявить денежные требования, возврат суммы долевого участия. Вернуть сумму при выборе этого варианта достаточно сложно, так как пайщики будут только 3-ми в очереди требований.

    К 1-ой очереди относятся лица, которым причинен ущерб здоровью, ко 2-ой очереди – персонал застройщика. Пайщик должен подать заявление о включении в реестр требований кредиторов. Срок подачи – не позднее двух месяцев со дня признания банкротства.

  • Передача жилья в собственность. Он наиболее приемлем при достроенном, но не сданном в эксплуатацию доме.
  • Передача незавершенного строительства в распоряжение дольщиков.

    Арбитражный управляющий спустя два месяца после объявления банкротства, но не позднее полугода, выносит на рассмотрение вопрос об обращении в Арбитражный суд, отчет об оценке прав застройщика на недостроенный дом и землю под ним и проект организации ЖСК.

    Важно: Создать ЖСК возможно при выполнении следующих условий:

    • объект и земля должны находиться в собственности застройщика;
    • средств застройщика после продажи недостроенного объекта должно хватить на выплаты по требованиям кредиторов 1-ой и 2-ой очередей;
    • квартир в доме должно быть достаточно для удовлетворения всех дольщиков;
    • общая стоимость прав застройщика не должна быть больше суммы дольщиков, готовых объединится, более, чем на 5%. Например, стоимость прав застройщика оценивается 105000 рублей, тогда сумма, образуемая дольщиками, должна быть не ниже 100000 рублей.

    При недостаточности средств у застройщика все выплаты по его долгам и обязательствам лягут на членов созданного кооператива. Жилье соответственно подорожает. В случае если дольщики этого не сделают, уже вложенные ими деньги просто пропадут.

    Дольщики принимают решение о создании кооператива, выбирают Правление, председателя, утверждают Устав, определяют размер вступительного взноса, принимают всю документацию, связанную со строительством дома.

    Затем происходит поиск строительной компании, которая должна завершить незаконченное строительство. После этого производится расчет стоимости и делится между всеми пайщиками. Утверждается график выплат пая.

    Данный вариант на практике почти не встречается, но является лучшим выходом из ситуации с банкротством застройщика. Только организованные действия дольщиков смогут привести к положительному результату.

    Вступая в ЖСК, гражданин должен оценить насколько достоинства строительства с помощью кооператива перевешивают недостатки, существующие при этом. Должен быть готов к тому, что стоимость жилья значительно возрастет, сроки будут переноситься. Но будет возможность более длительной рассрочки и участия в управлении строительством.

    Что делать, если застройщик — банкрот, вы узнаете из представленного видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Прием в члены жилищного кооператива

    Человек приобретает право стать членом ЖК после выполнения своих обязанностей по внесению средств в виде взносов. Кроме этого не должно быть никаких обстоятельств.

    Как стать членом ЖК

    Стать членом жилищно-строительного кооператива может особа, которая достигла 16 лет или юрлицо. Преимущественное право быть участником структуры, которая организована при поддержке органов госвласти или структур местного самоуправления, может гражданин, который является правомочным на получение жилища по контракту социального найма. Число членов жилищно-строительного кооператива должно быть не менее пяти, максимальное же их количество не должно превышать количество помещений, которые имеются в многоквартирном доме и могут быть переданы в собственность.

    Прием в члены ЖК возможен как при учреждении этой структуры, так и в уже полностью действующий кооператив. Выход из кооператива допустим и в том, и в ином случае, как по собственному желанию, так и на основании решения общего собрания. Человек приобретает право стать членом ЖК после выполнения своих обязанностей по внесению средств в виде взносов. Кроме этого не должно быть никаких обстоятельств, которые препятствуют вступлению в жилищно-строительный кооператив. Таковыми являются невозможность принять нового члена в связи с превышением максимально возможного количества или недостижение особой 16 лет. При этом наличие собственности никак не влияет на возможность быть членом кооператива. Выход из организации регламентируется статутом кооператива.

    Вступление в кооператив при его учреждении

    Чтобы понять, как происходит вступление в кооператив при его учреждении, следует полностью рассмотреть вопрос его создания. Первым шагом является проведение собрания учредителей. В нем участвуют лица, которые имеют желание создать кооператив. Помимо других решений, на собрании принимается решение о создании жилищно-строительного кооператива.

    Из числа учредителей выбирается оргкомитет, который приобретает права и обязанности представлять организацию до ее официальной регистрации как юрлица. Организационный комитет должен разработать проект статута и провести общее собрание учредителей для того, чтобы его утвердить.

    Еще один этап – решение вопросов с земельным участком. А именно: приобретение его в аренду или на правах собственности. После утверждения статута, который принимается на собрании учредителей, в орган госрегистрации юрлиц подается перечень документов, в том числе протокол собрания, для регистрации кооператива. После проведения госрегистрации жилищно-строительный кооператив становится юрлицом, а его учредители – членами кооператива и получают все права и обязанности с этим связанные.

    Что же касается вопроса выхода из кооператива, он может осуществляться по причине смерти особы, выхода по собственному желанию на основании заявления, передачи пая, если лицо не полностью внесло необходимую сумму и т.д. Выход человека, выплатившего полную сумму взносов, из кооператива также возможен, если им были допущены серьезные нарушения. Подобное решение о выходе принимается общим собранием.

    Вступление в уже организованный кооператив

    Статья 121 Жилишного кодекса определяет, что для того, чтобы стать членом уже действующего кооператива и получить жилье в собственность, нужно подать заявление о вступлении в правление организации. В течение месяца правлением рассматривается заявление и принимается предварительное решение, которое должно быть утверждено решением конференции (общего собрания).

    Окончательно стать членом кооператива, получив соответствующий статус, лицо не может лишь по факту вынесенного собранием решения. Для этого необходимо выполнить еще одно обязательное условие – уплатить вступительный взнос. К примеру, для приобретения в собственность квартиры в кооперативном доме по контракту о передаче прав собственности, особа может подать заявление для вступления в кооператив.

    Правовые положения членов жилищных кооперативов

    Правовое положение членов жилищных кооперативов регулируется согласно положениям статьи 124 ЖК. Новая редакция кодекса существенно отличается от законодательства 1983 года. Раньше член кооператива мог рассчитывать на получение в собственность жилья по решению, которое выносило общее собрание, а затем утверждал исполнительный комитет местного совета. При этом учитывался размер семьи; средства, которые были внесены в качестве паевого взноса, а также предельно допустимый размер жилой площади.

    Сегодня же достаточным является решение общего собрания. Оно является окончательным и не должно быть утверждено никаким органом госвласти.

    Еще одно существенное отличие между новым и старым законодательством – отсутствие такого понятия, как предельный размер жилья, которое может быть предоставлено в собственность. В новом законодательстве единственный критерий, который может выступать в качестве ограничителя – размер паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива.

    Регламентация процесса приема в члены жилищного кооператива

    Гражданский кодекс закрепляет общие положения, которые определяют правовой статус юрлиц, являющихся корпоративными. Однако не всегда обновленные нормы учитывают специфику некоммерческих структур. Это делает правовое регулирование лишенным логичности и может стать причиной возникновения спорных ситуаций. Так в ГК можно найти требования к содержанию статута жилищно-строительного кооператива и его названию.

    Специальной нормой закрепляется общая обязанность членов делать дополнительные взносы, и указываются последствия несоблюдения этой нормы. Однако в ГК отсутствуют правила вступления в кооператив и внесение других видов взносов, выход из организации. В связи с этим часто вызывает споры правовое положение членов жилищных кооперативов, в особенности тех, которые вступили в уже существующую структуру.

    Учитывая то, что в Гражданском кодексе отсутствуют некоторые нормы, отношения сторон жилищно-строительных кооперативов: вступление, выход из кооператива и т.д., полностью регулируют специальные законы: Жилищный кодекс России и Закон о жилищных накопительных кооперативах.

    Все аспекты договора об участии в ЖСК

    Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков. Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

    1. 1. Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:
    • о застройщике и его праве на строительство дома;
    • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
    • условия изменения сроков строительства;
    • порядок возврата средств и т. п.

    Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

    Договор между ЖСК и пайщиком является договором с иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.

    Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации. Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации: все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

    2. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

    3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции. Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией. Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.

    4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК, то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.

    5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).

    6. Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ, вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков. Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки. В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.

    7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из ЖСК. Только в этом случае бывший пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132 ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК. Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист. Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.

    8. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

    Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

    • ·на возмещение расходов,
    • ·неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

    Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

    9. Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно. Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте, пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организации, полной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.

    10. Согласно ст. 121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:
    1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,
    2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации,
    3) Уплатить вступительный взнос.
    Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.

    11. Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает. Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты. Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».

    12. Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4. Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:

    • ДДУ,
    • платежные документы,
    • справка об отсутствии претензии.

    Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:

    1. Ф.и.о.
    2. Дата вступления в кооператив.
    3. Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
    4. Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
    5. Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
    6. Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
    7. 7. Оттиск печати кооператива.

    Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ).

    Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:

    1. Договор об участии в ЖСК.
    2. Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
    3. Квитанция о выплате пая.
    4. Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
    5. Кадастровый паспорт на квартиру.
    6. Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
    7. Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

    Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:

    • Устав ЖСК,
    • разрешение на строительство,
    • проектная декларация,
    • свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
    • данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
    • порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
    • расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.

    191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

    ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

    ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

    ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

    Общество защиты прав потребителей
    Защита прав дольщиков

    Бесплатное оказание юридической помощи

    Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы

    Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время

    Бесплатное оказание юридической помощи

    Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы

    Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время

    Бесплатное оказание юридической помощи

    Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы

    Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время

    Расходы на текущую деятельность покрываются за счет трех источников:

    – собственные средства участников,

    – штрафы, взыскиваемые с нарушителей законодательства о защите прав потребителей.

    Дольщики не платят нам денег ни до, ни после, ни в ходе процесса.

    Бесплатное оказание юридической помощи

    Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы

    Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время

    Лопухинское сельское поселение

    Ломоносовского муниципального района

    Ленинградской области

    Прокуратура разъясняет: Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив

    Прокуратура разъясняет: отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив

    Договор участия в долевом строительстве

    По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.

    Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:

    — осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;

    — самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;

    — для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;

    — заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

    Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:

    — определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:

    план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

    сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

    назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);

    общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

    — срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику). Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.». Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;

    — цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом. Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ). Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами. Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;

    — гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ). Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком. Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;

    — способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;

    — данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).

    Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.

    Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.

    Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

    Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

    Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.

    Приобретение квартиры в ЖСК — один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса — при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует: невозможно стать собственником того, чего нет. Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома, член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода этого дома в эксплуатацию. В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса.

    Документальное оформление вступления в ЖСК, в отличие от заключения договора участия в долевом строительстве, не предполагает государственной регистрации. На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала, предоставлении обеспечения своих обязательств, подготовке проекта будущего дома, составлении и публикации проектной декларации. Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получения разрешения, и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.

    Но у всякой медали есть оборотная сторона, есть она и у ЖСК.

    Во-первых, если гражданин заключает договор участия в долевом строительстве, то его взаимоотношения с застройщиком строятся как отношения контрагентов: один платит деньги, другой осуществляет строительство в установленные сроки и с установленными требованиями по качеству получаемого объекта. Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, он несет предусмотренную законом ответственность. Возникающие у застройщика сложности с исполнением обязательств в принципе безразличны для дольщика: как застройщик сможет исполнить свои обязательства — его личное дело. Зачастую, вступая в ЖСК, люди ожидают того же — что они будут платить деньги, а за них им построят жилье и передадут его в собственность. Но принципиальное отличие ЖСК от долевого строительства в том, что ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки. В ответ на такое желание ему будет сказано, что это его собственная организация, он является ее участником, и если ему что-то не нравится в деятельности этой организации, он имеет полное право проголосовать за смену правления, в том числе предложить свою кандидатуру в качестве председателя правления. Разумеется, в реальности мало кто из пайщиков кооператива в состоянии быть председателем правления ЖСК, да и вообще хоть сколько-нибудь активно участвовать в деятельности кооператива. Застройщики, создающие ЖСК для привлечения денежных средств, также даже не предполагают, что пайщики захотят воспользоваться своими правами по управлению кооперативом, и даже порой заключают с пайщиками отдельные соглашения о том, что голосование на общих собраниях пайщиков будут от их имени осуществлять сотрудники застройщика. Тем самым в действительности ни застройщик, ни пайщик не строят свои отношения в ЖСК как отношения организации и ее участника, они точно так же строятся по принципу контрагентов: один платит деньги, другой — строит. Но эта система работает только до первого сбоя. Как только при строительстве начинаются проблемы, любые претензии пайщиков могут быть парированы ссылкой на то, что они сами являются членами кооператива, и все финансово-хозяйственные операции, которые были совершены, — это результат их голосования на собрании пайщиков. Получается, что пайщики ЖСК несравнимо хуже защищены от нарушения условий строительства, чем дольщики. И это лишь первая из проблем.

    Во-вторых, закон предусматривает, что прием в члены кооператива производится на основании утверждения решения о таком приеме общим собранием или конференцией членов кооператива. Правление ЖСК производит только предварительную проверку заявления лица, желающего вступить в кооператив. Однако в действительности в ЖСК, созданных застройщиками, практически никогда не проводятся ни собрания, ни конференции членов кооператива, да пайщики и не стремятся в них участвовать, ведь обычное восприятие ситуации строится по той же модели: «Я заплатил деньги — мне за них строят жилье», больше ни на что пайщик не рассчитывает. В результате многие пайщики ЖСК не имеют надлежаще оформленных (т.е. утвержденных общим собранием) документов об их принятии в члены кооператива, а значит, могут столкнуться с проблемами при защите своих прав. Вместо этого с пайщиками ЖСК зачастую заключаются договоры о порядке внесения паевых взносов, которые многие считают эквивалентом договора участия в долевом строительстве. Однако законом для пайщиков ЖСК вообще никаких договоров не предусмотрено: их права на пай подтверждаются решением об их принятии в члены кооператива, а взаимоотношения между пайщиком и кооперативом регламентируются не договором, а уставом ЖСК.

    Отсюда происходит и ненадлежащее оформление уступки прав пайщиков. Не секрет, что существует целый рынок прав на получение жилья в будущем. Свои права уступают за деньги дольщики по договорам участия в долевом строительстве, покупатели по договорам купли-продажи, так же — и пайщики ЖСК. Необходимость уступки может быть связана с желанием не дожидаться окончания строительства, а получить деньги непосредственно сейчас, отпадением необходимости в объекте, много еще чем. При этом мало кто знает, что законом вообще не предусмотрена уступка пая в ЖСК. С юридической точки зрения такая уступка будет выглядеть как выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового. Но при этом нет никакой гарантии, что новый пайщик получит те же самые права, которые были у прежнего. Более того, и выход прежнего, и вступление нового пайщика может оказаться совершенным ненадлежащим образом, в итоге в будущем породить споры о том, правильно ли был осуществлен выход и правомерно ли вступил в кооператив новый пайщик.

    Наконец, учет прав пайщиков на жилые помещения осуществляется самим кооперативом. Вследствие этого правление ЖСК всегда имеет возможность убрать из документов информацию о чем-либо не угодившем ему пайщике, например о том, который слишком активно интересовался делами кооператива и пытался реализовать на практике свои права по участию в управлении им. Конечно, впоследствии — если у него сохранились документы о вступлении в кооператив и, самое главное, о внесенных им платежах — он может защищать свои права в суде, но за это время его (точнее — подлежавшее передаче ему) помещение может оказаться переданным уже совершенно другому лицу, которое окажется добросовестным приобретателем. В этом плане регистрация договоров участия в долевом строительстве государственными органами в ЕГРН выглядит намного надежнее.

    Третья беда ЖСК — неопределенность прав и обязанностей пайщика. В отличие от долевого строительства, где практически все вопросы прописаны в законе, в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива, в первую очередь — его уставом. Но многие ли, вступая в ЖСК, утруждают себя ознакомлением с ним и тем более в дальнейшем следят за тем, чтобы положения устава не нарушались ни при приеме в члены ЖСК, ни в ходе дальнейшей его деятельности? Практически никто. Между тем в уставе, который составляется в момент создания ЖСК (а значит, если кооператив был создан застройщиком, содержание устава было полностью определено им), могут содержаться положения, накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права, позволяющие, в частности, исключить неугодного пайщика из кооператива, не предоставив ему помещения и даже возвратив ему значительно меньше того, чем было им внесено.

    Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются, наряду с паевыми взносами, разные платежи — периодические, вступительный и т.д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.

    Возможно, что приобретение жилья через ЖСК сейчас было обрисовано слишком мрачными красками. Действительно, имеется множество примеров успешного решения людьми своего жилищного вопроса с помощью ЖСК, однако надо понимать, что здесь огромное значение приобретают такие тяжело оцениваемые факторы, как порядочность правления ЖСК, личные взаимоотношения между пайщиком и членами правления, готовность или неготовность совместно решать возникающие в ходе строительства проблемы. С учетом того что строительство всегда отнимает немало времени, даже если в начале отношений все было хорошо, они вполне могут испортиться со временем, и тогда все те неприятные особенности такого способа приобретения жилья могут отразиться на человеке в полной мере. В целом ЖСК, являясь действительно работающим инструментом решения жилищной проблемы, мало приспособлен к индустриальному строительству, при котором пайщик только лишь платит, а застройщик — только лишь строит. Участие в ЖСК предполагает намного большую вовлеченность пайщика в сам процесс строительства, его сотрудничество — кооперацию с застройщиком. При строительстве современных многоквартирных домов, комплексов с сотнями, а то и тысячами квартир, с полным отчуждением пайщика от процесса строительства добиться такого взаимодействия между сторонами оказывается практически невозможно, ЖСК перестает соответствовать своей природе. В то же время при строительстве домов с небольшим количеством квартир вполне возможно достижение необходимой степени взаимодействия, при которой ЖСК будет работать именно так, как он должен работать.

    Таким образом, гражданин, поставивший целью приобретение жилого помещения, волен сам выбирать способ такового, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.

    Читайте также:  Как переоформить долю в квартире, если собственник ничтожной доли не является родственником по документам и его доля ничтожно мала
  • Ссылка на основную публикацию