Получение квартиры обманутым дольщиком

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Статус обманутого дольщика и его преимущества: получить в 4 шага

Получение статуса обманутого дольщика помогает гражданам рассчитывать на помощь государства, а властям получить реальную картину по долевому строительству. Обязательно нужно рассматривать для этих целей единый реестр, в который вносится информация по каждому объекту в этой стране.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Статус обманутого дольщика обязательно должен получить каждый, кто участвовал в подобной ситуации. Конечно, можно подавать в суд и стараться решить проблему своими силами и без подобного официального статуса. Однако на поддержку государства можно рассчитывать лишь тогда, когда дольщик занесен в единый реестр.

Как получить статус обманутого дольщика

В настоящий момент для получения статуса проще всего обратиться в единый реестр. Он создан для контроля за подобной ситуацией. Обратиться в данную организацию имеет право любой участник долевого строительства, задержка сдачи дома которого происходит уже больше чем на 9 месяцев.

Для оформления понадобиться собрать пакет документов:

  • Договор долевого строительства.
  • Паспорт.
  • Правильно составленное заявление.

Пошаговая инструкция для получения статуса

Для того чтобы стать обманутым дольщиком необходимо пройти 4 простых шага:

  1. Определиться, имеет ли право человек по закону получить данный статус.
  2. Подать заявление. В нем должны быть паспортные данные, информация об объекте, о застройщике, номера и даты документов ДДУ и оплаты, наименование органа, который принимает заявление.
  3. Представить необходимые документы и судебные решения, если они были вынесены.
  4. Подождать 20 дней принятия решения и получить отказ или статус дольщика.

Законодательство

В настоящий момент в законе четко прописано, кто именно имеет право получить статус обманутого дольщика.

Как поступать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Советы от экспертов в этом видео:

Есть несколько категорий людей:

  1. Остановка строительства по решению исполнительного органа власти более, чем на полгода. Подобное может происходить по вине застройщика или же по независящим от него причинам.
  2. Серьезная просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию. Обычно определяется срок в 9 месяцев и более.
  3. Несоответствие сданного объекта требованиям проекта и документации. Нередко планируется сдача элитных квартир, а в дальнейшем продается совершенно обыкновенное жилье. Иногда даже не соблюдаются нормы по коммуникациям или же прописанная площадь.
  4. Проблемы с разрешением на строительство. Иногда даже используют вексель для обмана дольщиков, соглашаться на его приобретение не стоит ни в коем случае.
  5. Проблемы с земельным участком, если он не находиться в собственности. Данный момент лучше сразу уточнить в документах, должна быть прописана долгосрочная аренда или же приобретение.
  6. Наличие двойных продаж. Одна и та же квартира предлагается нескольким дольщикам и заключается по ней договора.
  7. Банкротство застройщика. Бороться со статусом банкротства намного сложнее. Лучше заранее просмотреть опыт работы определенной компании.

Могут ли отказать и кому

Отказывают в статусе обманутого дольщика в настоящий момент, если просрочка составляет менее 9 месяцев.

Однако это не означает, что стоит просто ждать, легко можно обратиться в прокуратуру или же подать в суд, это не помешает в дальнейшем получению статуса.

Обязательно для оформления подобного статуса нужно иметь договор долевого строительства. Те люди, которые принимали участие по другим программам, не могут рассчитывать на подачу документов в реестр.

Образец заявления для получения статуса обманутого дольщика.

Всего можно выделить несколько причин отказа:

  1. Дольщик является гражданином иностранного государства.
  2. Имеются ошибки в документах.
  3. Предоставлены ложные сведения.

Какие данные содержатся в реестре обманутых дольщиков

Реестр включает в себя большое количество полезной информации. Это самые разные данные. Они в первую очередь означают присвоение статуса определенным гражданам как обманутым дольщикам.

Дополнительно реестр необходим для того, чтобы сохранять данные о недобросовестных застройщиках. Теперь каждый сможет проверить, присутствует ли компания среди этих файлов.

Конечно, с тем застройщиком, который уже однажды нарушил свои обязательства лучше в дальнейшем не подписывать договор долевого строительства.

Что такое ДДУ и его правила составления, смотрите по ссылке.

Особенности реестра

Особенность этого реестра в том, что он будет единым. Несмотря на то, что разные регионы ведут свою собственную статистику, в данной ситуации будет собрана единая база данных, полностью контролирующая всю ситуацию по стране.

Кто может получить статус обманутого дольщика. Фото: realty.newsler.ru

В нем содержатся:

  • Полные данные гражданина
  • Данные объектов строительства
  • Наименование, адрес и телефон застройщика
  • Данные о владении землей, на которой расположены участки
  • Информация о договоре
  • Данные о том, на каком этапе строительства находиться объект

Преимущества статуса

В настоящий момент фактически получение статуса не дает явных преимуществ. Однако это первый шаг для защиты своих прав.

Законодательно предусматривается региональное решение этих вопросов. В некоторых городах есть возможность заканчивать объекты за счет государства, особенно если на них большое количество обманутых дольщиков.

Как взыскать неустойку по договору ДДУ? Смотрите по ссылке.

Также с подачей документов на подобный статус в дальнейшем будет возможность проверить застройщика, действительно ли он добросовестный или же уже есть пострадавшие.

Как оказывается на практике помощь обманутым дольщикам, получившим статус? Смотрите видео:

Власти могут оказать следующую помощь:

  1. Предоставление квартиры
  2. Предоставление земельного участка
  3. Финансовая поддержка

Заключение

В любом случае необходимо поддерживать активную гражданскую позицию. В настоящий момент власти не имеют реального представления о глобальности проблемы мошенничества в долевом строительстве.

Как защитить свои права в случае банкротства компании-застройщика? Что делать? Ответы тут.

С помощью получения статуса граждане могут иметь право на помощь, а власти увидят реальную картину и смогут предпринимать конкретные меры, а также оценивать работу в регионах.

Предоставление обманутым дольщикам новых квартир взамен недостроя

Автор: Шевяков Роман вкл. 17 сентября 2018 вкл. 17 сентября 2018 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 4080

По состоянию на 17 сентября 2018 г. в реестр пострадавших дольщиков Ростовской области включены 2165 граждан, при этом в числе проблемных долгостроев – более 60 домов, расположенных преимущественно в г. Ростове-на-Дону. Таким образом, Ростовская область сегодня является одним из «лидеров» по числу проблемных объектов долевого строительства.

Субсидии объединениям дольщиков и инвесторам, а также прочие меры кардинально не исправили ситуацию, после чего постановлением Правительства РО от 27.06.2018 № 418 «О некоторых мерах по реализации Областного закона от 30.07.2013 № 1145-ЗС» утвержден очередной и, на наш взгляд, более эффективный механизм обеспечения прав обманутых дольщиков – Порядок обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения инвестором, далее – «Порядок», при котором пострадавшим дольщикам взамен права на получение квартиры в долгострое предоставляется такое же право на квартиру в другом строящемся доме или даже готовая квартира. Таким образом, инвестор предоставляет пострадавшему дольщику квартиру или права на нее (в дальнейшем для простоты будем условно называть все эти варианты – «новая квартира» или «предоставляемая квартира») в обмен на передачу дольщиком муниципалитету своего права на квартиру в проблемном объекте. Во избежание нарушения прав дольщиков инвестором предусмотрены порядок и критерии проверки надежности инвестора. Эту проверку осуществляет Региональная служба ГАСН по Ростовской области.

Каковы же условия и порядок такого обеспечения прав пострадавших дольщиков?

Прежде всего, этот порядок применяется лишь в отношении лиц, включенных в реестр пострадавших участников долевого строительства и имеющих права требования передачи квартиры в проблемном объекте. Такие права могут подтверждаться либо договором участия в долевом строительстве (заключенным с проблемным застройщиком и зарегистрированным Росреестром), либо иным договором, на основании которого проблемный застройщик привлекал денежные средства пострадавшего дольщика. При этом дольщик должен подтвердить факт оплаты по указанным договорам. Можно также подтвердить наличие своего права требования квартиры в «проблемном» объекте решением суда или судебным актом о включении его требований в реестр требований кредиторов застройщика проблемного объекта в случае банкротства застройщика. Кроме того, такой порядок применяется в отношении дольщиков конкретного проблемного дома, только если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком такого дома был заключен до 20.10.2017 г.

По общему правилу, новая квартира должна находиться в границах того же муниципального образования, что и проблемный объект. Обеспечение жилищных прав пострадавшего дольщика осуществляется путем заключения одного из договоров: договора купли-продажи, либо договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, ранее заключенному инвестором и иным застройщиком. При этом инвестор в указанных договорах может быть продавцом (если предоставляемая квартира принадлежит ему), застройщиком (если он осуществляет строительство многоквартирного дома, в котором предоставляется квартира) либо плательщиком (если застройщиком или собственником квартиры является иное лицо, а инвестор лишь осуществляет оплату права, передаваемого пострадавшему дольщику). Срок получения квартиры пострадавшим дольщиком при любом из способов не может превышать двух лет с даты заключения указанных договоров.

Кроме того, важно определить площадь предоставляемой инвестором квартиры и финансовые условия такого предоставления. Ограничение заключается в том, что пострадавшему дольщику не всегда удастся «обменять» права на свою квартиру в долгострое на новую квартиру без доплат. Согласно утвержденному порядку пострадавший дольщик освобождается от оплаты цены договора, по которому приобретает новую квартиру, лишь в размере стоимости тех квадратных метров, которые ранее оплачены дольщиком проблемному застройщику.

Читайте также:  Прописка по ордеру

Кроме того, постановлением № 418 определен предельный размер площади квартиры, от оплаты которого освобождается пострадавший дольщик. Так, в случае если в проблемном объекте дольщик должен был получить 1-комнатную квартиру, максимально возможная «бесплатная» площадь в предоставляемой ему квартире составляет 33 кв.м, если должен был получить 2-комнатную квартиру — 42 кв.м., а если квартиру из 3 и более комнат — 54 кв.м. Иными словами, инвестор, обеспечивающий пострадавших участников долевого строительства жилым помещением, не компенсирует и не оплачивает цену предоставляемой квартиры более указанной расчетной нормы. Более того, если дольщик оплатил проблемному застройщику не всю цену квартиры, то пропорционально определяется «оплаченная площадь» в квартире в проблемном объекте, и только она (в указанных выше пределах) и предоставляется бесплатно, а за остальное необходимо доплачивать. Так, если в проблемном объекте дольщику причиталась полностью оплаченная 1-комнатная квартира площадью 46 кв.м., то он сможет заключить договор о получении иной квартиры, но цену 13 кв.м. (площади новой квартиры сверх 33 кв.м.) дольщику придется оплатить за свой счет. Если же при этом дольщик оплатил проблемному застройщику не всю цену 46 кв.м., а, например, половину (23 кв.м.), то при приобретении новой квартиры ему придется доплатить за остальные 23 кв.м.

Доплата осуществляется исходя из обычной цены квадратного метра в доме, в котором предоставляется квартира. Освобождение пострадавшего дольщика от доплаты возможно по усмотрению инвестора, если в доме нет свободных квартир с площадью, не требующей доплаты и при этом подлежащая доплате дольщиком площадь не превышает 10%. Но совпадение этих условий маловероятно. Таким образом, пострадавший дольщик, даже полностью оплативший право требования квартиры в проблемном доме, может столкнуться с проблемой доплаты части цены новой квартиры. И в то же время, чтобы получить новую квартиру, ему придется заключить с администрацией соглашение о передаче муниципальному образованию права требования квартиры в долгострое и иных связанных с ним прав (на неустойку, убытки и пр.).

Если пострадавший дольщик готов к таким условиям, то он направляет в администрацию соответствующего муниципального образования заявление о включении в список на обеспечение прав на жилое помещение и прилагает к нему копии ряда документов, в том числе удостоверяющих личность заявителя и подтверждающих право требования квартиры в проблемном объекте (договоры, доказательства оплаты), согласие супруга на передачу права требования квартиры в проблемном объекте. До фактического предоставления квартиры пострадавшему дольщику производятся проверка указанных пострадавшим дольщиком сведений, его включение в предварительный или резервный список, подбор потенциальным инвестором квартир для обеспечения дольщиков, согласование условий их предоставления, заключение соглашения между инвестором и администрацией муниципального образования.

Новый механизм вызывает некоторые вопросы. Например, п. 2.5 Порядка предусматривает для обеспечения прав на жилое помещение обязательное условие – передачу муниципальному образованию, на территории которого реализуется масштабный инвестиционный проект, прав требования в отношении всех расположенных на территории указанного муниципального образования проблемных объектов и всех имущественных прав к застройщикам таких проблемных объектов. Значит ли это, что всем пострадавшим дольщикам района или города придется дожидаться, пока муниципальное образование не получит абсолютно все права требования от пострадавших дольщиков по всем без исключения проблемным объектам, расположенным на его территории? А если не все дольщики захотят участвовать в такой форме обеспечения жильем? Недостаточно урегулированы и отношения администрации муниципального образования с инвестором. Также неясны и последствия приобретения муниципальным образованием прав требования к проблемному застройщику, и механизм достройки проблемного дома. Между тем согласно п. 1.5 Порядка одной из целей его принятия является как раз создание организационных и правовых предпосылок к завершению строительства проблемных объектов.

Вероятнее всего, эти вопросы решатся либо путем уточнения текста самого Порядка, либо путем принятия иных правовых актов. При этом само по себе появление нового механизма обеспечения прав пострадавших дольщиков, по нашему мнению, является значительным шагом к решению давней проблемы. Активность инвесторов, желающих принять участие в такой программе, также внушает уверенность в скорой реализации её на практике. Так, по состоянию на середину сентября 2018 г. желание участвовать в качестве инвесторов в программе обеспечения жильем пострадавших дольщиков уже выразили ООО «Строительное управление–8 «ЮгСтройИнвест», ООО «Московская строительная компания», ООО «ККПД-ИНВЕСТ».

В каких случаях обманутые дольщики и члены ЖСК имеют право на получение денежной компенсации от государства

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Читайте также:  Документы на доставку обедов

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

Расчет возмещения, выплачиваемого обманутым дольщикам

Размер возмещения в отношении жилых помещений, выплачиваемого Фондом участникам долевого строительства, установлен частью 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ), а методика его расчета Фондом – Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.11.2019 № 1415 (далее – Постановление № 1415).

Размер возмещения в отношении жилого помещения равен произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке.

1. Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется независимым оценщиком, привлекаемым Фондом. Под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается:

– жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину;

– объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

2. Возмещение выплачивается в отношении общей площади жилого (жилых) помещения (помещений), не превышающей 120 кв.м. Таким образом, если гражданином было приобретено жилое помещение общей площадью более 120 кв.м., либо несколько жилых помещений, совокупная общая площадь которых превышает 120 кв.м. – при расчете и выплате возмещения будут учтены только 120 кв.м.

В случае с несколькими помещениями, совокупная общая площадь которых превышает 120 кв.м., учитывается рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении всех помещений, для этого:

1) определяется корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м., который равен частному от деления 120 на совокупную общую площадь всех помещений. Например, если лицом было приобретено три жилых помещения, площадь каждого из которых составляет 100 кв.м., корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м. составит в данном случае 120 / (100 + 100 + 100) = 0,4;

2) рассчитывается произведение общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении каждого помещения;

3) сумма произведений общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в отношении каждого помещения умножается на корректирующий коэффициент превышения 120 кв.м.

3. При расчете возмещения учитывается доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности. Таким образом, в случае, если квартира приобреталась несколькими лицами, каждое из таких лиц получит возмещение, размер которого будет пропорционален его доле в указанном помещении. Например, если жилое помещение было приобретено двумя лицами в равных долях (½ у каждого), то возмещение для каждого из таких лиц будет равно произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке и на долю лица в праве собственности на жилое помещение (½).

4. При расчете возмещения учитывается размер исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора. Таким образом, если лицом было приобретено жилое помещение, но цена договора была оплачена не в полном объеме, указанное лицо получит возмещение, размер которого будет пропорционален оплаченной части цены договора. Например, если цена жилого помещения по договору составляла 1 000 000 рублей, а оплачено было 900 000 рублей, возмещение будет равно произведению общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке и на частное от деления фактически оплаченной по договору суммы на цену договора (900000 / 1000000 = 0,9).

5. Размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения. Таким образом, если произведение общей площади жилого помещения на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке окажется менее оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения – размер возмещения будет равен размеру оплаченной части цены договора на приобретение жилого помещения.

Машино-места и нежилые помещения

Размер возмещения в отношении машино-мест и нежилых помещений, выплачиваемого Фондом участникам долевого строительства, установлен частью 2.1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ и равен оплаченной части цены договора на приобретение машино-места и / или нежилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ возмещение не выплачивается, если жилое помещение, машино-место или нежилое помещение было приобретено после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

Как обманутым дольщикам скорее получить квартиры от государства

Многие видели сюжеты по телевидению, где некогда обманутые дольщики вселяются в предоставленные властями квартиры. Однако преимущественное большинство пострадавших ждут подобного сценария разрешения их проблемы гораздо дольше, нежели их коллеги – везунчики, показываемые по ТВ. О том, как необходимо поступать жертвам застройщиков, чтобы как можно скорее получить жилье от государства, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Кто помогает дольщикам

Чаще всего средства на несостоявшихся собственников выделяются из регионального бюджета. Но помогать пострадавшим готовы далеко не всегда: в прошлом году лишь в 15 регионах России власти выразили желание предоставить жертвам мошенничеств квартиры или выплатить денежную компенсацию. Соответственно, в каждом субъекте федерации свои правила и законы, касающиеся обманутых дольщиков. Наиболее сложная обстановка на рынке долевого строительства сложилась в таких регионах, как Москва, Московская, Новосибирская и Самарская области, а также в Пермском крае. На них приходится около половины всех «проблемных объектов», т.е. более 300. В данных субъектах, в отличие от многих других, приняты акты, регулирующие вопросы помощи обманутым дольщикам. Но даже здесь поддержку получают далеко не все.

Куда и с чем обращаться обманутому дольщику

Первое, необходимо обратиться в органы местной власти с заявлением и приложенными к нему документами на покупку квартиры. Указанное заявление рассматривается и передается в вышестоящую инстанцию – жилищные отделы органов местного самоуправления, затем в надзорные органы в области долевого строительства (в Москве – от Префектуры в Департамент жилищной политики по округу – УДЖПиЖФ г. Москвы, затем в Москомстройинвест). Второе, по результатам проверки представленных документов рассматривается вопрос о том, может ли дольщик претендовать на получение квартиры за счет государства или муниципальной власти, т.е. получить тот самый статус обманутого дольщика. Третье. После присвоения несостоявшемуся покупателю статуса обманутого дольщика, его документы передаются на дополнительное изучение в управления внутренних дел (в Москве в ГУВД) для возбуждения уголовного дела и признания дольщика потерпевшим, либо отказа в возбуждении дела. Четвертое. После возврата документов из органов внутренних дел жилищные комиссии в администрациях (в Москве это городская жилищная комиссия) с участием представителей надзорных органов в области долевого строительства принимают окончательные решения по каждому индивидуальному дольщику, после чего им предлагаются варианты предоставления жилья за счет бюджета.

Кому отказывают в помощи

Во-первых, не предоставляют квартиры тем, в чьей собственности или пользовании есть жилье, превышающее 18 кв.м. общей площади, как это случилось с дольщиками в Южном Тушино в Москве. Во-вторых, средства выделяются только физическим лицам – дольщикам квартир. Покупатели нежилого фонда обречены решать свои проблемы самостоятельно. Так произошло, например, в Тюмени с застройщиком ООО «Солитон-Офис» и в Саратове с ЖСК «Дельфин и К»: лиц, вложившихся в строительство офисов на первом этаже, никто не собирается выручать из беды. Власти занимаются исключительно жилыми помещениями. Кроме того, предоставление квартир часто ставят в зависимость от наличия прописки, т.е. помогая только «своим». К примеру, около 20% обманутых дольщиков не дождались жилья в Москве (застройщик – «Социальная инициатива») по причине регистрации в других городах.

В какую категорию дольщиков надо попасть, чтобы получить квартиру

Итак, в первую очередь, для получения помощи от государства необходимо быть «нищим». Имеющуюся собственность следует переписать на родных и друзей. Прописаться, желательно, в квартире, где на каждого проживающего приходится менее 18 кв.м. общей площади. В долевое строительство коммерческой недвижимости вкладываться особенно опасно. Но уж если и делать это, то заключать договор на новостройку следует от имени физического лица и именно на квартиру на первом этаже, с последующим ее переводом в нежилой фонд. Если дольщик надумал прикупить новостройку в другом регионе, рекомендую обзавестись местной пропиской. Более того, не лишним будет узнать, помогает ли вообще такой регион обманутым дольщикам и на каких условиях. Вкладываясь в долевое строительство, люди планируют сэкономить значительные средства. Потратить часть таких денег на то, чтобы приобрести нужный для помощи статус, в том числе с предварительной профессиональной проверкой документов и самого застройщика – не такая уж высокая плата и не слишком сложная задача. Но это важная, единственная страховка на случай проблем.

Читайте также:  Могу ли я получать алименты с мужа

Специально для Мосновострой.ру

«Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги

Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге. В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру. А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.

Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства. Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства. Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.

Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».

Итак, как не стать обманутым дольщиком?

Совет первый. Не экономьте

Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.

Совет второй. Изучите историю застройщика

Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.

Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ

К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель. А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке. Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.

Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков. Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой. И защитить свои права тогда будет совсем непросто.

Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги.

Совет четвертый. Следите за ходом строительства

Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.

Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.

Первое: добивайтесь признания прав дольщика

Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.

Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика

Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика. Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме. Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.

Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры

Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков. В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой. Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.

Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит. Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.

И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.

Четвертое: соберите инициативную группу жильцов

Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.

Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами

Инициативные группы часто тонут в собственных разногласиях, а региональные власти их игнорируют. Поэтому инициативной группе необходимо придать правовой статус. Это должна быть некоммерческая организация, например, некоммерческое партнёрство, товарищество собственников жилья (ТСЖ), или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это даст возможность обманутым дольщикам проводить голосование и на законном основании принимать одно единственное сбалансированное решение, вести конструктивный диалог с властями в правовом поле, получать права на недостроенный дом и самостоятельно завершить строительство. Нечасто, но иногда местные власти способствуют поиску инвесторов, которые помогут ЖСК завершить строительство.

В ходе споров Вы столкнётесь с множеством непредвиденных споров и формальных тонкостей, с которыми может разобраться только профессиональный юрист, знакомый с судебной практикой. Будьте осторожнее: некоторые недобросовестные юристы, желая заполучить контракт обещают и возврат денег, и получение квартиры. Это невозможно! Как только Вы начинаете претендовать на денежную компенсацию, то теряете все права на незавершённое строительство. Иначе никак. Попытки получить и деньги, и квартиру могут быть рассмотрены, как страховое мошенничество. А это уже уголовное преступление. Не стоит из жертвы превращаться в преступника: это не поспособствует защите прав.

К тому же, грамотный юрист поможет привлечь к ответственности местные власти, которые тоже должны решать проблемы обманутых дольщиков и способствовать завершению строительства, поскольку предоставили застройщику землю, разрешение на строительство и ненадлежащим образом осуществляли контроль. Права дольщиков регулируются не только 214-ФЗ, но Законом о защите прав потребителей. Про него часто забывают, а он даёт дополнительные рычаги влияния.

Седьмое: привлеките к своей проблеме внимание СМИ и общественных деятелей, готовых освещать вашу проблему за пределами региона

Региональные власти, как правило, не боятся конфликтов на своей территории: они контролируют местные СМИ и инфополе. Локальные митинги в большинстве случаев ни к чему не приводят. Единственное, что поможет – это вынос проблемы на федеральный уровень. Сейчас главы регионов опасаются освещения их деятельности в негативном ключе на высшем уровне: за оплошности можно и кресла лишиться. Сейчас такие вопросы решаются быстро: в Кремле борются за повышение рейтингов власти и с неудачниками не церемонятся.

И, наконец, копите деньги…

По какому бы сценарию ни пошло развитие событий, деньги понадобятся: или на то, чтобы добавить и купить другую равнозначную квартиру, или на оплату услуг юриста, или на аренду жилья на период, пока тянутся судебные тяжбы, а власти закрывают глаза.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Ссылка на основную публикацию