Получение доли от продажи приватизированной квартиры

Как правильно продать доли в приватизированной квартире? Схемы, нюансы оформления сделок и документов.

Человек вправе продать свое имущество, когда посчитает нужным. Это относится и к доле в квартире. Расскажем, какие схемы продажи долей в приватизированной квартире существуют.

○ Что такое доля?

Доля в квартире – это часть жилплощади, которую невозможно выделить в натуре. Доля выражается в арифметическом значении и представляет собой часть в праве общей собственности.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Часто это понятие путают с совместной собственностью. С точки зрения закона это абсолютно разные вещи. Совместная собственность, как правило, бывает у супругов, когда они приобретают какое-либо имущество в период брака.

Долевая собственность чаще всего образуется в процессе приватизации или при разделе имущества в результате расторжения брака. При переоформлении участники выдела долей по умолчанию получают равные доли, если соглашением или решением суда не предусмотрено иное.

○ Особенности продажи доли в приватизированной квартире

При намерении продать долю в квартире собственник должен действовать в порядке, предусмотренном законодательно. В первую очередь, он обязан предложить выкупить долю своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Дать совладельцам реализовать свое право можно посредством направления им уведомления о продаже доли, в котором указывается цена и прочие условия предстоящей сделки. После этого следует дождаться их решения. Они могут согласиться купить долю или отказаться от покупки. На раздумья законом определен месяц.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Только после этих операций возможно оформление купли-продажи. Оно осуществляется в общем порядке. Стороны обговаривают условия сделки и закрепляют их письменным договором купли-продажи. В дальнейшем этот документ становится основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Устные договоренности не являются действительными, когда дело касается недвижимости.

Ст. 550 ГК РФ:
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

○ Юридические трудности при разделении приватизированной квартиры

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

○ Продажа доли в пользу родителей

Продажа доли в квартире родителям или другим близким родственникам происходит в общем порядке. Единственное отличие – невозможность в дальнейшем получить налоговый вычет с суммы, за которую родители приобрели долю у детей.

Чтобы избежать налогообложения и вытекающих расходов многие граждане вместо договора купли-продажи оформляют сделку с помощью дарственной. В этом случае передача денег в счет приобретения доли нигде не фиксируется, а обязанности заплатить налог не возникает.

○ Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

○ Возможна ли продажа доли без согласия других собственников?

В случае, когда продавец, игнорируя требования законодательства, реализует долю до истечения месячного срока для принятия решения сособственниками или без их уведомления, любой из участников долевой собственности вправе подать иск в суд.

В иске он может потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Подать иск можно в течение трех месяцев после того, как участник долевой собственности узнал о проведенной сделке.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

○ Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему

Продать долю несовершеннолетнего можно только с согласия органов опеки и попечительства, а также нотариуса. Чтобы такое согласие получить необходимо взамен реализуемой доли передать ребенку аналогичную долю в другой квартире. Оставить несовершеннолетнего без собственности нельзя.

Согласие выдается обоим опекунам или родителям, которые представляют интересы ребенка. Если один из них не может присутствовать, дело переводится в суд. Решить проблему можно предоставив письменное разрешение на продажу, документ о лишении родительских прав или решение суда о признании родителя пропавшим без вести.

Вся процедура оформления сделки будет включать в себя следующие этапы:

  1. Подача заявления в органы опеки. Решение выдается спустя две недели.
  2. Выписка ребенка из квартиры.
  3. Заключение договоров купли-продажи и акта приема-передачи. Продажа доли и покупка нового жилья должно происходить одновременно.
  4. Регистрация права собственности.
  5. Предоставление копий всех документов в органы опеки.

После приобретения нового жилья ребенка нужно сразу же там прописать.

○ Подоходный налог

Деньги, полученные от продажи доли, являются доходом физического лица. Сумма подлежит налогообложению по ставке 13 %.

Налог нужно оплатить после оформления всех документов. Помимо этого, потребуется подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается по месту постоянной регистрации в срок до 30 апреля года, следующего за годом оформления сделки.

По общему правилу гражданин имеет право один раз воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. Налог будет высчитываться с суммы, превышающей этот лимит. То есть, если доля была продана за 1 200 000 рублей, заплатить налог нужно только с 200 тыс. руб.

○ Виды возмездной передачи доли

Продать долю в квартире можно путем заключения одной из следующих сделок:

  1. «Чистая» купля-продажа.
  2. Оформление дарственной на всю долю или ее часть.
  3. Передача доли в залог.
  4. Передача прав на основании договора займа.

Три последние сделки по факту являются фиктивными. Разберемся, как эти схемы реализуются на практике.

○ Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

○ Соглашение о залоге

Схема заключается в том, чтобы передать долю в качестве залога банку для обеспечения выплаты кредита. Банк выдает деньги, а заемщик намеренно их не возвращает. Как итог – доля переходит в собственность банка, а бывший владелец остается с деньгами.

Чтобы это было возможно реализовать необходимо соблюдение двух условий:

  1. Сумма долга более 5 % от ценности залогового имущества.
  2. Просрочка составляет более трех месяцев.

Об этом говорится в ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Пункт 1 ст. 545.1 ФЗ № 102:
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

К этой схеме прибегают собственники долей, когда надежды выгодно продать долю нет.

○ Купля-продажа

В этом случае оформляется обычный договор купли-продажи, суть которого описана в ст. 549 ГК РФ.

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ:
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В тексте договора обязательно нужно прописать сведения о всех лицах, проживающих в квартире с указанием их прав на жилплощадь. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

○ Договор займа

По договору займа «продавец» получает всю сумму, в которую оценивает долю, в качестве займа, а взамен закладывает долю «покупателю». Схема похожа на соглашение о залоге с банком.

Сделка регистрируется. После этого стороны подписывают документ, по которому долг прощается, а доля в квартире передается залогодержателю.

В отличие от схемы с заключением договора дарения, продавец в этом случае не рискует остаться без доли и без денег. В договоре займа сумма продажи указывается полностью.

○ Перечень документов, необходимых для продажи доли в приватизированной квартире

Для продажи потребуется:

  • Общегражданский паспорт или свидетельство о рождении собственника.
  • Согласие на сделку супруги/супруга, если доля является совместно нажитым имуществом.
  • Документ-основание возникновения права собственности – свидетельство о приватизации или наследовании, дарственная, договор купли-продажи и т.д.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Выписка из домовой книги.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
  • Отказ других сособственников от приобретения доли.

Если от лица собственника действует доверенное лицо, потребуется также предоставить доверенность, заверенную нотариально.

○ Как отказаться от своей доли?

Отказаться от владения своей долей можно посредством оформления дарственной. Это самый простой и популярный способ.

Для его реализации требуется только согласие одаряемого. Им может стать любое лицо на усмотрение собственника, в том числе, и другой участник долевой собственности.

Другой способ подразумевает, что приватизация еще не произошла. В этом случае нужно обратиться к нотариусу и оформить отказ от участия в приватизации в письменной форме. Тогда эта доля будет распределена между другими участниками.

○ Завещание в отношении доли

Завещание на долю оформляется в общем порядке, предусмотренном Главой 62 ГК РФ. Собственник может завещать свою долю кому угодно. При этом не нужно спрашивать разрешения у совладельцев.

Завещание оформляется строго от руки, удостоверяется нотариусом и передается ему на хранение до даты открытия наследственного дела.

○ Можно ли вернуть свою долю?

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

○ Советы юриста:

Доля – такой же объект недвижимости, как и целая квартира. Она может выступать предметом любых сделок, предусмотренных гражданским законодательством – купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д.

Если продается доля, собственником которой является несовершеннолетний, родители выступают его представителями. Они не могут быть самостоятельной стороной в этом случае, так как представляют интересы ребенка, но не свои собственные. Кроме того, родители не являются собственниками доли. Они не имеют никаких прав на собственность ребенка и не могут самостоятельно ее реализовывать.

Руководитель направления сложной недвижимости Александр Петров рассказывает о схеме продажи долей в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества

Налог с продажи приватизированной квартиры в размере 13% возникает в случае реализации объекта, срок владения которым на праве собственности составил меньше трех лет. Существуют законные способы снизить суммы налоговых отчислений, либо избежать налогообложения. Рассмотрим эти варианты.

Какое имущество считается приватизированным

При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.

Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.

  • возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
  • объект переходит по наследству.

Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.

Нормативная база

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

  1. Налоговый кодекс РФ.
  2. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Особенности расчета налога

Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.

Размер НДФЛ зависит от двух факторов:

  • соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
  • право вычета.

При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент. Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7. Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.

Читайте также:  Отселение психически больного

Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей . Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости. В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.

Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение. Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей. Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.

Как рассчитать налог

  1. Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
  2. На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.

На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.

  1. Квартира в собственности 2 года, ее кадастровая стоимость составляет 3600000 рублей, и она меньше, чем цена продажи, используем налоговую ставку в размере 13%. При этом у продавца возникло право на имущественный вычет. Предположим, что объект стоит 4700000 рублей. Расчет налога выглядит следующим образом: (4700000 – 1000000) × 13% = 481000 руб.
  2. Предположим, что эту же квартиру собственник решил продать за 2000000 рублей. Цена продажи меньше кадастровой стоимости умноженной на 0,7, значит базой для налогообложения является кадастровая стоимость жилья и в формуле необходимо использовать понижающий коэффициент. При этом продавец решил не использовать право на имущественный вычет. Расчет налога выглядит так: (3600000 × 0,7) × 13% = 327600 руб.
  3. Квартира приватизирована в марте 2017 года, а продается в сентябре 2019. Кадастровая стоимость равна 4 миллиона рублей, но собственник решил продать квартиру за 2200000, при этом при расчете налоговой базы продавец воспользуется имущественным вычетом. Рассчитываем: (4000000 × 0,7 – 1000000) × 13% = 234 000 рублей.

Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:

  1. Точная цена продажи.
  2. Кадастровая стоимость квартиры.
  3. Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
  4. Предполагаемая дата продажи.

В каких случаях налога нет

Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.

При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет . Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости. Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае. Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.

Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.

Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продажа доли в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество. При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли. Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду. Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону (круглосуточно):

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Продажа доли в приватизированной квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Рынок недвижимости полон мошенников. Особенно сложно приходится лицам, которые хотят купить или продать долю в квартире. Закон предусматривает ряд способов для осуществления сделки наиболее безболезненно для сторон. Чтобы не потерять деньги или собственность, необходимо изучить ситуацию. Рассмотрим, как проходит продажа доли в приватизированной квартире.

Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)

Если право собственности на квартиру есть не одного, а у нескольких граждан – это общая собственность. В соответствии с Гражданским кодексом, общая собственности подразделяется на совместную и долевую.

Под долевой собственностью понимается право владения определенной долей квартиры. Доля – это невещественное понятие. Это не определенная комната, территория или площадь. Под долей в квартире понимается юридическое право на пользование и проживание в жилом помещении.

Под приватизацией понимается выкуп жилья из государственной собственности в частную. Таким образом, под приватизированной квартирой понимается личное жилое помещение граждан. Они имеют право его продать, подарить, завещать и использовать по назначению.

Как любая другая собственность, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право преимущественного выкупа. Им наделяются другие долевые собственники объекта. Оно предусмотрено для того, чтобы доли в квартире укрупнялись и для пресечения деления жилых помещений на микродоли.

Таким образом, продать долю в приватизированной квартире можно. Достаточно соблюсти права сособственников.

Способы продажи

Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и перевести сделку на себя.

Под переводом сделки понимается заключение договора с лицом, которое имеет на это преимущественное право, на условиях, которые были предложены покупателю.

Риелторы часто предлагают использовать относительно законные способы для продажи доли, если совладельцы не дают согласия на проведения сделки.

Популярными вариантами являются:

  • дарение микродоли;
  • оформление договора залога;
  • продажа в общем порядке.

Дарение

Продажа доли через дарение зачастую используется в случае отказа сособственников от официального оформления отказа или получения уведомления. Таким образом, долевые собственники препятствуют продаже доли.

Чтобы реализовать свое законное право можно использовать следующий метод. Процедура продажи доли через дарение включает:

  1. Оформление уведомления для совладельцев. Они отказываются его получать.
  2. Поиск покупателя из числа третьих лиц.
  3. Оформление контракта дарения покупателю 1/100 доли в квартире.
  4. Перевод права преимущественного выкупа на него.

В такой ситуации, продавец не должен даже уведомлять других сособственников, кроме покупателя, о совершении сделки. Они узнают о том, что продажа состоялась, в момент вселения нового владельца.

Читайте также:  Права на жилье

Такой способ не рекомендуется применять, если необходимо сохранить хорошие отношения с сособственниками.

Пример. Гражданин Ш. имел в собственности дом и ½ долю в квартире. В доме он проживал, а в квартире фактически проживала бывшая жена. Мужчине понадобилась значительная сумма денег на лечение. Гражданин Ш. решил продать долю в квартире. Он наделся, что бывшая супруга выкупит долю. Однако женщина устно отказалась. От получения уведомления она уклонялась. Мужчина нашел покупателя на долю. После чего, оформил дарственную на 1/100 долю. После госрегистарции дарения микродоли, стороны заключили договор купли-продажи.

Залог

Процедура продажи доли через залог является не сделкой купли-продажи. Скорее, это схема для обналичивание доли в жилье.

Порядок действий:

  1. Оформление договора займа под залог доли в квартире.
  2. Получение средств по кредиту.
  3. Отказ от выплаты займа.
  4. Обращение взыскания банком на залоговое имущество.

Нюансы схемы:

  • доля будет реализована по меньшей цене (стоимость залога должна превышать сумму займа не меньше, чем на 5%);
  • банк обратит взыскание на долю уже через 3 месяца просрочки.

Хотя объект не получится реализовать за полную стоимость, гражданин освобождается от выплаты подоходного налога при продаже квартиры. В 2020 году он составляет 13% и удерживается при реализации недвижимости, которая находится в собственности менее 3 (при наследовании) или 5 лет (при покупке).

Пример. 3 гражданин получили в наследство однокомнатную квартиру. Совместное использование объекта было невозможно. Но один из владельцев препятствовал продаже. Поэтому один из совладельцев обратился в банк для получения кредита. Он оформил заем на 1 000 000 р., при части от рыночной стоимости доли в 1200 000 р. После чего, использовал денежные средства по своему усмотрению. Кредит он гасить не собирался. Банк обратил взыскание на долю.

Продажа

Стандартная реализация доли в квартире возможна при удовлетворении права совладельцев на преимущественный выкуп. Гражданин должен направить уведомление.

Однако сособственники могут чинить препятствия и не получать документы. Популярным методом направления является заказное письмо. Как показывает судебная практика, суд не учитывает при принятии решения предоставление уведомления о вручении письма. Даже, если продавец предъявляет копию описи вложения, нельзя достоверно установить, что именно он направил.

Поэтому при направлении уведомления необходимо пользоваться телеграммой или услугами нотариуса. Если должностное лицо нотариальной конторы выдает документ о принятии мер к уведомлению совладельцев, он приравнивается к уведомлению, полученному надлежащим образом.

Важно! Отсутствие сведений о предоставлении дольщикам преимущественного права является основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с долями в недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.

Пример. Гражданин Р. решил продать долю в квартире. Однако сособственником являлся его брат. Место нахождения брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он направил заказное письмо по последнему известному месту проживания брата. Через 30 дней он получил уведомление о вручении. Доля была продана. Через 2 года вернулся брат. Он был недоволен, что в его квартире проживают третьи лица. При обращении в суд он доказал, что не получал заказное письмо. Документ был вручен соседям по лестничной клетке.

Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи доли жилого помещения не нужно получать согласие других собственников. Достаточно соблюсти их права на выкуп. Если они не желают воспользоваться возможностью приобретения объекта, то можно реализовать долю третьим лицам.

Алгоритм действий

Наиболее простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. При получении согласия на заключение договора, можно не уведомлять о продаже других сособственников.

Порядок действий:

  1. Заказ выписки из ЕГРН (через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра).
  2. Проведение оценки или самостоятельное определение цены.
  3. Подготовка уведомления.
  4. Получение согласия на сделку (не обязательно в письменной форме).
  5. Подготовка договора.
  6. Нотариальное удостоверение.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Государственная регистрация.

Стоимость доли можно определить самостоятельно. Необходимо просмотреть предложения о продаже аналогичных объектов. Однако доля продается дешевле на 20%, чем она же в составе жилья в целом.

Описание процесса

Рассмотрим основные этапы подробнее.

  1. Подготовка уведомления. Документ обязательно оформляется в письменной форме, в случае если сделка проводится с третьими лицами В случае совершения сделки с сособственниками не требуется письменной формы уведомления. Стороны могут устно оговорить основные моменты договора.
  2. Получение согласия на сделку. Согласие также может быть получено в устной форме.
  3. Подготовка договора. Проект контракта может быть оформлен сторонами самостоятельно, при помощи юриста или в нотариальной конторе. Нотариус потребует дополнительное вознаграждение за изготовление документа.
  4. Нотариальное удостоверение. Так как предметом сделки является доля недвижимости, обращение к нотариусу является обязательным. Он удостоверит законность документа. Однако стороны должны оплатить стоимость его услуг. Величина затрат будет весьма значительной. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированный платеж за нотариальные услуги.
  5. Оформление акта приема-передачи. Без соответствующего акта, квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТЖС могут взыскать с него затраты на коммунальные услуги. Поэтому документ необходимо оформить в обязательном порядке. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включенным в контракт.
  6. Государственная регистрация. С 2019 года обязанность по передаче контракта и документов по сделке возлагается на нотариуса. Поэтому гражданам необходимо только предоставить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 р. Причем, нотариус не имеет право требовать квитанцию. Сведения поступают в Росреестр по электронной базе.

Пример. Бабушка подарила внуку 1/3 часть в квартире. Фактически в ней проживала семья тети. После смерти бабушки, мужчина предложил тете выкупить его долю. Женщина согласилась. Они оговорили стоимость. После чего, оформили договор у нотариуса. Покупательница стала полноправной владелицей жилья.

Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.

Порядок действий

Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформить уведомление.
  2. Направить его совладельцам.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
  4. Обратиться к нотариусу.
  5. Заключить договор об уведомлении сособственников.
  6. Получить документ о принятых мерах.
  7. Оформить продажу с третьим лицом.

Описание процесса

Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:

  1. Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
  2. Направить его совладельцам.Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
  4. Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
  5. Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
  6. Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.

Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.

Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу. Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую. Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Подводные камни

При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:

  1. Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
  2. Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
  3. Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
  4. Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
  5. Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».

Как оспорить продажу доли в квартире

Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

№ п/пПричины
1Продавец не направил уведомление
2Документ был получен другим лицом
3Сделка с третьим лицом заключена на других условиях

У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.

Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю. Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной. А перевод права выкупа истцу был не интересен.

На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию. Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже. Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Продажа доли в приватизированной квартире

Приватизация имущества позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и иные объекты жилищного фонда. Квартира, приватизируемая на нескольких жильцов, является частью долевой собственности каждого. Своей долей можно распорядиться как угодно, в том числе и продать. Существует несколько способов реализации приватизированной квартиры, находящейся в долевой собственности. Все они законны, но оформление имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация влечет равное распределение долей между участниками процесса: детьми, родителями и иными членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например, 1/2, 1/3, но могут быть выделены в натуре, если позволяют габариты квартиры. Неравность долей прописывается в соглашении сторон.

Взаимоотношения участников регламентируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, при согласии остальных жильцов дольщик имеет право осуществить сделки со своей частью квартиры:

  • предоставить ее во временное пользование;
  • продать;
  • подарить или распорядиться иным образом.

Продажа доли приватизированной квартиры осуществляется при соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Покупатель обязан уведомить остальных собственников о намерении реализовать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии нельзя продать долю третьим лицам по цене, которая ниже указанной в уведомлении.

Дольщики имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумать предложение в течение 1-го месяца, после чего выразить свое согласие или несогласие.

Изъявив желание оформить договор купли-продажи, другой дольщик становится первоочередным претендентом на покупку. В случае отказа продавец может реализовать имущество третьим лицам.

На практике все сложнее. Дольщики могут быть не согласны с продажей и избегать получения уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформить дарственную, а возможно доля и вовсе будет «висеть мертвым грузом», который не получается выгодно продать. Выход найдется, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3месяцев;
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

  1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
  2. Определение рыночной стоимости имущества.
  3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
  4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
  5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
  6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

  1. Требуется провести оценку имущества, ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
  2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
  3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
  4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Порядок и этапы

Необходимо действовать следующим образом:

  1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
  2. Дождаться срока принятия ими решения.
  3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
  4. Оформить акт приема-передачи имущества.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

  1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
  2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

На страже интересов несовершеннолетних стоят органы опеки и попечительства. Продажа доли квартиры, где зарегистрирован ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже тех, что были ранее.

Органы опеки выясняют, не меньше ли доля, выделяемая несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости, чем была ранее. Если получаемая доля будет дешевле, продавец вносит разницу на депозитный счет ребенка, которым последний сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия.

Сложности и нюансы

При продаже доли владелец ощущает зависимость от других и сталкивается с рядом сложностей:

  • Основная проблема связана с получением согласия у остальных дольщиков. Рекомендуется обсудить продажу, объяснить необходимость сделки.
  • Цена не может быть изменена. При ухудшении жизненных обстоятельств дольщик не сможет повысить цену на имущество.
  • Продажа доли — находка для нечестных риелторов. Иные дольщики могут пострадать, если в лице продавца окажется третье лицо, цель которого — выжить остальных и завладеть квартирой.

Планируя сделку, необходимо обдумать, не поспешно ли решение, ведь гораздо выгоднее договориться с прочими дольщиками, продать квартиру целиком и поделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Если порядок оформления продажи недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, нарушен, есть шанс признать сделку незаконной. Это возможно, если не соблюдено правило преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии соответствующего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. На это предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента заключения сделки или времени, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

В суде придется доказать, что оповещение о продаже не поступало, отказ от приобретения написан не был.

Также для большего убеждения необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму, равную сумме по договору купли-продажи. После получения права покупателя в судебном порядке деньги с депозитного счета перенаправят продавцу доли.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском с целью получения прав покупателя. В материалах дела было указано, что второй владелец ½ квартиры — гражданка М. продала свою долю, не уведомив совладельца — бывшего супруга (С.). Заявитель сам был готов выкупить долю.

М. указала, что направляла письмо с уведомлением бывшему супругу в адрес его сожительницы, поскольку С. в квартире не проживает, и уведомить лично о продаже она его не могла. В свидетельницы призвали гражданку И. — сожительницу С., но оказалось, что на дату отправки уведомления и позже он проживал у своей матери в другом городе, и письмо получить не мог.

В доказательство намерения купить долю бывшей жены С. положил на счет суда сумму, указанную в договоре о продаже имущества. Поскольку С. не знал о реализации доли, но готов ее купить, суд вынес решение о переводе на него прав покупателя.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Читайте также:  Как сделать чтобы в случае развода муж не мог претендовать на долю в квартире
Ссылка на основную публикацию