Покупка квартиры по векселю

Векселя на новостройку: чем они угрожают покупателю жилья

Одной из довольно часто используемых схем при продаже новостроек является так называемая «вексельная». Сейчас ее популярность несколько поубавилась, а вот в конце 90-х и в первые годы нынешнего десятилетия она была очень распространенной. Что это за зверь такой – вексель, что он делает на рынке недвижимости и не опасен ли покупателям – на все эти вопросы искал ответы корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

«У меня в голове опилки, длинные слова меня только огорчают», – говорил любимый детьми (и не только ими) Винни-Пух. Что ж, он мог себе это позволить – не понимать длинные и чересчур мудреные слова. Покупателям недвижимости (и «первички» в частности) такая роскошь недостижима – в предлагаемых им договорах часто написано много странного и непонятного. Приходится разбираться.

В чем заключается схема
Для начала – как обычно, разбираемся с терминами. «Вексель – это именная ценная бумага, письменное долговое обязательство строго установленной законом формы, выдаваемое заемщиком (векселедателем) кредитору (векселедержателю), – говорит Анастасия Зикрянь, ведущий специалист юридического управления финансово-строительной корпорации «Лидер». – Вексель дает векселедержателю право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку указанной в нем суммы денег – об этом говорится в главе 7 Гражданского кодекса РФ».

Иными словами (если немного «перевести» с юридического языка на общегражданский), вексель – это обязательство заплатить в определенный момент времени определенную сумму денег. На первый взгляд, не очень понятно, какое отношение все это имеет к рынку новостроек. Но – не будем торопиться. «Смысл схемы состоит в том, что продавец передает покупателю вексель на сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры, – разъясняет Анастасия Зикрянь. – А когда в будущем подойдет срок погашения векселя, он будет обменен на квартиру».

Застройщику оно выгоднее
Сложно и мудрено – и это мягко говоря. Но звезды, как мы знаем, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. Зачем застройщики придумали такую схему? Ответ прост и циничен – чтобы ни за что не отвечать! «Застройщик не несет по этому договору никаких обязательств, – категоричен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – Вексель не имеет никакого отношения к покупке квартиры в новостройке. Это мнимая сделка».

Как отмечает эксперт, схема крайне ненадежна для покупателя. В договоре указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. «Юридически к квартире этот документ никакого отношения не имеет. В момент погашения векселя компания может просто выплатить деньги, и никакой суд не обяжет ее предоставить квартиру. Таким образом, эта схема является не более чем договором под честное слово продавца, никаких иных гарантий получения квартиры у покупателя нет», – подводит итог Дмитрий Таганов.

«Вероятность того, что покупателю удастся доказать в суде, что под предоставлением денежных средств застройщику подразумевалось получение квартиры – нулевая, – полностью соглашается Анастасия Зикрянь (корпорация «Лидер»). – Во всех оформленных сторонами документы будут красоваться только циферки, обозначающие сумму денежных средств и сроки их предоставления и возврата векселедержателю. Ни о какой квартире там и речи нет».

Вексель против налоговой инспекции
Изначально (до 2005 года) вексельная схема использовалась застройщиками в основном для того, чтобы прятать свои финансовые потоки от налоговых органов. В игру под названием «два пишем, семь на ум пошло» тогда играли все – и не только на рынке недвижимости. Продавцы в магазинах старались не пробивать чеки, любые мало-мальски значительные расчеты между физическими и юридическими лицами проводились чемоданами наличных – и все с единственной целью: не оставить следов.

На вторичном рынке недвижимости продавцы радостно писали в договорах цену «по БТИ». Стоит ли удивляться, что и «первичники» решили, что они не рыжие – и стали использовать векселя, причем на суммы, существенно меньшие, чем квартира стоила в действительности.

Автору известен случай, когда в 1999 году при покупке новостройки за $40 тысяч покупателям было предложено подписать вексельное соглашение на сумму меньше 400 тысяч руб. Вспомнив тогдашний курс доллара (порядка 25 руб.) и произведя элементарные математические действия, получаем, что застройщик показывал надзорным органам доход более чем в два раза меньше реального.

Покупателям, конечно, такое положение не нравилось. Тут и соучастие в налоговых нарушениях, и уже упоминавшаяся незащищенность. Застройщик элементарно мог вернуть деньги – причем даже не реально заплаченные $40 тысяч (что тоже плохо, учитывая постоянный рост цен на рынке), а записанные в договоре $15-16 тысяч. Но что покупатели могли поделать? Практически перманентное состояние нашего рынка в те годы – быстрый рост цен и значительное превышение числа желающих купить квартиры над числом этих самых квартир. В подобных условиях «волшебные» слова застройщиков «не хотите – не надо!» и «дверь у нас там!» действовали безотказно – покупатели чертыхались, но деньги доставали.

Справедливости ради стоит отметить два обстоятельства. Застройщики, хотя и имели юридическую возможность «кинуть» своих покупателей и выплатить им стоимость векселя (а квартиру продать другому – подороже), в реальности так не поступали. Во всяком случае, масштабных скандалов на эту тему автор не помнит. А, во-вторых, к началу 2000-х была придумана «защита» для покупателей: деньги, вложенные в вексель, страховались, причем на сумму, совпадавшую не с ценой векселя, а с реальной ценой квартиры. Понятно, что такая страховка не компенсировала потерь от роста цен – но хоть что-то.

Иные времена
1 апреля 2005 года стал не только очередным ежегодным «Днем дурака» со всевозможными розыгрышами и приколами. В этот день вступил в силу уже ставший знаменитым «Закон о дольщиках» (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»). О нем писали несметное количество раз – этот закон, в частности, облагает застройщиков огромным количеством ограничений. Соответственно, у продавцов первички появился новый стимул использовать различные обходные схемы – чтобы не подпадать под действие данного закона. Тем более что, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, в данном случае нельзя говорить о «нарушении законодательства» – возможность расчетов векселями не противоречит действующим российским и международным законам.

Российское законодательство вообще чрезвычайно либерально – очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Продает один человек другому московскую квартиру за 990 тыс. руб. – а мы так договорились! И придраться не к чему. Так и с новостройками – их продавцы объявили, что продавать будут только так, как удобно им, а кому не нравится – могут не покупать. В результате в 2007-8 годах, по оценке Дмитрия Таганова («Инком»), на векселя и аналогичную им схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось 80-90% всех продаж новостроек.

Государство, недополучавшее налогов, пыталось с этим бороться. Постоянно появлялись и принимались различные законопроекты с названиями вроде «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», целью которых было запретить все «схемы», обязав участников процесса продавать новостройки только по правилам 214-го ФЗ – и никак иначе. И всякий раз результат оказывался предсказуемым, то есть никаким – уж чего-чего, а обходить всевозможные запреты, отыскивать в законах «лазейки» отечественные бизнесмены умеют! Положительный результат принес, как ни парадоксально это звучит, кризис (это, вероятно, вообще единственный пример его позитивного влияния на рынок недвижимости) – борясь за сильно поредевших покупателей, застройщики были вынуждены придумывать для них различные «завлекалочки». В том числе объявить, что все оформление у них происходит в соответствии с 214-м законом, без расчетов «под столом». Поэтому сейчас число предложений, при которых покупателям предлагают купить вексель, радикально сократилось. Вопрос только в том, можно ли воспринимать это как добрую волю застройщиков (о чем застройщики, понятно, бесперебойно трубят), или так поступать заставили обстоятельства?

Читайте также:  Компенсация за пользование имуществом, превышающее долю

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Формально, вексельная схема не является нарушением закона. Однако предложение заключить откровенно мнимую сделку само по себе подозрительно – ясно, что продавец здесь что-то скрывает или нарушает. Кстати, вовсе не факт, что налицо явная уголовщина – может статься, что резоны куда более невинные.

Например, уже многократно упоминавшийся 214-й закон позволяет привлекать деньги частных лиц только после полного оформления прав собственности или аренды на земельный участок для строительства. Может быть, у застройщика еще не выправлены все бумаги, они будут готовы только через месяц – а деньги на строительство нужны уже сейчас.

С другой стороны, зададим простой вопрос: а зачем это нужно? Застройщику – понятно, а нам, покупателям? Предложения на рынке в достатке, у большинства предлагаемых объектов документация в порядке. Так что рисковать, связываясь с сомнительными схемами, явно не стоит.

Где можно получить бесплатную консультацию юриста по вопросам строительства:

Вексельная схема реализации квартир в новостройках. Надежность вексельной схемы при приобретении недвижимости.

Одной из распространенных является т.н. вексельная схема привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.

При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формального привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

В случае конфликта с застройщиком можно попытаться в суде доказать что заключенный договор притворная сделка и на самом деле сторонами заключался договор, направленный на приобретение по нему квартиры и гражданин передавал денежные средства именно с этой целью. Однако судебная практика по таким делам еще не сформировалась окончательно.

Название: Вексельная схема реализации квартир в новостройках. Надежность вексельной схемы при приобретении недвижимости.
Детальное описание: Одной из распространенных является т.н. вексельная схема привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.

При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формального привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

В случае конфликта с застройщиком можно попытаться в суде доказать что заключенный договор притворная сделка и на самом деле сторонами заключался договор, направленный на приобретение по нему квартиры и гражданин передавал денежные средства именно с этой целью. Однако судебная практика по таким делам еще не сформировалась окончательно.

За квартиру расплатились векселем

Сотрудник нашего института приобрел в собственность квартиру, оплатив ее стоимость векселями Сбербанка РФ. Акты приема-передачи векселей, свидетельствующие об их приобретении в банке, у него имеются. Однако после того, как этот сотрудник обратился в налоговую инспекцию для получения имущественного вычета, ему было в нем отказано. Основанием для этого, по мнению сотрудников инспекции, является то, что векселя не денежное средство расчета.

Однако Письмо Министерства финансов РФ от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6 прямо говорит о праве налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при передаче прав по векселю. Налоговая инспекция по Новосибирской области разъяснила позицию районной инспекции, указав, что для предоставления вычета в данном случае необходимо, чтобы вексель как средство платежа был оговорен в договоре купли-продажи квартиры.

Правы ли сотрудники налоговой инспекции? Как в данной ситуации поступить налогоплательщику?

Т. Пономаренко ,г. Новосибирск

Эксперты редакции полагают, что отказ налоговиков в предоставлении вычета неправомерен.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство или покупку жилого дома, квартиры или доли (долей) в них на территории России. Этот вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое жилье.

Таким образом, для получения имущественного вычета покупатель жилья должен подтвердить размер понесенных им расходов.

В подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имеются в виду расходы, фактически произведенные не только в денежной, но и в иной форме. К фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилье. Следовательно, передача налогоплательщиком векселя в счет исполнения обязанностей по договору купли-продажи также является расходами, дающими право на получение имущественного налогового вычета.

Таким образом, налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу по НДФЛ не только в случае произведения расходов на строительство или приобретение жилья в денежной форме, но и при передаче прав по векселю.

Причем переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только при условии, что он был приобретен у третьего лица (например, как в вашем случае, у Сбербанка).

Такая позиция изложена Министерством финансов РФ в Письме от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6.

В поддержку данной точки зрения говорит и п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.12.2000 № 33/14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей». Как сказано в данном Постановлении, обязанность должника уплатить денежную сумму может быть прекращена выдачей (передачей) или акцептом векселя на согласованных с кредитором условиях. Таким образом, покупатель, передав продавцу вексель, выполнил обязанность по передаче денежной суммы.

Что же касается требования работников ФНС о том, чтобы вексель как средство платежа был указан в договоре купли-продажи квартиры, то это условие не основано на законодательстве.

Поэтому в данном случае имеет смысл оспаривать в суде решение районного и областного органа ФНС.

В заключение отметим, что, как показывает практика, в случаях когда покупка квартиры оплачивается векселем, сложности с получением имущественного вычета возникают не только у покупателя, но и у продавца (см. «ЭЖ» № 7 за 2006 год «Вексель не деньги, но…»). Указанные сложности также связаны с позицией работников ФНС, не признающих вексель платежным средством.

«Вексельная схема» покупки квартиры

«Вексельная схема» покупки квартиры в новостройке представляет собой покупку у Застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Параллельно заключается соглашение о намерении Застройщика продать Покупателю в будущем построенную квартиру.

Затем, после сдачи дома, Покупатель отдает (погашает) этот вексель обратно Застройщику в обмен на Откроется в новой вкладке.”>право собственности на квартиру. Т.е. денежный долг Застройщика по векселю, и обязанность Покупателя по оплате Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры – погашается взаимозачетом.

До 1 июля 2018 года такие действия явно не противоречили закону, и некоторые Застройщики (в т. ч. крупные и известные) активно применяли эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы всегда относили к «серым схемам» (т.е. спорным, полулегальным), так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и Застройщика должны регулироваться Откроется в новой вкладке.”>законом ФЗ-214, и фиксироваться Откроется в новой вкладке.”>Договором долевого участия (ДДУ).

С 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании. Поэтому продажа квартир по векселю Застройщика теперь прямо запрещено законом.

А как это выглядело раньше, до этой даты?

Чаще всего вексель предлагался вместе с Откроется в новой вкладке.”>Предварительным договором купли-продажи квартиры (ПДКП). Правда, покупка векселя и подписание ПДКП юридически никак не были связаны между собой. То есть это были два независимых друг от друга обязательства.

При такой схеме Застройщик после сдачи дома оформлял квартиры в свою собственность, а потом уже продавал их Покупателю по Договору-купли-продажи (в отличие от ДДУ, где квартиры сразу оформляются в собственность Покупателя).

Основная проблема здесь была в том, что переданные Застройщику деньги формально никак не были связаны с обязанностью передачи конкретной квартиры в собственность Покупателя, т.к. формально он покупал именно вексель, а не квартиру. Застройщик, таким образом, принимал на себя лишь денежное обязательство перед Покупателем по оплате векселя. Сам же Покупатель, приобретая вексель (даже вкупе с ПДКП), не приобретал никаких прав (в т.ч. прав требования) на будущую квартиру.

На практике было немало случаев, когда Покупатели, купившие квартиру по «вексельной схеме», заселились в готовые дома, но много лет не могли оформить право собственности на квартиру.

Кроме того, учитывая действие закона ФЗ-214, призванного легализовать и упорядочить привлечение средств населения на строительство многоквартирного жилья, «вексельная схема» могла быть признана судом Откроется в новой вкладке.”>притворной сделкой, имеющей целью прикрыть долевое участие граждан в строительстве.

Фактически, Покупатель, который шел по пути «вексельной схемы» покупки квартиры в новостройке, превращался в обычного финансового кредитора Застройщика, и не имел никаких юридических прав на будущую квартиру. Причем, сумма, уплаченная за вексель, не индексировалась, в то время как инфляция съедала его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняли ту сумму, которую Застройщик обязан был вернуть Покупателю при погашении векселя (например, через 2 года).

С июля 2018 года о «вексельной схеме» продаж квартир в новостройках можно смело забыть. Теперь это уже история.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Вексельная сделка по покупке жилья – дело рисковое

Последние пять лет широкое распространение на рынке новостроек нашла вексельная схема продажи жилья. Многие, даже самые крупные застройщики, прибегли к реализации квартир по указанным схемам. О том, что такое вексельная схема и почему к ней не стоит прибегать при покупке жилья, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Что такое вексельная схема?

Покупатель квартиры заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны данного договора обязуются в обозримом будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым предусмотрена оплата, как путем наличного или безналичного расчета, так и путем взаимозачетов на ценные бумаги, включая вексель. Таким образом, заключаемый предварительный договор является безвозмездной сделкой в рассматриваемом примере.

Одновременно с предварительным договором между застройщиком (или абсолютно посторонней компанией, которая выдается застройщиком за свою организацию, хотя юридически этого быть не может вовсе) и дольщиком заключается договор купли-продажи векселя. Данный вексель оплачивается покупателем квартиры. Цена векселя соответствует стоимости квартиры по основному договору купли-продажи, условия о котором прописаны в предварительном договоре.

Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.

В чем опасность?

У разных застройщиков своя практика передачи и хранения векселя, кто-то из строительных компаний передает вексель на хранение дольщику, кто-то оставляет непосредственно у себя.

Таким образом, если детально подходить к заключаемым договорам, то напрашивается вывод, в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость. Если исходить из фактических обстоятельств дела и тех намерений, которые преследовали стороны, вступая в отношения друг с другом, то налицо отношения, направленные на продажу застройщиком квартир в строящемся доме, и покупка таких квартир физическими лицами – дольщиками.

Если же подходить к данным отношениям юридически, в соответствии с точной буквой закона, то налицо заключение предварительного безвозмездного договора, а так же отдельного договора на приобретение ценной бумаги, причем во многих случаях еще и у посторонней компании, не той, что заключает предварительный договор.

Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки – это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по действующему законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № ФЗ-214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.

Судебная практика

Стоит отметить, что если многие суды при в спорах между дольщиками и застройщиками признают права собственности по оплачиваемым предварительным договорам, применяя к их отношениям статью 170 ГК РФ, то в отношении неоплаченных предварительных договоров с оплаченным векселем дела обстоят несколько сложнее. «А именно, аналогичное применение статьи 170 ГК РФ, которая и в данных отношениях имеет непосредственное действие и прямую актуальность, судьями рассматривается с наибольшей осторожностью», – говорит адвокат.

Подобные случаи выявляют несовершенство правового законодательства в строительной сфере, когда принятие законов, направленных за защиту интересов дольщиков, без учета интересов всех заинтересованных сторон, в том числе и застройщиков, в реальности оборачиваются трудностями, как для покупателей квартир, так и для застройщиков. По мнению адвоката Олега Сухова, при покупке квартиры, особенно на стадии строительства, лучше обращаться в крупные компании, не замеченные в махинациях, при этом необходимо проверять документацию на строящиеся объекты и работать только с теми компаниями, которые полностью перешли на форму работы по Федеральному закону № 214-ФЗ.

Дата публикации: 18:13 08 февраля 2011

Доли, ЖСК и вексель. Как безопаснее купить квартиру в новостройке

Каких только вариантов сотрудничества не предлагают сегодня застройщики. Хочешь — покупай квартиру или апартаменты в долях, становись участником ЖСК, приобретай жильё по векселю, по инвестиционному договору, по предварительной купле-продаже и т.д. Какой из вариантов сегодня самый надёжный и почему, AиФ.ru рассказал адвокат Сергей Афанасьев.

Как обманывают «дольщиков»?

Стать участником долевого строительства самый популярный и самый надёжный способ приобрести новое жильё. Он означает, что вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Составляя договор, обратите внимание, чтобы в нём были указаны все условия — полное описание квартиры (площадь, цена квадратного метра, этаж, количество комнат и т.д.), а также сроки сдачи объекта. Оплачивать покупку нужно только после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Это обяжет застройщика сдать объект в указанный срок (в противном случае у вас появится право обратиться в суд за компенсацией) и не позволит ему продать вашу квартиру другим людям.

Впрочем, недостатки обнаружились и в долевом строительстве — недобросовестные застройщики стали применять банкротные механизмы, в результате чего некоторые люди пополнили ряды «обманутых дольщиков».

Казалось бы, в законе есть механизмы, направленные на урегулирование финансовых вопросов в случае нарушения застройщиками своих обязательств — страхование ответственности застройщиков и банковские гарантии. На деле же страховые компании, не желая расставаться с полученными деньгами, в ходе многолетних судебных процессов о преднамеренных банкротствах застройщиков, затягивают вопросы с компенсационными выплатами. А недобросовестные банки, дающие гарантии таким же недобросовестным застройщикам, лопаются как пузыри, лишаясь лицензий.

Теперь правительство предлагает новую «подушку безопасности» для дольщиков в ситуациях, когда застройщик уже не в состоянии выполнить свои обязательства, — компенсационный фонд долевого строительства. Законопроект уже приняла Госдума в первом чтении.

А не купить ли в долях апартаменты?

Сегодня настоящий бум переживает продажа апартаментов. Строятся целые апарт-кварталы с детсадами и школами, причем, цены предлагаются несколько ниже, чем на обычные квартиры. А все потому, что апартаменты — это не жилое помещение, а по сути офис с ванной и кухней. Прописаться в апартаментах нельзя. Да и будущее выглядит непонятно. Сегодня при покупке такого как бы жилья можно сэкономить, но потом придётся втридорога платить за его содержание — коммунальные платежи в нежилых помещениях выше, налог на недвижимость тоже больше. А если завтра законодательство изменится в этой сфере, как потом доказывать, почему вы живёте в офисе? В общем, риски покупки апартаментов есть, и человек должен понимать, на что он идёт.

Кооперативное, значит рискованное?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов. По сути не застройщик, а сами люди вносят паи и строят свой дом (по данным Минстроя, сегодня на территории страны действуют 3 тысячи ЖСК, из них 107 ЖСК в 43 субъектах РФ с господдержкой — от Ред.). Конечно, господдержка ЖСК даёт некую гарантию будущим жильцам, к тому же приобретаемое через ЖСК жилье обычно стоит дешевле, чем при покупке через долевое строительство. Но у кооператива есть масса минусов. Во-первых, договор долевого участия проходит госрегистрацию в Росреестре, что исключает повторную продажу квартиры, а вот покупатель жилья по договору ЖСК не застрахован от этого. Во-вторых, если в долевом договоре прописывается полная стоимость приобретаемого жилья, и она не подлежит изменению, то ЖСК в ходе строительства может поднять цену. В-третьих, в долевом строительстве четко оговариваются сроки возведения, и если застройщик не успевает сдать объект, он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует. Данный список рисков можно продолжать.

«Серые» вексельные схемы

«Вексельная схема» — это когда покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости квартиры. Затем, после сдачи дома, покупатель погашает этот вексель обратно застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Вроде бы такие действия не противоречат закону, однако покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым», т.е. спорным, полулегальным схемам.

То же самое можно сказать о «предварительном договоре приобретения жилья», «инвестиционном договоре», «договоре переуступки права требований» и других методах обойти федеральный закон. Поэтому всем людям, обратившимся ко мне на стадии покупки строящегося жилья, я говорю, что есть ФЗ № 214, который предоставляет им широкий набор прав и гарантий, а есть сомнительные альтернативы, использовать которые опасно.

Ссылка на основную публикацию