Покупка ипотечной квартиры без участия банка

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Каждому человеку хочется жить в собственном жилище, но, увы, недвижимость всегда остаётся в цене и не всем по карману.

По этой причине многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые могут продаваться по более низкой стоимости, поэтому рассматривают различные нестандартные варианты решений. К таким вариантам можно отнести покупку квартиры, находящейся в ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Справка: ипотекой принято называть процедуру приобретения жилья посредством банковского учреждения, предусматривающую составление договора, согласно которому заёмщик обязуется выплачивать регулярные суммы банку в счёт погашения ипотечной задолженности.

Плюсы и минусы приобретения

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

  • Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  • Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.
  • Минусы:

    1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
    2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
    3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
    4. Необходимость принимать условия и требования банка.

    Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

    Риски

    При покупке ипотечной квартиры стоит объективно оценить все сопутствующие риски и минимизировать их. Какие опасности может таить данная сделка?

    Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

    Помимо того, обязательно сходите в Росреестр и получите все сведения о квартире и её владельце, пусть для вас не останется ни одного невыясненного вопроса.

    Риск состоит ещё в том, что на этапе оформления и внесения покупателем аванса у заёмщика неожиданно появятся необходимые средства для внесения платежей и поддержка хорошего адвоката.

    В этом случае можно потерять вложенные средства. Чтобы избежать подобной ситуации, следует передавать деньги только через банковскую ячейку.

    Опасно также приобретать квартиру путём погашения остатка задолженности заёмщика, так как после этого банк снимет с квартиры обременение и заёмщик станет полноправным собственником недвижимости, после чего может отказаться от подписания дальнейшего договора купли-продажи. Во избежание такой опасности следует подписывать предварительный договор купли-продажи с указанием всех условий со стороны покупателя.

    Порядок и способы оформления

    Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

    Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

    Покупаем квартиру у банка

    Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

    Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

    Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

    Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

    1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
    2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
    3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
    4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
    5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

    Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

    Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

    Оформление ипотечной квартиры в ипотеку

    Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

    Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

    Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

    Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

    Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

    Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

    Покупаем ипотечную квартиру у заёмщика-собственника

    Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

    Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

    Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

    Какие нюансы стоит учесть?

    Обязательно возьмите выписку из ЕГРП и проверьте наличие иных обременений на квартиру.

    При любых расчётах всегда берите расписки. Но лучший выход – банковская ячейка.

    Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей, не указанных продавцом. Любые действия согласовывайте с банком.

    Как видите, покупка ипотечной квартиры – весьма непростая задача, но вполне реализуемая при условии, что вы подойдёте к её решению со всей ответственностью.

    Примите данные в статье сведения как руководство к действию, учтите нюансы и рекомендации, предусмотрите все риски. Думается, что при таком подходе покупка квартиры, находящейся в ипотеке, станет удачным завершением сделки.

    Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн? Инструкция тут.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

    В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

    Возможные причины продажи

    На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

    1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
    2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
    3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

    Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

    Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

    Почему сложно продать ипотечную квартиру

    Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

    Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

    В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

    В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

    Как продать квартиру в ипотеке

    На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

    Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

    Способ №1. Досрочное погашение

    Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

    • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
    • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
    • затем он же снимает обременение с квартиры;
    • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
    • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

    Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

    Способ №2. Продажа заемщиком

    Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

      Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Читайте также:  Собственник многоквартирного дома

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.


    Как купить квартиру, если она в ипотеке в 2020 году: условия и пошаговый план

    Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья. Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка. Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

    Условия покупки ипотечной недвижимости

    Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

    Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

    1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
    2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

    Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

    Преимущества и недостатки

    Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

    Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

    Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

    К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

    1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
    2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
    3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

    Риски покупки ипотечной недвижимости

    При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества. Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения. В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

    Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

    Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

    От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

    1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
    2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

    Покупаем квартиру у собственника

    Чтобы свести к нулю потенциальные риски при покупке ипотечной квартиры у собственника, необходимо:

    1. Получить согласие банка, в залоге которого находится квартира. При отсутствии письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любой момент проведения;
    2. Получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в соответствии количества прописанных в квартире жильцов количеству, заявленному собственником (важно помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней и покупатель вправе запросить ее несколько раз в процессе проведения сделки). Выписка также позволит удостовериться в наличии/отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов, что может усложнить сделку. Читать про возможность прописки в ипотечной квартире;
    3. Запросить выписку ЕГРП для подтверждения отсутствия иного обременения на жилом объекте.

    Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.

    Если квартира в залоге банка

    Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.

    Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.

    После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.

    Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?

    Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:

    1. Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
    2. Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
    3. Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
    4. Выписка из домой книги;
    5. Подтверждение оплаты ЖКХ;
    6. Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.

    Пакет документов может значительно отличаться в том случае, если ипотечная квартира приобретается с помощью кредитных средств.

    Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

    Покупка ипотечной недвижимости в ипотеку не только возможна, но и приветствуется банком.

    Кроме привлекательной цены квартиры, банки идут на встречу потенциальным заемщикам и предлагают индивидуальные условия при покупке данного объекта с помощью заемных средств. Кредитная организация может снизить процент займа или предоставить наиболее комфортный срок погашения кредита.

    Заемщику необходимо предоставить полный пакет документов для принятия банком решения о выдаче займа:

    1. Паспорт, подтверждающий наличие гражданства РФ;
    2. Справку, подтверждающую необходимый уровень дохода и заверенную копию трудовой книжки (данные документы не потребуются, если заемщик получает зарплату или пенсию на карту банка, или берет ипотеку без справки о доходах);
    3. В случае необходимости те же документы необходимо представить созаемщику.

    В зависимости от конкретного случая пакет документов может дополняться (например, свидетельством о браке или о рождении детей).

    После рассмотрения заявки заемщика и принятия положительного решения, банк предоставляет ипотечный кредит, которым заемщик закрывает предыдущий займ. Для банка меняется только заемщик, но технически оба займа не связаны между собой (условия могут разительно отличаться).

    Важные советы напоследок

    Чтобы сделка по покупке ипотечной квартиры прошла гладко и с максимальной выгодой для покупателя нужно помнить:

    1. Квартиру необходимо проверить, запросив все необходимые документы у владельца или банка;
    2. Если сделка производится с владельцем квартиры, необходимо нотариально заверять документы (предварительный договор купли-продажи, договор);
    3. Если покупатель не воспользовался банковскими ячейками для расчета с продавцом, то производить передачу средств необходимо в банке и составлять расписку, которую также лучше заверить у нотариуса;
    4. Составление договора лучше доверить юристу или сотруднику банка (но прежде, чем подписывать договор, необходимо проверить наличие всех пунктов, определяющих передачу средств или выполнения обязательств продавца перед покупателем);
    5. Учитывая человеческий фактор, в договоре можно прописать передачу квартиры покупателю в том состоянии, в котором объект находился в момент просмотра, чтобы обезопасить себя от необдуманных поступков раздосадованных продавцов (порчи сантехники, демонтажа дверей и тому подобное);
    6. Купить квартиру, находящуюся в ипотеке у одного банка при помощи заемных средств другого банка возможно с точки зрения закона, но редко применимо на практике. Поэтому выбирать квартиру стоит на сайте того банка, ипотечным заемщиком которого покупатель готов стать.

    Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке зависит не только от продавца, но и от покупателя. Какой бы способ покупки не предложили потенциальному владельцу, ведение сделки в правовом поле обеспечит успешное приобретение заведомо выгодного объекта недвижимости.

    Ипотека на ипотечную квартиру

    Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

    Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

    Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

    1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
    2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

    Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

    Читайте также:  Можно ли принудить дать согласие на продажу квартиры

    Особенности процедуры

    Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

    1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
    2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
    3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
    4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
    5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

    Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

    Продажа банком ипотечной квартиры

    Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

    В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

    Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

    Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

    Продажа заемщиком

    Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

    Предварительный договор купли-продажи

    Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

    Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

    Договор уступки права требования

    В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

    Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

    Как купить без риска?

    Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

    • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;
    • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
    • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
    • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

    Сложности и возможные нюансы

    Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

    Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

    Преимущества и недостатки сделки

    Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

    Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

    Вопрос:

    Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

    Ответ:

    Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

    Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

    Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

    Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

    Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

    Здесь три основных пути организации сделки:

    1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
    2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
    3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

    Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

    1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

    Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

    Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

    После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

    Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

    Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

    2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

    Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

    Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

    Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

    Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

    После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

    3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

    Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

    Тут могут быть две ситуации:

    1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
    2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

    В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

    В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

    Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

    Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

    В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

    Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

    Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

    • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
    • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
    • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
    • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
    • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

    Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

    Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

    Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

    И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

    На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

    Читайте также:  Как переоформить земельный участок с мужа на жену

    Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

    К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

    Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
    Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Как купить «ипотечную» квартиру? Инструкция для покупателей полностью с «наличкой»

    Здравствуйте. Недавно ко мне обратились супруги, которые решили купить квартиру. Они хотели купить квартиру полностью за свои наличные деньги без привлечения ипотеки, мат.капитала и прочего. Они уже подобрали себе вариант, но продавцы предупредили — квартира была в ипотеке у Сбербанка. Долг собственников перед банком — 530 тыс.руб. Квартира же была почти самой дешевой в районе — ниже среднего примерно на 300 тыс.руб. Я подробно объяснила супругам саму схему покупки и риски, которые могут быть при сделке. Они подумали два дня и остановились именно на покупке этой квартиры.

    На этой странице я опубликовала подробную инструкция по покупке ипотечной квартиры на вторичной рынке. Она основана на моем опыте и на опыте моих коллег.

    Краткая инструкция покупки

    Ситуация для примера, которую я указала в начале статьи: Покупатели договорились купить квартиру за 6,2 млн. руб., ипотечный долг собственников — 520 тыс. руб. Стороны заранее подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, где покупатели передают им в качестве задатка 520 тыс.руб. Еще продавцы пишут от руки и подписывают расписку в получении этих денег. В банке продавца покупатель сам отдает эти 520 тыс.руб. сотруднику на досрочное погашение долга. Т.к. долг теперь погашен, продавцы снимают обременение (залог) с квартиры. После квартиру можно спокойно покупать. Стороны составляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Перед сделкой остальные 5,67 млн.руб. покупатели кладут на банковскую ячейку. Продавцы смогут забрать эти деньги только когда покупателями станут собственниками, т.е. после регистрации договора купли-продажи. Или сразу «на руки», но я такой подход не советую.

    Всю инструкцию я разделила на 3 основных этапа: 1) досрочно погасить ипотеку деньгами покупателя и снять обременение с квартиры; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Этап №1 – Продавцы снимают обременение с квартиры

    1. Первым делом продавцы должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по этому поводу.

    Деньги продавцам на на оплату долга дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что можно сделать. Данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в таком вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий по оплате долга и снятия обременения с квартиры.

    Еще продавцам нужно уточнить у специалиста о порядке досрочного погашения. Обычно банку главное, чтобы собственники полностью оплатили ипотеку, а остальное его не касается. Для этого собственникам нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

    Составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

    На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор и соглашение о задатке. Об этом далее.

    Покупатели вместе с продавцами обращаются в банк для досрочного погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату долга продавцов. Продавцы отдают свой кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Еще пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем собственникам нужно проконсультироваться о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок. Более подробно об этом ниже.

    До передачи денег сторонам следует подписать составленный предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем продавцы от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

    Продавцы снимают обременение.

    Так как долг полностью оплачен, продавцам нужно забрать закладную на квартиру. Для этого они в банке пишут специальное заявление. Срок получения закладной от 2 недель до 2 месяцев. Все, потому что закладная обычно не находится в отделении банка, а в депозитарии в главном офисе. И её отправляют почтой. В закладной будет отметка о полном исполнении обязательств. Еще на продавцов оформят доверенность на подачу документов в МФЦ.

    Продавцы обращаются в МФЦ, чтобы снять обременение. Услуга бесплатна. Они отдают свои паспорта, ипотечный договор, справку о закрытии кредита и закладную на квартиру. Сотрудник сам составит заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Продавцам нужно ее просто подписать. После им выдадут опись/расписку в принятии документов. Сотрудник МФЦ потом все документы передает в Регистрационную палату. Еще продавцам в МФЦ лучше заказать выписку из ЕГРН на квартиру, стоит 400 рублей.

    Обременение снимают минимум 3 рабочих дня. Узнать о готовности можно по телефону, который указан в описи. В итоге продавцам дадут письменное уведомление о погашении обременения. Еще дадут выписку из ЕГРН на квартиру, если продавцы заранее ее заказали. В разделе обременения будет пустая строка — значит квартира теперь чиста. Можно оформлять договор купил-продажи.

    Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

    Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.

    Если подойдет договор в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Не советую искать шаблоны готовых договоров в интернете. Почти все они устаревшие или типовые. Каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

    Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

    Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

      Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну между собой.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах и копиях. Какие документы нужны от собственников (продавцов) перечислены здесь — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html#osn.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей. Если с 14 до 18 лет, то он + один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается только перед нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным.

  • Сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление.
  • Потом сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику опись/расписку об их получении.
  • Из МФЦ договор и документы передают регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирована сделка купли-продажи, точнее переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    Максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Это согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

  • В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником описи/расписки. Забрать документы каждый может в разное время. Необязательно всем получать их одновременно.
  • Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса

    Если договор удостоверялся нотариально, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

    Как лучше произвести расчет за покупку

    Покупатели могут передать остальную часть денег на разных этапах. Тут как стороны договорятся. Выбранный способ оплаты должен быть указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

    Я советую покупателям передавать остальные деньги через арендованную ячейку в банке. Доступ к этой ячейке продавцы получают только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Ячейка арендуется обычно на месяц, стоимость от 2 тыс.руб. Если договор купли-продажи оформляется у нотариуса, то можно расплатиться через депозит нотариуса. Порядок тот же, что и через банковскую ячейку.

    Если покупатели очень доверяют продавцам, то передать деньги могут им на руки в день сделки. Например, покупают у родственников или хороших знакомых. У меня на практике не раз такое, хоть я и уговаривала на банковскую ячейку. Но всегда все проходило хорошо.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Ссылка на основную публикацию