Перераспределение долей в многоквартирном жилом доме

Изменение размеров долей в праве общей собственности при увеличении площади помещения одним участником не требует отдельного согласия сособственников

ВС РФ определил, что для изменения долей в праве общей собственности в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ необходимо наличие двух обстоятельств: во-первых, осуществление одним из участников неотделимых улучшений общего имущества, во-вторых, согласие на подобные действия остальных сособственников. Заключение соглашения об изменении долей в таком случае не требуется (Определение ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315, А32-18401/2015).

Суть дела

В ноябре 2006 г. истец зарегистрировал право на долю в общей долевой собственности в размере 1/5 на помещение первого этажа столовой общей площадью 778,5 кв. м, расположенной в Сочи. Оставшиеся 4/5 доли в праве общей собственности были зарегистрированы на организацию — правопредшественника ответчика.

Порядок пользования общим имуществом участники общей долевой собственности согласовали в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)». Договор закрепил в том числе обязанность сторон согласовывать друг с другом реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

В период с 2009 по 2011 гг. истец провел реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Осуществлена перепланировка и надстроена антресоль, вследствие чего площадь помещения увеличилась на 174,8 кв. м.

Право собственности на помещение с увеличенной площадью (953,3 кв. м) было зарегистрировано за участниками в прежних долях.

Истец полагал, что произведенные им улучшения спорного помещения повлекли изменение размера принадлежащей ему доли в праве на общее имущество. Он обратился в суд с иском о признании за ним права на долю 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение столовой.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он руководствовался ст. 245 и 247 ГК РФ и исходил из следующих аргументов. Сособственник, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен доказать, во-первых, осуществление за свой счет неотделимых улучшений, а во-вторых, что такие изменения были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений будут изменены доли совладельцев. Между тем в деле отсутствуют достоверные доказательства того, что сособственниками было достигнуто соглашение о реконструкции истцом объекта общей долевой собственности. Равно, как не договорились они и о перераспределении долей в связи с произведенными истцом изменениями спорного помещения в виде надстройки антресоли над помещениями.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворив требования истца. Апелляционный суд согласился с предложенным первой инстанцией толкованием ст. 245 и 247 ГК РФ. Вместе с тем, по его мнению, нижестоящий суд не учел ряд фактических обстоятельств. Установлено, что истец обращался к организации — правопредшественнику ответчика с просьбой согласовать проект реконструкции и технического переоборудования помещений. Проект был согласован уполномоченным организацией лицом. Указанные обстоятельства и действия сторон, по мнению апелляции, соответствовали модели правомерного поведения сторон, согласованной ими в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)».

Рассматривая вопрос о согласовании правопредшественником ответчика изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на спорное имущество, суд исходил из следующего.

Для установления факта достижения сторонами соглашения необходимо установить наличие воли на ее совершение и оценить фактическое поведение стороны, свидетельствующее (или не свидетельствующее) о сделанном волеизъявлении. Правопредшественник ответчика выразил свою волю на изменение долей в письме, адресованном начальнику отдела Управления Росреестра, в котором он отметил, что «не возражает против… перераспределения долей».

Кассация отменила постановление апелляции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Суд округа подчеркнул, что истец, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен был доказать наличие у него соглашения с иными совладельцами об осуществлении неотделимых улучшений и изменении доли совладельцев. Между тем доказательств, однозначно подтверждающих наличие соглашения между сторонами о том, что в результате реконструкции помещения за счет средств истца его доля в праве будет увеличена, в материалы дела представлено не было.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты судов первой и кассационной инстанций. Постановление апелляции оставлено без изменений. При этом ВС РФ руководствовался следующими аргументами.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли при условии, что такие улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества — при наличии согласия иных сособственников.

Суды установили, что истец получил согласие второго участника долевой собственности на перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества. Правопредшественник ответчика в лице уполномоченного на то лица согласовал проект реконструкции и технического переоборудования помещений, как того требовал договор «О пользовании общей собственностью (долевой)».

При этом, вслед за апелляцией, ВС РФ учел, что после завершения работ второй сособственник подал в органы регистрации заявление об отсутствии возражений по внесению изменений в Свидетельство о государственной регистрации права на объект относительно размера долей в помещении столовой.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что неотделимые улучшения общего имущества были произведены с соблюдением установленного его собственниками порядка пользования общей долевой собственностью. Правопредшественник ответчика не возражал против действий истца по реконструкции помещения. Суд апелляционной инстанции обоснованно, опираясь на п. 3 ст. 245 ГК РФ, усмотрел основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.

При этом в своих выводах ВС РФ пошел дальше суда апелляционной инстанции. Последний признал доказанным согласие сособственника на изменение долей. В то же время ВС РФ определил, что норма п. 3 ст. 245 ГК РФ в принципе не требует такого согласия. В качестве основания для изменения доли в п. 3 ст. 245 ГК РФ предусмотрен сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из участников долевой собственности. От сособственников в таком случае необходимо получить согласие лишь на выполнение неотделимых улучшений: проведение реконструкции помещения, надстройки и т.п.

Как отметил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям ч. 3 ст. 245 ГК РФ. Данная норма не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли, как согласие на то всех сособственников.

Иной подход влечет нарушение прав участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого сособственника. Имущественная оценка доли последнего возрастает в результате такого улучшения. Его отказ увеличить долю произведшего улучшения участника, таким образом, приведет к извлечению преимущества из недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст. 1 ГК РФ.

До принятия ВС РФ рассмотренного определения судебная практика по делам об увеличении доли в общей собственности складывалась противоречиво. В одних случаях суды указывали на то, что необходимо согласие сособственников не только на улучшение имущества, но и на увеличение доли в общей собственности участника, который произвел такие улучшения (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.01.2010 № Ф09-10633/09-С6 по делу № А60-12203/2009-С4). Отмечалось, что «согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано» (см. постановления АС Северо-Западного округа от 10.10.2016 № Ф07-7979/2016 по делу № А56-7595/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2011 по делу № А58-5889/2010).

Были и другие дела, в которых суды констатировали, что для изменения размера долей сособственников на общее имущество в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, то есть с согласия участников. Такое согласие не предполагает определение сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2013 по делу № А28-7597/2012).

Правовую позицию ВС РФ следует признать оправданной. Она соответствует буквальному толкованию п. 3 ст. 245 ГК РФ, а также принципу справедливости. Участник общей долевой собственности вложил свои средства в улучшение объекта — увеличение его площади. Иные сособственники одобрили его действия. Закономерно, чтобы доля такого участника была увеличена. При этом на уровне соглашения сособственники, как представляется, могут договориться об ином порядке.

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Собственники могут совершать с имуществом различные сделки. Причем участниками сделки могут быть и совладельцы. В ряде случаев может понадобиться изменение размера долей в праве собственности на объект. Стороны могут урегулировать данный вопрос самостоятельно. Для этого нужно перераспределить доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Рассмотрим подробнее.

Как перераспределить доли в квартире

Под общей собственностью понимается совместное владение объектом несколькими гражданами. Как правило, общая собственность возникает при покупке квартиры в период брака (совместная собственность супругов), при приватизации, при наследовании.

В такой ситуации каждый из владельцев является полноправным собственников. Однако распоряжение квартирой возможно только с согласия совладельцев. Каждый из них не имеет установленной доли в праве собственности. Она считается идеальной (кратной количеству собственников). 14 при наличии владельцев, 1/3 при наличии 3 сособственников.

Стороны должны инициировать процесс выделения долей. В процессе выделения каждый из собственников становится владельцем определенной доли. Размер долей устанавливается сторонами самостоятельно (по соглашению) или судом. Размер долей может быть пересмотрен в любое время.

Закон не предусматривает термина «перераспределение долей в квартире». Однако на практике предусмотрено ряд сделок, результатом которых будет фактическое изменение долей в праве собственности на квартиру.

Вопрос может быть урегулирован:

  1. В добровольном порядке (купля-продажа, дарение, мена, соглашение).
  2. В судебном порядке (принудительный выкуп).

Процедура перераспределения долей на квартиру обязательно оформляется в письменной форме. Кроме того, документ подлежит нотариальному удостоверению. Процесс перехода прав должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Закон предусматривает ряд требований для перераспределения долей в праве общей долевой собственности:

  • отсутствие долгов и обременений на квартиру;
  • уведомление всех совладельцев;
  • оформление сделки в письменной форме;
  • государственная регистрация;
  • нотариальное удостоверение.

Варианты перераспределения долей

Закон предусматривает следующие варианты перераспределения долей в праве общей долевой собственности на квартиру:

Пример. Гражданка П. и ее 2 дочери являются собственниками квартиры. Каждая из них имеет право на 1/3 долю. В результате переезда возникла необходимость продать квартиру. Опека дает разрешение на сделку с имуществом несовершеннолетних, только при предоставлении им альтернативного жилья в собственность. Гражданка П. и ее мать также являются собственниками другой квартиры. 1/3 доля в первой и 2/3 – у второй. По соглашению о перераспределении долей, мать и бабушка выделяют внучкам по 1/5 доле, 1/5 доля остается у матери и 2/3 доли – у бабушки.

Читайте также:  Не переоформленный договор влечет недействительность сделки?

Соглашение о перераспределении долей на квартиру

Соглашение применяется в случаях, когда между совладельцами отсутствует спор о праве. Закон не ограничивает граждан в праве перераспределения долей в недвижимости. Процедура оформляется исключительно с согласия владельцев.

Важно! Если владельцев несколько, то требуется согласие только тех граждан, права которых затронуты. Не требуется получение согласия от лиц, не являющихся сторонами соглашения.

Под соглашением понимается документ, в соответствии с которым доля одного из собственников увеличивается, а у другого – уменьшается. Результатом оформления документа право общей собственности прекращается. Совладельцы остаются долевыми сособственниками.

Порядок действий

Процедура оформления соглашения должно проводится в соответствии со следующим алгоритмом:

  1. Достижение соглашения с совладельцами.
  2. Сбор документов.
  3. Оформление документации.
  4. Перечисление платежей.
  5. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

Хотя процедура не предусматривает прекращение права собственности у одной стороны, каждый из владельцев понесет значительные расходы. Причем сумма не зависит от того, предусматривается по соглашению выплата за перераспределение долей или нет.

Подготовка документов

Соглашение оформляется на основании ряда документов. Часть из них нужно заказать предварительно.

Документация для соглашения:

  • гражданские паспорта сторон (паспорта сособственников, которые не участвуют в сделке предъявлять необязательно);
  • свидетельства о рождении сторон, в возрасте от 0 до 13 лет;
  • документы представителей несовершеннолетних граждан;
  • нотариальная доверенность представителей совершеннолетних граждан (при наличии);
  • правоустанавливающая документация каждого собственника;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документы на земельный участок (если квартира расположена на земле);
  • сведения об оплате госпошлины.

Если в квартире была проведена перепланировка, ее необходимо узаконить. В этому случае, стороны должны получить новый технический паспорт из БТИ.

Перераспределение долей в квартире с неузаконенной перепланировкой нарушает права лица, которое увеличивает долю. В случае вынесения постановления о возвращении объекта в исходный вид, большую часть расходов понесет именно он.

Если квартира расположена на земле, то дополнительно необходимо оформить соглашение на перераспределение долей в земельном участке.

Оформление соглашения

Соглашение может быть оформлено сторонами самостоятельно. Однако целесообразно доверить составление юристу. Для этого необходимо предоставить специалисту исходные документы и пожелания сторон.

Закон предусматривает возможность подготовки проекта соглашения нотариусом. Однако он следит только за законностью сделки. Поэтому в документе могут быть не отражены важные моменты для сторон.

Документ должен содержать следующие пункты:

  • наименование документа;
  • данные о месте оформления;
  • дата заключения;
  • сведения о сторонах, включая паспортные данные и место регистрации;
  • данные о квартире (адрес, площадь);
  • исходные размеры долей;
  • порядок перераспределения;
  • возможность или безвозмездность сделки;
  • порядок оплаты расходов;
  • ответственность сторон;
  • момент перехода прав;
  • реквизиты и подписи сторон.

Образец соглашения о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Нотариальное удостоверение

Сделки с долями в квартире подлежат обязательной заверке у нотариуса. Стороны вправе самостоятельно выбрать нотариальную контору.

Важно! Стоимость услуг в нотариальных конторах регулируется Региональными нотариальными палатами. Однако они устанавливают только предельную стоимость услуги. Целесообразно обзвонить близлежащие нотариальные конторы. Цены на услуги могут различаться до 2 000 – 3 000 руб.

Сфера деятельности нотариуса включает исключительно проверку документа на соответствие законодательству и удостоверение. Для получения технических услуг по подготовке проекта необходимо оплатить дополнительно.

Цены на нотариальное удостоверение формируется следующим образом:

  1. Государственная пошлина – 0,5% от стоимости сделки.
  2. Технические услуги (например, в 2020 году в г. Москве – 11 000 р.).

Правила нотариальных контор не предусматривает возможности взимания только госпошлины. Дополнительные платежи также выплачиваются в обязательном порядке.

Регистрация права

Переход прав на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Органом, уполномоченным на сбор и хранение информации на недвижимость, является Росреестр.

С 2019 года обязанность по предоставлению документов в Росреестр по сделкам, прошедшим нотариальное удостоверение, возлагается на нотариуса. Специалист самостоятельно передает все данные в уполномоченный орган.

Важно! Стороны не совершают дополнительных действий. Однако обязанность по оплате госпошлины в Росреестр сохраняется.

Результатом обращения является внесение изменений в Государственный реестр. Сторонам выдаются выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Расходы на перераспределение долей в квартире

Окончательная стоимость оформления перераспределения долей в квартире зависит от количества необходимых этапов. Цены на услуги могут различаться в целом по стране, а также в зависимости от конкретных компаний.

Ориентировочная стоимость перераспределения долей

№ п/пЭтапСтоимость
1Узаконивание перепланировки (уже сделанной)от 35 000 руб.
2Переоформление техпаспортаот 10 000 до 20 000 руб.
3Составление проекта соглашенияот 3 000 р. (на нашем сайте)
4Нотариальное удостоверение0,5% за госпошлину и от 6 000 р. за технические и правовые услуги
5Регистрация в Росреестре2 000 руб.

Сроки переоформления

Процедура занимает различное время. Основная продолжительность перераспределения долей занимает согласование перепланировки и переоформление техпаспорта. Данные действия займут от 2 месяцев и более.

Подготовка проекта при наличии согласия сторон занимает 1 день. Нотариальное удостоверение и подпись документов оформления в течение 1 дня. Государственная регистрация занимает от 7 до 14 дней.

Плюсами перераспределения долей в квартире – это отсутствие необходимости выплачивать НДФЛ лицу, которое увеличило долю. Поэтому данный вариант является более выгодным чем дарение или купля-продажа. Основным минусом является возможность применения соглашения исключительно между сособственниками. Однако процедуры имеет ряд нюансов. Чтобы избежать сложностей, необходимо привлечь юриста по жилищным вопросам. Вы можете получить его бесплатную консультацию немедленно. Достаточно сформулировать свой вопрос в онлайн-чате или оставить заявку на звонок.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли перераспределить доли после реконструкции общего дома?

Дом и земля в долевой собственности. Планируется реконструкция дома, которая увеличит его площадь. Понимаю что нужно согласие сособственника. Какие еще нужны документы для того, чтобы новая часть дома была только в нашей собственности? как их оформить? Выполнять раздел дома в натуре в данный момент не хотелось бы.

Ответы юристов ( 3 )

Здравствуйте, Сергей. Уточните, пожалуйста в каких долях сейчас оформлен дом и земля? кто будет проводить реконструкцию? увеличение пройдет за счет реконструкции? и как и чей будет задействован участок?

У нас 5/6 дома и земли.

Реконструкция, здесь два варианта: пристрой или мансарда (скорее всего).

Теснить соседей не собираюсь.

Просто хочу сделать так, чтобы в будущем при разделе новые метры остались за нами, а не делились на всех, если это возможно.

В кодексе есть вот такая статья: «Ст. 245 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.» Я думал оно позволяет менять доли без раздела.
Сергей

Да, это ваш вариант, если достигнете соглашения(его нужно заключить письменно где прописать все условия: кем за чей счет и кому будет принадлежать)… здесь важным является вот это:

… с соблюдением установленного порядка использования общего имущества

Если будут соблюдены все требования ГК РФ по согласованию с собственником реконструкции и не будет нарушения прав, проблем не возникнет… изменится только площадь долей за счет увеличения общей площади

Есть судебная практика когда суды удовлетворяли подобные иски даже при самовольной реконструкции (постройке)… в вашей ситуации при том что соседи-родственники не против еще проще.

В качестве примера правильного разрешения обсуждаемой категории споров Верховный Суд РФ привел гражданское дело по иску Б. к администрации муниципального образования и своему соседу А. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Обращаясь в суд с иском, Б. указал, что он имеет 7/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.
В целях повышения благоустройства он сделал пристройку к этому дому, увеличившую общую площадь дома на 10,6 кв. м. Суд признал за Б. право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая исследуемое дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала на следующее.
На основании судебных доказательств, включая результаты строительно-технической экспертизы и заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», суд установил, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает прав и охраняемых законом интересов соседей, не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на земельном участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания права собственности Б. на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказала в этой части в иске, сославшись на то, что указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на жилой дом принадлежит не только истцу, но и остальным участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствуют основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости. Учитывая фактическое изменение долей участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого сособственника.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Перераспределять доли в квартире нужно только в том случае, если все владельцы, заинтересованные в данном вопросе, дают свои согласия и готовы подписать соответствующее соглашение. Во всех случаях такая процедура является сугубо добровольной, при которой одно лицо согласно поступиться частью своей доли в пользу другого по каким-то причинам.

Варианты перераспределения долей

Существуют несколько базовых вариантов перераспределения долей:

  • Купля-продажа. Очевидный и простой вариант, при котором доля перераспределяется за счет того, что одна сторона продает часть недвижимости, а вторая покупает.
  • Обмен. Аналогичный предыдущему вариант, при котором одна сторона получает часть доли, а взамен передает что-то другое. Например, долю в другой квартире, автомобиль, технику и так далее.
  • Дарение. Дешевый и простой вариант, при котором можно даже не учитывать преимущественное право совладельцев. Одна сторона просто дарит часть своей доли второй стороне.
  • Перераспределение. И самый распространенный, а также простой вариант, при котором происходит прямое перераспределение долей исходя из заключенного соглашения сторон. Именно эту систему рассмотрим подробнее.

Как перераспределить доли на квартиру

Перераспределение долей на квартиру – достаточно сложная процедура, ведь нужно учитывать интересы всех сторон. Именно для того, чтобы все были довольны, а также для того, чтобы каждая сторона четко понимала, что теряет и получает, составляется соответствующее соглашение.

Порядок действий

  1. Обсудить условия соглашения между всеми заинтересованными совладельцами.
  2. Составить соглашение (образец см.ниже).
  3. Заверить соглашение в любой подходящей нотариальной конторе.
  4. С соглашением обратиться в Росреестр и внести изменения в права собственности.

Документы

Для заключения и подписания такого документа следует подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта всех сторон соглашения.
  • Паспорт и доверенность на представителя/представителей (если требуется).
  • Документ, подтверждающий право собственности на доли (например, выписка из ЕГРН).
  • Документ, на основании которого возникло право собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарения, обмена и так далее).
  • Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта).
  • Разрешение на процедуру от органов опеки (актуально только для несовершеннолетних).

Расходы

Расходы во многом зависят от региона проживания. Так, в Москве нотариус за заверение такой сделки может взять 5 тысяч рублей, в области 3-4 тысячи, а в отдаленных населенных пунктах других регионов: 1-3 тысячи. Кроме того, нужно будет оплачивать госпошлину за внесение изменений в право собственности – 2000 рублей за каждого человека.

Сроки

При большом желании всю процедуру можно оформить всего за несколько дней. Фактически, все, что требуется сделать до момента регистрации в Росреестре можно сделать всего за 1 день и уже после этого ждать, пока будут внесены изменения в реестр.

Соглашение о перераспределении долей на квартиру

Соглашение должно обязательно заверяться у нотариуса. В противном случае данный документ можно с легкостью оспорить в суде и фактически отменить сделку.

Содержание

В соглашении должны быть обязательно указаны следующие элементы:

  • Дата и место подписания.
  • Информация о сторонах.
  • Данные об их долях.
  • Суть соглашения.
  • Подписи.

Образец соглашения

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Пример перераспределения долей в праве общей долевой собственности

Находящееся в общей долевой собственности юридических лиц имущество (дачные участки, кооперативные квартиры и гаражи) является совместным имуществом кондоминиума. Объем права для каждых членов юридических организаций определяется уставными документами.

Доли в общей долевой собственности могут меняться при продаже, покупке, дарении или других сделках с имуществом.

Перераспределение нового имущества невозможно без согласия всех членов кондоминиума, которое получают при получении большего количества голосов в ходе голосования на общем собрании.

Если голоса распределятся не в пользу заинтересованного лица, допустимо:

  • получить денежную компенсацию за неустановленное помещение или метраж;
  • рассмотреть вопрос в суде.

После голосования, подается санкция на переоформление имущества и измененные доли проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Составление и заключение соглашения о перераспределении долей

При приватизации жилья двумя или более лицами, заключается соглашение, и после согласования в муниципальном образовании, квартира или дом передается в совместное владение.

При совершении сделок между сособственниками недвижимого имущества, заключенные договора могут удостоверяться нотариально.

У нотариуса возможно удостоверять и соглашения, определяющие объем права при вводе дома в эксплуатацию.

Недвижимость, дачные и садовые участки, являющиеся собственностью кооперативов или товариществ, вносятся в соглашение при согласии всех членов и учредителей.

Такое соглашение является договором, составляется в письменном виде, визируется подписями всех участников и обязано пройти регистрацию в Росреестре.

В данном случае, участники – это лица, которые делят между собой объем права. Им необходимо следовать регламенту для конкретного объекта недвижимости, при котором общая сумма долей собственности соответствует единице норм права.

В документе требуется отразить следующие существенные положения:

  • Определение сторон, участвующих в изменении объема права собственности. Персональные и паспортные данные участников;
  • Характеристики объекта, с указанием адреса расположения и вида права, с перечислением сособственников. Регистрационные свидетельства, правоустанавливающая документация;
  • Причина, требующая перераспределения долей. Объем прав, переходящих к долям одних сособственников и отчуждаемых от имущества других;
  • Указание на отмену ранее действующих нормативов распределения площадей;
  • Указание на требование регистрации в Росреестре, иные положения, вносимые по усмотрению сторон.

Соглашение о перераспределении долей является дополнением к правоустанавливающей документации и прилагается к ней в обязательном порядке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности: образец

Образец соглашения здесь.

Соглашение о перераспределении долей

в праве общей собственности на квартиру

Администрация г. Лиски

Двенадцатое марта две тысячи пятнадцатый год

Мы, гр. Денисов Антон Антонович, проживающий по адресу: г. Лиски, Воронежской обл., ул. Луговая, 10, кв. 3, паспорт серии 4576 N 821386, выдан 18.11.2005 г. ОУФМС России по Воронежской области в г. Лиски и гр. Денисов Геннадий Антонович, проживающий(ая) по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Луговая, 10, кв. 3 , паспорт серии 1654 N 5643 выдан 07.09.2011 г. ОУФМС России по Воронежской области в г. Лиски,

являющиеся сособственниками квартиры, находящейся по адресу: Воронежская область, город Лиски, улица Луговая, дом 10, квартира 3, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1.Указанная квартира размером общей площади — 86 (восемьдесят шесть) кв.м, в том числе жилой площади – 68 (шестьдесят восемь) кв.м, состоящая из трех комнат, расположенная на первом этаже кирпичного дома, находится в долевой собственности: гр. Денисова Антона Антоновича — одна вторая (1/2) доля в праве

на основании договора приватизации квартиры от 25 февраля 2014 г., заключенного с Администрацией г. Лиски, зарегистрированного в БТИ г. Лиски, регистрационное удостоверение N 11 от 18 декабря 2014 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 15 марта 2014 г. серия 18904 N 361287 выданным регистрирующим органом, регистрационный номер 315, от 10. 03. 2014 г. и гр. Денисов Геннадий Антонович — одна вторая (1/2) доля в праве на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 24 января 2014 г., выданного нотариусом г. Лиски Ивановым Сергеем Михайловичем, № 14-10, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, от 10 февраля 2014 года, серия 45328 N 6545329, выданным регистрирующим органом, регистрационный номер 208 от 03 февраля 2014 года.

2. В связи с тем, что гр. Денисовым Геннадием Антоновичем произведен за свой счет капитальный ремонт в указанной квартире, чем значительно улучшено состояние квартиры, стороны договорились об увеличении доли гр. Денисова Геннадия Антоновича пропорционально произведенным им затратам и соответственно об уменьшении доли гр. Денисова Антона Антоновича.

3. Руководствуясь ч. 3 ст. 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:

гр. Денисов Геннадий Петрович — 2/3 (две третьих) доли в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения;

гр. Денисов Антон Антонович — 1/3 (одна третья) доля в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения.

4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Долевая собственность сторон на указанную квартиру в долях, размер которых установлен в п. 3 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе.

Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации принадлежащего им права.

6. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Наименование регистрирующего органа и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

Гр. Денисов Антон Антонович__________________

Гр. Денисов Геннадий Антонович_______________

Уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности.

Как составить договор уступки прав долевого участия, читайте тут.

Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности: бланк

Бланк соглашения здесь.

Соглашение о перераспределении долей

в праве общей собственности на квартиру

_________________________________________(наименование муниципального образования)

____________________________(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. _____________________________________, проживающий(-ая) по (указать фамилию, имя, отчество) адресу: _________________, паспорт серии ____________ N _________, выдан___________________________________, (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего) и гр. ____________________________________, проживающий(ая) по адресу: (указать фамилию, имя, отчество)_________________________, паспорт серии _______________ N _______, выдан_________________________, являющиеся (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего) сособственниками квартиры, находящейся по адресу: ______________ область, город _________________, улица _______________________, дом ____________, квартира __________, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1.Указанная квартира размером общей площади -_________________________ (указать площадь цифрами и прописью по данным технического паспорта БТИ) кв.м, в том числе жилой площади — _____________________________________ (указать площадь цифрами и прописью) кв.м, состоящая из __________________________ комнат, (указать прописью количество комнат) расположенная на ______________ этаже __________________________________ (указать этаж) (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) собственности: гр. _____________________________ — одна вторая (1/2) доля в праве (фамилия, имя, отчество) на основании __________________________________ (указать наименование правоустанавливающего документа,

________________________________ например: договора приватизации квартиры от 12 января 1995 г.,

_____________________________________заключенного с Администрацией г. N-ска, зарегистрированного в БТИ_________________________________________, г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от___________________________ серия _______________ N ___________, выданным (указать число, месяц, год)_________________________________ (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) регистрационный номер _________________________ (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) (указать число, месяц, год) и гр. ________________________________ — одна вторая (1/2) доля в праве (указать фамилию, имя, отчество) на основании ____________________________, (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельства о праве на наследство по закону___________________________ от 24 декабря 1997 г., выданного нотариусом г. N-ска_______________________________, (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра) что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ___________________ N _____________, выданным_______________________________,

(указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) регистрационный номер ___________________________________ (указать номер государственной регистрации права____________ от ______________________________в Едином государственном реестре прав) (указать число, месяц, год) (В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого квартира принадлежит на праве совместной собственности: договор купли-продажи, договор мены, договор о долевом участии в строительстве с актом приема-передачи квартиры и т.д. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права.)

2. В связи с тем, что гр. ____________________________ произведен за (фамилия, имя, отчество) свой счет капитальный ремонт в указанной квартире, чем значительно улучшено состояние квартиры, стороны договорились об увеличении доли гр.________________________ пропорционально произведенным им затратам и (фамилия, имя, отчество) соответственно об уменьшении доли гр. __________________________________. (фамилия, имя, отчество)

3. Руководствуясь ч. 3 ст. 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом: гр. ________________ — 2/3 (две третьих) (размер доли) (фамилия, имя, отчество) выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается доля в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения; гр. ___________________ — 1/3 (одна третья) (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается прописью) доля в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения.

4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Долевая собственность сторон на указанную квартиру в долях, размер которых установлен в п. 3 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в ______________________________ (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации принадлежащего им права.

6. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество_________________________, и по одному экземпляру выдается (указать наименование органа полностью) каждой стороне. (Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее чем указано в п. 6. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

(фамилия, имя, отчество и подпись)

(фамилия, имя, отчество и подпись)

Соглашение о перераспределении долей земельного участка

Бланк соглашения здесь.

СОГЛАШЕНИЕ об изменении (перераспределении) долей

в праве общей собственности на земельный участок

(наименование населенного пункта)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. _____________________________ (Ф.И.О.) проживающ___ по адресу: ___________________________, паспорт серии _____ N __________, выдан __________________________________, (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего, код подразделения) и гр. ______________________________, проживающ___ по (Ф.И.О.) адресу: _____________________________________________, паспорт серии_________ N ___________, выдан ________________________________, (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего, код подразделения)являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок общей площадью _____________ кв. м с кадастровым номером_______________, категория земель _________, (указать площадь цифрами и прописью)разрешенное использование земельного участка _____________________________, с находящимся на нем _______________________ общей площадью ________ кв. м,хозяйственными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: __________________________, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Указанный земельный участок на момент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

2. Гр. ________________________________________ принадлежит ___________ (Ф.И.О.)_____________________ (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби иуказывается прописью) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании ___________________________________, (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа) что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от ____________________________.

Гр. ___________________________________________ принадлежит ___________ (Ф.И.О.)_________________________ (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок наосновании _______________________, (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа) что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от ____________________________.

3. В связи с тем, что ________________________(например, между сособственниками жилого дома произведено перераспределение долей в праве собственности на жилой дом; для свободного от объектов застройки земельного участка может быть в качестве причины указано, что одним из сособственников произведена за свой счет рекультивация земельного участка, чем значительно улучшено плодородие почвы)Стороны договорились об изменении долей в праве общей собственности на указанный земельный участок — увеличении доли гр. _________________________ (Ф.И.О.) и соответственно уменьшении доли гр. _____________________________________. (Ф.И.О.)

4. Руководствуясь ст. 245 ГК РФ, Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:- гр. _______________________ — ________________________ (Ф.И.О.) (указать размер доли цифрами и прописью) доли в праве общей собственности на земельный участок;- гр. ______________________ — ___________________________ (Ф.И.О.) (указать размер доли цифрами и прописью) доли в праве общей собственности на земельный участок.

5. Настоящее соглашение содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения.

6. Долевая собственность Сторон на указанный земельный участок в долях, установленных в п. 4 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны несут расходы по регистрации пропорционально размеру доли в праве собственности.

7. Изменения условий настоящего соглашения, его расторжение и прекращение возможно только по письменному соглашению Сторон.

8. По всем вопросам, не предусмотренным настоящим соглашением, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

9. Настоящее соглашение составлено в _____ экземплярах, один из которых хранится в ____________________ (наименование органа по государственной регистрации) и по экземпляру выдается каждой из Сторон.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех “дольщиков”, – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

“Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников”, – разъясняет юрист КА “Юков и партнёры” Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – “с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов”.

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом “не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения”, значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Ссылка на основную публикацию