Перепланировка или реконструкция нежилого строения

Перепланировка или реконструкция нежилого строения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее – Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики – предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Полезно знать: различия реконструкции от перепланировки и капремонта нежилого помещения в здании

Владелец нежилого помещения имеет право заниматься его перепланировкой и реконструкцией. На проведение подобных работ ему обязательно нужно получать разрешение в муниципалитете. Переустройство и капитальный ремонт согласовывать не нужно, но важно правильно квалифицировать вид вносимых изменений, чтобы потом не получить санкции за незаконное внесение изменений в архитектурный план здания. Поэтому в данной статье представлены понятия перепланировки, реконструкции и капитального ремонта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Перепланировка — это что такое?

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

  • поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
  • расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
  • устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
  • организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
  • установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.

Определение реконструкции

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

  • устройство витрин;
  • пристраиваемых входных групп;
  • лоджий;
  • балконов;
  • закладка окон и прочее.

Что является капремонтом и переустройством недвижимости?

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

  • перепрокладка коммуникаций;
  • переустановка имеющегося оборудование;
  • демонтаж покрытий и временных перегородок;
  • установка новых;
  • внутренняя отделка.

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

Чем они отличаются?

Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые — это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры — тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

Реконструкцию и перепланировку перепутать проще. Основное отличие между ними сводится к тому, будут ли в процессе работ внесены изменения в фасад. Если фасад подвергнется изменениям, нужно согласовывать реконструкцию, если работы коснутся только внутреннего пространства — перепланировку.

В обоих вариантах список необходимых для получения разрешения документов практически одинаковый, как и список инстанций, куда придется обращаться за справками и актами проверки.

Порядок оформления работ

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

  • проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте тут);
  • разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.

Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте тут.

Читайте также:  Имеют ли право ФССП списывать деньги с дебетовой карты

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Отдельный вход

Оформление отдельного входа в помещение с улицы — наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо:

  1. сделать проект входа с чертежами и описанием;
  2. согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
  3. подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
  4. получить одобрение комиссии.

Разница при получении разрешения на проведение работ в здании

Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями. Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит — дадут отказ.

Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.

Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений — обязательно. Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.

Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

О возможных проектах перепланировки офиса читайте в нашей статье.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

  • закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
  • внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
  • статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
  • получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
  • составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения. Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними. Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст. 25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов. Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Здесь мы расскажем про план действий при перепланировке квартиры.

Читайте в нашей статье про разницу между перепланировкой и переустройством жилья.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале.

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации
Читайте также:  Раздел дома между детьми и бывшей женой наследодателя

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу “семь раз отмерь – один раз отрежь”. Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Отличие реконструкции от перепланировки, процесс узаконивания

Владельцы помещений, относящихся к жилому или нежилому фонду, зачастую проявляют желание изменить что-то в строении объекта. На подход к этим коррективам влияет то, каков характер и степень проведенных изменений. Отличие реконструкции от перепланировки потребуется узнать заранее, так как одна из процедур требует получения разрешения.

Понятия

Под реконструкцией понимается изменение в технических свойствах и параметрах строения, при этом не корректируется планировка. К примеру, оборудование проемов для дверей или окон, отделка внешнего фасада и прочее. Говоря о перепланировке стоит указать, что производится изменение в планировке здания. При реконструкции могут проводится:

  • смена количества этажей в строении;
  • оборудование на фасаде новых элементов;
  • переделка конструкций несущего типа;
  • сооружение пристроек;
  • оборудование тамбура;
  • изменения в фасаде и прочее.

Указанные разновидности работ могут быть проведены по отдельности или в совокупности. В данном случае конструкции несущего типа корректируются лишь в части. При перепланировке изменяются размерные характеристики помещения, в том числе функционал. При этом деятельность, направленная на корректировку фасада не проводится. В качестве исключения можно назвать проделывание оконного проема. В качестве основной цели перепланировки называют работы по улучшению здания, чтобы использование его в дальнейшем стало более комфортным. Работы могут быть следующими:

  • оборудование новых стен или перемещение их в другое место;
  • устройство перегородки;
  • перенос проемов для дверей или окон.

Понятие реконструкции более широкое. Это говорит о том, что объем работ в нее включен больший. Перепланировка может рассматриваться как направление реконструкции.

Нежилых помещений

К помещениям нежилого типа не может быть применено понятие самовольной перепланировки. По указанным причинам все коррективы понимаются как проведение реконструкции. К особенностям реконструкции нежилого фонда отнесено то, что происходит корректировка общего пространства, зачастую оно увеличивается. Кроме того, затронуты могут быть конструкции несущего типа в ходе ремонта.

Жилых помещений

Глава 4 Жилищного кодекса говорит о том, какие основания и порядок применяются для производства работ в помещениях жилого фонда. Законодатель установил обязанность по согласованию процесса перепланировки с компетентными органами власти. Когда ремонтные работы завершены – подтверждение выражается в создании акта приемной комиссией.

Квартиры или частного дома

Как уже указано выше, основания им порядок для перепланировки жилого помещения отражены в жилищном законодательстве. При нарушении указанных норм проведенные работы считаются незаконными и могут быть оспорены. ЖК в статье 25 подразумевает под переустройством работы, направленные на установку или смену места нахождения коммуникаций инженерного типа, санитарной и сантехнической системы и прочего. При совершении указанных работ в обязательном порядке вносятся коррективы в техническую документацию на квартиру или дом.

Для перепланировки требуется заручиться согласием уполномоченного органа. В данном случае обращение происходит в органы муниципалитета. По окончанию согласования данный орган принимает решение о возможности или невозможности совершения запрашиваемых действий. По мере завершения работ собственнику помещения необходимо вновь обратиться в рассматриваемый орган и попросить составить акт о приемке. Осуществляется это приемочной комиссией.

В том случае, когда жилое помещение перестраивается самовольно либо перепланируется может иногда оставаться в таком виде. Условием для этого выступает наличие решения, вынесенного судебным органом. Следует иметь в виду, что при этом не могут нарушаться интересы или правомочия иных лиц. Законодатель также говорит о том, что совершенные изменения не должны составлять угрозы для жизнедеятельности лиц, проживающих по соседству.

Когда в ЕГРП вносится запись, указывающая на наличие права относительно помещением из жилого фонда, при этом сделали это до производства перепланировки – специалистом делается запись о проведенных коррективах. Делается пометка, что коррективы не ликвидируют правомочия и не организуют переход прав. Главное требование – чтобы проведенные действия не разделяли и не объединяли жилое помещение.

Градостроительное законодательство содержит определение рассматриваемых понятий. Согласно этому акту реконструкция состоит в том, что происходит изменение параметров у капительного строения. Корректироваться могут его отдельные части или все помещение целиком. Также отражению подлежат и иные положения, которые помогают понять основные отличия между перепланировкой и реконструкцией. В том числе, законодатель говорит о необходимости специального документа, которые разрешает проводить реконструкцию. Также отражается, что строительная организация наделана правами относительно производства строительных работ по капительному ремонту.

Кроме того, законодатель указывает, что под разрешением, которые наделает правами по вводу помещения в эксплуатацию, понимается акт, указывающий на окончание строительных работ по производству капитального ремонта либо указывает на завершение реконструкции. Проведены перечисленные работы должны быть в полном объеме. Сверяются результаты с разрешением, выданным на строительство. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию получится только при условии, что вся деятельности осуществляется согласно проектной документации и планов земельного надела.

Отличительные черты

Законодатель устанавливает требование, согласно которому рассматриваемые процессы должны носить согласованный характер. Если указанные работы проводятся собственником помещения без процесса согласования, то возникнуть могут некоторые трудности. В частности, проявляются они при продаже объекта. Согласование также имеет некоторые отличия, они состоят:

  • в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
  • во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
  • перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
  • в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
  • фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.

К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

Как узаконить

В той ситуации, когда проведена перепланировка без предварительного согласования с компетентными органами – она может быть узаконена посредством обращения в судебную инстанцию. Потребуется на руках иметь разрешение, выданное органами муниципалитета, чтобы ввести постройку в эксплуатацию. Градостроительное законодательство говорит о том, что для реконструкции здания необходимо получить разрешение. Если такой документ не получен – совершенные изменения рассматриваются как самострои.

Получить правомочия на такое строение удастся только посредством обращения в судебную систему. Необходимо добиться вынесения положительного решения. Для оформления прав собственника на самовольные строения, проведения в них реконструкции или перепланировки, необходимо учесть следующие правила:

  • нахождение земельного надела в частной собственности;
  • наличие разрешения от уполномоченных органов.

Получить разрешение требуется в том случае, когда производятся строительные работы или реконструкция. Компетентные организации, имеющие право выдать разрешение, могут быть различными. Перечень документации также отличается в зависимости от того, какие правовые нормы действуют в отдельном регионе или муниципалитете. Предоставить потребуется:

  • акт, выданный МЧС;
  • заключение, составленное сотрудниками СЭС;
  • заявка на проведение перепланировки;
  • надзор авторского типа;
  • проект и его общие данные.

В некоторых ситуациях могут потребоваться и иные документы, в том числе разрешение, выданное органами пожарной охраны, экспертные заключения и согласование с компетентными органами. Сотрудники администрации прежде чем вынести отказ в признании правомочий относительно самовольного строения либо отказать сохранить здание в имеющейся форме – могут потребовать представить и другие бумаги.

Если не прикладывать документацию, то заявление не будет принято. Часто у собственников помещений возникают разного рода вопросы, в том числе касающиеся оформления прав на сооруженное помещение. Кроме того, интересуют действия, которые разрешаются или запрещаются к проведению. В том случае, когда сделана пристройка к дому, рассматриваться это будет как проведение реконструкции. Не имеет значения тот факт, что внешний облик объекта не изменен. Законодатель говорит о том, что пристрой не может выступать в качестве отдельного строения. Поэтому права оформляются на весь дом. Если владельцев несколько, то правомочия распределяются в установленных частях.

За разрешением в администрацию необходимо обратиться, когда происходит возведение дома. Этот документ не требуется, если происходит строительство объектов нежилого назначения. К примеру, это гаражи или бани. Фасад понимается как общее имущество, принадлежащее жильцам многоквартирного дома. По этой причине распоряжаться им можно после получения соответствующего разрешения всему владельцами квартир. Для реконструкции необходимо получить положительное решение, которое формируется на общем собрании жильцов дома.

Допускается совершение таких действий:

  • демонтаж подоконников, чтобы в дальнейшем на их месте обустроить двери, при этом радиаторы не могут выносится на балконы;
  • сооружение в жилом помещении сауны, при условии наличия отдельной системы вентиляции и пароизоляции;
  • установка каминов, при условии, что его части сооружены в заводских условиях;
  • формирование второго выхода к санузлу, который идет из спальни.

Для сауны установлен размер парилки, который не может превышать более 24 кубок. Монтаж проводится в форме кабины. Обязательным требованием выступает наличие сертификата по качеству от компании-производителя. Не потребуется получать разрешение для демонтажа встроенной мебели, производства косметических ремонтных работы и смены инженерного оборудования.

Также есть ряд действий, которые запрещено совершать. В том числе, не получиться сделать жилое помещение, если этажом выше находится кухня или санузел, аналогичные положения действуют и по сооружению санузлов. Они не должны располагаться над комнатами. Законодатель устанавливает указывает, что нельзя замуровать системы отопления и водоснабжения, провести в квартире теплые полы при использовании общей отопительной системы.

Не допускается прокладывание труб от кондиционеров снаружи здания и проделывать их внутри стен. Краны не могут устанавливаться на трубы отопительной системы, собственники квартир не имеют прав на присоединение к своему помещению тамбуров. Отопительные системы не располагаются на балконах, кухни не сооружаются без окон. Не допускается объединение кухни и комнаты, при условии, что в кухне расположена газовая плита. Вход в туалет не может быть из кухни или помещения жилого типа. Кроме того, установлено, что санузел не делается проходным. В том случае, когда входная дверь в квартиру открывается наружу – не должна становится препятствием для лиц, живущих по соседству.

Читайте также:  увольнение с работы

Относительно домов, которые возводились по проектам, созданным после 2006 года, затрагивать во время ремонтных работ конструкции ограждающего типа и несущие балки и прочие элементы.

Через суд

В некоторых ситуациях для узаконения перепланировки требуется обратиться в судебные органы. Для этого необходимо составить исковое заявление, к которому приложить документацию:

  • подтверждающую наличие правомочий собственности на недвижимое имущество;
  • технические акты (новый и старый);
  • планировка квартир, которые расположены этажом выше и ниже той, где будут проводиться ремонтные работы;
  • при участии в деле доверенного лица – потребуется оформить доверенность в установленном порядке.

Для получения планировки квартир можно обратиться в БТИ. Относительно доверенности установлено, что заверка ее реализуется в нотариальной конторе. При рассмотрении поданного иска судья оценивает то, не нарушены ли во время перепланировки помещения интересы лиц, проживающих по соседству. Кроме того, совершенные изменения не должны причинять вреда жизни и здоровью. С этой целью потребуется провести строительно-техническое исследование. По итогам эксперт выдает заключение. Необходимо составить ходатайство в суд, где отразить перечень вопросов, которые нужно задать эксперту.

Когда собственник помещения имеет представление о том, в чем заключаются отличия между рассматриваемыми понятиями — он может решить какая из форм переделки ему необходима. Результатом становится корректировка потребительских свойств, присущих жилому помещению. Это дает возможность избежать возникновения проблемных моментов. Они выражаются в форме административной ответственности. Кроме того, это могут быть потери в финансовом плане. Выражаются они в форме предписаний и штрафов. Если ремонт не признан законным, то возврат помещения в исходное состояние реализуется за счет собственника квартиры.

Отличие реконструкции от перепланировки состоит в объеме выполняемых работ. Первое понятие представлено более широким набором действий. В обоих случаях нужно получить разрешение.

В данном видео вы узнаете о том, как можно узаконить перепланировку нежилого помещения:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Перепланировка и реконструкция

29 октября 2017

Время чтения: 4 минут

Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д.

Что такое перепланировка нежилого здания в Москве

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление Правительства № 432-ПП).

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

  • разборка перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
  • иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:

  • документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
  • на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.

Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.

Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.

Что такое реконструкция нежилого здания в Москве

В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.

На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:

  • реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
  • выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
  • после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.

Комментарий эксперта. Ответственность за соблюдение проектной документации, технических регламентов и техники безопасности возлагается на подрядчика. Одной из гарантий компенсации возможного ущерба является страхование гражданской ответственности подрядчика. Оформление проектной и разрешительной документации должно осуществляться до фактического начала работ, в противном случае может грозить административная и уголовная ответственность.

Основные отличия перепланировки и реконструкции

Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:

  • перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
  • в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
  • реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
  • перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.

По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.

Этапы согласования перепланировки нежилых объектов

Приступать к проведению перепланировочных работ необходимо только после согласования проектной документации. По этой причине, первым этапом согласования будет являться оформление проекта в экспертной организации, имеющей допуск СРО. От квалификации эксперта и правильности составления проекта зависит положительное прохождение следующих этапов согласования перепланировки.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Проектная документация на перепланировку подлежит согласованию в следующем порядке:

  • по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
  • проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
  • после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования — его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

Комментарий специалиста. При обращении для получения проекта и технического заключения, специалисты экспертной организации окажут сопровождение при урегулировании любых спорных вопросов с контрольными и надзорными органами. В частности, перечень заявленных работ будет строго соответствовать регламентированному списку по Приложению № 2, что позволит быстро получить акт согласования после перепланировки. Одновременно будет подготовлен технический план с учетом выполненных изменений.

Этапы согласования реконструкции нежилых объектов

Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
  • копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться по результатам государственной или негосударственной экспертизы. Во втором случае к документации в уполномоченный орган прикладывается свидетельство об аккредитации.

Кадастровый учет перепланировки и реконструкции

После акта согласования перепланировочных работ или ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, все изменения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • выбрать кадастрового инженера и представить ему всю документацию по выполненным работам и согласованиям, в том числе первоначальный проект;
  • после проведения кадастровых работ оформляется технический план на здание и/или помещения, в котором будут учтены все изменения в характеристиках объекта;
  • технический план и правоустанавливающие документы представляются в службу Росреестра для проведения кадастрового учета;
  • в соответствие с нормами Федерального закона № 218-ФЗ проводится кадастровый учет изменений объекта, а все сведения вносятся в ЕГРН;
  • правообладатель получает выписку из госреестра ЕГРН.

Только после прохождения процедуры кадастрового учета перепланировка или реконструкция будет надлежащим образом узаконена и завершена.

Комментарий специалиста. При проведении кадастровых работ будет осуществляться проверка соблюдения проекта и фактически выполненных работ. При отступлении от проекта согласование выполненных работ может быть невозможно без обращения в судебные органы.

Основные проблемы и сложности

На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией — оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.

Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.

Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию не допускается использовать объект недвижимости.

Полезные советы

Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции чревато не только затягиванием процедуры на долгие месяцы, но и денежными затратами и риском отказа в утверждении проекта. Избежать указанных неблагоприятных последствий можно только с помощью профессиональных специалистов экспертной организации, состоящей в саморегулируемой организации и обладающей допуском СРО.

При подготовке документации для согласования воспользуйтесь следующими рекомендациями:

  • выбор экспертной организации необходимо делать с учетом профессионализма и опыта специалистов в указанной сфере деятельности – только в этом случае вы получите гарантию правильного оформления всех документов и положительного результата при согласовании;
  • при необходимости узаконить самовольную перепланировку или реконструкцию непосредственное обращение в уполномоченный орган неизбежно повлечет наложение штрафа – только помощь профессиональных специалистов позволит соблюсти все нюансы административного или судебного порядка согласования выполненных работ;
  • разграничение видов работ между перепланировкой и реконструкцией нередко представляет затруднения – устранение таких сложностей входит в полномочия экспертной организации при подготовке проекта и технического заключения.

Поскольку правила оформления технического заключения действуют только в Москве, в иных регионах РФ этот документ не выдается. Чтобы уточнить, какой из муниципальных органов занимается согласованием проекта перепланировки или выдачей разрешения на реконструкцию, рекомендуем воспользоваться информацией на официальных сайтах местных властей. Процедура кадастрового учета на территории РФ проводится при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональные центры.

Ссылка на основную публикацию