Паспортизация новостройки

1. Общие положения

Методика проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в городе Москве (далее “Методика”) разработана Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии и экспериментального проектирования.

В разработке Методики приняли участие: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы – Долгушина О.В., Акимкин В.В., Жданович В.Ф., МНИИТЭП – Гурьев В.В., Смирнова Э.А., Чудновский Л.С., ОАО “МКНТ” – Туркин П.Ю.; ИРЭИ – Кириллова А.Н.

1.1. Методика предназначена для использования организациями, участвующими в процессе паспортизации квартир в жилых домах-новостройках, и выполнения этих работ по единым методологическим принципам.

1.2. Целью Методики является установление определенного порядка выполнения работ и технологического описания процедур и действий при разработке паспортной информации на конкретную квартиру в соответствии с утвержденным Правительством Москвы содержанием паспорта.

1.3. При разработке Методики использованы следующие правовые нормативные и методические документы:

– Закон города Москвы от 11.10.2004 г. N 66 “О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве”;

– научно-исследовательские работы МНИИТЭП по разработке нормативно-технических разделов паспортов на квартиры жилых домов массовой застройки (ПЗ, П44, П46, П47, П55, ПЗМ, ПЗМШ, П44М, П44Т, П46М, П46М (соц.), П55М, ПД4, КОПЭ, “Призма” (5-7-9), “Бекерон”, “Юникон”, 24-25 этажные дома в сборно-монолитных конструкциях, 16 этажные секционные панельно-блочные;

– МГСН 8.01-00 “Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов, Основные положения”;

– методология паспортизации жилищного фонда Москвы в сборнике “Техническая информация. Новые материалы, конструкции, оборудование и технологии в строительном комплексе Москвы”. Выпуск 1.М.2000 г.;

– о проектной документации к паспортизации жилищного фонда Москвы. Журнал “Промышленное и гражданское строительство”, N 5, 2000 г.

1.4. Методика разработана на основе обобщения экспериментальных данных, полученных в течение 2000 – 2004 г.г. в ходе проведения работ по паспортизации квартир в жилых домах-новостройках массовых серий: П44Т, П46М, ПЗМ (МНИИТЭП), КОПЭ (Моспроект 1), 111M (ЦНИИЭП жилища) и построенных по индивидуальным проектам.

1.5. В основу методологии заложены социально-правовые аспекты, вытекающие из Закона РФ “О защите прав потребителей”:

– каждый непосредственный потребитель, являющийся собственником, нанимателей или арендатором, должен знать, что конструкции, системы инженерного и прочего оборудования, элементы здания в целом и квартиры в частности взаимосвязаны, рассчитаны по нагрузкам и с учетом определенных правил эксплуатации;

– нарушение потребителем правил пользования помещением и оборудованием, приведшее к аварийной ситуации, ухудшению работы общедомовых систем и другим последствиям, затрагивающим интересы жильцов дома в целом (секции, подъезда), влечет конкретную для каждого случая ответственность, в т.ч. материальную;

– потребитель, в том числе: собственник, наниматель, арендатор, должен иметь сведения о правилах эксплуатации квартиры и объектов общего имущества и другую необходимую информацию в виде законодательно установленного информационно-технического документа.

2. Технология проведения паспортизации квартир в жилых домах-новостройках

2.1. Паспортизация квартир осуществляется поэтапно в следующей последовательности:

– разработка альбома паспортной информации на основе проектной и рабочей документации;

– инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных работ данным, указанным в альбоме паспортной информации;

– разработка паспорта квартиры (паспортной информации): обработка результатов, формирование и комплектование информации на основе компьютерных программ;

– оформление и выпуск паспортов.

2.2. В процессе паспортизации квартир в домах-новостройках разрабатываются два вида информационно-технических документов:

– альбом паспортной информации, являющийся обязательным технологическим этапом, обеспечивающим полную информацию об архитектурно-планировочных, конструктивных, технических, экологических параметрах, правилах пользования, требованиях и условиях безопасной эксплуатации всех квартир жилого дома на основе проектной и рабочей документации и в соответствии с требованиями Закона РФ “О защите прав потребителей” (приложение 1 – состав альбома);

– комплект паспортов квартир, разработанных на основе альбома паспортной информации и сформированных в процессе инженерно-технического обследования каждой квартиры в период возведения жилого дома (приложение 2).

2.3. Методологические разработки вышеуказанных документов базируются на следующих принципах:

– квартира в доме-новостройке независимо от типа и конструктивных особенностей, как конструктивно сложный товар длительного пользования, требует соответствующих регламентных документов по ее безопасной эксплуатации и использованию (паспорт, инструкция и т.п.);

– потребитель (собственник, наниматель и арендатор) имеет право на полную и достоверную информацию о своем жилье;

– информация, включенная в альбом паспортной информации, не противоречит другим существующим документам на квартиру (дом);

– альбомы, паспорта квартир жилых домов независимо от их типа и конструкционных особенностей должны быть построены по модульному принципу с учетом нюансов, присущих каждой серии или типу дома и, соответственно, квартире.

2.4. Все технические материалы, в т.ч. графические, приводимые в альбоме паспортной информации, не имеют ограничений по сложности, а в паспорте квартиры должны быть изложены в доступной форме для понимания жильца, не обладающего строительными знаниями.

2.5. Объем обязательных и справочно-информационных материалов, включаемых в паспорта, должен способствовать сохранности жилищного фонда Москвы.

2.6. В целом, формирование структуры и объема паспортной информации должно обеспечивать принцип необходимости и достаточности, т.е. минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум информации по визуально недоступным конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу пользователя жилого помещения или пользователей других помещений в многоквартирном доме.

2.7. Порядок разработки альбомов паспортной информации.

2.7.1. Получение заявки от Заказчика, включающей следующие данные:

– строительный адрес объекта;

– классификация проекта (типовой или индивидуальный);

– количество и типы секций;

– этажность по типам секций;

– количество квартир по секциям;

– общая площадь квартир;

– назначение помещений 1-го этажа (жилой или нежилой);

2.7.2. Заключение договора:

– подготовка и согласование договора;

– учетная регистрация договора.

2.7.3. Основные условия начала работ:

а) для жилых домов, возводимых по индивидуальным проектам – обязательства заказчика предоставить исполнителю необходимую документацию и все изменения, производимые в ней до и в процессе строительства (об этом делается запись в графе “Особые условия Договора”).

б) для жилых домов, возводимых по типовому проекту – получение информации из базы данных соответствующих нормативно-технических разделов проектов паспортов по необходимой серии;

2.7.4. Исполнитель для начала работ запрашивает у Заказчика следующие данные:

– схему компоновки секции дома (ситуационный план с расположением ЦТП и т.п. сооружений);

– план первого этажа;

– план последнего этажа (если в наименовании проекта указано, что дом “с понижением этажности”).

2.7.5. Технологические этапы:

2.7.5.1. На основе документации, предоставленной Заказчиком, проводится:

а) изучение рабочей документации;

б) отбор всех модификаций квартир;

в) составление номенклатуры квартир на поэтажных планировках;

г) выезд на объект для ознакомления в целом и уточнения объемов работ;*

е) разработка планировок модификаций квартир с экспликацией и необходимыми пояснениями;

ж) определение основных конструктивных элементов и особенностей всех модификаций квартир;

з) определение трассировки групповых линий электросетей;

и) компьютерная графика элементов по пп. е) , ж) , з) , при необходимости других деталей и узлов;

к) составление и формирование всех элементов альбома в соответствии с перечнем (приложение 1);

л) распечатка материалов на компьютере;

м) формирование альбома, его брошюровка;

н) формирование материалов на дискете или ином носителе в электронном виде в формате, установленном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, для пополнения базы данных.

2.7.5.2. На основе нормативно-технических разделов из базы данных проводится:

а) ознакомление у Заказчика со сроками начала производства строительно-монтажных работ (с 1-го этажа) и изменениями в рабочей документации, внесенными привязчиком, и дополнениями, влияющими на содержание паспортной информации, включая следующие элементы:

– входы, наличие помещений для консьержки, мест установки оборудования для инвалидов и маломобильных груп населения;

– конструкция и конфигурация летних помещений, остекления;

– оконные блоки, полы и др. деревянные конструкции;

– новые энергосберегающие мероприятия и др.

б) выборка из базового альбома необходимых модификаций квартир, формирование поэтажных планировок, маркировка квартир, корректировка планов, схем расположения электросетей и конструкций квартиры с учетом отмеченных выше изменений и дополнений, деталировочных чертежей, нетиповые решения для определенных квартир, в том числе схемы канальной разводки для серии КОПЭ;

в) определение состава и параметров помещений и составление других поясняющих материалов;

г) составление общих данных по дому в табличной форме;

д) разработка рекомендаций по технике безопасности при выполнении отверстий в ограждающих конструкциях с замоноличенной электропроводкой;

е) корректировка или дополнения описания инженерно-технических систем квартир, деревянных конструкций, путей эвакуации при пожаре для каждого типа квартиры на основе проектных решений с учетом особенностей, присущих определенным группам модификаций квартир, а также по дому в целом;

ж) подготовка и компоновка графических и описательных материалов на компьютере, распечатка материалов,

з) формирование пакета дополнительных материалов альбома с учетом особенностей конкретного жилого дома и в соответствии с приложением 1 в части:

– прав, обязанностей и ответственности жильцов;

2.7.5.3. Инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных и других работ паспортной информации:

а) первый выезд на объект для предварительного ознакомления и уточнения объемов работ (на этапе разработки альбома паспортной информации).

б) уточнение у Заказчика или на объекте:

– сроков общестроительных или монтажных работ, в т.ч. подведение здания под крышу;

– сроков начала и окончания электротехнических монтажных работ;

в) получение у заказчика:

– протокола распределения квартир в соответствии с инвестиционным контрактом (квартиры полной и неполной готовности);

– получение у заказчика экспликаций МосгорБТИ;

г) изучение, анализ и доработка базовых чертежей, используемых при визуальных обследованиях инженерных систем и конструкций квартир:

– входы, сквозные проходы, помещения дежурного, места установки оборудования для маломобильных групп населения;

– конструктивные особенности наружных стен;

– оконные блоки, подоконники, остекление летних помещений1*;

д) формирование поэтажных планировок (на основе альбома паспортной информации) квартир и их корректировка с учетом п. 2.2.3 и п. 2.2.4.; *

е) второй выезд на объект в начале электромонтажных работ с обходом каждой квартиры для сравнения (подтверждения или корректировки) имеющихся чертежей и описаний систем в квартирах по следующим элементам:

– конструктивные, в т.ч. деревянные конструкции, полы;

– электропроводки, сети связи и сигнализации;

– планировочные элементы первого этажа;

ж) третий выезд на объект с теми же задачами;

з) четвертый выезд на объект в начале установки сантехоборудования и проведения отделочных работ;

и) пятый контрольный выезд на объект для уточнения недостающих деталей, в т.ч. нумерации квартир и прочее.

2.7.5.4. Сроки выезда на объект не зависят от погодных условий и диктуются сроками монтажа дома и сдачи работы по договору с заказчиком.

2.7.5.5. На объект выезжает, как правило, бригада из трех специалистов, за исключением тех случаев, когда идет отслеживание штрабной прокладки электросети, в т.ч.:

Для отслеживания штрабной прокладки на объект выезжает, как правило, 1-2 специалиста, основной задачей которых является “привязка” по месту штрабных прокладок электросети, при невозможности привязки – определение зоны, запретной для дыропробивных работ после заселения квартиры. Количество дополнительных выездов на объект не превышает в среднем 5 раз.

2.8. Порядок создания и формирования паспорта на квартиру.

2.8.1. Выборка из альбома паспортной информации необходимых материалов для создания паспорта на квартиру.

2.8.2. Первичная рабочая корректировка чертежно-графических и описательных материалов в соответствии с изменениями и дополнениями рабочей документации, производимыми, как правило, до и в процессе строительства по заданию заказчика или в порядке авторского надзора.

2.8.3. Формирование поэтажных планировок с откорректированными чертежами квартир и (или) схемы обследования с поэтажным и посекционным распределением модификаций квартир.

2.8.4. Окончательная корректировка и доработка материалов по результатам визуальных обследований каждой квартиры:

– графических материалов (планы квартир, конструктивные особенности, схемы групповых линий электросетей);

– описательной части паспорта по всем инженерно-техническим системам квартиры, в том числе: электрические сети, техника безопасности при выполнении отверстий в конструкциях квартиры (при скрытой электропроводке), радиотрансляция, телефонные сети и телевидение, пожарная сигнализация, система охраны входа, автоматизированная система учета электропотребления, отопление, вентиляция, водопровод, канализация, деревянные конструкции, полы и внутренняя отделка помещений.

2.8.5. При необходимости даются дополнительные сведения.

2.8.6. Все материалы, включаемые в паспорт на основе визуальных обследований, должны соответствовать фактическому состоянию квартиры на момент приема дома Государственной приемочной комиссией, включая квартиры коммерческой реализации, доводимые будущими владельцами (собственниками – по условиям их контракта) до полной готовности после сдачи дома в эксплуатацию. В паспорт на квартиру коммерческой реализации включаются технические условия по ее доведению до полной готовности.

2.8.7. Компьютерная графика и печать материалов.

2.8.8. Оформление и выпуск паспортов на квартиры.

2.8.9. Оформление титульного листа установленного образца.

2.8.10. Формирование и компоновка материалов паспортов для каждой квартиры в электронном виде (на дискете) или ином носителе в формате, установленном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

2.8.11. Распечатка с дискет содержания паспорта на каждую квартиру.

2.8.12. Брошюровка и переплет паспортов.

3. Регистрация паспортов на квартиры и пополнение базы данных.

4. Передача паспортов заказчикам по акту с приложением реестра паспортов.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

— Я хочу купить квартиру в новостройке, уже готовой. Но мне не предоставляют техпаспорт из БТИ, говорят, что я должна сама заказывать его за свои деньги. Какие документы мне должен предоставить застройщик уже готовой новостройки?

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Если квартира уже готова, то способов купить ее множество. Это может быть классический договор долевого участия, переуступка прав (передача ДДУ от предыдущего дольщика) и даже продажа от собственника — бывшего дольщика, оформившего право собственности, и иногда от застройщика, оформившего после сдачи дома собственность на себя.

Поскольку способ приобретения нам неизвестен, будем считать, что квартира приобретается по обычному договору долевого участия. Застройщик должен предоставить документы, необходимые для самостоятельной регистрации права собственности — ДДУ и акт приемки жилого помещения. Как правило, застройщик предлагает взять на себя за некоторую плату работу по регистрации права собственности и тогда покупатель выписывает доверенность на уполномоченного представителя застройщика. Практически то же самое происходит, когда квартиру приобретают по переуступке права, — помимо договора цессии, покупатель получает оригинал ДДУ первого дольщика и на этом основании может оформить собственность на себя.

Все остальные документы — технический паспорт, планы БТИ — для регистрации собственности не нужны, застройщик не обязан их выдавать. Он оформляет техпаспорт и план БТИ на все здание, собственнику же нужен маленький кусочек — его собственная квартира. И если это необходимо для каких-то юридически значимых действий, то ему придется заказать эти документы за свой счет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Техпаспорт из БТИ Вам действительно не обязаны предоставлять, так как данный документ необходимо запрашивать дополнительно. По факту Вы получаете выписку из ЕГРН на Ваше имя, к которой приложен лист с кадастровым планом, и договор долевого участия.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Для постановки построенного многоквартирного жилого дома на кадастровый учет требуется технический план такого дома. В связи с этим застройщик может предоставить Вам только выписку из поэтажного плана здания на интересующий Вас этаж.

Если Вам необходим технический паспорт на квартиру, то Вы можете заказать его самостоятельно. Закон не обязывает застройщика в обязательном порядке изготавливать технический паспорт.

Читайте также:  Газ на земельном участке

Передавая Вам квартиру по передаточному акту, застройщик обязан предоставить Вам также инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (если заключался договор участия в долевом строительстве) плюс паспорта на счетчики воды, тепла и электроэнергии.

Отвечают юристы юридического департамента девелоперской компании Sminex:

Если речь идет о продаже квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме, то продавец не обязан предоставлять покупателю технический паспорт или другие документы. Исключение — документы, которые подтверждают наличие права собственности продавца на жилое помещение (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). Это тоже не является обязанностью продавца, но принято на рынке.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Для оформления сделки с юридическим лицом, то есть с застройщиком, техпаспорт объекта не нужен. У застройщика есть техпаспорт на весь дом, экспликация этажа. Вы можете попросить его показать Вам на этих документах квартиру, которую планируете купить.

Отвечает юрист Олег Царев:

Перечень документов, который должен предоставить Вам застройщик, прописывается в основном договоре долевого участия, который Вы подписываете, приобретая квартиру в строящемся объекте. Застройщик должен:

  • достроить объект;
  • пройти госкомиссию;
  • поставить объект на кадастровый учет;
  • передать его Вам по акту приема-передачи.

Все остальное должно быть прописано в договоре.

При сдаче объекта и прохождении госкомиссии сотрудники БТИ производят обмеры, которые передаются в кадастр для постановки на кадастровый учет как всего дома, так и Вашей квартиры.

После этого Вы можете регистрировать право на сданный объект. В прямые обязанности застройщика не входит регистрация лично Вашего права (если только это не предусмотрено договором).

Отвечает управляющий партнер юридической группы Double Pro Дмитрий Ханин:

Техпаспорт БТИ, вероятно, требует банк, в котором покупатель собрался взять ипотеку. В таком случае документ действительно придется запрашивать и оплачивать самостоятельно. Застройщик может пойти навстречу и выдать такой документ при наличии, но такой обязанности перед потенциальными покупателями у него нет.

Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Действительно, техпаспорт сейчас — необязательный документ. Для последующей продажи или покупки жилья он не требуется. Собственники заказывают его, в основном, для квартир с перепланировкой, когда необходимо ее дальнейшее согласование.

Правда, при покупке квартиры в кредит нужно заказать оценочный альбом в оценочной компании. В свою очередь оценочные компании для подготовки отчета требуют ряд документов, среди них — технический план и экспликация. Тем не менее техпаспорт необязательно заказывать в БТИ за дополнительную плату. Достаточно запросить у застройщика копии техпаспорта дома по своей квартире (поэтажный план и экспликацию) и титульных листов. Большинству компаний этого вполне достаточно. Застройщик обычно не предоставляет это каждому покупателю при выдаче ключей, но в такой просьбе не отказывает. Тем более что в этом случае у девелопера просто не будет выбора при продаже квартиры в готовом доме покупателю с ипотекой.

При покупке квартиры в сданном доме достаточно запросить или заказать самостоятельно выписку из ЕГРН как подтверждение, что квартира в собственности у застройщика и на ней нет никаких обременений. Если собственник не сам застройщик, а другое юридическое лицо, например инвестор, то необходимо запросить копии документов-оснований, в частности, договора купли-продажи/ДДУ и акта приема-передачи, подтверждение оплаты.

При покупке квартиры в ипотеку банк запросит все эти и другие документы самостоятельно у продавца. Эти документы необходимы только для проверки сделки на юридическую чистоту — то есть для дальнейшей перепродажи они не требуются.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Если в договоре купли-продажи нет такого условия, то не обязан. При покупке готовой квартиры в сданном доме застройщик не должен предоставлять Вам никаких документов. Вы получаете только договор купли-продажи и передаточный акт. Либо только договор купли-продажи, если в нем написано, что он одновременно является и передаточным актом.

Другой вопрос, что Вы имеете право (и это желательно сделать) попросить у застройщика документы, подтверждающие, что дом сдан и что квартира стоит на кадастровом учете. Также рекомендуется самостоятельно заказать в Росреестре выписку о том, что квартира находится в собственности у застройщика, чтобы избежать мошеннических двойных перепродаж.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Оценка и паспортизация жилых зданий при реконструкции

Рубрика: Технические науки

Дата публикации: 12.05.2018 2018-05-12

Статья просмотрена: 44 раза

Библиографическое описание:

Утробин И. М. Оценка и паспортизация жилых зданий при реконструкции // Молодой ученый. — 2018. — №19. — С. 170-171. — URL https://moluch.ru/archive/205/50308/ (дата обращения: 20.02.2020).

Реконструкция жилых зданий является главной задачей для восстановления жилого фонда и повышения комфортности жилья. Для выбора наиболее эффективных методом и способов реконструкции необходимо на этапе планирования иметь оценочные показатели существующей жилой застройки. Оценка жилых зданий проводится для их паспортизации.

Ключевые слова: реконструкция, оценка жилой застройки, паспортизация.

Главная задача стратегии жилищной сферы России на период до 2025 года — это обеспечение населения надежным и комфортным жильём. Ключевой аспект этой цели является уход от строительства за пределами городских границ и использование территорий внутри городов. Одним из ключей решения данной задачи является реконструкция сложившейся застройки. Очевидно, что реконструкция зданий является народнохозяйственной задачей, которая направлена на восстановление и модернизацию жилого фонда страны.

Существующие жилые здания в России весьма разнообразны. Так в состав жилого фонда на сегодняшний день входят жилые здания дореволюционной постройки, дома, построенные в довоенные, послевоенные годы и в годы массового индустриального домостроения, и современные новостройки.

Все эти виды жилых зданий отличаются друг от друга архитектурно-планировочными решения, выбором материалов и типом конструкций и по технико-экономическим показателям. Эти различия ставят под вопрос проведения массовой реконструкции жилой застройки и усложняют выбор наиболее эффективного метода организации проведения строительных работ.

Решением этой проблемы является заблаговременная оценка существующего жилья и его паспортизация.

В целом жилые здания оцениваются по ряду показателей: надежность, долговечность, капитальность, ремонтопригодность, безотказность, комфортность, моральный и физический износ.

Надежность здания — это способность здания или сооружения сохранять свои функциональные и технические параметры в установленные временные пределы. В свою очередь надежность характеризуется такими показателями как долговечность, безотказность, ремонтопригодность.

Долговечность — это предельный срок службы, за который конструктивные элементы здания приходят в состояние, когда дальнейшее их эксплуатация становится невозможной, а восстановление и ремонт экономически нецелесообразны. Из определения следует, что долговечность здания определяется максимальным сроком эксплуатации её несущих, конструктивно-несменяемых элементов.

Капитальность — это характеристика здания, отражающих состав и размеры помещений, степень благоустройства, долговечность, огнестойкость, качество отделки конструкций.

Безотказность здания — это свойство объекта сохранять работоспособность в течение установленного периода времени без вынужденных перерывов в заданных условиях эксплуатации.

Ремонтопригодность здания — это свойство, которое обеспечивает проведение мероприятий по предупреждению и устранению дефектов путем проведения технического обслуживания и ремонта. Количественной характеристикой ремонтопригодности являются затраты ресурсов на выявление, предупреждение или устранение отказов и дефектов.

Комфортность — это удобство среды проживания и жизнедеятельности людей в среде жилого здания. Данное определение носит общий характер и остается на уровне социологического понимания.

В работе [1, ст. 48] рассмотрены 3 ключевых составляющих понятия комфорта проживания:

  1. Комфорт, необходимый для сохранения здоровья;
  2. Комфорт достаточной эргономики;
  3. Комфорт социальной обеспеченности.

Минимальная реализация данных составляющих комфорта обеспечивает соблюдение требований нормативных документов при проектировании жилых зданий.

В другой работе [2] рассмотрено категорирование современного жилища в соответствии с их потребительским уровнем, который оценивается по следующим показателям:

  1. размер общей площади квартир;
  2. количество и состав комнат;
  3. общая характеристика дома (год постройки, этажность, полезная площадь, степень износа);
  4. благоустройства участка застройки;
  5. по состоянию инженерному оборудованию

Совокупность перечисленных показателей соответствует современному понятию комфортности.

Для упорядочивания и систематизации сведений о состояния существующих жилых зданий необходимо провести их паспортизацию. Цель паспортизации каждого жилого дома — это создание документа, объективно отражающего степень соответствия здания всей совокупности предъявляемых к нему нормативных и других требований, а также уровень его потребительских свойств.

Таким образом, проведение оценки существующих жилых зданий и их паспортизация позволит облегчить проведению реконструкции жилой застройки, а именно:

  1. Позволит провести правильное планирование и выбор метода реконструкции;
  2. Позволит выбрать наиболее рациональный организационно-технологический метод для проведения строительных работ;
  3. Позволит сократить финансовые затраты и сроки проведения реконструкции.
  1. Ле Чонг Хай «Обоснование реконструкции территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации»: диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, Воронеж 2013 г.
  2. Булгаков С. Н. Кадастр потребительских свойств жилища//Промышленное и гражданское строительство. 2008. № 3. с.20–22.

Паспорт на квартиру

Наступивший новый год подарит всем москвичам возможность стать обладателями паспорта на собственную квартиру. 3 ноября 2004 г. Мосгордума приняла закон о паспортизации жилых помещений (квартир). С 2005 г. начнется выдача этого документа всем желающим.

Необычный товар

Квартира – тот же товар, способный продаваться и покупаться. Она, как холодильник, легковой автомобиль и другие вещи, которые нас окружают, обладает потребительскими качествами. Однако до недавнего времени никто не знал, да и не особо задумывался над вопросом, каковы правила ее эксплуатации. Дело было пущено на самотек. О технике безопасности, за исключением пожарной, речь вообще не шла. После этого стоит ли удивляться, что, пытаясь вбить в стену гвоздь, некоторые из нас попадали точнехонько в скрытую проводку!

Чтобы больше подобных проблем не возникало, правительство Москвы совместными усилиями с городским депутатским корпусом разработало и приняло Закон «О паспорте на квартиру».

Ответ на любой вопрос

Паспорт на квартиру – это информационно-технический документ, заглянув в который узнаешь все о своей собственной квартире. Адрес, общая и жилая площадь, сколько квадратных метров занимает кухня – это, как говорится, и невооруженным глазом видно. Гораздо интереснее другое: кто и когда спроектировал и построил дом. До сих пор для многих москвичей это является тайной за семью печатями. Одно дело, если дом новенький, а если его возраст перешагнул пятидесятилетний рубеж? Попробуй что-то узнать – по инстанциям набегаешься. А об износе здания разве что по запросу суда ДЕЗ сообщит. А тут все как на ладони.

Чем дальше – тем интереснее. Столько нового узнаешь, о чем даже не подозревал! Открываешь, например, раздел «Общие сведения о конструкциях и системах жилого дома» и в графе «Кровля» читаешь: «Кровля неэксплуатируемая, с внутренним водостоком». Теперь, если крыша вдруг потекла, устроив потоп на нескольких этажах, сразу станет ясно: на ней трудился бракодел, который не смог соблюсти технологию выполнения работ или вместо положенного материала использовал тот, который оказался у него под рукой. Или ее неправильно эксплуатируют, не прочищая вовремя водостоки. Или на нее может попасть каждый, кому не лень, потому что дверь на чердак не закрыта на замок.

Внимательно просматриваешь и другие графы, в которых речь идет о лестницах, отоплении, вентиляции, внутреннем холодном и горячем водопроводе, канализации, водостоке и т. д. Если информация об остекленных балконах и лоджиях, которые есть в доме, не особенно волнует, то пропустить раздел «Основные конструктивные элементы и особенности квартиры» просто невозможно. Тут только выясняется, из чего на самом деле сделаны внутренние и наружные стены и перегородки квартиры. Если кирпичная конструкция может многое выдержать, то перегородка из водостойких фосфогипсовых блоков требует иного, более бережного подхода.

Очень интригуют разделы, касающиеся состава и характеристик внутриквартирных сетей и оборудования. Паспорт на квартиру – единственный документ, выдаваемый жильцу, где приводится схема расположения групповых линий электросети. Такими данными до недавнего времени обладали лишь проектировщики, строители и эксплуатирующие организации (ДЕЗы, РЭУ и другие ЖЭО). Наконец-то можно не опасаться того, что рабочие, навешивая полки, случайно повредят систему отопления, если она замурована в стену, или устроят короткое замыкание, нарушив скрытую электропроводку. Для любознательных приведены правила по технике безопасности, которые необходимо соблюдать при выполнении отверстий в конструкциях квартиры при скрытой электропроводке.

Но главное – в паспорте сказано, что и когда необходимо менять, не дожидаясь ЧП. Оказывается, например, стальные трубы для холодной воды (если изготовитель и строители не напортачили) служат 30 лет, а вот для горячей воды – только 20. Так что ясно – не позднее этого срока надо задуматься о ремонте. Кухонную плиту придется менять еще раньше (через 15 лет).

Кстати, здесь же, в паспорте на квартиру, приведены пути эвакуации в случае возникновения пожара и даны советы, как вести себя в этой ситуации. Что греха таить, в такие моменты очень многие теряют контроль над собой: начинают метаться по жилищу вместо того, чтобы быстро его покинуть. Напоминание о том, что на путях эвакуации не должно быть ничего лишнего, весьма уместно, потому что некоторые люди, обживая родные квадратные метры, устраивают рядом с дверью настоящие склады.

Если неожиданно в квартире погас свет или отключили отопление, можно, заглянув в паспорт, сразу найти необходимый номер телефона. А там дело техники: звонишь и настоятельно требуешь торжества света и тепла в отдельно взятой квартире или в целом доме. Иногда, чтобы решить этот вопрос, хватает низшего звена (то бишь диспетчерской, связь с которой поддерживается через переговорное устройство на лестничной площадке или по телефону), но подчас приходится обращаться в инстанции повыше (диспетчерская округа, города и т. д.). Кстати, на предпоследней странице паспорта приведены и другие полезные телефоны, в том числе городских аварийных служб.

Паспорт – зеркало квартиры

Читаешь и радуешься: не зря деньги за квартиру в доме, построенном по индивидуальному проекту, выложил. Новый паспорт – настоящий кладезь для тех, кто решил заняться переустройством жилья. Более подробной информации о квартире, технических и вспомогательных помещениях ее собственнику, нанимателю или арендатору найти сложно: этот документ содержит все необходимые исходные технические данные. Но больше всего радует то, что ответственность за достоверность и точность информации несут разработчики паспорта – МНИИТЭП и МосгорБТИ.

Чем еще хорош паспорт? Нет надобности ломать голову, узаконил перепланировку или нет предшественник, у которого вы приобрели квартиру, потому что все сведения о подобных работах будут заноситься в эту книжицу. Открыл ее – и сразу стало ясно, какой задумывалась квартира проектировщиком и что нового привнес бывший хозяин. Можно смело смотреть в глаза всем проверяющим: хотя никто не потребует паспорт на квартиру при ее продаже или обмене, этот документ косвенно подтвердит, что ремонтные работы, в том числе и реконструктивные, были проведены официально, с соблюдением столичного Закона «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

Кстати, когда вступит в силу новый Жилищный кодекс и собственники квартиры, а также наниматели, которые провели переустройство своего жилища, будут вынуждены доказывать законность работ, цены этому паспорту не будет. Игра в прятки, которая многим так нравилась, близится к завершению. Мало на голову незадачливого жильца сотрудников жилинспекции, Центра санэпиднадзора, РЭУ и ДЕЗа, готовых по первому звонку соседей проверить, не нарушена ли система вентиляции, гидро- и звукоизоляция и т. д., так к этому теперь хотят подключить и вездесущих общественников – членов домкомов. Дешевле обратиться в организацию, которой правительство Москвы поручит изготавливать паспорта, чтобы расставить все точки над «и» раз и навсегда, сделав соответствующую запись в официальном документе.

Читайте также:  Продажа участка без официального подъезда к нему

Но изменения в паспорт квартиры внесут только после письменного обращения собственника (нанимателя или арендатора) в уполномоченную правительством Москвы организацию (в настоящее время – ГУП «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда»). При этом у него на руках должны быть все разрешительные документы на переустройство. Но за внесение изменений придется заплатить.

Не надо думать, что с появлением закона о паспорте на квартиру в Москве процесс паспортизации только начнется, а до этого здесь, как говорится, еще конь не валялся. Паспортизация идет давно: почти 10 лет назад, в 1995 г., было издано распоряжение «Об упорядочении работ по паспортизации жилищного фонда в Москве». За это время МНИИТЭП разработал единую методику и «обкатал» технологию паспортизации квартир в домах-новостройках.

Первыми в 2000 г. получили новый паспорт жители одного из домов (серии П-44Т) 9-го микрорайона Марьинского парка. С тех пор обладателями уникального документа стали несколько десятков тысяч москвичей. Каждому из них представитель управляющей компании вручил паспорт при заселении нового дома. При этом все расходы по изготовлению документа взяли на себя инвесторы или застройщики.

В течение четырех лет паспортизацией квартир занимались несколько организаций: МНИИТЭП, ГУП «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда» и «Мосстроймеханизация-5». Результатом их работы стал выверенный процесс паспортизации новостроек, который состоит из множества этапов.

Вначале разрабатывается альбом паспортной информации на основе рабочей документации, а также проводится инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и инженерно-технических систем квартир на соответствие паспортной информации альбома. Во время первого своего визита на стройплощадку сотрудники центра уточняют объем работ, анализируют и дорабатывают базовые чертежи, формируют поэтажные планы и корректируют планировку квартир. Когда начинаются электромонтажные работы, они вновь появляются на объекте, чтобы обойти каждую квартиру и подтвердить или скорректировать чертежи альбома. На это уходит и третья поездка. Начало установки сантехоборудования и проведения отделочных работ (если они предусмотрены строительной сметой) – сигнал для очередного посещения стройплощадки. Чтобы уточнить последние детали, в том числе почтовый адрес, нумерацию квартир и т. д., осуществляется контрольный, пятый выезд. Завершают процесс разработка и формирование паспорта на каждую квартиру.

Пока трудно сказать, как будет выглядеть процесс паспортизации в монолитном жилье, где есть квартиры с так называемой свободной планировкой без внутренних перегородок. такие квартиры будут получать паспорт лишь после завершения строительных и отделочных работ.

Cкоро получить документ на квартиру смогут и жители новостроек (как массовой, так и индивидуальной застройки), которым не посчастливилось участвовать в эксперименте. Но всем им придется за это удовольствие платить. В выигрыше окажутся те новоселы, чьи дома строят инвесторы (застройщики), которые уже заключили договор на изготовление паспортов на квартиры. Им этот документ будут выдавать автоматически, причем совершенно бесплатно.

К 1 января 2005 г. должны завершиться последние приготовления к работе в новом режиме: как ожидается, правительством Москвы будет утвержден сборник базовых расценок на паспортизацию, в котором окажутся учтенными все нюансы работы в старом и новом жилищном фонде. Фигурирующие в сборнике цены лягут в основу расчета стоимости паспорта в каждом конкретном случае.

Чтобы получить паспорт на квартиру, нужно обратиться с заявлением в ГУП “Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда”. Ему, по-видимому, будет поручено и впредь заниматься делом, ради которого в свое время это предприятие создавалось. Остальное – и стоимость паспорта, и срок его изготовления – будет зависеть от объема работ. Согласитесь, что небезразлично, сделан ли заказ одним человеком в доме или приобрести документ решили все жители многоэтажки. Но вовсе не обязательно всем миром обращаться в ГУП – это можно поручить управляющей компании, нанятой товариществом собственников жилья или ЖСК.

Будущее паспортизации

Получение нового паспорта – дело сугубо добровольное. Никто не может потребовать у собственника, арендатора или нанимателя квартиры его предъявления. Пока в федеральном законодательстве даже нет упоминания о паспортизации квартир. Но кто знает, может быть, инициатива московских властей со временем станет нормой для всей страны, а сам паспорт – правоустанавливающим документом на квартиру.

ДОСТОЙНАЯ ЖИЗНЬ НА ПЕНСИИ

Популярные статьи

Технический паспорт на квартиру: понятие, порядок получения

Технический паспорт на квартиру представляет собой план квартиры (выполненный в масштабе) с подробным описанием помещения – обязательны указания на то, из какого материала построено здание (материал внутренних перекрытий), отделка помещения (пол, стены – наличие плитки, линолеума, паркета, окраска стен и т.д.), описание лоджии (балкона) – закрытая, открытая лоджия и т.д. Одним словом, в техническом паспорте квартиры дается подробное описание всех параметров жилья . Кроме того, в техническом паспорте квартиры указывается первичная, так называемая – инвентаризационная оценка недвижимости (она отличается от рыночной стоимости жилья – инвентаризационная оценка ниже рыночной).

Бюро технической инвентаризации. Кадастровый и технический паспорта на квартиру

Подготовкой технических паспортов на объекты недвижимости занимаются специально созданные государственные учреждения – Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такие учреждения есть в любом регионе страны, и занимаются они техническим учетом различных объектов недвижимости. Поскольку, в данной статье мы говорим о техническом паспорте на квартиру, то следует заметить, что такой паспорт составляется на жилье при первичной инвентаризации, то есть, впервые при описании квартиры – это бывает, как правило, в случаях с постройкой новых домов ( новостроек ). Все изменения в объекте капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, изменение уровня инженерного благоустройства и т.д.) непременно должны быть согласованы с органами БТИ и произведены только с их разрешения. Кроме того, произведенные изменения должны быть обязательно отражены в документах на квартиру – это будет уже вторичная или внеплановая инвентаризация. Помимо этого, считается, что каждые 5 лет должна производиться плановая инвентаризация объектов недвижимости.

Технический паспорт не имеет «срока годности» – все изменения объекта капитального строительства учитываются в нем, но при этом, данный документ действителен всегда, в отличие от кадастрового паспорта на квартиру. О взаимосвязи кадастрового и технического паспортов хотелось бы упомянуть отдельно.

Чрезвычайно важно разделять между собой технический паспорт на квартиру и кадастровый паспорт. Различие между этими двумя документами заключается в следующем. Кадастровый паспорт – это своего рода выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Технический паспорт – это основной первичный документ, содержащий подробную исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. Технический паспорт на квартиру является главным документом, на его основании, после постановки на кадастровый учет, может выдаваться кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Несмотря на то, что неотъемлемой частью кадастрового паспорта квартиры является приложение внутренней планировки помещения (экспликации), все же, данный документ является вторичным, по сравнению с техническим паспортом, и выдается он, как правило, для совершения сделок в отношении объекта недвижимости. По общему правилу, считается, что срок действия кадастрового паспорта – 5 лет, поэтому, если в отношении конкретного объекта недвижимости планируется какая-либо сделка, при этом с момента последнего составления документов на квартиру прошло более 5 лет, может потребоваться составление нового кадастрового паспорта. При необходимости совершения сделки с квартирой, собственнику выдается кадастровый паспорт квартиры (с внесенными в него изменениями, если таковые происходили в квартире).

Порядок получения технического паспорта на квартиру

Как уже говорилось выше, технический паспорт на квартиру составляется органами БТИ. Хотелось бы заметить, что все услуги БТИ являются платными, размер платы устанавливается законодательством. Поскольку, технический паспорт является первичной документацией и составляется, как правило, в отношении квартир в новостройках, процедура его получения состоит из следующих этапов. Застройщик заказывает получение технического паспорта на многоквартирный дом после завершения строительства для регистрации прав. Условно можно говорить о том, что паспорт на квартиру в многоквартирном доме является своего рода составной частью технического паспорта здания. При этом, получение технического паспорта на конкретную квартиру – это уже обязанность собственника данного жилья. Собственник квартиры должен провести техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет квартиры в органах технической инвентаризации. Для этого, им подаются в БТИ следующие документы:

-заявление на техническую инвентаризацию

-документы, удостоверяющие личность (паспорт)

-оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия

-копия квитанции об оплате госпошлины за совершение действий органами БТИ

-возможно предоставление дополнительных документов (список не является исчерпывающим).

Результатом технической инвентаризации является составленный технический паспорт, в котором фиксируется:

-фактическое местоположение (адрес) объекта

-его собственник (владелец)

-инвентаризационная стоимость объекта

-технические характеристики объекта – год постройки здания, год последнего капитального ремонта, количество этажей в здании, характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков), материал стен, материал перекрытий, тип отопления, наличие водопровода, канализации и т.д.

-инвентарный, реестровый, кадастровый номера

-отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.

Для составления технического паспорта на квартиру, сотрудникам органов БТИ необходимо произвести осмотр жилого помещения – доступ в него должен обеспечиваться собственником квартиры. Процесс оформления технического паспорта занимает около двух недель. После завершения работы над составлением всей необходимой документации, она передается органами БТИ заявителю. Технический паспорт на квартиру хранится у собственника жилья .

В завершении разговора о техническом паспорте квартиры, хотелось бы еще раз заострить внимание на том, для чего необходимо его составление. Как уже говорилось выше, данный документ является основополагающим – на основании технического паспорта составляется и выдается кадастровый паспорт квартиры. Технический паспорт необходим при переустройстве или перепланировке жилья, при переводе жилого помещения в нежилое. Кроме того, в техническом паспорте на квартиру указывается один важный параметр – инвентаризационная стоимость объекта недвижимости. Данный показатель используется в разных случаях: так, в частности, он является базой для расчета размера налога на имущество . Кроме того, инвентаризационная стоимость жилья применяется в ряде иных случаев (например, при аресте жилья).

Технический паспорт на квартиру: срок действия

Для каждого современного человека недвижимость, в том числе квартира, представляет собой немалую ценность. И поэтому способность документально подтвердить свое право собственности имеет огромное значение. Как правило, для этого существует определенный набор документов, и одним из них является технический паспорт на квартиру. Срок действия и порядок оформления этого документа разберем детально.

Что это — техпаспорт?

Техпаспорт представляет собой выполненный с соблюдением масштаба план квартиры с размерами. Кроме того, в нем в обязательно указываются основные сведения о помещении:

  • месторасположение и этажность здания, где расположена квартира, материал, из которого оно построено;
  • год постройки и год, когда был проведен последний капитальный ремонт;
  • материал внутренних перекрытий;
  • экспликация;
  • особенности отделки и технические характеристики самого помещения.

Здесь же указывается и инвентаризационная оценка. Ее размер высчитывается по определенным нормативам и, как правило, значительно уступает рыночной стоимости. Таким образом, технический паспорт, выдаваемый БТИ, содержит все технические характеристики недвижимости и необходим всем, кто собирается ее продавать, разменивать или покупать.

Технический паспорт на квартиру: срок действия

Как правило, вся документация имеет свой срок действия. Теоретически технический паспорт БТИ не лимитирован по срокам. Однако в связи с тем, что кадастровый паспорт действителен только пять лет, бывают ситуации, когда приходится обновлять и его. Кроме того, план квартиры с размерами, который является обязательной частью техпаспорта, может измениться и в связи с перепланировкой. К этой же категории можно отнести реконструкцию или физический износ объекта недвижимости, ведь согласно законодательству собственник обязан самостоятельно проводить внесение изменений технического состояния. Визит в БТИ лучше не откладывать, ведь согласно нормативным актам все объекты недвижимости должны раз в пять лет подвергаться инвентаризационному процессу и то, что возраст техпаспорта превышает этот срок, нередко служит препятствием при совершении каких-либо действий с недвижимостью. Именно поэтому технический паспорт на квартиру, срок действия которого превысил пять лет, лучше все-таки обновить.

Для чего нужен техпаспорт?

Без действующего техпаспорта не обойтись в следующих случаях:

  • при получении кадастрового паспорта;
  • для осуществления реконструкций, перепланировок и других изменений;
  • при переводе жилого помещения в нежилой фонд;
  • для определения инвентаризационной стоимости объекта.

Кто занимается выдачей технических паспортов?

Подготовкой технических паспортов занимается специальное госучреждение — бюро технического контроля. Подобная организация есть в каждом регионе страны. Ее задачей является технический учет и контроль всех объектов недвижимости. При этом в зависимости от того, к какому виду причислен объект недвижимости, подготавливаются следующие техпаспорта:

  1. На здания.
  2. На сооружения.
  3. На помещения.
  4. На объекты незавершенного строительства.

Как правило, если речь идет о жилом помещении, то он составляется либо при первичной инвентаризации, которая происходит в случае постройки новых домов, либо при вторичной или внеплановой инвентаризации. Она отражает все изменения, сделанные в объекте капитального строительства (изменении инженерных коммуникаций, реконструкции, перепланировки). Все это должно быть согласовано с БТИ и может проводиться только с его разрешения.

Оформление техпаспорта

Для того чтобы получить технический паспорт на квартиру, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации. При этом пишется заявление, в котором собственник указывает цель получения документа. При подаче заявления кроме паспорта требуется предоставить документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, а также, в зависимости от ситуации, справку от нотариуса при вступлении в наследство, запрос из отдела архитектуры и градостроительства при оформлении перепланировки, договор залога, если недвижимость оформляется в качестве залога. Этот список не является конечным. В разных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. После оплаты госпошлины (обычно это можно сделать во всех отделениях Сбербанка) названные документы принимаются под подпись сотрудником БТИ, который назначает день и время выезда техника. Обычно оформление техпаспорта на квартиру занимает от 7 до 14 дней. При необходимости это время можно уменьшить, заплатив по повышенному тарифу за срочность.

Что указывается в техпаспорте?

После подачи заявления в БТИ его сотрудники осматривают объект и проводят его техническую инвентаризацию. По ее результатам оформляется технический паспорт. В нем фиксируются следующие данные:

  • адрес или месторасположение квартиры;
  • фамилия, имя, отчество собственника;
  • технические характеристики помещения — год постройки здания и количество этажей, материал стен, перекрытий и отделки, год, когда проводился последний капитальный ремонт, число комнат, высота потолков, наличие коммуникаций;
  • площадь всей квартиры и каждой комнаты в отдельности;
  • инвентаризационная стоимость недвижимости;
  • инвентарный номер квартиры;
  • инженерные коммуникации;
  • отметка о внесении сведений об объекте в реестр недвижимости.

Несмотря на то что срок техпаспорта на квартиру не ограничен, лучше вовремя вносить появившиеся технические изменения. В случае несовпадения данных, указанных в БТИ, и фактических может быть взыскан штраф от 1500 рублей.

Читайте также:  Кадастровый и технический паспорта при оформлении права собственности

Сколько стоит техпаспорт на квартиру?

Поскольку БТИ является государственной организацией, то стоимость ее услуг устанавливается прейскурантом, который утверждает правительство региона. Таким образом, цены в разных частях страны будет различны. В стоимость технического паспорта будут включены расходы на выезд специалиста, обработку информации, извлечение архивных данных, изготовление электронных чертежей. Большое значение также имеет площадь объекта, год последнего обследования, наличие перепланировок. Также значение имеет и время года: работа на холоде оценивается выше. И конечно, стоимость будет значительно выше, если техпаспорт нужно оформить в сжатые сроки.

На что обратить внимание при проверке техпаспорта?

Приобретая недвижимость, потенциальный покупатель должен очень внимательно изучить документы на квартиру, которую собирается купить. Это относится и к техпаспорту. Изучая его, нужно обратить внимание на следующую информацию:

  1. Инвентаризация объекта недвижимости должна быть проведена не позднее пяти лет. В противном случае может потребоваться повторное обследование, так как был представлен технический паспорт на квартиру, срок действия которого превышает временные границы инвентаризации, закрепленные в нормативных актах.
  2. Все перепланировки должны быть отражены в плане квартиры и узаконены. В противном случае регистрирующий орган может отказать в регистрации на право собственности. Если же сделка купли-продажи все-таки состоялась, то новый владелец рискует в дальнейшем заплатить штраф за незаконную перепланировку или другие сделанные изменения.

Технический план

С 2008 года для совершения каких-либо сделок с недвижимостью нужен кадастровый, а не технический паспорт. Именно этот документ подтверждает, что объект внесен в кадастр и ему присвоен индивидуальный номер. Однако с 2012 года в перечень документов, позволяющих совершать сделки с недвижимостью, был внесен еще один — технический план, но при этом техпаспорт продолжает благополучно существовать как самостоятельный документ. Это происходит потому, что именно его данные ложатся в основу технического плана.

Сверх того, в техническом плане отражается один из важных моментов для постановки недвижимости на учет в кадастровом реестре — координаты углов здания или расположение квартиры на этаже. Таким образом, происходит привязка объекта к земельному участку, где он находится, или к этажу здания. Документы, являющиеся основанием для технического плана (проектная документация, разрешение, позволяющее вести объект в эксплуатацию или технический паспорт), должны быть включены в его состав как приложения в виде заверенных копий. Составлением этого документа занимается один человек — кадастровый инженер. Он же полностью отвечает за достоверность сведений, отраженных в нем, заверяя технический план своей печатью и подписью.

Основная документация на квартиру

Сегодня, для того чтобы получить возможность совершать какие-либо действия с объектами недвижимости, необходимо пройти три этапа:

  • заказать в бюро технической инвентаризации техпаспорт: на практике это может занять от 7 до 30 дней;
  • там же заказать технический план объекта: обычно его делают в течение месяца;
  • в отделении Росреестра заказать кадастровый паспорт: на это уходит от 5 до 20 дней.

Таким образом, пакет документов будет готов приблизительно через два месяца. В зависимости от состояния документов, уже существующих, этот процесс может занять чуть больше или чуть меньше времени. Но в любом случае для ускорения процесса придется значительно переплачивать. А если еще и отсутствует свидетельство о праве собственности, то эти три этапа неизбежны и являются только первыми шагами. Поэтому, планируя продавать свою недвижимость, лучше заранее озаботиться подготовкой документов.

Техпаспорт: нужен ли он?

Согласно новому федеральному закону, вступившему в силу в 2008 году, технический паспорт БТИ утратил юридическую силу. Теперь для сделок с недвижимостью необходимо наличие кадастрового паспорта, который является по сути выпиской из государственного кадастра, подтверждающей информацию об объекте недвижимости. Однако в этом документе отражены далеко не все сведения, необходимые для проведения сделок или других действий с недвижимостью. Даже если учитывать, что в кадастровом паспорте обязательно присутствует экспликация (планировка квартиры), он все равно выдается на основании сведений, указанных в техпаспорте.

После изменений, сделанных в 2012 году, часто возникает вопрос: зачем вообще необходим технический паспорт? Для того чтобы разобраться в этом вопросе, нужно четко представлять себе различия между кадастровым и техническим паспортами. Ведь по сути они представляют собой конечные документы двух разных систем учета. Ситуация осложняется тем, что и сегодня в государстве наряду с кадастровым учетом продолжается техническая инвентаризация объектов капитального строительства.

Именно поэтому большая часть нормативно-правовых актов, регулирующих эту область, сохраняют силу и действуют параллельно с вновь принятыми законами о государственном кадастре. Кроме того, в законе указывается, что собственник жилого помещения обязан самостоятельно осуществлять контроль технического состояния и при необходимости незамедлительно проводить внесение изменений в объекте недвижимости, связанных с его техническими характеристиками. Намного практичнее отражать их в техническом паспорте.

Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов

А у вашей квартиры есть паспорт?

К каждой технически сложной (и не очень) сложной вещи прилагается документ: паспорт или инструкция по эксплуатации. А для такого непростого и дорогого объекта, как квартира, ничего подобного не предлагается, как будто бы покупатель от рождения все о ней знает. Впрочем, столичные власти еще в 1995 году начали заниматься паспортизацией московского жилья, а в 2001-м были выданы первые квартирные паспорта.

О том, зачем квартире паспорт, как его получить, и в каких ситуациях он необходим, читайте в нашем материале.

Статистика и правовые основы

Первые паспорта, выданные 9 лет назад, были экспериментальными. Всего же ГУП города Москвы «Центр паспортизации помещений» изготовил более 90 000 паспортов квартир. Для Москвы это немного: по данным Московской ассоциации риэлторов на начало 2010 г. в столице было примерно 3,8 млн. квартир. Получается, что квартир с паспортом – около 2,4%. Все эти квартиры находились в новостройках. Впрочем, заказать паспорт для своей квартиры может практически любой желающий. Только вот – зачем?

Польза от паспорта

«Современная квартира – сложное и дорогое инженерно-техническое «изделие». В ее стенах и за ее пределами – множество конструкционных элементов, инженерных коммуникаций и оборудования», – говорит Василий Жуков, генеральный директор ГУП города Москвы «Центр паспортизации помещений». И о многих из них мы с вами даже не имеем понятия.

Но поинтересоваться этим надо – ради нашей же безопасности. Не так уж редки, например, случаи, когда жильцы, делая ремонт, сталкиваются с запрятанной в стены или по периметру дверей проводкой, и от несчастного случая их спасают только удача да сноровка. А имея на руках паспорт квартиры, где приведена соответствующая схема, можно безбоязненно приступить к ремонту, зная обо всех опасных местах заранее. В паспорте есть сведения о максимально допустимой мощности электрооборудования, размещенного в квартире. Обычно она составляет 11 или 14 кВт, и, зная точную цифру, можно принять правильное решение о покупке мощного кондиционера или джакузи.

Квартирный паспорт помогает правильно выбрать материалы для ремонта Например, зная все о материале стен и полов в вашей квартире, вы, не задумываясь, купите нужный клей или шпатлевку, правильно выберете дрель (так, для ванных комнат в большинстве случаев не подходя ударные дрели, нужны вращательные). А если увидите, что квартира соседствует со щитовой, не поставите в этом месте кровать.

Еще одна маленькая деталь – как паспорт помогает узнать «скрытую» информацию о собственной квартире. Далеко не все знают, что под окнами или рядом с рамами, установлены вентиляционные клапаны, с помощью которых можно проветрить помещение, не открывая створки окон, а квартирный паспорт укажет на них

Паспорт квартиры – еще и шпаргалка, подсказывающая, когда надо делать ремонт и менять инженерные системы, потому что в нем указывается срок их службы. Например, для смесителей, полотенцесушителей и электроплит он обычно равен 15 годам, для умывальников и унитазов – 20, для эмалированных ванн – 25, а краска выдерживает 4-8 лет эксплуатации. Правда, цифры, фигурирующие в паспорте, справедливы все же для оборудования и отделочных материалов, которые были в квартире на момент выдачи документа.

Квартирный паспорт также – гарантия качества квартиры, ведь в нем указываются нормативы эксплуатации. Например – сведения об отопительных приборах, и температуре, которую они должны поддерживать в отопительный сезон. Например, в комнатах минимально допустимая температура 20°С, в кухне 16°С, в ванной 25°С. «И поскольку паспорт содержит сведения о правах и обязанностях жильцов при эксплуатации квартиры и нормативы по ее эксплуатации, в случае чего вы можете предъявлять обоснованные требования к эксплуатирующей организации, ссылаясь на него», – сообщает Василий Жуков.

С паспортом – в суд

Вообще необходимость изготовления технического паспорта квартиры – определена требованиями Жилищного Кодекса РФ, Закона города Москвы «Основы жилищной политики города Москвы» и Закона РФ «О защите прав потребителей». А значит, на квартирный паспорт можно ссылаться при обращении в суд, если возникнет такая необходимость. Например, можно «отсудить» недостающие квадратные метры в новостройке, ведь часто по плану у квартиры один метраж, а по факту он оказывается другим, и не в пользу покупателя. БТИ измеряет фактическую площадь, а вот в квартирном паспорте обозначены размеры, указанные в проектной документации застройщика. Таким образом, можно либо вернуть украденные метры (добиться того, чтобы застройщик «поменял» квартиру), если это возможно, либо потребовать компенсацию, а в некоторых случаях и расторгнуть договор купли-продажи.

Три раздела

Информация о квартире размещается в трех разделах довольно упитанной брошюры. Первый называется «Сведения адресного и технического учета», в нем отражены адресный и поэтажный план жилого помещения, экспликация, код здания и другие сведения, относящиеся к государственному техническому учету (т.е. данные БТИ). Во второй раздел «Сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации» заносятся данные о конструкциях и системах жилого дома и его технологическом оборудовании, о технических и вспомогательных общедомовых помещениях. Также здесь приводятся общие характеристики квартиры, ее электрических сетей, систем отопления, вентиляции, водопровода и канализации, связи и сигнализации, пути эвакуации при пожаре, санитарно-гигиенические и экологические нормативы, основные правила эксплуатации. И, наконец, в третьем разделе – «Справочная информация» имеются сведения об обязанностях эксплуатирующих, строительных и ремонтно-строительных организаций, о правах, обязанностях и ответственности жильцов. А также – информация о возможных неисправностях и рекомендации по их устранению. В паспорта квартир, передаваемых покупателю квартиры без отделки, включается и еще один раздел, там описываются технические условия доведения жилья до полной готовности.

«В целом структура и объем паспортной информации обеспечивают принцип необходимости и достаточности. То есть – минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум по визуально недоступным конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу», – говорит Василий Жуков.

Новостройкам – обязательно, остальным – нет

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то ее паспорт вам просто обязаны дать – таково требование постановления правительства Москвы от 31.01.2006 № 59 «О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве». Об этом должен позаботиться застройщик или заказчик строительства.

На деле застройщики включают затраты на изготовление паспорта в стоимость квартиры. Благо затраты по сравнению с ценником квадратного метра не велики (несколько тысяч рублей), но для каждого дома индивидуальны.

Если же жилье некоммерческое и строится за счет средств бюджета города Москвы, то жители, заселяющие такие дома, получают технические паспорта квартир на безвозмездной основе.

Паспорта квартир, которые оформляются в течение 6 месяцев, должны быть готовы до заселения дома. «А собственник, арендатор или наниматель жилья получает технический паспорт квартиры от управляющей организации под расписку в журнале установленной формы, как правило, одновременно с ключами от объекта недвижимости», – рассказывает Василий Жуков. И если такой документ вам не предлагают, то, значит, девелопер или застройщик не выполняют своих обязательств и нарушают закон. Вы смело можете требовать паспорт для своей квартиры.

А вот если вы проживаете в давно построенном доме в квартире, и решите, что паспорт вам нужен, то сможете его заказать в территориальном подразделении МосгорБТИ. Изготовление паспорта стандартной одно-двухкомнатной квартиру, стоит порядка от 700-1000 руб. Цена зависит от площади, рассчитывает стоимость технический инженер.

В БТИ принимают заявки и выдают технические паспорта в режиме «одного окна», а делать его будут полгода. При этом в квартиру придут сотрудники БТИ для замеров и за необходимой им информацией.

В БТИ можно обратиться и через Некоммерческое партнерство инновационной деятельности в социальной сфере «МосГорУслуга» (бывшая «Мосжилрегистрация»), там с вас возьмут 3 тысячи рублей. Чуть дороже, зато вы не будете стоять в очередях!

Когда паспорт нужен собственникам «старого» жилья

Есть два момента, когда паспорт необходим собственникам «старых» квартир. Без него не получить разрешений при переустройстве и перепланировке жилых помещений (см. постановление правительства Москвы № 502-ПП от 22.06.2010 г.) , а так же при переводе жилого помещения в нежилое. «Для этих целей собственник, наниматель или арендатор жилья имеет право заказать технический паспорт квартиры в объеме сведений первого раздела (т.е. сведений государственного технического учета)», – говорит Василий Жуков. Паспорт так же желателен, если вы планируете грандиозный ремонт, пусть даже и без переустройства, ведь с ним вы защитите себя и соседей от его возможных неприятных последствий.

Однако обязывать получать паспорта жителей старой застройки никто не будет: «Жилищный фонд города постоянно обновляется, и все большую и большую долю его составляют вновь построенные, реконструируемые и капитально ремонтируемые жилые дома, где непрерывно осуществляется техническая паспортизация квартир», – заключает Василий Жуков. Значит, долго ли, коротко ли, но наступит момент, когда все квартиры в Москве будут с паспортом.

Резюме

Паспорт может стать хорошим помощником при грандиозных ремонтах, переустройствах и перепланировках, а также обеспечит безопасность жильцов при эксплуатации жилого помещения. А еще будет весомым аргументом в судебных тяжбах. Впрочем, паспортизация жилья – это еще и шаг к цивилизованным отношениям на рынке недвижимости, когда все делается «по закону», а не «по понятиям». А это можно только приветствовать.

Основные документы, регламентирующие процесс технической паспортизации квартир в Москве:

-закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 (с изменениями), – закон города Москвы «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» № 66 от 03.11.2004 (с изменениями),

– постановление Правительства Москвы «О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» № 59-ПП от 31.01.2006 (с изменениями),

– постановление Правительства Москвы «О Регламенте взаимодействия участников процесса технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» № 1668-РП от 24.08.2006 (с изменениями),

– распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы «Об утверждении Методики проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в городе Москве» № 105 от 30.03.2005.

Тексты всех этих документов можно найти на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в разделе «Паспортизация жилищного фонда».

Дата публикации: 11:09 10 сентября 2010

Ссылка на основную публикацию