Оценка доли для принудительного выкупа

Оценка доли для принудительного выкупа

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 46-КГ16-8 Состоявшееся апелляционное определение, которым отказано в признании доли в праве собственности на квартиру незначительной и ее выкупе, подлежит отмене, а дело – направлению на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судами при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе не была установлена соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бочкаревой О.А. к Гаврикову Д.Н. о признании доли в праве собственности на квартиру незначительной и ее выкупе, прекращении и признании права собственности

по кассационной жалобе Бочкаревой О.А. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 22 апреля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения Бочкаревой О.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бочкарева О.А. обратилась в суд с иском к Гаврикову Д.Н. (с учетом уточнения требований) о признании доли ответчика в размере 7/100 в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной и прекращении его права собственности на указанную долю, возложении на себя обязанности выплатить Гаврикову Д.Н. компенсацию в размере 200 000 руб., признании за истцом права собственности на 7/100 доли квартиры, указав, что долю в квартире, которая составляет . кв. м общей площади и . кв. м жилой площади, ответчик принял в порядке наследования по праву представления в 2007 году, существенного интереса в использовании своей доли не имеет, в содержании и сохранении жилого помещения не участвует.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 22 апреля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г., в удовлетворении иска отказано.

Бочкаревой О.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман ЕС. от 14 июня 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права допущены судами при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что истцу принадлежит доля в размере 58/100 квартиры . общей площадью . кв. м, расположенной по адресу: . Ответчику в указанной квартире принадлежит доля в размере 7/100. Иными сособственниками названной квартиры являются третьи лица – Озерова И.В. (21/100 доли), Гавриков Р.Н. (7/100 доли), Гребенникова Ю.Н. (7/100 доли) (л. д. 49, т. 1).

Ответчик Гавриков Д.Н. требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, согласно пояснениям Озеровой И.В. несет бремя содержания квартиры совместно с ней, другого недвижимого имущества не имеет.

Учитывая изложенное и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что требования истца не основаны на законе.

С выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Бочкарева О.А. как участник долевой собственности обратилась с иском к сособственнику Гаврикову Д.Н., поскольку действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Это судами учтено не было.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у ответчика имеется интерес в использовании общего имущества, поскольку он не заявлял требований о выделе доли в спорном имуществе, а также потому, что согласие на выдел доли выражено не было. Однако эти выводы не основаны на положениях статьи 252 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов о том, что Гавриков Д.Н. несет расходы по содержанию общего имущества совместно с Озеровой И.В., в нарушение требований действующего Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не основаны на каких-либо доказательствах.

Ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации сама по себе не может являться основанием для отказа в иске.

Суды не учли, что Гавриков Д.Н. проживает в Ленинградской области и отношений с истцом не поддерживает.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела (л.д. 114 т. 1, л.д. 98 т. 2), однако они не получили судебной оценки, как того требует статья 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).

Эти обстоятельства не установлены и не исследованы судами.

Нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом второй инстанции, являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Бочкаревой О.А., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ПредседательствующийВ.В. Горшков
СудьиЕ.С. Гетман
А.П. Киселёв

Обзор документа

ГК РФ закрепляет правила по разделу имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Относительно применения этих правил СК по гражданским делам ВС РФ указала следующее.

В ГК РФ закреплена возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на нее.

Действие таких норм распространяется на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности.

При решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании лицом незначительной доли должна устанавливаться соизмеримость его интереса в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.

Причем отсутствие у ответчика иного аналогичного имущества (в данном деле – жилья) на территории страны само по себе не может являться основанием для отказа в иске, предъявленном к нему как к собственнику незначительной доли.

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Содержание:

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

    Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе) Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня) Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
Читайте также:  Денежные требования при банкротстве застройщика

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика .

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

2 комментариев

Спасибо за статью!
Пишите очень кратко и доступно. Встречаюсь на практике второй раз с таким случаем (я практикующий юрист из Татарстана) и эта публикация ответила на многие мои вопросы.

Спасибо! Хорошая статья! Но вы правы, все равно дела этой категории непредсказуемые и шансы 50%X50% .

Добавить комментарий Отменить ответ

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Последние статьи

Консультация юриста
+7(812)989-47-47 Санкт-Петербург

Юридический центр «ПетроЮрист»

Бесплатная консультация юриста только по предварительной записи.

Адрес: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 12, Деловой центр “Меридиан”, офис № 23 (2 этаж)

© 2016-2020. Онлайн проект zvonok-yuristu.ru. Все права защищены. Предложения, указанные на сайте, не являются публичной офертой.

Любое копирование текстовых материалов сайта запрещено вне зависимости от целей использования.

Оценка доли для принудительного выкупа

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность – предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ – виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах – это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения – содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: принудительный выкуп незначительных долей больше в России невозможен!
Новая судебная практика

В России 95% квартир находятся в долевой собственности. Квартиры передаются по наследству, дарятся, приватизируются, покупаются и продаются. Из-за этого иногда возникают ситуации, когда в квартире может образоваться маленькая доля в квартире.
Даже уже встречаются доли, которые могут быть меньше одного квадратного метра. Такие доли называются незначительные доли.

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Незначительная доля в квартире – это доля в квартире, которая меньше одной четверти в квартире и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в квартире.

Понятно, что если доля даже одна десятая, но квартира триста квадратных метров и состоит из 12-ти комнат (а такие есть как со времён царя, так и в элитных новостройках), то такой доли может соответствовать одна из комнат. Тогда можно определить порядок пользования и проблем нет.

Но малозначительная доля в квартире на то и малозначительная, что её никак ни в какой комнате обособить нельзя. Так вот раньше был возможен выкуп таких малозначительных долей в квартирах. Это было возможно как бы на основании ст. 252 ГК РФ. Почитаем:

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Юристы, которые применяли на практике эту статью, читали только о том, что незначительную долю квартиры можно выкупить без согласия собственника. Ничего больше им не виделось.

И понеслось!
Начались дела в судах о выкупах малозначительных долей. При этом сразу возник скользкий вопрос о том, сколько стоит доля в квартире. И тут на радость многим адвокатам, судьям и специалистам-оценщикам появилось место для коррупции.

КОРРУПЦИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДОЛЕЙ КВАРТИР В СУДАХ

Дело в том, что оценка доли в квартире стала спорным вопросом. Некоторые оценщики стали считать, что любая доля в квартире должна оцениваться с дисконтом, раза в два-три дешевле по сравнению с тем, как если бы такая доля в квартире продавалась вместе со всей квартирой.

Например, продаётся однокомнатная квартире, где есть две доли в квартире, которая стоит 5.000.000 рублей. Тогда одна вторая доля в квартире стоит 2.500.000 рублей.
Но если 1/2 доля в этой квартире продаётся сама по себе, а в квартире есть другой скандальный сособственник, то такая доля не может стоить дорого. Она стоит примерно 30% от первой цены.

Так вот оценщики и стали брать её за основу, эту цену. Они смотрели просто по базам и сайтам, где выставлялись такие проблемные доли, эти цены.

Но были оценщики, которые не согласились с этим. Их меньше, но они, на мой взгляд, правы. Например, это Консалтинговая группа “Юнора”. Из уважения к их профессионализму дам ссылку на их сайт: http://www.unora.ru

Читайте также:  Могу ли я получить земельный участок как многодетная семья

Так вот эти оценщики логично говорят, что подавляющее большинство долей в России продаётся вместе со всеми квартирами. Т.е. гораздо чаще люди, участники долевой собственности, между собой договариваются, продают квартиры целиком, делят деньги соразмерно долям.

Выгоняют же из квартир собственников долей гораздо реже. Поэтому проблемные доли в квартирах это исключение из правил, а не правило. Поэтому для в квартире должна всегда стоить как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры.
Т.е. от квартиры за 5.000.000 рублей 1/2 доля всегда ими оценивается за 2.500.000 рублей.

И вот!
Вот где нашли место для коррупции уже юристы. Хотя сразу скажу, что виноваты первые оценщики, кто считал незначительные доли с дисконтами.
Рассмотрим на примере:

Например, есть двухкомнатная квартира, где есть две доли в квартире: 7/8 и 1/8.
1/8 доля меньше маленькой комнаты. Захотел собственник 7/8 долей выкупить её выгодно. Но собственник 1/8 доли не хочет дёшево продавать.

Тогда идёт этот собственник 7/8 к ушлому адвокату. Тот сразу видит, что и сам заработает и доверителю тоже даст выгодно выкупить желаемое.
Предъявляют они иск в суд к собственнику 1/8 о выкупе доли и выплате за неё компенсации. Судья должен экспертизу оценочную экспертизу.

При этом сам судья тоже не дурак, много дел рассмотрел и всех оценщиков знает. Он знает, что один оценщик оценивает за полную цену, а другой – за половину цены.
Надо судье подыграть истцу – назначит экспертизу, где дешевле оценят. А надо подыграть ответчику – назначит экспертизу подороже, в той же Юноре, например.

И всё тогда может зависеть уже от умения адвоката “повлиять” на судью. А судьи при этом законный выбор, так или так. Всё зависит только от неё, но в любом раскладе никто не мог судью в таком деле в незаконности решения потом обвинить. Всё как бы зависело якобы только от оценщика.

В результате было хорошо всем:
– покупатель доли по дешёвой цене зарабатывал сам и мог платить за это;
– адвокат получал гонорар;
– оценщик получал за проведение оценки в угоду истцу;
– ну и судья.

За всё ЭТО платил несчастный собственник незначительной доли в квартире, у которого имущество принудительно выкупали за смешную цену.

КОНЕЦ КОРРУПЦИИ ПО ТАКИМ ДЕЛАМ

И вот этой схеме пришёл конец.

Теперь такие дела в судех о выкупе незначительных долей квартир являются проигрышными.

Теперь победил разум и выкуп долей стал вообще невозможен. Весной 2012 года Верховный Суд РФ, и сразу Мосгорсуд, а также Мособлсуд разъяснили, что выкупить незначительную долю можно только при условии, что ответчик поставил вопрос о выделе его доли в натуре, а при этом выдел невозможен.

Выделить долю в квартире реально невозможно. Для выдела доли в натуре надо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню. А в квартире это сделать нельзя. Поэтому только идиот может такое требование заявить.

Вот теперь суды отказывают в удовлетворении таких исков, о признании доли малозначительной и выплате за неё компенсации.

Если Вы всё же сомневаетесь и хотите в этом убедиться, то можете прийти к нашим адвокатам на приём. Они подготовят иск, как делалось раньше, чтобы признать долю малозначительной и выкупить её. Но мы не гарантируем удачу в суде, а скорее наоборот.

И, кстати, моё убеждение состоит в том, что нельзя пытаться против воли человека пытаться обогатиться за его счёт. Поэтому я дурного мнения о тех оценщиках, которые оценивали по таким делам доли в квартирах с дисконтами. Я презираю судей, которые выносили решения о принудительном выкупе долей по заниженным ценам. Только адвокатов ещё можно не ругать за такие дела, но и уважать их за такие иски невозможно.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, о которой шла речь в статье, приведена здесь: “Судебная практика о запрете принудительного выкупа”

Если у Вас есть доля в квартире с проблемой и нужно её продать – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86 .

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
  • разделение имущества между супругами или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

Читайте также:  Можно ли взыскать расходы юриста с нового ответчика

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Размер компенсации за незначительную долю в квартире

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Комментарии (6)

А вот, если такая ситуация. Я имею 13 часть 3-х комнатной квартиры. Мои сособственники не хотят продавать квартиру, а хотят выплатить мне долю по инвентаризационной оценке БТИ. Притом, квартира 3-х комнатная стоит сейчас 2480000 млн. рублей, то есть моя доля примерно будет стоить 800000 тысяч! Как быть, как заставить их вернуть мне долю? Мне она необходима, у меня у парня 1/2 часть в квартире 2-х комнатной. Я бы хотела купить эту долю, а его дядя требуют выкупить ее уже сейчас. Как мне быть? Как правильно сделать? Подскажите, пожалуйста!

Вы можете вызвать независимого оценщика, чтобы он определил рыночную стоимость Вашей доли по состоянию на день проведения оценки. Но Вам нужно учитывать тот факт, что продажа доли отдельно от квартиры означает существенное уменьшение её цены. Если, например, вся квартира стоит 2 480 000 рублей, то отдельно взятая 1/3 доля квартиры будет стоить значительно меньше, чем треть от стоимости всей квартиры. Но, в любом случае, рыночная стоимость 1/3 доли квартиры будет выше, чем её цена по БТИ. Заключение независимого оценщика будет весомым аргументом в споре с остальными сособственниками квартиры о цене продажи Вашей доли квартиры.

После смерти сына я получила в наследство 1/10 долю в 2х квартире площадью 44 м2. В связи с тем, что у меня есть жилплощадь, моя дочь подарила мне свою долю в этой квартире, а я ей подарила 1/10 долю вышеуказанной, где она сейчас постоянно зарегистрирована. Другой недвижимости на территории России у нее нет. Может один дольщиков (а их в квартире 4 дольщиков) признать эту долю незначительной и выплатить компенсацию?

Учитывая наличие в квартире всего двух комнат и столь незначительную площадь всей квартиры, 1/10 долю суд вполне может признать незначительной, и присудить истцу право собственности на эту долю с выплатой вашей дочери компенсации рыночной стоимости этой доли. Однако суд такой иск может и неудовлетворить, если ваша дочь фактически постоянно проживает в данной квартире и участвует в оплате коммунальных услуг (что должно быть документально подтверждено).

Суд первой инстанции лишил мою дочь (это ее единственная собственность) 1/10 доли в 2х квартире, снял регистрационного учета, и постановил выплатить по оценке экспертизы истца 255 т.р. (при том, что доля была куплена ее матерью за 700 т.р.). Мы с решением судьи не согласны – мы не требовали выделить долю в квартире (ст.252). Истец предъявил иск в суд о признании доли незначительной, снятии с регистрационного учета и выплате компенсации. Почему судьей было ПРИНЯТО ТАКОЕ НЕПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ. Моя дочь заинтересована в этой доле.

Сейчас такие судебные решения стали приниматься судами довольно часто. Это связано в тем, что суды, таким образом, пытаются бороться с квартирным рейдерством. Но для принятия судебного решения о принудительном лишении доли в праве собственности на жилье, должны быть соблюдены следующие требования:
1) Изымаемая доля должна быть незначительной;
2) Эта доля не может быть выделена в натуре (то есть должна быть значительно меньше площади любой из комнат в квартире);
3) Ответчик должен быть зарегистрирован по другому месту жительства (то есть иметь самостоятельное право пользования другим жильем);
4) Ответчик не должен иметь существенного интереса в пользовании спорным жильем (не жить в этой квартире, не участвовать в ремонте и содержании этой квартиры, не вносить за квартиру коммунальных платежей);
5) В подтверждение своего намерения выплатить компенсацию за изымаемую долю истец должен ДО принятия судебного решения перевести денежные средства в размере рыночной стоимости спорной доли на депозит суда.
Только при наличии вышеуказанных составляющих суд вправе принять решение о принудительном изъятии доли у ответчика, с выплатой ему денежной компенсации в размере рыночной стоимости его доли.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы “Яковлев и Партнеры” (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, “делиться” через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в “трешке”, его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в “трешке” не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире “носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом”. Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в “однушке” принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, “поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом”. Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных “Право.ru”, относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из “Яковлев и Партнеры” считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. “От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств”.

“Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике”, – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы “Барщевский и Партнеры”. Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. “Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда”, – констатирует Чернобель.

Ссылка на основную публикацию