Обжалование отказа в сносе незаконной постройки

Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

Юрист Бюро присяжных поверенных “Фрейтак и Сыновья”

специально для ГАРАНТ.РУ

Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.


Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

  • нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
  • возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
  • незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

  • с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
  • суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017).


Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

  • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
  • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
  • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

  • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
  • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
  • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”).

Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

  • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
  • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
  • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).

Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

  • истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
  • возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

  • постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
  • постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

Отменено решение о сносе самовольной постройки

ФОРМАЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРИ ПОДАЧЕ АДМИНИСТРАЦИЕЙ ИСКА О СНОСЕ НЕ ДОПУСТИМ.

К Нам обратился житель города с просьбой об оказании юридической помощи в гражданском деле по иску администрации города Сочи о сносе самовольной постройки.
При изучении документов, Нам стало известно, что администрация г. Сочи подала иск в Адлерский районный суд о сносе самовольно построенного жилого дома.
И несмотря на регистрацию права собственности Нашего Клиента на жилой дом, администрация г. Сочи считает, что данное строение (здание) имеет признаки самовольной постройки, и так как разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК не было получено, администрация просила обязать Нашего Клиента снести возведенный им объект (жилой дом).
Решением Адлерского районного суда г. Сочи исковые требования администрации г. Сочи удовлетворены в полном объеме, суд обязал снести жилой дом, возведенный Нашим Клиентом, взыскал судебные расходы.
Нами была сформирована апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда Краснодарского края, с изложением доводов о нарушениях норм материального права и требованием об отмене решения Адлерского районного суда.
Апелляционная инстанция Краевого суда Краснодарского края согласилась с доводами сформированное нами апелляционной жалобы и отменила решение Адлерского районного суда о сносе самовольной постройки с указанием следующего:
Согласно представленным в суд доказательствам, земельный участок, расположенный в Адлерском районе г. Сочи, принадлежит Нашему Доверителю на праве долевой собственности, целевое назначение земельного участка, – индивидуальное жилищное строительство. Наш Доверитель закончил строительство жилого дома и проживает в нем вместе со членами своей семьи. Домовладению выдан кадастровый паспорт на жилое здание – жилой дом. В процессе судебного разбирательства, жилой дом был зарегистрирован на праве собственности за Нашим Доверителем. При этом разрешение на строительство при регистрации права собственности не требовалось.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции правильно установил, что возведённый жилой дом, является самовольной постройкой, поскольку ответчиком не было получено разрешение на его строительство.
Между тем с решением Адлерского районного суда согласиться нельзя, так как, принимая решение, суд не учёл, что самовольная постройка может быть сохранена.
Суд апелляционной инстанции отменяя решение Адлерского районного суда указал о разъяснениях данных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
Также апелляционная инстанция указала о недопустимости формального подхода суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, что противоречит положениям ст. 195, 196 и 198 ГПК Российской Федерации.
Апелляционная инстанция, отменяя решение Адлерского районного суда, указала о процедуре, предусмотренной Федеральным Законодательством, регламентирующем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (упрощенный порядок регистрации права собственности), так как из в материалах дела имелись доказательства регистрации права собственности на спорный жилой дом.
Судебная инстанция указала, что в соответствии с законодательством – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации.
Таким образом, право Нашего Доверителя на жилой дом, было признано государством в установленном законом порядке.
Особенно важно, что требований администрации о признании недействительной регистрации права собственности на жилой дом при рассмотрении дела не ставились.
Допущенные судом нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
Решение суда отменено, в иске администрации города Сочи о сносе самовольной постройки отказано. Определение апелляционной инстанции вступило в законную силу с момента принятия.

Читайте также:  Выдел в натуре двух долей дома и земельного участка

(Примечание автора): Данное дело еще раз подчеркивает – недопустимость формального подхода к делу, даже если истцом является администрация города Сочи.

Written by admin

I am a professional blogger interested in everything taking place in cyberspace. I am running this website and try my best to make it a better place to visit. I post only the articles that are related to the topic and thoroughly analyze all visitors’ comments to cater to their needs better.

Консультация

Хотите получить консультацию по нашим услугам? Оставьте вашу почту.

Последние новости

К адвокату по вопросам возврата долгов обратился гражданин Т. с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе взыскания денежных средств…

Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…

Северный дачник – Новости, Каталог, Консультации

О сносе самовольного строения (отказ)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 августа 2011 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Кожевниковой Н.В., при секретаре Григорьеве М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2061/11 по иску Администрации городского поселения Мытищи к Ватиняну А.С., Кумок П.И. и Управлению Росреестра по Московской области о признании строения самовольной постройкой; сносе строения; признании недействительной государственной регистрации права и исключении сведений из ЕГРП,

Ватиняну А.С. на основании договора купли-продажи земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ) принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1290 кв.м., расположенный по адресу:, относящийся к категории земель поселения, с видом разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства (л.д.143т.1). Также Ватинян А.С. являлся совладельцем жилого дома Лит.А, расположенного по указанному адресу (л.д.148т.1).

В 2009 году Ватиняном А.С. возведено отдельно стоящее 3-х этажное строение на принадлежащем ему земельном участке (Лит.В) (л.д.150-151т.1).

Указанному строению- жилому дому присвоен Управлением архитектуры и градостроительства адрес: (л.д.141т.1).

Произведена регистрация права собственности на объект недвижимого имущества в упрощенном порядке.

В дальнейшем, на основании решения собственника в апреле 2010 года, произведен раздел жилого дома и земельного участка (л.д.117т.1).

Часть жилого дома () и земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи отчужденыКумок П.И. (л.д.82-85т.2).

Остальные части дома (,2,4) и земельные участки площадью 401, 312 и 269 кв.м. остаются в собственности Ватинян А.С. (л.д.7-12т.1).

Часть жилого дома () является предметом залога по кредитному договору заключенному Ватинян А.С. с АКБ «Стратегия» (л.д.90т.1).

Администрация городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Ватинян А.С. и Управлению Росреестра по Московской области, в котором просила обязать Ватинян А.С. снести за счет ответчика самовольно возведенное строение по адресу: ; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиры №-№ в указанном жилом доме и исключить из ЕГРП записи о государственной регистрации права на указанные квартиры. В обоснование требований истец указал, что строение является многоквартирным жилым домом; возведено без установленного законом разрешения на строительство, с нарушением целевого назначения земельного участка; при его возведении нарушены технические нормы и правила.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял требования (л.д.46т.1) и в окончательной редакции просил: признать жилой дом, расположенный по адресу: , частями которого являются квартиры №-№ самовольной постройкой; обязать Ватинян А.С.снести за счет ответчика самовольно возведенное строение по адресу: , частями которого являются квартиры №-№,№; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиры №-№ в указанном жилом доме и обязании исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права на квартиры, расположенные в указанном жилом доме (л.д.60т.1).

В судебном заседании представители истца- Администрации городского поселения Мытищи Карандашев Д.Р. и Федорова О.В. поддержали уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Ватинян А.С., а также представляющая его интересы на основании доверенности Гусева О.А., будучи уведомленными надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ранее представляли в дело письменные возражения (л.д.70-73т.1).

С учетом мнения сторон суд определил рассмотреть дело в отсутствие данного ответчика.

Представляющий интересы Кумок П.И. на основании доверенности Котов Н.Н. в судебном заседании возражал удовлетворению заявленных требований по представленным письменным возражениям (л.д.86т.2).

Представляющий интересы Управления Росреестра по Московской области Костенко И.О. оставил разрешение спора о признании строения самовольной постройкой и его сносе на усмотрение суда, возражаю удовлетворению требований о признании недействительной государственной регистрации права и исключении записей ЕГРП, указывая, что оснований для отказа Ватинян А.С. и Кумок П.И. в регистрации права не имелось, а также на ненадлежащий способ защиты права (л.д.78-79т.1; т.2).

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица АКБ «Стратегия» Усык С.В. считал заявленные требования необоснованными.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ГУ Государственного строительного надзора по МО и Гараева Э.М. в судебное заседание не явились.

С учетом мнения сторон и длительности рассмотрения настоящего дела суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования Администрации городского поселения Мытищи не подлежащими удовлетворению.

Одним из оснований заявленных требований истцом указано на несоблюдение ответчиком целевого назначения земельного участка.

Как указано выше, в настоящее время по решению собственника произведен раздел жилого . Каждая из частей дома зарегистрирована как отдельная квартира. Таким образом, формально спорный жилой дом в настоящее время является многоквартирным. При каждая из частей дома расположена на самостоятельном земельном участке (л.д.13т.2).

В соответствии с ч.1ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу ч.2 указанной нормы ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем, на момент возведения спорного жилого дома и регистрации на него права собственности, истец являлся собственником земельного участка площадью 1290 кв.м., относящегося к категории земель поселения, с видом разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2ст.260 ГК РФ).

Согласно п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно представленного технического заключения, выполненного специалистами ФИО13 имеющими специальные познания в области строительства, спорный жилой дом: 2-х этажный с мансардой построен (сооружен) с соблюдением строительных норм и правил, предъявляемых к малоэтажным жилым индивидуальным домам; в период строительства строение планировалось и строилось как индивидуальное жилье. Несколько индивидуальных входов в дом были предусмотрены для удобства проживания семьи (л.д.19-26т.2).

Суд соглашается с выводами данного заключения, поскольку как видно из поэтажного плана строения, оно имеет единый архитектурный конструктив; все помещения дома сообщаются между собой (л.д.49-53т.2). Уже впоследствии, в соответствии с техническим заключением по варианту раздела жилого дома (л.д.104-114 т.1), произведены работы по заделке проемов между помещениями.

Доказательств в опровержение представленного заключения истцом, несмотря на предложение суда, не представлено.

Представленное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации Мытищинского района, содержит довод о многоквартирности спорного строения, основанный на констатации факта регистрации нескольких квартир в доме (л.д.6т.2).

То есть, к возникновению многоквартирного (формально) жилого дома привел раздел дома собственником на части, предусмотренный действующим законодательством.

Данное обстоятельство, по мнению суда не свидетельствует о самовольности возведенного жилого дома по смыслу ст. 222 ГК РФ.

В противном случае любой раздел жилого дома, приводящий к возникновению самостоятельных частей в соответствии со ст. 252 ГК РФ, можно было бы расценить как возникновение многоквартирного жилого дома с изменением целевого назначения земельного участка, влекущего соответствующие последствия для собственников.

При этом суд не может не принять во внимание, что спорное строение элементов общего имущества собственников помещений, характерного для многоквартирного дома, не имеет.

Таким образом, на момент создания и регистрации права собственности ответчика на спорное строение, целевое назначение земельного участка, на котором оно было расположено, нарушено не было.

Довод истца о нарушении функционального зонирования территории (зона усадебной жилой застройки) влиять на возможность признания строения самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ не может.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, представляющее собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Однако, в данном случае, довод истца о нарушении ответчиком Ватинян А.С. требований ст. 51 ГрК РФ суд находит ошибочным, поскольку в силу ч.4 ст.8 Федерального закона №191-ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие ГрК РФ», ст. 25.3 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства- не требуется.

Таким образом, регистрирующий орган правомерно зарегистрировал право собственности ответчика на спорный объект- индивидуальный жилой дом, а впоследствии произвел регистрацию права собственности на части жилого дома, образовавшиеся в результате раздела.

Довод истца о нарушении ответчиком ст. 51 ГрК РФ опровергается кроме прочего актом присвоения адреса объекту недвижимости- спорному дому, утвержденному начальником Управления архитектуры и строительства (л.д.114т.1), свидетельствующему, что на момент его вынесения, сомнений у компетентного органа о возможности регистрационных действий в отношении спорного дома без наличия разрешения на строительство- не имелось.

В противном случае на основании п.п. 6.2, 6.6 ст.6 Решения Советов депутатов Мытищинского муниципального района отДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о порядке присвоения адресов объектам недвижимости в Мытищинском муниципальном районе Московской области», предусматривающих проведение экспертизы документов на предмет их комплектности и необходимость предоставления разрешения на строительство при решении вопроса о присвоении адреса объекта недвижимости, Управление Архитектуры потребовало бы данный документ у Ватиняна А.С.

Истец утверждает о нарушении норм и правил при возведении спорного дома.

Действительно, коэффициент застройки земельного участка составляет 43% в отличие от установленных СНиП 42.13330.2011 – 40%.

Также в нарушение ст. 69 Федерального закона №123-ФЗ от 11.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» минимальное расстояние от спорного дома с северной стороны до соседнего дома составляет 4,7 метра вместо 6 метров.

Однако, данные нарушения существенными с точки зрения суда, то есть влекущими по смыслу ст. 222 ГК РФ последствия в виде сноса строения, не являются.

Кроме того, указанный СНиП 42.13330.2011 не распространяется на здания и сооружения, строительство которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности может осуществляться без разрешения на строительство. Более того, данный СНиП вступил в действие уже после завершения строительства и регистрации права собственности на спорный объект, в связи с чем к спорным отношениям применяться не могут.

Также, в соответствии с положениями нормы ст. 69 Федерального закона №123-ФЗ от 11.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», противопожарное расстояние между зданиями может быть уменьшено до 3,45 метров при условии, что стена более высоко здания является противопожарной 1-го типа. Учитывая, что материалом стен спорного строения, как следует из технического паспорта (л.д.28т.1) является кирпич, суд считает недоказанным истцом наличие нарушений норм пожарной безопасности при возведении спорного объекта.

Читайте также:  Межевой спор (продолжение)

Ссылку Государственного инспектора по пожарному надзору на нормы СНиП 2.07.01-89 суд находит необоснованными, как не действующие в момент строительства дома (2009 год) и в настоящее время (л.д. т.2).

Как видно из представленного технического заключения, выполненного специалистами ФИО13 (л.д.38т.2), а также топографического плана с границами земельного участка по адресу: (л.д.157т.1), в настоящее время имеется нарушение границы земельного участка, принадлежащего ответчику.

Однако, граница нарушена возведением не спорного жилого дома, а гаражом.

Данное строение как видно из свидетельства о государственной регистрации права (л.д.56т.2), является самостоятельным объектом недвижимого имущества и в состав спорного жилого дома не входит.

Несмотря на то, что суд обратил внимание истца на данное обстоятельство, требования истцом в данной части уточнены не были. Истец ставит вопрос о сносе именно жилого дома.

При наличии выводов технического заключения о том, что строение выполнено без нарушения норм и правил и не представляет угрозу жизни и здоровья граждан, суд считает недоказанным истцом наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, влекущих последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, анализируя собранные по делу доказательства, суд в силу положения норм ст. 56 ГПК РФ находит недоказанным истцом наличия оснований для признания спорного строения самовольным и его сносе.

Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное имущество с исключением сведений из ЕГРП.

Также, как указано выше, судом не установлено нарушений со стороны регистрирующих органов при проведении действий по регистрации права собственности ответчиков как на строение в целом, так и на его части.

При таких обстоятельствах все заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения Мытищи к Ватиняну А.С., Кумок П.И. и Управлению Росреестра по Московской области о признании строения самовольной постройкой; сносе строения; признании недействительной государственной регистрации права и исключении сведений из ЕГРП- отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Мытищинский горсуд в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2011 года.

Если хотите записаться на приём к юристам, специализирующимся в области земельных отношений, офрмлении недвижимого имущества, наследства, соседского права, чтобы получить подробную, реалистичную консультацию в приватном порядке, с прогнозированием судебного решения, позвоните по телефону:

Местная администрация приняла решение о сносе постройки на основании ст. 222 ГК РФ. Что делать ее владельцу?

С 1 сентября 2015 г. вступила в силу новая редакция ст. 222 ГК РФ. Теперь в ней появилась ч. 4, которая предоставляет муниципальным властям право самостоятельно, во внесудебном порядке сносить самовольные постройки, расположенные на муниципальных земельных участках, если это участки с особыми условиями использования либо находятся на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей (Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ). Как эта норма работает на практике, можно было увидеть в многочисленных сюжетах о событиях 9—10 февраля 2016 г., когда власти Москвы снесли около 100 объектов, признав их самовольными постройками (см. постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы»). На сегодняшний день, пока действия московских властей не получили оценку высших судебных инстанций, а норму ч. 4 ст. 222 ГК РФ еще не проверили на соответствие Конституции РФ, этот опыт может в любой момент повторить любая городская администрация в России. О том, как владелец постройки может защититься от сноса и что можно предпринять, если постройку все-таки снесли, читайте в этом материале.

В части 4 ст. 222 ГК РФ предусмотрено два варианта процедуры сноса самовольных построек муниципальными властями во внесудебном порядке.

Первый предусмотрен для ситуации, когда лицо, которое возвело самовольную постройку, известно. Администрация принимает решение о сносе, а затем в течение семи дней направляет лицу, создавшему самовольную постройку, копию решения и дает срок на добровольный снос. Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Второй вариант процедуры сноса применяется, если лицо, которое возвело самовольную постройку, неизвестно. В таком случае администрация также принимает решение о сносе, а затем в течение семи дней публикует сообщение о сносе в своей официальной газете, на сайте, а также ставит в границах участка, на котором создана постройка, информационный щит с сообщением о планируемом сносе. По истечении двух месяцев после публикации администрация имеет право снести постройку.

Причем если в случае, когда лицо, которое возвело постройку, неизвестно, право местной администрации снести самовольную постройку прямо предусмотрено в законе, то в случае, когда владелец самовольной постройки известен, право администрации на снос во внесудебном порядке прямо в законе не прописано.

Какие риски заложены в ч. 4 ст. 222 ГК РФ

Чтобы определить стратегию защиты в ситуации, когда объекту, который построила компания, грозит снос на основании ч. 4 ст. 222 ГК РФ, необходимо правильно понимать, какие угрозы для бизнеса исходят от этой нормы. Здесь можно выделить четыре основных риска:

в части 4 ст. 222 ГК РФ не установлен минимальный срок для добровольного сноса. Поэтому администрация может дать владельцу постройки любой сколь угодно короткий срок, вплоть до одного дня, по истечении которого она сможет снести постройку. Для сравнения отметим, что в случае сноса на основании решения суда пристав обязан дать на добровольный снос пять дней (ч. 12 ст. 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», далее — Закон об исполнительном производстве);

в норме нет указания на то, что должно являться основанием для принятия муниципальным органом решения о сносе, а именно, как администрация должна проверять самовольность строительства и как должны быть оформлены результаты проверки. Поэтому муниципальный орган может признать постройку самовольной исключительно по своему усмотрению, не обращая внимания на документы о праве собственности и решения судов. Для сравнения отметим, что снос в судебном порядке осуществляется только на основании вступившего в силу решения суда, которое суд принимает, заслушав владельца постройки и оценив представленные им доказательства законности ее возведения;

в части 4 ст. 222 ГК РФ не установлен срок для принятия администрацией решения о сносе, поэтому администрация может никуда не торопиться и сколь угодно долго держать владельца постройки в состоянии неопределенности: снесет администрация постройку или нет? Для сравнения отметим, что для случаев сноса в судебном порядке существует трехлетний срок давности, кроме случаев, когда постройка угрожает жизни и здоровью граждан или собственник земельного участка, на котором возведена постройка, владеет им, а значит, его требование о сносе представляет собой негаторный иск, на который исковая давность не распространяется (ч. 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»);

в рассматриваемой норме не установлена обязанность администрации производить снос с участием понятых, составлять опись имущества, находящегося в сносимой постройке, принимать меры по обеспечению его сохранности. Для сравнения отметим, что в случае, когда постройка сносится на основании решения суда, все эти действия обязан провести судебный пристав (ст. 107 Закона об исполнительном производстве).

Как предотвратить снос

Прежде всего владельцам построек, находящихся в «группе риска», необходимо следить за сообщениями о планируемых сносах, которые публикуются в официальном издании и на интернет-сайте местной администрации, за установкой на земельном участке щитов с информацией о сносе. Если же постановление о предстоящем сносе принадлежащей вам постройки на основании ч. 4 ст. 222 ГК РФ все же опубликовано, возможны два варианта действий, выбор между которыми зависит от текущего состояния оформления прав на постройку.

Вариант первый: постройка возведена самовольно, право собственности на нее не зарегистрировано. Сюда же относятся случаи, когда администрация ранее обращалась в суд с иском о сносе постройки, но суд ей отказал по формальным основаниям, не связанным с наличием права собственности на постройку, например из-за пропуска срока исковой давности. В такой ситуации необходимо прежде всего обращаться в суд с иском к местной администрации о признании права собственности на самовольную постройку. Если суд иск удовлетворит, у владельца постройки появится право собственности, возникшее на основании решения суда, а сама постройка уже перестанет быть самовольной. Сносить такую постройку администрация будет не вправе. Если же суд в иске откажет, то постройку снесут. В этом случае необходимо будет решать вопрос с компенсацией расходов на строительство.

Вариант второй: постройка не является самовольной, так как возведена на законном основании с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства. В этом случае необходимо сделать следующее:

обратиться в местную администрацию с просьбой исключить объект из постановления о сносе. Например, в Москве Госинспекция по недвижимости на основании заявления владельца исключила из списка подлежащих сносу построек один павильон на том основании, что его владелец переложил все городские коммуникации, однако эта информация не была должным образом отражена в реестре подземных сооружений Мосгоргеотреста. С учетом новых обстоятельств разбирательства по этому объекту продолжатся в судебном порядке, так как под условия ч. 4 ст. 222 ГК РФ, допускающие снос постройки во внесудебном порядке, павильон уже не попадает (информацию о постройке можно найти на сайте Госинспекции по ссылке: ggi.mos.ru/presscenter/news/detail/2536072.html);

обратиться в суд с заявлением об оспаривании постановления местной администрации о сносе. Если постановление касается только одного объекта, принадлежащего индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, то заявление необходимо подавать в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда заявитель узнал о постановлении (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Если постановление касается многих владельцев построек и по своему характеру является нормативным актом, то заявление о его оспаривании необходимо подавать в краевой или областной суд общей юрисдикции (ч. 2 ст. 20 КАС РФ). В заявлении стоит просить суд принять обеспечительные меры или меры предварительной защиты в виде запрета администрации совершать снос до вступления в силу решения по вашей жалобе. Доказывать самовольность постройки должна администрация. Если она этого не сделает, то суд обязан признать постановление незаконным.

Практика такого оспаривания уже есть, однако складывается она пока что не в пользу владельцев построек. Так, некоторые владельцы снесенных объектов в Москве обжаловали постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП, на основании которого проводился снос торговых павильонов 9 февраля 2016 г. в части принадлежащих им объектов. В обоснование они ссылались на то, что каждый из этих объектов был принят местными властями в эксплуатацию, на каждый из объектов в ЕГРП зарегистрировано право собственности и под строительство каждого объекта выделялся земельный участок. В отношении одного из объектов префектура округа обращалась в суд с иском о его сносе, но суд в иске отказал по причине пропуска срока исковой давности. Тем не менее, несмотря на это решением Мосгорсуда от 24.12.2015 по делу № 3а‑907/2015, владельцам построек в удовлетворении их заявлений было отказано.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в ч. 1 ст. 222 ГК РФ четыре признака самовольной постройки: постройка возведена либо на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке, либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в ч. 2 этой же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком

Суд признал все четыре объекта, в отношении которых подавались заявления, самовольными постройками, поскольку земельные участки, на которых они были возведены, предоставлялись для строительства некапитальных сооружений, тогда как все здания оказались капитальными и к тому же находились в охранных зонах сетей и сооружений централизованной системы водоотведения, сетей связи и сооружений связи, линейных объектов, а также на территориях общего пользования.

Нередки ситуации, когда на планируемые администрацией к сносу объекты у их застройщиков есть зарегистрированное право собственности. В ходе оспаривания постановления местной администрации о сносе необходимо быть готовым к тому, что администрация, отстаивая законность своего постановления, будет отрицать какое-либо значение этого обстоятельства, ссылаясь на ч. 23 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому регистрация права на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе как самовольной постройки. Возражая против этого довода, стоит обратить внимание суда на то, что в этом разъяснении «предъявление требования» означает предъявление иска в суд, так как на момент принятия этого постановления снос самовольной постройки мог быть осуществлен только в судебном порядке. В период, когда принималось это постановление, административного порядка сноса самовольных построек не существовало. Данное разъяснение основано на ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку на сегодняшний день данная норма не изменилась, то разъяснение Пленумов ВС РФ и ВАС РФ сохраняет силу и в настоящее время с учетом действия новой редакции ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

Если объект все-таки снесли

Прежде всего в качестве примера необходимо обратить внимание на п. 11—13 постановления Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП — в них предусмотрена выплата компенсации за снесенные объекты. Правда, порядок ее расчета не определен и сведений о том, что кто-то из бывших владельцев снесенных объектов ее получил, пока нет. Но тем не менее сама эта норма позволяет владельцам снесенных построек рассчитывать на компенсацию.

Бывший владелец снесенных объектов может предъявлять в суд иск к администрации о возмещении вреда, причиненного сносом на основании ст. 1069 ГК РФ. Размер возмещения будет включать в себя рыночную стоимость постройки, расходы на ее восстановление, а также стоимость уничтоженных остатков товара. Для этой цели стоит заранее, еще до сноса, получить отчет о рыночной стоимости здания и права на земельный участок под ним, организовать в ночное время охрану здания и видеонаблюдение за происходящим вокруг него, если в постройке расположен магазин, то обеспечить точный учет товарных остатков на конец каждого дня. Но это сработает только в том случае, если снесенный объект не являлся самовольной постройкой и этот факт будет установлен в суде.

Читайте также:  Как стать собственниками отдельно взятых комнат

Иная ситуация, если снесенный объект является самовольной постройкой. С одной стороны, ее возведение является нарушением, допущенным построившим ее лицом, а снос произведен администрацией на законном основании. С другой стороны, часто бывает ситуация, когда самовольное строительство было невозможным без «содействия» местной администрации, которая в нарушение закона предоставила под строительство земельный участок, выдала необходимые для строительства разрешения и согласования. Владелец самовольной постройки был вправе доверять администрации как органу власти и считать, что все действия совершаются на законном основании. Так можно ли взыскать возмещение вреда в этом случае?

В судебной практике был период, когда ВАС РФ отвечал на этот вопрос положительно, так как застройщик мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства спорного объекта администрация учла требования действующего законодательства. Поэтому в случае сноса объекта по решению суда как самовольного его владелец вправе требовать от местной администрации возмещения ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта (постановления Президиума ВАС РФ от 09.07.2009 № 1034/09 по делу № А65-12664/2007-СГ3-15, от 11.10.2011 № 6474/11 по делу № А33-7655/2010).

Однако в 2012 г. практика ВАС РФ изменилась. Взыскать убытки мог только добросовестный владелец самовольной постройки — если он, несмотря на незаконность действий местной администрации, не знал и не мог знать об этом. Вместе с тем если он в этой ситуации совершал на основании незаконных актов администрации какие-либо действия, следствием которых явилось неосновательное обогащение соответствующего публичного образования, либо заключало и исполняло на основании незаконного акта гражданско-правовые сделки, являющиеся в силу этого не действительными, такое лицо не лишено права требовать возмещения неосновательного обогащения или проведения двусторонней реституции — например, потребовать возвратить денежные средства, уплаченные застройщиком в качестве платы по договорам предварительно согласованного места размещения объекта (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 13443/11 по делу № А21-8212/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.08.2013 по делу № А63-9546/2011).

Руководствуясь этой позицией, суды стали отказывать владельцам построек во взыскании убытков с местных администраций по причине отсутствия вины администраций и причинно-следственной связи между их действиями и убытками застройщика, возникшими из-за того, что они не смогли ввести объекты в эксплуатацию (см., например, постановления АС Уральского округа от 25.05.2015 № Ф09-2328/15 по делу № А76-2316/2014, Западно-Сибирского округа от 26.02.2015 № Ф04-16144/2015 по делу № А03-24120/2013). В судебных актах по некоторым делам суды разъясняли, что к расходам, которые нельзя взыскать, относятся арендная плата, расходы на выполнение проекта строительства, оплата услуг, связанных с различными согласованиями (Определение Верховного суда РФ от 10.07.2015 № 308-ЭС15-6894 по делу № А32-46815/2011).

Вместе с тем к настоящему моменту есть практика в пользу владельцев, чьи самовольно построенные объекты были снесены по решениям судов. Так, в одном деле суд с учетом позиции ВАС РФ 2012 г. взыскал с администрации расходы, связанные со строительством и сносом объекта, однако отказал во взыскании убытков в размере рыночной стоимости снесенного объекта (Определение Верховного суда РФ от 22.08.2014 № 308-ЭС14-440 по делу № А53-9817/2011). В другом деле суд взыскивал платежи, полученные администрацией по договору купли-продажи земельного участка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 по делу № А53-21973/2011). Стоит также отметить, что в ряде случаев суды взыскивали убытки без учета позиции ВАС РФ, сформулированной в 2012 г. (см., например, постановление ФАС Московского округа от 24.12.2013 № Ф05-15501/2013 по делу № А40-50591/13-77-491), а в одном случае суд и вовсе взыскал убытки в 2013 г. на основании позиции ВАС РФ, существовавшей до 2012 г. (постановление ФАС Поволжского округа от 30.05.2013 по делу № А65-10393/2012).

После сноса торговых павильонов в Москве 9 февраля 2016 г. известен пока только один случай предъявления иска к Правительству Москвы о возмещении убытков. Истцом выступает собственник ТЦ «Альбатрос» Алексей Воронин, размер требований которого составляет 3 млрд руб. Сведений о результате рассмотрения спора на текущий момент нет.

Делать выводы о том, как суды будут толковать ч. 4 ст. 222 ГК РФ, пока рано. Но, вероятно, уже через несколько месяцев начнет складываться практика, на основании которой можно будет говорить о перспективах ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

На первый взгляд ч. 4 ст. 222 ГК РФ не соответствует положению ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поэтому, вполне вероятно, что, если владельцы снесенных построек не смогут отстоять свои интересы в суде, они обратятся в Конституционный суд РФ с жалобой на несоответствие нормы ч. 4 ст. 222 ГК РФ Конституции РФ. Как истолкует эту норму Конституционный суд РФ, покажет время.

Оспорить решение о сносе самовольной постройки

Если дом или другой объект недвижимости возводится без необходимых разрешений, такая постройка по закону считается самовольной. Местные власти обычно активно борются с незаконными объектами недвижимости и имеют право принять решение о сносе самовольно построенной конструкции. Тем не менее, решение о сносе, принятое местными властями или полученное в суде, можно оспорить и добиться его отмены. В данной статье мы расскажем, как можно обжаловать решение суда о сносе самовольной постройки, куда для этого обращаться, какие понадобятся аргументы и поговорим обо всех сопутствующих процедуре вопросах.

По каким основаниям можно оспорить решение о сносе самовольной постройки?

Как известно, последние изменения в законодательстве отменили обязательное получение вердикта суда относительно сноса самовольных построек. Теперь порядок принятия решения о сносе самовольной постройки предусматривает только постановление местных властей, после чего должно быть обязательное информирование владельца самостроя о предстоящем демонтаже. Однако закон дает право владельцам самостроев оспаривать действия местных властей относительно решения о сносе самовольных построек в суде – именно такие разъяснения дал Конституционный суд РФ, когда к нему обратились с вопросом о законности сноса домов без решения суда.

Но для того чтобы оспорить решение о сносе самостроя, принятое местным органом самоуправления, потребуются определённые аргументы, к ним можно отнести следующие:

  • дом не относится к категории самостроев – понятие «самовольная постройка» достаточно четко прописано в законодательстве, и малейшее несоответствие может стать вашим козырем в судебном споре. Например, самовольной постройкой не может быть признан объект, если он построен до 1995 года, если процедура его легализации уже началась, если вопрос относительно законности постройки уже рассматривается в суде и т. д.;
  • здание расположено на земельном участке, который принадлежит владельцу и предназначен для строительства – согласно определению из законодательства, самовольной постройкой может быть исключительно объект, который расположен либо на земле, не принадлежащей владельцу дома, либо если данный участок не предусматривает капитального строительства вообще. В случае, если земля под домом ваша, это дает основания для оспаривания решения о сносе постройки и в дальнейшем позволит легализовать объект недвижимости;
  • при возведении самостроя не нарушались градостроительные нормы или нарушения были незначительными – очень часто при принятии решения о сносе самовольной постройки основным аргументом властей является нарушение градостроительных норм, создание угрозы для окружающих, жителей населенного пункта, причинение вреда имуществу третьих лиц и т. д. Однако если таких нарушений не было, они являются несущественными и легкоустранимыми, это может стать аргументом для обжалования решения о сносе самовольной постройки. Впрочем, в этом случае не обойтись без заключения стороннего эксперта, который сможет определить степень нарушений, допущенных при строительстве, и их влияние на город и окружающих;
  • был нарушен порядок сноса самовольных построек без решения суда – оспорить решение местных властей можно и на основании того, что оно было принято с нарушениями, или закон был нарушен на последующих этапах. Так, законодательство требует, чтобы при принятии решений о сносе самостроев были четкие причины демонтажа: угроза жизни и здоровью граждан, нарушение градостроительных норм, невозможность эксплуатировать объекты инфраструктуры и т. д. Если таких аргументов у местных властей нет, это позволяет оспорить их решение. Также основанием для обжалования может быть нарушение процедуры информирования владельца самостроя: по закону он должен быть уведомлен о предстоящем демонтаже не менее, чем за 2 месяца до планируемого сноса, если же уведомление пришло позже, это повод для оспаривания такого решения.

При поиске аргументов для оспаривания решения о сносе самостроя рекомендуется обращаться за помощью к адвокату по земельным делам – помните, что на кону ваша недвижимость, и в случае неудачи в суде вы практически гарантированно ее лишитесь, а значит, доказательства в вашу пользу должны быть безупречными.

Порядок оспаривания решения о сносе

Единственный вариант защиты своих имущественных интересов, который предусматривается для владельцев самовольных построек законодательством – это обращение в суд. Только судебный вердикт сможет защитить вашу недвижимость и дать «зеленый свет» ее дальнейшей легализации. Процедура оспаривания решения о сносе выглядит следующим образом:

  • подготовка аргументов и оснований для обжалования – более подробно мы писали об этом выше. Важно, чтобы все основания имели документальное подтверждение, например, было подтверждение права собственности на землю, доказательство того, что решение местных властей принято с нарушениями и т. д.;
  • составление и подача искового заявления – в иске указывается конкретное решение местных властей, дата его принятия, аргументы, которые использовали власти и т. д. Также указывается ваша позиция: почему вы считаете, что здание не может быть снесено как самовольная постройка, приводятся аргументы, позволяющие отменить постановление о сносе. В требованиях необходимо указать отмену решения местных властей касательно демонтажа. В конце приводится список дополнительных документов, которые выступают доказательствами вашей правоты. Исковое заявление подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости;
  • участие в судебном заседании относительно поданного иска – необходимо убедить суд в том, что власти не имели достаточно оснований для сноса вашего дома или при принятии решения о сносе были допущены серьезные ошибки. В этом случае судебный вердикт остановит решение о сносе и сохранит недвижимость.

Важно отметить, что если суд уже однажды принимал решение о незаконности сноса постройки, повторно местные власти уже не имеют право планировать демонтаж объекта. Потому следует приложить усилия, чтобы выиграть суд и защитить свою собственность.

Крышу не снесло

Главная мысль, которую высказал Верховный суд, звучит так – отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно.

Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.

Суд решил, что администрация права – строение незаконное и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку “приговоренного” дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Он подтвердил, действительно, построенный женщиной дом – самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить. Ведь закон связывает признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом. Верховный суд напомнил – по этому поводу был специальный объединенный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов.

Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. На пленуме было подчеркнуто – когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты. Было ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.

А отсутствие разрешения на строительство – это вовсе не основания для отказа в иске о признании права собственности на такой дом. Но обязательно суд должен проверить – пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников. И главное – суд обязан выяснить, а законно ли местная власть отказала гражданину? Но если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку.

“Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры”, то суд не может отказать хозяину дома.

Вот важная мысль Верховного суда: законом, решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей. В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство.

Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.

Не согласен Верховный суд и с другим выводом суда, что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.

Верховный суд напомнил – граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность.

В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.

Особенно интересно то, что суд с самого начала знал – территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал.

В переводе на казенный язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся. И право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.

Ссылка на основную публикацию