Обращение взыскание на недостроенную квартиру

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что “обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)”. Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что “залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны”.

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

ВС определил, может ли бывший дольщик считать недостроенную квартиру залогом при банкротстве застройщика

18 января 2012 г. между обществом-застройщиком и гражданкой Р. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнице строительства квартиру в 2012 г. Во исполнение договора Р. уплатила застройщику более 1 млн. руб.

6 февраля 2015 г. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля 2015 г. Р. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной суммы и выплаты процентов, начисленных на эту сумму. 6 мая 2015 г. в отношении указанной квартиры был заключен новый договор с З.

В рамках дела о банкротстве Р. предъявила должнику денежные требования и просила включить в реестр требований кредиторов сумму, уплаченную по договору долевого участия, проценты на нее, неустойку за неисполнение обязательств по возврату денежных средств и выплате процентов и штраф по законодательству о защите прав потребителей. Р. также просила признать ее требования обеспеченными залогом строящейся квартиры.

Признавая требования кредитора обоснованными в части обеспечения требования, суд первой инстанции указал на прекращение договорных отношений по долевому участию в строительстве и наличие у должника как застройщика обязательств по возврату Р. денежных средств в размере более 1 млн руб., внесенных ею в счет частичной оплаты квартиры, а также по уплате процентов за пользование указанными средствами.

На основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве суд признал Р. залогодержателем квартиры. При этом суд отклонил возражения относительно возникновения права на получение квартиры у З. Он указал на разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58, о том, что у должника должно быть наличие заложенного объекта в натуре, а также должны отсутствовать доказательства невозможности обращения взыскания на него. Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС16-10864, отменив решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества застройщика.

Верховый Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Суд отметил: в то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, а при уклонении от этой обязанности право собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Верховный Суд указал, что из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

ВС отметил, что такие же правила распространяются в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Кроме того, он пояснил, что если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой, в пользу первого участника строительства.

Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотребления правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога.

ВС указал, что при банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства, заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование и оно было признано судом обоснованным.

Читайте также:  Действительна ли сделка при изменении кадастрового номера земельного участка

Верховый Суд пояснил, что в заседании судебной коллегии стороны подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира. При этом, разрешая спор в части признания за Р. статуса залогового кредитора, суды не установили факта регистрации права собственности Общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались и участники обособленного спора в судебном заседании. По мнению Суда, суть разногласий, таким образом, свелась не к установлению залога в отношении имущества застройщика, который в настоящее время не возник, а к признанию за Р. права на залоговое обременение на случай передачи застройщиком квартиры З.

Суд указал, что в обоснование своей позиции Р. ссылалась на злоупотребление правом со стороны застройщика и второго участника долевого строительства, однако данные доводы не были проверены судом, равно как и возражения З. При этом он не был привлечен к участию в споре в качестве соответчика, несмотря на то, что требование Р. фактически обращено против него.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества Общества и направил дело на новое рассмотрение.

В комментарии «АГ» партнер компании LDD Андрей Попов назвал решение правильным. «ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Кроме того, их решениями затрагиваются права лица, не привлеченного к участию в деле, что само по себе является самостоятельным основанием для отмены судебного акта», – пояснил он.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Наталья Лопатина указала, что вопрос приобретения права залога на строящийся объект является непростым, поскольку до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он формально не существует, а значит, не может быть полноценным предметом залога. Он добавила, что в соответствии с законом дольщик получает право на обращение взыскания на объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком после регистрации права собственности на него или право на иск об обращении взыскания в судебном порядке в случае его уклонения от регистрации.

«Таким образом, Верховный Суд приходит к выводу, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым», – указала Наталья Лопатина. При этом она пояснила, что ГК РФ предусматривает конструкцию залога будущей вещи при условии ее последующего создания или приобретения, что в данном случае позволило бы и первоначального, и нового кредитора включить в реестр кредиторов как залоговых, удовлетворяя их требования по принципу старшинства залога.

Обращение взыскания на недвижимость должника

Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих активов человека. Поэтому в случае образования крупной задолженности обращение взыскания на недвижимое имущество должника практически неизбежно. Но недвижимость может быть представлена как жилыми, так и нежилыми объектами, потому у порядка ее ареста, описи и реализации с торгов есть свои особенности. Предлагаем подробно проанализировать законодательство, чтобы вникнуть в процедуру обращения взыскания и узнать наиболее распространенные ее аспекты.

Что считается недвижимым имуществом

Определение понятию недвижимости находим в ст. 130 ГК РФ . Недвижимым имуществом считаются недра и земельные участки, а также объекты настолько прочно соединенные с земной поверхностью, что их перемещение нанесет несоразмерный ущерб целевому назначению.

Недвижимостью называются:

  • жилые и нежилые здания;
  • жилые помещения: квартиры, комнаты, а также доли в праве на них;
  • офисные, торговые, промышленные и иные нежилые объекты, в том числе размещенные в жилых домах;
  • объекты незавершенного строительства;
  • сооружения и участки, предназначенные для размещения транспортных средств: гаражи, паркоместа;
  • морские и воздушные суда;
  • иные здания и сооружения, если они подлежат кадастровому учету, а сведения о них внесены в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы на объект можно было обратить взыскание, права на него, согласно ст. 131 ГК, должны быть зарегистрированы. Если в ЕГРН нет сведений об объекте, формально он не существует. Даже если в реальности он есть, обращение на него взыскания невозможно.

Порядок обращения взыскания на объект

Обращение взыскания (ОВ) – это арест, принудительное изъятие и/или реализация имущества должника либо его передача взыскателю/кредитору в счет погашения долговых обязательств неплательщика.

Процедура осуществляется судебными приставами в случаях, когда должник добровольно не исполняет / не может исполнить обязательство, возложенное на него исполнительным документом.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество регламентирует гл. 8 ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» .

Согласно ст. 69 ФЗ № 229, требования взыскателя удовлетворяются прежде всего за счет денежных средств в любой валюте и иных ценностей, в том числе размещенных в качестве вкладов в финансовых учреждениях. Если денег нет или их недостаточно, изымается иное имущество, в том числе недвижимое.

Должник вправе ходатайствовать о том, чтобы взыскание было обращено на конкретные предметы, но окончательную очередность определяет пристав.

В силу особого значения и ценности недвижимости ее арест и продажа осуществляются в последнюю очередь. Как правило, она становится предметом взыскания в случаях:

  • накопления задолженности, в том числе перед несколькими кредиторами, когда удовлетворить их требования за счет иного имущества невозможно;
  • отсутствия иной собственности, которую можно выставить на торги;
  • образования ипотечной задолженности, когда недвижимость является предметом залога.

Особенности обращения взыскания

Процедура ОВ – это длительный процесс, который может занять 4-6 месяцев и больше. Она включает в себя нескольких обязательных этапов:

  1. Выявление, арест и изъятие иного имущества.
  2. Выявление недвижимости путем подачи запроса в Росреестр.
  3. Вынесение приставом постановления о наложении ареста на объект.
  4. Составление акта описи и передача имущества на хранение должнику, членам его семьи или иному лицу.
  5. Оформление оценки объекта.
  6. Передача заявки на торги в специализированную организацию.
  7. Проведение торгов. При необходимости производится переоценка имущества и повторные торги.
  8. Передача проданного имущества покупателю. Если объект не продается, а взыскатель согласен, объект переходит ему в счет задолженности.

В зависимости от объекта, могут возникать некоторые нюансы:

    если каждый из жильцов имеет часть в праве собственности на квартиру, например, по ¼, производится исключительно обращение взыскания на долю в квартире должника. Части, принадлежащие его родственникам, останутся нетронутыми и даже не будут арестованы;

То же относится и к участкам – обращение взыскания на земельные паи должника невозможно, если земля не приватизирована. Более того, ст. 278 ГК, запрещает изымать земельные участки без соответствующего дополнительного решения суда. Остановимся на этом вопросе подробнее.

Кто может требовать взыскать земельный участок в суде

Закон не позволяет проводить ОВ в отношении земельного участка без решения суда, однако и не определяет процедуры подачи такого иска. В частности, в законе не упоминается, кто может подавать соответствующий иск и на каких основаниях допускается обращение взыскания на земельный участок.

В связи с этим решение данного вопроса чаще всего остается на усмотрение судьи и именно он трактует нормы права.

Как показывает практика, заявителями в таких делах выступают приставы или взыскатели по исполнительным документам. Закон позволяет обращаться в суд с соответствующим иском и тем, и другим.

Однако некоторые суды буквально толкуют нормы ст. 278 ГК, согласно которой ОВ возможно исключительно в случае принятия судебного решения. Пристав же при подаче ходатайства или заявления может рассчитывать только на вынесение определения, но, чтобы получить решение, следует подавать именно исковое заявление.

Возможно ли досудебное урегулирование

Под досудебным урегулированием можно понимать достижение между должником и взыскателем договоренности об удовлетворении требований за счет земельного участка без привлечения суда и приставов. Например, если стороны договорились о продаже участка и передаче денег кредитору без суда.

Хотя этот исход наиболее благоприятен для должника, на практике не часто доходит до мирного разрешения ситуации.

Единственный случай, когда возможно принудительное решение вопроса – обращение взыскания на землю в качестве заложенного имущества в соответствии с ФЗ № 102 от 16.07.1998 .

Обращение взыскания через суд

Для одобрения ОВ в отношении земли иск в суд логичнее всего подавать взыскателю. Единой практики нет, но обычно суды склоняются к общей подсудности – документы направляютсяв судебный орган по месту нахождения должника (ст. 30 ГПК ).

При подаче иска взыскатель должен заручиться доказательствами, которые, вероятнее всего, содержатся в материалах исполнительного производства:

  • сведениями о наличии у должника земли;
  • актом об отсутствии у него иного имущества;
  • свидетельством неисполнения решения суда добровольно;
  • справкой об отсутствии у него постоянного дохода;
  • подтверждением отсутствия препятствий для обращения взыскания, например, выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений и так далее.

Одновременно с подачей иска необходимо уплатить госпошлину за неимущественное требование в размере 300 рублей, ходатайствовать о привлечении в дело пристава и истребовании собранных им материалов.

Если исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок составлено правильно, а взыскатель лично поддержит свои требования, скорее всего, решение будет принято после первого заседания.

Как правильно составить иск

Исковое заявление по форме и содержанию должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК. В заявлении необходимо указать:

  • наименование суда, истца, ответчика;
  • обстоятельства возникновения задолженности и реквизиты решения суда о ее взыскании;
  • реквизиты исполнительного производства;
  • неисполнение обязательств ответчиком;
  • наличие земли в собственности должника;
  • просьбу обратить взыскание на участок.

Образец заявления об обращении взыскания на земельный участок должника можно посмотреть ниже.

Судебная практика ОВ на землю

Анализ общедоступной информации по вопросам ОВ на землю позволяет сделать вывод, что стабильная судебная практика по таким вопросам не выработана, а имеющаяся – противоречива. Зачастую суды разных регионов по-разному трактуют нормы законодательства, что по большей части связано с отсутствием законодательной базы.

Существующая судебная практика обращения взыскания на земельный участок показывает, что чаще всего иски удовлетворяются, если истцом является взыскатель, а на земле не расположено единственного жилья должника. Если истцом выступали приставы, суды преимущественно отказывали даже в рассмотрении таких дел.

Каких-либо разъяснений от КС или ВС по этому поводу не существует.

Могут ли изъять единственное жилье должника

В соответствии со ст. 79 ФЗ № 229, процессуальное законодательство может определять виды собственности, на которое нельзя обращать взыскание. В ст. 446 ГПК упоминается 2 вида недвижимого имущества, которое запрещено изымать по исполнительному производству:

  • жилье, которое является для должника и его родственников единственно пригодным для проживания;
  • земельный участок, на котором возведено единственное пригодное жилье.

Жилье считается единственным пригодным, если иного подходящего для жизни помещения у должника и членов его семьи в собственности или праве пользования нет.

Под защиту попадает и земля, на которой такое жилье находится, независимо от его места расположения, площади и стоимостных характеристик.

Если в порядке производства взыскатель пытается изъять такие объекты, подается жалоба на заявление об обращении взыскания на земельный участок.

Читайте также:  Льготы при дарении

Как избежать изъятия и продажи имущества за долги

Изъятие имущества – крайняя мера, которой можно избежать. Существует три эффективные стратегии поведения:

  • договоренность со взыскателем о реструктуризации и постепенном погашении долга за счет зарплаты;
  • обжалование решения о взыскании в суде на основании нарушения норм материального или процессуального права;
  • дарение/продажа имущества до наложения на него ареста.

Заключение

Обращением взыскания на недвижимость считается его арест, изъятие и продажа судебными приставами за долги. Учитывая высокую ценность таких объектов, ФССП изымает их в последнюю очередь, когда долг слишком высок и погасить его иными средствами невозможно.

Каждый вид недвижимости имеет свои особенности. Так, земельные участки можно изъять только по решению суда, а единственного жилья должника вообще запрещено лишать.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Если кто-то считает, что взыскание долгов через отчуждение недвижимости простое дело, то сильно ошибается. Должник будет препятствовать вам на каждом шагу плюс судебная система попытается получить с вас всё , что можно. Но если игра стоит свести стоит попробовать.

Мне кажется, что закон не только должен защищать единственное жилье должника, но и значительно упростить процедуру отчуждения его прочего недвижимого имущества, в такой ситуации люди бы быстрее решали вопросы по своим долгам добровольно.

При отсутствии исполнительного документа, либо судебного акта о наложении ареста на имущество должника, у судебного пристава-исполнителя отсутствуют правовые основания и для наложения ареста на это имущество с вынесением постановлений о запрете на совершение регистрационных действий, в том числе. При этом, частью 3 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень целей, для достижения которых может применяться арест на имущество должника, а именно: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Незаконность действий судебных приставов-исполнителей по установлению запретов на регистрационные действия с имуществом должников при отсутствии исполнительных документов, либо судебного акта подтверждается и судебной практикой, например:

1) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 85-КГ14-9 от 25 февраля 2015 года;

2) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 57-КГ18-1, которое было включено (пункт 41) в обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 года.

Таким образом, аресты (в понимание которого входит и запрет на регистрационные действия) в большинстве случаев производятся с использованием служебных подлогов, превышений полномочий и присвоением полномочий судьи, как я понял.

Статья 35 Конституции России гарантирует собственнику то, что никто не может изъять имущество без суда, также без суда никто не может лишить меня прав владения, распоряжения и т.п., гарантированных статьей 209 ГК РФ, своими преступными запретами на регистрационные действия и т.д. и т.п.
Однако, в своих постановлениях (в моих случаях) о запрете на регистрационные действия (это арест – ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве) приставы – исполнители указывают в обоснование и статью 446 ГПК РФ, в которой указано на имущество, на которое не может быть обращено взыскание, и на Постановление Пленума ВС РФ № 50. А вот тут и открывается незаконность действий приставов-исполнителей, которые присваивают себе полномочия судьи, который и только он может рассматривать вопросы в порядке ГПК РФ и принимать решения с учетом обязательных разъяснений в ПП ВС РФ.

4. Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства

Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению.

Поиск объектов незавершенного строительства.

Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно, право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируются в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке “незавершенное строительство”.

Арест объектов незавершенного строительства.

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).

Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Оценка объектов незавершенного строительства.

Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Реализация объектов незавершенного строительства.

При этом если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

– копия акта о наложении ареста на имущество должника;

– правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

– копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

– копия решения об отводе земельного участка;

– копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

5. Обращение взыскания на земельный участок

Арест, оценка и обращение взыскания на земельный участок осуществляются по общим правилам, предусмотренным для недвижимого имущества, за некоторыми исключениями.

Земельный участок – это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть обременен сервитутом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Соответственно, сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Наличие сервитута может значительно повлиять на стоимость участка. В случае наличия сервитута судебный пристав-исполнитель отмечает наличие указанного обременения в акте о наложении ареста и постановлении.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. И, хотя из приведенной статьи не ясно, необходимо ли отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок и зачем оно нужно, или все-таки достаточным условием для обращения взыскания на земельный участок будет исполнительный лист, соответственно выданный на основании судебного решения, судебная практика стала развиваться таким образом, что фактически для обращения взыскания на земельный участок требуется получение специального судебного решения, поэтому после ареста земельного участка (напомним, что обращение взыскания состоит из изъятия и реализации) судебному приставу-исполнителю или взыскателю необходимо обратиться в суд.

Как наложить взыскание на незарегистрированных пристройку к дому?

И снова самовольная постройка. Возбуждено исполнительное производство, должник уклоняется его исполнять. К дому

(зарегистрировано право собственности) произведена пристройка. Легализацией( признании права собственности) на реконструируемый объект должник не занимается, продолжает пользоваться и даже сдавать ее( пристройку в аренду). Бывшая жена не может заявить права собственности, так как ЗУ принадлежит бывшему мужу. Имеют ли право приставы наложить взыскание на эту пристройку( стройматериалы)? Ведь она не входит в жилой фонд и не является единственным жильем?

Ответы юристов ( 1 )

  • 10,0 рейтинг
  • 4753 отзыва эксперт

Добрый день, Любовь.

Обратить взыскание на незарегистрированное имущество нельзя.

Однако у пристава есть право обращаться в росреестр и регистрировать право собственности на должника после чего обращаться взыскание на это имущество.

Поэтому обращайтесь к приставу и требуйте, чтобы он принимал меры к регистрации права собственности на должника.

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об исполнительном производстве»
Статья 64. Исполнительные действия
1. Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия:
14) обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним (далее — регистрирующий орган), для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему имущества в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом;

Статья 66. Государственная регистрация имущества и имущественных прав
1. Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.2. Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
3. Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 225-ФЗ)

4. Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, кадастровый паспорт объекта недвижимости и другие необходимые документы.
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Читайте также:  Право бывшего военнослужащего на жилплощадь

5. Для государственной регистрации прав должника на движимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации имущественного права должника и другие необходимые документы.
6. Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.
7. Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государственной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю.
8. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Не могли бы вы уточнить, должен ли пристав обращаться в суд для признания права собственности на весь реконструируемый объект за собственником объекта до самовольной реконструкции. В обзоре ВС от 29.04.2010 говориться, что нельзя признавать право собственности на пристройку, тем более, что судебной экспертизой установлено, что пристройка является единым объектом с первоначальным. Получается, что таким образом собственник в упрощённом порядке может зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. И если такое возможно, и объект будет зарегистрирован, то у меня появляется возможность признавать право собственности на половину дома, в рамках 37 ст. СК, в чем мне и отказал суд. Мы ведь во время брака строили эту пристройку и стоимость объекта значительно увеличилась.

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Чтобы исполнить судебное решение в интересах взыскателя, пристав может наложить арест на финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-ФЗ. Такие действия могут проводиться и в отношении недвижимости – квартир, участков, домов и иных объектов. В этом материале расскажем о правилах ареста и реализации недвижимости, способах защиты интересов должника.

Правила обращения взыскания на недвижимость

Все имущество, которое находится в собственности должника, сотрудники ФССП могут арестовать и реализовать для удовлетворения требований взыскателя. Отдельные исключения могут предусматриваться только законом. Например, в ст. 446 ГПК РФ приведен перечень вещей, предметов и объектов, на которые взыскание не распространяется.

Арестовать и продать недвижимость через торги приставы могут при следующих условиях:

  • если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство;
  • если требование взыскателя носит денежный или имущественный характер (например, если должнику предписано дать опровержение клеветы в СМИ, арест и продажа недвижимости не имеет смысла);
  • если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
  • если объект недвижимости находится в собственности должника (допускается исключение, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена за счет общих средств семьи);
  • если сумма долга соразмерна стоимости объекта недвижимости (например, при взыскании долга в сумме 50 тыс. руб., продажа недвижимости заведомо несоразмерна).

Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом (в том числе при ипотеке). В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.

Если ли отличия в порядке ареста и реализации недвижимости, по сравнению с другими видами имущества? Вот что указано по этому вопросу в Законе № 229-ФЗ:

  • при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом;
  • оценить стоимостью любо объекта можно только через профессионального оценщика (его обязан привлечь пристав);
  • реализация недвижимости проходит только через торги, т.е. специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

В остальном, правила обращения взыскания на недвижимость несущественно отличается от иных видов активов.

На какую недвижимость нельзя обратить взыскание

Принято считать, что единственное жилье должника приставы не смогут забрать за долги.Такое правило действительно указано в ст. 446 ГПК РФ, однако его содержание значительно шире:

  • нельзя арестовать и продать единственную квартиру обязанного лица, если у него и членов семьи нет другого пригодного жилья;
  • разрешено забрать квартиру за долги, если она приобреталась по программе ипотечного кредитования (в этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог);
  • можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме;
  • можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте.

Перечисленные условия должен проверить специалиста ФССП. Если допущено нарушение закона, т.е. пристав неправомерно издал постановление об аресте квартиры, комнаты или дома, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП или в суд.

При наложении ареста на нежилую и коммерческую недвижимость никаких ограничений не предусмотрено. Специалист ФССП может обратить взыскание на имущественные комплексы, здания, нежилые помещения, гаражи и т.д.

Как проводится арест недвижимости

Арест по исполнительному делу является мерой обеспечения. После издания постановления, должнику и иных лицам будут запрещены любые действия по распоряжению объектом, существенно ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить отчуждение объекта, переоформление права собственности на других лиц, повреждения или уничтожения недвижимости, ухудшения его характеристик.

Чтобы обратить взыскание на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, убедиться в наличии прав собственности у должника. Для этого используются следующие варианты действий:

  • представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить любое заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
  • специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
  • если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
  • пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
  • может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.

Аналогичные действия будут проводиться для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в едином реестре ЕГРН. Законом № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. Этот документ будет содержать следующие сведения:

  • дата составления документа, реквизиты производства;
  • сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
  • перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
  • перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
  • ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
  • подпись представителя ФССП.

Копия документа направляется участника дела в течение 1 дня. Так как арест рассматривается обеспечительной мерой, он может вводиться до истечения срока на добровольное исполнение. Если же обязанное лицо полностью рассчитается с взыскателем, арест будет аннулирован.

Пока действует режим ареста, собственник не сможет продать, подарить, обменять объект, переоформить права на родственников. Даже если сведения из ФССП несвоевременно будут отражены в ЕГРН, сделку признают недействительной по требованию взыскателя или пристава.

Обращение взыскания на доли

Кроме обращения взыскания на целый объект, такие же действия могут проводиться в отношении долей на недвижимость. Установив, что должнику принадлежит доля в общем праве, либо права на совместное имущество, пристав или взыскатель могут предпринять следующие действия:

  • потребовать через суд выдела доли на объект, причитающийся должника в праве совместной собственности (например, если квартира приобретена супруга, но оформлена только на жену, через суд можно выделить долю мужа-должника для ареста и реализации);
  • арестовать и реализовать на торгах долю в общем праве.

Если на должника официально не зарегистрирована недвижимость, факт совместной собственности с супругом будет доказываться в судебном процессе.

Оценка недвижимости

После издания постановления об аресте имущества, пристав должен его оценить. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи). Для определения стоимости жилых и нежилых объектов действуют специальные правила:

  • пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости по собственному усмотрению;
  • в обязательном порядке должен приглашаться профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет;
  • на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета оценщика составляет не более 1 месяца. Если в указанный срок сотрудник ФССП не преступил к реализации имущества через специализированную организацию, ему придется заказывать повторную оценку.

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если по экспертному отчету стоимость квартиры заведомо занижена – на торгах объект будет продан значительно дешевле рыночных предложений. Чтобы избежать таких последствий, должник должен следить за сроком оспаривания и, в случае необходимости – требовать проведения повторной оценки.

Процедура реализация недвижимости

Недвижимость может быть реализована только через специализированную организацию, которая организует и проводит торги. Естественно, если собственник погасит долг, до распродажи имущества дело не дойдет. В противном случае будут выполнены следующие действия:

  • специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов;
    в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
  • для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
  • принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Торги должны проводиться в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если никто из участников не заявил об увеличении цены, либо в тогах приняло участие меньше 2 лиц, они признаются несостоявшимися. Победитель в торгах определяется по максимальной цене предложения, после чего будет заключен договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Если первые торги не состоялись, проводится повторная процедура реализации. Если и она не привела к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В этом случае для погашения долга будет применяться снижение размера оценки на 25%. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. При превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.

Если недвижимость под залогом

В ст. 78 Закона № 229-ФЗ указаны специальные условия для обращения взыскание на недвижимость под залогом. В этом случае порядок действий будет следующим:

  • постановление об аресте направляется в Росреестр, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись;
  • при реализации заложенной недвижимости применяются нормы ГК РФ. Закона “Об ипотеке”;
  • если предметом требования является долг перед залогодержателем, именно на заложенную недвижимость обращается взыскание в первую очередь (даже если у должника есть другие активы);
  • средства, полученные от продажи объекта под залогом, идут на возмещение расходов по проведению торгов, после чего полностью перечисляются залогодержателю (в данном случае не действует принцип очередности требований взыскателя).

Естественно, если сумма долга перед взыскателем меньше размера вырученных средств, остаток будет перечислен с депозита ФССП должнику.

Практикующий юрист:
Шарапов Дмитрий Васильевич

Ссылка на основную публикацию