Объединение земельных участков с различным назначением использования

Объединение земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости.

Понятие объединения земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.

Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.

Условия объединения земельных участков

В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:

  • кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
  • на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
  • объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
  • исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
  • если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
  • при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
  • образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
  • установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.

Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.

Решение собственника о соединении земельных участков в один

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Кадастровая регистрация объединенного участка

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

  • внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
  • все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
  • если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Процедура объединения земельных участков и документы для ее оформления

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

  • Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
  • Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
  • Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам – копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам – свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
  • Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
  • Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, – справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

  • написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
  • изготовление документации, ее согласование;
  • получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Объединение смежных земельных участков с разным видом использования и участков, находящихся в муниципальной собственности

Объединение таких участков, даже если они смежные, в законодательстве запрещено. Сначала их нужно привести к одному виду использования, а это возможно только в тех случаях, если:

  • границы новообразованных территорий не будут пересекать существующих границ муниципалитетов или населенных пунктов;
  • объединенный участок не приведет к недопустимости разрешенного использования уже построенных объектов;
  • объединенный участок не нарушит требований государственного законодательства и не сделает существующие участки изломанными, а также подверженными вклиниванию, вкрапливанию или другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию территории или защите природы.

Участки, находящиеся в собственности муниципалитета, согласно Земельному кодексу РФ, подлежат только перераспределению, поэтому соединение для них недоступно.

Аннулирование объединения земельных участков

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), удаление из ГКН сведений об объединенном земельном участке возможно, поскольку при постановке нового участка на учет в кадастр, по законодательству, вносятся временные сведения, которые являются таковыми до того момента, как права на образованный объект будут зарегистрированы в официальном порядке или же по истечении пяти лет со дня постановки объекта на учет.

После этого снятие участка с учета возможно только тогда, когда он является преобразуемой недвижимостью и в соответствии законодательству, решение об его образовании может быть аннулировано.

Стоимость объединения участков

Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:

  • сложность предстоящих работ;
  • площадь объектов;
  • доступность подъезда автомобильным транспортом;
  • дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
  • наличие или отсутствие каких-либо документов.

После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.

Как провести объединение земельных участков в соответствии с Земельным Кодексом

В Земельном Кодексе предусмотрен ряд действий с земельными наделами, находящимися во владении физических лиц или организаций в бессрочном пользовании, собственности или пожизненном наследуемом владении. По закону, земля может подвергаться как делению на несколько более мелких участков, так и слиянию в один, обладающий большей площадью. Особенности процедуры объединения земельных участков Земельный Кодекс разъясняет в подпунктах 11 статьи действующего документа. В них прописаны условия, соблюдение которых обязательно для успешного оформления вновь созданного объекта недвижимости, исключения, не позволяющие проводить объединение наделов, а также права, возникающие у владельцев первичных участков по отношению к новообразованному.

Объединение земельных участков

Слияние двух и более земельных наделов в единую территорию – наиболее распространенная практика, применяемая в земельном праве. Причинами соединения может послужить желание владельца увеличить размер участка для обеспечения собственных нужд (застройка, ведение ЛПХ), повышение его продажной стоимости, упрощение процесса учета недвижимого имущества и прочее.

Результатом объединения становится регистрация в Росреестре нового землевладения, имеющего свой межевой план с обозначенными границами, инвентарный (кадастровый) номер, адрес или координаты местоположения, а также относящийся к определенной категории и виду целевого использования. В то же время информация об участках, подвергнутых слиянию, удаляется из ЕГРН и фактически они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости.

В отношении образовавшегося участка у владельца (владельцев) появляются права собственности, вытекающие из формы владения наделами до их объединения. Если объединяемые территории принадлежат одному человеку – после слияния право распоряжаться землей переходит к их законному владельцу в единоличное пользование. В случае объединения участков, находящихся в собственности у двух и более лиц, получившийся земельный надел поступает в их общее владение.

Разрешенным считается слияние любых участков, если данные действия не противоречат основным нормам закона. Ограничения налагаются при соединении земель, предоставленных гражданам или организациям в бессрочное или пожизненное владение – в этих случаях присоединить один участок к другому можно лишь при условии их принадлежности одному человеку. Допустимым считается слияние земельных наделов, если в отношении любого из них действует обременение – вследствие чего под залоговые обязательства попадает весь полученный участок.

Кто проводит объединение

Инициировать объединение земельных участков вправе как обычные граждане, так и коммерческие организации. Соответственно с формой владения наделом, процедура оформления слияния будет иметь различные нюансы:

  • Процедура объединения земельных участков в один у одного собственника наиболее проста в реализации и не предполагает дополнительных согласований. Собственнику, обладающему правом распоряжаться всеми участками, подлежащими объединению, достаточно написать заявление, получить в администрации одобрение на слияние земель и зарегистрировать в кадастровом органе новое землевладение.
  • Для соединения участков с несколькими владельцами потребуется письменное согласие всех участников процедуры на ее проведение. Его необходимо составить с указанием возникающих вследствие слияния прав собственности каждого владельца и заверить нотариально.
  • Юридические лица, в пользовании которых находится землевладение, могут увеличить его площадь за счет объединения с другим после выкупа присоединяемого надела из собственности муниципалитета.
  • Организации могут объединять участки не только после их приобретения в собственность, но и проводить процесс слияния арендованной земли (по согласованию с органами местной власти).

Существуют объективные факторы, на основании которых владельцу может быть отказано в объединении земельных участков. Как правило, это происходит в ситуациях, когда подобные действия приводят к нарушению законодательства.

Условия объединения земельных участков

Объединение земельных участков признается законным, если его осуществление не влечет за собой нарушения действующих местных и Федеральных законодательных норм в области земельного права.

Успешность слияния обеспечивают следующие факторы:

  1. Участки, предназначенные к соединению, должны входить в одну категорию и иметь общий вид разрешенного использования. Практика показывает, что даже смежные землевладения могут различаться по целевому назначению. Поэтому еще до начала процесса объединения, владельцу стоит прояснить данный вопрос в администрации. Если участки входят в земли разной категории использования – в слиянии будет отказано.
  2. Территориально участки, которые будут объединяться, должны располагаться в одном населенном пункте, а также обладать общей границей. Недопустимо слияние наделов, расположенных удаленно друг от друга или разделенных участком третьего лица, не участвующего в объединении.
  3. Площадь образованного участка не должна превышать максимально допустимый размер, установленный муниципальными органами власти для земель данной категории.
  4. Границы вновь образованного надела определяются компетентными специалистами в соответствии с законодательными нормами (по отсутствию изломанности, вклинивания в другие земли и т.п.) и не должны препятствовать землепользованию и охране угодий.
  5. Для слияния земель, принадлежащих разным собственникам, требуется их письменное согласие на соединение. При этом оговаривается, каким образом полученный надел будет использоваться, и какими правами будет обладать каждый владелец.
  6. Арендованные земли могут объединяться лишь по разрешению законного владельца и при его непосредственном участии.
  7. Наделы земли, находящиеся у граждан в бессрочном использовании или в наследуемом владении объединяются только в том случае, когда ими владеет один человек на одних и тех же правах (например, оба надела в наследуемом владении).
Читайте также:  Незаконная пристройка соседской стены к гаражу

Документы, необходимые для объединения

На первоначальном этапе собственник участков, планирующий их объединение должен провести подготовительные мероприятия. К ним относят выяснение вопроса о возможности слияния (оценка параметров объединяемых земель на соответствие условиям, прописанным в статье 11 ЗК) и обращение к специалистам по межеванию для составления техплана будущего участка с обозначением его новых границ и акта их согласования. После получения пакета межевой документации, владелец ставит получившийся земельный надел на временный кадастровый учет и может приступать к непосредственным действиям по объединению земли.

Для получения официального разрешения на слияние смежных земель понадобится представить в местные органы власти пакет документов, состоящий из:

  • заявления на соединение земель;
  • копии свидетельства о праве распоряжаться участками, подлежащими слиянию;
  • нотариально оформленного согласия от других владельцев (если земли принадлежат разным людям);
  • выписки из реестра с номерами участков до объединения;
  • межевых документов получившегося земельного надела.

Далее, когда муниципалитет подтвердит возможность слияния участков, собственник снимает их с кадастрового учета, регистрирует вновь образованную территориальную единицу и может приступать к ее занесению в Госреестр. В течение 30 дней с момента подачи документов о постановке на учет вновь созданного участка его владелец получит свидетельство, подтверждающее право владения землей.

Объединение земель разного целевого назначения

Особые требования предъявляются, когда предполагается объединение земельных участков с разным разрешенным использованием. На основании того, что категория или вид целевого использования объединяемых земель не совпадают — собственнику откажут в выдаче разрешения на их слияние. Перед началом процедуры соединения подобные земельные наделы необходимо привести к общему формату, то есть какой-либо из участков перевести в иную категорию.

Для этого владельцу потребуется обратиться в муниципалитет и написать заявление о включении участка в другой вид землепользования. Если данная просьба не противоречит местным законодательным актам и Федеральному ЗК, то она будет удовлетворена, а информация об изменениях будет передана в Росреестр для внесения соответствующих поправок.

После приведения земли к общей категории по целевому использованию, последовательность дальнейших действий собственника не отличается от обычной процедуры соединения участков.

Постановление об объединении

По заявлению владельца местные органы власти назначают комиссию для изучения вопроса о возможности слияния указанных земельных объектов и согласуют принятое решение с архитектурным отделом муниципалитета. Далее готовится проект постановления о соединении земель, который рассматривается на заседании горсовета и подписывается главой администрации. Завершающим этапом успешного получения разрешения на объединение участков считается процедура присвоения новообразованному земельному наделу фактического адреса.

Постановление о соединении участков выдается их владельцу в приемной администрации при личном визите. При отказе в слиянии — уведомление о нем поступает собственнику в письменном виде в срок до 7 рабочих дней со дня вынесения постановления. Если принятое администрацией решение не устраивает владельца, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Право собственности на новообразованный земельный участок

Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.

В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:

  • если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
  • при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
  • если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.

После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.

Повторная выдача свидетельства осуществляется по упрощенной схеме и требует представления следующих документов:

  • паспорта владельца;
  • акта об объединении земельных наделов;
  • правоустанавливающих документов на участок;
  • согласия от других собственников, если одним из участков владеет иное лицо.

Объединение земель – процедура достаточно распространенная и подкрепленная законодательными актами, в которых четко обозначены условия и последовательность действий собственников для ее осуществления. Прежде всего успешность процедуры слияния земельных участков зависит от наличия всех необходимых документов и привлечения компетентного кадастрового специалиста. Далее объединенный участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращаются права собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр. При четком следовании инструкции оформление документов не потребует большого количества времени, а затраты владельца будут носить в основном материальный характер (на оплату пошлины за регистрацию собственности и услуг специалистов по межеванию).

Как объединить 2 смежных участка с разными ВРИ?

Думаю над приобретением двух смежных участков от собственника:

1. Кадастровый номер участка: 13:23:0909220:65. Категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: “размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками”.

2. Кадастровый номер участка: 13:23:0909220:25. Категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: “для использования под сад”.

Согласно ПЗЗ и карте градостроительного зонирования, на данный момент оба участка находятся в территориальной зоне Ж4.3 (зона садоводческих и дачных некоммерческих объединений, расположенных в границах города).

Основные виды разрешенного использования для этой зоны:

13.1 Ведение огородничества

13.2 Ведение садоводства

Условно разрешенные виды использования:

2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства

Собственник уверяет, что можно присоединить к ПЕРВОМУ участку ВТОРОЙ, и новообразованный участок унаследует ВРИ первого (т.е. будет “размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками”).

Уважаемые юристы, подскажите так ли это на самом деле? Возможна ли такая операция, и законно ли это будет?

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 9539 отзывов эксперт

Простого «унаследования» не происходит.

При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием Вам придется привести оба участка к одному виду разрешенного пользования, а также подсчитать, не будет ли вновь образованный земельный участок превышать предельно допустимый размер участка, который устанавливается местным законодательством.

Также необходимо иметь в виду, что объединение участков фактически возможно, если они находятся в одной территориальной зоне и в одном населенном пункте (ст. 11.9 ЗК РФ).

С процедурой Вы можете ознакомиться по вот этой ссылке:

На мой взгляд разумным было бы предложить продавцу самостоятельно произвести указанные мероприятия и далее уже приобретать участок с одним ВРИ.

В любом случае имейте в виду, что автоматически ничего не произойдет и придется изрядно попотеть, если еще и местная администрация пойдет навстречу.

Цитата: “На мой взгляд разумным было бы предложить продавцу самостоятельно произвести указанные мероприятия и далее уже приобретать участок с одним ВРИ”.

именно в этом и дело. Возможно когда-то первый участок и находился в другой жилой зоне. Тогда его и перевели под ИЖС. Теперь оба участка находятся в зоне Ж4.3, в которой строить капитальные сооружения нельзя. соответственно и перевести ВТОРОЙ участок в ИЖС тоже не представляется возможным.

Участки смежные и находятся в одной территориальной зоне и в одном населенном пункте. Просто имеют разные ВРИ.

Собственник участков утверждает что при присоединении ВТОРОГО участка к ПЕРВОМУ у новообразованного участка будет вид разрешенного использования ПЕРВОГО.

Я правильно понял что это не верно?

Означает ли это, что при объединении двух участков я буду вынужден выбирать ВРИ для сегодняшней зоны (Ж4.3) или я могу выбрать конечный ВРИ из этих двух участков .

Вариантов нет — на вновь образуемый участок Вы будете выбирать из ВРИ сегодняшней зоны, поскольку это будет новый участок, а значит он должен соответствовать действующему на момент образования ПЗЗ.

  • 9,9 рейтинг
  • 5794 отзыва эксперт

Да, это действительно возможно, главное что земельные участки относятся к одной категории.

Вид разрешенного использования образованного земельного участка собственник (собственники) выбирают самостоятельно в соответствии с ПЗЗ и градостроительными нормами.

Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Статья 11.6. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием – правовой порядок

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием происходит по установленной законом процедуре с соблюдением нормативов, после согласования вопросов по стандартному пакету документов.

Федеральным законом № 141 разрешено земельные наделы делить, объединять или выделять, если действия не противоречат Земельному кодексу, кадастровому учету, а документы соответствуют установленным специальным условиям образования.

Как землю используют в соответствии с классификатором

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием происходит по законодательным нормам.

Это не общие утверждения, нужно понять юридическую терминологию в землепользовании. Наделы передают гражданам во владение или аренду, если ими будут пользоваться по целевому назначению.

Как происходит объединение земельных участков с разным разрешенным использованием?

  • сохраняет земли;
  • охраняет окружающую среду;
  • защищает порядок возле рядом расположенных зданий.

ЗК РФ регулирует отношения, связанные с землей:

  • собственники имеют право использовать участки по своему усмотрению и всем на них расположенным – карьером, прудом;
  • владельцы должны строить в соответствии с нормативами и целевым предназначением;
  • проведение технических работ выполняется на основании санитарных, градостроительных требований.

По закону земельные наделы используют по установленным категориям. В кадастровых документах указана вся необходимая информация об объекте, из какого фонда передана земля:

  • населенных пунктов;
  • сельских хозяйств;
  • специальных назначений;
  • лесных насаждений;
  • запасников.
Читайте также:  Собственники антисанитарной квартиры живут за границей

Использование с целевым предназначением означает, что на конкретной площади будут построены:

  • коттеджи;
  • многоквартирные дома;
  • дачи;
  • коммерческие объекты;
  • фермерское хозяйство.

Землю используют по основному направлению. Когда хозяин задумал применить вспомогательный вид, нужно получить специальное разрешение, его выдает комиссия.

Если хозяина не устраивает категория земли, он может изменить её заявительным характером. Для этого он подает ходатайство в администрацию по месту расположения участка и прикладывает правоустанавливающие документы.

Земли соединяют, если их границы смежные и, это не противоречит градостроительным нормам, которые установили в области или крае.

После проведения процедуры цельный участок переходит во владение одного человека или группе лиц по долям. Под разным разрешенным использованием нужно понимать, что граничат 2 надела.

Один состоит в категории для строительства. У другого участка предназначение — выращивать на нем сады и огороды. Для соединения земель в правовом порядке:

  • участки переводят в единую форму;
  • получают на это постановление;
  • вносят изменения в бумаги;
  • проводят межевание;
  • регистрируют новый объект.

Государственные органы контролируют использование земель по целевому назначению.

Порядок объединения земельных участков с разным разрешенным использованием

Каждый надел имеет свою характеристику. В кадастре фиксируют по параметрам:

В Росреестре каждый участок вносят в базу данных, там указывают отличительные признаки для идентификации. Когда соединяют участки, создают единый объект, получают другую единицу владения, которая наделена характерными признаками и существенно отличается от прежних параметров.

При объединении придерживаются условий:

  • прежние участки больше не существуют по отдельности, создан другой объект;
  • владеть землей может один или разные собственники, если соединено их имущество;
  • при разных категориях участки переводят в одно предназначение;
  • земельные наделы должны находиться рядом;
  • рассматривают площади по размерам, по максимально допустимым, утвержденным в районе;
  • владения зарегистрированы в кадастровом Росреестре.

Продолжительность проведения мероприятий зависит от комплекса работ:

  • выезда инженерно-технических работников;
  • проведения измерений;
  • удаленности участков;
  • статуса владельца.

Если хозяин несовершеннолетнее лицо нужно, чтобы разрешили органы опеки. По закону соединять земельные части могут не только их владельцы, но и земледельцы, которые пользовались сельскими угодьями способом постоянным, бессрочным, безвозмездным или получили владение по наследству.

Разрешено соединять наделы, когда они находятся под обременением, эти ограничения переходят на новое образование.

По законодательным положениям:

  • границы пространства обозначены в межевом плане;
  • предназначение наделов переведено в одну группу с разрешенной формой;
  • соединение не мешает расположенным зданиям, не нарушает требований по охране окружающей среды.

Когда создан межевой план, землю регистрируют на основании полученного заключения, его выдает кадастровый инженер. Письменное решение о соединении не заверяют нотариально.

Если у земли несколько владельцев, они оформляют коллективное соглашение, под которым подписываются. В договоре группа лиц выражает свое согласие на соединение земельных наделов.

Документ прилагают к заявлению, передают местным властям. В ответ администрация отдает заявителям свой вердикт в постановлении, принятом комиссией.

Собственнику нужно пройти через следующую процедуру:

  • подготавливают необходимый документальный комплект;
  • обращаются к кадастровым специалистам для выполнения измерений, фотографирования и выдачи заключения;
  • ставят на учет, присваивают номер в кадастровом идентификаторе, оформляют новое свидетельство;
  • посещают регистрационный орган для заполнения унифицированного заявления с приложением необходимых бумаг;
  • получают правоустанавливающее свидетельство.

Объединяют земельные участки по разрешенной законом процедуре, соблюдая конкретные требования.

Что включено в стандартный документальный комплект

Объединение земель начинают с формирования документального комплекта. После чего работы переходят к техническим работникам для разработки плана по межеванию. Созданное образование регистрируют в Росреестре.

Для документальной комплектации нужно собрать:

  • соглашения, на основании которых земля перешла во владение;
  • удостоверение о праве владения исходными площадями;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие всех хозяев на соединение земли;
  • заявку о снятии с регистрации старых участков и постановке нового надела.

Принимают документы в Росреестре или в частной организации с лицензией на выполнение исследования, экспертизы, измерений и определения возможности объединения земель.

Специалисты на основании заявки выезжают по адресу, чтобы провести исследование территории для разработки плана межевания. Изыскания, инженеры вместе с техниками, выполняют за один рабочий день. На графическую схему и подготовку документа уйдет неделя.

Что такое межевание

Инженеры считают, что объединение земель начинается с подготовки к межеванию. Состоят работы из геодезических измерений, их проведением занимаются специалисты. Они могут работать в кадастровой палате или принадлежать к частной структуре.

Собственники не выполняют сами межевание, организация должна иметь:

  • лицензию, которая разрешает работы;
  • приборы, оборудование.

Для обозначения границ в будущем участке необходимо соблюдать технические требования:

  • по временной фиксации данных;
  • регистрации адреса.

Юридический адрес присваивают объекту после завершения измерительных работ, но до кадастрового учета. Межеванием соблюдается разделение границ участков, чтобы не возникало конфликтных ситуаций с соседями, когда будут установлены новые точки соприкосновения. В плане межевания графически отражают созданный участок с законными границами.

Когда у собственников на руках есть такой план, он может свободно распоряжаться землей, никто другой не имеет права использовать ее по своему усмотрению.

Проведение работ начинается по заявке с приложением:

  • паспорта заявителя;
  • документов о собственности;
  • особого состояния земли, схемы коммуникаций, электрических кабелей.

С соседними владельцами работы заранее согласовывают. Для этого берут письменное согласие. После необходимых замеров инженер составляет заключение. Созданный акт подписывают заинтересованные лица, участники процедуры.

После предоставления заявителю результатов межевания, бумаги возвращаются в Росреестр для окончательной регистрации нового объекта.

На какие случаи установлены запреты

Если нарушен законодательный порядок в соединении земельных площадей хозяину не удастся зарегистрировать новое образование. А без документального подтверждения о собственности её нельзя:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • использовать по назначению, даже по соответствующей категории.

Причин для отказа у правомочных органов в соединении земельных площадей много:

  • нет затребованного комплекта бумаг;
  • ходатайство на объединение подали лица без права на проведение процедуры;
  • земли разного предназначения, которые не переведены в единую категорию;
  • согласования с собственниками нет или недостаточно полно;
  • на участках находится незавершенное строительство, которое мешает объединению;
  • нарушены права заинтересованных лиц, они не давали своего согласия на соединение участков;
  • земля не имеет смежных границ, каждый надел находится далеко;
  • имущество принадлежит государству, муниципалитету;
  • приоритет на владение у других граждан;
  • размер созданного участка не подходит по нормативам.

Когда произошли основные работы могут создаться препоны в государственных ведомствах, объединенный участок нужно зарегистрировать как новый объект. В качестве основания для отказа в регистрации имущества, обычно выражают следующими причинами:

  • не предоставлен полностью комплект документов;
  • земля стала предметом в судебном разбирательстве;
  • объединение произошло из участков разных категорий, которые не могут принадлежать к частной собственности.

Если неправомерно отказывают оформлять землю, проблему решают в судебной инстанции исковым заявлением. Заинтересованным лицам нужно учитывать, что единого стандартного шаблона для решения не может быть.

Каждая ситуация требует индивидуального подхода, тщательной экспертизы земельных наделов, отдельного межевания и технического заключения.

Без регистрации земли, как особого предмета, этим имуществом нельзя пользоваться, так как она не индивидуализирована. Кадастровая деятельность осуществляется по закрепленным федеральным положениям.

В них утверждено, что земельным участками присваиваются номера, отражаются пограничные края по межеванию. На основании регистрационных данных государственные органы контролируют оборот и эффективность рационального использования площадей.

Собственники платят налоги по сведениям из регистрации имущества и идентифицированного правообладания. Документальное оформление гарантирует участникам совершение законных сделок.

В статье 26 ФЗ № 218 указан полный перечень оснований, по ним приостанавливают оформление кадастра или отказывают регистрировать имущества:

  • обращение лиц без права осуществлять действия;
  • отсутствие достоверных фактов;
  • подписи лиц без правомочий;
  • предоставлена ложная информация;
  • границы пересекаются с другим земельным наделом;
  • на участках построены здания без разрешения;
  • надел образован из частей разных категорий;
  • судебным актом установлен запрет на совершение определенных действий.

Чтобы объединить несколько участков на территории с различными видами на использование, нужно привести их к одному формату.

Действие государственной регистрации начинается в день приема документов. Вместе с образованием собственности нового надела, прекращаются права на исходные участки, что тоже регистрируют. Контролирующие органы о смене формата заносят в реестр данных, после оплаты государственной пошлины.

Когда закончится проведение всех процедур, но приходит отказ на регистрацию нового участка, нужно:

  • требовать письменного подтверждения отрицательного решения от Росреестра;
  • изучить основания;
  • исправить ошибки.

Районный суд Саратова рассматривал иск 4 граждан, которые жаловались на постановление местных органов. Физические лица владели в долях домом, расположенным на 3 участках.

Дом был огорожен с образованием естественных границ. В администрации не дали разрешение на объединение земель, так как не смогли разделить владения.

Судейской коллегией были рассмотрены причины, на основании которых пришли к выводу.

Согласия собственника, а он давно не прописан в доме и не живет там, не нужно. Решением суда был отменен отказ местной власти, а для земель вынесен вердикт в удовлетворении иска на объединение. Иногда заявление на объединение наделов подают не собственники, а арендаторы.

Для проведения такой процедуры, им нужно согласовать свое желание с владельцами угодий:

  • физическими лицами;
  • юридическими организациями;
  • местными администрациями.

В остальном процедура ничем не отличается от общего порядка в соединении участков. Они подают заявку с согласием собственников, своими удостоверениями личностей и кадастровыми паспортами.

Нельзя объединить земли при сильном отличии категорий – лесные посадки с промышленными или сельские угодья с жилищными комплексами несовместимы. Прежде чем начать объединение нужно выяснить все тонкости.

Менять или не менять вид разрешенного использования земельного участка смотрите в следующем видео:

Объединение земельных участков с разным видом разрешенного использования

По существующему законодательству, объединить земельные участки (ЗУ) в один можно только в том случае, если у них один вид разрешенного использования (ВРИ). При этом, часто возникает потребность в объединении участков с разным ВРИ. Вся процедура проводится строго по регламенту и согласно Земельного кодекса.

Объединение земельных участков с разным видом разрешенного использования — правила и инструкция по изменению ВРИ

Что говорит Закон об объединении земельных участков?

Земельный кодекс устанавливает требования к ЗУ, которые можно объединить:

  • участки имеют один ВРИ
  • находятся в пределах одного кадастрового образования
  • стоят на кадастровом учете
  • при объединении не будут превышены максимально допустимые размеры, установленные для этой категории земель
  • все объединяемые ЗУ предоставлены на одинаковых правах (собственность, бессрочное пользование, наследуемое владение)

Эти требования должны быть соблюдены полностью. Если хотя бы одно не соблюдается, создать из нескольких участков один не получится!

Одна из самых частых причин для отказа — разный вид разрешенного использования ЗУ. Прежде чем объединять земли, нужно изменить их ВРИ.

Смена вида разрешенного использования

Смена зонирования

Перераспределение границ земельных участков

Для того чтоб использовать ЗУ с другими целями, нужно либо менять ВРИ, либо получать разрешение на вспомогательный вид. Поэтому объединить земли с разным разрешенным использованием в обычном порядке, без его изменения, невозможно.

Такой объединенный участок было бы невозможно использовать по закону. Например, один ЗУ предназначен для индивидуального строительства, второй — для садоводства и огородничества. Чтобы их объединить — у одного из них придется изменить ВРИ.

По закону при объединении старые ЗУ снимают с кадастрового учета. Они перестают существовать как самостоятельные единицы. На кадастр ставят новый участок. Всю информацию по ЗУ — площадь, границы, категория, вид разрешенного использования и т.д. — вносят в реестр.

Изменение вида разрешенного использования ЗУ

Сначала нужно привести в соответствие виды разрешенного использования. То есть поменять ВРИ таким образом, чтобы у всех ЗУ он был одинаковый. С одной стороны, это достаточно простая процедура. Подать заявление можно онлайн. С другой стороны, изменение разрешенного использования имеет свои нюансы.

Для изменения ВРИ нужно подать заявление. Сделать это может собственник или правообладатель земельного участка. Вместе с заявлением нужно предоставить документы:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на ЗУ.
Читайте также:  Взыскание зарплаты как неосновательное обогащение

Большинство документов местная администрация запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Поэтому заявитель имеет право их не предоставлять. К этой категории относятся выписки из реестров, ГПЗУ и т.д. Ответ на заявление вы получите через 15 рабочих дней. В том случае, если вы изменяете вид разрешенного использования, чтобы строить капитальный объект, срок рассмотрения составит 45 дней.

Если администрация вынесла положительное решение, она подает документы в Росреестр. На основании решения об изменении разрешенного использования вносят изменения в ЕГРН. Вы получаете выписку с новыми характеристиками участка.

Администрация может отказать в изменении вида использования. Если вы считаете, что вам отказали не правомерно, можно обжаловать решение через суд. Не всегда ВРИ можно изменить.

Только после того, как вид разрешенного использования изменен и в ЕГРН внесены все изменения, можно начинать процедуру объединения земельных участков.

Почему могут отказать в объединении участков?

Несмотря на то, что процедура достаточно проста, риск отказа есть на каждом ее этапе. Чаще всего можно получить отказ в изменении ВРИ одного из участков.

Нельзя изменить разрешенное использование участков в следующих случаях:

  • участок находится в собственности муниципалитета, а вы на торгах заключили с администрацией договор аренды
  • земля находится в аренде, и договором между собственником и арендатором определен вид использования земли
  • при изменении разрешенного использования будут нарушены предельные размеры участка. Эти нормы установлены в Правилах землепользования.

Как узнать, можно ли изменить вид разрешенного использования ЗУ?

Рекомендуем заранее узнать перспективы изменения вида разрешенного использования. Это можно сделать разными способами:

  • Изучить ПЗЗ и ГПЗУ. В градостроительных документах указывают все возможные виды разрешенного использования для земельных участков. Вы можете заказать выписку и узнать, какие ВРИ установлены для вашего ЗУ.
  • Градостроительные регламенты для территориальной зоны. Здесь вы также можете найти информацию обо всех ВРИ — основных, условно разрешенных, вспомогательных. Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ. Найти их можно на официальном сайте административного образования.
  • Подобрать вид использования, который будет максимально соответствовать цели изменения. В каждой группе ВРИ есть разные варианты использования. Из этого перечня и нужно выбирать подходящий вариант.

Если вы не хотите заниматься поисками самостоятельно, можно обратиться за помощью в Группу Компаний АБАЖУР. Мы досконально изучим Вашу ситуацию и примем единственно правильный путь с минимальным риском получить отказ.

Какие необходимы согласования для объединения участков?

Если вы единственный собственник всех объединяемых участков и на них нет обременений, никакие согласования не нужны. В остальных случаях придется получить согласие заинтересованных лиц.

  • Получить согласие от всех собственников объединяемых земель. После того, как будет сформирован один ЗУ, он будет в долевой собственности. Если хотя бы один из собственников не дает согласия, объединить земли вам не разрешат. Решить такие вопросы можно через суд.
  • Получить согласие третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Это необходимо в том случае, если на земле есть обременение. Например, один из участков находится в залоге у банка. В этом случае нужно получить разрешение от кредитной организации. Здесь нужно быть осторожнее. По закону после объединения обременение будет распространяться не на долю земли, а на весь новый ЗУ.

После этого нужно заключить договор с кадастровым инженером.

Правила объединения земельных участков с разным разрешенным использованием

В соответствии с нормами действующего законодательства земельные участки. Располагающиеся рядом могут быть объединены в новый территориальный надел. Осуществить данную процедуру могут только непосредственные собственники. Если обоими участками владеет один гражданин, то он в автоматическом порядке станет единоличным собственником нового объекта недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для понимания особенностей того, как происходит объединение земельных участков с разным разрешенным использованием, необходимо ознакомиться с важными моментами, с правовыми требованиями, которые предъявляются к земле, с регламентируемыми ограничениями, с необходимой документацией, а также с нюансами регистрации в государственном реестре.

Важные моменты

Земельные участки могут быть не только разделены на законных основаниях, но и объединены за счет процедуры образования цельной территории. Законодательство устанавливает, что соответствующие мероприятия полностью относятся к работам в кадастровой сфере. Следовательно, объединяемые участки прекращают свое существование в качестве самостоятельных единиц.

Нюансы проведения рассматриваемой процедуры в полной мере закрепляются в статье 11 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объединению могут подлежать только те земли, которые располагаются рядом друг с другом. В противном случае объединение не сможет быть совершено ни при каких обстоятельствах.

В случаях, если в качестве фактического собственника нескольких участков выступает одно конкретное лицо, то оно получает единоличное право на полное распоряжение новообразованным объектом. Однако, если владельцев несколько, то при объединении происходит образование долевой собственности.

Образец заявления на объединение земельных участков:

Правовые требования к наделам

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием проводится только с учетом законодательных норм. К процедуре предъявляется ряд определенных требований, при несоблюдении которых мероприятие будет считаться незаконным.

Среди основополагающих условий стоит выделить следующие:

  • участки, которые планирует объединить заинтересованное лицо, должны в обязательном порядке быть смежными;
  • обязательна установка их конкретных границ – другими словами, требуется проведение межевания с занесением актуальных сведений в кадастровый реестр;
  • объединяемые земли должны попадать под одну и ту же категорию, однако в некоторых случаях допускается разный формат разрешенного использования – это обуславливается тем, что собственнику предоставляется возможность самостоятельной установки вида для образованного объекта недвижимости;
  • объединяемые территориальные наделы должны располагаться в пределах одного муниципального образования;
  • участки земли, находящиеся во владении граждан на правах бессрочного пользования или наследуемого владения, могут быть объединены только в случае, если у них один единственный владелец;
  • если на участках расположены любые объекты строительства, то их нужно сохранить в том же виде, как и при проведении процедуры;
  • образованный участок не должен ни при каких обстоятельствах препятствовать возведению новых объектов строительства;
  • новая территория не должна приводить к изменению границы или к ее вклиниванию в пределы других земель;
  • мероприятие не может противоречить нормам действующего федерального законодательства.

Существующие ограничения

При соблюдении установленных условий не должны возникнуть препятствия для объединения нескольких территориальных наделов в один участок. На возникновение проблемных ситуаций стоит реагировать незамедлительно, что обязательно должно повлечь за собой обращение к высококвалифицированному юристу, занимающемуся вопросами кадастра. Процедура может проводится, когда у смежных наделов один владелец.

Если собственников несколько, то не получится провести объединение в силу следующих обстоятельств:

  • если земля была предоставлена гражданину на правах срочного использования;
  • если участок находится во владении на бессрочной основе;
  • если на землю было ранее наложено обременение по факту пожизненного использования.

В качестве исключений можно выделить только те ситуации, когда участвующие в процедуре стороны приходят к консенсусу в рамках нового соглашения и закрепляют договоренность только в письменном формате. В этом случае залоговое обременение не будет наложено на землю.

Как происходит процедура

В 2020 году процедура проводится в несколько этапов:

  1. Сбор и корректная подготовка установленного пакета документации.
  2. Посещение территориальной кадастровой палаты с последующим вызовом уполномоченного кадастрового инженера на объект – специалист проведет необходимые мероприятия, по результатам которых на руки собственнику будут выданы все бумаги технической направленности.
  3. Постановка образованного земельного участка на учет с последующим присвоением индивидуального кадастрового кода.
  4. Оформление нового свидетельства о праве собственности.
  5. Обращение в местный регистрационный орган, сотрудники которого занимаются выдачей унифицированного заявления – оно должно быть в обязательном порядке подписано заинтересованным гражданином с учетом приложения дополнительных бумаг.

Где узнать размеры земельного участка по кадастровому номеру — смотрите по ссылке.

Правоустанавливающий документ на территориальный надел будет выдан владельцу в течение установленного срока в 30 календарных дней.

Необходимые документы

Для постановки нового участка на кадастровый учет потребуются следующие документы, актуальный перечень которых регламентируется Федеральным Законом №218:

  • заявление с просьбой об организации кадастрового учета;
  • соглашение, заключаемое между собственниками по факту объединения;
  • правоустанавливающие бумаги на исходные участки, если официальное право собственности на них не было зарегистрировано в едином реестре.

Если заявление передается в руки сотрудника регистрационного отдела, то непосредственный заявитель должен предъявить свой гражданский паспорт, а при участии его официального представителя – нотариальную доверенность, подтверждающую наличие полномочий у конкретного лица.

Регистрация в Росреестре

Заявление вместе с сопровождающим пакетом документации нужно предоставить в территориальное отделение государственного реестра одним из способов, четко прописанных в Федеральном Законе №218 и в специальном Порядке, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации №883 от 26 ноября 2015 года.

Передача документов проводится лицо в непосредственное отделение Росреестра, либо в Многофункциональный центр. Привязка к месту фактического расположения земли не имеет определяющего значения, благодаря приему пакета по экстерриториальному признаку. Помимо прочего, заявление может быть передано уполномоченному представителю кадастрового реестра в формате выездного приема.

Еще одной возможностью является передача сформированного комплекта документов почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложенных бумаг и уведомлением о получении. Также может использоваться для реализации рассматриваемых целей личный кабинет на официальном сайте государственного реестра.

Срок осуществления процедуры в рамках кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности составляет 10 рабочих дней с момента приема заявительной документации в обработку территориальным отделением Росреестра. Если комплект бумаг подается в режиме одного окна в Многофункциональном центре, то установленные временные рамки изменяются до 12 рабочих дней.

Официально государственная регистрация начинает действовать со дня приема документации. Положение об этом содержится в Федеральном Законе №218. Стоит отметить, что одновременно с регистрацией права собственности на новообразованный территориальный надел будет зарегистрировано прекращение прав на использование исходных участков земли, что, в свою очередь, регламентируется статьей 41 вышеуказанного Закона.

Каждое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию о ходе осуществления мероприятия, например, о переводе выплат по государственной пошлины, посредством электронной рассылки по указанному в заявлении адресу электронной почты. Для этих целей может использоваться и номер мобильного телефона, что четко прописывается в пунктах 3 и 4 Порядка от Минэкономразвития РФ от 16 марта 2020 года.

Возможно ли провести объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Для объединения нескольких территориальных наделов в один, которые изначально имеют разные виды разрешенного использования, требуется привести один из участков земли к общему разрешенному формату, например, к личному подсобному хозяйству. Каждый конкретный собственник может на законных основаниях подать соответствующее заявление в местную администрацию.

Далее новый участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращается право собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр.

Как проводится регистрация перехода права собственности на земельный участок — смотрите далее.

Тут мы расскажем, какие документы нужны для строительства дома на участке.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ссылка на основную публикацию