Нежилые помещения, собственность, услуги РСО, управление

Основные принципы заключения договора управления нежилыми помещениями с управляющей компанией

Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.

В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры — обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Для чего необходим?

Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.

Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.

Цель составления

Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.

Имущество, находящееся на территории МКД, с 1 января 2017 года признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).

Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.

Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.

Особенности соглашений с управляющей компанией

Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:

  • С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
  • Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Обслуживание через ТСЖ

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

Структура

Документ состоит из нескольких частей:

  1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
  2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
  3. Обязанности сторон.
  4. Права.
  5. Расчет цен коммунальных услуг.
  6. Стоимость и порядок оплаты.
  7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
  8. Сроки действия документа.
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнительные условия.
  11. Дополнения.
  12. Адреса и подписи сторон.
  13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
  14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Какие пункты обязательны для заполнения?

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

  1. В самом начале документа прописью указываются:
    • ФИО собственника;
    • почтовый адрес нежилого помещения.
  2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
  4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
  5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
  6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

Срок действия

Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:

  • передаче прав на имущество другому владельцу;
  • расторжении действующего соглашения.

В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.

Условия расторжения

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

  • по договоренности обеих сторон;
  • в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещенияс управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Прямые договоры РСО по нежилым помещениям

Одним из ежегодных новогодних подарков нашей законодательной власти в преддверии 2017 года стало внесение изменений в жилищное законодательство по поводу изменения порядка предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений. Казалось бы, изменения положительные и давно назревшие…

В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” (далее по тексту – Правила 354) поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией (далее по тексту – РСО), который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.

То есть, законодатель определил обязанность заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между ресурсоснабжающими организациями и собственникам нежилых помещений МКД.

При отсутствии заключенного договора с РСО у собственника все равно остается обязанность по оплате коммунальных услуг, а у РСО – право на выставление счетов на их оплату, но уже совсем на других, не очень-то приятных для собственника условиях, что закреплено в пункте 6 Правил 354: «В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Соответственно, у управляющих организаций исчезла обязанность предоставления коммунальных услуг в нежилые помещения. Управляющие организации только предоставляют информацию о нежилых помещениях в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений в необходимости заключения такого договора.

Это закреплено в пункте 6 Правил 354: «Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями», а также в подпункте «е» пункта 6 Постановления Правительства № 124 от 14.02.2012 года «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее по тексту – Правила 124): к заявке о заключении договора ресурсоснабжения, направляемой исполнителем коммунальных услуг в адрес РСО, прилагаются документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также законодатель прямо указал в измененных правилах 124 (пункт 21 пп «а») о том, что если учет потребления коммунальных ресурсов ведется общедомовыми приборами учета, то есть РСО, в силу вышеуказанных норм, при расчетах объемов поставленного коммунального ресурса управляющей организации обязано исключить объемы поставки коммунального ресурса нежилым помещениям. Отсутствие заключенных договоров с нежилыми помещениями не может служить РСО основанием для предъявления указанных объемов управляющей организации.

Казалось бы, все подробно расписано:

  • управляющие организации направляют информацию в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений;
  • собственники нежилых помещения заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг с РСО;
  • РСО выставляют счета на оплаты напрямую собственникам нежилых помещений на основании договора или без него;
  • РСО исключает объемы по нежилым помещениям из объемов управляющей организации, если все фиксируется ОДПУ.

Единственный момент, который прямо не указан в правилах, но напрашивается сам собой (и других вариантов просто не может быть в силу действующих норм права) – то, что в действующие договоры ресурсоснабжения между РСО и УО необходимо внести изменения путем заключения дополнительных соглашений об исключении обязательств сторон по нежилым помещениям исходя из изменившегося законодательства.

Однако представители РСО почему-то решили додумать понятные и ясные положения закона и прочитали в очередной раз между строк, конечно же, в угоду собственным интересам. Впрочем, как всегда и уже совсем неудивительно.

РСО решили, что, раз закон не установил прямую обязанность внести изменения в договор ресурсоснабжения с управляющими организациями, значит, этого делать необязательно, и можно продолжать по старому начислять полный объем (в том числе и по нежилым помещениям) предоставляемых коммунальных услуг управляющим организациям до тех пор, пока все собственники нежилых помещений к ним не придут и не заключат договоры.

А есть и такие РСО, которые, кажется, совсем не хотят видеть изменения, и пытаются новые договоры уже с начала 2017 года заключить по старому, забыв поменять типовой договор и настаивая (читай, выкручивая руки) о заключении его с возложением на управляющие организации отмененных законом дополнительных обязательств по нежилым помещениям.
Только непонятно, каким образом в дальнейшем, при взыскании задолженности, РСО обосновывало бы свои требования к управляющим организациям на основании условий договора, противоречащих действующему законодательству?

Понятное дело, указанные действия РСО не могли не породить судебную практику, подтверждающую неправоту РСО (в очередной раз!). Но почему – то в сфере ЖКХ так установилось, что доказывать очевидные вещи нашим монополистам РСО (и не только РСО, но часто и надзорным органам) приходится в судах, да и то во многих случаях дойдя до Верховного суда.

Вышесказанное подтверждается и складывающейся судебной практикой. Например, Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-10840/2017, оставленным в силе Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворены требования управляющей организации по иску к РСО о внесении изменений в договор ресурсоснабжения в части исключения из договора нежилых помещений: «…В соответствии с Постановлением № 1498, с 01.01.2017 года вступили в силу изменения в Правила № 354. В силу п. 6 Правил № 354 в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). Из положений вышеуказанных норм следует, что с 01.01.2017 действует иной порядок предоставления коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, согласно которому договоры ресурсоснабжения подлежат заключению потребителями тепловой энергии в нежилом помещении в многоквартирном доме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».

Не все управляющие организации согласны терпеть бесконечный произвол доблестных «бедненьких» «малоимущих» наших РСО-вечных монополистов с подачи государства. Но очень радует то обстоятельство, что появилось немало смелых руководителей управляющих организаций, которые не боятся испортить отношения ни с кем и обращаются в суд за защитой своих прав, и осознающих при этом роль профессиональных юристов в ЖКХ и не экономящих деньги на них.

И только благодаря таким смельчакам от ЖКХ мы часто имеем положительные сдвиги и на законодательном уровне, когда правоприменительная судебная практика находит в дальнейшем свое отражение в изменениях в законе, необходимость которых, впрочем, и так была понятна большинству тех, кто непосредственно эти законы исполняет.

Но для понятия необходимости внесения таких изменений нашему государству, вечно борющемуся с «коррупцией в управляющих организациях» и часто не видящему или не желающему видеть очевидное, почему-то надо доказывать многочисленными судебными решениями.

Хотя, казалось бы, куда проще создать равные условия для всех участвующих лиц, заботясь не только об интересах одних за счет интересов других, и требовать прозрачность в работе не только управляющих организаций, но и остальных участников сферы ЖКХ, для чего подробно урегулировать в законе все спорные ситуации.

Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя. Ведь кричать на всех углах популярное у журналистов и чиновников: «ВОРОВСТВО Ваших управляющих компаний!» намного проще, наверно…

Читайте также:  Срок действия решения суда

ВС РФ подтвердил законность нормы, обязавшей всех собственников нежилых помещений в МКД перейти на прямые договоры с РСО с 1 января 2017 года

Chubakaster / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации отказался отменить норму абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила), утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, которая императивно обязывает всех собственников нежилых помещений в МКД заключать прямые договоры с РСО на поставку воды, тепла, электричества, газа и на отведение сточных вод, а в противном случае – оплачивать их как “бездоговорные”, по пятикратному нормативу. Указанная обязанность введена с 1 января 2017 года, никак не зависит от любых других условий – например, решения общего собрания собственников помещений МКД (далее также ОСС) или способа управления МКД (Решение ВС РФ от 26 декабря 2018 г. № АКПИ18-1161).

С требованием о признании недействующими некоторых абзацев п. 6 Правил обратились сразу несколько административных истцов – собственники нежилых помещений МКД, в котором организован ТСЖ, и само это ТСЖ. В качестве основания иска были выдвинуты такие доводы:

  • обязанность собственников нежилых помещений (кроме машино-мест) в МКД заключать договоры ресурсоснабжения с РСО противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора и запрете к его понуждению, кроме случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, а также ст. 426 ГК РФ о публичном договоре;
  • норма противоречит также положениям п. 4.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса (о том, что решение о переходе собственников на прямые договоры с РСО относится к исключительной компетенции ОСС МКД), ч. 1 ст. 135 и ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (о праве ТСЖ предоставлять коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в МКД), п. 1-2 ч. 1 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ (о переходе на прямые договоры с РСО только по решению ОСС или прекращению ранее действующих);
  • кроме того, оспариваемые положения нарушают принцип равенства участников гражданских правоотношений и равенство собственников жилых и нежилых помещений в получении коммунальных услуг, поскольку у собственников квартиры подобной обязанности нет;
  • и при всем том являются нормой меньшей юридической силы, чем Жилищного кодекса РФ и ГК РФ, а следовательно, изданы с превышением полномочий Правительства РФ.

ВС РФ не согласился с этими доводами:

  • спорные Правила приняты в пределах полномочий Правительства РФ, поскольку именно ему, согласно ч. 1 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, предписано установить правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД (отметим, что спорной нормы не было в первоначальной редакции Правил, она была внесена постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. №1498. А уже с 1 января 2017 года, то есть спустя 4 рабочих дня, правоотношения между собственниками нежилых помещений и РСО должны были строиться на этой основе. Этот нюанс ВС РФ оставил без комментариев);
  • доводы о противоречии оспариваемой нормы правилам ГК РФ о свободе договора и правилам Жилищного кодекса РФ о порядке перехода на прямые договоры с РСО ВС РФ подробно рассматривать не стал, а ограничился указанием на то, что она соответствует нормам гражданского и жилищного законодательства, законодательства о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, а ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ допускает для РСО заключение прямого договора с каждым собственником помещения в МКД и не исключает установление условий предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений в таком доме;
  • спорная норма, которая предусматривает отдельные условия предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений в МКД, не препятствует им в реализации их прав на участие в деятельности по управлению домом. А значит, и не может рассматриваться как нарушение принципов, составляющих основные начала гражданского законодательства (равенство участников регулируемых ими отношений, свобода договора).

Итог: в удовлетворении административного иска отказано полностью.

С 1 сентября вводятся новые правила расчета платы за коммунальные услуги

1 сентября вступают в силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – новые Правила). Данные правила регулируют отношения между собственниками жилых домов или помещений в жилых домах и организациями, предоставляющими коммунальные услуги (управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями). В соответствии с новыми Правилами уже с 1 сентября изменится порядок расчета платы за коммунальные услуги.

Большая часть новых Правил повторяет нормы, установленные действующими в настоящее время Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее – старые Правила). Однако вводятся и новые нормы. О некоторых из них расскажем более подробно.

Коммунальные услуги на общедомовые нужды

Новыми Правилами установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах отдельно оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и отдельно – коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в таком доме (далее – коммунальные услуги на общедомовые нужды) (п. 40 новых Правил). Таким образом, с 1 сентября в платежном документе, направляемом пользователю, должны быть отдельно выделены сумма к оплате за коммунальные услуги, предоставленные непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и сумма к оплате за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Напомним, в старых Правилах была установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать коммунальные ресурсы, доведенные до границы сетей, входящих в состав общего имущества (абз. 2 п. 7 старых Правил). Однако в платежном документе не выделялись отдельно коммунальные услуги на общедомовые нужды, а также не были установлены отдельные формулы для расчета платы за такие услуги.

По новым Правилам размер платы за коммунальные услуги, предоставляемые потребителю в жилом (нежилом) помещении, будет рассчитываться практически в таком же порядке, как это было предусмотрено старыми Правилами.

А вот для оплаты каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды новые Правила устанавливают свой порядок расчета. К таким услугам новые Правила относят холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета коммунальной услуги, то оплата за соответствующую услугу будет рассчитываться исходя из показаний данного прибора. Если же такой прибор не установлен, то в основу расчета будет положен норматив потребления, устанавливаемый органами госвласти субъектов РФ (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 “Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг”). Ресурсоснабжающая организация будет начислять для исполнителей сумму к оплате за весь многоквартирный дом.

При этом конечный потребитель обязан будет вносить только ту часть платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, которая приходится на его жилое (нежилое) помещение. Размер платы для каждого собственника рассчитывается исходя из отношения площади его жилого (нежилого) помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Расчет суммы к оплате будет зависеть от двух факторов:

– установлен ли коллективный (общедомовой) прибор учета той или иной коммунальной услуги;

– установлены ли индивидуальные или общие (квартирные) приборы учета в жилых (нежилых) помещениях в данном доме.

Проще всего конечная плата за пользование коммунальными услугами определяется, если все помещения в многоквартирном доме оснащены индивидуальными приборами учета. В этом случае искомая сумма будет высчитываться исходя из разницы между показаниями общедомового прибора учета и всеми показаниями индивидуальных приборов учета. Сложнее всего вычислить сумму к оплате, когда часть помещений оснащена приборами учета, а другая не оснащена. Тогда для расчета платы в отношении помещений, оборудованных приборами учета, будет использоваться реально потребленный объем коммунальной услуги, а для необорудованных – норматив потребления, утвержденный органами госвласти субъектов РФ.

Заключение договора о предоставлении коммунальных услуг

Новыми правилами гораздо подробнее урегулирован порядок и условия заключения договора на поставки коммунальных услуг потребителям. В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в таком доме могут содержаться в трех возможных документах (п. 9 новых Правил):

– в договоре управления многоквартирным домом, если дом управляется управляющей организацией. Исполнителем по договору будет управляющая организация;

– в договоре о предоставлении коммунальных услуг, если дом управляется товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Такие договора заключаются между ТСЖ (кооперативом) и каждым собственником жилых (нежилых) помещений в доме;

– в договоре о предоставлении определенного вида коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения и т.д.), заключаемом каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией, если в качестве формы управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В этом случае для упрощения процедуры заключения договоров собственники жилых помещений могут уполномочить какое-либо лицо обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников (п. 26 новых Правил).

В п. 19 новых Правил перечислены сведения, которые должны включаться в договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг.

Отметим, что потребитель может заключить подобный договор не только в письменной форме, но и путем совершения действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (п. 6 новых Правил). Особо подчеркивается, что потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Сама процедура заключения договора о предоставлении коммунальных услуг регламентирована Новыми правилами детально, включая правила урегулирования разногласий и правила предоставления недостающих документов.

Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг

В соответствии с новыми Правилами изменится порядок ограничения или приостановления коммунальных услуг в случае их неполной оплаты.

Напомним, что по старым Правилам исполнитель мог приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг, если у потребителя возникла задолженность, превышающая три месячных размера платы за одну или несколько коммунальных услуг, и не было достигнуто соглашение о погашении такой задолженности. Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг было возможно через месяц после направления потребителю письменного предупреждения (п. 80 старых Правил).

Данный порядок в целом сохранится, однако в него будут внесены некоторые изменения. Так, будет возможно приостановление или ограничение представления только той услуги, в отношении которой имеется задолженность (п. п. 117 – 119 новых Правил). Например, за задолженность по оплате электроэнергии нельзя будет ограничить потребление холодной воды или газа.

В новых Правилах также установлено, что если потребитель не оплачивает коммунальные услуги полностью, то исполнитель обязан учитывать задолженность по каждому виду коммунальных услуг отдельно. В ситуации, когда пользователь вносит частичную оплату, исполнитель обязан распределять полученные средства по всем видам услуг пропорционально размерам платы за каждый из них.

Размер задолженности в целях ограничения или приостановления поставки услуги, как и по старым Правилам, будет рассчитываться исходя из нормативов потребления, даже если у потребителя установлен прибор учета.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Новые Правила, в отличие от старых, распространяют свое действие не только на граждан, но и на юрлица и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах. Для них за некоторыми исключениями устанавливается такой же порядок взаимодействия с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что и для граждан

Исключение, установленное п. 18 новых Правил, состоит в том, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме может самостоятельно заключать договоры об обеспечении любыми коммунальными ресурсами непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом в новых Правилах нет оговорки о том, что вариант заключения договора зависит от избранного способа управления многоквартирным домом.

Если собственник нежилого помещения заключает такой договор напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то на него, так же как и на собственников жилых помещений, ложится обязанность предоставлять исполнителю (как правило, это управляющая компания) данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период.

Отметим, что для нежилого помещения устанавливаются такие же правила расчета платы за коммунальные услуги, как и для жилого, но только при условии, что нежилое помещение оборудовано прибором учета услуг.

Если же нежилое помещение таким прибором не оборудовано, то плата за коммунальные услуги для него будет определяться иначе. Для жилого помещения, не оборудованного приборами учета, объем потребленных услуг определяется исходя из нормативов потребления, а для нежилого – исходя из расчетного объема коммунального ресурса (п. 43 новых Правил).

Впрочем, для определения расчетного объема коммунального ресурса все равно необходима информация о показаниях прибора учета хотя бы за три месяца (п. 59 новых Правил). Если же нежилое помещение никогда не оборудовалось прибором учета либо такой прибор работал менее трех месяцев, то для определения расчетного объема коммунального ресурса применяются расчетные способы, установленные либо в договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией, либо в соответствии с законодательством о водоснабжении, электроснабжении и газоснабжении.

Читайте также:  Переселение из ветхого аварийного жилья инвалида 2-ой группы 2-ой степени

Рассрочка уплаты и перерасчет при временном отсутствии потребителя

Новые Правила устанавливают норму, позволяющую оплатить коммунальные услуги в рассрочку в случае значительного увеличения размера платы за услугу. Если сумма, начисленная к оплате за коммунальную услугу, на 25 процентов превышает сумму, начисленную за ту же услугу за аналогичный период прошлого года, то исполнитель будет обязан в одном платежном документе отразить два возможных способа оплаты данной услуги (п. 72 новых Правил).

Потребитель вправе по своему усмотрению оплатить предоставленную услугу либо единовременно, либо в рассрочку. Новые Правила устанавливают фиксированный размер подобной рассрочки: плату за коммунальную услугу нужно будет вносить равными долями в течение 12 месяцев, включая месяц, начиная с которого предоставляется рассрочка. При этом за предоставленную рассрочку взимаются проценты, максимальный размер которых не может превышать размер ставки рефинансирования ЦБ РФ на три процента и более. У потребителя, оплачивающего коммунальную услугу в рассрочку, также есть право в любой момент досрочно погасить оставшуюся часть задолженности.

Если потребитель воспользовался правом оплатить коммунальные платежи в рассрочку, то такую же рассрочку и на тех же условиях обязана предоставить исполнителю соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Отметим, что рассрочка потребителю не предоставляется, если увеличение платы вызвано увеличением постоянно или временно проживающих в помещении потребителей.

Новыми Правилами также изменен порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении. Как и ранее, такой перерасчет будет возможен только в случае, если у потребителя не установлен индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета.

Во-первых, новый порядок перерасчета касается только той части коммунальных платежей, которую потребитель уплачивает за услуги, предоставленные непосредственно в жилое помещение. Коммунальные платежи на общедомовые нужды перерасчету не подлежат.

Во-вторых, установлены формальные требования к документам, подтверждающим временное отсутствие потребителя по месту постоянного жительства. Теперь такие документы должны быть подписаны уполномоченным лицом выдавшей их организации (индивидуальным предпринимателем) и заверены печатью такой организации, а также должны иметь регистрационный номер и дату выдачи. Данное требование не распространяется только на проездные билеты и иные документы, подтверждающие факт использования проездного документа. Сам перечень документов был открытым и ранее, однако в новых Правилах он был дополнен тремя новыми документами:

– справка учебного заведения;

– справка консульского учреждения;

– справка дачного, садового, огороднического товарищества.

В-третьих, установлены сроки, в которые потребитель вправе обратиться за перерасчетом коммунальных платежей. Он может сделать это либо до начала периода временного отсутствия (тогда перерасчет производится на срок до шести месяцев, который можно продлить еще на полгода), либо в течение 30 дней после окончания временного отсутствия.

Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?

Часто вопрос передачи прав на управление недвижимостью стоит очень остро. Особенно это актуально для владельцев нескольких помещений. Для того чтобы упростить управление и переложить часть обязательств на сторонние организации существует право оперативного управления недвижимостью. Чтобы выбрать эффективный способ управления необходимо изучить существующие, их особенности и нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и нужна ли лицензия, чтобы управлять зданием?

Передача своих вещных прав и обязанностей с целью делегирования полномочий по обслуживанию недвижимости называется оперативным управлением. Организация, которой передано право не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, все действия должны быть согласованы с собственником и освещены в договоре.

Чем занимается управляющая организация по распоряжению объектами данного фонда?

Главной целью управления недвижимостью является обеспечение эффективного использования имущества и обеспечение выполнения основной деятельности собственника. Управляющая организация должна с помощью своей деятельности достигнуть самых выгодных способов использования недвижимости.

В ее обязанности входит:

  1. Формирование выгодного использования объекта недвижимости. Использование недвижимости должно быть целесообразно и не нести убытков для собственника.
  2. Обеспечение коммуникации с общественностью и местными государственными органами.
  3. Создание и реализация плана по развитию недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости и проведение маркетинговых исследований с целью представительства объекта на рынке.
  5. Обеспечение корректности проведения сделок и заключения договоров с юридической точки зрения. Ведение документации в соответствии с установленными нормами.
  6. Заключение договора со службами по уборке помещений (о договоре и нюансах уборки нежилого помещения читайте тут).
  7. Обеспечение целесообразного расходования средств на содержание объекта.
  8. Организация ремонтных работ. Установка необходимого оборудования (видеокамеры, интернет).
  9. Необходимое бухгалтерское сопровождение.
  10. Сохранение начальной стоимости недвижимости или ее увеличение.

Деятельность управляющей компании должна быть согласована с собственником в зависимости от функционального назначения объекта (ГК РФ ст. №296).

Статья 296 ГК РФ. Право оперативного управления

  1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
  2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

О правах и обязанностях собственника нежилого помещения мы рассказывали тут.

Способы управления

Обеспечить управление своей недвижимости можно несколькими способами:

  1. Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию здания в полагающемся для использования состоянии и вовремя проводит все необходимые ремонтные работы для нормального функционирования недвижимости. УК имеет опыт и профессиональный подход в сфере управления имуществом и это ее основное преимущество. Все особенности ремонтных работ нежилых помещений вы найдете здесь.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Цель организации содержание имущества. Товарищество может само принимать все решения по содержанию общедомового имущества. Существенным недостатком является неопытность владельцев недвижимости в этой сфере деятельности.
  3. Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Главная цель объединения строительство и управление недвижимостью. Все участники кооператива вносят пай. Плюсом ЖСК является участие всех членов кооператива в решениях, связанных с недвижимостью (ст. 116 ГК РФ).
  4. Если помещение принадлежит небольшому числу владельцев возможно управление совместными силами всех собственников. В этом случае все расходы делятся в равных долях. Собственники сами принимают решения по поводу обслуживания и ремонта зданий.

Как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?

В первую очередь собственнику необходимо заключить соглашение в письменной форме с организациями, занимающимися поставкой ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.). А также с организациями по вывозу твердых коммунальных отходов. Особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию для нежилых помещений вы найдете тут, а о техническом обслуживании нежилых помещений, подключении воды и иных услуг, а также о тарифах узнайте здесь.

Далее, в управляющую компанию необходимо предоставить:

  • копии договоров, в течение 5 дней после заключения;
  • сведения по объему затраченных ресурсов;
  • сведения по объему услуги по вывозу твердых отходов, в течении 3 дней.

Срок действия договора с УК от 1 до 5 лет. Если за этот срок не возникало нарушений условий соглашения между собственником и компанией, то документ продлевается автоматически.

Если владелец нежилой недвижимости не заключил индивидуальный договор с РСО, то он будет оплачивать услуги по тому же тарифу, что и все собственники жилых помещений.

При вступлении в ТСЖ в документе указываются следующие пункты:

  • перечень имущества, переданного на содержание;
  • работы, которые могут понадобиться для ремонта;
  • ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязанностей;
  • обязанность собственника по оплате коммунальных услуг;
  • сроки, порядок и размер оплаты коммунальных услуг.

У ЖСК должен быть учредительный документ, в котором будет указанно:

  • название кооператива;
  • место его расположения;
  • цель деятельности;
  • как вступить в кооператив;
  • как выйти из него и условия получения своего взноса обратно;
  • график внесения взносов;
  • ответственность за несоблюдение условий договора;
  • органы, контролирующие деятельность ЖСК;
  • банкротство и ликвидация ЖСК.

Что касается договора с ЖСК, он будет выглядеть также, как и при ТСЖ. Но стать участником кооператива может не только собственник помещения, а любое лицо или организация, сделавшая взнос. Документ составляется в двух экземплярах. При прекращении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией.

Оперативное управление недвижимостью вступит в законную силу после обращения в Росреестр, для регистрации факта передачи прав. Срок проведения регистрации права составляет 7 рабочих дней. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то срок регистрации сократится до 4 дней.

Установлена государственная пошлина за регистрацию права в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для физических лиц (ст.№333.33 НК РФ).

При небольшом количестве собственников они могут самостоятельно управлять недвижимостью. При таком способе управления несколькими собственниками по решению общего собрания выбираются организации для оказания услуг и по содержанию здания. Договоры с РСО заключаются каждым собственником на свое имя. При необходимости отношений с третьими лицами от имени собственников может выступать кто-то один из них или иное лицо, на которое возложили эти полномочия.

Форма и содержание

Специальной формы договора для владельцев нежилой недвижимости нет, она будет такая же, как и для собственников жилых помещений и одинаковая для всех управляющих организаций. Основные пункты договора будут такими:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • порядок оплаты;
  • ответственность сторон;
  • сроки действия документа;
  • порядок расторжения;
  • дополнения;
  • адреса, реквизиты и подписи сторон.

Процедура считается законченной после государственной регистрации, и соглашение вступает в законную силу.

Внесение изменений в договор

Внести изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор можно в нескольких случаях:

  1. Если было совершено нарушения условий договора одной из сторон. В таком случае внести изменения в одностороннем порядке можно только через суд (ст. №162 ЖК РФ).
  2. По согласию обеих сторон.

А также договор может быть изменен в случае, если был принят закон, устанавливающий для сторон новые правила, которые не учитывал заключенный договор.

Что делать, если организация не выполняет своих функций?

Если управляющая организация некачественно выполняет свои обязанности — это будет является нарушением договора и может стать основанием для его расторжения. В случае расторжения по вине управляющего все издержки и неустойки будут выплачиваться за счет управляющей организации (ст. №1022 ГК РФ).

При ТСЖ жалобу на недобросовестное обслуживание в первую очередь необходимо писать в правление ТСЖ. Больший вес имеет совместная жалоба всех владельцев недвижимости. В случае если требования не были выполнены необходимо обратиться в судебные органы и прокуратуру.

Обжалование решений ЖСК делается путем составления жалобы на председателя кооператива. Если руководство кооператива не удовлетворило обращение, то отправлять жалобу необходимо в прокуратуру, Роспотребнадзор или суд.

Зачастую перераспределение своих вещных прав на стороннюю организацию может стать удобным и выгодным решением. Все виды оперативного управления нежилыми помещениями имеют как достоинства, так и недостатки. Выбор стоит делать исходя из конкретного случая и учитывая все возможные нюансы.

Если недвижимость имеет небольшое количество собственников самым выгодным решением станет заключение договора между всеми собственниками. Все вопросы при этом будут решаться оперативно и с согласия всех участников. Владельцам помещений в многоквартирных домах стоит рассмотреть один из трех других вариантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Вопрос недели: По каким тарифам производить расчет за коммунальные услуги для нежилых помещений?

В ТСЖ имеются не жилые помещения в собственности.
По каким тарифам нужно производить расчет за коммунальные услуги (текущий ремонт, содержание жилья , содержание жилья ХВС,ГВС и э/энергия)?

Сообщаю Вам следующее:

Правовое регулирование в сфере коммунальных услуг за нежилые помещения изменились с 2017 года. Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», вступившее в силу 01.01.2017, собственники нежилых помещений в МКД должны заключать договор на коммунальные услуги с РСО (п. 6 ППКУ).

До прекращения заключенного с УК договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения вносит плату такой компании по тарифам, установленным для населения (п. 5 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04).

Подборка материалов:

Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Постановление N 1498), вступившее в силу 01.01.2017, существенно изменило порядок работы исполнителей коммунальных услуг в многоквартирных домах (МКД). Если в собственности вашей компании находится нежилое помещение, являющееся частью такого дома, вам будет полезна информация, представленная в статье.

Читайте также:  Признание законным собрания пайщиков по вопросу выдела земельных участков законным

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — ППКУ), до 01.01.2017 предполагали, что собственник нежилого помещения в доме, которым управляет управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), мог выбрать два варианта в целях снабжения помещения коммунальными ресурсами:

— заключить договор непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (РСО);

— в общем порядке получать коммунальные услуги от управляющего домом, выступающего исполнителем коммунальных услуг.

Как указано в Постановлении АС ВСО от 02.06.2016 N Ф02-2363/2016 по делу N А33-11765/2015, из системного толкования положений ППКУ, в частности п. 18, в прежней редакции следует, что законодатель предусмотрел исключительный случай, предоставляющий собственнику нежилого помещения возможность заключения договора на обеспечение коммунальным ресурсом нежилого помещения, входящего в состав МКД, при отсутствии у такого владельца договора на поставку коммунального ресурса с исполнителем коммунальных услуг, в том числе УК.

При этом в любом случае плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее — ОДН) должна была поступать в адрес исполнителя коммунальных услуг (управляющего домом) (п. 18 ППКУ в прежней редакции).

Считалось, что при отсутствии заключенного в письменной форме договора с РСО собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные услуги управляющему домом.

Начиная с 2017 года правовое регулирование изменилось. Основное новшество состоит в том, что теперь нормы стали императивными и требуют заключения договора между РСО и собственниками нежилых помещений в МКД (п. 6 ППКУ).

Письменный договор с РСО обязателен

На УК (ТСЖ) возложена обязанность представить РСО, поставляющим коммунальные ресурсы в МКД, сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с РСО (п. 6 ППКУ).

Вместе с тем исполнитель коммунальных услуг (в доме, управляемом УК (ТСЖ), исполнителем в большинстве случаев является управляющий) обязан предоставлять потребителю (путем размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом, и на досках объявлений, расположенных в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей) сведения о необходимости собственнику нежилого помещения в МКД заключить в письменной форме договор ресурсоснабжения с РСО, а также о последствиях отсутствия такого договора в установленные сроки (пп. «п» п. 31 ППКУ)

Заключение договора ресурсоснабжения в письменной форме в самые сжатые сроки — в интересах собственников нежилых помещений. И вот почему.

Во-первых, в случае отсутствия у потребителя письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в МКД, заключенного с РСО, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется РСО расчетными способами, установленными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования) (абз. 5 п. 6 ППКУ).

Во-вторых, отношения между собственником нежилого помещения и РСО регулируются положениями законодательства РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении (это следует из содержания п. 7 ППКУ). В свою очередь, указанные положения дают право организации водопроводно-канализационного хозяйства прекращать подачу холодной воды и (или) отведение сточных вод в отношении лиц, осуществляющих самовольное пользование централизованной системой холодного водоснабжения и (или) водоотведения (пп. «е» п. 36 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644). Аналогичный порядок действует в случае бездоговорного потребления электроэнергии (п. 121 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442). То есть отсутствие письменного договора с РСО может стать основанием для отключения нежилого помещения от сетей. Причем физически действия по приостановлению предоставления коммунального ресурса в отношении нежилого помещения в МКД (в связи с отсутствием письменного договора с РСО) осуществляет (п. 114 ППКУ):

— лицо, отвечающее за содержание внутридомовых инженерных сетей (ВИС), по заявлению РСО, если ресурсопотребляющее оборудование собственника нежилого помещения присоединено к ВИС;

— РСО в соответствии с законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, энергоснабжении, теплоснабжении и газоснабжении, если ресурсоснабжающее оборудование потребителя присоединено к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения до ввода в МКД.

Когда договор с РСО будет заключен

Пункт 18 ППКУ обязывает собственника нежилого помещения выполнять два действия (если исполнителем коммунальных услуг в доме не является РСО):

— единовременно (в течение пяти дней после заключения договоров с РСО) представить исполнителю их копии;

— регулярно (в порядке и в сроки, установленные ППКУ для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных приборов учета) представлять исполнителю данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам с РСО.

Платежи собственника нежилого помещения

Структура платежей собственника нежилого помещения зависит от способа управления, реализованного в доме (п. 40 ППКУ).

В доме не выбран способ управления или выбрано непосредственное управлениеДом находится в управлении УК, ТСЖ (ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива)
Все объемы коммунальных ресурсов, поставленные в МКД, оплачиваются собственниками помещений путем внесения в адрес РСО платы за коммунальные услуги:

— предоставленные в помещении;

— потребленные при содержании общего имущества (предоставленные на ОДН).

Плата за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на ОДН или потребителю в нежилом помещении, исчисляется по тарифам, установленным для категории, к которой относится соответствующий потребитель (п. 44 ППКУ)

Потребитель вносит плату РСО за коммунальные ресурсы, поставленные в нежилое помещение. В составе платы за содержание помещения, которая вносится управляющему, оплачиваются холодная и горячая вода, электроэнергия, потребленные в целях содержания общего имущества (п. 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Данный платеж исчисляется по тарифам, установленным для населения (п. 5 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04)
Плата за отопление вносится в РСО без разделения на плату за потребление в помещении и плату за потребление в целях содержания общего имущества в МКД независимо от способа управления домом. Согласно п. 43 ППКУ объем потребленной в нежилом помещении тепловой энергии определяется в соответствии с п. 42(1) ППКУ, то есть в том же порядке, что и для потребителей в жилых помещениях

О переходном периоде

Постановление N 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками помещений в МКД и РСО в письменной форме, передачи управляющими сведений о собственниках нежилых помещений в РСО. Также отсутствуют специальные указания о судьбе договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенных в письменной форме между собственником нежилого помещения и управляющим домом до 01.01.2017. Поэтому возникает вопрос: каким образом собственнику нежилого помещения вести расчеты за коммунальные услуги с 01.01.2017 до тех пор, пока письменный договор с РСО не заключен (при условии, что домом управляет УК или ТСЖ)?

С одной стороны, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Поэтому выглядит логичным вывод о том, что до прекращения заключенного с УК договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения вносит плату такой компании.

Возьмем на себя смелость утверждать, что безальтернативное изъятие правоотношений по поводу поставки ресурсов в нежилое помещение по договору с РСО из предмета договора между УК (ТСЖ) и собственником нежилого помещения и является целью нового правового регулирования. Реализация данной цели не может зависеть от волеизъявления участников правоотношений. Если допустить обратное, можно предположить, что заключение письменных договоров между собственником и РСО может затянуться на неопределенное время или вообще не быть инициировано (к примеру, при уклонении собственника от заключения договора РСО не вправе принудить его). Именно поэтому в абз. 5 п. 6 ППКУ и сказано, что при отсутствии письменного договора РСО определяет объем ресурса, потребленного в нежилом помещении, расчетными способами, предусмотренными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Эту мысль подтверждают и другие положения новой редакции ППКУ:

— объем коммунальных ресурсов, потребленных в нежилом помещении, при несанкционированном подключении определяется РСО расчетными способами, предусмотренными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев самовольного подключения (п. 62);

— стоимость потребления коммунальных ресурсов при несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета потребителем в нежилом помещении взыскивается ресурсоснабжающей организацией (п. 81(11)).

Иначе говоря, даже при отсутствии письменного договора с РСО (независимо от наличия договора с управляющим) у собственника нежилого помещения есть обязательство оплачивать поставленные в нежилое помещение коммунальные ресурсы в адрес РСО. Очевидно, аналогичное обязательство перед УК прекращается.

Системный анализ положений подзаконных актов, в которые были внесены изменения Постановлением N 1498, позволил прийти к выводу, что с 2017 года собственник нежилого помещения, являющегося частью МКД, обязан оплачивать коммунальные ресурсы РСО независимо от способа управления домом. Договоры о предоставлении коммунальных услуг, ранее заключенные с УК (ТСЖ), не действуют. В интересах собственников в самые сжатые сроки обратиться к РСО с заявкой на заключение договора.

В соответствии с п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг размер платы рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным РСО в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов). В случае установления тарифов (цен), дифференцированных по группам потребителей, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с применением тарифов (цен), установленных для соответствующей группы потребителей. При этом при расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на ОДН потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для населения (абз. 3 п.44 Правил предоставления коммунальных услуг).

Из пп. «б» п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения следует, что стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальной услуги пользователям нежилых помещений (включая подлежащий оплате этими лицами объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН), рассчитывается исходя из тарифов для населения только в случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению.

Принадлежность потребителя к тарифной группе «население» и приравненным к ней потребителям определяется целью использования энергоресурса — на коммунально-бытовые нужды граждан. То есть независимо от того, кто является собственником жилого или нежилого помещения (физическое или юридическое лицо), определяющим обстоятельством признается цель использования ресурсов. Известен случай, когда физическое лицо, имеющее статус адвоката и владеющее нежилым помещением в МКД, доказывало правомерность применения тарифа, установленного для населения (то, что физическое лицо не осуществляет в помещении профессиональную деятельность, было подтверждено актом осмотра помещения) (Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 26.10.2016 по делу N А69-3510/2015, см. также Постановление АС ВСО от 12.08.2016 N Ф02-3679/2016, Ф02-2827/2016). Одновременно, если доводы собственника нежилого помещения не будут подтверждены, вероятно, законным будет применение тарифа для прочих потребителей, поскольку само по себе назначение нежилого помещения не указывает на возможность его использования для личных бытовых нужд (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2014 по делу N 33-15973).

Плата за коммунальные услуги на ОДНПлата за КР на СОИ в составе платы за содержание жилого помещения
В редакции до 10.08.2017В редакции после 10.08.2017
При расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на ОДН потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для категории потребителей, к которой относится такой потребитель (абз. 3 п. 44 Правил)Ко всему объему ресурса, используемому в целях содержания общего имущества, применяются тарифы, установленные для населения (пп. «б» п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения)

Размер платы за коммунальную услугу по отоплению зависит от площади помещения и тарифа на тепловую энергию. Собственники жилых помещений оплачивают коммунальную услугу по отоплению по тарифам на коммунальные услуги, установленные для категории потребителей «население». Собственники нежилых помещений — субъекты предпринимательской деятельности — производят оплату за коммунальную услугу по отоплению согласно тарифу для соответствующей категории потребителей.

Таким образом, начисление платы за отопление для собственников нежилых помещений осуществляется в соответствии с положениями Правил N 354.

Позиция Минстроя России подтверждается положительной судебной практикой (постановление Президиума Кировского областного суда от 10 сентября 2014 г. по делу N 44-г-22/2014 г., апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 13 августа 2014 г. по делу N 33-2975, определение Приморского краевого суда от 1 апреля 2014 г. по делу N 33-2688/2014, определение Пермского краевого суда от 14 мая 2013 г. по делу N 33-5082-2013, апелляционное определение Магаданского областного суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 2-3622/2014, 33-927/2014, апелляционное определение Архангельского областного суда от 8 декабря 2014 г. по делу N 33-6289/2014).

Услуга оказывается в соответствии с регламентом услуги ЛИНИЯ КОНСУЛЬТАЦИЙ. Рекомендуем заранее с ним ознакомиться.

Услуга «Линия Консультаций» включает в себя подбор, анализ и предоставление информации, а также нормативных и консультационных материалов, подготовленных с использованием СПС КонсультантПлюс, по вопросу

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций

Ссылка на основную публикацию