Неисполнение застройщиком условий предварительного договора купли-продажи

ВС: покупатель не должен платить по предварительному договору

Истец заключила с застройщиком предварительный договор – за два векселя оговоренного эмитента она должна была получить два места на подземном паркинге. Но строительство заморозили из-за кризиса, заключение основных соглашений сорвалось, а срок оплаты векселей тем временем был пропущен. Стремясь возместить нанесенные ей убытки, покупательница дошла до Верховного суда РФ.

Предварительный договор о намерениях “потребительским” не является

Москвичка Елена Т. решила приобрести два машиноместа на подземной парковке строящегося жилого дома. 7 апреля и 28 июля 2006 года она заключила с ЗАО “Баркли Строй” предварительные договоры на их покупку. Согласно условиям соглашений, основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности застройщика на парковочные места, но не позднее четвёртого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Темкина приобрела два простых векселя ЗАО “Траст-Инвест”, которыми намеревалась оплатить покупку (срок предъявления их к оплате истекал в декабре 2009 года), но “Баркли Строй” свои обязательства не исполнило. Когда дом был достроен, компания оформила в собственность все машиноместа, однако подписывать с покупательницей основные соглашения не спешила.

Темкина обратилась в Хорошевский райсуд (дело № 2-71/2013), который 17 января 2013 года вынес решение о понуждении ЗАО “Баркли Строй” к заключению договоров купли-продажи. Но и после этого проблема не была решена. Тогда 6 февраля 2014 года женщина подала иск (дело № 2-2336/2014) уже в Савеловский районный суд, в котором просила взыскать с ЗАО “Баркли Строй” неустойку за несвоевременное заключение основных договоров, убытки, равные стоимости векселей, поскольку срок на предъявление их к оплате истек по вине ответчика, а также “потребительский” штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в ее пользу (согласно ч. 6 ст. 13 закона “О защите прав потребителей”). Требования заявительницы были удовлетворены лишь частично. Суд счел, что истец не представила доказательств нанесения ей материального ущерба, и отказал в возмещении убытков. А размер затребованной неустойки был снижен на основании ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, сумевшего доказать, что строительство дома и паркинга в период экономического кризиса приостанавливалось по независящим от него причинам. Был с ответчика взыскан и штраф.

Апелляционным определением Мосгорсуда от 16 февраля 2015 года это решение было отменено. Апелляция посчитала, что к отношениям между Темкиной и “Баркли Строй” нельзя применить положения закона о защите прав потребителей, поскольку по условиям предварительных договоров какие-либо услуги не оказывались, а потому неустойка и штраф не подлежат взысканию. Кроме того, по мнению суда покупательница свои обязательства по оплате тоже не выполнила – приобрела два векселя, но продавцу не передала и не акцептировала их, а потом и вовсе по собственной вине пропустила срок оплаты. “Материалы дела содержат достаточно доказательств того, что ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением заключить основные договоры купли-продажи машиномест и произвести их оплату, от чего истец уклоняется, мотивируя это своим несогласием с условиями договоров” сказано в определении, при этом свои условия “Баркли Строй” Темкина не предлагала. Коллегия судей указала на недоказанность истицей наличия убытков и причинно-следственной связи между поведением ответчика и заявленными убытками, соглашаясь в этом с судом первой инстанции. Мосгорсуд посчитал, что женщина, обращаясь с иском, злоупотребляет своими правами, и отказал в удовлетворении всех ее требований.

Подобная позиция судов – не редкость. Так, например, в ноябре 2012 года А. решил приобрести три земельных участка в Мытищенском районе Московской области. Компания-продавец ООО “Троицкое подворье” заключила с ним предварительный договор, по условиям которого покупатель должен был полностью оплатить стоимость земли, после чего должен был заключаться договор купли-продажи. Но этого так и не произошло, поскольку в предварительном соглашении обнаружились “подводные камни”, а когда покупатель потребовал назад свои деньги, всю сумму ему возвращать отказались. Решением Преображенского райсуда (дело № 2-2542/2015) исковое дело было передано по подсудности в иной суд, поскольку судья сочла, что спор не подпадает под действие закона о защите прав потребителей (см. “Покупатели земельных участков остались без прав потребителей”). Позже данное определение было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

А был ли договор предварительным?

Недовольная Темкина обратилась в Верховный суд РФ. Ее жалобу (дело № 5-КГ15-165) рассматривали трое судей Коллегии по гражданским делам, Вячеслав Горшков, Сергей Романовский и Александр Киселев, не согласившихся с выводами судов нижестоящих инстанций. Первая инстанция и апелляция квалифицировали соглашения, заключенные между Темкиной и “Баркли Строй” как предварительные договоры, согласно которым стороны в будущем обязуются лишь заключить основные соглашения о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако ВС посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную ее часть. В частности, истец должна была произвести предварительную оплату машиномест путем приобретения векселей, а ответчик – принять их в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве и заключить с покупательницей договоры купли-продажи не позже 1 января 2009 года. Срок предъявления векселей к оплате истекал в декабре 2009 года, а право собственности на машиноместа из-за “кризисной заморозки” стройки ответчик приобрел лишь в сентябре 2010 года и в мае 2011 года.

“Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений ст. 314 ГК РФ и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате” говорится в определении ВС от 8 декабря 2015 года.

В своем судебном акте “тройка” ссылается и на п. 3 ст. 401 ГК РФ, в котором говорится, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие у должника денежных средств или недостаток на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, такими обстоятельствами не являются. “Однако данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были предметом рассмотрения судов, что привело к вынесению незаконных судебных постановлений. При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции” определил ВС. В Савеловском райсуде рассмотрение спора Темкиной и “Баркли Строй” по второму кругу пока не начато.

Что думают эксперты?

Опрошенные “Право.ru” эксперты говорят о том, что позиция ВС в этом споре не нова, но позитивный момент заключается в том, что это определение закрепляет некоторые принципиально важные для практики подходы.

Елена Тихонова, юрист КА “Юков и партнёры” заметила, что Верховный суд РФ, наконец, определился с позицией относительно квалификации предварительного договора, содержащего условие об оплате недвижимого имущества до заключения основного договора. “Примечательно, что в определении от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-165 ВС РФ дословно цитирует п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, фактически соглашаясь с уже сложившейся практикой арбитражных судов, – говорит она. – Это однозначно является позитивным моментом и будет способствовать единообразию судебной практики”.

Тихонова отмечает, что нижестоящие суды общей юрисдикции в своей практике ссылаются на п. 8 Постановления ВАС РФ, однако ВС до недавнего времени лишь несколько раз упомянул его в определениях, отправляя дела на новое рассмотрение. (см. определение от 13 августа 2015 года по делу № А07-4308/2014, от 29 сентября 2015 года по делу № А21-6725/2013). “Тем не менее, определение от 8 декабря 2015 года не было первым, в котором суд указал, что предварительный договор в контексте ст. 429 ГК РФ не может содержать условие о предварительной оплате недвижимого имущества”, – комментирует юрист, давая отсылку на определение от 10 ноября 2015 года по делу № 78-КГ15-29, где суд высказал сходную позицию.

Владимир Горелик, председатель Московской коллегии адвокатов “Горелик и партнеры” говорит, что с учетом подходов, сложившихся в судебной практике по данной категории дел, позиция Верховного суда “представляется обоснованной, в то время как судебные акты нижестоящих инстанций вызывают недоумение (в особенности определение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме)”. “Такая кардинальная непоследовательность позиций судов различных инстанций вызывает большое сожаление и раздражение в ситуации, когда участники гражданского оборота рассчитывают на некую определенность и стабильность”, – досадует адвокат. По его словам, приобретение Темкиной машиномест осуществлялось по стандартной схеме, часто используемой на практике девелоперскими компаниями (заключение с истцом предварительного договора с обязательством приобретения истцом ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве средства платежа по основному договору купли-продажи, который в данном деле так и не был заключен сторонами в связи с просрочкой исполнения обязательств девелоперской компанией). “Поскольку основной договор сторонами не заключен, машиноместа истице фактически не переданы по вине ответчика, а истица (по настоянию ответчика) понесла расходы на приобретение векселей, срок предъявления к оплате которых на момент рассмотрения дела истек, вывод Верховного суда о неисследованности судами причинно-следственной связи обстоятельств возникновения убытков, а также о незаконности судебных актов нижестоящих инстанций в этой части представляется справедливым”, – считает он.

“Верховный суд РФ встал на защиту прав физических лиц и вышел за пределы заявленных доводов в интересах законности, – озвучивает свою точку зрения адвокат и партнёр “Forward legal” Владимир Хантимиров. – Суд квалифицировал предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи, учитывая условие о предварительной оплате и намерение сторон заключить основной договор после создания вещи. Для практики рассмотрения аналогичных споров это означает, что суды должны будут по своей инициативе уделять более пристальное внимание правильной квалификации договоров, а также менее формально подходить к спору”.

“По моему мнению, Верховный суд совершенно справедливо посчитал заключенные договоры не предварительными, а договорами купли-продажи ведущей недвижимой вещи с условием о предваритльной оплате. Иное толкование ставило бы покупателя в неравные условия с застройщиком, ибо невозможность предъявления положений закона “О защите прав потребителей”, равно как положений “О неустойке и штрафе”, позволили застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный момент привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые на себя обязательства, ограничиваясь лишь возвратом полученной суммы и процентом за пользование чужими деньгами (т. е. минимальными расходами)”, – считает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры”.

ВС пресек попытку застройщика обойти специальный закон с помощью предварительного договора

2 апреля Верховный Суд РФ вынес Определение № 11-КГ19-3 по кассационной жалобе граждан на решения судов, отказавших во взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи.

В предварительном договоре суды не усмотрели обязательство по передаче квартиры

В сентябре 2017 г. Нияз и Елена Хамидуллины заключили с ООО «Юнид-Казань» (застройщик) предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры стоимостью 4,4 млн руб. в строящемся многоквартирном доме. По его условиям стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее IV квартала того же года заключить основной договор, в момент подписания которого квартира должна была быть передана покупателям по передаточному акту. При этом обязанность продавца передать квартиру увязывалась с внесением покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в полном объеме.

Обязательства по оплате стоимости квартиры граждане исполнили полностью, однако до 1 января 2018 г. уведомление от застройщика о необходимости подписать основной договор не получили – он был заключен лишь 15 февраля 2018 г., после неоднократных обращений к застройщику с претензией. В тот же день был подписан передаточный акт.

Ссылаясь на положения п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, Хамидуллины обратились в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки – за нарушение установленного договором срока передачи квартиры (в размере 990 тыс. руб.) и за нарушение срока подписания основного договора (на сумму свыше 20 тыс. руб.).

Читайте также:  Вернуть водительское удостоверение

Решением суда исковые требования были удовлетворены частично – с ответчика в пользу истцов взысканы неустойка за несвоевременно заключенный основной договор в заявленном размере и штраф немногим более 10 тыс. руб. Во взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры было отказано.

При этом суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании предусмотренной предварительным договором неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Суд указал, что в силу п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара. При этом неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня его фактической передачи или дня удовлетворения требования потребителя о возврате предварительно уплаченной им суммы.

Однако первая инстанция пришла к выводу, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры. Решение устояло в апелляции, что послужило поводом для обращения граждан в Верховный Суд с кассационной жалобой.

Позиция ВС: важно не наименование договора, а суть

Рассмотрев жалобу, ВС пришел к выводу о том, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права. При этом он указал, что судам, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Как отмечается в определении, исходя из содержания договора, заключенного в сентябре 2017 г., хотя и поименованного предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать в собственность заявителей квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних до заключения в будущем основного договора оплатить полную стоимость жилья.

Таким образом, подчеркнул ВС, данный договор не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, высшая судебная инстанция пришла к выводу, что, основываясь на условиях заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении данного спора, и установить сущность правоотношения сторон, чего сделано не было. В итоге решения судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментарии экспертов

Комментируя «АГ» определение ВС, адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк напомнил, что с 2005 г. действует Закон о долевом участии в строительстве, которым ограничен перечень способов привлечения средств граждан для строительства жилья – участие в долевом строительстве или в кооперативе. «Практика показала, что застройщики продолжили использовать иные формы взаимодействия с гражданами (в том числе предварительный договор, с которым столкнулись заявители), поскольку они позволяют распоряжаться полученными средствами не только в целях строительства дома и при этом избегать гражданско-правовой ответственности как по Закону о долевом участии, так и по Закону о защите прав потребителей», – пояснил он.

Эта проблема, отметил эксперт, была подробно описана еще в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ВС, утвержденном 4 декабря 2013 г. В нем указано: «Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом».

Дмитрий Лесняк добавил, что в большинстве случаев суды руководствуются именно такой правовой позицией, применяя к отношениям сторон Закон о долевом строительстве, если по существу их отношения заключаются в приобретении жилья в строящемся доме. По его мнению, сложность спора для судов первой и апелляционной инстанций, вероятно, была в том, что сами истцы апеллировали к Закону о защите прав потребителей, но ВС в данном случае фактически поддержал позицию, изложенную в п. 9 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 о том, что избранный истцом способ защиты может быть скорректирован по инициативе суда.

Адвокат АП г. Москвы Артур Власов подчеркнул, что определение, по сути, призывает участников гражданского оборота пользоваться конструкциями, которые уже предусмотрены законодательством о долевом строительстве. «В данном случае фактически защищены интересы именно покупателя. Думаю, что для участников рынка жилья это сигнал – правильно конструируйте договоры и сделки!» – отметил он.

Эксперт добавил, что сама конструкция предварительного договора – работающая и вполне может обслуживать экономические потребности. «Другое дело, что в рассматриваемом споре она крайне неудачно использовалась строительной компанией – вероятно, чтобы обойти требования Закона о долевом участии в строительстве», – пояснил он. В связи с этим, полагает адвокат, определение ВС поможет урегулировать отношения покупателей жилья в строящихся домах и компаний-застройщиков.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Читайте также:  Раздел общедолевой собственности на земельный участок

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Отказ застройщика выполнять условия предварительного договора

Здравствуйте. С застройщиком заключен предварительный договор (ПД) о покупке квартиры. Через некоторое время застройщик поставил перед фактом – надо переоформить договор, потому что стоимость квартиры возросла на 15%, либо ДДУ не будет заключен. В предварительном договоре указано, что цена окончательная и изменению не подлежит. Но в ПД есть пункт:

– Если за неисполнение данного договора ответственна Сторона, получившая обеспечительный платеж (Исполнитель), он обязан возвратить сумму внесенного обеспечительного платежа Правоприобретателю в полном объеме.

Ознакомившись со ст.429 и ст.445 пришел к выводу, что есть три варианта развития событий:

1) Застройщик заключает ДДУ по старой цене (очень маловероятно)

2) Застройщик просто не выходит на этап заключение ДДУ и возвращает обеспечительный платеж

3) Застройщик присылает протокол разногласий, с которым я иду в суд.

Какие мои перспективы? Что можете посоветовать?

Ответы юристов ( 3 )

Здравствуйте. Квартира как я понял еще не построена, хотя для ДДУ бывают случаи о продаже уже готовой квартиры. Видимо Вы связались с не с тем застройщиком, изменения или нарушение условий со стороны застройщика может идти и в дальнейшем. По моему, надежнее вернуть деньги, лучше с процентами

Да, дом на нулевом этапе — сейчас в росреестре Застройщик оформляет собственность. Сам Застройщик с хорошей репутацией (пожалуй, единственный с такой в нашем городе — КПД2). Квартиру я у них уже покупал, всем был доволен. В нужном районе других адекватных застройщиков нет. Со вторичкой связываться бы не хотелось. Поэтому выбирать не приходится, иначе после такого отношения я бы сразу ушел. Знаю, что не мне одному сделали «заманчивое» предложение, посему сейчас думаю больше ли будет перспектив при коллективном иске.

При подаче коллективного иска думаю судья дела разделит, так как у каждого истца свой договор и объект строительства. Вы к другим истцам и их квартирам никакого отношения не имеете. С иском и представительством в суде могу помочь.

  • 7,8 рейтинг
  • 2289 отзывов эксперт

Добрый день, Павел.

Скорее всего вам надо идти по пути признания данного договора в качестве ДДУ, обращаться с соответствующим иском в суд. В вашем случае возможен и коллективный иск.

Для более подробной консультации надо видеть ваши документы, тот договор который вы заключили, надо изучить самого застройщика, посмотреть его проектную документацию. Очень важно, чтобы данное лицо являлось застройщиком, а не подрядной организацией, и чтобы в вашем договоре были все существенные условия, которые характерны для ДДУ.

Если есть необходимость, могу предложить вам услуги по предварительной консультации вашего вопроса более предметно.

Так же при желании можем рассмотреть вопрос о сопровождении вашего дела в суде (в том числе коллективным иском).

С уважением, Любовь.

Вам стоит обратить на внимание на положение предварительного договора, устанавливающее срок для заключение основного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента
При этом согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, важно до окончания вышеуказанного срока направить Застройщику предложение заключить основной договор, чтобы ваши обязательства не прекратились.

Предварительный договор порождает только одно обязательство — заключить основной договор.

Вместе с тем, если предварительный договор содержит условие об оплате и оно выполнено в значительной части, такой договор может быть признан в судебном порядке основным, что подтверждается Постановлением Пленума и судебной практикой.

Риски предварительного договора купли-продажи

О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

– предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

– предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

Основные риски

Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.

Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

– потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

Читайте также:  Выдел в натуре двух долей дома и земельного участка

– расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

Минимизация рисков

В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

– о земельном участке, на котором будет строиться объект,

– о разрешении на строительство,

– о праве на него застройщика,

– о площади недвижимости,

– о количестве помещений (комнат),

– о не подлежащей изменению цене,

– о сроке заключения основного договора,

– об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: правила оформления, образец и риски

Сделки с недвижимым имуществом являются достаточно рискованными. Это связано с возможностью стать жертвой мошенников. Юристы рекомендуют составлять предварительный договор купли-продажи квартиры. Такой документ дает участникам сделки определенные гарантии. Важно понимать, как его грамотно оформить, какую информацию в нем отразить.

Существенные условия преддоговора о намерении покупки недвижимого имущества

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – это соглашение сторон о заключении в будущем основной сделки касательно реализации квартиры, дома либо участка земли. Его составление и подписание не является обязательным.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК) не содержит жестких требований к составлению предварительного договора купли-продажи (ПДКП) объекта (статья 429). Тем не менее, важно придерживаться определенных правил и норм.

Необходимо отразить в контракте существенные условия:

  • сведения об участниках сделки (ФИО, адрес проживания, паспортные данные). Требуется указать всех законных собственников квартиры (дома);
  • предмет договора. Его подробное описание поможет легко и быстро идентифицировать недвижимое имущество. Надо отметить адрес расположения, этажность, общую жилую площадь, кадастровый номер и прочую информацию;
  • цена продаваемого недвижимого имущества;
  • внесение аванса либо задатка. Указывается конкретная сумма денег либо процент от общей стоимости объекта;
  • срок заключения основной сделки. Оговаривается и устанавливается сторонами договора.

Форма и содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме. Типового бланка такого документа нет, поэтому допускается составлять его в произвольном виде. Как правило, используется та же форма, что и в случае написания основного договора.

В предварительном договоре должна быть отражена такая информация:

  • название документа;
  • дата, место составления;
  • реквизиты двух сторон;
  • адрес расположения, площадь, этажность, кадастровый номер, количество комнат в помещении;
  • наличие обременений на недвижимом имуществе;
  • ФИО собственников жилья;
  • дата заключения основного договора;
  • права и обязанности двух сторон соглашения;
  • стоимость объекта;
  • величина предоплаты;
  • порядок осуществления финансового расчета;
  • ответственности сторон, штрафные санкции за нарушение условий заключенной сделки;
  • количество экземпляров;
  • подписи участников сделки.

Как правильно составить предпродажный договор?

Предпродажный договор купли-продажи квартиры либо дома важно составлять правильно. При допущении существенных ошибок, соглашение может быть признано недействительным.

ПДКП в зависимости от участников сделки бывает трех видов, он может быть заключен между:

  1. застройщиком и соинвестором строительства. Деньги передаются в качестве платежа за будущую квартиру;
  2. покупателем и продавцом по ипотечной сделке. Такой договор является формальным документом для кредитной организации;
  3. покупателем и агентством недвижимости. Его используют многие компании при внесении аванса за приобретаемую квартиру.

Каждый из приведенных видов ПДКП имеет свои особенности составления. Полезно знать, как заполнить предварительный договор купли продажи для сбора средств на возведение многоквартирного дома или контракт с риэлторским агентством, по ипотечной сделке.

С застройщиком

Застройщик, действующий в обход федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве», может предложить потенциальному покупателю квартиры (соинвестору) в новостройке заключить с ним предварительный договор.

На рынке недвижимого имущества нередко встречаются аферисты, которые подобным образом обманывают граждан, забирая у них деньги и не предоставляя в итоге никакого жилья. Также есть вероятность заморозки строительства.

В договоре обязательно следует указать конкретные сроки завершения работ по возведению здания и ввода его в эксплуатацию. Также важно прописать сумму денег, которую соинвестор передает застройщику в счет будущей оплаты покупки квартиры.

При ипотечной сделке

Предварительный договор купли-продажи недвижимости по ипотеке оформляется в интересах банка-кредитора. Он позволяет обосновать выдачу займа клиенту. Стороной преддоговора при этом финучреждение обычно не выступает.

Соглашение заключается непосредственно между покупателем и продавцом объекта. При этом в тексте контракта указываются условия, выдвигаемые банком. Предпродажный договор позволяет формализовать и зафиксировать особенности заключения будущей сделки, которую кредитное учреждение будет финансировать.

Обязательно указывается в его содержании конкретная стоимость жилья, дата подписания основного соглашения. Надо отметит, какую сумму покупатель будет вносить из личных средств, а какую – за счет выданного банком кредита. Также определяется порядок и способ расчета между тремя сторонами. Указывается условие получения финансовой организацией права залога на приобретаемую квартиру.

С агентством недвижимости

Обычно такой договор заключается при покупке жилья на вторичном рынке через посредника. Его задачей является согласовать условия будущей сделки.

Агентства недвижимости ведут переговоры с продавцом жилья от имени покупателя, подготавливают необходимые документы, полностью сопровождают сделку. За оказываемые услуги такие компании взимают определенную плату. Она зависит от цены приобретаемого объекта, сложности работ.

Ее величина прописывается в данном соглашении.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Нюансы при покупке комнаты, доли жилого дома

Покупка комнаты или части жилого дома сопряжена с рядом рисков. При этом она имеет одно существенное преимущество – заниженную стоимость. Также у собственника появляется возможность выкупа остальных долей помещения.

При оформлении договора купли-продажи, нужно учитывать такие нюансы:

  • предварительно следует получить согласие остальных долевых собственников помещения на проведение сделки. В противном случае, соседи могут оспорить заключенный договор;
  • контракт обязательно должен заверяться нотариально;
  • чтобы прописать кого-то в комнате также потребуется согласие соседей.

Нужна ли государственная регистрация?

В действующем законодательстве нет требований по поводу регистрации заключенного предварительного договора. По такому соглашению сделка купли-продажи не совершается, а лишь планируется. Соответственно, переход права собственности не происходит. Поэтому обращаться в Росреестр нет необходимости. После заключенного основного договора купли-продажи нужно подать запрос на переоформление права владения на недвижимое имущество.

Можно ли оформить по доверенности?

Заключать предпродажный договор от имени представителя разрешено по закону. Для этого необходимо оформить доверенность. Основное содержание соглашения при этом существенно не поменяется.

В него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя. Права на квартиру или ее часть доверенное лицо не получает. Доверительную бумагу настоятельно рекомендуется составлять и заверять в нотариальной конторе.

Специалист проверит сведения о представителе и проследит за тем, чтобы документ был оформлен юридически грамотно. Это исключит вероятность реализации мошеннических схем.

Срок действия

В соответствии со статьей №190 ГК, срок может определяться календарной датой, исчисляться годами, месяцами, днями. Иногда он выражается в наступлении определенного события. Действие предварительного договора прекращается после подписания сторонами сделки основного документа либо принятия ими решения об отказе от осуществления процедуры купли-продажи.

Нередко в ПДКП используют разные формулировки:

  • «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней после подписания настоящего документа»;
  • «оформить сделку купли-продажи в течение трех месяцев после ввода жилого объекта в эксплуатацию».

После прекращения действия предпродажного договора заставить продавца заключить сделку на тех же условиях может быть сложно.

Рекомендуется указывать в соглашении срок в виде конкретной даты либо события. Если период действия предварительного контракта истекает, а стороны еще не успели заключить сделку, то один из участников вправе направить другому предложение оформить основной договор купли-продажи.

Стоимость услуг нотариуса

Если заключается предпродажный договор без внесения задатка, то его можно составлять в простом письменном виде. Если же соглашение предполагает внесение предоплаты, то лучше оформлять его в нотариальной конторе. За это взимается определенная сумма денег.

Также услуги нотариуса могут потребоваться, если одна из сторон не может лично присутствовать на сделке и выдвигает представителя. В этом случае оформляется доверенность. Ее заверение специалистом проводится на платной основе.

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

  1. нотариального тарифа (он установлен Налоговым кодексом РФ и является единым для всех городов и регионов);
  2. цены техническо-правовых работ (это составление документа, распечатка и т.п).

Стоимость нотариальных услуг зависит от таких факторов:

  • объем и виды работ;
  • стоимость сделки по купле-продаже недвижимого имущества;
  • тип нотариального агентства (государственное, частное);
  • место оказания услуг (в офисе у специалиста, на дому у клиента).

Чем опасен ПДКП и что будет в случае нарушения его условий?

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представляет опасность лишь в случае, если второй участник окажется недобросовестным, аферистом. Переданные по такому соглашению деньги не получится вернуть обратно.

Например, распространенной мошеннической схемой является «двойная продажа», когда на одно и то же жилье претендует несколько покупателей. Продавец заключает с ними ПДКП и берет предоплату, а, когда подходит время оформлять основную сделку, пропадает.

Основные риски предпродажного контракта для покупателя можно сформировать таким образом:

  • потеря денежных средств, предоставленных в качестве предоплаты;
  • срыв сделки. Что ведет к потере времени на подбор подходящего жилья.

Риски заключения ПДКП для продавца:

  • отказ покупателя от совершения основной сделки;
  • финансовые затраты. Если покупатель внес задаток, а затем произошел срыв сделки по вине продавца, то последнему придется возвращать полученную ранее сумму денег в двойном размере.

Основной договор составляется на базе предпродажного. Если предварительный контракт был оформлен с ошибками, то сделка будет признана недействительной. В соответствии со статей №445 ГК РФ, если одна сторона необоснованно уклоняется от сделки, другая имеет право подать иск в суд с требованием об оформлении договора купли-продажи в принудительном порядке.

Также пострадавшая сторона вправе требовать от ответчика денежной компенсации причиненных убытков. Какие последствия влечет за собой нарушение условий ПДКП, зависит от того, какие меры ответственности были прописаны в таком соглашении. Виновный в срыве сделки может быть оштрафован.

Типовой пример заполнения бланка

Если предпродажный договор составляется впервые, то лучше скачать бланк в интернете и использовать его в качестве шаблона. Это значительно упростит процедуру оформления документа.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи отражает намерения двух сторон заключить в будущем сделку. Он дает покупателю и продавцу определенные гарантии. Невыполнение условий контракта влечет за собой ответственность. Если один из участников предпродажного соглашения уклоняется от заключения сделки, то вторая сторона имеет право подать иск в суд.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Ссылка на основную публикацию