Недействительность договора соцнайма

Как признать договор социального найма недействительным?

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Нарушение требований жилищного законодательства при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может служить основанием для предъявления требований в судебном порядке о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными (ст. 63 ЖК РФ; п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Для заявления требований в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для обращения с иском в суд

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенный на основании него договор социального найма могут быть признаны недействительными в судебном порядке в следующих случаях (п. 23 Постановления N 14):

1) предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, сведений о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

2) нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушение очередности предоставления жилого помещения);

3) совершение неправомерных действий должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

4) иные случаи нарушения предусмотренных законом порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма.

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление

В исковом заявлении необходимо указать (п. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 23 Постановления N 14):

1. Наименование суда, в который подается иск.

2. Сведения об истце: ваши Ф.И.О., место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также аналогичные сведения о нем.

В качестве истца может выступать любое заинтересованное лицо, а именно: гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права, а также прокурор.

3. Сведения об ответчике: наименование органа, принявшего решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, и место его нахождения или Ф.И.О., место жительства физического лица — ответчика.

4. Информацию о том, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения ваших прав, а также обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

5. В зависимости от обстоятельств дела может быть заявлено, в частности, требование о признании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

6. Перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Заявление необходимо распечатать и подписать. Это может сделать ваш представитель, если полномочия на подписание заявления и подачу его в суд указаны в доверенности (ч. 4 ст. 131 ГПК РФ).

С 01.01.2017 заявление можно подать в электронном виде при условии наличия технической возможности для этого в суде. В этом случае заявление подписывается электронной подписью (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

К исковому заявлению следует приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

1) его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;

2) доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (если иск подается представителем);

3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;

4) документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Госпошлина для физических лиц составляет 300 руб. ( пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела

Принимая во внимание, что в данном случае имеется спор о праве, поскольку оспаривается сам факт возникновения права пользования жилым помещением, иск следует предъявить в районный суд по месту нахождения спорного жилья (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2014 по делу N 33-18854).

Вы вправе принимать участие в судебных заседаниях лично или через надлежащим образом уполномоченного представителя. Личное участие в деле не лишает вас права иметь по этому делу представителя (ч. 1 ст. 48 ГПК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть и разрешить дело до истечения двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).

Шаг 5. Получите решение суда и при необходимости предъявите требование о его принудительном исполнении

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При удовлетворении иска лица, проживающие в спорном жилом помещении, подлежат выселению в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 23 Постановления N 14).

Для принудительного исполнения решения суда (принудительного выселения) потребуется возбуждение исполнительного производства (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; ст. 30, п. 9 ч. 3 ст. 68, ч. 1, 2 ст. 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Кто может выступать представителем в гражданском процессе? Узнать →

Недействительность договора соцнайма

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 83-КГ14-10 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым удовлетворены исковые требования о признании недействительным договора социального найма и выселении ответчиков, поскольку недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области к Терешонок И.И., Терешонку В.В., Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении

по кассационной жалобе представителя Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области Малолетковой Е.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителей УМВД Российской Федерации по Брянской области по доверенности Гайка М. и Куликовской О.А. и заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, представителя Терешонок И.И. по доверенности Венчикова Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

УМВД России по Брянской области обратилось в суд с иском к Терешонок И.И., Терешонку В.Е. и Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении с предоставлением другого жилого помещения.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе представителя УМВД России по Брянской области содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. и оставлении в силе решения Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2014 г. кассационная жалоба УМВД России по Брянской области с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г., как незаконного.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции. Судом установлено следующее.

Решением комиссии по социальному развитию и материально-техническому обеспечению УВД по Брянской области от 1 октября 2010 г. (далее – решение комиссии от 1 октября 2010 г.) Терешонок И.И. выделена трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. . ул. . на состав семьи из 4-х человек с последующим заключением договора социального найма. В число членов семьи нанимателя включена в том числе дочь ответчика Белявцева Н.В.

Читайте также:  Перезаключение договора социального найма после смерти нанимателя квартиры

Решением Советского районного суда г. Брянска от 9 декабря 2011 г., оставленным без изменения кассационным определением Брянского областного суда от 1 марта 2012 г., решение комиссии от 1 октября 2010 г. в части выделения жилого помещения, расположенного по адресу: г. . ул. . на Белявцеву Н.В. как члена семьи Терешонок И.И. признано незаконным. Признан незаконным также пункт 3 договора социального найма, заключенного между Терешонок И.И. и УВД по Брянской области, в части включения Белявцевой Н.В. в состав членов семьи нанимателя.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что выделение трехкомнатной квартиры Терешонок И.И. являлось неправомерным, так как при исключении из членов ее семьи дочери Белявцевой Н.В. ответчикам должна была быть выделена квартира меньшей площади.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что решение комиссии от 1 октября 2010 г. в целом оспорено не было, а признание договора социального найма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.

С выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) применительно к правилам, установленным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (абзац четвертый пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, положение о недействительности части сделки применяется и к договорам социального найма, урегулированным Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно статьям 49, 50 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с нормой предоставления площади жилого помещения.

На основании статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечне.

Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований жилищного законодательства о норме предоставления после признания частично недействительным договора социального найма, заключенного с Терешонок И.И., судом первой инстанции установлены.

Оснований для применения положений статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации суды при рассмотрении дела не усмотрели.

Ввиду этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований жилищного законодательства о норме предоставления жилого помещения по договору социального найма.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. отменить, оставить в силе решение Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.

ПредседательствующийГоршков В.В.
СудьиГетман Е.С.
Киселёв А.П.

Обзор документа

Оспаривался договор соцнайма жилого помещения.

Как следует из материалов дела, решением комиссии органа внутренних дел (ОВД) ответчику была выделена 3-комнатная квартира на семью из 4-х человек (включая дочь) с последующим заключением договора соцнайма. Суд признал это решение незаконным в части выделения жилого помещения на дочь. Также признан незаконным пункт договора соцнайма в части включения дочери в состав семьи нанимателя.

Апелляционная инстанция отказала в иске. Она исходила из того, что решение комиссии в целом оспорено не было. А признание договора соцнайма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с таким выводом.

В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.

Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.

Положение о недействительности части сделки применяется и к договорам соцнайма.

В силу Жилищного кодекса РФ жилое помещение предоставляется по договору соцнайма в соответствии с нормой предоставления жилплощади.

Норма предоставления жилплощади может быть превышена, но не более чем в 2 раза, если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Суды не усмотрели оснований для применения данного специального правила. При этом они установили нарушение требований жилищного законодательства о норме предоставления жилья после признания договора соцнайма частично недействительным.

Таким образом, недействительность части договора соцнайма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований о норме предоставления жилья.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Читайте также:  Выписать за неуплату коммунальных услуг

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

2.1.3. Дела о признании недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма

В соответствии с ч. 3 ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве

нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального

найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.

Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения

приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

Ранее основанием для занятия жилого помещения по договору социального найма

являлся ордер и допускалось признание ордера недействительным (ст. ст. 47, 48 ЖК

РСФСР). В соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ решение о предоставлении жилого

помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК

РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма

в срок, установленный данным решением.

РФ не предусмотрены конкретные основания для признания

недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору

социального найма, но нарушение требований этого Кодекса при принятии решения

может послужить основанием для признания такого решения недействительным в

судебном порядке. В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля

2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при

применении Жилищного кодекса Российской Федерации” разъяснено следующее.

Судам необходимо исходить из того, что нарушение требований ЖК РФ при

принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального

найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить

основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого

решения, а также заключенного на его основании договора социального найма

недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку

указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного

рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом

производстве (ст. 151 ГПК).

Требования о признании недействительным решения о предоставлении жилого

помещения по договору социального найма могут быть вызваны разными

обстоятельствами: 1) предоставление гражданами не соответствующих

действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет; 2)

нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение; 3) неправомерные

действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого

помещения; 4) другие нарушения порядка и условий предоставления жилых

помещений . Так, одним из оснований для признания решения о предоставлении

жилого помещения по договору социального найма недействительным может быть

нарушение очередности его предоставления (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). В зависимости от

того, на какое основание ссылается истец, это обстоятельство будет положено в

предмет доказывания. Рассмотрим, например, доказывание по делу о признании

решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма

недействительным по причине нарушения очередности предоставления жилого

Требования о признании недействительными решения о предоставлении

гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на

его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии

закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о

недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам.

См.: п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О

некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного

кодекса Российской Федерации”.

Предмет доказывания согласно ЖК РФ следующий:

факт нарушения очередности предоставления жилого помещения,

установленной ст. 57;

– наличие у ответчика права на внеочередное предоставление жилья,

предусмотренного ч. 2 ст. 57;

– наличие решения о предоставлении жилого помещения по договору

– наличие оснований для отказа в принятии ответчика на учет в качестве

нуждающегося в жилом помещении, предусмотренных ст. 54, факт снятия ответчика

с учета в качестве нуждающегося в жилых помещениях (ст. 56), совершение

ответчиком действий, направленных на намеренное ухудшение жилищных условий

– копия решения о предоставлении жилого помещения по договору социального

– договор социального найма, заключенный с ответчиком;

– справки о зарегистрированных лицах;

– доказательства предоставления (непредоставления) жилого помещения лицам,

которые стояли в очереди на получение жилья впереди ответчика;

– копии решений о принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых

помещениях (ст. 52 ЖК РФ); если возникает спор по поводу времени принятия на

Читайте также:  Оспорить вступление в наследство

учет – то копии заявлений, поданных гражданами в порядке ч. 3 ст. 52 ЖК РФ;

– доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, дающих право на

внеочередное предоставление жилого помещения (решение о признании жилого

помещения непригодным для проживания, справки о наличии тяжелых форм

хронических заболеваний и проч.);

Распределение обязанностей по доказыванию следующее. Бремя доказывания

распределяется между сторонами по общему правилу: каждая сторона доказывает те

Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным

Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами.

Обмен жилыми помещениями, которые были предоставлены на основе договора социального найма, признается одним из ключевых прав гражданина РФ. Эта норма закреплена в ст. 72 ЖК РФ. Подобное действо требует от субъектов правоотношений соблюдения конкретного законодательного порядка. Отступление от него может стать причиной того, что соглашение обмена будет признано недействительным. Это регламентировано ст. 75 ЖК РФ.

Признание договора недействительным

Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами, которые прописаны в российском законодательстве. Эти основания содержит как Жилищный кодекс, так и гражданское законодательство.
Если обратиться к жилищному законодательству, то в этом случае можно вывести следующие основания признания договора недействительным:

  • договор обмена жилья по контракту соцнайма был осуществлен без соблюдения законодательного порядка;
  • к нанимателю истцом был предъявлен иск, в котором прописано условие о расторжении или изменении договора соцнайма;
  • дом, в котором планировалось провести сделку по обмену жилья, признан аварийным и непригодным для проживания;
  • объектом бартера выступает квартира, которая наделена статусом служебного жилья;
  • во время бартера подразумевается вселение по договору соцнайма лица, у которого имеется тяжелая форма хронического заболевания.

Кроме того, основания для признания договора обмена нелегитимным также подразумевают случаи, когда сделка носит исключительно корыстный или же фиктивный характер.

Неправомерные действия одной из сторон как причина признания обмена недействительным

Признание договора недействительным может происходить в случае, если одним из субъектов правовой сделки были совершены неправомерные действия. Подобные дела были распространены в 90-е годы 20 столетия, когда 3 лица пытались путем обмана завладеть имуществом из социального фонда. Для этого к престарелым бабушкам и дедушкам поселяли молодых жильцов под видом родственников, чтобы в дальнейшем воплотить на практике родственный обмен.

Несмотря на то, что жилищное законодательство претерпело в последние годы детальную модификацию, в юридической практике, которая касается данной правовой сферы, все также распространены и актуальны разбирательства, основанием которого выступают неправомерные действия одного из участников.

Право заявить требование о недействительности обмена

Если обмен жилого помещения, предоставленного субъекту на основании договора соцнайма, осуществляется без учета прав и интересов нанимателя, то есть путем обмана или злоупотребления доверием, то пострадавший участник сделки может обратиться за помощью в компетентный орган.

Категории лиц, кто имеет законное право обратиться за помощью в правоохранительные органы, прописаны в ст. 75 ЖК РФ. В частности, выделяются две основные когорты субъектов:

  • сами наниматели или же члены семьи, чьи интересы были ущемлены или полностью проигнорированы;
  • прокурор, который выступает от имени пострадавшего лица.

Однако во втором случае стоит упомянуть о том, что делегация полномочий возможна только при определенных условиях: если субъект правоотношений не может сам представлять свои интересы по состоянию своего здоровья, самочувствия, достижения конкретного возраста или в случае признания его недееспособным. Эта правовая норма закрепляется ГПК РФ, а именно статьей под № 45.

Последствия признания обмена недействительным

Обратившись к нормам ГК РФ, можно сделать вывод о том, что сделка по обмену жилого помещения на основании договора социального найма, которая была признана судом недействительной, подразумевает для лиц, повинных в сложившейся ситуации, наступление определенных последствий. В частности, статьей 167 ГК РФ регламентируется, что по судебному решению участники сделки должны вернуть друг другу имущество, которое им принадлежало до заключения договора бартера (двусторонняя реституция).

Что касается признания обменного бартера недействительным по причине противоправного действия одного из участников соглашения, то ст. 75 ЖК РФ возлагает на повинное лицо санкции в виде возмещения пострадавшему субъекту всех убытков, которые он понес в процессе сделки.

При этом, согласно ГК РФ, убытки – это не только реальные затраты стороны, но и упущенная выгода, которую он мог извлечь, если бы сделка не состоялась. Поэтому нарушителю законодательства придется возместить оба вида убытков в материальном воплощении, то есть посредством денежной компенсации.

Двусторонняя реституция

Но ключевым юридическим последствием для участников сделки обмена жилья признается двусторонняя реституция. При этом возвращение имущества, обмененного в процессе сделки, должно осуществляться в натуре. При невозможности вернуть объект в исходном состоянии, на лицо накладывается обязательство выплатить полную стоимость в денежном эквиваленте.

Двусторонняя реституция – правовой, санкционный механизм, который возникает во всех случаях признания договора обмена недействительным. Исключения из общего правила здесь не предусмотрены. В частности, она возникает в ситуациях, когда сделка признана недействительной по основаниям:

  • нарушения законодательного порядка проведения бартера и регистрации нового договора;
  • если не были учтены права и интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц;
  • если сделка осуществлялась при введении другой стороны в заблуждение или обман;
  • если гражданин, согласившийся на сделку, не мог отдавать отчет своим действиям и пр.

Таким образом, двусторонняя реституция – это гарантия защиты прав всех участников договора обмена жилья, выделенного им для пользования из социального фонда.

Признание недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).

Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

По вопросам защиты жилищных прав обращайтесь к квалифицированным юристам по тел. – 8 (919) 722-05-32

Юридическая помощь www.mashenkof.ru – качественные услуги за разумную цену.

А также – абонентское обслуживание физических и юридических лиц.

Ссылка на основную публикацию